Onderwerp: Op weg naar een integrale visie op vastgoed en grondzaken

g e m e e n t e

Overbet

O

I N F O R M A T I E M E M O R A A D

Kenmerk: 16inf00094 Datum advies:

15 juni 2016

Onderwerp:

Op weg naar een integrale visie op vastgoed en grondzaken

K e n n i s nemen v a n :

De samenhang tussen speerpunten (speerpunt 3, 33 en 67) van de uitvoeringsagenda en ont- wikkelingen op het gebied van vastgoed en grondzaken. 16inf00094

Status advies:

openbaar

Argument: (indien niet openbaar)

Portefeuillehouder:

W.H. Hol

Datum b&w-vergadering:

21 juni 2016

Bijlagen:

1. Planning 16bes00215

K e n n i s nemen v a n :

Ons vastgoed is een middel om aan onze maatschappelijke plicht bij te dragen. Ons vastgoed is daarmee niet een doel op zich, maar moet zorg dragen om onze doelstellingen op maatschap- pelijke dan wel financieel gebied te faciliteren. Een middel om zaken als ontmoeting, ontplooiing en ontwikkeling te faciliteren. Zorgen voor goede afspraken met onze maatschappelijke part- ners, waardoor sturing met vastgoed nauwelijks nodig is. Oftewel; wat zijn onze doelstellingen voor de komende jaren en hoe kan ons vastgoed daar aan bijdragen.

Door het opstellen van een integrale vastgoed visie met een formulering op niveau van output en outcome* kunnen uiteindelijk alle keuzes die betrekking hebben met en op ons vastgoed op dezelfde wijze (met de visie in acht genomen) worden afgewogen.

*Vastgoed visie Output Outcome Activiteit effecten

Op weg naar Integrale visie Vastgoed en grondzaken 1

g e m e e n t e

Overbetuwe

O

S t r a t e g i s c h

T a c t i s c h

O p e r a t i o n e e l

Figuur 1

Portfolio management

Asset management 4­ Heden

- L ;crty Mí IfRCT.C

A

Toekomst - ?

A

De op te stellen integrale visie op vastgoed en grondzaken moet een aantal strategische vastgoeddoel­

stellingen omvatten. Zo kunnen w e toewerken naar een niveau waarin w e zowel operationeel, tactische en strategisch bezig zijn en dus keuzes maken op integraal niveau, (figuur 1)

Het gemeentelijke beleid is leidend. Doelstellingen vanuit de verschillende beleidsvelden geven ons input om de vastgoedvisie te vormen. Met het huidige vastgoedbeleid meegenomen, komen we tot een ver­

nieuwde vastgoedvisie en beleidsdoelstellingen.

Vooronderzoek is nodig om de vernieuwde strategische vastgoedvisie om te stellen. Vanuit verschillende beleidsvelden (figuur 2) zijn er zeven aandachtsgebieden geselecteerd en deze vormen de 7-pijlers die verder onderzocht dienen te worden. De uitkomst van dit vooronderzoek zal richting geven én input vor­

men voor de vernieuwde vastgoedvisie, (figuur 3.)

^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^

H Gemeiintelĩįka Exploitatie van H pronden gebouwen

3.

K os to nd a k k ende huren

À.

L e e g s t a n d 5.

Va ftluu rzs roìng vastgoed

6.

Brede schofen

Centraal U ŗ vaetgoedtesm

Integrale vastgoedvisie

g e m e e

me Overbetu

Beleid gemeente Overbetuwe

Vernieuwde vastgoed visie

I

Vernieuw vastgoed beleid

Maatschappelijk rendem ent Technisch rendement

Figuur 2

Belangrijke gemeentelijke beleidsdocumenten

De laatste vijfjaar is al een aantal belangrijke beleidsdocumenten richtinggevend geweest om sturing en samenhang te geven aan het taakveld vastgoed. Deze documenten zijn nog steeds een goed vertrekpunt voor het college om vastgoed te positioneren en daar gaan we ook gebruik van maken in het vervolgtra- ject, zoals de Voorzieningennota en uitvoeringsadvies hiervan en de nota beheer en exploitatie van ge-

meentelijke accommodaties.

Het gemeentelijke beleid is leidend

De beleidsdoelstellingen vanuit alle verschillende beleidsvelden (onderwijs, sport, cultuur, welzijn, eigen huisvesting, ruimtelijke ontwikkeling) geeft ons input voor het vormen van de strategische visie.

In de uitvoeringsagenda 2.0 staan een aantal speerpunten benoemd die ons vastgoed raken. Het belang- rijkste punt is duidelijk speerpunt 67 met als doel een visie op vastgoed, zodat we ons vastgoed strate- gisch gaan inzetten. Naast speerpunt 67 zijn ook andere speerpunten direct of indirect gelieerd.

Van al de genoemde verschillende beleidsvelden willen we inzicht hebben in wat we als gemeente willen bereiken en hoeveel geld we hiervoor beschikbaar willen stellen. Hieraan gekoppeld een subsidiebeleid.

