FAILLISSEMENTSVERSLAG Nummer: 10 Datum : 3 november 2015 TEVENS EINDVERSLAG
Gegevens onderneming : Lodo Onroerend Goed B.V.
Faillissementsnummer : C/17/13/263 F Datum uitspraak : 13 augustus 2013
Curator : mr. T.E.A. Detmar
R-C : mr. J. Smit
Activiteiten onderneming : In- en verkoop en exploitatie (verhuur), alsmede ontwikkeling en verkoop bedrijfs- onroerend goed.
Omzetgegevens : € 222.653,55 (2012).
Personeel gemiddeld aantal : Geen. Alleen DGA’s.
Verslagperiode : 13 augustus 2015 t/m 28 oktober 2015 Bestede uren in
verslagperiode : 9 uur en 50 minuten Bestede uren Totaal : 117 uur en 44 minuten
1. Inventarisatie
1.1. Directie en organisatie:
1.2. Winst en verlies:
Winst: € 51.801,93 (2012).
1.3 Balanstotaal:
1.4 Lopende procedures:
N.v.t.
1.5 Verzekeringen:
Diverse opstalverzekeringen.
1.6 Huur:
Zie hieronder 3.1 e.v.
1.7 Oorzaak faillissement:
Stagnering en prijsval onroerend goed markt.
Als gevolg van de financiële crisis zijn in eigendom van de gefailleerde zijnde bedrijfspanden onverkoopbaar geworden voor de daarvoor door de gefailleerde betaalde en volledig door met name de Rabobank gefinancierde aankoopbedragen. Enkele panden zijn aldus “met verlies” verkocht. Er zijn nog drie bedrijfspanden in eigendom. Daarnaast heeft de gefailleerde omstreeks 2005 volledig gefinancierd door de Rabobank 100 bedrijfsunits gerealiseerd in Emmeloord. Daarvan zijn in de loop der jaren 77 verkocht. In feite met verlies ten opzichte van de stichtingskosten. De verkoopopbrengsten zijn, overigens
boekhoudkundig correct, als bedrijfsinkomsten geboekt.
Die opbrengsten waren jaarlijks wel hoger dan de bedrijfskosten, zodat er jaarlijks wel sprake was van een positief bedrijfsresultaat (winst). De vermogenspositie holde echter achteruit en werd uiteindelijk zwaar negatief, omdat de verkoopopbrengsten volstrekt onvoldoende waren om de financieringskredieten daarvan te kunnen aflossen.
2. Personeel
2.1 Aantal ten tijde van faill.:
N.v.t.
2.2 Aantal in jaar voor faill.:
N.v.t.
2.3 Datum ontslagaanzegging:
N.v.t.
Werkzaamheden:
N.v.t.
3. Activa
Onroerende zaken
3.1 Beschrijving:
25 bedrijfsunits Verlengde Gildeweg te Emmeloord;
Bedrijfspand De Klok 14 te Gorredijk;
Bedrijfspand Leitswei 9 te Gorredijk;
Bedrijfspand Tussendiepen 25 te Drachten.
3.2 Verkoopopbrengst:
De Klok 14 te Gorredijk: € 61.000,00 k.k.
Tussendiepen 25 te Drachten: € 375.000,00 k.k.
Verlengde Gildeweg te Emmeloord: € 300.000,00 k.k. (BTW verlegd).
Leitswei te Gorredijk: verkoopovereenstemming. Nog niet formeel afgerond.
Verwikkelingen verslag 7: De verkoop is alsnog afgerond. Er is gesplitst en verkocht in twee gedeelten.
Verwikkelingen verslag 8: Afgerond.
3.3 Hoogte hypotheek:
Hypothecaire inschrijving Rabobank Verlengde Gildeweg te Emmeloord: € 2.500.000,00 (oorspronkelijk 100 units);
Hypothecaire inschrijving Rabobank De Klok 14 te Gorredijk: € 400.000,00;
Hypothecaire inschrijving Rabobank Leitswei 9 te Gorredijk: € 700.000,00;
Hypothecaire inschrijving RNHB Bank Tussendiepen 25 te Drachten: € 490.000,00.
Er is overeenstemming tussen de Rabobank en een gegadigde voor De Klok 14 te Gorredijk.
Hiervoor dient nog toestemming verzocht te worden. Na verkrijging hiervan dient het gehele verdere traject nog afgewikkeld te worden.
