Senioren op de koopwoningmarkt

(1)

Senioren op de

koopwoningmarkt

Vastgoedforum Midden-Nederland 25 november 2021 Paul de Vries

(2)

Paul de Vries,

Woningmarkteconoom

VOORSTELLEN

Research fellow

Chairman

Research & Data Committee

(3)

Grafiek (beeldvullend) Grafiek (beeldvullend)

Leeftijd en de (koop)woningmarkt

Voor 1945 Normale opbouw bevolking

Vooral in huurwoningen

(4)

Leeftijd en de (koop)woningmarkt

Na 2040 sterke toename 75-plus met koopwoning Geboortegolf

1945-1950

70s, stimulering koopwoning

Kinderen babyboom en immigratie

Voor 1945 Normale opbouw bevolking

Vooral in huurwoningen Na 2010 lichte toename 75-plus met koopwoning Gewenning

koopwoning

(5)

Leeftijd en de (koop)woningmarkt

Na 2040 sterke toename 75-plus met koopwoning Geboortegolf

1945-1950

70s, stimulering koopwoning

Kinderen babyboom en immigratie

Voor 1945 Normale opbouw bevolking

Vooral in huurwoningen Na 2010 lichte toename 75-plus met koopwoning Gewenning

koopwoning

55+ verhuisgedrag en verhuiswensen

(6)

Leeftijd en de (koop)woningmarkt

Na 2040 sterke toename 75-plus met koopwoning Geboortegolf

1945-1950

70s, stimulering koopwoning

75+:

onderhoud minder goed & gedateerde woning

& veel overwaarde

Lagere verkoopprijs

Invloed op de woning- prijs in de regio

Kinderen babyboom en immigratie

Voor 1945 Normale opbouw bevolking

Vooral in huurwoningen Na 2020 lichte toename 75-plus met koopwoning Gewenning

koopwoning

55+ verhuisgedrag en verhuiswensen

(7)

7 |

Leeftijdsopbouw

(8)

Aantal inwoners neemt toe

1900: 5 miljoen 1910: 6 miljoen 1920: 7 miljoen 1930: 8 miljoen 1940: 9 miljoen 1950: 10 miljoen 2020: 17 miljoen

2060: circa 20 miljoen

(9)

1950

(10)

1950

(11)

1960

(12)

1970

(13)

1980

(14)

1990

(15)

2000

(16)

2010

(17)

2020

(18)

2030

(19)

2040

(20)

2050

(21)

2060

(22)

2070

(23)

Ouderen aan de randen van ons land. In midden Nederland lagere

woningbezit

(24)

Vooral groei in west-Nederland

(25)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 20,0%

Almere Schiedam ZoetermeerNissewaardDen HelderPurmerendGoudaDelft Groningen (gemeente)Capelle aan den IJsselUtrecht (gemeente)Midden-GroningenHaarlemmermeerBergen op ZoomRijswijk (ZH.)LeeuwardenVlaardingenNieuwegeinAmsterdamAmersfoortRotterdamMaastrichtEindhovenDordrechtNijmegenEnschedeDeventerZaanstadHelmondHaarlemKampenLelystadArnhemHeerlenAlmeloTilburgLeidenZwolleHoorn 's-Gravenhage (gemeente)Leidschendam-VoorburgAlphen aan den RijnPijnacker-NootdorpDe Fryske Marren's-HertogenboschKrimpenerwaardSúdwest-FryslânHeerhugowaardSmallingerlandSittard-GeleenStichtse VechtGooise MerenLansingerlandHengelo (O.)DoetinchemHeerenveenHardenbergVeenendaalAmstelveenOosterhoutRoosendaalHoogeveenMeierijstadTerneuzenApeldoornRoermondHilversumBarneveldWestlandWoerdenAlkmaarEmmenKatwijkVelsenAssenVenloBredaZeistOssEde

Groei 75+

woningbezitters in de grootste steden tot en

met 2040

(26)

`Bezit 75-plusser

26

Vrijstaande woningen en veel jonge appartementen

Waarin woont de 75-plusser

‘Marktaandeel’ 75- plusser

Appartement 21% 14%

Tussenwoning 23% 8%

Hoekwoning 12% 9%

2 onder 1 kap 14% 13%

Vrijstaand 29% 16%

Totaal 100% 11%

- 29% van de 75-plussers woont in een vrijstaande woningen.