We verwachten dat de spreiding van accommodaties, multifunctionaliteit van accommodatie hier onder- deel van gaat uitmaken.

Het huidige vastgoed beleid, wat onderdeel hiervan vormt, zal leidend zijn in het vormen van de ver- nieuwde vastgoedvisie. Te kijken naar o.a. het niveau van onderhoud en de organisatie van beheren van de portefeuille.

Operationele input (hoe presteren de gebouwen op dit moment) - kan worden gesplitst in maatschappe- lijk- en financieel rendement - helpen ons de richting te bepalen voor de toekomst.

Op weg naar Integrale visie Vastgoed en grondzaken 3

g e m e e n t e

OveľbetllWe

Maatschappelijk rendement

Halen we de gestelde doelen, hoe is de bezettingsgraad, hoe is de organisatie van de exploitatie gere­

geld. Hoe presteren de bestaande gebouwen ten aanzien van het beschikbare beleid op de verschillende beleidsvelden. Hoe is de spreiding. De antwoorden op deze vragen zullen we moeten bundelen en over­

zichtelijk in beeld brengen om te komen tot een heldere vernieuwde visie.

Financieel rendement:

Voldoen de gebouwen aan het vastgestelde onderhoudsniveau. Voldoen de gebouwen aan de door de gebruikers gestelde functionele eisen. Wat is het financiële rendement op de gebouwen of de exploitatie van de gebouwen. Voldoen de gebouwen en de gebruikers aan de geldende wet­ en regelgeving. Is er sprake van achterstallig onderhoud. Ook de antwoorden op deze vragen zullen we moeten bundelen om mee te nemen in de vernieuwde visie.

Zoals de figuur (figuur 2.) weergeeft, kunnen we vanuit de huidige beleidsdoelen en de operationele input (vastgoedbeleid) een heldere gewenste ontwikkeling rondom ons vastgoed gaan realiseren.

De eerste strategische visie zou op hoofdlijnen worden opgesteld. Een gedetailleerde visie kan echter alleen met voldoende input (beleid en operationeel) worden vastgesteld. Het inhoudelijk presteren van ons vastgoed en inhoudelijk beleid rondom het inzetten van dit middel is immers het doel dat we willen bereiken door het opstellen van deze visie. En één van de eerste stappen die nodig is om de doelstellin­

gen rondom deze visie te gaan bereiken. In onderstaande paragrafen zijn de 7­pijlers omschreven. De uitkomsten van het vooronderzoek levert de input voor de vernieuwde eerste vastgoedvisie. Figuur 3 geeft de pijlers weer. De onderzoeksrichting per pijler worden om beurten kort beschreven in de volgende ali­

nea's.

V o o r o n d e r z o e k ­ ( 7 pijlers )

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gemeentelijke Exploitatie van Kostendekkende Leegstand Verduurzaming Brede Centraal

gronden gebouwen huren vastgoed scholen vastgoedteam

i

i i ^ļ i

U i t w e r k i n g levert input v o o r te v o r m e n visie

Figuur 3

1. Gemeente­ Exploitatie Kostendekkende Leegstand Verduurzaming Brede Centraal lijke gronden van ge­

bouwen

huren vastgoed scholen vastgoedteam

De gemeente beschikt over verschillende gronden, zoals groenstroken, bouwgrond, strategische gron­

den etc. Daarnaast komt er grond beschikbaar als een gemeentelijk object wordt gesloopt. W e willen hel­

der krijgen wat we er mee doen. Het beleid is ervoor geschreven. Belangrijk is om dit ook in de visie op vastgoed en grondzaken als uitgangspunt vast te leggen.

g e m e e n t e

OveľbetUWe

Gemeentelijke 2. Exploitatie Kostendekkende Leegstand Verduurzaming Brede Centraal

gronden van gebouwen huren vastgoed scholen vastgoedteam

W e willen meer grip krijgen op de exploitatie van gebouwen. Er achter komen hoeveel geld er in omgaat.

Hoe dit vastgelegd is in de begroting en of dit direct zichtbaar is. Wat 'vragen' we aan huur, en wat is de 'kostendekkendheid'.Subsidie is nu de oplossing. Maar onderzoek zal uit moeten wijzen of er meerdere opties mogelijk zijn. Te denken aan labelling van btw.

Belangrijk is het om zonder veel moeite te kunnen zien of we in control zijn op het gebied van de vastgoedobjec­

ten. Door te zoeken naar optimalisatie in de begroting en de onderhoudsvoorziening tegen het licht te houden met de daarbij behorende meerjarenonderhoudsplanning (MOP) krijgen we grip. Verduurzaming van vastgoed­

objecten zal daarbij ook helpen. Ook kijken we naar een systematiek om de raad en het college beter te infor­

meren in de P&C cyclus. Te denken valt aan een programma als vastgoedmaps.

