locatie kantoorra;irntB;per|

s t e e g r o e p

0Zâ VaŜí

f f f

B e h o e f t e i a a n ! m ; M kantoorra;irntB;per|

locatie :i:n;;;prövi;n;Gie : U í ř ë G h ï ! t Z m 2 0 2 7 :

Stee G r o e p aan p r o v i n c i e Utrecht

Esther Geuting, Lukas Meuleman en Guido van der Molen

december 2015

s t e e g r o e p

::::!:::::Be:ho M M : :

l i l l ö l l l l l l l

U t r e c h t t / m 2027

Stee G r o e p aan p r o v i n c i e Utrecht

Esther Geuting, Lukas Meuleman en Guido van der Molen

10 december 2015

s t e e g r o e p

Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027

I n h o u d s o p g a v e

1 Inleiding 2 2 Confrontatie behoefte per locatie 3

3 Economische Effect Rapportages 17

3.2 A m e r s f o o r t P o d i u m 19 3.3 A m e r s f o o r t , S t a t i o n s g e b i e d 22

3.4 A m e r s f o o r t , Laak 3 25 3.5 B u n s c h o t e n , H a a r b r u g - Z u i d 26

3.6 H o u t e n , C e n t r u m 27 3.7 H o u t e n , H o f s t a d IVb 30 3.8 H o u t e n , De K o p p e l i n g I Loerik VI 31

3.9 L e u s d e n , Princenhof 34 3.10 L e u s d e n , B u i t e n p l a a t s I Plantage 37

3.11 N i e u w e g e i n , B i n n e n s t a d 38 3.12 N i e u w e g e i n , M e r w e s t e i n 41 3.13 N i e u w e g e i n , Rijnhuizen 44 3.14 De Ronde V e n e n , M a r i c k e n l a n d 47

3.15 De Ronde V e n e n , M i j d r e c h t 48 3.16 Stichtse V e c h t , B r e u k e l e r w a a r d 51 3.17 Stichtse Vecht, Planetenbaan 54

3.18 Utrecht, P a p e n d o r p 57 3.19 Utrecht, S t a t i o n s g e b i e d 60 3.20 U t r e c h t , Leidsche Rijn 63 3.21 Utrecht, S t r i j k v i e r t e l - R i j n v l i e t 64 3.22 V e e n e n d a a l , de Batterijen 65 3.23 V e e n e n d a a l , Faktorij I De V e n d e l 67

3.24 W o e r d e n , S n e l l e r p o o r t 70 3.25 Zeist en Utrechtse H e u v e l r u g , S t a t i o n s g e b i e d Driebergen-Zeist 72

3.26 Zeist, Huis ter Heide 75

Bijlage 78

stee

groep Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 15.081

Inleiding

Achtergrond

De p r o v i n c i e U t r e c h t is s i n d s lange t i j d een aantrekkelijke v e s t i g i n g s p l a a t s v o o r de k a n t o r e n v a n o n d e r n e m e r s , o r g a n i s a t i e s en i n s t e l l i n g e n . Dit h a n g t s a m e n m e t de centrale l i g g i n g , een g o e d e b e r e i k b a a r h e i d en een prettig w o o n - en leefklimaat v o o r w e r k n e m e r s . De a f g e l o p e n j a r e n h e b b e n in N e d e r l a n d , d u s o o k in de p r o v i n c i e Utrecht, veel k a n t o o r g e b o u w e n te m a k e n g e k r e g e n m e t l e e g s t a n d . De leegstand v e r s c h i l t per k a n t o r e n l o c a t i e , afhankelijk v a n de l i g g i n g , l o c a t i e k e n m e r k e n en de kwaliteit v a n de k a n t o o r g e b o u w e n . Deze o n t w i k k e l i n g o p de k a n t o r e n m a r k t in de p r o v i n c i e U t r e c h t v r a a g t o m a a n d a c h t . Net als in heel veel a n d e r e regio's in N e d e r l a n d , zijn er de a f g e l o p e n v i j f t i e n à t w i n t i g jaar veel n i e u w e , m o d e r n e k a n t o r e n g e b o u w d . Deze t o e n a m e v a n de v o o r r a a d m e t n i e u w e , m o d e r n e k a n t o o r p a n d e n heeft g e l e i d t o t een v e r s n e l d e e c o n o m i s c h e v e r o u d e r i n g v a n de al bestaande (oude) k a n t o o r p a n d e n . Dit resulteerde naast een g r o e i v a n de k a n t o r e n v o o r r a a d ook in een forse t o e n a m e v a n de l e e g s t a n d . De laatste j a r e n zien w e dat de o p l e v e r i n g v a n n i e u w e k a n t o o r p a n d e n is a f g e n o m e n . T o c h n e e m t de leegstand v a n k a n t o o r r u i m t e n o g t o e . O m d a t de leegstand o p m e e r d e r e locaties niet beperkt is g e b l e v e n t o t één of t w e e k a n t o o r g e b o u w e n , v o r m t deze leegstand een b e d r e i g i n g v o o r de r u i m t e l i j k e kwaliteit en d a a r m e e o o k het e c o n o m i s c h e v e s t i g i n g s k l i m a a t in de p r o v i n c i e Utrecht.

Het landelijk c o n v e n a n t k a n t o r e n a a n p a k v r a a g t v a n p r o v i n c i e s o m v a n u i t r u i m t e l i j k belang v r a a g en a a n b o d v a n de o n t w i k k e l i n g v a n n i e u w e k a n t o r e n o p elkaar af te s t e m m e n . De p r o v i n c i e U t r e c h t zal dit d o e n d o o r de n i e u w b o u w m o g e l i j k h e d e n v o o r k a n t o r e n te beperken als o o k in te zetten o p v e r n i e u w i n g en t r a n s f o r m a t i e (hergebruik) v a n leegstaande k a n t o r e n . Het doel v a n deze s a m e n h a n g e n d e aanpak is een o p t i m a l e b e n u t t i n g v a n de r u i m t e in stedelijke g e b i e d e n m e t b e h o u d v a n v o l d o e n d e e c o n o m i s c h e v e s t i g i n g s m o g e l i j k h e d e n m e t het o o g o p een g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g , .

Onderzoeksverantwoording

Een o n a f h a n k e l i j k g r o e p v a n e x p e r t s w a s betrokken bij het onderzoek. Deze e x p e r t s h e b b e n kennis en expertise i n g e b r a c h t o p het g e b i e d v a n o n t w i k k e l i n g e n in w e r k g e l e g e n h e i d en r u i m t e g e b r u i k . B o v e n d i e n h e b b e n deze e x p e r t s g e a d v i s e e r d over de g e b r u i k t e o n d e r z o e k s m e t h o d i e k en d a a r m e e b i j g e d r a g e n aan k w a l i t e i t s b o r g i n g v a n de feitelijke resultaten.

O m de direct b e t r o k k e n e n ( g e m e e n t e n en m a r k t p a r t i j e n ) te i n f o r m e r e n , zijn p a n e l - b i j e e n k o m s t e n g e o r g a n i s e e r d . In deze b i j e e n k o m s t e n zijn de p a n e l l e d e n g e ï n f o r m e e r d over de v o o r t g a n g v a n het o n d e r z o e k en is h u n reflectie d a a r o p g e h o o r d . In s a m e n s p r a a k m e t de o n a f h a n k e l i j k e e x p e r t s zijn v r a g e n en o p m e r k i n g e n uit de p a n e l b i j e e n k o m s t v e r w e r k t . In de bijlage staan de g e r a a d p l e e g d e e x p e r t s en de d e e l n e m e r s aan de p a n e l b i j e e n k o m s t e n .