Verwikkelingen verslag 3: De verkoop heeft doorgang gevonden. Levering heeft plaatsgevonden. Er is afgerekend. De verkoop is derhalve afgerond.
Verwikkelingen verslag 4: Afgerond.
Er is overeenstemming tussen RNHB Bank en een gegadigde voor Tussendiepen 25 te Drachten. Hiervoor dient nog toestemming verzocht te worden. Daarna dient het verdere traject nog te worden afgewikkeld.
Verwikkelingen verslag 3: De verkoop heeft doorgang gevonden. Levering heeft een week geleden plaatsgevonden. Er is afgerekend. De bijschrijving op de faillissementsrekening van het aan de boedel toekomende is op dit moment onderweg.
Verwikkelingen verslag 4: Afgerond.
Enkele bedrijfsunits in Emmeloord zijn verhuurd. De huuropbrengsten zijn na omslag beheerskosten, voor de boedel.
Het bedrijfspand aan de Tussendiepen 25 te Drachten is verhuurd. De huurinkomsten zijn voor de boedel.
Verwikkelingen verslag 3: Met ingang van 1 februari 2014 eindigden de huurinkomsten in verband met de verkoop van het pand.
Verwikkelingen verslag 4: Het bedrijfspand aan de Leitswei 9 te Gorredijk is inmiddels ook verkocht. Er zijn echter nog enige voorwaarden. De levering dient nog plaats te vinden.
Alle 25 bedrijfsunits te Emmeloord zijn inmiddels eveneens verkocht voor een totaalbedrag van € 300.000,00, BTW verlegd. De levering heeft onlangs plaatsgevonden.
Verwikkelingen verslag 5: De verkoop van de bedrijfsunits te Emmeloord is afgerond. De verkoop van Leitswei 9 te Gorredijk is nog niet afgerond.
Verwikkelingen verslag 6: Er was overeenstemming met een gegadigde voor het
bedrijfspand aan de Leitswei 9 te Gorredijk. Deze heeft zich echter moeten beroepen op het gemaakte financieringsvoorbehoud. Ook na enige uitstellen van de overeengekomen termijnen kon geen afdoende financiering worden verkregen. Een eerdere belangstellende heeft daarna een bieding gedaan, thans samen met een ander voor verkoop in gedeelten.
Terzake hiervan is overeenstemming bereikt. Eén en ander dient echter nog wel formeel te worden afgerond.
Verwikkelingen verslag 7: De verkoop van het bedrijfspand Leitswei 9 te Gorredijk is thans ook formeel (en financieel) afgerond.
Verwikkelingen nadien: Afgerond.
3.4 Boedelbijdragen:
De Klok 14 te Gorredijk: € 1.500,00.
Tussendiepen 25 te Drachten: € 1.500,00
Verlengde Gildeweg Emmeloord: € 2.000,00 (nog te ontvangen) Leitswei 9 te Gorredijk: nog niet afgerond
Verwikkelingen verslag 5: boedelvergoeding voor de verkoop van de units te Emmeloord ad
€ 2.000,00 is ontvangen. Verkoop van de Leitswei 9 te Gorredijk is nog niet afgerond.
Verwikkelingen verslag 6: geen.
Verwikkelingen verslag 7: De verkoop van de Leitswei 9 te Gorredijk is afgerond en financieel afgewikkeld. De boedelvergoeding bedroeg € 2.420,00 inclusief afrekening zakelijke lasten. Dit bedrag is ontvangen op de faillissementsrekening.
Verwikkelingen verslag 8: Afgerond.
Werkzaamheden:
Afgerond.
Bedrijfsmiddelen
3.5 Beschrijving:
N.v.t. De gefailleerde heeft uitsluitend onroerend actief.
3.6 Verkoopopbrengst:
N.v.t.
3.7 Boedelbijdrage:
N.v.t.
3.8 bodemvoorrecht fiscus:
N.v.t.
Werkzaamheden:
Afgerond.
Voorraden/onderhanden werk
3.9 Beschrijving:
N.v.t.
3.10 Verkoopopbrengst:
N.v.t.
3.11 Boedelbijdrage:
N.v.t.
Werkzaamheden:
Afgerond.
Andere Activa
3.12 Beschrijving:
N.v.t.
3.13 Verkoopopbrengst:
N.v.t.
