Afstudeeronderzoek naar risicomanagement bij projectontwikkeling

Risicomanagement:

¿Succesmanagement?

Afstudeeronderzoek naar risicomanagement bij projectontwikkeling

Thomas J.F. Hermans

2

Risicomanagement:

¿Succesmanagement?

Afstudeeronderzoek naar risicomanagement bij projectontwikkeling

‘de auteur is verantwoordelijk voor de inhoud van het afstudeerverslag;

het auteursrecht berust bij de auteur’

RijksuniversiteitGroningen Faculteit Bedrijfskunde Small Business & Entrepreneurship

Interne begeleiders:

M. Caro Trillo en F. Segundo Hiniesta Afstudeerbegeleiders RuG:

Drs. D.F.F.R. Maccow en Dr. J.H. von Eije Auteur:

T.J.F. Hermans (S1062980)

© April 2005

3

Voorwoord

Na een half jaar als Erasmusstudent te hebben doorgebracht in Zaragoza, kreeg ik de kans om nog een half jaar te proeven van het Spaanse leven en dit keer in het ‘echt’, dus werkend. Zo vertrok ik in juli 2004 naar de prachtige stad Sevilla alwaar ik mijn afstudeerstage ging lopen bij een kleine, ambitieuze projectontwikkelaar: Sodinur.

Graag wil ik in dit voorwoord iedereen bij Sodinur bedanken voor hun medewerking aan mijn onderzoek en de openheid waarmee ik daar ontvangen ben. Omdat op het moment dat ik aankwam er een grote interne verhuizing plaatsvond in het gebouw dat u op de voorkant kunt zien, had ik in het begin nog geen vaste plek. Na verloop van tijd echter, kreeg ik mijn eigen werkplek en ook voelde ik mij steeds beter op mijn plaats. Ik zal het bedrijfsuitje, het kerstdiner en het hartverwarmende afscheid nooit vergeten.

Ramón Iglesias wil ik in het bijzonder bedanken, daar hij mij de mogelijkheid heeft geboden om dit interessante en leerzame onderzoek bij Sodinur te verrichten. Hoewel de afstudeerstages in Spanje behoorlijk verschillend zijn van de (bedrijfskundige) Nederlandse, denk ik dat ik bij Sodinur een op z’n minst gelijkwaardige afstudeerstage heb gelopen.

Verder wil ik mijn eerste bedrijfsbegeleider Fernando Segundo bedanken omdat hij degene is geweest die mij de eerste twee maanden heeft ingewerkt in het bedrijf en mij heeft laten kennismaken met de Sevillaanse ‘middaglunches’. Bovendien is hij degene geweest die met het onderwerp van deze scriptie kwam: ‘gestión de riesgos’. Ook mijn tweede begeleider Manuel Caro wil ik bedanken voor zijn intelligente kijk op mijn resultaten en nuttige commentaar.

Terug in Nederland moest ik dus naast het Hollandse weer, ook wennen aan het feit dat ik niet met Fran en Nieves op één kamer zat, maar alleen met mijn laptop. De steun van mijn ouders en vriendin echter, maakten alles goed. Ook de samenwerking met mijn eerste begeleider Delano Maccow heb ik als bijzonder prettig ervaren. Zijn op- en aanmerkingen hebben me geholpen het stuk neer te zetten zoals dat er nu staat. Zonder zijn inlevingsvermogen (“Ik herken het vooruitschuiven van de moeilijke gedeeltes, maar je moet er gewoon aan beginnen”) was het schrijven stukken moeilijker geweest. Tevens wil ik mijn tweede begeleider, Henk von Eije bedanken voor zijn inhoudelijke commentaar, waardoor ik de spreekwoordelijke puntjes op de i heb kunnen zetten.

Tot slot wil ik nog opmerken dat ik dit onderzoek met veel plezier heb verricht. Natuurlijk omdat risicomanagement gewoon een interessant onderwerp is, dat kunt u de komende 120 pagina’s nog zelf ervaren, maar ook door mijn groeiende interesse voor projectontwikkeling.