Leeswijzer

In het v o l g e n d e h o o f d s t u k (2) w o r d t eerst de m e t h o d i e k t o e g e l i c h t hoe de v r a a g r a m i n g v o o r de p r o v i n c i e v e r t a a l d kan w o r d e n naar de b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e o p een locatie. V e r v o l g e n s w o r d t per locatie de feitelijke b e h o e f t e bepaald en g e c o n f r o n t e e r d m e t het bestaande a a n b o d en de

plancapaciteit. In h o o f d s t u k 3 leest u de E c o n o m i s c h e Effect R a p p o r t a g e s v o o r de v e r s c h i l l e n d e locaties m e t plancapaciteit v o o r k a n t o o r r u i m t e . De bijlagen v o r m e n een nadere o n d e r b o u w i n g en t o e l i c h t i n g v a n onze analyses:

« Bijlage A: Berekening b e h o e f t e aan k a n t o o r r u i m t e per locatie in p r o v i n c i e U t r e c h t t / m 2027

« Bijlage B: T o e l i c h t i n g i n d i c a t o r e n E c o n o m i s c h e Effect R a p p o r t a g e s

« Bijlage C: Definities v a n k e r n b e g r i p p e n zoals deze in dit r a p p o r t g e h a n t e e r d w o r d e n

« Bijlage D: Literatuurlijst

« Bijlage E: Overzicht v a n e x p e r t s en d e e l n e m e r s p a n e l b i j e e n k o m s t e n

1

groep Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 15.081

Confrontatie 2

b e h o e f t e per locatie

M A X I M A L E S C E N A R I O V O O R V R A A G R A M I N G

» V o o r de b e r e k e n i n g e n v a n de b e h o e f t e aan k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e U t r e c h t w o r d t in d e z e r a p p o r t a g e u i t g e g a a n v a n e e n m a x i m a a l s c e n a r i o1.

» V o o r de u i t b r e i d i n g s v r a a g w o r d t g e r e k e n d m e t e e n m a x i m a a l s c e n a r i o v o o r e l k v a n de d r i e p a r a m e t e r s ( o n t w i k k e l i n g w e r k g e l e g e n h e i d , a a n d e e l k a n t o o r w e r k g e l e g e n h e i d en het

k a n t o o r q u o t i ë n t ) . De v e r v a n g i n g is e e n a f g e l e i d e v a n de t o t a l e o p n a m e v a n k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e U t r e c h t , de t o e n a m e v a n de l e e g s t a n d en o n t t r e k k i n g e n en de u i t b r e i d i n g s v r a a g (zie r a p p o r t ' v r a a g r a m i n g k a n t o o r r u i m t e p r o v i n c i e U t r e c h t , 2 0 1 5 )

Verdeling van de totale provinciale vraag naar kantoorruimte naar gemeente

V o o r de p r o v i n c i e Utrecht is een actuele p r o g n o s e g e m a a k t v a n de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e t o t en m e t 2027 ( b r o n : V r a a g r a m i n g Provincie U t r e c h t t/m 2027: K a n t o o r r u i m t e , 2015). O m te bepalen hoe deze t o e k o m s t i g e v r a a g a a n s l u i t bij het beschikbare a a n b o d en de plancapaciteit o p bestaande (plan)locaties w o r d t eerst het m a r k t a a n d e e l v a n een g e m e e n t e ( m e t plancapaciteit v o o r k a n t o o r r u i m t e ) b i n n e n de t o t a l e p r o v i n c i e b e r e k e n d . Op basis v a n dit m a r k t a a n d e e l w o r d t de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e per g e m e e n t e b e r e k e n d .

O m het m a r k t a a n d e e l per g e m e e n t e te b e p a l e n zijn w e u i t g e g a a n v a n de i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n ( g e k o p p e l d aan het aantal w e r k z a m e p e r s o n e n in de p e r i o d e 2008-2014). Het gaat hierbij z o w e l o m v e r h u i z i n g e n v a n k a n t o o r g e b r u i k e r s b i n n e n de p r o v i n c i e U t r e c h t als o m v e r h u i z i n g e n v a n buiten de p r o v i n c i e naar de p r o v i n c i e U t r e c h t t o e . Op deze m a n i e r w o r d t zo g o e d m o g e l i j k r e k e n i n g g e h o u d e n m e t g e m e e n t e n m e t een b o v e n g e m i d d e l d e a a n t r e k k i n g s k r a c h t o p k a n t o o r g e b r u i k e r s v a n buiten de eigen g e m e e n t e en p r o v i n c i e en d a a r m e e o o k m e t g e m e e n t e n die g e l e g e n zijn aan de r a n d e n v a n de p r o v i n c i e . In het o n d e r z o e k zijn o p het niveau v a n de p r o v i n c i e i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n b e t r o k k e n , daarnaast zijn alle v e r h u i s b e w e g i n g e n t u s s e n g e m e e n t e n in de p r o v i n c i e m e e g e n o m e n . K a n t o o r g e b r u i k e r s die de p r o v i n c i e v e r l a t e n (en d a a r m e e verlies v a n k a n t o o r w e r k g e l e g e n h e i d ) zijn m e e g e r e k e n d in de b e r e k e n i n g v a n de u i t b r e i d i n g s v r a a g .

M e t b e h u l p v a n analyse v a n de v e r h u i s b e w e g i n g e n h e b b e n w e het m a r k t a a n d e e l o p de k a n t o r e n m a r k t v a n elke g e m e e n t e b i n n e n de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e in de p r o v i n c i e U t r e c h t inzichtelijk g e m a a k t . Daaruit blijkt dat elke g e m e e n t e beschikt over een lokale k a n t o r e n m a r k t (voor g e b r u i k e r s die v e r h u i z e n b i n n e n de eigen g e m e e n t e ) . Daarnaast k u n n e n w e g e m e e n t e n o n d e r s c h e i d e n die m e e r k a n t o o r g e b r u i k e r s aantrekken v a n u i t a n d e r e g e m e e n t e n en g e m e e n t e n w a a r m e e r g e b r u i k e r s v e r t r e k k e n naar a n d e r e

g e m e e n t e n . Ook zijn v e r h u i s b e w e g i n g e n (en daaraan g e k o p p e l d e w e r k g e l e g e n h e i d ) v a n k a n t o o r g e b r u i k e r s die de g e m e e n t e b i n n e n k o m e n (vanuit a n d e r e provincies) m e e g e n o m e n . D a a r m e e geeft analyse v a n i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n een beter inzicht in het m a r k t a a n d e e l v a n een g e m e e n t e d a n een v e r g e l i j k i n g v a n de g e m e e n t e l i j k e v o o r r a a d als aandeel b i n n e n de t o t a l e p r o v i n c i a l e k a n t o r e n v o o r r a a d . I m m e r s , de k a n t o r e n v o o r r a a d v a n een g e m e e n t e kan w e l i s w a a r g r o o t zijn, dat betekent niet a u t o m a t i s c h dat dit o o k g e l d t v o o r de h u i d i g e en t o e k o m s t i g e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e . Het bepalen v a n de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e per g e m e e n t e o p basis v a n het v e r h u i s b e s t a n d h o u d t rekening m e t deze v r a a g o n t w i k k e l i n g en is d a a r m e e t o e k o m s t g e r i c h t .

De analyse v a n i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n is g e m a a k t o p basis v a n het m e e s t actuele v e r h u i s b e s t a n d v a n de p r o v i n c i e Utrecht (PAR,2014) in de p e r i o d e 2008-2014. In f i g u u r 1 is een o v e r z i c h t g e m a a k t v a n het aandeel v a n de o p n a m e en i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n per g e m e e n t e in relatie tot de t o t a l e n v o o r de gehele p r o v i n c i e . Het aandeel v a n de i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n zijn m a a t g e v e n d v o o r het bepalen

1 Het gaat daarbij o m de behoefte ten opzichte van de bestaande v o o r r a a d

stee Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 groep

4

v a n het m a r k t a a n d e e l v a n de b e t r e f f e n d e g e m e e n t e in het totaal v a n de p r o v i n c i e . Daarnaast is, ter v e r g e l i j k i n g , o o k gekeken naar de o p n a m e v a n k a n t o o r r u i m t e in dezelfde p e r i o d e .

Figuur 1: marktaandeel per gemeente binnen totale provinciale kantorenmarkt op basis van inkomende verhuisbewegingen (in aantal werkzame personen)

Utrecht 1 A m e r s f o o r t

Houten N i e u w e g e i n W o e r d e n Stichtse Vecht Zeist V e e n e n d a a l Leusden Utrechtse Heuvelrug

De Ronde Venen B u n s c h o t e n Overige

1007o 2Ũ07o 3Ũ07o 4Ũ07o 5Ũ07o 6Ũ07o 7007o

Bron: PAR, 2014; Bak, 2014; Bewerking: Stee Groep, 2015;

Kantorenmarkt gedomineerd door grotere (kern)steden

In f i g u u r 1 is g o e d zichtbaar d a t U t r e c h t , o p r u i m e a f s t a n d g e v o l g d d o o r A m e r s f o o r t , het g r o o t s t e m a r k t a a n d e e l heeft b i n n e n de p r o v i n c i a l e k a n t o r e n m a r k t . Het m a r k t a a n d e e l v a n de g e m e e n t e U t r e c h t b e d r a a g t , o p basis de v e r h u i s b e w e g i n g e n , iets m i n d e r d a n 60oA. A m e r s f o o r t v o l g t m e t een m a r k t a a n d e e l v a n iets m e e r d a n '\50Zo. Uit analyse v a n de i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n blijkt d a t het aandeel v a n de t w e e g r o t e s t e d e n in de p r o v i n c i e t o e n e e m t , t e r w i j l w e c o n s t a t e r e n d a t het a a n d e e l v a n de o v e r i g e g e m e e n t e n g e m i d d e l d a f n e e m t .

