KANTOREN RENOVATIE PROCES VAN IN HET DUURZAAMHEID

(1)

Duurzaamheid in het renovatieproces van kantoren juli 2010

Onderzoek naar het gewenste stappenplan bij het investeren in duurzame renovatie van bestaande kantoorgebouwen.

Rijksuniversiteit Groningen auteur: Frans Damminga Master Vastgoedkunde studentnummer 1730789

Groningen, juli 2010

DUURZAAMHEID IN HET

RENOVATIEPROCES VAN

KANTOREN

(2)

Master Thesis F.L. Damminga

DUURZAAMHEID IN HET

RENOVATIEPROCES VAN KANTOREN

Onderzoek naar het gewenste stappenplan bij het investeren in duurzame renovatie van bestaande kantoorgebouwen

Niets uit deze Master Thesis mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur en uitgever. Voor het overnemen van een of enkele gedeelte(n) uit de Master Thesis in welke vorm dan ook dient men zich tot de auteur of Vastgoed Belang te wenden. Vorenstaande geldt niet indien informatie gebruikt wordt voor studiedoeleinden.

Auteur: Frans Damminga, Groningen Studentnummer: 1730789

Email: fransdamminga@hotmail.com

Telefoonnummer: 06-46633295

Opleiding: Rijksuniversiteit Groningen

Faculteit Ruimtelijke wetenschappen Master Vastgoedkunde

Begeleider: Prof. dr. E.F. Nozeman,

bijzonder hoogleraar Vastgoedontwikkeling Beoordelaar: Dr. H.J. Brouwer

Afstudeerorganisatie: Vastgoed Belang

Rijswijkstraat 175 1062 EV Amsterdam Begeleider: Drs. B.H.M. Bos,

directeur

(3)

VOORWOORD

Duurzaamheid, CO2-reductie, energiebesparing, vergroening; zomaar een paar termen waarin vandaag de dag niet aan valt te ontkomen binnen de vastgoedmarkt. Er is geen vakliteratuur waarin enkele (zo niet alle) voorgaande termen ontbreken. Zo ook in dit rapport..

Voor u ligt mijn Master thesis in het kader van de Master Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Een Master thesis die is uitgevoerd in opdracht van Vastgoed Belang (voor informatie; zie bijlage één) te Amsterdam waarbij het duurzaam renoveren van kantoorgebouwen is onderzocht. Met dit onderzoek probeer ik particuliere kantoorbeleggers helderheid te verschaffen over het vastgoedontwikkelingsproces bij de verduurzaming van een bestaand kantoorgebouw.

Zoals gebruikelijk kan een woord van dank niet ontbreken in het voorwoord. Ik wil hierbij dan ook graag van de gelegenheid gebruik maken om mijn oprechte dank uit te spreken richting mijn begeleiders gedurende de afstudeerperiode:

Drs. B.H.M. Bos, directeur van Vastgoed Belang en

Prof. dr. E.F. Nozeman, bijzonder hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen

De afgelopen maanden hebben dhr. Bos en dhr. Nozeman mij intens geholpen bij de totstandkoming van deze Master thesis. Ook bedank ik iedereen met wie ik tijdens het onderzoek over diverse onderwerpen heb gesproken. In de eerste plaats de groep geïnterviewden die deel uit hebben gemaakt van het empirisch onderzoek. Daarnaast de personen met wie ik telefonisch en/of e-mail contact heb gehad en die mij van nuttige informatie hebben voorzien tijdens mijn literatuurstudie. Zonder de visie en kennis van alle voorgenoemde personen had ik dit onderzoek niet tot een bevredigend eind kunnen brengen.

Rest mij tot slot u veel leesplezier te wensen!

Frans Damminga Groningen, juli 2010

(4)

SAMENVATTING

Een derde van de CO₂-uitstoot komt voor rekening van de bestaande gebouwde omgeving.

De overheid heeft zich samen met marktpartijen ten doel gesteld dat in 2020 de bestaande gebouwen blijvend 30% minder energie gebruiken. Dit levert milieuwinst op en besparingen op de energiekosten van vastgoedgebruikers. Er wordt door gebruikers van vastgoed in toenemende mate rekening gehouden met de energieconsumptie van het gebouw dat zij beogen te huren/kopen. Vooral in een markt waarin het aanbod groot is en de vraag klein zijn dit steeds belangrijker wordende selectiecriteria. De bestaande kantorenmarkt is hier een voorbeeld van. Circa 25-30% van de kantorenvoorraad is in bezit van particuliere beleggers.

Deze zien zich in toenemende mate genoodzaakt om tot handelen over te gaan om leegstandsproblemen te voorkomen. Een van de redenen waarom er nog weinig wordt geïnvesteerd in de duurzaamheid van kantoorgebouwen is de beperkte en versnipperde kennis. Dit onderzoek wil particuliere beleggers een duidelijk en relevant overzicht geven van de stappen die er genomen moeten worden om op een efficiënte en effectieve wijze een bestaand kantoorgebouw te renoveren. Op basis hiervan zijn de doelstelling en vraagstelling van dit onderzoek gevormd:

De doelstelling van dit onderzoek luidt:

Het doel van het onderzoek is het beschikken over een handleiding voor particuliere eigenaren van bestaande kantoorgebouwen die willen investeren in duurzaamheid.

De centrale vraagstelling luidt:

Welke stappen dient een vastgoedeigenaar van bestaande kantoorgebouwen te nemen in het renovatietraject wanneer deze op verantwoorde wijze wil investeren in energiezuinigheid als aspect van duurzaamheid?

Dit onderzoek is een praktijkgericht ontwerpend onderzoek. Het onderzoek is opgezet in een theoretisch en een empirisch gedeelte. Het theoretische gedeelte bestaat uit twee hoofdstukken: het theoretisch kader en een theoretisch stappenplan. Het theoretisch kader geeft het speelveld van de particuliere belegger weer die wil investeren in het duurzaam renoveren van kantoren: het ontwikkelingsproces bij de opwaardering (renovatie) van vastgoed en het vastgoedmanagement. Het hoofdstuk geeft het kader aan waarop het theoretische stappenplan in hoofdstuk 3 is gebaseerd. Het stappenplan bestaat uit vijf (traditionele) vastgoedontwikkelingsfasen: programma, ontwerp, uitwerking, realisering en beheer. Per fase zijn subfasen onderscheiden en per subfase de stappen waarbij rekening wordt gehouden met de factoren die het kantoor ‘duurzaam’ maken. Het op basis van

(5)

literatuur ontwikkelde stappenplan is vervolgens voorgelegd aan personen die ervaring hebben met het duurzaam renoveren van kantoorgebouwen. Allen vanuit een andere achtergrond (opdrachtgever, adviseur of aannemer) hebben deze hun reactie gegeven op de stappen. Hoewel er geen consensus bestaat over aspecten als aanbestedingsvorm en samenwerking, worden de onderscheiden stappen grotendeels onderschreven. Er worden een aantal aanvullingen en aanpassingen geopperd die het stappenschema een stuk dichter bij de werkelijkheid brengen. Belangrijke verschillen met het traditionele vastgoedontwikkelingsproces is de toenemende complexiteit en handelingen in de analyse- /programmafase. Het onderscheid tussen de handelingen die in de beheerfase (analyse) en in de vastgoedontwikkelingsfase (programma) plaats vinden is niet duidelijk naar voren gekomen. Wel is er overeenstemming over het vroegtijdig betrekken van een (potentiële) huurder in het proces. Ook de architect speelt een belangrijke rol. Mede op basis van schetsontwerpen (door de architect ontwikkeld) wordt geprobeerd de huurder te overtuigen van het vastgoedconcept.

