Jaarverslag 2015 project De Volgerlanden
Inhoudsopgave
Inleiding………... 2
Voortgang plangebied De Volgerlanden………. 3
Voortgang bouw en civiele techniek……… ………. 3
Programma………. ………. 3
2.1. Algemeen 2.2. Bijzondere projecten Kwaliteit………...………. 4
Ruimtelijke ordening en milieu……… ………. 4
Communicatie……… ………. 4
Risico’s………. 5
Bedrijfsvoering Projectorganisatie De Volgerlanden………. ………. 5
Samenwerking met marktpartijen………. 5
Personeel en organisatie………... ………. 5
Sturingsinstrumenten………... ………. 6
Bezuinigingsmaatregelen………. ………. 6
Jaarverantwoording 2015………..………. 7
Toelichting op de jaarverantwoording 2015……….. ………. 7
Bijlage: Overzichtskaart 2015 (peildatum 1 januari 2016)……….. ………. 10
Inleiding
Het jaar 2015 stond voor De Volgerlanden in het teken van de opbloeiende woningmarkt. Gestuwd door het terugkerende vertrouwen en de lage hypotheekrente stegen de verkopen weer tot op het niveau van voor de crisis. Het Kadaster registreerde in juli landelijk 18.422 verkochte woningen. Dat is iets meer dan de 18.221 transacties van vóór de crisis in juli 2007.
Dit patroon was in 2015 ook goed merkbaar in De Volgerlanden: het aantal woningverkopen is in 2015 flink gestegen. Zo zijn de 55 appartementen in het nieuwbouwcomplex in 2.3.c (aan de Sophiapromenade) zeer snel verkocht door BAM Woningbouw; heeft Van Pelt haar 10 woningen in het project 'Barbeel' verkocht; heeft Kroon en de Koning het gewenste verkooppercentage voor de 32 grondgebonden woningen in cluster 6.7 (nabij de Intratuin) behaald en gaat BPD (voorheen Bouwfonds) gestaag door met de verkoop van de woningen in fase 6 in de Volgerlanden West. In Oost zijn eind 2015 eveneens bijzonder goede verkoopresultaten geboekt waardoor het mogelijk is de grondopbrengsten behorende bij de projecten van Ballast Nedam (39 koopwoningen) en Trivire (10 koopwoningen en 34 sociale huurwoningen) in 2016 te realiseren.
Binnen de Drechtsteden is de verkoop van nieuwbouwwoningen in De Volgerlanden nog steeds het hoogst. Dit is mede te danken aan de goede marketing, het consumentgericht bouwen, de flexibilisering van de bouwmogelijkheden en het marktgerichte optreden.
Terugkijkend kunnen wij stellen dat de woningmarkt en het project De Volgerlanden zich in 2015 hebben ontwikkeld zoals verwacht. De vorig jaar gerealiseerde opbrengsten (€9,4 miljoen) bleven daardoor "slechts"
een kleine miljoen achter op de begroting (€ 10,3 miljoen). Omdat ook de werkelijke kosten lager waren dan begroot (€ 5,8 miljoen om €7,5 miljoen) bedraagt het verschil ten opzichte van de begroting per saldo €0,8 miljoen.
Dit betekent dat een positief resultaat van €3,6 miljoen op de jaarschijf 2015 is gerealiseerd. Met dit bedrag is de boekwaarde afgenomen.
De verwachting is dat deze opleving van de woningmarkt de komende jaren nog sterker zal zijn en dat uitgestelde beslissingen om een woning aan te kopen zal leiden tot een inhaalvraag naar (nieuwbouw)woningen in De Volgerlanden.
Het jaar 2016 zal voor De Volgerlanden in het teken staan van de voorbereidingen treffen om deze inhaalvraag te kunnen beantwoorden. Deze voorbereidingen betreffen vooral het bouwrijp maken van de gronden in De Volgerlanden Oost. Belangrijk voorwaarde voor het bouwrijp maken is het tijdig verkrijgen van de kapvergunning van de bomen in dit deelgebied.