Totale vraag naar kantoorruimte per gemeente

O p basis v a n de analyse v a n het m a r k t a a n d e e l per g e m e e n t e b i n n e n de p r o v i n c i a l e k a n t o r e n m a r k t , is de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e (in de p r o v i n c i e U t r e c h t ( b r o n : V r a a g r a m i n g Provincie U t r e c h t t / m 2027:

K a n t o o r r u i m t e , 2015) o m g e r e k e n d naar een v r a a g r a m i n g per g e m e e n t e (zie tabel 1). Dit w o r d t z o w e l v o o r het m i n i m a l e als het m a x i m a l e scenario b e r e k e n d .

Tabel 1: vraag naar kantoorruimte in provincie Utrecht per gemeente tot en met 2027 ( x 1.000 m² vvo)

Gemeente Marktaandeel Maximale vraag Minimale vraag

Provincie Utrecht 100,0^0 1.745 329

A m e r s f o o r t 15,6^0 272 51

B u n s c h o t e n Ũ.0% 1 0

De Ronde Venen 0,1 X 2 0

Houten 5,5^0 96 18

Leusden i,oy0 17 3

N i e u w e g e i n Ē.3% 93 18

Stichtse Vecht 2,oyo 35 7

Utrecht 58,20/» 1.015 191

Utrechtse Heuvelrug Ũ.4% 7 1

V e e n e n d a a l i r / o 34 6

W o e r d e n 2,70/» 47 9

Zeist 2,oy0 34 6

Overige 5,3⁰7o 92 17

Bron: Stee Groep, 2015

groep

5

O N D E R Z O E K S V E R A N T W O O R D I N G

Er zijn v o o r h e t r a m e n v a n d e b e h o e f t e aan k a n t o o r m e t e r s p e r l o c a t i e g e e n b e s t a a n d e o n d e r z o e k s m e t h o d e n b e s c h i k b a a r d i e g e h e e l a a n s l u i t e n o p d e

o n d e r z o e k s v r a a g d i e v o o r l i g t . D a a r o m is in d i t o n d e r z o e k n a u w s a m e n g e w e r k t m e t e e n o n a f h a n k e l i j k e e x p e r t g r o e p d i e o p v e r s c h i l l e n d e m o m e n t e n in h e t p r o c e s o n a f h a n k e l i j k a d v i e s h e e f t g e g e v e n o p m e t h o d o l o g i s c h e k e u z e n in d e

r e k e n m e t h o d e n . D e z e a d v i e z e n zijn v e r w e r k t in d e z e a a n p a k

Van vraag per gemeente naar behoefte aan nieuwe kantoorruimte per locatie

In de v o r i g e stap is de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e t o t en m e t 2027 per g e m e e n t e b e r e k e n d . Deze v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e kan l a n d e n in de bestaande v o o r r a a d en o p locaties m e t plancapaciteit. In deze r a p p o r t a g e b r e n g e n w e echter niet alle k a n t o o r l o c a t i e s b i n n e n een g e m e e n t e in b e e l d , m a a r g a a n w e alleen in o p de locaties w a a r plancapaciteit a a n w e z i g is.

V o o r de b e r e k e n i n g v a n de totale v r a a g per g e m e e n t e naar de b e h o e f t e a a n2 toe te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e per planlocatie zijn o n d e r s t a a n d e s t a p p e n u i t g e v o e r d . De E c o n o m i s c h e Effect R a p p o r t a g e s (zie h o o f d s t u k 3) v o r m e n de k w a l i t a t i e v e b e s c h r i j v i n g en r u i m t e l i j k e c o n o m i s c h e b e o o r d e l i n g v a n de p l a n l o c a t i e s en w o r d e n o o k in o n d e r s t a a n d e s t a p p e n g e h a n t e e r d bij het bepalen v a n het m a r k t a a n d e e l (met b e h u l p v a n het locatietype en b i j b e h o r e n d aandeel v e r h u i s b e w e g i n g e n ) en a f w e g i n g t u s s e n locaties b i n n e n één g e m e e n t e (stap 3, zie h i e r o n d e r ) .

U I T G A A N V A N M O G E L I J K H E D E N V O O R H E R O N T W I K K E L I N G I R E N O V A T I E

B i n n e n h e t t o t a l e a a n b o d v a n k a n t o o r r u i m t e v a n e e n l o c a t i e t y p e kan o n d e r s c h e i d w o r d e n g e m a a k t t u s s e n c o u r a n t en i n c o u r a n t a a n b o d . B e t o o g d kan w o r d e n d a t h e t

i n c o u r a n t e a a n b o d v e e l a l w e i n i g i n t e r e s s a n t is v o o r p o t e n t i ë l e ( n i e u w e )

e i n d g e b r u i k e r s . Dit is e c h t e r g e e n a a n l e i d i n g o m h e t i n c o u r a n t e a a n b o d n i e t m e e t e n e m e n in d e c o n f r o n t a t i e m e t d e v r a a g o m d a a r u i t d e r e s t e r e n d e b e h o e f t e aan t o e t e v o e g e n k a n t o o r r u i m t e af t e l e i d e n . A l s h e t i n c o u r a n t e a a n b o d o n v e r k o o p b a a r of o n v e r h u u r b a a r b l i j k t , kan w o r d e n o v e r g e g a a n t o t h e r o n t w i k k e l i n g ( s l o o p / n i e u w b o u w ) of r e n o v a t i e w a a r n a o p d e z e p l e k k e n w e e r m o d e r n ( c o u r a n t ) a a n b o d kan w o r d e n a a n g e b o d e n . Bij h e t b e p a l e n v a n d e p l a n o l o g i s c h e o v e r c a p a c i t e i t zijn d e

h e r o n t w i k k e l i n g s m o g e l i j k h e d e n v a n b e s t a a n d v a s t g o e d n a d r u k k e l i j k m e e g e w o g e n . Dit s l u i t aan bij d e d o e l s t e l l i n g d a t v o o r e e n e v e n w i c h t i g e k a n t o r e n m a r k t d e t o t a l e v o o r r a a d aan k a n t o o r r u i m t e in d e p r o v i n c i e U t r e c h t t o t e n m e t 2 0 2 7 m e e r in e v e n w i c h t m o e t zijn m e t d e v o o r r a a d in g e b r u i k ( m e t a n d e r e w o o r d e n : d a t d e l e e g s t a n d v a n k a n t o o r r u i m t e in 2 0 2 7 a a n m e r k e l i j k l a g e r is). W e c o n s t a t e r e n d a t d e k a n t o r e n m a r k t in d e p r o v i n c i e U t r e c h t o o k in h e t m a x i m a l e s c e n a r i o v a n d e

v r a a g r a m i n g s t e e d s m e e r e e n v e r v a n g i n g s m a r k t w o r d t . V o o r v e r v a n g i n g is h e t p e r s a l d o ( r e k e n i n g h o u d e n d m e t v e r v a n g e n d e n i e u w b o u w en o n t t r e k k i n g e n ) n i e t n o d i g d a t d e v o o r r a a d t o e n e e m t . O p g e m e r k t w o r d t d a t in d e v r a a g - a a n b o d c o n f r o n t a t i e a l l e e n r e k e n i n g w o r d t g e h o u d e n m e t h e t h u i d i g e a a n b o d en n i e t m e t h e t

t o e k o m s t i g e a a n b o d , o m d a t h e t t o e k o m s t i g a a n b o d zich n i e t laat v o o r s p e l l e n . In p l a a t s d a a r v a n is g e k o z e n v o o r e e n b e n a d e r i n g w a a r i n v a n h e t v o l l e d i g e a a n b o d i n c l u s i e f h e t i n c o u r a n t e a a n b o d w o r d t m e e g e n o m e n in d e c o n f r o n t a t i e m e t d e v r a a g o p d e b e t r e f f e n d e l o c a t i e t y p e n .