(6)

INHOUDSOPGAVE

1 - PROBLEEMANALYSE ... 8

1.1AANLEIDING ONDERZOEK ... 8

1.2PROBLEEMSTELLING ... 11

1.3DOELSTELLING ... 13

1.4VRAAGSTELLING... 14

1.4.1 Hoofdvraag ... 14

1.4.2 Deel vragen... 14

1.5ONDERZOEKSMETHODOLOGIE ... 15

1.6AFBAKENING ... 16

1.7LEESWIJZER ... 17

2 - THEORETISCH KADER ... 18

2.1PROCES ... 18

2.1.1 Vastgoedontwikkelingsproces ... 18

2.1.2 ‘Renoveren’ gedefinieerd ... 22

2.1.3 Renovatie versus nieuwbouw ... 26

2.1.4 Actoren ... 27

2.2VASTGOEDMANAGEMENT ... 28

2.2.1 Strategisch ... 28

2.2.2 Tactisch ... 29

2.2.3 Operationeel ... 33

2.3CONCLUSIE ... 34

3 – THEORETISCH STAPPENPLAN ... 36

3.1PROGRAMMAFASE ... 36

3.1.1 Initiatief ... 37

3.1.2 Haalbaarheidsstudie ... 39

3.2ONTWERPFASE ... 43

3.2.1 Projectdefinitie ... 44

3.2.2.Selecteren van teamleden ... 46

3.2.3 Voorlopig ontwerp ... 47

3.2.4 Definitief ontwerp... 47

3.3UITWERKINGSFASE ... 48

3.3.1 Bestek ... 49

3.3.2 Prijsvorming ... 50

(7)

3.4REALISERINGSFASE ... 52

3.4.1 Werkvoorbereiding ... 53

3.4.2 Uitvoering ... 53

3.4.3 Oplevering ... 53

3.5BEHEERFASE ... 54

3.5.1 Beheer ... 54

3.6CONCLUSIE THEORETISCH KADER ... 55

4 - OPERATIONALISATIE ... 56

4.1PRAKTIJKDESKUNDIGEN ... 56

4.2VERWACHTINGEN ... 57

5 – UITKOMSTEN INTERVIEWS ... 58

5.1MOTIEVEN DUURZAAM RENOVEREN ... 58

5.2AANBESTEDINGS- SAMENWERKINGSVORM ... 58

5.3SUCCESFACTOREN VOOR EEN DUURZAME RENOVATIE ... 60

5.4DUURZAAMHEIDSINSTRUMENTEN IN HET ONTWIKKELINGSPROCES ... 60

5.5VERSCHILLEN TUSSEN EEN TRADITIONEEL EN DUURZAAM RENOVATIEPROCES ... 61

5.6STAPPEN BIJ DE TOEPASSING VAN DUURZAAMHEID IN HET RENOVATIEPROCES ... 61

5.7CONCLUSIE ... 62

6 CONCLUSIE & AANBEVELINGEN ... 63

6.1CONCLUSIE ... 63

6.2BELEIDSAANBEVELINGEN ... 65

6.3AANBEVELINGEN VERVOLGONDERZOEK ... 65

LITERATUUR ... 66

BIJLAGEN ... 69

BIJLAGE 1-ACHTERGRONDINFORMATIE AFSTUDEERBEDRIJF ... 70

BIJLAGE 2-DUURZAAMHEIDINSTRUMENTEN ... 71

BIJLAGE 3-AFBAKENING VAN HET ONDERZOEK ... 76

BIJLAGE 4-PROCESBESCHRIJVINGEN ... 77

BIJLAGE 5-BEHEERSFACTOREN ... 78

BIJLAGE 6-FASERINGEN VAN HET VASTGOEDONTWIKKELINGSPROCES ... 80

BIJLAGE 7-FASERING EN ACTOREN BETROKKENHEID ... 85

BIJLAGE 8-KOSTENKENGETALLEN SLOOP, NIEUWBOUW EN RENOVATIE ... 86

BIJLAGE 9-DCF SCENARIOANALYSE ... 87

BIJLAGE 10-SUBSIDIE REGELINGEN ... 88

BIJLAGE 11-STAPPENSCHEMA VOLGENS DE THEORIE ... 91

BIJLAGE 12-VRAGENLIJST INTERVIEW ... 93

(8)

1 - Probleemanalyse

8 1 - P ROBLEEMANALYSE

1.1 Aanleiding onderzoek

Het klimaat is aan verandering onderhevig. Klimaatveranderingen en klimaatvariaties zijn van alle tijden. Grote vulkaanuitbarstingen, El Niño's en variaties in zonneactiviteit hebben invloed op de gemiddelde temperatuur op aarde. In toenemende mate heeft het menselijk handelen invloed op klimaatverandering door de toenemende concentraties broeikasgassen (zoals CO₂) die de mens uitstoot. De mens zal naar verwachting een gemiddelde temperatuur toename op aarde veroorzaken van 1,1 tot 6,4 graden in de 21^e eeuw.

Wereldwijd gezien zal dit gepaard gaan met een neerslagtoename en een extra zeespiegelstijging van tussen de 18 tot 59 cm (IPCC, 2007). Dit noopt tot handelen want het is bedreigend voor onze veiligheid, de voedselvoorziening, de waterhuishouding en voor de biodiversiteit. Het huidige kabinet stelt zichzelf ten doel om in 2020 30% minder broeikasgassen uit te stoten ten opzichte van 1990. Het gaat hierbij om een uitstootbeperking van Kooldioxide (CO2), Methaan (CH4), Fluorhoudende gassen (SF6, (H)CFK, PFK) en Lachgas (N₂O). Koolstofdioxide heeft met 60% de grootste bijdrage in het versterken van het broeikaseffect (VROM 2009). Daarvan wordt 35% veroorzaakt door gebouwen. Van deze 35% komt 99% voor rekening van de bestaande bebouwing (Agentschap NL 2009). Daarnaast is uit onderzoek gebleken dat ongeveer 40% van de energievoorraad door gebouwen wordt verbruikt (World Business Council for Sustainable Development, 2009) en 16% van het watergebruik (Newell, 2008).

In 2008 hebben ministeries, bouwbedrijven, installatiebedrijven, woningcorporaties en energiebedrijven met elkaar het Convenant Energiebesparing bestaande gebouwen (Meer Met Minder) gesloten waarbij ten doel is gesteld dat in 2020 2,4 miljoen bestaande woningen en andere gebouwen blijvend 30% minder energie gebruiken.

Uit onderzoek blijkt dat er in toenemende mate bewustwording is bij vastgoedgebruikers ten aanzien van duurzaamheid. In 2008 bedroeg dit percentage al 69% ten opzichte van 47% in 2007. 50% van de Nederlands kantoorgebruikers geeft te kennen binnen 5 jaar naar een duurzame huisvesting te willen verhuizen. De vraag naar duurzaam vastgoed is aan het toenemen en het aanbod blijft achter. Deze kloof neemt volgens onderzoek toe waardoor er in deze niche in toenemende mate sprake is van een verhuurdersmarkt (Jones Lang La Salle, 2009). Het blijkt dat de huurprijs van een duurzaam kantoor per m2 stijgt met circa 8-

die een particuliere belegger moet nemen wanneer deze overweegt om een kantoor duurzaam te renoveren. Dit hoofdstuk schetst eerst de aanleiding en de probleemstelling van deze thesis. Vervolgens is de doel- en vraagstelling opgenomen.

Het hoofdstuk wordt afgesloten met een beschrijving van de gebruikte methodieken, een afbakening en de leeswijzer.

(9)

1 - Probleemanalyse

9

10% (Duurzaamvastgoed.com). Duurzaam bouwen zorgt voor een verbetering van de rentabiliteit (Agentschap NL, 2009). De terugverdientijd van energiebesparingsmaatregelen is vaak kleiner dan 5 jaar. Door de hogere huuropbrengst, bezettingsgraad en verkoopwaarde willen steeds meer beleggers hun vastgoed verduurzamen. Naast de verbetering van de rentabiliteit, verbetert ook de kwaliteit op het gebied van leefbaarheid, flexibiliteit, gezondheid, comfort en veiligheid. Dit zorgt voor een beter binnenmilieu met een hogere productiviteit en een beter imago. Uit een studie van Eichholtz en Kok blijkt dat in de Verenigde Staten ‘Green Buildings’: 8-9% lagere exploitatiekosten hebben, een 7,5% hogere restwaarde, een 3,5% betere bezetting en een 6,5% hogere Return on Investment (R.O.I.).

Hierbij dient opgemerkt te worden dat de voorgaande cijfers gebaseerd zijn op relatief jonge kantoorgebouwen terwijl dit onderzoek zich richt op de oudere (bestaande) voorraad.

Er zit een groot besparingspotentieel in de bestaande voorraad. De Nederlandse kantorenvoorraad heeft een omvang van 46 miljoen m2 terwijl de jaarlijkse nieuwbouw circa 0,6 miljoen m2 groot is (Agentschap NL, 2009). Mobius consult (2009) stelt dat het aantal kantoren in 2008 79.000 betrof waarvan 15% bedrijfsverzamelgebouwen en 85% regulier. In figuur 1.1 staat een weergave van de kantoorverdeling naar leeftijd.

