Aan Gemeente De Bilt T.a.v. De heer W. de Rooij Postbus AH Bilthoven

(1)

Onderzoek renovatie vs.

nieuwbouw De Vierstee

17 oktober 2014

(2)

Aan Gemeente De Bilt

T.a.v. De heer W. de Rooij Postbus 300

3720 AH Bilthoven

Van

Hospitality Consultants Smallepad 13 - 15 Postbus 2186

3800 CD AMERSFOORT

Auteurs Ton Rutten Paul Buitenhek

Project

Onderzoek renovatie vs. nieuwbouw De Vierstee

Betreft

Concept Eindrapportage

Ons kenmerk

PA_144.023_d02_TR_PB

Datum

Amersfoort, 17 oktober 2014

Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de rechthebbenden c.q.

door de rechthebbenden gemachtigden, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking.

(3)

INHOUDSOPGAVE

0 Inleiding 5

0.1 Historische context 5

0.2 Een doorstart voor De Vierstee 5

0.3 Leeswijzer 6

1 Scenario 1: hercalculatie nieuwbouw 7

1.1 Inleiding 7

1.2 Uitwerking scenario 1 8

1.3 Globale raming onderhoudskosten scenario 1 8

1.4 Jaarlijkse financieringslast 8

2 Scenario 2: renovatie De Vierstee 10

2.1 Inleiding 10

2.2 Voorbereiding uitwerking scenario’s 2, 3 en 4 10

2.3 Bevindingen conditiemeting 11

2.6 Jaarlijkse financieringslast 14

3 Scenario 3: Renovatie incl. duurzaamheid 15

3.1 Inleiding 15

4 Scenario 4: Renovatie incl. gebruikerswensen 18

4.1 Inleiding 18

4.4 Jaarlijkse financieringslast scenario 4 21

5 Conclusie scenario’s 22

5.1 Inleiding 22

5.2 Keuze voorkeursscenario 22

Bijlage 1 Plattegrond nieuwbouwplan Vaessen 24

Bijlage 2 Hercalculatie nieuwbouwplan scenario 1 25

Bijlage 3 Ruimtestaat Vierstee 27

Bijlage 4 Renovatiewerkzaamheden scenario 2 29

Bijlage 5 Conditiemeting De Vierstee 39

(4)

Bijlage 6 Duurzaamheidsmaatregelen scenario 3 42

Bijlage 7 Schetsen scenario 4 42

Bijlage 8 Investeringsraming scenario 4 45

(5)

0 Inleiding

0.1 Historische context

De afgelopen jaren heeft de gemeente De Bilt diverse onderzoeken uitgevoerd naar de mogelijkheden van renovatie en nieuwbouw van de multifunctionele accommodatie De Vierstee in Maartensdijk. De aanleiding voor deze onderzoeken was mede gelegen in een schriftelijk verzoek uit 2009 van de sportverenigingen die gebruik maken van De Vierstee.

Deze brief werd ondersteund door de Biltse Sportfederatie.

In december 2010 is op verzoek van de gemeente door het bureau Andres c.s. een quick scan uitgevoerd naar de technische staat van het gebouw. Mede aan de hand van dit rapport en een notitie van Inbo heeft de gemeenteraad uiteindelijk in zijn vergadering van 23 juni 2011 besloten de mogelijkheden naar nieuwbouw op een andere locatie nader te willen uitwerken.

Nadien is van een private partij (Vaessen Ontwikkeling BV) het verzoek ontvangen of zij voor eigen rekening en risico een plan mochten ontwikkelen om een nieuwe Vierstee te realiseren en beheren. Het college van B&W heeft met dit verzoek ingestemd en uiteindelijk heeft dit geleid tot het ondertekenen van een intentieverklaring tussen gemeente, Vaessen en een belegger in oktober vorig jaar.

Na het presenteren door Vaessen van de eerste schetsplannen aan gebruikers en omwonenden is gebleken dat de omwonenden van de nieuwe locatie met name verkeersoverlast verwachten en dat het grootste deel van de ‘cultuur’-gebruikers zich onvoldoende kunnen vinden in de plannen. Ook een aangepast ontwerp kon niet op draagvlak rekenen van deze gebruikers en bewoners van de nieuwbouwlocatie. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het intrekken van een raadsvoorstel voor een borgstelling van de totale investering, door het college in april 2014.

0.2 Een doorstart voor De Vierstee

Na het afblazen van de planontwikkeling met Vaessen is in de gemeenteraadsvergadering van 24 april 2014 een motie aangenomen. In deze motie is het college verzocht om het overleg met alle gebruikers van de Vierstee opnieuw op te starten en hierin ook het bevolkingsinitiatief te betrekken met als doel duidelijkheid te krijgen over de haalbaarheid van nieuwbouw dan wel renovatie van De Vierstee. De motie geeft nadrukkelijk aan dat er een objectief bouwkundig onderzoek moet plaatsvinden naar de kosten van onderhoud en renovatie van de huidige De Vierstee.

In het coalitieakkoord 2014-2018 is vervolgens opgenomen dat de gemeente De Bilt opnieuw in overleg gaat met alle gebruikers en dat ook de lokale burgerinitiatieven hierbij worden betrokken. Het doel is om duidelijkheid te krijgen over de haalbaarheid van nieuwbouw dan wel renovatie van De Vierstee. De locatie van de Maartensdijkse

bibliotheek zal in dit traject worden meegenomen. Op basis van de uitgangspunten uit de motie en het coalitieakkoord 2014-2018 dient nu duidelijkheid te worden verschaft in de kosten van renovatie en nieuwbouw van De Vierstee. De gemeente heeft hierbij op voorhand 4 scenario’s benoemd, die nader onderzocht moeten worden. Het betreft:

1. Kosten nieuwbouw op de locatie Dierenriem

2. Kosten groot onderhoud & renovatie huidige De Vierstee 3. Kosten groot onderhoud & renovatie huidige De Vierstee incl.

duurzaamheidsmaatregelen

4. Onderzoek naar renovatie-plus variant van de huidige De Vierstee in combinatie met de duurzaamheidsvraag.

(6)

Ten behoeve van het in beeld brengen van de financiële consequenties van de renovatie en/of nieuwbouw van De Vierstee conform voornoemde scenario’s heeft de gemeente De Bilt aan Hospitality Consultants de opdracht verstrekt om nader onderzoek te verrichten en voor de vier genoemde scenario’s een kostenanalyse op te stellen. De gemeente heeft hierbij op voorhand een aantal uitgangspunten gesteld:

 Bij renovatievarianten is het uitgangspunt dat de accommodatie voor een periode van tenminste 20 jaar weer volwaardig te exploiteren is.

 De gemeente wenst een korte en bondige rapportage voorzien van fotomateriaal ter ondersteuning van de tekst.

 Voor variant 4 dient er ook een schetsontwerp te worden gemaakt van de aangepaste indeling van de begane grond.

In voorliggende rapportage zijn de bevindingen van dit onderzoek opgenomen waarbij per scenario onder meer, en voor zover relevant, uitwerking is gegeven aan:

1. investeringsramingen ten aanzien van groot onderhoud & renovatie;

2. de impact op de meerjarenbegroting (onderhoudsbijdrage) 3. de kosten van aanvullende duurzaamheidsmaatregelen;

4. een schetsplan (nieuwe plattegrond) voor het renovatie-plus (4) scenario.

Ten behoeve van de uitwerking van de diverse scenario’s heeft Hospitality Consultants relevante achtergrondinformatie (waaronder bouwtekeningen en bestaande

inspectierapporten) geanalyseerd alsmede een schouw uitgevoerd van De Vierstee.

De voorliggende rapportage is van een dusdanig karakter dat deze geen uitputtende controle inhoudt van de mate waarin de accommodatie voldoet aan wettelijke

voorschriften. Voor zover bekend zijn eventuele gebreken opgenomen in voorliggende rapportage, voor het overige wordt verwezen naar rapportages/inspecties van

toezichthoudende en/of bevoegde instanties.

Voor de onderdelen welke niet genoemd zijn in deze rapportage is ten behoeve van de instandhouding van De Vierstee geen achterstallig onderhoud aangetroffen. Deze onderdelen functioneren (binnen redelijke grenzen) naar behoren, maar zijn mogelijk gedateerd. De komende jaren zullen aan niet genoemde onderdelen naar verwachting geen kosten verbonden (hoeven te) zijn.

Op basis van de uitwerking van deze opdracht kan de gemeente De Bilt een weloverwogen keuze maken voor één van de scenario’s voor De Vierstee.

0.3 Leeswijzer

In voorliggende rapportage is uitwerking gegeven aan de verschillende scenario’s die voor De Vierstee zijn gedefinieerd. In de hoofdstukken 1 tot en met 4 zijn de vier benoemde scenario’s nader uitgewerkt, waarna tenslotte in hoofdstuk 5 een samenvatting van de verschillende scenario’s is opgenomen.