Stap 7. Maximale vraag naar kantoorruimte per locatietype

A l s eerste is het m a r k t a a n d e e l v a n het locatietype ( c e n t r u m / s t a t i o n , s n e l w e g , o v - k n o o p p u n t et cetera) w a a r t o e de planlocatie b e h o o r t , b e p a a l d . C o m b i n a t i e s v a n l o c a t i e t y p e n zijn m o g e l i j k ( b i j v o o r b e e l d

c o m b i n a t i e s v a n s n e l w e g en o v - k n o o p p u n t l o c a t i e s ) . O m het m a r k t a a n d e e l v a n het b e t r e f f e n d e l o c a t i e t y p e in de g e m e e n t e te bepalen is gekeken naar z o w e l de v e r h u i s b e w e g i n g e n v a n k a n t o o r g e b r u i k e r s ( g e k o p p e l d

2 Het gaat daarbij o m de behoefte ten opzichte van de bestaande v o o r r a a d

stee

groep Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 15.081

aan het aantal a r b e i d s p l a a t s e n ) als de g e m i d d e l d e o p n a m e b i n n e n het l o c a t i e t y p e . De m a x i m a l e v r a a g per g e m e e n t e (zie tabel 1) is v e r v o l g e n s o m g e r e k e n d naar de ( m a x i m a l e ) v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e v o o r het specifieke l o c a t i e t y p e . In f i g u u r 2 staat deze b e r e k e n i n g s w i j z e s a m e n g e v a t .

Figuur 2: berekening vraag naar kantoorruimte binnen locatietype per gemeente

Totale vraag (uitbreidingsvraag en vervanging) naar kantoorruimte in gemeente a (scenario maximaal)

Marktaandeel ("/o) van locatietype b binnen gemeente a, op basis van:

» Aandeel v e r h u i s b e w e g i n g e n op locatietype binnen het totaal aantal verhuisbewegingen in de gemeente (gekoppeld aan arbeidsplaatsen)

» Aandeel opname op locatietype in gemiddelde opname binnen gemeente in laatste tien jaar

» Percentage afgerond op vijftallen, w a a r b i j verhuisbewegingen leidend zijn.

Vraag naar kantoorruimte voor locatietype b in gemeente a (scenario maximaal)

Stap 2. Behoefte aan toe te voegen kantoorruimte bepalen in locatietype

O m de b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e te b e p a l e n , c o n f r o n t e r e n w e de v r a a g (uit stap 1) m e t het b e s c h i k b a r e a a n b o d v a n k a n t o o r r u i m t e in het l o c a t i e t y p e b i n n e n de g e m e e n t e (zie o o k bijlage A ; in de t o e l i c h t i n g v a n de b e h o e f t e per locatie w o r d e n de locaties b i n n e n een g e m e e n t e die b e h o r e n t o t het v e r g e l i j k b a r e l o c a t i e t y p e t e l k e n s b e n o e m d ) . Daarnaast c o r r i g e r e n w e het a a n b o d t o t een g e w e n s t e f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 50Zo die n o d i g is v o o r een g o e d f u n c t i o n e r e n d e k a n t o r e n m a r k t , w a a r r u i m t e is v o o r v e r h u i z i n g . W a n n e e r er b i n n e n een l o c a t i e t y p e m e e r a a n b o d (exclusief f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 50A) d a n v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e is, is er sprake v a n een n e g a t i e v e b e h o e f t e .

Figuur 3: berekening behoefte aan toe te voegen kantoorruimte binnen locatietype per gemeente

Totale vraag naar kantoorruimte in locatietype b in gemeente a

Beschikbaar aanbod van kantoorruimte in locatietype b minus 507o gewenste frictieleegstand

Behoefte aan toe te voegen kantoorruimte in locatietype b in gemeente a

Stap 3. Verdeling van behoefte per locatietype naar locatie (niet overal van toepassing)

W a n n e e r m e e r d e r e locaties per g e m e e n t e m e t p l a n c a p a c i t e i t b e h o r e n t o t een v e r g e l i j k b a a r l o c a t i e t y p e , w o r d t de v r a a g v e r d e e l d . H i e r v o o r w o r d t g e b r u i k g e m a a k t v a n het m a r k t a a n d e e l v a n de b e t r e f f e n d e locatie b i n n e n het l o c a t i e t y p e in de g e m e e n t e , en de score in de E c o n o m i s c h e Effect R a p p o r t a g e s (zoals OV- b e r e i k b a a r h e i d , l i g g i n g nabij de s n e l w e g en r u i m t e l i j k e k w a l i t e i t ) . Bij een v e r g e l i j k b a a r m a r k t a a n d e e l en k w a l i t e i t v a n de locaties b e h o r e n d t o t hetzelfde t y p e , speelt t o t slot een rol d a t het v a n u i t m a r k t t e c h n i s c h o o g p u n t de v o o r k e u r heeft b e s t a a n d e k a n t o o r l o c a t i e s af te m a k e n b o v e n n i e u w e k a n t o o r o n t w i k k e l i n g e n o p g r e e n f i e l d locaties. Door een b e s t a a n d e locatie af te m a k e n kan o p de g e w e n s t e locatie v o l d o e n d e massa v a n k a n t o o r g e b r u i k w o r d e n g e c r e ë e r d en is er v o l d o e n d e b e s t a a n s r e c h t v o o r v o o r z i e n i n g e n o p deze locatie (zoals h o r e c a , w i n k e l s , ( h o o g w a a r d i g ) o p e n b a a r v e r v o e r ) en een aantrekkelijke o m g e v i n g . Het b i j k o m e n d v o o r d e e l v a n een locatie die zich al b e w e z e n heeft, is ook het feit d a t er al g e b r u i k e r s a a n w e z i g zijn. Dit heeft v a a k een a a n t r e k k e n d e w e r k i n g o p n i e u w e k a n t o o r g e b r u i k e r s .

Figuur 4: berekening verdeling van behoefte per locatietype naar locatie Behoefte aan toe te

voegen kantoorruimte in locatie b in gemeente a (resultaat stap 2)

Marktaandeel C/o) van planlocatie y binnen alle locatieypen b in gemeente a , op basis van:

» Aandeel van planlocatie binnen opname en verhuisbewegingen

» Score in de Economische Effect Rapportage

» Aanwezigheid van bestaande voorraad aan kantoorruimte op locatie (heeft voorkeur boven ontwikkeling van een greenfield).

Behoefte aan toe te voegen kantoorruimte op planlocatie y

Stap 4: Confrontatie van behoefte met plancapaciteit

In deze laatste stap w o r d t de t o t a l e b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e o p een p l a n l o c a t i e g e c o n f r o n t e e r d m e t de t o t a l e p l a n c a p a c i t e i t o p de p l a n l o c a t i e (zie f i g u u r 7). Hierbij rekenen w e m e t een v o r m f a c t o r v a n 85^0 v a n v v o naar b v o (1 m2 v v o a 1,18 m2 bvo) v o o r de b e h o e f t e . A l s v u i s t r e g e l g e l d t d a t

groep

v a n het b r u t o v l o e r o p p e r v l a k o n g e v e e r 85⁰Zo v e r h u u r b a a r is ( b r o n : Bak, 2014; EIB, 2012). Uit de c o n f r o n t a t i e v o l g t de c o n c l u s i e of er sprake is v a n een m a r k t c o n f o r m s a l d o , een t e k o r t aan p l a n m e t e r s of een

o v e r a a n b o d .