Figuur 1.1 Kantoorvoorraad (Mobius Consult, 2009)

(10)

1 - Probleemanalyse

10

Volgens het CBS staan er in totaal circa 58.000 kantoren in Nederland. Agentschap NL vermeldt 78.000 kantoren op basis van geregistreerde adressen in het kadaster. Geschat wordt dat hiervan ongeveer 12.000 kantoren van de overheid zijn (Agentschap NL, juli 2008).

Dat is ongeveer 20%. Per eind 2009 staat bijna 20% van de kantoren leeg (Agentschap, 2010). Ongeveer 40% van de totale kantorenvoorraad is van eigenaar/gebruikers (Bak, 2010). De IVBN-leden bezitten ca. 13% van de Nederlandse kantorenvoorraad (IVBN, 2010).

De gezamenlijke institutionele beleggers hebben 30-35% van de kantorenvoorraad in bezit.

Het resterende deel (25-30%) is grotendeels eigendom van particuliere beleggers (Bak, 2010). Dit betekent dat laatstgenoemde groep ongeveer 11 tot 14 miljoen vierkante meters kantoor in bezit heeft.

De grootste besparingskansen liggen in het bestaande vastgoed. 30% besparing is in veel kantoren mogelijk zonder extra kosten. Daarnaast is het vaak wettelijk verplicht (Agentschap NL, 2009). Per 1 januari 2008 is een energielabel (voorheen Energieprestatie- certificaat) verplicht bij bouw, verkoop of verhuur in woningbouw en utiliteitsbouw. Het geeft betrokkenen inzicht in de energieconsumptie van een gebouw ten opzichte van andere gebouwen. Het energielabel vloeit voort uit de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD), die moet leiden tot verbetering van de energieprestaties van de gebouwen in de Europese Unie. Sluitstuk van de wettelijke invoering van deze richtlijn vormen het Besluit energieprestatie gebouwen en de daarop gebaseerde Regeling energieprestatie gebouwen. Deze zijn eind 2006 gepubliceerd en regelen het energielabel voor gebouwen. (Agentschap NL, 2009).

Geconcludeerd kan worden dat er redenen genoeg lijken te zijn voor een particuliere belegger om serieus te kijken of het financieel verantwoord is om traditionele leegstaande kantoorgebouwen te transformeren tot duurzaam vastgoed. Vanuit de belangenvereniging van particuliere vastgoedbeleggers, Vastgoed Belang, is er behoefte aan een helder en eenvoudig stappenschema dat de leden helpt bij het toepassen van duurzaamheid gedurende het renovatieproces. Volgens Vastgoed Belang vindt een vastgoedeigenaar, die zijn/haar gebouw duurzamer wil maken, om daarmee tegemoet te komen aan de wensen/eisen van markt en maatschappij, te weinig handvatten voor succesvolle toepassing van duurzaamheid in het traditionele renovatieproces. De toenemende belangstelling voor duurzaamheid vanuit de maatschappelijke omgeving en vanuit de markt van commerciële vastgoedgebruikers vormen de aanleiding van dit onderzoek.

(11)

1 - Probleemanalyse

11 1.2 Probleemstelling

Binnen de vastgoedsector lijkt er geen ontkomen meer aan; de vraag naar duurzame kantoren is aan het toenemen (Jones Lang La Salle, 2008). Deze vraag is een resultante van verandering in de wensen van huurders/gebruikers, medewerkers en de eisen die de samenleving stelt. Eigenaren van kantoren willen graag inspelen op deze vraag (Vastgoed Belang, 2009). De vastgoedeigenaar wil gedurende de exploitatieperiode van een vastgoedobject een optimaal rendement behalen. Doormiddel van jaarlijkse performance analyses wordt gekeken of het object nog voldoet aan de gestelde rendementseis. Indien het object niet voldoet aan de rendementseis, kan worden overgegaan tot dispositie. Een andere mogelijkheid is om te kijken naar ingrepen die helpen bij het behalen van het vereiste rendement. Daarbij kan gedacht worden aan het renoveren van het betreffende object (Van Gool, 2007). Bij een renovatie wordt het bestaande (gedateerde) vastgoed opgewaardeerd naar het niveau dat in de toekomst verwacht wordt. Dit betekent dat er een herinvestering plaats vindt binnen de levensduur van vastgoed waarbij de technische levensduur van kantoren wordt verlengd. Het verloop van de technische levensduur van kantoren is weergegeven in figuur 1.2. Om

de tien jaar moeten er herinvesteringen gedaan worden om de technische prestaties van kantoorpanden te laten voldoen aan de eisen van de klant (Jonge, 2000, uit Vrolijk, 2000).

Van den Dobbelsteen (2004) stelt dat er verschillende maatregelen

zijn waarmee een

vastgoedeigenaar de duurzaamheid van een bestaand gebouw kan beïnvloeden. De maatregelen zijn onder te verdelen in de volgende vier dimensies: technologie, tijd, ruimte en organisatie van werk (zie figuur 1.3).

Figuur 1.3 Dimensies van duurzaamheid, Grootes / Dobbelsteen Figuur 1.2 Technische levensduur (Jonge, 2000)

(12)

1 - Probleemanalyse

12

De eerste 3 genoemde dimensies zijn meetbaar voor wat betreft het milieu en economisch effect. De organisatie van het werk en andere zachte factoren zijn minder goed waarneembaar maar zorgen wel voor een succesvolle bijdrage aan de andere 3 dimensies.

Technologie, tijd en ruimte zijn duurzaamheidmaatregelen waarmee de technische duurzaamheid van een gebouw kan worden beïnvloed. Bij laatst genoemde gaat het voornamelijk om het idee om efficiëntere gebouwen te ontwikkelen waarmee de beschikbare ruimte beter wordt benut. Bij bestaande bouw is het intensiveren van het ruimtegebruik zeer complex en zal daarom buiten het bereik van dit onderzoek vallen.

De dimensie tijd richt zich op het verlengen van de levenscyclus van een gebouw waardoor het moment van sloop wordt uitgesteld. Hierdoor worden relatief minder grondstoffen gebruikt en is de belasting voor het milieu minder. Onder de dimensie tijd vallen ook de gebruikte materialen en componenten. De levensduur van een product bepaalt immers hoe vaak deze moet worden vervangen binnen de levenscyclus van een gebouw. De dimensie tijd valt vooralsnog buiten het bereik van het onderzoek omdat door de auteur verondersteld wordt dat de impact van deze dimensie gering is bij het renoveren van kantoren, omdat er relatief weinig materialen worden toegevoegd in een renovatieproces.

Tot slot is er de technologische dimensie van duurzaamheid die betrekking heeft op het ontwerp van een gebouw en de daarin gebruikte technieken. Bij het ontwerp van het gebouw kan gedacht worden aan de situering ten opzichte van de zon, hoogte van verdiepingen en bijvoorbeeld de gebruikte materialen. Daarnaast zijn er diverse andere technologieën die kunnen worden gebruikt ter verduurzaming van het gebouw (Dobbelsteen, van den, 2004).

De meeste van deze technologieën zijn gericht op het reduceren van het energieverbruik. Dit is niet verwonderlijk, omdat juist het energieverbruik de grootste invloed heeft op onze omgeving (environmental sustainability). Het reduceren van het energieverbruik is niet alleen interessant vanwege het effect op het milieu, maar ook omdat blijkt dat energiekosten ongeveer 30 procent van de exploitatiekosten van een gebouw bedragen (Kok, 2008). Het terugdringen van de energiekosten kan een belangrijke bijdrage leveren in het reduceren van de servicekosten (economic sustainability). Energie is op dit moment het belangrijkste thema om bij te dragen aan verduurzaming van (bestaande) kantoorgebouwen (Grootes, 2009). Dit onderzoek richt zich voornamelijk op de technologische dimensie om de duurzaamheid van een kantoorgebouw te beïnvloeden. .

De bouw en het gebruik van gebouwen vormen de grootste menselijke bijdrage aan het broeikaseffect. De utiliteitssector is één van de sectoren waar snel en veel succes is te behalen wat betreft energiebesparing. Hier vindt 16 procent van het Nederlandse energieverbruik plaats, waarop naar schatting 80 procent valt te besparen (Agentschap NL, 2009).