(7)

1 Scenario 1: hercalculatie nieuwbouw

1.1 Inleiding

Het eerste scenario betreft:

Uitgangspunt

Nieuwbouw van De Vierstee op locatie aan de Dierenriem in Maartensdijk Basisdocument(en)

 Tekening Vaessen d.d. 8-01-2014 (begane grond);

http://www.bsfnet.nl/component/content/article/190-verbeterd-plan-de-vierstee-31-1- 2014

 Tekening Vaessen d.d. 6-02-2014 herziene versie Geoptimaliseerde Variant begane grond (zie bijlage 1).

Uitwerking

 Op basis van de beschikbare plattegrond van het plan van Vaessen zijn de daarin aanwezige ruimten en hun oppervlakten vastgesteld. Aan dit oppervlakte is vervolgens een ruimte van 240 m2 toegevoegd ten behoeve van het inpassen van de bibliotheek.

Het totale oppervlakte voor de nieuwbouw komt op 4.365 m² BVO;

 Vervolgens is op basis van de oppervlakte een investeringsraming opgesteld voor de planvorming van Vaessen inclusief bibliotheek. Uit deze globale investeringsraming volgt een heldere indicatie van de stichtingskosten inclusief bijkomende kosten voor onder andere het honorarium en advieswerkzaamheden (architect, constructeur, installateur etc.);

 Op basis van de investeringsraming is vervolgens ook een indicatie afgegeven van de gemiddelde onderhoudskosten per jaar.

 Binnen dit scenario worden met betrekking tot de nieuwbouw alleen de eisen conform bouwbesluit conform de actuele wet en regelgeving meegenomen. Er zijn geen esthetische aanpassingen of aanvullende maatregelen voor duurzaamheid meegenomen.

 Er zijn geen overige documenten (doorsnedes, materiaalstaat, ambitieniveau etc.) beschikbaar gesteld. Bij de hercalculatie is dientengevolge uitgegaan van een sobere maar doelmatige voorziening die voldoet aan alle relevante wettelijke regelingen.

 In de hercalculatie is rekening gehouden met de kosten ten behoeve van de grondverwerving¹ alsmede kosten voor het wijzigen c.q. aanpassen van het bestemmingsplan. Er is geen rekening gehouden met rentekosten.

Deze uitgangspunten alsmede kengetallen, normbedragen en ervaringscijfers uit de adviespraktijk van Hospitality Consultants en TEKTON zijn de basis voor de navolgende kostenanalyses en investeringsramingen. Deze analyses en ramingen geven een goed beeld van de benodigde financiële middelen per scenario.

1Het betreffende perceel is deels in eigen bezit van de gemeente en dient deels te worden aangekocht.

(8)

1.2 Uitwerking scenario 1

Op hoofdlijnen heeft dit geleid tot navolgende investeringsraming:

Stichtingskostenraming (verkort) juli 2014

Scenario 1: Nieuwbouw sporthal + bibliotheek (locatie Dierenriem)

Project:14.04.11 Kostensoort:

00,0 Grondkosten € 425.000,00

10,0 Bouwkosten € 5.073.600,00

20,0 Bijkomende kosten € 254.718,00

30,0 Losse Inrichting € 190.000,00

40,0 Voorbereiding- en begeleidingskosten € 555.534,00

50,0 Rentekosten € -

60,0 Reserveringen totale werk € 771.600,00

70,0 Startkosten € 21.548,00

Investeringskosten excl. BTW € 7.292.000,00

BTW 21% € 1.569.113,00

BTW Verrekenbaar (prognose) € -1.569.113,00

Investeringskosten incl. BTW € 7.292.000,00

Prijspeil raming 1-7-2014 Planning 1-12-2014 t/m 30-06-2017 Gemeente De Bilt

Een meer gedetailleerde uitwerking van deze raming is opgenomen in bijlage 2.

1.3 Globale raming onderhoudskosten scenario 1

Op basis van de voornoemde investeringsraming kan op basis van ervaringscijfers en kengetallen uit de adviespraktijk van Hospitality Consultants en TEKTON tevens een inschatting worden gemaakt van de toekomstige jaarlijkse onderhoudslasten. Op hoofdlijnen heeft dit geleid tot navolgende raming aan jaarlijkse onderhoudskosten voor de nieuwbouwvariant. Het betreft een gemiddeld bedrag dat gedurende de

instandhoudingsperiode van 40 jaar (bij nieuwbouw) jaarlijks noodzakelijk is voor onderhoud:

Onderhoud Bedrag % per jaar

Grond € 425.000 0,0 € - Bouwkundig etc. € 3.492.000 1,0 € 34.920 Installaties € 1.091.250 1,5 € 16.369 Inrichting € 364.600 2,5 € 9.115

€ 60.404

1.4 Jaarlijkse financieringslast

Op basis van voornoemde investering zijn tenslotte ook de jaarlijkse financieringslasten bepaald. Hierbij is uitgegaan van de gemeentelijke afschrijvingstermijnen, te weten:

 Inrichting: 10 jaar

 Installaties: 15 jaar

 Bouwkundig: 40 jaar

(9)

Post Afschrijvings-

termijn Investering Jaarlijkse financieringslast Grond 0 jaar € 425.000 € - Bouwkundig etc. 40 jaar € 5.411.150 € 135.279 Installaties 15 jaar € 1.091.250 € 72.750 Inrichting 10 jaar € 364.600 € 36.460 € 7.292.000 € 244.489

(10)

2 Scenario 2: renovatie De Vierstee

Het tweede scenario betreft:

2. Onderzoek naar kosten groot onderhoud huidige De Vierstee

Dit betreft een objectief bouwkundig onderzoek naar de kosten van onderhoud en renovatie van de huidige De Vierstee, zodanig dat deze nog tenminste 20 jaar mee kan;

Uitgangspunt

Huidige gebruiksmogelijkheden, oppervlakte gebouw en ruimtelijke indeling van De Vierstee blijven ongewijzigd. Het gebouw wordt zodanig gerenoveerd dat het nog voor een periode van tenminste 20 jaar kan blijven bestaan.

Basisdocument(en)

 Quickscan technische staat De Vierstee - Andres c.s. d.d. 13-12-2010

 Bouwdossier De Vierstee

 Verouderd MOP De Vierstee

 Ruimtestaat De Vierstee (zie bijlage 3) Uitwerking

 Op basis van de schouw ter plaatse alsmede analyse van de door Andres opgestelde quick scan, het beknopt MOP van De Vierstee (2007 – 2016) en overige relevante informatie (zoals het historisch bouwdossier van De Vierstee) is in beeld gebracht welke onderhoudsmaatregelen dienen te worden genomen om te bereiken dat De Vierstee weer 20 jaar mee kan. Hierbij is nader onderscheid gemaakt tussen bouwkundige aspecten, installatietechnische zaken en de inrichting van het gebouw zodat het voor de gemeente De Bilt helder wordt in welke mate deze aspecten ieder bijdragen aan de renovatie-opgave;

 Vervolgens is in beeld gebracht wat de eenmalige investeringskosten zijn van de beoogde renovatiemaatregelen;

 Tenslotte is ook in beeld gebracht tot welke (nieuwe) jaarlijkse onderhoudskosten dit leidt. Hierbij is enerzijds uitgegaan van de huidige onderhoudskosten (voor die aspecten die niet gerenoveerd worden) en is voor de aangebrachte wijzigingen (bouwkundig, installatietechnisch en inrichtingsaspecten) ook in beeld gebracht welke kosten daarvan uitgaan. Een en ander leidt uiteindelijk ook tot een totaalbedrag aan jaarlijkse onderhoudskosten voor de gerenoveerde accommodatie.

2.2 Voorbereiding uitwerking scenario’s 2, 3 en 4

Ten behoeve van de nadere uitwerking van de scenario’s die betrekking hebben op de (grootschalige) renovatie van het complex De Vierstee op de huidige locatie is allereerst gestart met het analyseren van relevante achtergrondinformatie, zoals bijvoorbeeld het bouwdossier van De Vierstee en het enigszins gedateerde MOP. Vervolgens is ook een bezoek gebracht aan het gebouw en is de accommodatie geschouwd. Op basis van de schouw ter plaatse is inzicht verkregen in de ruimtelijke mogelijkheden en fysieke consequenties die ten aanzien van de verschillende scenario’s kunnen worden afgeleid.

Op basis van de analyse van de documenten en de schouw ter plaatse is vervolgens een ruimtebeslag (overzicht van aanwezige ruimten en bijbehorende m²) en een conditiestaat (in welke conditie is elke ruimte en welke aanpassingen zijn noodzakelijk) opgesteld. Deze hebben als belangrijke input gediend voor de in voorliggend hoofdstuk gepresenteerde investeringsraming en kosten groot onderhoud. Binnen dit scenario worden met betrekking tot De Vierstee alleen de geconstateerde risico’s c.q. strikt noodzakelijke aanpassingen op basis van de bouwkundige staat en/of wet en regelgeving meegenomen om ervoor te zorgen dat de accommodatie weer voor 20 jaar toekomstbestendig is. Er

(11)

2.3 Bevindingen conditiemeting

De accommodatie omvat verschillende functies:

 Sporthal

 Sportzaal

 Multifunctionele podiumzaal

 Handenarbeidlokaal

 Bibliotheek

 Horeca

In 2010 is reeds door Hospitality Consultants (toen nog onder de naam van Andres c.s.) een schouw uitgevoerd van De Vierstee. De toen geconstateerde bevindingen zijn in de huidige schouw nogmaals bekeken en waar nodig (voor zover deze in de tussentijd niet zijn verholpen) ook in deze uitwerking meegenomen. Daarnaast is nu ook uitwerking gegeven aan een conditiemeting en hebben de verschillende onderdelen van het gebouw een conditiescore ontvangen.