Figuur 5: confrontatie van behoefte en plancapaciteit per locatie

Totale maximale ­ Behoefte aan toe te voegen = Saldo (overaanbod of tekort) p l a n c a p a c i t e i t op kantoorruimte op planlocatie aan plancapaciteit op planlocatie y y (resultaat stap 2 en 3) planlocatie y

H i e r o n d e r g e v e n w e een t o e l i c h t i n g v a n de resultaten per locatie. Hierbij h a n t e r e n w e het s t a p p e n p l a n d a t h i e r b o v e n is t o e g e l i c h t . W e b e n o e m e n t o t w e l k l o c a t i e t y p e de locatie b e h o o r t en w e l k e k a n t o o r l o c a t i e s b i n n e n de g e m e e n t e h i e r t o e o o k w o r d e n g e r e k e n d (deze locaties w o r d e n o p de kaartjes w e e r g e g e v e n , s t a a n in de tekst h i e r o n d e r g e n o e m d en staan o o k in bijlage A ) . Ook de EER score w o r d t w e e r g e g e v e n . V e r v o l g e n s w o r d t het m a r k t a a n d e e l v a n het l o c a t i e t y p e b i n n e n de g e m e e n t e w e e r g e g e v e n en de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e v o o r het l o c a t i e t y p e b e r e k e n d³. Het a a n b o d (exclusief de g e w e n s t e f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 5⁰Zo) w o r d t v a n de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e v o o r het l o c a t i e t y p e a f g e t r o k k e n . Zo is de b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e v o o r het l o c a t i e t y p e b i n n e n de g e m e e n t e in b e e l d . V o o r enkele locaties (in

g e m e e n t e n w a a r m e e r d e r e p l a n l o c a t i e s t o t v e r g e l i j k b a a r l o c a t i e t y p e n b e h o r e n ) w o r d t , o p basis v a n de v e r d e l i n g v a n de b e h o e f t e per l o c a t i e t y p e , de b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e per locatie b e r e k e n d (zie stap 3).

Stationsgebied, Amersfoort

Stationsgebied

Het S t a t i o n s g e b i e d in A m e r s f o o r t (EER score 54⁰Zo, g r o e i v a n 3⁰Zo ten

o p z i c h t e v a n 2012) heeft een m a r k t a a n d e e l v a n 40^oZo b i n n e n de t o t a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e in de g e m e e n t e . U i t g a a n d e v a n de m a x i m a l e v r a a g v a n 272.000 m2 v v o v o o r g e m e e n t e A m e r s f o o r t (zie tabel 1) betekent d i t d a t de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e in het S t a t i o n s g e b i e d v a n A m e r s f o o r t circa 109.000 m² v v o t o t en m e t 2027 b e d r a a g t . T e g e l i j k e r t i j d c o n s t a t e r e n w e dat m e e r dan 30oZo v a n de k a n t o r e n v o o r r a a d in het S t a t i o n s g e b i e d te h u u r of te k o o p staat. Het gaat veelal o m c o u r a n t en m o d e r n v a s t g o e d . Het a a n b o d o p deze locatie is, na aftrek v a n de f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 50Zo, circa 60.000 m2 v v o . De b e h o e f t e t o t en m e t 2027 k o m t uit o p m a x i m a a l zo'n 48.000 m2 v v o (circa 57.000 m2 bvo)

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype (excl. 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 5^0 frictie) (* 1.000 m2 (*1.000 m2

C/o) (* 1.000 m2vvo) (* 1.000 m2vvo) vvo) bvo)

Stationsgebied 54ū7o f+3%) 40o7o 109(108,8) 60 (60,4) 48 57

Podium en Laak 3, Amersfoort

Hooglanderveen I Laak 3

Podium

ö W e ronden de vraag, aanbod en behoefte naar kantoorruimte af op duizendtallen. Ter verduidelijking hebben w e de afronding in honderdtallen o p g e n o m e n tussen haakjes v o o r vraag en aanbod per locatietype (en waar nodig ook v o o r behoefte bij a f r o n d i n g s v e r s c h i l l e n ) . Zie ook bijlage A v o o r totale berekening.

stee Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 groep

8

P o d i u m is een k a n t o o r l o c a t i e aan de n o o r d k a n t v a n A m e r s f o o r t , direct langs de s n e l w e g A ­ 2 8 , nabij station A m e r s f o o r t V a t h o r s t . Het is de enige s n e l w e g l o c a t i e m e t plancapaciteit in de g e m e e n t e en s c o o r t

b o v e n g e m i d d e l d in de EER (650Zo). Naast P o d i u m beschikt A m e r s f o o r t v a n d i t locatietype o o k over C a l v e e n , De Brand en De Hoef. Deze locaties liggen o o k o p korte afstand of nabij de s n e l w e g (A­1 en/of A­28). V a n deze locaties beschikt alleen De Hoef o o k over een t r e i n s t a t i o n ( A m e r s f o o r t S c h o t h o r s t ) . S n e l w e g / o v ­ k n o o p p u n t l o c a t i e s h e b b e n in A m e r s f o o r t een m a r k t a a n d e e l v a n z o ' n 350A v a n de t o t a l e k a n t o r e n m a r k t in de g e m e e n t e . U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 272.000 m 2 v v o in de g e m e e n t e A m e r s f o o r t (zie t a b e l 1) betekent d i t d a t de v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e b i n n e n d i t locatietype m a x i m a a l z o ' n 95.000 m2 v v o b e d r a a g t . Het t o t a l e a a n b o d o p alle locaties v a n d i t l o c a t i e t y p e , g e c o r r i g e e r d m e t een f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 50Zo, is 51.000 m2 v v o . W a n n e e r w e de v r a a g c o n f r o n t e r e n m e t d i t a a n b o d k o m e n w e o p een b e h o e f t e v a n m a x i m a a l circa 44.000 m² v v o k a n t o o r r u i m t e v o o r d i t locatietype t o t en m e t 2027 (circa 52.000 m² b v o ) . Gezien het feit d a t Laak 3 een n i e u w e o n t w i k k e l l o c a t i e is en P o d i u m een bestaande k a n t o o r l o c a t i e , krijgt het v e r d e r a f m a k e n v a n P o d i u m de v o o r k e u r b o v e n het o n t w i k k e l e n v a n Laak 3.

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype (excl. 2027 t/m 2027

2012) binnen gemeente 2Ũ27 5⁰Zo frictie) (* 1.000 m2 (*1.000 m²

( ĩ o ) (* 1.000 m²vvo) (* 1.000 m²vvo) vvo) bvo)

Podium Laak 3

ļ 65⁰7o (­8⁰7o)

35^ũ7o 95 (95,2) 51 (50,9) 44

0

52 0 Stationsgebied Driebergen­Zeist, Zeist en Utrechtse Heuvelrug

Het S t a t i o n s g e b i e d Driebergen­Zeist heeft, m e t circa 24.000 m2 v v o , een b e p e r k t e v o o r r a a d aan k a n t o o r r u i m t e . Er staan m i n d e r d a n tien

k a n t o o r p a n d e n r o n d o m het s t a t i o n , z o w e l o p g r o n d g e b i e d v a n de g e m e e n t e Zeist als g r o n d g e b i e d v a n de g e m e e n t e Utrechtse H e u v e l r u g . D a a r v a n staat circa 80Zo (enkele etages) leeg. Beide g e m e e n t e n beschikken niet over a n d e r e k a n t o o r l o c a t i e s bij een o v ­ k n o o p p u n t (treinstation D r i e b e r g e n ­ Z e i s t ) en nabij de s n e l w e g A­12. De k o m e n d e j a r e n w o r d t g e ï n v e s t e e r d in de i n f r a s t r u c t u u r v a n het g e b i e d , d a a r m e e n e e m t de a u t o b e r e i k b a a r h e i d t o e . Het m a r k t a a n d e e l v a n deze locatie is a n n o 2015 o p basis v a n v e r h u i s b e w e g i n g e n en o p n a m e beperkt. Dit is l o g i s c h , g e z i e n de o m v a n g v a n de v o o r r a a d en e i n d g e b r u i k e r s d i e al lange t i j d o p deze plek g e v e s t i g d zijn ( w a a r m e e het aantal i n k o m e n d e

v e r h u i s b e w e g i n g e n beperkt is).