(13)

1 - Probleemanalyse

13

Er zijn vier belangrijke redenen te geven waardoor er nog te weinig geïnvesteerd wordt in de duurzaamheid van kantoorgebouwen (Luimstra, 2006):

1. Het ontbreken van (financiële) prikkels.

2. Er is beperkte en versnipperde kennis over met name de organisatie, financiering en gestaafde voordelen waardoor het moeilijk toegankelijk is.

3. Kantorenmarkt zit in het slop.

4. Conservatieve bouwkolom.

Dit onderzoek wil bijdragen in het oplossen van de onder 2 genoemde reden. Met dit onderzoek zal voornamelijk geprobeerd worden om kennis te bundelen ten aanzien van duurzaamheid in een renovatieproces. Het rekening houden met duurzaamheid tijdens het renovatieproces vraagt om een overzichtelijk procesontwerp.

1.3 Doelstelling

Doelstelling die de basis vormt voor het onderzoek:

Het doel van het onderzoek is het beschikken over een handleiding voor particuliere eigenaren van bestaande kantoorgebouwen die willen investeren in duurzaamheid.

Dit onderzoek zal een bijdrage leveren aan de verbetering van de milieuprestatie van bestaande kantoorgebouwen om daarmee een bijdrage te leveren aan een duurzamere vastgoedvoorraad in Nederland. Centraal in het onderzoek staat de toepassing van energiezuinigheidaspecten (als aspect van duurzaamheid) in het renovatieproces door een particuliere vastgoedbelegger van kantoren in Nederland. Om het begrip ‘duurzaam’ te definiëren en te kwantificeren wordt aansluiting gezocht bij de publicatie “Is uw vastgoed duurzaam? Methoden en tools om duurzaamheid te beoordelen” van Agentschap NL. Om de mate van duurzaamheid van een gebouw te meten zijn er wereldwijd verschillende instrumenten ontwikkeld. In bijlage 2 staat een overzicht van verschillende duurzaamheidsinstrumenten. Het eindproduct zal een handleiding vormen die elke fase van het renovatieproces beschrijft aan de hand van zijn eigen kenmerken en stappen.

(14)

1 - Probleemanalyse

14 1.4 Vraagstelling

1.4.1 Hoofdvraag

Welke stappen dient een vastgoedeigenaar van bestaande kantoorgebouwen te nemen in het renovatietraject wanneer deze op verantwoorde wijze wil investeren in energiezuinigheid als aspect van duurzaamheid?

Per stap die genomen moet worden zal er onderzocht worden wat de aandachts-, knel-, &

beslispunten zijn om daarmee elke fase op een verantwoorde en onderbouwde wijze in elkaar te laten doen overgaan.

1.4.2 Deel vragen

Theoretisch onderzoek:

1. Wat is het verschil tussen het vastgoedontwikkelingsproces van nieuwbouw versus bestaande bouw? (2.1)

2. Wat zijn de actoren die zijn te onderscheiden tijdens het renovatieproces? (2.1) 3. Hoe verloopt het besluitvormingsproces van een particuliere belegger om tot

renovatie over te gaan? (2.2)

4. Wat zijn bij een duurzame renovatie van een kantoorgebouw de stappen die per procesfase ondernomen moeten worden? (3)

Empirisch onderzoek:

5. Wat zijn voor een particuliere vastgoedbelegger de belangrijkste motieven om een bestaand kantoor energiezuinig te maken? (5.1)

6. Wat zijn gewenste aanbestedings- en samenwerkingsvormen bij een duurzame renovatie? (5.2)

7. Wat zijn de succesfactoren voor een duurzame renovatie? (5.3)

8. Welke duurzaamheidsinstrumenten worden betrokken in het ontwikkelingsproces?

(5.4)

9. Waar liggen de verschillen tussen een traditioneel vastgoedontwikkelingsproces en een duurzaam vastgoedontwikkelingsproces? (5.5)

10. Wat zijn de stappen bij de toepassing van duurzaamheid in het renovatieproces?

(5.6)

(15)

1 - Probleemanalyse

15 1.5 Onderzoeksmethodologie

Om duurzaamheid succesvol (functioneel, betaalbaar, etc.) toe te passen in een renovatieproces is veel kennis nodig. Kennis en inzicht kunnen bijdragen tot onderbouwde en weloverwogen beslissingen. Er bestaan veel indelingen voor soorten onderzoek. Door Verschuren en Doorewaard (2004) wordt er een onderscheid gemaakt tussen theoretisch (fundamenteel onderzoek) en praktijkgericht onderzoek. Probleemsignalerend-, diagnostisch-, verandergericht-, evaluatie- en ontwerpend onderzoek zijn vormen van praktijkgericht onderzoek. Dit onderzoek is een praktijkgericht ontwerpend onderzoek. Dit betekent dat er kennis wordt ontwikkeld voor het realiseren van een object waarbij er niet zozeer wordt gekeken naar ‘wat er is’ maar naar ‘wat er kan’ (Van Aken, 2004). Romme (2003) benadrukt het belang van het vinden van oplossingen bij ontwerpend onderzoek.

Volgens Romme wordt er bij ‘science’ alleen gekeken naar causale verbanden zoals: is een zekere hypothese geldig? Bij ‘design’ wordt er ook gekeken of een voorstel werkbaar is in een nieuwe situatie (Romme, 2003). De volgende stappen zullen worden doorlopen: theorie

> empirie > advies (in de vorm van een stappenplan).

Er is veel informatie voorhanden over maatregelen in het (ver)bouwproces die dienen ter verduurzaming van vastgoed. Volgens Fakton (2010) zijn er veel partijen in de markt met specialistische kennis aanwezig, overwegend vanuit technische en kostenperspectief. De kennis is gefragmenteerd aanwezig over verschillende spelers. Maar weinigen hebben het integrale overzicht over de hele keten: van overheid, ontwikkelaar, bouwer, belegger, energieleverancier, tot eindgebruiker (Fakton, 2010). Het doel van dit onderzoek is het ontwikkelen van een handleiding waarin getracht wordt een heldere beschrijving te geven hoe duurzaamheid succesvol toegepast kan worden bij een renovatieproces van kantoren.

Per fase zal een beeld ontstaan van de betrokken actoren, hun taken en bevoegdheden, activiteiten, te raadplegen informatie en instrumenten. De informatie die in het onderzoek gebruikt zal worden is afkomstig uit literatuuronderzoek en interviews. Allereerst zal er een literatuurstudie plaats vinden waarin het speelveld van de particuliere belegger duidelijk wordt die overweegt te investeren in een kantoorgebouw. Zo zullen begrippen helder gemaakt worden en zal er een keuze gemaakt worden uit de diverse faseringen van het renovatieproces. In het navolgende hoofdstuk zullen dan per fase de kernelementen, de actoren en de stappen behandeld zoals deze staan beschreven in de literatuur. Op de empirische onderzoeksvragen zal antwoord gegeven worden door het houden van gestructureerde interviews bij sleutelfiguren binnen de Nederlandse vastgoedsector die kennis en ervaring hebben met het toepassen van duurzaamheid in het renovatieproces van kantoorgebouwen. Voor de selectie en benadering van de geïnterviewden zal gebruik gemaakt worden van de contacten die Vastgoed Belang binnen deze sector heeft en door benadering van deskundigen die tijdens de literatuurstudie zijn opgedaan.

(16)

1 - Probleemanalyse

16

Door het houden van meerdere interviews met verschillende partijen binnen de vastgoedsector zal een goed beeld ontstaan hoe er in de praktijk omgegaan wordt met het proces van verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen. Tijdens de interviews zal het model (dat is ontstaan op basis van theoretisch onderzoek) worden voorgelegd en ter discussie worden gesteld. Door het samenvoegen van theoretisch en empirisch materiaal zal getracht worden een duidelijk en handzaam rapport op te stellen dat voor een particuliere vastgoedbelegger een bruikbaar hulpmiddel zal zijn in het besluitvormingsproces van het wel of niet duurzaam maken van bestaande kantoorgebouwen.