Stuurgroep De Volgerlanden,
A.J. Flach A.T. Kamsteeg
Projectwethouder Hendrik-Ido-Ambacht Projectwethouder Zwijndrecht
VOORTGANG PLANGEBIED DE VOLGERLANDEN
1. Voortgang grond-, water- en wegwerkzaamheden
In het voeren van de grondexploitatie wordt actief gestuurd op het minimaliseren van de termijn tussen investeren en terugverdienen daarvan via de verkoop van kavels grond. Dit betekent dat veel overleg plaats vindt met marktpartijen om inzicht in de planning van de realisatie van woningbouw te verkrijgen en de planning van civieltechnische werken daarop af te stemmen.
De werken die in 2015 in uitvoering waren:
- voorbelasten en bouwrijp maken: clusters 4.1; 6.7; 7.18 (Zuid) en 7.20 - woonrijp maken: 4.4/4.5; 4.10 Noord; 7.18 (Zuid) en 7.20 en A1
Uitgangspunt voor De Volgerlanden is dat de clusters woonrijp zijn gemaakt, voordat de woningen worden opgeleverd. De afdeling Project De Volgerlanden heeft daarna nog een onderhoudsperiode van gemiddeld één jaar, voordat de openbare ruimte overgedragen wordt aan de afdeling Beheer Openbare Ruimte van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht.
2. Programma 2.1 Algemeen
Woningen
Op 31 december 2015 zijn in De Volgerlanden cumulatief 3.502 woningen opgeleverd (waarvan 63 in 2015).
Circa 250 woningen zijn in ontwikkeling dan wel vervat in grondverkoopovereenkomsten. Voor ca. 1.200 kavels moeten nog grondverkoopcontracten worden afgesloten. Aan het eind van de looptijd zijn naar verwachting 4.965 woningen opgeleverd binnen het project De Volgerlanden.
Stand van zaken opgeleverde woningen
Sociale woningbouw
De definitie van de categorie sociale woningbouw is in 2015 aan verandering onderhevig geweest. Tot 2015 werd ook de categorie sociale koopwoningen onderscheiden: Dit hield in dat corporaties woningen tot een bepaalde prijsgrens aanbieden aan mensen met een bepaalde inkomensklasse. De corporaties kregen conform de PALT- afspraken een korting op de grondprijs.
In 2015 heeft de Rijksoverheid de corporaties echter beperkingen opgelegd ten aanzien van de taken die zij uitvoeren. Gelet op deze beperkingen is in het kader van de PALT-afspraken geconcludeerd dat het ontwikkelen van koopwoningen niet meer tot de kerntaken van corporaties behoort. Deze conclusie wordt onderbouwd
t/m 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Cumulatief
Totaal opgeleverde w oningen 1635 671 296 435 158 63 106 75 63 3502
zou daarmee in de sfeer van verboden staatssteun terechtkomen. Gelet op deze trend is besloten de categorie sociale koop te laten vervallen. De nog te realiseren sociale woningbouw wordt hiermee beperkt tot sociale huurwoningen. Met deze wijziging blijft het woningbouwprogramma in De Volgerlanden aan het woonbeleid voldoen.
Projectmatige woningbouw in marktsegment
In 2015 zijn met name projectmatige woningen in het gebied tussen de laan van Welhorst en de Vrouwgelenweg opgeleverd (Brasem; Steur; Meerval en Forel). Ook het appartementencomplex aan het Waterland is in 2015 opgeleverd.
Vrije kavels
In 2011 is het project ‘De heerlijke Erven – Onder de Linden’ in verkoop gegaan. Per 31 december 2015 waren van de 45 kavels 39 verkocht óf liggen onder optie (c.q. zijn gereserveerd).
Het woningbouwprogramma in het plangebied De Volgerlanden biedt in totaal ruimte aan circa 343 vrije kavels;
dat is circa 7% van het totale aantal woningen van De Volgerlanden. Het merendeel van de vrije kavels komt in De Volgerlanden-Oost.