D r i e b e r g e n ­ Z e i s t s c o o r t , m e t 560Zo, b o v e n g e m i d d e l d in de EER. O m d a t de a u t o b e r e i k b a a r h e i d v e r d e r t o e n e e m t en er ( m e d e d a a r d o o r ) n i e u w e o n t w i k k e l r u i m t e beschikbaar k o m t ( o p een locatie m e t

o n d e r g e m i d d e l d e leegstand d i e lange tijd ' o p slot' zat v o o r n i e u w b o u w en d a a r m e e v e r g e l i j k b a a r is m e t e e n g r e e n f i e l d locatie), v e r w a c h t e n w e d a t Driebergen­Zeist t o t en m e t 2027 een m a r k t a a n d e e l heeft als v e r g e l i j k b a r e k n o o p p u n t l o c a t i e s bij m i d d e l g r o t e g e m e e n t e n langs de s n e l w e g A ­ 1 2 , zoals De Batterijen ( V e e n e n d a a l ) , De T w a a l f A p o s t e l e n (Bunnik) en S n e l l e r p o o r t / M i d d e l l a n d ­ N o o r d ( W o e r d e n ) , v a n m a x i m a a l z o ' n 40^o. U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 41.000 m2 v v o in de g e m e e n t e n Utrechtse H e u v e l r u g en Zeist (zie tabel 1) betekent d i t een v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e b i n n e n d i t l o c a t i e t y p e v a n circa 17.000 m2 v v o t o t en m e t 2027. W a n n e e r w e de v r a a g c o n f r o n t e r e n m e t het a a n b o d (exclusief f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 5⁰Zo circa 1.000 m² v v o ) , k o m e n w e o p een b e h o e f t e v a n 16.000 m² v v o t o t en m e t 2027 (circa 19.000 m² b v o

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 (excl. 5^0 frictie) (* 1.000 m2 (*1.000 m2

ľ/o) (* 1.000 m²vvo) (* 1.000 m²vvo) vvo) bvo)

Stationsgebied | 60^ū7o ţ+8%) | 40^o7o | 17(16,5) | 1 (0,8) M 6

Station Driebergen-Zeist

groep

Huis ter Heide, Zeist

Hu/s ter Helde

N a a s t een g e z a m e n l i j k e o n t w i k k e l i n g m e t de g e m e e n t e Utrechtse H e u v e l r u g , beschikt de g e m e e n t e Zeist over plancapaciteit v o o r

k a n t o o r r u i m t e o p een s n e l w e g l o c a t i e langs de A­28 o p de locatie Huis ter H e i d e . Het m a r k t a a n d e e l v a n k a n t o o r r u i m t e o p s n e l w e g l o c a t i e s langs de A ­ 2 8 ( H a n d e l s w e g , B e d r i j v e n t e r r e i n D i j n s e l b u r g en H u i s ­ t e r ­ H e i d e w e g ) in Zeist b e d r a a g t m a x i m a a l *\b0Zo. U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 34.000 m 2 v v o de g e m e e n t e Zeist (zie tabel 1) betekent dit een v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e b i n n e n dit locatietype v a n 5.100 m 2 v v o . B i n n e n dit

l o c a t i e t y p e ( s n e l w e g l o c a t i e langs de A­28) w o r d t m o m e n t e e l (exclusief f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 50Zo) circa 3.900 m2 v v o k a n t o o r r u i m t e a a n g e b o d e n . D a a r m e e k o m t de b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e tot en m e t 2027 o p deze locatie uit o p circa 1.200 m2 v v o (circa 1.400 m2 bvo).

Locatie EER Score (verschil EER 2012)

Marktaandeel locatietype binnen gemeente

C/o)

Totale vraag locatietype t/m 2Ũ27

(* 1.000 m2vvo)

Aanbod

locatietype (excl.

50Zo frictie) (* 1.000 m2vvo)

Behoefte t/m 2027 (* 1.000 m2

vvo)

Behoeft t/m 2027 (*1.000 m2

bvo) Huis ter

Heide

- 1507o 5(5,1) 4 (3,9) 1 (1,2) 1 (1,4)

Het c e n t r u m v a n H o u t e n is per o p e n b a a r v e r v o e r g o e d bereikbaar ( t r e i n s t a t i o n H o u t e n ) en per a u t o m a t i g bereikbaar. Het aantal k a n t o o r p a n d e n in dit g e b i e d is de laatste j a r e n , als g e v o l g v a n

t r a n s f o r m a t i e a f g e n o m e n . Ook de EER score (520Zo) is, ten opzichte v a n 2 0 1 2 , a f g e n o m e n m e t bijna '\0oZo. De locatie H o u t e n C e n t r u m heeft een m a r k t a a n d e e l , o p basis v a n o p n a m e en v e r h u i s b e w e g i n g e n , v a n circa 5⁰Zo. U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 96.000 m 2 v v o in de g e m e e n t e H o u t e n (zie tabel 1) k o m t de m a x i m a l e v r a a g naar

k a n t o o r r u i m t e uit o p 4.800 m2 v v o . Het a a n b o d b i n n e n dit locatietype is na correctie v o o r f r i c t i e l e e g s t a n d circa 1.300 m 2 v v o . De m a x i m a l e b e h o e f t e aan toe te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e k o m t uit o p circa 3.500 m2 v v o . Dit is o m g e r e k e n d circa 4.200 m2 b v o .

Houten Centrum, Houten

J

Houten Centrum

r

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype (excl. 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 507o frictie) (* 1.000 m2 (* 1.000 m2

( ĩ o ) (* 1.000 m2vvo) (* 1.000 m2 w o ) vvo) bvo)

Houten 5207o (­907o) I 50Zo 5 (4,8) 1 (1,3) 4 (3,5) 4 (4,2)

Centrum

Loerik V I I De Koppeling en Hofstad IV b. Houten

Loenh VU De Koppeling

* Hofstad IVb

stee Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 groep

10

Het blijkt dat locaties die z o w e l per a u t o als per o p e n b a a r v e r v o e r b o v e n g e m i d d e l d bereikbaar zijn een m a r k t a a n d e e l in H o u t e n h e b b e n v a n 40oZo. V a n a f de s n e l w e g A-27 is de locatie Loerik V I I De K o p p e l i n g (EER score 52aZo) b i n n e n v i j f m i n u t e n bereikbaar. Ook per o p e n b a a r v e r v o e r is de locatie redelijk bereikbaar, d o o r d a t het s t a t i o n ( H o u t e n C a s t e l l u m ) o p 10 m i n u t e n l o o p a f s t a n d ligt. Hofstad IV b is een n i e u w e

o n t w i k k e l l o c a t i e ten z u i d e n (en d a a r m e e d i c h t e r b i j ) v a n t r e i n s t a t i o n H o u t e n C a s t e l l u m en o p m i n of m e e r v e r g e l i j k b a r e a f s t a n d (in tijd) v a n a f de A - 2 7 . U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 96.000 m 2 v v o v o o r de g e m e e n t e H o u t e n (zie tabel 1) en een m a r k t a a n d e e l v a n A0oZo is de m a x i m a l e v r a a g naar k a n t o o r r u i m t e v o o r Loerik Vl/De K o p p e l i n g circa 38.000 m2 v v o . De l e e g s t a n d o p LoerikVI/De K o p p e l i n g ligt o n d e r

f r i c t i e n i v e a u . De b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e k o m t d a a r m e e uit o p m a x i m a a l zo'n 39.000 m2

v v o t o t en m e t 2027 (circa 46.000 m2 b v o ) . LoerikVI/De K o p p e l i n g en Hofstad VI b h e b b e n v e r g e l i j k b a r e l o c a t i e k w a l i t e i t e n . Gezien het feit dat Hofstad IV b een n i e u w e o n t w i k k e l l o c a t i e is en Loerik V I / De K o p p e l i n g b e s t a a n d e k a n t o o r l o c a t i e s z i j n , krijgt het v e r d e r a f m a k e n v a n Loerik V I I De K o p p e l i n g de v o o r k e u r b o v e n het o n t w i k k e l e n v a n Hofstad IV b.