1.6 Afbakening

Ter afbakening van het onderzoek is er voor gekozen om het te beperken tot het duurzaamheidthema ‘energiezuinigheid’, het vastgoedontwikkelingsproces ‘renovatie’, de vastgoedcategorie ‘kantoren’, voor de doelgroep ‘particuliere beleggers’ en voor kantoren in een structurele leegstandssituatie (zie bijlage 3).

Wellicht dat in een later stadium blijkt dat het eindproduct breder toepasbaar kan worden ingezet bij andere vastgoedcategorieën, in andere vastgoedontwikkelingsprocessen, op andere duurzaamheidsthema’s, geschikt is voor andere doelgroepen en/of ook toepasbaar is in andere marktsituaties. Er is voor deze afbakening gekozen omdat er grote duurzaamheidsvoordelen te zijn behalen door middel van energiezuinigheid binnen de bestaande kantorenmarkt. Energie is één van de weinige duurzaamheidsthema’s die in elk soort/merk onderzochte duurzaamheidslabels wordt behandeld (zie bijlage 2). Belangrijk verschil met alle andere waarderingsinstrumenten is dat het energielabel alleen wordt gebaseerd op het energiegebruik van een gebouw en dat het wettelijk verplicht is. In vergelijking tot andere variabelen zoals management, transport of toekomstwaarde, is energie goed meetbaar en beprijsbaar (Heineke, 2009). Vanwege de wettelijke verplichting van een energielabel bij bouw, verkoop en verhuur en de focus op energie als duurzaamheidsaspect, wordt het energielabel gekozen als leidraad voor het stappenplan. In dit onderzoek wordt het begrip duurzaam gebruikt, maar in de enge betekenis van energiezuinig.

Tot slot zal het onderzoek gericht zijn op renovatie in een leegstandssituatie. Er zijn vier verschillende leegstandsvormen te onderscheiden: aanvangsleegstand, frictieleegstand, conjuncturele leegstand en structurele leegstand. Maatman (2008) concludeert dat renovatie alleen zin heeft tijdens structurele leegstand. Bij structurele leegstand is het pand kansarm.

Door een kwaliteitsverbetering zullen de verhuurkansen van het pand verbeterd worden. De oorzaak van structurele leegstand kan verschillend zijn. De locatie van het kantoorgebouw kan verkeerd zijn, de constructie zorgt voor beperkingen ten aanzien van de indeelbaarheid of het pand is sterk verouderd. Wanneer de locatie verkeerd is, dan biedt renovatie geen oplossing omdat dit geen invloed heeft op de omgevingsfactoren (Maatman, 2008).

(17)

1 - Probleemanalyse

17 1.7 Leeswijzer

In hoofdstuk één is de probleemanalyse gegeven die de aanleiding vormt tot dit onderzoek.

Het volgende hoofdstuk vormt samen met hoofdstuk 3 het theoretisch kader waarbinnen het onderzoek zich afspeelt. Er wordt antwoord gegeven op de deelvragen zoals deze zijn gegeven in 1.4.2. Het theoretische kader begint met een hoofdstuk dat het speelveld van de particuliere belegger schetst. Het hoofdstuk behandelt de theorie over het nieuwbouw- &

renovatieproces en over het vastgoedmanagement van gebouwen. Het theoretisch kader wordt afgesloten met een weergave en specificatie van de stappen die per procesfase ondernomen moeten worden ten aanzien van een duurzame renovatie. Het hoofdstuk is het eindresultaat van de literatuurstudie en is gebaseerd op de vastgoedontwikkelingsfasen.

In hoofdstuk 4 vindt de operationalisatie plaats die de aanpak weergeeft van het empirisch kader. In het daaropvolgende hoofdstuk (5) zal door middel van empirisch onderzoek antwoorden gezocht worden op de resterende deelvragen.

Tot slot worden in het laatste hoofdstuk conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan over het toepassen van duurzaamheid in het renovatieproces van kantoren. Er zal een stappenschema weergegeven worden waarin visueel een duidelijk overzicht komt van het vastgoedontwikkelingsproces bij het duurzaam renoveren van kantoorgebouwen.

(18)

2 - Theoretisch kader

18 2 - T HEORETISCH KADER 2.1 Proces

2.1.1 Vastgoedontwikkelingsproces

In de literatuur wordt gesproken over het ontwikkelingsproces, het vastgoedproces, vastgoedontwikkeling, de vastgoedcyclus, projectontwikkeling, het bouwproces en het ontwerpproces. In bijlage 4 zijn de verschillende procesbeschrijvingen weergegeven uit de literatuur.

Alle procesbeschrijvingen hebben gemeen dat het proces begint bij initiatief en van ontwerp via realisatie naar exploitatie over gaat. Uiteindelijk is het vastgoed op lange termijn klaar voor (gedeeltelijke) sloop en herontwikkeling. In dit onderzoek zal de term

‘vastgoedontwikkelingsproces’ gebruikt worden omdat deze term duidelijk aangeeft dat het gaat over procesmatig ontwikkelen van vastgoedkundige projecten. Wanneer er citaten en/of bronnen aangehaald worden dan zal zoveel mogelijk de gekozen term van de desbetreffende auteur vervangen worden door ‘vastgoedontwikkelingsproces’.

het proces bij de totstandkoming en aanpassing van vastgoed en in de tweede paragraaf het speelveld van de belegger: vastgoedmanagement. Het theoretische onderzoek moet leiden tot antwoorden op de volgende deelvragen:

• Wat is het verschil tussen het vastgoedontwikkelingsproces van nieuwbouw versus bestaande bouw?

• Wat zijn de actoren die zijn te onderscheiden tijdens het renovatieproces?

• Hoe verloopt het besluitvormingsproces van een particuliere belegger om tot renovatie over te gaan?

Allereerst worden in 2.1 de verschillende begrippen en faseringen benoemd die betrekking hebben op het procesmatig ontwikkelen van vastgoed. Vervolgens worden de verschillen belicht tussen het ontwikkelingsproces van nieuwbouw versus bestaande bouw. Tot slot worden de actoren beschreven tijdens een renovatieproces.

In 2.2 wordt het speelveld van de professionele vastgoedbelegger beschreven: het vastgoedmanagement. Vanuit het vastgoedmanagement wordt per slot van rekening de keuze gemaakt om wel of niet tot een duurzame renovatie over te gaan.

2.3 bevat de conclusie die antwoord geeft op de bovengenoemde deelvragen.

(19)

19

“Vastgoedontwikkeling is het risicodragend of het in opdracht van derden realiseren of opwaarderen van vastgoedprojecten” (Van Gool, 2007, bewerkt). Doordat er bij een renovatie een opwaardering plaats vindt van een vastgoedproject, valt daarmee het renoveren van een bestaand kantoorgebouw onder de definitie van vastgoedontwikkeling zoals Van Gool deze stelt. De vastgoedontwikkelaar initieert en coördineert het multidisciplinaire vastgoedontwikkelingsproces vanaf de initiatieffase (het bedenken, uitwerken en toetsen van het ontwikkelde idee) tot en met de afzetfase (de ingebruikneming en/of de verkoop van het project) (Van Gool, 2007). Er zijn verschillende typen vastgoedontwikkelingsorganisaties zoals bouwers, financiële instellingen, corporaties, gelieerde specialistische ontwikkelaars, ‘pure’ ontwikkelaars en tot slot beleggers en beleggende ontwikkelaars. Bij laatstgenoemd type ontwikkelaar maakt Van Gool een onderscheid tussen institutionele vastgoedbeleggers en de vermogende particulieren. Dit onderzoek rekent de vermogende particulieren tot haar doelgroep.

Het proces van vastgoedontwikkeling is altijd uniek omdat de locatie steeds een andere is, de opgave verschilt en de combinatie van partijen nieuw is. Toch zijn er bij elk proces fasen te onderscheiden die zich steeds op de een of andere manier voordoen. Er is bij elk vastgoedontwikkelingsproces een initiatieffase, ontwikkelingsfase, realisatiefase en exploitatiefase (Nozeman, 2008). In het vastgoedontwikkelingsproces schuift de klassieke bouwmanagement discipline vanuit de bouwput voorwaarts naar de initiatie- en planfase en achterwaarts naar de exploitatiefase (Loosen, 2002, bewerkt)

Vastgoedontwikkeling is een projectmatig proces doordat het altijd een duidelijk begin- en eindpunt heeft en doordat het eenmalig is (Oostergetel e.a. 1999). Onder het vastgoedontwikkelingsproces wordt verstaan het complex van activiteiten dat leidt tot de realisatie van een bouwkundig of een civiel technisch werk. Het is een productieproces van grotere kapitaalgoederen waarbij de grootte, aard en complexiteit er debet aan zijn dat de totstandkoming van het product als een ingewikkeld proces gekenmerkt kan worden. Het heeft een rendementsverhoging tot gevolg wanneer het proces goed is georganiseerd (Smook, 2001). Het vastgoedontwikkelingsproces heeft te maken met het bedrijfsproces binnen en tussen organisaties waarbij samenwerking belangrijk is.