Voorliggende paragraaf omvat de beknopte uitkomsten van de conditiemeting. De volledige uitwerking van de schouw en conditiemeting van de accommodatie is opgenomen in bijlagen 4 en 5.

Gebouwgegevens

Naam beheerder: Gemeente De Bilt Eigenaar en oppervlakte: Gemeente De Bilt

Object: Maatschappelijke voorziening voor binnensport en cultuur

Plaats: Maartensdijk

Bouwjaar: 1978 (sporthal en podiumzaal) 1984 (uitbreiding bibliotheek)

1989 (uitbreiding sportzaal en bibliotheek) Renovatiejaar: n.v.t.

Inspectiedatum: 2 juli 2014

Monumentaal: nee

Inspecteur: ing. P.C.F. Buitenhek Gemiddelde conditiescore: Gebouwdeel 1978 =

Gebouwdeel 1989 = Opmerkingen

 De recente jaren is het meerjarenonderhoudplan niet meer preventief uitgevoerd en is alleen het correctieve onderhoud gepleegd.

 Het gebouw is energetisch slecht (enkel glas, geringe daken gevelisolatie en luchtbehandeling zonder warmteterugwinning).

 Er zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op constructieve gebreken.

 Er is geen asbestonderzoek beschikbaar, maar het gebouw is gezien de

leeftijd/bouwjaar wel asbestverdacht. Per scenario dient dit aspect nader te worden bekeken.

 Totale accommodatie heeft een gedateerde uitstraling. Door de diverse aanpassingen (b.v. zonwerende raamfolie sportzaal, gewijzigde afwerkingen en kleurgebruik

schilderwerk) en de verschillende uitbreidingen vormt het geen samenhangend geheel.

Op basis van de schouw en de conditiemeting is in voorliggende paragraaf tenslotte inzichtelijk gemaakt welke kosten gemoeid zijn met de beoogde renovatie van 20 jaar.

Voor de onderdelen welke niet genoemd zijn in deze rapportage is geen achterstallig onderhoud aangetroffen, deze onderdelen zijn meegenomen in het periodiek onderhoud dat na het doorvoeren van de renovatie voor de komende 20 jaar zal gelden. In

navolgende tabel zijn de verschillende kosten resumerend opgenomen. De meer

gedetailleerde uitwerking van de bevindingen die hieraan ten grondslag hebben gelegen zijn opgenomen in de bijlage 4.

4 Matig 3 redelijk

(12)

Stichtingskostenraming (verkort) juli 2014 Scenario 2: Renovatie 20 jaar sporthal + bibliotheek (huidige locatie)

Project:14.04.11 Kostensoort:

Bouwkundig

B3.1 Vervangen dakpakket hoogbouw sporthal + sportzaal € 64.350,00

B3.2 Vervangen gevelbetimmering € 245.100,00

B3.3 Herstel metselwerk deel 1978 + deel 1989 € 27.500,00 B3.4 Achterstallig schilderwerk binnen & buiten € 70.000,00 B3.5 Herstel vaste inrichtingen kleedkamers € 2.500,00

B3.6 Vervangen sportvloer sporthal € 86.600,00

Vervangen sportvloer sportzaal € 41.500,00

B3.7 Vervangen wandbekleding € 15.000,00

B3.8 Vervangen deuren € 1.800,00

B3.9 Vervanging scheidingswand € 40.000,00

B3.10 Verzamelpost kleine(re) gebreken € 25.000,00 Subtotaal € 619.350,00 Werktuigkundig

B4.1 Eenmalige totaalcontrole van de waterinstallaties, verwijderen van € 70.000,00 dode leidingen en aanbrengen automatisch spoelen ivm legionella

B4.2 Herstel enkele standleidingen HWA € 5.000,00 B4.3 Vervangen/herstel radiatoren/leidingdoorvoeren + CV-ketels € 30.000,00

B4.4 Aanbrengen extra ventilatie € 15.000,00

Vergroten verwarmingscapaciteit € 5.000,00

Vervangen van LBK's en defecte afzuigventilatoren € 50.000,00 Subtotaal € 175.000,00 Elektrotechnisch

B5.1 Herstel/aanpassing vluchtwegaanduidings-/noodverlichting p.m.

B5.2 Aanbrengen ontbrekende afscherming & vervangen armaturen € 15.000,00 B5.3 Vervangen accu’s brandmeld- en ontruimingscentrale € 4.000,00 B5.4 Aanbrengen MIVA-signaleringsinstallatie € 750,00 Subtotaal € 19.750,00 Overig

Uitvoeren asbestonderzoek en kosten asbestverwijdering p.m.

Renovatiekosten excl. BTW € 814.100,00

BTW 21% € 170.961,00

BTW Verrekenbaar (prognose) € -170.961,00

Renovatiekosten incl. BTW € 814.100,00

Prijspeil raming 1-7-2014 Gemeente De Bilt

(13)

Uitgangspunten en voorwaarden

• Voor de accommodatie is op basis van de uitkomst van de conditiemeting en het oppervlakte per gebouwdeel, middels kengetallen een indicatie voor de directe herstelkosten (onderhoud 2014) berekend, alsmede de te verwachten kosten voor onderhoud over een periode van 20 jaar.

• Deze ramingen gaan uit van de uitvoering van de werkzaamheden door bouwkundig aannemers en installateurs. In geval van zelfwerkzaamheid door de beheerder kan het benodigde budget lager zijn.

• Binnen de scope van de schouw zijn geen hoeveelheden (vierkante en strekkende meters) uitgetrokken, ook zijn slechts zeer beperkt gegevens beschikbaar geweest aangaande maatvoering van gebouw delen; de geraamde bedragen hebben daarom het karakter van een raming; het verdient aanbeveling om vóór een definitieve aanvraag van uitvoeringskrediet, respectievelijk opdrachtverstrekking tot feitelijke uitvoering van werkzaamheden, offertes aan te vragen bij uitvoerende partijen;

• Er heeft geen inventarisatie van mogelijk aanwezig asbest plaatsgevonden; eventuele verwijdering/afvoer daarvan is niet in deze schouw opgenomen. Indien voor scenario 2 wordt gekozen dan dient tenminste een type-A asbestonderzoek te worden verricht om de eventuele aanwezigheid en de daaruit voortvloeiende gevolgen in beeld te brengen;

• Eventueel omzetverlies voor de horeca-exploitatie, bijvoorbeeld in verband met tijdelijke sluiting van (delen van) de accommodatie, zijn niet in de raming betrokken;

• Het prijspeil van de ramingen is 1 juli 2014 exclusief BTW. Opgemerkt moet worden dat mogelijk het 6 % BTW tarief van toepassing kan zijn, echter dit is afhankelijke van het moment van uitvoering in relatie tot het expireren van de (fiscale)

stimuleringsmaatregelen van de rijksoverheid.

• De kostenraming is slechts een prognose van de te maken kosten voor herstel en onderhoud. Een en ander is sterk afhankelijk van diverse variabele factoren zoals onder andere;

 gebruiksintensiteit,

 vandalisme,

 de ontwikkeling van het omgevingsmilieu,

 kosten van arbeid, bouwmaterialen, materieel, onderaannemers en installateurs alsmede de ontwikkelingen in de bouwmarkt,

 zelf werkzaamheid,

 de economie en de politiek.

 De schouw is van een dusdanig beknopt karakter dat deze geen uitputtende controle inhoudt van de mate waarin de accommodatie voldoet aan wettelijke voorschriften.

Voor zover bekend zijn eventuele gebreken opgenomen in voorliggende rapportage, voor het overige wordt verwezen naar rapportages/inspecties van toezichthoudende en/of bevoegde instanties.

• Hospitality Consultants en TEKTON sluiten elke aansprakelijkheid uit indien, door bovengenoemde of andere oorzaken, de kosten van het werkelijke onderhoud afwijken van de geadviseerde budgetten.

Bij voorgaande cijfers worden nog enkele kanttekeningen geplaatst:

• Voor de accommodatie geldt -vanwege de reeds verstreken levensduur - bovendien dat ook na het uitvoeren van deze maatregelen de onderhoudsinspanning en de daaraan verbonden kosten naar verwachting zullen blijven (toenemen);

• Na uitvoering van de hier geïnventariseerde maatregelen blijft de sporthal van De Vierstee een sportvoorziening die sporttechnisch/functioneel niet voldoet aan de eisen van NOC*NSF en de reglementen van het KNKV.