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype (excl. 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 5^0 frictie) (* 1.000 m2 (* 1.000 m2

C/o)

.oerik Vl/De

52y0 (-5y0) .oerik Vl/De

52y0 (-5y0)

4007o 38 (38,4) -1 (-0,5) 39 46

Koppeling 52y0 (-5y0)

4007o 38 (38,4) -1 (-0,5) 39 46

Hofstad IVb - 0 0

Buitenplaats, De Plantage en Princenhof, Leusden

7 . ^{į ìDeHo}

\

De Plantage Princenhof

P r i n c e n h o f , De Horst en De R u i g e n / S p e e l k a m p zijn b e s t a a n d e s n e l w e g l o c a t i e s nabij de afrit v a n de A ­ 2 8 . D a a r n a a s t beschikt de g e m e e n t e Leusden b i n n e n d i t l o c a t i e t y p e o v e r de p l a n l o c a t i e s B u i t e n p l a a t s en De P l a n t a g e , o o k nabij de s n e l w e g . Op basis v a n analyse v a n de v e r h u i s b e w e g i n g e n en o p n a m e c o n s t a t e r e n w e dat deze s n e l w e g l o c a t i e s een m a r k t a a n d e e l h e b b e n v a n r u i m 90oZo in de g e m e e n t e L e u s d e n . U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 17.000 m2 v v o in de g e m e e n t e Leusden (zie tabel 1) b e d r a a g t de v r a a g naar d i t t y p e locaties in L e u s d e n circa 16.000 m2 v v o t o t en m e t 2027. De leegstand v a n k a n t o o r r u i m t e o p s n e l w e g l o c a t i e s in Leusden is b o v e n g e m i d d e l d (circa 20^oZo) en b e d r a a g t , na correctie v o o r f r i c t i e l e e g s t a n d , circa 19.000 m² v v o . P r i n c e n h o f s c o o r t o n d e r g e m i d d e l d in de EER o p vier v a n de vijf i n d i c a t o r e n (score 390Zo). Uit c o n f r o n t a t i e v a n de m a x i m a l e v r a a g o p dit t y p e locatie m e t het b e s c h i k b a r e a a n b o d (exclusief f r i c t i e l e e g s t a n d ) blijkt d a t er geen b e h o e f t e is aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e nabij de s n e l w e g v o o r de l o c a t i e s B u i t e n p l a a t s , De Plantage en Princenhof.

Locatie EER Score (verschil EER 2012)

Marktaandeel locatietype binnen gemeente

C/o)

Totale vraag locatietype t/m 2027

(* 1.000 m2vvo)

Aanbod locatietype (excl. 5^0 frictie) (* 1.000 m2vvo)

Behoefte t/m 2027 (* 1.000 m2

vvo)

Behoefte t/m 2027 (* 1.000 m2

bvo) Buitenplaats

De Plantage

Princenhof 39⁰7o (­307o)

90^ũ7o 16(15,7) 19(19,1) ­3 ­4

groep

Binnenstad, Nieuwegein

l e u w e g e i n

Binnenstad

Het aantal v e r h u i z i n g e n naar de b i n n e n s t a d v a n N i e u w e g e i n g r o e i t de laatste j a r e n ( m e t n a m e o o k v a n u i t o m l i g g e n d e k a n t o o r l o c a t i e s zoals M e r w e s t e i n ) . Daarnaast zien w e een t o e n a m e v a n het aandeel v a n de b i n n e n s t a d v a n N i e u w e g e i n in de o p n a m e . De EER v a n deze locatie is s i n d s 2012 t o e g e n o m e n v a n 40⁰Zo naar een score v a n 55^0. De B i n n e n s t a d , een c e n t r u m l o c a t i e , heeft een m a r k t a a n d e e l v a n bijna 350A b i n n e n de g e m e e n t e . U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 93.000 m2 v v o in de g e m e e n t e N i e u w e g e i n (zie tabel 1) is er t o t en m e t 2027 een m a x i m a l e v r a a g v a n 33.000 m2 v v o o p deze locatie. Daar staat een a a n b o d (exclusief 50Zo f r i c t i e l e e g s t a n d ) v a n circa 15.000 m2 v v o t e g e n o v e r . D a a r m e e k o m t de b e h o e f t e t o t en m e t 2027 uit o p iets m i n d e r d a n 18.000 m2 v v o (circa 21.000 m2 b v o ) .

Locatie EER Score (verschil EER 2012)

Marktaandeel locatietype binnen gemeente

r/o)

Totale vraag locatietype t/m 2027

(* 1.000 m2vvo)

Aanbod

locatietype (excl.

5⁰Zo frictie) (* 1.000 m2vvo)

Behoefte t/m 2027 (* 1.000 m2

vvo)

Behoefte t/m 2027 (* 1.000 m2

bvo)

Binnenstad I 55⁰7o(4-15⁰7o) 3507o 33 (32,6) 15(14,8) 18 21

Merwestein en Rijnhuizen, Nieuwegein

^B~Rijnhuizen

De locaties M e r w e s t e i n en Rijnhuizen (en B l o k h o e v e ) in N i e u w e g e i n zijn qua profiel g r o t e n d e e l s v e r g e l i j k b a a r en rekenen w e t o t hetzelfde l o c a t i e t y p e . Deze locaties zijn nabij of g e m e n g d m e t b e d r i j f s r u i m t e langs v e r k e e r s a d e r s in de g e m e e n t e g e v e s t i g d . De l e e g s t a n d is o p deze plekken

(gezamenlijk) m e e r d a n 30^o. Op M e r w e s t e i n (en een enkel p a n d o p R i j n h u i z e n ) , zijn de laatste j a r e n veel k a n t o o r p a n d e n g e t r a n s f o r m e e r d naar w o n i n g e n . De EER score v a n beide locaties is g e d a a l d s i n d s 2012 m e t respectievelijk 20^o en 80Zo. M e r w e s t e i n s c o o r t o n d e r g e m i d d e l d l a a g , m e t 220Zo. U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 93.000 m 2 v v o in de g e m e e n t e N i e u w e g e i n (zie tabel 1) en een m a r k t a a n d e e l v a n 450Zo v o o r dit l o c a t i e t y p e k o m e n w e uit o p een m a x i m a l e v r a a g v a n 42.000 m2 v v o t o t en m e t 2027 o p beide locaties s a m e n . W a n n e e r w e v r a a g en a a n b o d (circa 63.000 m2 v v o , exclusief 50Zo f r i c t i e l e e g s t a n d b i n n e n dit locatietype) c o n f r o n t e r e n c o n s t a t e r e n w e dat er m e e r a a n b o d dan v r a a g is v o o r beide locaties. Dit betekent dat er geen b e h o e f t e is aan t o e v o e g i n g v a n extra k a n t o o r r u i m t e v o o r beide locaties.

Locatie Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte

locatietype locatietype t/m locatietype 2027 t/m 2027 binnen gemeente 2027 (excl. frictie) (* 1.000 m2 (* 1.000 m2

C/o)

Merwestein Rijnhuizen

I 22o7o(-20o7o)

5007o f-8%) 4507o 42 (42,0) 63 (62,8) -21 -25

stee Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 groep

1 2

Planetenbaan, Stichtse Vecht

ìĘL ^{^ p p ţ}

\ \ ř

Planetenbaan /Het Kwadrant

P l a n e t e n b a a n heeft een l e e g s t a n d v a n bijna 40'X). P l a n e t e n b a a n s c o o r t o n d e r g e m i d d e l d in de EER (38^)). W a n n e e r w e kijken naar het

m a r k t a a n d e e l v a n P l a n e t e n b a a n , een locatie m e t l i g g i n g nabij de s n e l w e g (via Z u i l e n s e Ring) en een m i x v a n k a n t o r e n e n b e d r i j f s r u i m t e , zien w e e e n d i v e r s b e e l d . P l a n e t e n b a a n heeft, o p basis v a n het aandeel v e r h u i s b e w e g i n g e n , e e n m a r k t a a n d e e l v a n 50^oZo. U i t g a a n d e v a n e e n m a x i m a l e v r a a g v a n 35.000 m² v v o in d e g e m e e n t e Stichtse V e c h t (zie t a b e l 1) b e d r a a g t de v r a a g v o o r dit l o c a t i e t y p e circa 17.000 m² v v o t o t en m e t 2027. Het a a n b o d o p d e locatie (exclusief 5⁰Zo f r i c t i e l e e g s t a n d ) b e d r a a g t iets m e e r d a n 21.000 m2 v v o . Er is k w a n t i t a t i e f v o l d o e n d e a a n b o d o m in d e v r a a g te v o o r z i e n . Daaruit v o l g t d a t er g e e n b e h o e f t e is a a n t o e v o e g i n g v a n k a n t o o r m e t e r s .

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 (excl. 507o frictie) (* 1.000 m2 (* 1.000 m2

(To) (* 1.000 m2vvo) (* 1.000 m2vvo) vvo) bvo)

Planetenbaan 39⁰7o(-1⁰7n) 50^o7o 17(17,5) 21 (21,1) -4 (-3,6) -4 (-4,2)

Breukelerwaard, Stichtse Vecht

Breukelerwaard /De Corridor

V

B r e u k e l e r w a a r d is een s n e l w e g l o c a t i e langs d e A-2 m e t een g o e d e a u t o b e r e i k b a a r h e i d (direct bij de o p / a f r i t ) , m a a r o o k g o e d e o v -

b e r e i k b a a r h e i d d o o r de l i g g i n g nabij t r e i n s t a t i o n B r e u k e l e n . De locatie h e e f t e e n m a r k t a a n d e e l b i n n e n de g e m e e n t e Stichtse V e c h t v a n 30^oZo.