Mijn volgende studie staat dan ook alweer voor de deur, morgen begin ik met de Masterstudie Vastgoedkunde.

4

Samenvatting

Inleiding. Sodinur is een kleine projectontwikkelaar die zich bezig houdt met het ontwikkelen van zowel commercieel vastgoed als het ontwikkelen van woningbouw. Sodinur is snel groeiende en heeft de ambities binnen enkele jaren te zijn uitgegroeid tot een belangrijke speler op de Andalusische vastgoedmarkt. Derhalve is de directie constant op zoek naar mogelijkheden tot verbetering in de bedrijfsvoering.

Aanleiding. Om de directie te voorzien in haar behoefte aan objectief advies over eventuele zwakke plekken in de organisatie is besloten een onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden die risicomanagement biedt tot het realiseren van verbeteringen bij Sodinur.

Aangezien er binnen de organisatie, bij aanvang van het onderzoek niet veel draagkracht bestond voor dit momenteel populaire managementtopic, was het belangrijk dat de resultaten van het onderzoek de nuttige invloed van risicomanagement zouden weten te benadrukken.

Onderzoeksopzet. Het onderzoek is daarom opgedeeld naar twee sterk samenhangende onderzoeken. Het eerste onderzoek concentreert zich op de vraag: “Wat behoort Sodinur te verstaan onder een succesvolle promoción?” Met het antwoord op deze vraag is namelijk ten eerste vastgesteld waartoe risicomanagement zou moeten bijdragen en is tevens de fundering gelegd voor het draagvlak dat nodig zal zijn bij een toekomstige implementatie van risicomanagement. Ten tweede vormden de resultaten van dit onderzoek een belangrijke uitgangspunt voor het risicomanagementproces. Dit proces is namelijk uitgevoerd om tot het antwoord te komen op de tweede vraagstelling: “Hoe kan risicomanagement het succes van promociones positief beïnvloeden?”

Theoretische bevindingen. In het theoretische kader is beredeneerd dat een project niet alleen zou moeten worden beoordeeld op de mate waarin is voldaan aan de projectdoelen. De projectdoelen die van oudsher worden vertaald naar de ‘ijzeren driehoek’ van tijd, kosten en kwaliteit houden namelijk onvoldoende rekening met de rol die betrokkenen spelen bij het tot stand komen van het projectresultaat. De conclusie van het theoretische kader is dan ook dat bij het beoordelen van de mate van projectsucces, niet alleen de traditionele criteria tijd, kosten en kwaliteit, maar ook de criteria die de verschillende tevredenheden van projectbetrokkenen meten, moeten worden meegenomen.

Het theoretische kader van onderzoek II heeft beredeneerd dat risicomanagement een algemene managementfunctie is die als doel heeft om het bereiken van projectsucces te vergemakkelijken door risico’s te identificeren, analyseren en te managen. Het risicomanagementproces bestaat uit de fasen: risicomissie, risicobeoordeling, risicobeheersing, risicofinanciering en procesprogramma. Door deze fasen te doorlopen zal blijken dat projectsucces zowel de input als de output van het proces is.

Empirische bevindingen. Uit het empirische onderzoek bleek dat de sleutelfiguren van Sodinur (directie, promociónmanagers en afdelingshoofden) weliswaar de tevredenheidscriteria niet bewust nastreefden, maar dat ze het wel eens waren met de beredeneringen achter het gebruik van de criteria. De criteria die gehanteerd moeten worden zijn: opbrengsten, tijd, kosten, productkwaliteit, servicekwaliteit, klant-, leveranciers-, werknemers-, en omgevingstevredenheid.

Om te onderzoeken hoe risicomanagement deze criteria positief kan beïnvloeden is het

risicomanagementproces (en met name de risicobeoordelingsfase uitgebreid) bij drie reeds

5 voltooide industriële promociones doorlopen. Hieruit is ten eerste gebleken dat er meer risico’s aanwezig zijn bij promociones dan in het begin werd beweerd. Ten tweede is met het FRE-schema, waarbij risico’s worden opgedeeld naar de risicofactor, de risicogebeurtenis en het risico-effect, een nuttige risico-identificatie en documentatiemethode ontwikkeld en dit FRE-schema wordt dan ook een belangrijke rol toegedicht in de aanbevelingen.

