Particuliere verhuur(-ders) in Rotterdam

(1)

Particuliere verhuur(-ders) in Rotterdam

Gemeente Rotterdam

Farida Aghris

Congres Platform 31 25 maart 2015

(2)

Particuliere verhuurders in Rotterdam

 Rotterdam in cijfers: algemeen en huursector

 Kansen in huursector

 Rotterdams beleid particuliere verhuurders

 Voorbeelden: particuliere verhuurders in centrum versus particuliere verhuurders in oude stadswijken

 Opgaven

(3)

Rotterdam in cijfers (1)

Nederland Totaal G4 Rotterdam Zuid 7 Focus

wijken

%huishoudens met WWB-AO-of WW-uitkering

(2011) 8% 13% 15% 19% 22%

Kinderen tot 18 jaar in een huishouden met inkomens tot 110% van het sociaal minimum in % van alle kinderen tot 18 jaar in een

huishouden(2011)

10% 19% 23% 29% 32%

% nieuwe voortijdig schoolverlaters (2012) 2,1% 3,6% 3,8%

3,7% 4,2% 4,7%

% alle voortijdig schoolverlaters 17-22 jaar 12,3% 15,4% 14,6%

%leerlingen in 3 en 4 VWO (2013) 46% 43% 35%

37% 27% 25%

Citotoets groep 8 (2014) 534,8 533,6 532,2 529,4 528,4

% kinderen op de basisschool met laag opgeleide

ouders (2013/2014) 11% 21% 25% 32% 39%

% kwetsbare meergezinswoningen t.o.v. de

woningvoorraad (2013) 24% 36% 51%

Eerste en tweede generatie immigranten (cijfer

2013) 21% 47% 49% 59% 74%

Gemiddelde WOZ-waarde van de woningen (2014) € 211.000 € 149.000 € 113.772 € 91.000

(4)

Rotterdam in cijfers (2)- Bevolkingsprognose

(5)

Ontwikkeling verhouding huur – koop

14%

48%

38%

31%

60%

9%

1995 2012

Nederland

1995 2013

koop part. huur corporatie

20%

35%

18%

47%

22% 58%

Rotterdam

(6)

Verhouding huur-koop op kaart

(7)

Kwetsbare particuliere woningvoorraad

(8)

 Groot (100 +) : 96

 Middelgroot (11 tot 100 woningen) : 870

 Klein (1 – 10 woningen) : 14.563

Gesorteerd op vestigingsadres:

 Groot : 57

Aantal particuliere verhuurders in Rotterdam

 Middelgroot : 473

 Klein : 11.790

(9)

Aandeel particuliere (ver)huurders in Rotterdam

40%

28%

32%

grote verhuurders 15.095 woningen

middelgrote verhuurders 17.676 woningen

kleine verhuurders 22.002 woningen

93%

1%

6%

grote verhuurders 96 partijen

middelgrote verhuurders 870 partijen

kleine verhuurders 14398 partijen

(10)

Particuliere verhuur in focusgebieden NPRZ versus overig Rotterdam

Focuswijken NPRZ

Overig Rotterdam

Totale woningvoorraad 36.619 262.109

waarvan particuliere verhuur

9.181

(25% v woningvoorraad focuswijken)

45.592

(17% v woningvoorraad Rdam)

Grote partijen 1.053

(11% van particuliere verhuurders)

14.042

Middelgrote partijen

3.840

13.836

Kleine partijen 4.288

17.714

(39% van particuliere verhuurders)

(11)

Kansen kleine/middelgrote verhuurders

 Toenemende vraag naar huurwoningen (o.a. door flexibilisering arbeidsmarkt)

 Toename vraag naar huurwoningen in middensegment

(corporatiesector moet zich weer richten op lage inkomens)

Specifiek voor Rotterdam:

 Goedkope woningvoorraad

 Nationaal programma Rotterdam Zuid: forse investeringen in de pijlers Wonen, Werk en Sociaal

 Grote groep kleine bonafide verhuurders

(12)

Ontwikkeling in Rotterdams beleid particuliere huursector

 Van samenwerking met grote landelijke projectontwikkelaars en bouwers naar aandacht voor kleine en grote, lokale investeerders en eindgebruikers.

 Zoektocht naar ‘nieuwe’ partijen: wat hebben partijen nodig van de gemeente? Hoe kunnen we hen faciliteren/verleiden?

 Oude stadswijken: naast repressieve aanpak malafide verhuurders stimuleren van investeringen door bonafide (kleine) verhuuders.

(13)

Wat doen we al?

 Transformatieteam voor het faciliteren van transformatie van gebouwen: bv bouwplanprocedures, bestemmingsplanwijzigingen.

 Stimuleren/verleiden: aanbieden van kansrijke projecten, locaties, verkoop gemeentelijk vastgoed, wijzen op (subsidie)regelingen

 Zelf als gemeente actief te investeren in belangrijke randvoorwaarden zoals onderwijs, voorzieningen, vergroening en in specifieke gebieden (NPRZ).

(14)

Particuliere kleine/middelgrote beleggers in Rotterdam

 Gemeentelijk vastgoed aan de

Calandstraat aangekocht door Acresco

 Project Wambersie

 Transformatie kantoorpand naar 24 huurappartementen

 € 700 tot € 1100 huur per maand

 Direct verhuurd!

(15)

Particuliere kleine/middelgrote beleggers in Rotterdam

 Nieuwbouwproject Dock 21 op het

Wijnhaveneiland aangekocht door De Pagter en DP Wonen uit Barendrecht

 Was oorsponkelijk bedoeld voor

koop, maar gedurende de bouw

omgezet naar 21 huurappartementen.

 € 900 tot € 950 per maand.

 Alles binnen enkele maanden (nog voor oplevering) verhuurd!

(16)

Malafide verhuurders in oude stadswijken

 Twee-kamer appartement op bgg

 Bouwjaar 1947

 Gebruiksoppervlakte 47m2

 Veel achterstallig onderhoud

 Huur €700 per maand

 Borg €700 per maand

 Zoekopdracht makelaar €550

 Huurcontract 12 maanden vast

(17)

Bonafide verhuurders oude stadswijken

 12 appartementen in 1,5 portiek

aangekocht voor€ 400.000 (+/- € 34.000

per appartement)

 Gebruiksoppervlakte 70m2

 +/-€ 500.000 geinvesteerd in renovatie en

verduurzaming

 +/-€ 200.000 subsidie

 Huur voor renovatie€450 per maand

 Huur na renovatie€650 per maand

 (Deels) nieuwe huurders

(18)

Opgaven doelgroep kleine/middelgrote verhuurders

 Hoge mutatiegraad

 Kwetsbare woningvoorraad

 Versnipperd bezit in kleine slecht functionerende VvE’s

 Door huurrecht kunnen huurders verbeteringen aan de woning tegenhouden;

 screenen nieuwe huurders om overlast en illegale praktijken te voorkomen niet mogelijk

 Huisvestingsvergunning (Rotterdamwet) kan tot frictieleegstand leiden Opgave voor de gemeente:

 Speelveld van diverse typen partijen is groot: lastig om met partijen in gesprek te komen en de juiste netwerken te vinden