2.2 Bijzondere projecten
Scholencluster in Oost
Nadat het college van Hendrik-Ido-Ambacht een locatie langs de Jacobuslaan had aangewezen voor een tweede cluster met onderwijs- en welzijnsvoorzieningen in De Volgerlanden, is de mogelijkheid hiertoe opgenomen in het bestemmingsplan De Volgerlanden-Oost. Onderzoek naar de mogelijkheden van een alternatieve scholenlocatie is nog steeds aan de orde, de locatie van het jeugdspeelpark lijkt hiervoor op dit moment het meest in aanmerking te komen. Als definitief gekozen wordt voor een alternatieve locatie voor het scholencluster zal de locatie aan de Jacobuslaan gebruikt kunnen worden voor een andere programmatische invulling.
3. Kwaliteit
Wat betreft het leveren van de kwaliteit is er ten opzichte van 2014 niets gewijzigd. In het jaarverslag 2014 hebben wij de volgende tekst opgenomen die ook in 2015 geldend is: “Met het in 2011 gesloten ‘Convenant Kwaliteit Nieuwbouw Drechtsteden’ zijn de ambities op het gebied van milieu, gezondheid, toekomstwaarde, energie en gebruikskwaliteit vastgelegd. Door de Stuurgroep De Volgerlanden is …… bepaald dat de kwaliteit die geleverd moet worden nader aangeduid wordt als: aantrekkelijk, duurzaam, adequaat en doelmatig. Aantrekkelijk en duurzaam als het gaat om het realiseren van een wijk waar woningzoekenden zich graag vestigen. Bij duurzaamheid moet nadrukkelijk aandacht zijn voor het bouwen van woningen en voorzieningen conform de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Gebouwen waaronder Duurzaam Bouwen en PolitieKeurmerk Veilig Wonen. Adequaat en doelmatig worden bezien in het licht van het zo functioneel als mogelijk realiseren van De Volgerlanden”.
4. Ruimtelijke Ordening en Milieu
Bestemmingsplannen:
Beide bestemmingsplannen, De Volgerlanden West en De Volgerlanden Oost zijn onherroepelijk. In 2015 is (verder) gewerkt aan uitwerkingsplannen voor cluster 2.3.c, 6.7 in West en deelgebied B1.
5. Communicatie en Marketing/Sales
In 2015 kwamen in De Volgerlanden diverse projecten in de verkoop. Doordat er in de jaren daarvoor stevig is geïnvesteerd in de gebiedspromotie, en zo de aandacht ook positief op De Volgerlanden bleef, was de belangstelling voor deze projecten groot, evenals de belangstelling voor de vrije bouwkavels. De marketing voor de vrije kavelprojecten die in 2016 op de markt komen is dan ook al gestart in 2015. Geïnteresseerden moeten weten dat er voor hen in de nabije toekomst voldoende aanbod is. Het blijft belangrijk een evenwicht te vinden tussen de beperking van de uitgaven hiervoor enerzijds en de noodzaak tot gebiedspromotie anderzijds. Positief is dat inmiddels alle ontwikkelende partijen een vaste bijdrage leveren, per te bouwen woning, aan de gebiedspromotie.
In 2015 is, net als in voorgaande jaren zowel aandacht besteed aan de algehele gebiedspromotie, om daarmee de aantrekkelijkheid van De Volgerlanden als woongebied te promoten, alsook de concrete marketingactiviteiten voor specifieke projecten. In 2015 heeft het Project De Volgerlanden zelf weer de woondag georganiseerd. De bezoekersaantallen waren hoog, evenals de belangstelling voor de woonproducten die werden aangeboden. Ten aanzien van de vrije kavels zijn separate verkoopactiviteiten gehouden en verder wordt stevig ingezet op de digitale communicatiemiddelen: verdere ontwikkeling van de website, Facebook, Twitter, etc.
6. Risico’s
Het voeren van de grondexploitatie De Volgerlanden brengt onvermijdelijk risico's met zich mee, zowel financieel als kwalitatief. Elk jaar worden de risico’s geactualiseerd en beheersmaatregelen benoemd. In 2014 zijn de benoemde beheersmaatregelen wederom actief ter uitvoering gebracht. De nadruk lag hierbij op het afzetrisico van de gronden. Mede vanwege de marktsituatie en hoge boekwaarde is dit het grootste risico in het voeren van de grondexploitatie.