(14)

Tenslotte is een indicatie gegeven voor de (nieuwe) jaarlijkse onderhoudskosten nadat het benodigde achterstallige onderhoud is uitgevoerd. Hierbij is uitgegaan van de normaal gebruikelijke onderhoudskosten (ook voor die aspecten die nu gerenoveerd worden) en voor een instandhouding van 20 jaar. Aanvullend op de eenmalige kosten voor het wegwerken van het achterstallig onderhoud en geconstateerde gebreken is gedurende de komende 20 jaar voor het onderhoud naar verwachting een bedrag van gemiddeld

€ 75.000,-- exclusief BTW per jaar nodig.

Geadviseerd wordt in het geval gekozen wordt voor scenario 2 een geactualiseerd MOP voor de Vierstee te laten opstellen en het onderhoud jaarlijks te monitoren.

2.6 Jaarlijkse financieringslast

Ook voor scenario 2 is de jaarlijkse financieringslast bepaald. Hierbij is de

afschrijvingstermijn voor de bouwkundige aspecten bijgesteld van 40 jaar naar 20 jaar aangezien het een renovatie betreft met een beoogde levensduur van 20 jaar.

termijn Investering Jaarlijkse financieringslast Grond 0 jaar € - € - Bouwkundig etc. 20 jaar € 616.850 € 30.843 Installaties 15 jaar € 194.750 € 12.983 Inrichting 10 jaar € 2.500 € 250

€ 814.100 € 44.076

(15)

3 Scenario 3: Renovatie incl. duurzaamheid

Het derde scenario betreft:

3. Onderzoek naar kosten groot onderhoud huidige De Vierstee in combinatie met de duurzaamheidsvraag

Dit betreft een objectief bouwkundig onderzoek naar de kosten van onderhoud en renovatie van de huidige De Vierstee waarbij tevens het treffen van een breed pakket aan duurzaamheidmaatregelen (bijvoorbeeld aanbrengen zonnepanelen, warmtepomp) moet worden meegenomen. Ook hierbij dient te worden uitgegaan van een levensduur van tenminste 20 jaar na renovatie;

Uitgangspunt

Dit betreft een objectief bouwkundig onderzoek naar de kosten van onderhoud en

renovatie van de huidige De Vierstee waarbij tevens het treffen van een breed pakket aan duurzaamheidmaatregelen (bijvoorbeeld aanbrengen zonnepanelen, warmtepomp) is meegenomen.

Basisdocument(en)

 Bouwdossier De Vierstee

 Verouderd MOP De Vierstee

 Ruimtestaat De Vierstee Opmerkingen

 De bij scenario 2 uitgewerkte onderdelen zijn ook in dit scenario meegenomen.

 Daarnaast is aanvullend in beeld gebracht welke maatregelen mogelijk zijn om het gebouw duurzaam te maken c.q. energie neutraal te renoveren. Hiertoe zijn gericht een aantal maatregelen benoemd die specifiek voor het gebouw De Vierstee

toepasbaar zijn.

Ten behoeve van het verduurzamen van de exploitatie zijn een aantal

duurzaamheidsmaatregelen bekeken. In dit hoofdstuk zijn deze maatregelen benoemd en is per maatregel aangegeven in hoeverre deze voor De Vierstee toepasbaar is. Daarnaast is ook resumerend aangegeven welke investering hiermee gemoeid is en welke

terugverdientijd (inclusief inflatie en rente) mag worden verwacht. In bijlage 6 is deze informatie meer in detail opgenomen.

Om de terugverdientijd (nader te noemen TVT) te kunnen bepalen is een hercalculatie uitgevoerd voor het toekomstig geschatte verbruik in relatie tot de bestaande

verbruikcijfers. Hieruit blijkt dat het huidige gas- en waterverbruik goed aansluit bij de herberekeningen op basis van de kengetallen. Alleen ten aanzien van het elektragebruik wordt een kleine afwijking vastgesteld.

De navolgende maatregelen zijn doorgerekend:

1. Toepassing HR++ glas in bestaande situatie

Deze maatregel is in principe niet haalbaar, de terugverdientijd ligt boven de 50 jaar. Het wordt mogelijkerwijs pas interessant als de bestaande kozijnen goed geschikt zijn voor hergebruik. Dan moet echter nog steeds rekening worden gehouden met een terugverdientijd van circa 30 jaar.

Investering: € 75.078

TVT (incl. inflatie en rente): Niet van toepassing voor glas (>50 jaar)

(16)

2. Dakisolatie

Op zichzelf gaat van het aanvullend isoleren van het dak weinig tot geen rendement uit. Deze optie – die enkel betrekking heeft op het aanbrengen van isolatie - is eigenlijk alleen te overwegen als het dak toch al vervangen moet worden, in dat geval ligt de TVT rond de 20 jaar. Echter, door de lage

binnentemperatuur (gebouwgemiddeld) is het niet vanzelfsprekend dat deze TVT ook daadwerkelijk gehaald wordt.

TVT (incl. inflatie en rente): 21 jaar 3. Zonnecollectoren en Zonnecellen (PV-cellen)

Deze maatregelen zijn beide redelijk autonoom haalbaar – ze hebben weinig tot geen impact op het gebouw en verstoren het gebouw ook verder niet.

Uitgangspunt hierbij is overigens wel een gebouw/dak wat sterk genoeg is om de installatie te dragen. Mocht dit onverhoopt niet het geval zijn dan dient rekening gehouden te worden met een aanvullende investering van circa € 25,-/m2 * totaal 246 m2 = € 6.150,-- aan extra staalconstructie, die afdraagt op de gevel.

Investering zonnecollectoren: € 17.835 TVT (incl. inflatie en rente): 12 jaar Investering PV-cellen: € 45.000 TVT (incl. inflatie en rente): 19 jaar 4. Nieuwe verlichting

Het aanbrengen van nieuwe verlichting (met een nieuw verlichtingsplan, dus andere verkaveling) heeft op zichzelf reeds onvoldoende rendement. Daarnaast dient ook nog rekening te worden gehouden met eventuele aanvullende

plafondkosten van circa € 40,-/m2 voor die gedeelten waar het plafond moet worden vervangen om de nieuwe verlichting te kunnen aanbrengen. Tenslotte leidt het aanbrengen van nieuwe verlichting ook nog tot extra kosten voor het

verwarmen van de hal. De oude verlichting straalde namelijk ook warmte uit en gaf daarmee een substantiële bijdrage aan de verwarming van de hal. Bij de hedendaagse verlichting is dit niet meer zo, dus dit warmteverlies moet worden gecompenseerd.

Investering: € 92.047 (excl. plafond)

TVT (incl. inflatie en rente): 60 jaar 5. Vervangen luchtbehandelingsinstallatie

Het enkel vervangen van gehele luchtbehandelingsinstallatie uit

duurzaamheidsoogpunt levert onvoldoende op. Het betreft een forse investering die, ondanks de redelijke besparing die ermee behaald kan worden, desalniettemin een zeer lange terugverdientijd kent.

TVT (incl. inflatie en rente): 33 jaar

Uit de doorrekening van de maatregelen kan worden vastgesteld dat maatregelen in/verbeteringen aan het bestaande gebouw vrijwel niet rendabel te krijgen zijn. Een binnensport-accommodatie kenmerkt zich door een verhoudingsgewijs lage

binnentemperatuur waardoor het lastiger is om tot goede duurzaamheidsinvesteringen te komen. Hierdoor zijn ook de terugverdienmogelijkheden beperkter dan in bijvoorbeeld kantoorgebouwen, onderwijsvoorzieningen of een zwembad.

(17)

Alleen de toevoeging van PV-cellen en/of een zonneboiler op het dak zou een goede investering zijn die binnen een acceptabele termijn kan worden terugverdiend. Hierbij is rekening gehouden met het feit dat het gebouw na renovatie nog tenminste 20 jaar mee moet kunnen gaan. De uitvoering van deze duurzaamheidsmaatregelen zou, in aanvulling op de in scenario 2 geraamde kosten voor de grootschalige renovatie van De Vierstee, leiden tot een extra eenmalige investering van maximaal € 17.835 + € 45.000 =

€ 62.835,-- (bij uitvoering van zowel zonnecollectoren als PV-cellen).

Als er sowieso vervangingen zijn (bijvoorbeeld ten behoeve van de verlichting of de luchtbehandelingskast, zoals reeds is meegenomen in scenario 2) dan wordt wel

geadviseerd om te bekijken welke mogelijkheden er dan zijn om voor een meer duurzame optie te kiezen. Het verdient echter geen aanbeveling om dergelijke ingrepen, enkel in het kader van duurzaamheid, nu versneld uit te voeren aangezien deze onvoldoende

rendement opleveren om deze investering te rechtvaardigen.