(20)

20

De tien belangrijkste kenmerken van de bouw zijn als volgt samengevat:

1. een bouwwerk wordt vrijwel altijd op bestelling geproduceerd;

2. productieproces met veel partners of actoren;

3. onderling nadrukkelijke karakter verschillen tussen verschillende disciplines;

4. betrokken actoren staan vaak in concurrentie tegenover elkaar;

5. gaat vrijwel altijd om enkelstuks- productie;

6. totstandkoming van elk vastgoedontwikkelingsproces is uniek;

7. productieproces in de bouw is voornamelijk in de buitenlucht;

8. bouwen is kapitaalintensief;

9. producten hebben een lange levensduur;

10. een gebouw heeft een hoge maatschappelijke waardering.

Er zijn verschillende manieren om het vastgoedontwikkelingsproces te beschrijven. Hendriks geeft in 1957 in “De Prijsvorming van het bouwbedrijf” geen definitie van het begrip vastgoedontwikkelingsproces, maar hij beschrijft het “productieproces van bouwobjecten”.

Dit productieproces wordt gestructureerd naar een vijftal procesfuncties: het nemen van het initiatief; het beschikbaar stellen van de grond; het vervaardigen van het ontwerp; het financieren en het uitvoeren (inclusief inkoop, organiseren, uitvoeren en controleren). In 1973 tracht Burie op basis van de theorieontwikkeling van Hendriks de theorie wat omvattender te structuren. Burie geeft de volgende definitie van het vastgoedontwikkelingsproces: een inter- organisatie besluitvormingsproces t.b.v. stichting, inrichting en onderhoud van de gebouwde omgeving. In tegenstelling tot Hendriks blijft het vastgoedontwikkelingsproces niet beperkt tot een productieproces van bouwobjecten, maar ziet Burie het vastgoedontwikkelingsproces vanuit het geheel van maatschappelijke processen die tot de totstandkoming van de gebouwde omgeving leiden. Hierbij is er in het vastgoedontwikkelingsproces onderscheid in vier hoofdgroepen van structuurkenmerken: benodigdheden (wat moet er zijn);

procesfuncties (wat moet er gedaan worden); rollen (van wie wordt wat verwacht);

participanten (wie kan dat doen) (Smook, 2001). In het vastgoedontwikkelingsproces schuift de klassieke bouwmanagement discipline vanuit de bouwput voorwaarts naar de initiatie en planfase en achterwaarts naar de exploitatiefase (Loosen, 2002).

(21)

21

Een veel gebruikte beschouwing van het vastgoedontwikkelingsproces is die van Wijnen, Renes en Storm uit de publicatie Projectmatig Werken uit 1984 (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1 Fasering, Wijnen bron: Kei-centrum.nl Figuur 2.2 Beslismoment, Wijnen, bron:

twynstragudde.nl

In deze visie wordt er van uit gegaan dat het vastgoedontwikkelingsproces is op te delen en dat er bij de overgang van de fasen steeds een beslismoment (zie figuur 2.2) kan worden geïdentificeerd. Tevens worden beheersaspecten geformuleerd waarmee iedere fase beoordeeld moet worden. In bijlage 5 staat een checklist van de beheersfactoren. In bijlage 6 staat een overzicht van diverse faseringen van het vastgoedontwikkelingsproces zoals door organisaties/auteurs toegepast. In de laatste kolom van de bijlage (met subfasen) en in figuur 2.3 staat de fasering zoals deze door de auteur dezes als leidraad zal gelden voor dit onderzoek.

Figuur 2.3 Gekozen fasering van het

vastgoedontwikkelingsproces in dit onderzoek 1 Programma

5

Beheer

4

Realisering

3

Uitwerking

2 Ontwerp objectbeleid

(22)

22 2.1.2 ‘Renoveren’ gedefinieerd

Naast renoveren zijn er tal van begrippen waarbij er een aanpassing plaats vindt in een bestaand gebouw. In deze paragraaf worden deze toegelicht en wordt een definitie gegeven van renoveren. Hoewel dit onderzoek zich richt op het duurzame renovatieproces, is het niet uit te sluiten dat de onderzoeksresultaten ook van toepassing kunnen zijn op de andere aanpassingsprocessen.

Het woord ‘renovatie’ is afgeleid van het Latijnse ‘Novum’ en betekent letterlijk ‘hernieuwing’.

De term renovatie in de bouw ontstond in de jaren zestig toen er op grote schaal bestaande woningen werden aangepast aan de eisen van die tijd (Oostergetel, e.a., 1999).

Tegenwoordig zijn renovatie en groot onderhoud voor woningen, kantoorgebouwen, bedrijfsgebouwen en scholen belangrijke bouwactiviteiten. Een ‘zuiver’ renovatieplan komt zelden voor. In de meeste gevallen is er sprake van een vorm van (groot) onderhoud in combinatie met renovatie, isolatieverbetering en upgrading van de omgeving. Oostergetel e.a. (1999) maken het volgende onderscheid in het aanpassen van bestaande kantoren:

Restauratie: terugbrengen in de oorspronkelijke staat (cultureel aspect).

Renovatie: zodanig aanpassen dat het gehele kantoor opnieuw voldoet aan de actuele technische en gebruikseisen.

Grootonderhoud: vernieuwen van delen van het kantoor.

Onderhoud: aanpassen of vervangen van onderdelen.

Bij laatstgenoemd begrip stelt Korteweg (2002) dat onderhoud en groot onderhoud periodiek plaats vinden waarbij het bij groot onderhoud gaat het om het in stand houden van de aanwezige voorzieningen met als doel deze terug te brengen in de oorspronkelijke kwaliteit.

Daarbij worden geen bouwkundige ingrepen verricht.

Keeris en Houtveen (2001) voegen ‘upgrading’ en ‘revitalisatie’ toe aan de lijst. Onder upgrading wordt verstaan: “De verhoging van het prestatieniveau van een vastgoedobject met betrekking tot de visuele en technische kwaliteitsaspecten, met behoud van de functie, op basis van commerciële motieven, teneinde het object beter in de markt te kunnen positioneren, dan wel zijn positie te laten behouden voor de duur van een daarbij beleidsmatig bepaalde periode” (Keeris, 2001). Upgrading kan onderscheiden worden in cosmetische en technische aanpassingen. Bij eerstgenoemde is het doel om het pand visueel aantrekkelijker te maken en in geval van technische aanpassingen gaat het erom om het voorzieningenniveau te verhogen. In beide gevallen is het doel om het pand beter in de markt te kunnen zetten (Houtveen, 2002). Ook bij revitalisatie geeft Keeris aan dat er maatregelen plaats vinden om het object beter aan de vraag van de markt te laten voldoen, waarbij de waarde van het object kan worden vergroot.

Geconcludeerd kan worden dat revitalisatie en upgrading het zelfde doel beogen als een renovatie, namelijk de kansen vergroten om het bestaande kantoor te vermarkten.

(23)

23

In tabel 2.1 staat een overzicht met aanpassingen en de mate waarin deze invloed hebben op de huurprijs.

Rongen e.a. (1992) maken een onderscheid in de diverse vastgoedontwikkelingsprocessen:

nieuwbouwprocessen (nieuwbouw en vervangende nieuwbouw);

aanpassingsprocessen (uitbreiden, verbouwen en hergebruik);

deelprocessen (restauratie, renovatie, herkansing/herinrichting, beheer en onderhoud).

Onder verbouwen verstaan zij het volgende:

veranderen van de ruimtelijke indeling van een gebouw om dit gebouw aan te passen aan functieverandering. Renovatie is het aanpassen van het kwaliteitsniveau van een bestaand gebouw aan kwaliteitseisen,

vergelijkbaar met die van een nieuw gebouw. De renovatie definitie van Beringer & Nijboer komt overeen met die van Rongen e.a. (1992).