Aanbevelingen. Om aan de doelstelling van het onderzoek te voldoen zijn op basis van de onderzoeksbevindingen concrete adviezen voor de directie geformuleerd, in de vorm van de 5 stappen naar succesmanagement. Hierbij staat succesmanagement voor het herkennen van kansen om het projectsucces te optimaliseren.

De 5 stappen naar succesmanagement

1) Definieer de ‘succesvolle promoción’

2) Risicomissie; de neuzen dezelfde kant op

3) Risicobeoordeling; zonder informatie geen verbetering

4) Risicobeheersing en -financiering; gebruik de kennis

5) Procesprogramma; creëer continue verbetering

6

Inhoudsopgave

Inleiding...8

H1 Vooronderzoek ...10

§1.1 Beschrijving van Sodinur S.L. ... 10

1.1.1 De activiteiten van Sodinur ...10

Promociones...12

1.1.2 Organisatiestructuur ...13

1.1.3 Strategie...14

Focus op de ‘eigen promociones’ ...14

De drie besloten vennootschappen verenigen in één NV. ...15

Implementatie documentatiesysteem ...16

§1.2 Aanleiding tot de probleemstelling ... 17

H2 Onderzoeksopzet...20

§2.1 Probleemstelling ... 20

Onderzoeksdoelstelling ...20

Vraagstellingen ...20

Deelvragen ...22

Afbakening ...22

Onderzoeksmodel...24

§2.2 Onderzoeksontwerp ... 25

Casestudy onderzoek I ...26

Casestudy’s Onderzoek II ...26

H3 Theoretisch kader...30

§3.1 Onderzoek I: Projectsucces ... 31

3.1.1 Projectsuccesfactoren...31

3.1.2 Succescriteria...34

De ijzeren driehoek...34

Tevredenheid ...36

3.1.3 Conclusie projectsucces...38

§3.2 Onderzoek II: Risicomanagement ... 40

3.2.1 Risico en onzekerheid...40

3.2.2 Algemeen management ...42

3.2.3 Het risicomanagementproces ...42

Risicomissie...44

Risicobeoordeling ...44

Risicobeheersing ...46

Risicofinanciering...48

Procesprogramma ...49

§3.3 Risicomanagement versus projectsucces ... 49

H4 Empirisch onderzoek...54

§4.1 Succesvolle promociones... 55

4.1.1 De succescriteria van promociones...55

4.1.2 De belangrijke aspecten van promociones...56

4.1.3 Opmerkelijke resultaten ...59

4.1.4 Het succesmodel voor promociones ...60

§4.2 Risico’s bij promociones van Sodinur... 62

Risicomanagement missie ...62

Risicobeoordeling ...62

7

Risicobeheersing ...69

Risicofinanciering...71

Procesprogramma ...71

§4.3 Risicomanagement versus succes van promociones ... 72

H5 Conclusies & Aanbevelingen ...76

§5.1 Conclusies ... 76

§5.2 Aanbevelingen voor Sodinur ... 80

H6 Reflectie ...84

§6.1 Relevantie... 84

§6.2 Deugdelijkheid ... 87

§6.3 Aanbevelingen tot nader onderzoek... 88

Literatuurlijst...90

Bijlagen... Error! Bookmark not defined.

B1 Organigram Sodinur...Error! Bookmark not defined.

B2 Strategische briefing (Sodinur, november 2004) ...Error! Bookmark not defined.

B3 Risico-identificatie lijst (Tummula en Burchet) ...Error! Bookmark not defined.

B4 Hierarchische Risico Breakdown Structuur (Tah en Carr)...Error! Bookmark not defined.

B5 Risicofactoren van snelwegprojectrisico (Wang en Chou) ...Error! Bookmark not defined.

B6 Risico-effecten van snelwegprojectrisico (Wang en Chou) ...Error! Bookmark not defined.

B7 impact-kans matrix (Hillson)...Error! Bookmark not defined.