(18)

4 Scenario 4: Renovatie incl. gebruikerswensen

4.1 Inleiding Dit scenario betreft:

4. Onderzoek naar renovatie-plus variant (meenemen van de gebruikerswensen) van de huidige De Vierstee in combinatie met de duurzaamheidsvraag

De laatste variant betreft een objectief bouwkundig onderzoek naar de kosten van onderhoud en renovatie van de huidige De Vierstee. Dit inclusief het treffen van een breed pakket aan duurzaamheidmaatregelen (bijvoorbeeld aanbrengen zonnepanelen, warmtepomp) én het wegwerken van de knelpunten die de gebruikers hebben aangedragen (zoals zij deze nu ervaren in de huidige

accommodatie). Tevens is voor deze variant een plattegrond (schetsontwerp) van de begane grond voor de gewijzigde indeling gemaakt.

Hierbij is met name aandacht voor de huidige staat van het gebouw en de

(on)mogelijkheden om het gebouw functioneel aan te passen c.q. uit te breiden om zodoende te kunnen voldoen aan de wensen zoals ingebracht door de gebruikers.

Uitgangspunt

Deze variant betreft de uitwerking van een objectief bouwkundig onderzoek naar de kosten van onderhoud en renovatie van de huidige De Vierstee. Dit is inclusief het treffen van een breed pakket aan duurzaamheidmaatregelen zoals deze zijn opgenomen in hoofdstuk 3 én het wegwerken van de knelpunten die de gebruikers hebben aangedragen (zoals zij deze nu ervaren in de huidige accommodatie).

Basisdocument(en)

 Document “Onderzoeksvraag De Vierstee 120614” met daarin de opmerkingen van de gebruikers.

 Ruimtestaat De Vierstee Opmerkingen

 Dit scenario borduurt voort op de uitwerking van scenario 3. De daarin opgenomen onderdelen kunnen ook in scenario 4 worden meegenomen.

 Aanvullend is ook in beeld gebracht op welke wijze de knelpunten, zoals deze zijn benoemt door de gebruikers, kunnen worden weggewerkt.

Ten behoeve van de uitwerking van scenario 4 zijn de aangedragen knelpunten kritisch geanalyseerd en zijn de ruimtelijke consequenties van elk knelpunt bepaald. Hieruit blijkt dat de aangedragen knelpunten in principe allemaal opgelost kunnen worden. Wel zal het oplossen van de knelpunten voor sommige zaken tot gevolg hebben dat het gebouw bouwkundig fors aangepast moet worden. Er moet met ruimtes worden geschoven om aan de wensen tegemoet te komen. Bijvoorbeeld het vergroten van de sporthal heeft als gevolg dat ook de bestaande toestellenberging verplaatst moet worden. Dit heeft impact op onder andere ‘vaste bouwblokken’ binnen de sporthal zoals kleedkamers, de

wedstrijdruimte, berging, podiumzaal etc.

Ruimtelijke uitwerking

Om deze wijzigingen helder in beeld te brengen is voor scenario 4 een ruimtelijke analyse gemaakt inclusief massastudie (zie bijlage 7). De grootste bouwkundige wijzigingen worden veroorzaakt door de beoogde uitbreiding van de sporthal. Dit is ruimtelijk gezien mogelijk, aangezien er binnen het bestemmingsvlak Maatschappelijke Doeleinden (waarbinnen de Vierstee en het schoolgebouw vallen) nog ruimte beschikbaar is om te bouwen. Het huidige bebouwingspercentage bedraagt 34%, terwijl binnen het

(19)

De beoogde uitbreiding van de Vierstee is derhalve geen probleem wat

bebouwingspercentage betreft. De maximale goothoogte bedraagt in de huidige en nieuwe situatie 7 meter en de bouwhoogte 12 meter. Ook dit zorgt niet voor problemen ten aanzien van de bestemming.

Wel ontstaat er bestemmingsplan-technisch een probleem bij uitbreiding aan west en noordzijde. De gevels staan hier op dit moment al zo goed als in de rooilijn. In de nieuwe situatie schuift de achtergevel circa 4-5 meter op. Daarnaast schuift, door de uitbreiding van de sportzaal (6 meter), ook de gevel van de sportzaal op richting de school. Hiervoor zal de erfgrens ter plaatse van de aangrenzende basisschool overschreden moeten worden en komt de nieuwe gevel redelijk dicht op het schoolgebouw te liggen. Voorts gaat deze uitbreiding ten koste van het oppervlakte van de speelplaats van de basisschool. Er zal dus een aanpassing van het bestemmingsplan moeten plaatsvinden.

Daarnaast zal bij deze optie ook nog nadrukkelijk naar de beschikbare buitenruimte (c.q.

parkeerplaatsen) moeten worden gekeken. Bij een dusdanige grootschalige verbouwing dient de parkeernorm opnieuw te worden bepaald, en de verwachting kan reeds worden uitgesproken dat er meer parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden dan nu het geval is. Er zal dientengevolge nader onderzoek moeten plaatsvinden hoe deze parkeercapaciteit op het huidige perceel kan worden ingepast.

Uiteindelijk is op basis van de knelpunten een nieuwe plattegrond uitgewerkt waarin de oplossingen voor de verschillende onderdelen zijn verwerkt. Deze nieuwe plattegrond, die is opgenomen in bijlage 7, geeft daarmee schematisch inzicht in de locatie, relatie en omvang van verschillende functies/ruimten in het bijgestelde ontwerp.

Financiële uitwerking

Vervolgens is ook voor de verschillende knelpunten in beeld gebracht welke financiële consequenties daaruit voortvloeien. Hiertoe is in bijlage 8 per knelpunt benoemd hoe deze enerzijds door de gebruikers is aangedragen en anderzijds hoe deze vervolgens binnen de renovatie is meegenomen.

Daarnaast is per knelpunt is aangegeven welke investering gemoeid is met het wegwerken van de knelpunten en op welk onderdeel deze investering plaatsvindt (bouwkundig, installatietechnisch, inventaris/inrichting etc.). De impact van de gewenste wijzigingen is dermate groot dat op diverse locaties aanpassingen aan het gebouw moeten worden doorgevoerd. Dit heeft tot gevolg dat de accommodatie hiervoor normaliter zeker een kalenderjaar (schooljaar/verenigingseizoen) buiten gebruik gesteld moet worden.

Dit tijdsbestek is benodigd om de huidige sporthal en sportzaal te slopen (circa 1,5 maand) en de nieuwe sporthal/sportzaal te realiseren (circa 10-11 maanden). Een goede bouwvoorbereiding en het opstellen van een LEAN-planning kan deze periode mogelijk verkorten, echter nimmer tot nihil reduceren. Middels een LEAN-planning kan de bouwtijd naar verwachting met circa 25 % verkort worden. Uitgaande van een traditionele bouwtijd van 10 maanden zou een verkorting tot 7,5 maand mogelijk kunnen zijn. Hieraan

toegevoegd de benodigde tijd voor het sloopwerk (circa 1,5 maand) zal de minimaal benodigde tijd van buitengebruikstelling van De Vierstee 9 maanden bedragen. Indien de maanden juli en augustus aan het einde of begin van deze periode gepland worden zal er voor circa 7 maanden een tijdelijke voorziening geregeld moeten worden.

Ten aanzien van de overige gebruikers die mogelijk hinder ondervinden van de renovatie wordt geacht dat deze hinder zich tot een minimum beperkt dan wel dat deze gebruikers tijdelijk elders kunnen worden ondergebracht. De kosten die gemoeid zijn met de

plaatsing van een tijdelijke voorziening kunnen worden onderverdeeld in éénmalige kosten (transport, opbouw, afbouw, aansluitkosten etc.) en periodieke kosten (de huur van overige voorzieningen zoals bouwkundige elementen, wanden, douche- en kleedunits etc.). De éénmalige kosten voor het plaatsen van een tijdelijke sporthal van 24x45 meter bedragen circa € 225.000,-- (inclusief opbouw en afbouw). Daarnaast dient rekening te worden gehouden met een maandelijks huurbedrag van circa € 14.000,= voor huur van de voorziening en de douche- en kleedunits.

(20)

Indien wordt uitgaan van een periode van 7 maanden dan bedragen deze kosten circa

€ 98.000,--, waardoor het totaal voor enkel de sporthal uitkomt op € 323.000,--.

Daarnaast dient ook voor de sportzaal tijdelijke huisvesting te worden geregeld.

Taakstellend wordt hierbij een bedrag van € 161.000,-- gehanteerd voor een periode van een jaar (circa 50% van het bedrag dat voor de sporthal benodigd is). Tot slot dienen er nog verhuiskosten en mogelijk ook voor de gebruikers van de voorbouw tijdelijke maatregelen getroffen te worden.

Het totale bedrag aan tijdelijke huisvestingskosten komt daarmee op circa € 540.000,--.

Hierbij is Hospitality Consultants uitgegaan van eerder aangeleverde kengetallen vanuit de firma Neptunes Group te Kessel, zoals deze ook in het onderzoek naar de mogelijke herhuisvesting van Sporthal De Bilt zijn meegenomen.