Tenminste de volgende beheersmaatregelen zijn getroffen in 2015:
- Aanbod woningbouwprogramma aanpassen op actuele marktvraag - Verschillende marketing-, communicatie- en verkooptechnieken toegepast - Gesprekken met marktpartijen over grondafname geïntensiveerd en uitgebreid
Het treffen van beheersmaatregelen kan het risico doen afnemen of zelfs doen vervallen. Enkele risico’s zijn echter nauwelijks beïnvloedbaar, zoals het (macro-economisch) marktrisico. Na het treffen van beheersmaatregelen blijft er bij dit soort risico’s onvermijdelijk een restrisico over. Over deze restrisico’s wordt een gewogen risicobedrag berekend en vervolgens wordt geadviseerd t.a.v. het benodigde weerstandsvermogen waarmee de beide gemeenten geacht worden voldoende gedekt te zijn voor de financiële risico’s die de grondexploitatie De Volgerlanden met zich meebrengt.
BEDRIJFSVOERING
1. Samenwerking met marktpartijen
De in 2015 in ontwikkeling zijnde clusters in De Volgerlanden West en Oost zijn in nauwe samenwerking met marktpartijen in verkoop gebracht. Ook in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor De Volgerlanden Oost wordt intensief met de samenwerkingspartners en andere marktpartijen overlegd. Het doel hiervan is om een kwalitatief hoogwaardig product neer te zetten welke aansluit bij de wensen uit de markt.
2. Personeel en organisatie
Afslanking Afdeling Project De Volgerlanden
Het reorganisatieproces dat moest leiden tot afslanking van de organisatie en in 2011 is ingezet, is in 2014 afgerond. Om deze reden zijn met betrekking tot dit onderwerp in 2015 geen bijzondere nieuwe resultaten te vermelden. Het aantal vaste medewerkers is beperkt tot de functies die qua capaciteitsbehoefte niet of nauwelijks fluctueren. Voor werkzaamheden die wel een fluctuerende capaciteitsbehoefte hebben wordt gebruik gemaakt van inhuurkrachten op oproepbasis. Overcapaciteit vraagstukken worden hiermee inmiddels tot een minimum beperkt.
Personeelsgesprekken
In 2015 hebben met zowel vaste als externe medewerkers voortgangsgesprekken plaatsgevonden.
3. Sturingsinstrumenten
De sturingsinstrumenten hebben voornamelijk betrekking op de voortgang in het project en zijn in grote lijnen dezelfde als de benoemde beheersmaatregelen op risico’s. Binnen de organisatie vinden wekelijks overleggen plaats hoe deze instrumenten het best ingezet kunnen worden. Met behulp van een advies van de organisatie neemt de Stuurgroep De Volgerlanden vervolgens een besluit over de te voeren strategie.
4. Bezuinigingsmaatregelen
Aangezien in 2014 reeds forse bezuinigingsmaatregelen getroffen zijn t.a.v. de civieltechnische werkzaamheden waren op dit gebied in 2015 minder resultaten te boeken. Toch is het in 2015 mogelijk gebleken te besparen op investeringen waarmee rekening gehouden werd. Hierbij is de beoogde kwaliteit van de openbare ruimte zo goed mogelijk in stand gebleven.