Werkzaamheden:
Afgerond.
4. Debiteuren
4.1 Omvang debiteuren:
+/- € 48.000,00. Dit betreft (een geschil over) achterstallige huur. De vordering is verpand aan de bank. De huurders van de units en het bedrijfspand zijn boedeldebiteur.
Verwikkelingen verslag 3: De bank heeft als pandhouder een kennelijke regeling met de huurder getroffen. Er is derhalve geen sprake meer van debiteuren.
De boedelhuur is tot en met december 2013 op de faillissementsrekening bijgeschreven. De (laatste) termijn van januari 2014 is ter doorbetaling aan de boedel aan de notaris voldaan.
Verwikkelingen verslag 4: Afgerond; de enige boedeldebiteur is/was de huurder van het bedrijfspand te Drachten. Tot en met einde huurovereenkomst is de huur voldaan.
Verwikkelingen verslag 5: Een aantal bedrijfsunits te Emmeloord werd verhuurd via Vastion Beheer. Met de verkoop is een eindafrekening gekomen, die resulteerde in positief resultaat van € 8.895,72.
Verwikkelingen verslag 6: Afgerond.
4.2 Opbrengst:
Huuropbrengsten t/m heden: € 12.994,53 (t/m 4/2013).
Verwikkelingen verslag 3: De huuropbrengsten t/m heden bedragen € 31.994,53 (t/m rekeningafschrift 2/2014).
Verwikkelingen verslag 4: De huuropbrengsten t/m heden bedragen € 37.994,53 (t/m rekeningafschrift 4/2014). Dit is ook de definitieve totaalopbrengst. Nadere huur is niet aan de orde.
Verwikkelingen verslag 5: Er is toch een nadere post huur inkomsten van € 8.895,72. Zie 4.1 Hierboven. De totale huuropbrengst (tot en met rekeningafschrift 6/2014) bedraagt derhalve
€ 48.890,25.
Verwikkelingen verslag 6: Afgerond.
4.2 Boedelbijdrage: N.v.t.
Werkzaamheden: Afgerond.
5. Bank/Zekerheden
5.1 Vordering van bank(en) : Rabobank: € 1.381.953,07.
RNHB Bank: € 490.000,00.
5.2 Leasecontracten:
N.v.t.
5.3 Beschrijving zekerheden:
Hypotheek, pandrecht debiteuren (huur), borgtocht.
5.4 Separatistenpositie:
Rabobank en RNHB Bank.
5.5 Boedelbijdragen:
Rabobank: € 1.500,00
Rabobank m.b.t. bedrijfsunits Emmeloord: € 2.000,00 Rabobank m.b.t. Leitswei te Gorredijk: € 2.420,00 RNHB Bank: € 1.500,00
Verwikkelingen verslag 5: De boedelbijdrage van € 2.000,00 betreffende de bedrijfsunits te Emmeloord is op de faillissementsrekening ontvangen. Leitswei 9 te Gorredijk is nog niet afgewikkeld.
Verwikkelingen verslag 6: Zie hierboven 3.3.
Verwikkelingen verslag 7: Idem.
Verwikkelingen verslag 8: Ook de resterende boedelbijdrage betreffende Leitswei 9 te Gorredijk is ontvangen. Dit is dus afgerond.
5.6 Eigendomsvoorbehoud:
N.v.t.
5.7 Reclamerechten:
N.v.t.
5.8 Retentierechten:
N.v.t.
Werkzaamheden:
Afgerond.
6. Doorstart/voortzetten Voortzetten
6.1 Exploitatie/zekerheden : N.v.t.
6.2 Financiële verslaglegging:
N.v.t.
Werkzaamheden:
Afgerond.
Doorstart
6.3 Beschrijving:
N.v.t.
6.4 Verantwoording:
N.v.t.
6.5 Opbrengst:
N.v.t.
6.6 Boedelbijdrage:
N.v.t.
Werkzaamheden:
Afgerond.
7. Rechtmatigheid
7.1 Boekhoudplicht:
De boekhouding is tot faillissementsdatum bijgewerkt.
7.2 Depot jaarrekeningen:
De laatst gedeponeerde jaarrekening betreft 2009.
7.3 Goedk. verkl. accountant:
N.v.t.
7.4 Stortingsverpl. aandelen:
Aan de stortingsverplichting is voldaan.