B8 Fasestructuur van een promoción ...Error! Bookmark not defined.

B9 Risicofactorenschema van promociones van industriële percelen Error! Bookmark not defined.

B10 Risico-effectenschema van promociones van industriële percelen ...Error! Bookmark not defined.

B11 FRE-schema van Los Llanos...Error! Bookmark not defined.

B12 FRE-schema van La Raya (Novagrin) ...Error! Bookmark not defined.

B13 FRE-schema van La Dehesa ...Error! Bookmark not defined.

B14 Antwoorden op open vraag ‘succescriteria’ ...Error! Bookmark not defined.

B15 Enquête ‘Succes van industriële promociones’ ...Error! Bookmark not defined.

B16 Risicogebeurtenissen van Los Llanos ...Error! Bookmark not defined.

B17 Risicogebeurtenissen van La Raya ...Error! Bookmark not defined.

B18 Risicogebeurtenissen van La Dehesa ...Error! Bookmark not defined.

8

Inleiding

“Risicomanagement is heden ten dage één van de meest trendy managementtopics”, zo zei een van de sprekers op het Riskcongres ‘In control, all strings attached’ (Groningen, 1-3- 2005). Prof. Dr. J.A. Emanuels grapte dat tientallen jaren terug, toen hij zelf nog student was, iedereen nog bezig was met het implementeren van balansen in het boekhoudkundig denken, terwijl enkele jaren geleden elke zichzelf respecterende ondernemer zich het hoofd brak over wat zijn kritische succesfactoren dan wel niet waren. Beide voorbeelden geven aan hoe trendy thema’s kunnen uitgroeien tot managementbenaderingen die vandaag de dag compleet verzonken zijn in het huidige managementdenken en economische onderwijs. Of dit ook zo zal zijn met risicomanagement, kan alleen de toekomst uitwijzen.

Feit is dat de wereld steeds meer onderhevig is aan veranderingen en dat deze veranderingen elkaar almaar sneller opvolgen. De Nederlandse vastgoedwereld gaat het nog steeds niet bepaald voor de wind en de oplossingen rond de bouwschandalen laten ook op zich wachten.

De Spaanse vastgoedsector daarentegen, floreert al tientallen jaren en kan betiteld worden als de motor van de Spaanse economie. Sodinur is één van die vele bedrijven die actief is in de bouw, een kleine, ambitieuze projectontwikkelaar in het zuiden van Spanje. In deze scriptie wordt een verslag gepresenteerd van onderzoek naar de mogelijkheden om middels risicomanagement het succes te verbeteren.

In vijf hoofdstukken zal in deze scriptie inzicht worden geboden in hoe dit onderzoek heeft plaatsgevonden en in de resultaten ervan. Allereerst wordt in hoofdstuk 1 een beeld geschetst van de organisatie, Sodinur, waarbij het empirische onderzoek heeft plaatsgevonden.

Hoofdstuk 2 behandelt de probleemstelling en de opzet van het onderzoek. In het derde

hoofdstuk worden de thema’s die in dit onderzoek speelden onderzocht vanuit de theorie,

waarna in hoofdstuk 4 deze thema’s vanuit de praktijkonderzoeken aan bod komen, door de

casestudy’s te behandelen. Het vijfde hoofdstuk zal de bevindingen in de vorm van een

conclusie en aanbevelingen samenvatten. Tot slot zal in hoofdstuk 6 worden gereflecteerd op

het onderzoek. Daarbij zal dieper worden ingaan op de sterke en zwakkere punten van deze

afstudeerscriptie alsmede op de generaliseerbaarheid van de bevindingen.

9

10

H1 Vooronderzoek

De bevindingen die in dit hoofdstuk worden gepresenteerd zijn voortgekomen uit een vooronderzoek dat heeft plaatsgevonden gedurende de eerste maand van mijn afstudeerstage bij het bedrijf Sodinur. In dit hoofdstuk zal het bedrijf Sodinur worden beschreven en ook zal de aanleiding tot de probleemstelling worden gepresenteerd. Het doel is om een duidelijk beeld te schetsen van de strategie, structuur en processen van Sodinur. Daarmee zal het dienen als achtergrond voor de probleemstelling en de rest van deze scriptie

§1.1 Beschrijving van Sodinur S.L.