U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 35.000 m² v v o in d e g e m e e n t e S t i c h t s e V e c h t (zie t a b e l 1) b e d r a a g t de v r a a g d a a r m e e circa 10.000 m2

v v o . Het is d e e n i g e locatie in Stichtse V e c h t die direct langs de s n e l w e g ligt. De locatie beschikt o v e r a a n b o d v a n m i n d e r d a n 1.000 m2 v v o (onder f r i c t i e n i v e a u ) en s c o o r t b o v e n g e m i d d e l d in d e EER (6207o). De b e h o e f t e t o t en m e t 2027 b e d r a a g t m a x i m a a l circa 11.000 m² v v o (circa 13.000 m2

b v o ) .

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte

(verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 (excl. 5^BZo frictie) (* 1.000 m2 (* 1.000 m2

(* 1.000 m² w o ) (* 1.000 m² w o ) w o ) bvo)

Breukelerwaard 62⁰7o f-7%) 30⁰7o 10(10,5) 0 (-0,2) 11 13

Leidsche Rijn, Papendorp en Strijkviertel - Rijnvliet, Utrecht

: — v

- e Rijn It: :v :(' Ce Ĥyn Cent/urn

• .••,^,;ļ,r-,

7-

Leidsche Rijn

Rim - Papenőorņ Papendorp

Stríjkvierte '•j"d.f"-.-ïj''.'

L L

3

Het m a r k t a a n d e e l v o o r s n e l w e g / o v ­ k n o o p p u n t l o c a t i e s (naast P a p e n d o r p , Leidsche Rijn C e n t r u m en

S t r i j k v i e r t e l ­ R i j n v l i e t b e h o r e n o o k K a n a l e n e i l a n d en R i j n s w e e r d t o t d i t locatietype) b e d r a a g t in U t r e c h t 4 5 ^ ) .

groep Behoefte aan kantoorruimte per locatie in provincie Utrecht t/m 2027 15.081

De g u n s t i g e l i g g i n g in het c e n t r u m v a n het land en langs b e l a n g r i j k e v e r k e e r s a s s e n zoals de A ­ 2 , A­12 en A ­ 2 7 heeft hier o n g e t w i j f e l d m e e te m a k e n . U i t g a a n d e v a n een m a x i m a l e v r a a g v a n 1.015.000 m² v v o in de g e m e e n t e U t r e c h t (zie tabel 1) betekent dit een m a r k t v r a a g v o o r s n e l w e g / o v ­ k n o o p p u n t l o c a t i e s v a n totaal circa 457.000 m² v v o k a n t o o r r u i m t e . T e g e l i j k e r t i j d c o n s t a t e r e n w e dat b i n n e n dit l o c a t i e t y p e in de

g e m e e n t e U t r e c h t het a a n b o d ( m e t 260Zo) relatief h o o g is (circa 164.000 m2 v v o , exclusief f r i c t i e l e e g s t a n d v a n 5Vo). C o n f r o n t e r e n w e v r a a g en a a n b o d , dan k o m e n w e o p een m a x i m a l e b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e v a n 2 9 3 . 0 0 0 m2 v v o t o t en m e t 2027 v o o r P a p e n d o r p , Leidsche Rijn C e n t r u m en S t r i j k v i e r t e l ­ R i j n v l i e t .

L e i d s c h e Rijn C e n t r u m is pas kort in o n t w i k k e l i n g en S t r i j k v i e r t e l ­ R i j n v l i e t ligt n o g v o l l e d i g braak. W e zien d a t de EER score v a n P a p e n d o r p s i n d s 2012 is g e d a a l d : m e t ']5⁰Zo naar 59⁰Zo. O v e r i g e n s is deze score n o g s t e e d s b o v e n g e m i d d e l d en zijn recent enkele n i e u w e , g r o t e t r a n s a c t i e s g e w e e s t o p de locatie. S t r i j k v i e r t e l ­ R i j n v l i e t is een n i e u w e o n t w i k k e l l o c a t i e ( g r e e n f i e l d ) . A a n g e z i e n het a f m a k e n v a n b e s t a a n d e locaties de v o o r k e u r heeft b o v e n het o n t w i k k e l e n v a n g r e e n f i e l d s (stap 3) én het feit dat o p P a p e n d o r p en Leidsche Rijn C e n t r u m n o g v o l d o e n d e r u i m t e beschikbaar is o m in de v r a a g te v o o r z i e n , m a a k t dat o n t w i k k e l e n v a n n i e u w e k a n t o o r r u i m t e o p S t r i j k v i e r t e l ­ R i j n v l i e t v a n u i t m a r k t t e c h n i s c h perspectief niet w e n s e l i j k is. Leidsche Rijn C e n t r u m heeft naast een g o e d e a u t o b e r e i k b a a r h e i d , o o k een g o e d e o v ­ b e r e i k b a a r h e i d d o o r de

n a b i j h e i d v a n een t r e i n s t a t i o n . W e c o n s t a t e r e n , o p basis v a n analyse v a n i n k o m e n d e v e r h u i s b e w e g i n g e n o p a n d e r e locaties in de p r o v i n c i e , w a a r o n d e r in V e e n e n d a a l (Faktorij I De V e n d e l en De Batterijen) en W o e r d e n ( M i d d e l l a n d N o o r d en S n e l l e r p o o r t en M i d d e l l a n d Z u i d ) , dat locaties die beschikken o v e r z o w e l e e n g o e d e O V ­ b e r e i k b a a r h e i d als a u t o b e r e i k b a a r h e i d een h o g e r m a r k t a a n d e e l h e b b e n dan locaties z o n d e r deze extra b e r e i k b a a r h e i d . Een v e r d e l i n g 60­40^o7o gaat hierbij g o e d o p . W a n n e e r w e deze v e r d e l i n g o o k h a n t e r e n v o o r de b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e v o o r Leidsche Rijn C e n t r u m en P a p e n d o r p k o m e n w e o p 176.000 m2 v v o v o o r Leidsche Rijn C e n t r u m en 117.000 m2 v v o v o o r P a p e n d o r p t o t en m e t 2 0 2 7 . O m g e r e k e n d b e t e k e n t dit dat m a x i m a a l 207.000 m² b v o v o o r Leidsche Rijn C e n t r u m , en m a x i m a a l 138.000 m2 b v o v o o r P a p e n d o r p .

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype (excl. 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 b^aA frictie) (* 1.000 m2 (* 1.000 m2

C/o)

Leidsche Rijn 176 207

Papendorp 59^G7o f­15%) 45^ũ7o 457 (456,9) 164(164,2) 117 138

Strijkviertel 0 0

Stationsgebied, Utrecht

Het S t a t i o n s g e b i e d v a n U t r e c h t heeft een EER score v a n 58^0. De m a r k t v r a a g naar deze g r o o t s t e d e l i j k e s t a t i o n s l o c a t i e b e d r a a g t , o p basis v a n een m a r k t a a n d e e l b i n n e n de g e m e e n t e v a n 20o7o en een m a x i m a l e v r a a g v o o r de g e m e e n t e v a n 1.015.000 m2 v v o (zie tabel 1), circa 203.000 m2 v v o . De leegstand in het g e b i e d is relatief laag: het a a n b o d (exclusief f r i c t i e v a n 5^ûZo) b e d r a a g t 2.000 m² v v o . De b e h o e f t e aan t o e te v o e g e n k a n t o o r r u i m t e in het S t a t i o n s g e b i e d b e d r a a g t t o t en m e t 2027 m a x i m a a l circa 201.000 m2v v o . (circa 237.000 m2 bvo).

Utrecht Stationsgebied

\

Locatie EER Score Marktaandeel Totale vraag Aanbod Behoefte t/m Behoefte (verschil EER locatietype locatietype t/m locatietype 2027 t/m 2027 2012) binnen gemeente 2027 (excl. 50/ » frictie) (* 1.000 m2 (* 1.000 m2

(Vo) (* 1.000 m2 vvo) (* 1.000 m2vvo) vvo) bvo)

Stationsgebied 58⁰7o (­3c7o) 20^o7o 203 (203,1) 2(1,7) 201 237