Gemeentelijke Exploitatie 3.Kostendekkende Leegstand Verduurzaming Brede Centraal gronden van

gebouwen

huren vastgoed scholen vastgoedteam

Bij de vaststelling van de verordening tarieven 2012 is een notitie aangeboden over kostendekkende ta­

rieven. (Zie speerpunt 3 uitvoeringsagenda).

Expliciet beleid over kostendekkendheid (afgeleid van pijler 2.) is nodig om de exploitatie kunnen gaan afdichten. De mate waarin onze huidige huurtarieven kostendekkend zijn, verschilt per cluster (buiten­

sport, binnensport, welzijn multifunctioneel en welzijn monofunctioneel). In ieder geval betekenen kosten­

dekkende tarieven een aanzienlijke stijging van de huurkosten voor alle clusters. Tegelijkertijd geeft een aantal gebruikers zoals kinderopvang en peuterspeelzaal al een tijdje aan dat onze tarieven voor hen niet (meer) op te brengen zijn. Een verhoging van de tarieven zal niet zonder gevolgen voor de gebruikers (en het gebruik) van onze accommodaties zijn. Een zorgvuldig (voor)onderzoek van de mogelijkheden, moge­

lijke gevolgen en scenario's is daarom nodig. Onderzoek naar nieuwe subsidiesystematiek valt ook onder deze pijler.

Gemeentelijke Exploitatie Kostendekkende 4.leegstand Verduurzaming Brede Centraal

gronden van ge­

bouwen

huren vastgoed scholen vastgoedteam

Als gevolg van de hiervoor besproken pijlers, is het risico op leegstand groter. Onderzoek naar deze ge­

volgen en op onderzoek naar oplossingen op voorhand zullen mogelijke risico's indammen en voorkomen.

Te denken valt aan haalbaarheidsonderzoeken, onderzoek demografische ontwikkelingen en uitwerking van oplossingsrichtingen bij diverse scenario's.

Gemeentelijke Exploitatie Kostendekkende leegstand 5.Verduurzaming Brede Centraal

gronden van ge­

bouwen

huren vastgoed scholen vastgoedteam

De raad heeft de motie 'verduurzaming maatschappelijk vastgoed" aangenomen. (1 december 2015).

Verduurzaming van maatschappelijk vastgoed moet in relatie gezien worden met het inhoudelijk, tech­

nisch en financieel presteren van de betreffende panden. Als het maatschappelijk en financieel rendement goed is. Vooronderzoek van deze pijler is reeds gestart.

Op weg naar Integrale visie Vastgoed en grondzaken 5

g e m e e n t e

Overbetuwe

Gemeentelijke Exploitatie Kostendekkende Leegstand Verduurzaming 6.Brede Centraal

gronden van gebou-

wen

huren vastgoed s c h o l e n vastgoedteam

De gemeente heeft vier fysieke brede scholen in de gemeente, drie in Eist en één in Heteren. De juridi- sche eigendom situatie is niet bij iedere school hetzelfde. De ene school heeft meer leegstand en de an- dere school heeft ruimtegebrek. Ook de technische staat van elke school is niet gelijk. Om meer grip te krijgen op mogelijke risico's is een onderzoek begonnen en gesprekken gevoerd met de scholen. Het onderzoek wordt doorgezet en de uitwerking van deze pijler zal gerapporteerd worden en eveneens o n - derdeel vormen van de uitkomst van het vooronderzoek.

Gemeentelijke Exploitatie Kostendekkende Leegstand Verduurzaming Brede 7.Centraal gronden van g e b o u -

wen

huren vastgoed scholen v a s t g o e d t e a m

Vanuit de "externe omgeving" komen veel vragen met betrekking tot vastgoed op de gemeentelijke orga- nisatie af. Dit kunnen vragen zijn vanuit de politiek (raad, college). Dit kunnen vragen zijn vanuit de ge- bruikers van vastgoed. Dit kunnen vragen zijn vanuit de omgeving. Maar ook veranderingen van inzicht of wet- en regelgeving.

De verantwoordelijkheden van de verschillende teams ten aanzien van vastgoed zijn niet duidelijk o m - schreven en vastgelegd. Er wordt nu niet gestuurd op een integrale benadering. Dit gaat veranderen. De cluster vastgoed en grondzaken van TBV zal de regie gaan voeren op alle invalshoeken rondom vastgoed en grondzaken en heeft tijdelijk al een vastgoedregisseur aangenomen om dit op te pakken en vorm te geven met als doel inbreng te leveren hoe we vastgoed het beste kunnen organiseren.

Planning

In de bijlage is de planning weergegeven waarbij prioriteiten per activiteit (pijler) overzichtelijk zijn af te lezen.

Financieel

Activiteiten die worden uitgevoerd, dienen budget neutraal te worden uitgevoerd, binnen de huidige finan- ciële kaders.

Communicatie

Behandelend adviseur voor technische vragen: G.W.E.M. Burgers tel.: (0481) 362300, email:

w.burgers@overbetuwe.nl

HET COLLE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS.

sí

F. van Asseldonk