Sodinur is een projectontwikkelaar die actief is in de Andalusische vastgoedsector, het bedrijf houdt zich bezig met het gehele ontwikkelproces. Dit wil zeggen dat Sodinur bij de ontwikkeling is betrokken vanaf de zoektocht naar geschikte grond tot en met de uiteindelijke verkoop van de verschillende producten die het project heeft voortgebracht. De term die ik in deze scriptie voor dit proces zal gebruiken is de Spaanse term voor ontwikkeling:

‘promoción’. Hierbij zal ik het bijvoegelijk naamwoord ‘inmobiliaria’ (vastgoed-) weglaten.

Het bedrijf Sodinur is ontstaan uit de bouwkundig en architectonische adviseur Sodysa. Toen Sodysa in 1995 werd overgenomen door het wereldwijd actieve IDOM, besloot de directeur Ramón Iglesias Perez de tak van Sodysa die zich richtte op de verkoop en ontwikkeling van vastgoed af te splitsen en deze tak zelfstandig door het leven te laten gaan als Sodinur. De beide bedrijven zijn nog steeds nauw verbonden met elkaar, ze zitten bijvoorbeeld in hetzelfde gebouw en IDOM doet de technische consultancy voor praktisch alle promociones van Sodinur.

1.1.1 De activiteiten van Sodinur

Men kan de verrichtingen van Sodinur opdelen in twee hoofdactiviteiten:

- Leiding van een promoción (hiermee houdt de tak Sodinur Servicios zich bezig)

- Eigen promociones (hiermee houden de takken Sodinur Residencial en Sodinur Industrial zich bezig)

Onder de activiteit die de tak ‘Sodinur Servicios’ uitvoert wordt verstaan: de (bege)leiding van een promoción in opdracht van een derde. Deze opdrachtgever kan ofwel een particuliere projectontwikkelaar, ofwel een publieke instelling zijn. Meestal heeft de opdrachtgever reeds zelf een stuk grond aangekocht en wil hij dit ontwikkeld zien tot bouwterrein of daadwerkelijk bebouwde grond. Sodinur draagt er zorg voor dat de promoción in goede banen wordt geleid en tijdig zal worden afgerond. Hierbij valt te denken aan de onderhandelingen met de opdrachtgever, overheden en nutsbedrijven, technische en economische haalbaarheidsstudies, contracteren van de technische projectleiding en de aannemer, controleren van de voortgang en vaak ook het coördineren van de verkoop en marketing.

De tweede hoofdactiviteit van Sodinur is de ‘eigen promociones’. De ‘eigen promociones’

krijgen binnen de nieuwe strategische planning de prioriteit en het is dan ook de bedoeling dat

deze in de toekomst de overhand zullen krijgen. Bij ‘eigen promociones’ initieert Sodinur zelf

11 een promoción. Logischerwijs neemt Sodinur daarbij ook de leiding van deze promoción op zich. Het aantal activiteiten van de ‘leiding van een promoción’ kan dus worden uitgebreid met de aankoop alsmede het zoeken van de grond en de verkoop van de woningen ofwel kantoren. Daarentegen valt bij ‘eigen promociones’ de noodzaak tot overeenstemming met de opdrachtgever weg, wat veel tijd en mankracht bespaart.

De markt waarop Sodinur met haar beide activiteiten actief is, kan men verdelen in twee segmenten:

- Industrie- en bedrijfsterreinen (Sodinur Industrial) - Woningbouwterreinen (Sodinur Residencial)

Onder Industrieterreinen verstaat men terreinen en gebouwen die bestemd zijn voor industrieel gebruik, dat wil zeggen productiebedrijven. Ook de bedrijfsterreinen vallen onder dit segment, hierbij moet men denken aan commerciële zones waarbij de eindgebruiker het terrein ook echt bezoekt.