Uit de volledige uitwerking van alle knelpunten blijkt dat, indien alle aangedragen knelpunten worden aangepast, er in totaal een investering van circa € 4.963.858,-- exclusief BTW benodigd is. Indien daar vervolgens ook de voornoemde

duurzaamheidsmaatregelen aan worden toegevoegd (zonnecollectoren en PV-cellen ter waarde van € 62.835,--) dan komt de totale investering op € 5.026.693,-- exclusief BTW.

Hierbij is nog geen rekening gehouden met de kosten voor tijdelijke huisvesting. Indien deze kosten (groot € 540.000,--) worden toegevoegd dan komt de investering op circa € 5.566.693,-- exclusief BTW. Dit bedrag is dan inclusief renovatie, inclusief

duurzaamheidsmaatregelen en inclusief tijdelijke huisvesting.

Voornoemde uitwerking heeft zich vooralsnog volledig gericht op het oplossen van de functionele en (sport)technische knelpunten die door de gebruikers zijn aangedragen. Er is geen rekening gehouden met eventuele esthetische aanpassingen. Hospitality Consultants wenst op te merken dat, mocht de gemeente over willen gaan tot het volledig uitvoeren van scenario 4, er wordt geadviseerd om in samenspraak met een architect nogmaals kritisch te kijken naar de mogelijke herinrichting van de ruimten en dit zo optimaal mogelijk op elkaar af te stemmen. Hierbij dient ook te worden overwogen om toch

esthetische aanpassingen aan de voorgevel mee te nemen. Dit deel van het gebouw hoeft functioneel & technisch gezien wellicht niet te worden aangepast, maar in de praktijk zal scenario 4 er straks toe leiden dat achter een oude voorgevel er een groot gedeelte nieuwbouw zal gaan verrijzen (70% van het gebouw wordt namelijk nieuw neergezet). Dit zal de discussie over het esthetisch op peil brengen van de voorgevel zeker doen oplaaien.

De kosten die hiermee mogelijkerwijs gemoeid zijn maken géén onderdeel uit van de in dit hoofdstuk opgestelde raming.

Tenslotte is ook voor scenario 4 een indicatie gegeven voor de (nieuwe) jaarlijkse onderhoudskosten.

Onderhoud Bedrag % per jaar

Bouwkundig € 2.396.447 1,0 € 23.964 Installaties € 809.427 1,5 € 12.141 Inrichting € 153.992 2,5 € 3.850 Oudbouw € 75.000 31% € 23.028

€ 62.984

(21)

4.4 Jaarlijkse financieringslast scenario 4

Op basis van voornoemde investering zijn tenslotte ook de jaarlijkse financieringslasten bepaald.

termijn Investering Jaarlijkse financieringslast Grond 0 jaar € 0 € - Bouwkundig etc. 30 jaar € 4.063.274 € 135.442 Installaties 15 jaar € 809.427 € 53.962 Inrichting 10 jaar € 153.992 € 15.399 € 5.026.693 € 204.803

Hierbij zijn de financieringskosten voor tijdelijke huisvesting buiten beschouwing gelaten, aangezien als uitgangspunt wordt gesteld dat deze eenmalig worden genomen.

(22)

5 Conclusie scenario’s

Op basis van de onderzoeksbevindingen is voorliggende rapportage opgesteld. Hierin zijn de vier scenario’s uiteengezet zodat voor de gemeente helder is wat de consequenties van de verschillende scenario’s zijn. In dit laatste hoofdstuk zijn samenvattend de financiële consequenties van de vier scenario’s naast elkaar gezet.

5.2 Financieel overzicht

Resumerend kunnen uit de uitwerking van de vier scenario’s de navolgende investeringen worden afgeleid:

Scenario 1; Nieuwbouw aan de Dierenriem € 7.292.000,-- Scenario 2; Renovatie voor 20 jaar € 0.814.100,-- Scenario 3; Aanvullende duurzaamheidsmaatregelen € 0.062.835,-- Scenario 4; Renovatie inclusief oplossen knelpunten

& toepassing duurzaamheidsmaatregelen € 5.026.693,-- In de navolgende matrix zijn de scenario’s verder uitgewerkt.

Post Scenario 1 Scenario 2 Scenario 4

Investering € 7.292.000,- € 814.100,- € 5.026.693,- Onderhoud € 60.404,- € 75.000,- € 62.884,-

Afschrijving € 244.489,- € 44.076,- € 204.803,-

Noot: aangezien scenario 3 enkel betrekking heeft op het uitwerken van een aantal duurzaamheidsmaatregelen is dat scenario in onderstaand overzicht buiten beschouwing gelaten. Wel zijn de duurzaamheidsmaatregelen meegenomen bij de uitwerking van scenario 4.

(23)

Bijlage 1 Plattegrond nieuwbouwplan Vaessen

(24)

Scenario 1 - Nieuwbouw sporthal + bibliotheek (locatie Dierenriem)

Kostensoort

raming totaal

00,0 Grondkosten € 425.000

00.10 Grondkosten 9.460 m² € 389.525

00.20 Overdrachtbelasting n.v.t

00.21 Kostenverwerving (makelaar) n.v.t

00.22 Kadastrale kosten en notariskosten n.v.t

00.30 Ontsluiting bouwterrein n.v.t

00.31 Infrastructurele voorzieningen n.v.t

00.40 Bouwrijpmaken locatie 9.460 m² € 35.475

00.41 Bomen rooien en compensatie inclusief

00.50 Rentekosten aankoop grond / gebouw n.v.t 00.80 Vergoedingen/schadeloosstellingen n.v.t

00.90 Overige kosten n.v.t

10,0 Bouwkosten € 5.073.600

10.00 Sloopkosten, leges en afsl. nutsvoorz. - m³ n.v.t 10.10 Bouwkundige kosten 4.365 m² € 3.492.000 10.20 W-installaties 4.365 m² € 698.400

10.21 T-installaties pos t n.v.t

10.30 E-installaties 4.365 m² € 392.850

10.40 Duurzaamheid 4.365 m² pm

10.41 Vaste inrichting 4.365 m² € 174.600 10.50 Parkeren 114 pl € 213.750 10.52 Rijwielstalling ^m² € 5.000 10.53 Bestrating entree en vluchtwegen 700 m² € 42.000 10.54 Groenbeplanting en hekken 1.800 m² € 45.000

10.55 Terreinverlichting inclusief

10.90 Overige kosten (terreininrichting) pos t € 10.000

20,0 Bijkomende kosten € 254.718

20.10 Legeskosten over BWK incl. BTW 2,10% € 116.460 20.11 Planologische voorbereidingskosten pos t € 75.000

20.12 Precario n.v.t

20.13 Lozingskosten n.v.t

20.20 Grondmechanisch bodemonderzoek pos t € 2.500 20.21 Milieuonderzoek bodemgesteldheid pos t € 2.500 20.22 Flora en Fauna onderzoek pos t € 3.000 20.23 Asbestonderzoek en begeleiding uitv. pos t n.v.t

20.30 Verzekeringen 0,35% € 17.758

20.40 Budget kunsttoepassing n.v.t

20.50 Nutsaansluitkosten pos t € 20.000 20.60 Aanbestedings-/advertentiekosten pos t € 10.000 20.90 Keuringskosten derden (KIWA-ISA sport) pos t € 7.500

30,0 Losse inrichting € 190.000

30.10 Inrichting sportzaal € 125.000

Stichtingskostenraming 29 september 2014

Gemeente De Bilt Project : 14.04.11

hoeveelheid

Bijlage 2 Hercalculatie nieuwbouwplan scenario 1

(25)

40,0 Voorbereiding- en begeleidingskosten € 555.534

40.10 Architect pos t € 190.314

40.20 Installatieadviseur pos t € 65.475

40.30 Constructeur pos t € 69.840

40.40 Adviseur Bouwfysica & brandveiligheid pos t € 32.083

40.50 Binnenhuisarchitect n.v.t

40.60 VAT-kosten terreinplan € 47.363

40.70 Haalbaarheidsonderzoek n.v.t

40.71 Programma van Eisen pos t € 10.000 40.80 Projectleiding voorbereiding 10 uur/wk € 59.800 40.81 Bouwkostenadviseur pos t € 7.500 40.82 Bouwdirectie uitvoering 8 uur/wk € 34.560 40.83 Opzichter bouwuitvoering 10 uur/wk € 33.600 40.90 Overige kosten en adviseurs pos t € 5.000

50,0 Rentekosten € -

50.10 Voorbereiding 0,0% n.v.t.

50.11 Uitvoering 0,0% n.v.t.

60,0 Reserveringen totale werk € 771.600

60.10 Onvoorzien 10,0% € 551.817

60.20 Prijsindex 01-07-2014 t/m 30-06-2016 1,5% € 166.586 60.21 Prijsindex 01-07-2016 t/m 30-06-2017 2,0% € 53.197

70,0 Startkosten € 21.548

70.10 Verhuiskosten € 10.000

70.20 Tijdelijke huisvesting (12 maanden) n.v.t

70.30 Interne kosten (geen BTW) pm

70.40 Verkoopkosten n.v.t

70.50 Schoonmaakkosten 4.365 m² € 6.548

70.60 Kosten opening € 5.000

70.70 Begroting meerjarenonderhoud pm

70.90 Overige startkosten n.v.t

INVESTERINGSKOSTEN EXCL. BTW € 7.292.000 € 7.292.000

BTW 21 % € 1.506.863

BTW VERREKENBAAR (prognose) € -1.506.863

INVESTERINGSKOSTEN INCL. BTW € 7.292.000

1-7-2014

1-12-2014 30-06-2017 prijspeil raming

planning t/m

(26)

Bijlage 3 Ruimtestaat Vierstee

(27)

(28)

Bijlage 4 Renovatiewerkzaamheden scenario 2

B1 Bevindingen Schouw en ramingen

Voorliggende bijlage omvat de weergave van de resultaten van een schouw van de technische staat van de accommodatie De Vierstee te Maartensdijk, grotendeels

bestaande uit de sporthal uit 1978 en een toegevoegde bibliotheek c.q. sportzaal in 1984 en 1989.