Renovatie volgens Reitsma & Engelsman: ‘de kwaliteit van een gebouw verbeteren door toevoegen, vernieuwen of veranderen. Deze toevoegingen, vernieuwingen en veranderingen hebben vaak betrekking op de warmte-isolatie, geluidwering, brandveiligheid en inbraakveiligheid’. De definitie van Keeris (2001) over ‘renovatie’ is een uitgebreide: “Een zodanige architectonische, ruimtelijke, bouwkundige en installatietechnische integrale aanpak van een vastgoedobject, gericht op verbetering van het prestatieniveau, met behoud van de functie ervan, dat (mede ten gevolge van het door deze ingreep verlengen van de beoogde levensduur) een renderende continuering van de exploitatie van dat object mogelijk geacht wordt op het geplande niveau en in de gewenste (deel)markt ten behoeve van de beoogde doelgroep(en), dan wel de (eventueel) toegekende maatschappelijke functie”.

Keeris (2001) geeft als verdere toelichting nog dat “…renovatie wordt uitgevoerd als er feitelijk sprake is van een totale terugval in de marktpositie van het betreffende vastgoedobject en er beleidsmatig bepaald wordt het verloren terrein weer te veroveren.”

Beringer stelt in zijn boek ‘Utiliteitsbouw en Vernieuwbouw’ renovatie gelijk aan vernieuwbouw: het verbeteren van kantoren en woningen en/of het plegen van grootschalig onderhoud. Ter aanvulling wordt er de regel gesteld dat het gebouw 15 jaar of ouder moet zijn. Er is sprake van een functionele, economische of technische veroudering. Tot slot geeft Beringer aan dat vernieuwbouw het verzamelwoord is geworden voor het opknappen, verbeteren van bestaande woningen en gebouwen. (Beringer, 2006).

Tabel 2.1 Invloed aanpassingen op voorraad en huurprijs, Maatman, 2008

(24)

24

Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) stelt dat een renovatie is gericht op het verbeteren van de marktpositie van een object door een bouwkundige ingreep. In de woningwet en het bouwbesluit komen termen als renovatie, restauratie en groot onderhoud niet voor. Volgens Woningwet artikel 1.1.a geldt de weten regelgeving voor bijna alle werkzaamheden. In dit artikel wordt gesproken over ‘het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen’. Renovatie, restauratie en groot onderhoud vallen dus onder dit artikel. Ook wanneer er geen bouwvergunning nodig is, blijven de technische eisen zoals het bouwbesluit deze stelt, van kracht. Deze eisen hebben betrekking op de veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid van een gebouw. Bouwdelen, constructies en materialen die onderwerp van renovatie zijn, moeten voldoen aan de eisen van nieuwbouw tenzij dit onmogelijk is vanwege buitensporig hoge kosten of onredelijkheid. Afhankelijk van het onderwerp kan de gemeente een ontheffing verlenen, mits de veiligheid niet in het geding is. Of en tot hoever een gemeente een ontheffing mag verlenen, staat beschreven in het Bouwbesluit. (Reitsma & Engelsman, 2006).

Eick e.a. hebben in hun boek ‘Renovatie en energiebesparing’ de definiëring van renovatie (vernieuwing of hernieuwing) verder uitgebouwd door renovatie projecten onder te verdelen in typen renovatie. De auteurs richten zich op het renovatieproces van woningen. Hoewel bewust van de verschillen in kantoor en woning renovatie, is er voor de leesbaarheid/duidelijkheid gekozen om in de navolgende citaten van Eick e.a. de termen

‘woning/woningen’ te vervangen door ‘kantoor/kantoren’:

A. Laag-niveau-renovatie

Laag-niveau-renovatie of ‘groot onderhoud’ heeft alleen betrekking op de bouwtechnische gebreken van een kantoor. Comfortverhoging, zoals isolatie, is hierbij niet aan de orde. De investeringskosten mogen maximaal 20% bedragen van de bouwkosten van vergelijkbare nieuwbouw.

B. Midden-niveau-renovatie

Bij midden-niveau-renovatie worden bouwtechnische gebreken verholpen en comfortverhogende voorzieningen aangebracht. Deze comfortverhoging blijft beperkt tot aanpassing aan de huidige eisen ten aanzien van wooncomfort. Renovatie in deze hoedanigheid is gelijk aan een ‘kleine beurt’. Wanneer extra aandacht wordt besteed aan isolatie en installaties spreken Eick e.a. over een ‘kleine beurt plus’. De investeringskosten bedragen tussen de 20 tot 60% van de bouwkosten van vergelijkbare nieuwbouw.

C. Hoog-niveau-renovatie

Bij hoog-niveau-renovatie (of een ‘grote beurt’) wordt het kantoor aangepast en verbeterd tot de kwaliteit van nieuwbouw is bereikt. Het gaat dan om bouwkundige en installatietechnische

(25)

25

verbeteringen en het aanbrengen van isolatie. Daarnaast kunnen ook de ontsluitingsvorm, de differentiatie en de plattegrond aangepast worden. De investeringskosten bedragen 60- 100% van de bouwkosten van vergelijkbare nieuwbouw.

De inhoud van de verschillende bouwkundige aanpassingen komt deels met elkaar overeen.

In dit onderzoek zal het begrip renovatie gebruikt worden. De kenmerken van een renovatie zoals in de literatuur gevonden staan in onderstaande tabel samengevat:

letterlijke betekenis is hernieuwing gericht op verbetering van het prestatieniveau

heeft betrekking op het hele gebouw behoud van de functie

voldoen aan actuele technische en gebruikseisen verlengen van de beoogde levensduur

kwaliteitsniveau vergelijkbaar met nieuwbouw bouwkundige ingreep

voor renovatie sprake van een functionele, economische of technische veroudering

verbeteren van de marktpositie

is een deelproces en geen nieuwbouw of aanpassingsproces gebouw 15 jaar of ouder

betrekking op warmte-isolatie, geluidwering, brandveiligheid en inbraakveiligheid

‘zuiver’ renovatieplan komt zelden voor

toevoegen, vernieuwen of veranderen verzamelwoord voor het opknappen van gebouwen

integrale architectonische, ruimtelijke, bouwkundige en installatietechnische aanpak

te verdelen in 3 gradaties (laag, midden & hoog)

Tabel 2.2 Samenvatting renovatie kenmerken, bewerking auteur

In dit onderzoek wordt de volgende definiëring van renovatie gebruikt:

“renovatie is gericht op het verbeteren van de marktpositie van een object door een bouwkundige ingreep waarbij het kwaliteitsniveau van een bestaand gebouw aangepast wordt aan de kwaliteitseisen vergelijkbaar met die van een nieuw gebouw en waarbij de oorspronkelijke functie behouden blijft”

(26)

26 2.1.3 Renovatie versus nieuwbouw

Oostergetel e.a. noemen dat renoveren gelijk is aan bouwen, maar voegen er aan toe dat het proces andere kenmerken heeft dan nieuwbouw. Renoveren is onderdeel van het instandhoudingsproces doordat het cyclisch is en verschillende fasen heeft (zie figuur 2.4).

Binnen de instandhoudingscyclus ontstaan telkens weer vastgoedontwikkelingsprocessen, die elk weer een duidelijk begin en eind hebben en ook eenmalig zijn. De belangrijkste verschillen tussen renoveren en nieuwbouw zijn de beginsituatie, programmafase en prijsvorming. Alle drie de aspecten hebben een belangrijke invloed op het totale proces waardoor het vastgoedontwikkelingsproces in de instandhoudingsfase een compleet ander karakter kent dan nieuwbouw.

De beginsituatie bij renovatie is anders dan bij nieuwbouw doordat het gebouw fysiek en zeer concreet aanwezig is en de omgeving een vast gegeven is. Daarnaast is het mogelijk dat er nog gebruikers in het gebouw aanwezig zijn. Hierdoor krijgt het vastgoedontwikkelingsproces een breed sociaal karakter voorzien van veel overleg, inspraak en medezeggenschap. Een extra moeilijkheid is dat het bestaand gebouw de technische en organisatorische alternatieven beperkt.