7.5 Onbehoorlijk bestuur:
Van onbehoorlijk bestuur is niet gebleken.
7.6 Paulianeus handelen:
Van paulianeus handelen is niet gebleken.
Werkzaamheden: Afgerond.
8. Crediteuren
8.1 Boedelvorderingen:
Zie aangehechte crediteurenlijst.
8.2 Pref. vord. van de fiscus:
Zie aangehechte crediteurenlijst.
8.3 Pref. vord. van het UWV:
Zie aangehechte crediteurenlijst.
8.4 Andere pref. crediteuren:
Zie aangehechte crediteurenlijst.
8.5 Aantal conc. crediteuren:
Zie aangehechte crediteurenlijst.
8.6 Bedrag conc. crediteuren:
Zie aangehechte crediteurenlijst.
8.7 Verwachte wijze afwik.:
Verkorte uitdeling ex art. 137a Fw.
Werkzaamheden:
Afgerond.
9. Procedures
9.1 Naam wederpartij(en):
N.v.t.
9.2 Aard procedure : N.v.t.
9.3 Stand procedure:
N.v.t.
Werkzaamheden:
N.v.t.
10. Overig
10.1 Termijn afwikkeling faill.: Afgerond.
10.2 Plan van aanpak:
De bedrijfspanden in Gorredijk en Drachten, alsmede de bedrijfsunits in Emmeloord dienen te worden verkocht. Vooralsnog wordt gestreefd naar onderhandse verkoop. De verkoop van alle units aan één koper heeft voorkeur. Over de betreffende panden aan de Tussendiepen te Drachten en aan de Klok 14 te Gorredijk is er overeenstemming met een koper. Dit dient echter allemaal nog wel uitgewerkt te worden. Voor de andere onroerende zaken wordt ook wel belangstelling getoond, zij het thans nog niet concreet. Er is dus geen sprake van
stilstand in de ontwikkelingen.
Verwikkelingen verslag 3: Het pand aan de Leitswei 9 te Gorredijk dient nog verkocht te worden. De bedrijfsunits in Emmeloord dienen ook nog verkocht te worden. De materiële verkoopinspanningen worden verricht door de Rabobank middels de door haar
ingeschakelde makelaars. Zo nodig vindt ruggespraak plaats.
Er is wel blijk van belangstelling, maar tot op heden niet geconcretiseerd.
Verwikkelingen verslag 4: De verkoop van de bedrijfsunits te Emmeloord is inmiddels volledig afgerond, op de afrekening van het nog aan de boedel toekomende zakelijke lasten gedeelte en boedelvergoeding na. Het bedrijfspand aan de Leitswei te Gorredijk is verkocht, maar dit dient nog geleverd en financieel afgewikkeld te worden.
Verwikkelingen verslag 5: De verkoop van het bedrijfspand aan de Leitswei 9 te Gorredijk dient nog afgerond te worden. Verder zijn alle kwesties afgewikkeld.
Er is een geschil tussen de Belastingdienst en de Rabobank over de verleggingsregeling ter zake van de BTW van voor faillissement verkocht bedrijfspanden. Met name betreft dit units te Emmeloord. Nakosten hiervan kunnen mogelijk wel van belang zijn voor de
faillissementsafwikkeling. De stand van zaken is niet bekend.
Verwikkelingen verslag 6: Zie hierboven verslag 5 en voorts 3.3 hiervoor.
Verwikkelingen verslag 7: Afgerond.
Verwikkelingen verslag 8: Er zijn nog wat diverse administratieve kwesties. De
belastingdienst heeft nader contact gezocht met betrekking tot de BTW-schulden die zijn ontstaan voor faillissementsdatum door het buiten toepassing laten van de BTW-
verleggingsregeling.
Verwikkelingen verslag 9: Inhoudelijk is het faillissement afgewikkeld. Er is recent bericht van de belastingdienst ontvangen ter zake van hun standpunt met betrekking tot het voor faillissement buiten toepassing laten van de BTW-verleggingsregeling. In het kader van het onderhavige faillissement behoeven wat de belastingdienst betreft daarin geen verdere acties te worden ondernomen.
Verwikkelingen verslag 10: Afgerond.
10.3 Indiening volgend verslag:
Niet van toepassing. Dit verslag geldt als eindverslag
Werkzaamheden:
Afgerond.
Drachten, 3 november 2015
T.E.A. Detmar Curator