- Relatief veel 75-plussers wonen in

woningen die gebouwd zijn tussen 1945 en 1980.

- Veel 75-plussers (27%) wonen in vrijstaande woning uit de 60-er jaren.

- 75-plussers bezitten 11% van alle koopwoningen.

- Opvallend veel appartementen met een

bouwjaar tussen 1990-2000 zijn in het

bezit van 75-plussers (29%) of tussen

2000-2010 (24%).

(27)

27 |

Wat koopt de 55-plusser?

(28)

Verhuisgeneigdheid daalt met het stijgen van de leeftijd, maar ouderen kunnen vaker niet vinden wat ze zoeken

28

Verhuisgeneigdheid

0%

5%

10%

15%

20%

25%

tm 64 jaar 65 tm 69 70 tm 74 75 tm 79 80 tm 84 85 tm 89 90 jaar en ouder

totaal

Procenten

Bron: WoON2919, bewerking Kadaster

Wil binnen twee jaar verhuizen

Eventueel wel, misschien Zou wel willen, kan niets vinden Beslist wel

(29)

Verhuisstromen 65-75 jaar

Zeer hoog stedelijk

Niet stedelijk

Verkocht Gekocht

22%

24%

18%

16%

20%

18%

24%

19%

20%

Verkocht ^Gekocht

74%

Eengezins

26%

Meergezins

55%

Eengezins

45%

Meergezins

(30)

Vanaf 80 jaar kiest het

merendeel na verhuizing voor een huurwoning.

30

Voorkeur voor koop- of een huurwoning

91%

69%

62%

55%

42% 41%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

tm 64 jaar 65 tm 69 70 tm 74 75 tm 79 80 tm 84 85 tm 89

Procenten

Ik zoek een koopwoning

(31)

31 |

Zuid-Holland

Noord-Brabant Noord-Holland

Gelderland

Limburg Overijssel

Utrecht

Friesland

Groningen Drenthe

Zeeland

Flevoland

1,5%

3,0%

2,0% 11,0%

As: verhuisgedrag As: verhuiswens

Kwardrant 1:

kleine verhuiswens veel verhuizingen

Kwardrant 2:

grote verhuiswensen veel verhuizingen

Kwardrant 3:

grote verhuiswensen weinig verhuizingen Kwardrant 4:

kleine verhuiswensen weinig verhuizingen

Dit figuur geeft informatie over de wensen en het

gedrag. In kwadrant 3 zitten de

problemen

Verhuizen lukt niet altijd

(32)

Verhuizen in de Driehoek

Hilversum, Utrecht, Amersfoort?

(33)

In de regio koopt 55+ minder nieuwbouw wonigen

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

55 tm 64 65 tm 74 75 en ouder

NEDERLAND DRIEHOEK

(34)

In de regio koopt 55+ vooral meer appartementen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

55 tm 64 65 tm 74 75 en ouder 55 tm 64 65 tm 74 75 en ouder

NEDERLAND DRIEHOEK

appartement tussenwoning hoekwoning twee onder een kap vrijstaand

(35)

Prijsverschil (%-punt) regio en Nederland

In de regio koopt 55+ vooral duurder

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

55 tm 64 65 tm 74 75 en ouder

tot 200 dzd 200 tot 300 dzd 300 tot 350 dzd 350 tot 400 dzd 400 tot 450 dzd 450 tot 500 dzd 500 tot 600 dzd 600 dzd of meer

(36)

Kopers die Utrecht en Gooi- en Vecht verlaten ^*)

- kopen vaker vrijstaande woningen - kopen vaker grote woningen

- en kopen duurdere woningen

*) gebaseerd op ons onderzoek naar verhuisbewegingen in West-Nederland. Hierbij is niet specifiek naar de uitstroom in de Driehoek Utrecht, Amersfoort, Hilversum gekeken.