De programmafase wordt beïnvloed door de beginsituatie omdat het een proces is dat vooral bestaat uit toetsing. Probleemstelling, alternatieven, en keuzen moeten voortdurend getoetst worden aan het bestaande gebouw, de gebruikers, de omgeving en de financiële en technische richtlijnen/haalbaarheid. De prijsvorming is anders doordat de opdrachtgever (in de meeste gevallen de eigenaar van het bestaande gebouw) met een strakker budget werkt.

In veel gevallen is er een contract of huurovereenkomst met gebruikers. De bestaande situatie brengt ook een beperking van de exploitatie alternatieven met zich mee. Tot slot is het moeilijk om de renovatie exact te begroten doordat tijdens de daadwerkelijke uitvoering de toestand van de achterliggende constructies en het inwendige van bouwdelen en materialen pas goed zichtbaar wordt.

Planvorming Beheer

Uitvoering Project

Nieuwbouw

Sloop Figuur 2.4 Instandhoudingsproces, Oostergetel e.a., 1999

(27)

27 2.1.4 Actoren

Smook verdeelt de actoren van het vastgoedontwikkelingsproces in vijf hoofdgroepen waarbij per actor aangegeven wordt in welke fase van dat proces deze actief is (volgens de fasering van Smook, zie bijlage 7):

Opdrachtgever (fase 1&2);

architect/vormgever/ingenieur (fase 2,3,4);

bouwondernemer/aannemer (fase 4 & 5);

toezichthouders/regelgevers (fase 5) beheerders (fase 6).

Een renovatie vindt altijd plaats in een bestaande situatie. Daardoor wordt de lijst met partijen die bij nieuwbouw betrokken zijn verder uitgebreid. Oostergetel e.a. noemen in het geval van woningrenovatie, dat het de huurders zijn en de beheerder die meer betrokken worden in het proces in vergelijking met nieuwbouw. De beheerder of eigenaar die later de opdrachtgever wordt, speelt een andere rol dan in het nieuwbouwproces. Naast het vertegenwoordigen van de eigen belangen, heeft de beheerder een belangrijke taak voor het vertegenwoordigen van de belangen van huurders. In het geval van kantoorrenovatie met huurders zal dit eveneens gelden. Echter bij kantoorrenovatie zal er gezien de marktomstandigheden vaker sprake zijn van een leegstaand kantoor waarbij er geen rekening hoeft te worden gehouden met een zittende huurder (auteur). Wel dient er rekening te worden gehouden met de wensen/eisen van potentiële huurders. Maatman (2009) geeft aan dat voorverhuur een belangrijke voorwaarde is om renovatie tot een succes te maken.

Voorverhuur beperkt het risico, wat met name voor kantoren op de mindere locaties zeer wenselijk is. In bijlage 7 is door Oostergetel e.a. per bouwfase aangegeven welke en in welke mate actoren betrokken zijn.

(28)

28 2.2 Vastgoedmanagement

In deze paragraaf wordt aangegeven hoe het besluitvormingsproces verloopt van een vastgoedbelegger om het proces van duurzame renovatie te starten. Het geeft daarmee antwoord op de vierde deelvraag.

In het verleden werd er gesproken over het administratief en technisch beheer van vastgoed.

Tegenwoordig spreken we van ‘professioneel commercieel vastgoedmanagement’. Het vastgoedmanagement wordt onderverdeeld in drie typen management, te weten: portfolio management, asset management en property- en servicemanagement (Van Driel, 1998). In figuur 2.5 staan de typen management met de daarbij behorende niveaus en taken.

Figuur 2.5 Niveaus van vastgoedmanagement, Van Driel, Loosbroek,

2.2.1 Strategisch

Op strategisch niveau wordt op basis van moderne portefeuilletheorieën een optimale/efficiënte portefeuillesamenstelling (asset allocation) bepaald.

Beleggingsportefeuilles zijn voornamelijk opgebouwd uit de assets aandelen, vastrentende waarden en vastgoed. De belegger maakt de allocatiekeuze van de verschillende beleggingsassets met behulp van Asset Liability Matching (ALM). ALM zorgt voor het afstemmen van beleggingen op de toekomstige verplichtingen (Van Driel, 1998). Naast ALM zijn benchmarking performance, liquiditeit, valutabeleid, interne waardering en beleid de uitgangspunten om door middel van inventarisatie, analyses en strategische keuzes tot beleggingsbeleid te komen.

(29)

29 2.2.2 Tactisch

Op tactisch niveau wordt door het assetmanagement van vastgoedobjecten een vertaling gemaakt van het portefeuillebeleid naar een beleid per vastgoedobject, het zogenaamde objectbeleid. Objectbeleid is een marketingplan voor een object wat via een stappenplan leidt tot het voor de belegger meest optimale toekomstscenario met het hoogste totaalrendement over de gekozen exploitatieperiode (Van Driel, 1998). Het assetmanagement is gedurende de exploitatieperiode van een vastgoedobject verantwoordelijk voor het te behalen rendement. Door het maken van een jaarlijkse performance analyse wordt gekeken of het vastgoedobject nog wel voldoet aan de rendementseis (Van Gool, 2007) en door het uitvoeren van toekomstscenario’s wordt er gekeken of er wellicht meer rendement te behalen valt. Uit dit zogenoemde objectbeleid kan voort komen dat het voor het desbetreffende object het beste is om het traditioneel voort te zetten, het te renoveren, te transformeren, of wellicht helemaal te slopen en nieuwbouw te plegen. Objectbeleid is een marketingplan voor een object wat via een stappenplan leidt tot het voor de belegger meest optimale toekomstscenario met het hoogste totaalrendement over de gekozen exploitatieperiode (Van Driel, 1998). De totstandkoming van objectbeleid vindt plaats in vijf fasen (Van Driel, 1998):

Inventarisatie Analyse

Vaststellen toekomstscenario’s Doorrekenen scenario’s

Voorstellen en vaststellen objectbeleid 2.2.2.1 Inventarisatie

Tijdens de inventarisatiefase wordt managementinformatie verzameld die nodig is om in de volgende fases tot analyses en scenariobepaling te kunnen komen.

A- Paramaters inventariseren ten behoeve van het rekenmodel. Deze gegevens zijn afkomstig van het portfoliomanagement:

discontovoet;

risico-opslag;

toekomstige inflatie verwachtingen;

prijsindex.

B- Object en huurdersinformatie inventariseren. Deze gegevens zijn afkomstig van het propertymanagement:

inkomsten en uitgaven;

vierkante meters (volgens NEN 2580);

huurdersinformatie (huurprijzen, expiratiedata, indexdata, etc.);

kasstroomoverzicht (huurinkomsten, onderhoudsuitgaven, vaste lasten (WOZ));

(30)

30

waterschapslasten;

vastgestelde budgetten;

locatie;

klachtenonderhoud;

leegstand;

leegkomende ruimten;

planmatig onderhoud;

taxatierapporten(commerciële- en herbouwwaarde)

C- Marktgegevens inventariseren. Deze gegevens worden beïnvloed door economische, politieke (bestuurlijk) en maatschappelijke factoren:

marktgegevens omgeving object;

nieuwbouw en bestemmingsplannen;

economisch: Inflatie, rentestand, degradatie & depreciatie, economische groei;

politiek: ruimtelijk ordeningsbeleid (nationaal, regionaal & lokaal) en juridische- en fiscale regelgeving;

maatschappelijk: demografische ontwikkelingen en trends.

2.2.2.2. Analyse

In deze fase wordt gezamenlijk met de propertymanager de geïnventariseerde informatie uit de inventarisatiefase geïnterpreteerd en geanalyseerd.

A- Inkomsten & uitgaven vergelijken met indices/indicatoren van soortgelijke objecten.

B- Leegstandsinformatie vergelijken met indices/indicatoren van soortgelijke objecten.

C- Budgettering vaststellen voor 10 jaar (op basis van alle inkomsten en uitgaven):

huurinkomsten;

huurderving door leegstand;

eventuele bij-investeringen;

klein- en planmatig onderhoud;

kostenramingen van noodzakelijk upgradingen of renovaties;

directe opbrengstwaarde vaststellen (eventueel door externe taxatie);

ontwikkeling directe opbrengstwaarde vaststellen.

D- Analyseren vigerende huurovereenkomsten.

E- Toetsen in hoeverre wordt voldaan aan het objectbeleid van voorgaande jaren ten aanzien van:

doelgroepen;

branchering;

ontwikkelingen.