De uitwerking is conform verzoek van de opdrachtgever tevens voorzien van fotomateriaal ter ondersteuning van de keuzen die door Hospitality Consultants ten aanzien van de uit te voeren werkzaamheden zijn gemaakt. Het fotomateriaal biedt inzicht in welke aspecten direct aangepast moeten worden. Nadat het hier geïdentificeerde achterstallige onderhoud is uitgevoerd, ontstaat in beginsel een reguliere beheersituatie. Daarbij wordt opgemerkt dat voor de accommodatie geldt dat deze inmiddels reeds een lange levensduur kent. De jaarlijkse kosten voor onderhoud zullen navenant blijven, hetgeen concreet betekent dat rekening gehouden moet worden met structureel hogere onderhoudslasten.

Opgemerkt dient te worden dat het onderscheid tussen noodzakelijk en niet noodzakelijk onderhoud enigszins discutabel is. Voor diverse onderdelen geldt immers dat het zeer wel mogelijk is dat ‘ook al vindt er geen onderhoud aan plaats’ de functie van het gebouw vermoedelijk nog wel geruime tijd beschikbaar zal blijven. Het hier gehanteerde uitgangspunt is dat de gebouw eigenaar/-beheerder als een ‘goed huisvader’ de accommodatie onderhoudt, zodat deze op een veilige, comfortabele, efficiënte en aangename wijze kan worden benut voor de functie waarvoor deze is gebouwd en ingericht.

B2 Werkwijze

Om de schouw uit te kunnen voeren, is de voornoemde accommodatie op 2 juli 2014 bezocht. De schouw heeft plaatsgevonden onder begeleiding van een vertegenwoordiger van de gemeente De Bilt, die verantwoordelijk is voor het technisch beheer. De schouw is uitgevoerd vanuit drie disciplines, te weten bouwkundig, werktuigkundig en

elektrotechnisch.

Ten behoeve van de visuele inspectie is geen destructief onderzoek uitgevoerd, noch is er gebruik gemaakt van hoogwerkers, steigers, (grote) ladders e.d. Voor de accommodatie geldt dat de hoger gelegen daken boven de sportruimten niet bereikbaar waren.

Van de accommodatie was het historisch bouwdossier beschikbaar met de

plattegrondtekeningen, doorsneden en detailtekeningen. Installatietekeningen waren niet beschikbaar.

B3 Algemeen

Er is een labelwaardering aan het gebouw gekoppeld welke een label weergeeft van LABEL C, 1.16.

Ten aanzien van de energiekosten kan mogelijkerwijs nog een besparing worden gerealiseerd door toepassing van betere isolatie van de gevels en daken en de plaatsing van H R++ glas. Hierbij is wel de vraag of dit ook binnen een redelijke termijn kan worden terugverdiend. Bij scenario 3 is dit nader uitgewerkt.

(29)

B3.1 Dak

Het laagbouw-deel van het dak is vijf jaar geleden volledig vervangen. Het hoogbouw-deel van het dak was op het moment van de schouw niet toegankelijk. Hoewel daar minder sprake zal zijn van beschadiging als gevolg van betreden door (on)bevoegden c.q.

vandalisme, mag/moet worden verwacht dat het wenselijk is om daar, mede gezien de leeftijd, het dakpakket te gaan vervangen.

Maatregel:

Vervangen dakpakket hoogbouw sporthal 960 m² € 43.200,=

Vervangen dakpakket hoogbouw sportzaal 470 m² € 21.150,=

B3.2 Gevelbetimmering

De gevelbetimmering van de hoogbouw van de sporthal en op diverse plaatsen in de laagbouw is van zwart geschilderd vurenhouten delen. Met name op de bezonde gevels is deze betimmering gaan “schotelen”. Op de niet/minder bezonde gevels is sprake van aantasting door mos en dergelijke. Op enkele plaatsen zijn de houten delen verrot. Het is enigszins de vraag wat men met deze gevelbetimmering aan moet (willen). Opnieuw schilderen is niet zinvol. Als men dit knelpunt zou willen opheffen, is vervanging feitelijk de enige reële optie. Omdat er geen geveltekeningen beschikbaar zijn gemaakt, is de te vervangen oppervlakte maar ten dele te bepalen. Hierna wordt volstaan met een schatting.

Maatregel:

Vervangen gevelbetimmering € 245.100,=

Uitgaande van:

 een te vervangen oppervlakte van ca. 1.290 m²

 vervanging met kunststofbeplating

 handhaving van achterliggend regelwerk en isolatie

 correcte afvoer en verwerking afkomende materialen

B3.3 Metselwerk

Het metselwerk vertoont op vele plekken ernstige vervuiling. Daarnaast is het voegwerk, zowel binnen als buiten, her en der zeer aangetast.

(30)

Op een enkele plek (met name buiten) zitten bakstenen bijna los.

Maatregel:

Herstel metselwerk deel 1978 € 20.000,=

Uitgaande van:

 schoonmaken gevelmetselwerk 400 m²;

 herstel voegwerk gemetselde binnen- en buitenmuren.

Herstel metselwerk deel 1989 € 7.500,=

 Uitgaande van:

 schoonmaken gevelmetselwerk 150 m²;

B3.4 Schilderwerk

Het schilderwerk buiten is grotendeels onderdeel van de hiervoor besproken buitengevel- betimmering. Het kozijnwerk buiten is over het algemeen matig onderhouden en echter op veel plaatsen zijn de onderdorpels beschadigd, slecht of verrot. Hiervoor zijn maatregelen opgenomen. Tevens is er sprake van licht achterstalling schilderwerk binnen, zowel kozijnen, deuren, lateien, tribunebanken e.d. Hiervoor wordt een post opgenomen.

Maatregel:

Achterstallig schilderwerk binnen € 20.000,=

Achterstallig schilderwerk buiten € 50.000,=

B3.5 Vaste inrichtingen kleedkamers

In diverse kleedkamers zijn kledinghaken en zitbanken beschadigd. Op sommige plaatsen hangen deze zodanig los, dat ze gemakkelijk van de muur kunnen worden getrokken en verder vandalisme mogelijk maken. Voor herstel van deze onderdelen wordt een post opgenomen.

(31)

Maatregel:

Herstel vaste inrichtingen kleedkamers € 2.500,=

Uitgaande van:

 incidentele reparatie / vervanging

B3.6 Sportvloer

De kunststof sportvloer in de beide sportruimten (sporthal en sportzaal) zijn recentelijk gekeurd (het keuringsrapport is niet in bezit van Hospitality Consultants). Voor de sporthal geldt dat deze in zijn geheel (ondervloer en toplaag) ca. 10 jaar oud is. De toplaag zal zeker vervangen moeten worden. Niet geheel zeker is wat de conditie van de ondervloer onder de toplaag. Om die reden wordt hier rekening gehouden met vervanging van de gehele sportvloer. De keuring van de sportvloer in de sportzaal heeft geleid tot de conclusie dat deze in zijn geheel binnen enkele jaren aan vervanging toe is.

Voor de sporthal is relevant te vermelden dat deze niet aan de geldende sporttechnische eisen van NOC*NSF en de reglementen van het KNKV voldoet. De korfbalbond heeft momenteel dispensatie verleend. Omdat dit aspect alleen kan worden opgelost door verbouwing/uitbreiding van de hal, nieuwbouw of het verhuizen van het gebruik naar een andere hal, wordt hiervoor in het kader van deze schouw geen maatregel opgenomen.

Maatregel:

Vervangen sportvloer sporthal € 86.600,=

Uitgaande van:

 een vloer van ca. 22 x 42 meter + toestellenberging (ca. 1.019 m²)

Vervangen sportvloer sportzaal € 41.500,=

Uitgaande van:

 een vloer van ca. 16 x 28 meter + toestellenberging (ca. 489 m²)

(32)

B3.7 Wandbekleding

In de sporthal is geen balvaste wandbekleding toegepast, waardoor er gaten in de wandbekleding zijn ontstaan.