TOELICHTING JAARVERANTWOORDING 2015
De Volgerlanden Jaarverantwoording 2015
Totaal t/m 2014
verantwoord Begroot in 2015
Werkelijk verantwoord in 2015
Verschil 2015 begroot/werkelijk
Totaal t/m 2015 verantwoord
Kosten 0
Grondverwerving 88.909.798 0 0 0 88.909.798
Sloopkosten 3.329.685 27.500 99.109 -71.609 3.428.794
Bodemsanering 4.921.503 80.550 133.694 -53.144 5.055.197
Bouwrijpmaken 18.951.077 2.102.215 819.644 1.282.571 19.770.721
Woonrijpmaken 22.203.978 1.337.440 655.670 681.770 22.859.648
Groen 3.089.167 270.011 138.305 131.706 3.227.472
Openbare verlichting en brandkranen 1.816.449 28.085 16.130 11.955 1.832.579
Hoofdplanstructuur 27.764.324 25.361 36.989 -11.628 27.801.313
Excessieve bovenwijks 11.709.601 0 0 0 11.709.601
Planontwikkelingskosten en VTU 48.605.273 2.096.192 2.299.117 -202.925 50.904.390
Voorlichting/INFO-centrum 670.733 0 0 0 670.733
Storting in reserve bovenwijks 1.965.353 0 0 0 1.965.353
Niet verrekenbare BTW 1.113.316 0 0 0 1.113.316
Rentekosten 43.492.095 1.558.258 1.501.787 56.471 44.993.882
Stortingen in reserve kunst 719.678 0 0 0 719.678
Overige goederen en diensten 1.775.247 0 0 0 1.775.247
Verkoopkosten 225.762 0 65.345 -65.345 291.107
Regionalisering 126.986 0 0 126.986
Totale kosten 281.390.025 7.525.612 5.765.790 1.759.822 287.155.815
Opbrengsten
Bijdrage VINEX 6.550.478 0 0 0 6.550.478
Bijdrage marktpartijen 7.880.873 1.837.688 2.089.144 -251.456 9.970.017
Subsidies en bijdragen 11.881.962 0 0 11.881.962
Woningbouw 156.832.277 8.508.617 7.133.702 1.374.915 163.965.979
Niet woningbouw 9.008.477 0 0 9.008.477
Overige opbrengsten 4.026.983 0 44.542 -44.542 4.071.525
Rente opbrengsten 1.016.197 116.616 -116.616 1.132.813
Totaal (B) 197.197.247 10.346.305 9.384.004 962.301 206.581.251
Totaal generaal -84.192.778 2.820.693 3.618.214 -797.521 -80.574.564
Inleiding
Elk jaar wordt de grondexploitatie integraal herzien en vervolgens vastgesteld. De grondexploitatie per 1 januari 2015 is op 8 juni 2015 vastgesteld. Deze dient dus als uitgangspunt voor de verantwoording. In dit verslag worden de werkelijke kosten afgezet tegenover de geraamde kosten en opbrengsten die in deze grondexploitatie zijn opgenomen.
Grondexploitatie 2015
In de grondexploitatie is per 1 januari 2015 een boekwaarde vermeld van € 84.192.778,-. Voor 2015 waren de uitgaven geraamd op € 7,5 miljoen en aan inkomsten € 10,3 miljoen. De werkelijke uitgaven zijn in 2015 uitgekomen op € 5,8 miljoen en aan inkomsten € 9,4 miljoen. Dit betekent dat een positief resultaat van €3,6 miljoen op de jaarschijf 2015 is gerealiseerd. Met dit bedrag is de boekwaarde afgenomen.
Dit brengt de boekwaarde per 31 december 2015 op 80.574.564,- Hierna worden de afzonderlijke posten toegelicht.
Kosten
Grondverwerving
In 2015 zijn geen kosten voor grondverwerving gemaakt, deze waren ook niet begroot.
Sloopkosten
Totaal is €99.109,- besteed aan sloopwerken. Dit is ca €70.000,- meer dan begroot, de voornaamste reden is omdat de sloopwerken van Vrouwgelenweg 108a eerder gedaan zijn dan gepland.
Bodemsanering
De gemaakte bodemsaneringskosten betreft het laten uitvoeren van enkele bodemonderzoeken; de bodemsanering van Wepsterlaan 6, Hooftwijk 24a en de Onderdijkse Rijweg 226. De saneringskosten van Hooftwijk waren onverwachts en de saneringskosten van de Onderdijkse Rijweg 226 waren later verwacht.
Bouwrijp maken
De werkelijke kosten bouwrijp maken zijn € 1.282.571,- miljoen lager dan geraamd. Dit heeft voor een groot deel te maken met het bouwrijpmaken van het gehele deelgebied waartoe 7.18 Zuid en 7.20 toe behoren. In de begroting was rekening gehouden met een groot deel van de kosten in 2015. Een deel van deze kosten van dit bouwrijpmaken zullen echter pas in 2016 in rekening worden gebracht. Een groot deel van het verschil wordt ook verklaard door de het uitstellen van de investeringen die te maken hebben met het doortrekken van de Rietlaan naar de Veersedijk.