(37)

Conclusie

GRIJZE GOLF

- De babyboom generatie van net na de Tweede Wereldoorlog, is niet de grootste grijze golf

- Zeker niet op de koopwoningmarkt

- De sterkte toename van de grote groep 70/75- jarigen zien we pas in 2030/2040 WOONSITUATIE

- Ouderen wonen in grote woningen, veel vrijstaand, en zijn weinig verhuisgeneigd - In de provincie Utrecht is de verhuisgeneigdheid laag en de verhuisstroom groot VERHUISBEWEGING

- Huishoudens verhuizen (waarschijnlijk) meer dan gemiddeld weg uit de regio.

- Zij kopen elders grote en vrijstaande woningen.

MEER AANDACHT OUDERENWONINGEN

- Als er meer aanbod is voor ouderenwoningen, dan houdt de regio (waarschijnlijk) meer huishoudens vast die nu vertrekken

(38)

38 |

Financiële positie van de 75-plusser

(39)

Inkomen van 45-55 jarige is het hoogst. Oudere generaties hebben gemiddeld lagere inkomsten.

39

75-plussers: lager inkomen en lagere hypotheek

Hypotheeklasten zijn het hoogst voor 45 jarige.

Oudere generaties hebben dalende hypotheeklasten.

€ -

€ 10.000

€ 20.000

€ 30.000

€ 40.000

€ 50.000

€ 60.000

€ 70.000

25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95

euro's

besteedbaar inkomen

€ -

€ 200

€ 400

€ 600

€ 800

€ 1.000

€ 1.200

€ 1.400

25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95

euro's

Netto woonlasten

hypotheek en overige lasten

(40)

De woonquote is de deling van de lasten door het inkomen.

De hypotheeklastenquote neemt af, maar de overige lasten nemen toe ten opzichte van het inkomen.

40

75-plussers: lager inkomen en lagere hypotheek

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0

25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95

woonquote (lasten in % van het inkomen)

netto woonquote

hypotheek en overige lasten

overige lasten hypotheeklasten

(41)

75-plussers houden meer dan 200 duizend euro over als zij hun woning verkopen tegen de WOZ- waarde.

Die potentiele winst zorgt voor een goed uitgangspunt om te kunnen verhuizen.

75-plussers: gemiddeld veel overwaarde

€ -

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

Total tm 64 jaar 65 tm 69 70 tm 74 75 tm 79 80 tm 84 85 tm 89

euro

Eigen Woning Waarde

WOZ-waarde minus restschuld

(42)

De gemiddelde verkoopprijzen/m2 van 75-plussers en erfgenamen ontwikkelen zich onder de prijzen van andere leeftijdscategorieën.

75-plussers verkopen hun woningen goedkoper

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

€ 3.500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

*De reeks erfgenamen bevat te weinig verkopen voor een betrouwbaar beeld per kwartaal.

Getoond wordt het voortschrijdend 2-jaarsgemiddelde

Gemiddelde m² prijs van verkochte woningen per leeftijdsklasse

Tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 tot 75 jaar 75 jaar en ouder Erfgenamen*

(43)

De gemiddelde verkoopprijzen/m2 van 75-plussers en erfgenamen ontwikkelen zich onder de prijzen van andere leeftijdscategorieën.

75-plussers verkopen hun woningen goedkoper

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

€ 3.500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

*De reeks erfgenamen bevat te weinig verkopen voor een betrouwbaar beeld per kwartaal.

Getoond wordt het voortschrijdend 2-jaarsgemiddelde

Gemiddelde m² prijs van verkochte woningen per leeftijdsklasse

Tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 tot 75 jaar 75 jaar en ouder Erfgenamen*

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

tm 64 jaar 65 tm 69 70 tm 74 75 tm 79 80 tm 84 85 tm 89 90 jaar en ouder

Procenten

Aandeel huishoudens dat de woning slecht onderhouden vindt

Dat kan te maken hebben met het onderhoudsniveau van hun eigen woning. Oudere woningbezitters vinden zelf dat zij hun woning minder goed onderhouden.

(44)