Maatregel:

Vervangen wandbekleding € 15.000,=

Uitgaande van:

 een te vervangen oppervlakte van ca. 200 m²

 demonteren en terugplaatsen sporthalinrichting

B3.8 Deuren

Een aantal binnen- en buitendeuren is sterk beschadigd en dient vervangen te worden.

Voorts is voor de binnendeuren het hangen sluitwerk en beslag is eigenlijk te licht voor het intensieve gebruik van een publieksgebouw als De Vierstee. Uitgaande van een horizon van 20 jaar is het echter niet voor de hand liggend alles te vervangen; wel moet in het MOP een jaarlijkse aanvullende post opgenomen worden voor klachtenonderhoud en incidentele vervanging.

Maatregel:

Vervangen binnen- en buitendeuren € 1.800,=

Uitgaande van:

 3 stuks

 Vervangen defect hangen sluitwerk (jaarlijkse post in MOP)

B3.9 Scheidingswand sporthal

De scheidingswand die de sporthal in twee delen verdeelt, is in matige staat. Het

ophangwerk was tijdens de schouw niet bereikbaar. Volledigheidshalve wordt hier een post opgenomen voor vervanging van de wand, inclusief een kleine aanvullende post voor reparatie van het ophangwerk.

(33)

Maatregel:

Vervanging ophijsbare scheidingswand € 40.000,=

B3.10 Diverse kleine(re) gebreken

Naast de hiervoor besproken onderdelen, zijn er nog diverse kleine(re) mankementen. Zo zijn wanden beschadigd (boorgaten) of zijn er kieren ontstaan, is het houten plafond op diverse plaatsen beschadigd, is er sprake van vochtdoorslag ter plaatse van betonstenen binnenwanden achter de douches.

Het zeil op het podium in de podium zaal is beschadigd en geadviseerd wordt de

vloerbedekking in de centrale gang te vervangen door marmoleum. Voor dergelijke zaken worden een verzamelpost opgenomen.

Maatregel:

Verzamelpost kleine(re) gebreken € 25.000,=

B4 Werktuigkundig

Navolgend zijn de belangrijkste bevindingen van de schouw ten aanzien van de werktuigbouwkundige installaties weergegeven.

B4.1 Drinkwaterinstallatie

Door de gebruiker is aangegeven dat er een Legionella Beheersplan aanwezig is voor deze accommodatie, echter deze is niet in bezit van Hospitality Consultants en binnen de scope van deze schouw niet beoordeeld. Het is aan te bevelen dit plan te laten beoordelen. Door de toepassing van douches is een risico aanwezig ten aanzien van de legionellabacterie en is een Legionella Beheersplan erg belangrijk. Tijdens de opname is ook de indruk ontstaan dat er enkele tappunten nooit worden gebruikt en dat deze tappunten ook niet worden gespoeld (wat onderdeel zou moeten zijn van het Legionella Beheersplan). De

accommodatie dient eveneens aan te kunnen tonen dat alle tappunten minimaal 1x per week wordt gebruikt (vastgelegd in een Logboek). Dit is een gebruikers-

/huurderverplichting en behoeft normaliter niet door de eigenaar van het gebouw te worden aangetoond.

(34)

Tevens zijn enkele afgedopte leidingen gevonden. Alle dode leidingdelen dienen te worden verwijderd. Dit zou ook moeten zijn beschreven in het Legionella Beheersplan.

Maatregel:

Totaal controle van de waterinstallaties, het verwijderen van alle dode leidingen, vervangen drukknopen en douchekoppen en automatische spoelen i.v.m.

legionella preventie (inclusief herstel tegelwerk en plafonds)

€ 70.000,=

B4.2 Hemelwaterafvoeren

Enkele standleidingen zijn beschadigd en dienen te worden hersteld.

Maatregel:

Herstel enkele standleidingen H WA: € 5.000,=

B4.3 Centrale verwarming

Enkele radiatoren en enkele leidingdoorvoeren zijn gecorrodeerd. Hierbij is nog niet direct gevaar voor lekkage echter dit dient wel te worden vervangen/hersteld. In 2016 zijn de huidige c.v.-ketels 15 jaar oud en normaliter toe aan vervanging. Bij een grondige renovatie in 2015 kan dit gelijk meegenomen worden.

Maatregel:

Vervangen/herstel radiatoren/leidingdoorvoeren CV c.q. schilderen € 5.000,=

(35)

B4.4 Ventilatie

In het gebouw is in de douches geen enkele vorm van mechanische ventilatie aanwezig, waardoor een vochtige omgeving is waar te nemen met bijbehorende vochtgeur. Op zich zal dit op korte termijn geen onoverkomelijke schade met zich meebrengen, indien de accommodatie echter langer dan 5 jaar te behouden, wordt wel geadviseerd extra ventilatie in te brengen.

Omdat de accommodatie wordt geventileerd op basis van natuurlijke ventilatie, heeft dit tevens tot gevolg dat de aanwezige verwarmingscapaciteit naar alle waarschijnlijkheid moet worden uitgebreid. Voor wat betreft energieverbruik zijn deze maatregelen niet aan te bevelen, andere manieren om het geconstateerde knelpunt te verhelpen leiden echter tot weer andere ongewenste technische c.q. financiële consequenties.

De luchtbehandelingskast en enkele afzuigventilatoren zijn gedateerd en kunnen mogelijk defect gaan. Geadviseerd wordt deze installatiedelen te vervangen.

Maatregel:

Aanbrengen extra ventilatie doucheruimte € 15.000,=

Vergroten verwarmingscapaciteit € 5.000,=

Vervangen van LBK en afzuigventilatoren € 50.000,=

B5 Elektrotechnisch

De elektrotechnische installaties worden conform opgave van de beheerder geïnspecteerd c.q. gecontroleerd volgens de NEN 3140 door de firma Van der Heide. Het inspectierapport is niet ter beschikking gesteld.

B5.1 Noodverlichting en vluchtwegaanduiding

Er is een decentrale noodverlichtings- en vluchtwegaanduidingsinstallatie aanwezig. Het is onbekend of de autonomie en gemiddelde verlichtingssterkte volgens de vigerende normen tijdens een calamiteit (stroomuitval) gehaald worden (een dergelijke test valt buiten de scope van de onderhavige schouw).

De noodverlichtings- en vluchtwegaanduidingsarmaturen moeten periodiek (jaarlijks) worden onderhouden. Deze tests dienen plaats te vinden en de resultaten daarvan dienen te worden vastgelegd in een hiervoor bestemd logboek, welke geplaatst dient te worden in de beheerdersruimte.

B5.2 Verlichtingsarmaturen

In enkele ruimten ontbreken de afschermingen van de verlichtingsarmaturen dan wel zijn armaturen aan vervanging toe:

(36)

Maatregel:

Aanbrengen ontbrekende afscherming verlichtingsarmaturen

en/of vervangen armaturen: € 15.000,=

B5.3 Brandmeld- en ontruimingsinstallatie

De aanwezige brandmeld- en ontruimingsinstallatie, fabricaat Notifier, is vrij recent aangebracht (2006). De bewakingsomvang van de brandmeld- en ontruimingsinstallatie is volledige bewaking (brandmeldinstallatie) en klasse B, slow whoop toonsignaal

(ontruimingsinstallatie).

De brandmeld- en ontruimingsinstallatie dient periodiek (jaarlijks) te worden onderhouden door een daartoe bevoegde instantie. Dit gebeurt tot op heden niet en er ontbreken de volgende, vereiste bescheiden ter plaatse van de brandmeld- en ontruimingscentrale:

• het logboek inclusief melderstaten (omvang van de installaties), storings- en onderhoudslijsten en bedieningsvoorschriften;

• Programma van Eisen;

• plattegronden met hierop aangegeven de brandmeld- en ontruimingsinstallatie;

• blokschema brandmeld- en ontruimingsinstallatie.

Maatregel:

Regulier onderhoud BMI/ontruimingsinstallatie (jaarlijks opnemen in MOP) Vervangen accu’s brandmeld- en ontruimingscentrale, € 4.000,=

uitgaande van 30 stuks

B5.4 MIVA-signaleringsinstallatie

Voor (assistentie)roep vanuit het mindervalide toilet c.q. douche is er geen M IVA- signaleringsinstallatie aanwezig. Deze installatie dient te worden aangebracht en te bestaan uit de volgende onderdelen:

• een oproeptrekcontact in het toilet met een horizontaal rondgaand trekkoord (rood);

• de benodigde RVS katrollen en schroefogen alsmede trekveer;

• een afstelcombinatie (A) met controle/geruststellingslamp;

• een optische en akoestische signalering boven de deur;

• een optische en akoestische signalering bij de bar in het horecagedeelte.

(37)

Het geheel dient te worden uitgevoerd conform het handboek toegankelijkheid.

Maatregel:

Aanbrengen MIVA-signaleringsinstallatie: € 750,=