Woonrijp maken
Ook de investeringen in het kader van het woonrijpmaken van de Rietlaan zijn uitgesteld. Dit en het uitblijven van enkele factureringen hebben er voor gezorgd dat op deze post 681.770,- minder is uitgegeven dan begroot.
Groenvoorziening
Ook op de post groen maken zijn minder kosten gemaakt dan begroot, in dit geval €131.705,- Dit heeft vooral te maken met het budget voor de Parkzone West. Waar dit budget tot vorig jaar in de planning gekoppeld was aan het opleveren van de woningen in cluster 4.4, is in 2015 gekozen de werkzaamheden voor de Parkzone West te combineren met werkzaamheden voor de Parkzone Oost.
Openbare verlichting en brandkranen
De werkelijke kosten voor openbare verlichting en brandkranen zijn enigszins achtergebleven bij de begroting.
Deze kosten volgen in 2016.
Voorbereiding en toezicht / Planontwikkelingskosten
De werkelijke kosten in 2015 voor de voorbereiding & toezicht en de planontwikkelingskosten zijn €202.925,- hoger dan in de begroting was opgenomen. Een deel van deze overschrijding wordt veroorzaakt door de kosten van extra onderzoek ten behoeve het voorbelasten. Ook zijn de begrote kosten voor marketing en communicatie licht overschreden.
Voorlichting / Infocentrum
De afrekening van de te betalen bijdragen voor de opheffing van het infocentrum heeft in 2012 plaatsgevonden.
Rentekosten
De rentekosten zijn iets lager uitgevallen dan geraamd. Vooral de kortlopende leningen zijn voordelig op dit moment, en voorzichtigheidshalve was vooraf nog niet gerekend dat deze voordelen behaald kunnen worden.
Stortingen in Reserve (kunst)
Stortingen in de reserve kunst vinden vanaf 2011 niet meer plaats.
Verkoopkosten
Onder deze post worden onder andere de kosten voor marketing- en communicatiemiddelen geschaard. De kosten komen overeen met de begroting, het budget hiervoor was opgenomen in het totale budget voor planontwikkeling.
Opbrengsten
Bijdrage Vinex
In de begroting 2015 zijn geen opbrengsten geraamd.
Bijdrage marktpartijen
Één bouwclaimhouder heeft het deficit voor de bouwclaim in De Volgerlanden Oost in 2015 voldaan zoals ook begroot.
Overige subsidies en bijdragen
In de begroting 2015 zijn geen opbrengsten voor overige subsidies en bijdragen geraamd.
Grondverkopen woningbouw
De werkelijk gerealiseerde opbrengsten uit grondverkopen voor woningbouw zijn €1.375.915,- lager dan geraamd in de begroting 2015. De voornaamste reden is de uitgestelde afname van de gronden in deelgebied B1 Zuid (elleboog van de Vrouwgelenweg en de Onderdijkse Rijweg). De ontwikkelaars aldaar zijn om verschillende redenen later met de verkoop gestart
Grondverkopen niet-woningbouw
Zowel in de begroting 2015 als in werkelijkheid zijn geen opbrengsten van toepassing.
Overige opbrengsten
Rhiant is voormalige MGE-woningen (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) aan het verkopen. Op grond van de bij uitgifte destijds overeengekomen verkoop regulerende bepalingen dient Rhiant bij verkoop van deze woningen als niet MGE-woning afdrachten aan de gemeente te betalen. Dit bedrag is over 2015 op gelopen tot
€ 44.542,- en deze opbrengsten zijn niet begroot in de grondexploitatie 2015.
Renteopbrengsten
Ook de renteopbrengsten vanwege uitgestelde grondafname worden niet begroot in de grondexploitatie.
Uitgangspunt vormt dat de ontwikkelaars afnemen conform de initiële planning. In 2015 hebben de uitgestelde grondafnames gezorgd voor €116.616,- aan onbegrote rente-inkomsten. Een klein deel hiervan (€11.046,-) is verrekend met grondkosten van een woningbouwontwikkeling. Per saldo is daarmee een voordelig resultaat van
€105.570,- gerealiseerd.
BIJLAGE: Overzichtskaart per 01-01-2016