Wat betreft het segment woningbouwterreinen gaat het om alle terreinen en gebouwen die bestemd zijn voor bewoning. Dit segment is weer op te delen in sociale woningbouw, luxere woningen en vakantiewoningen. Sodinur is momenteel nog weinig actief in de ontwikkeling van vakantieverblijven, maar wil zich graag diversificeren door onder andere meer te gaan ondernemen op dit zogenaamde tweedehuizen segment. Daarnaast wil Sodinur een grote rol blijven spelen in de sociale woningbouwmarkt. In Spanje bestaat een grote woningnood en dus zal de behoefte aan woningbouwterreinen bestemd voor dit segment groot zijn.

De twee segmenten zijn op hun beurt weer op te delen in verschillende producten. Grofweg kan men zeggen dat Sodinur twee hoofdproducten levert:

- Bouwterrein (percelen) - Bebouwd terrein

Bij het product ‘percelen’, moet men denken aan grond die wel bouwklaar is gemaakt maar waar nog niets op gebouwd is. De klant koopt dus alleen het perceel, waarop hij vervolgens zelf zijn huis of loods kan monteren. Onder het product ‘bebouwd terrein’ wordt (logischerwijs) verstaan een perceel met daarop reeds de bestemde gebouwen. De klanten van beide hoofdproducten zijn ofwel individuele kopers ofwel investeerders en makelaarskantoren, die meerdere percelen tegelijk kopen.

Tabel 1: de producten van Sodinur

Woningbouwterreinen Bedrijfs- en industrieterreinen - Woningbouw percelen

- Sociale woningbouw (VPO) - Vrije woningen

- Tweede woningen

- Sodinur Servicios (projectbegeleiding)

- Industriële percelen - Commerciële percelen - Industriële Loodsen - Commerciële gebouwen - Sodinur Servicios

(projectbegeleiding)

12 Promociones

In deze scriptie zal het product van Sodinur, de promoción, centraal staan. Om nu een gestructureerd beeld te schetsen van wat een promoción nu allemaal behelst, zullen onder dit tussenkopje twee middelen worden gepresenteerd: de fasestructuur van promociones en de piramide van promociones.

Allereerst beginnen we met de fasestructuur van promociones. Promociones starten met de zoektocht naar grond, als dan geschikte grond is gevonden moet de promoción worden ontworpen en gepland, vervolgens kan men dan van start gaan met de bouw. De ontwikkelingen moeten natuurlijk ook verkocht worden, dit is de volgende stap in de fasestructuur. Als alle bebouwingen dan zijn voltooid alsmede verkocht zijn, zijn we aangekomen bij de laatste fase. In de afrondingsfase worden alle laatste verplichtingen afgerond en vooral de aftersales vormt een belangrijke activiteit in deze fase. Natuurlijk kan het in de praktijk voorkomen dat deze fasen elkaar deels overlappen, maar grofweg weerspiegelen de volgende fasen het proces van een promoción:

1) Grond 2) Ontwerp 3) Bouw 4) Verkoop 5) Afronding

De piramide van promociones (figuur 1) is het tweede middel dat helpt inzicht te krijgen in het proces van de promoción. Het figuur laat namelijk duidelijk zien welke partijen er direct betrokken zijn bij de ontwikkeling van een bouwproject. Ten eerste zal er bij een bouwproject een partij moeten zijn die het initiatief neemt tot het ontwikkelen van een stuk grond. In principe wordt dit de eigenaar van de promoción genoemd. De eerste laag bestaat van de promoción bestaat dan ook uit deze zogenaamde initiator van het bouwproject. Vaak is het zo dat de eigenaar van de promoción tevens de leiding op zich zal nemen. Het kan echter ook zo zijn dat de eigenaar de leiding van een promoción uitbesteedt. In het geval van Sodinur komt het zowel voor dat Sodinur de eigenaar is van een promoción, en daarbij dus de promoción ook leidt, als dat Sodinur enkel en alleen de leiding van een promoción in opdracht van een derde verzorgt. In de grafische afbeelding van de promoción zien we dus dat Sodinur zich in de bovenste laag van de piramide begeeft en dat deze bovenste laag op te delen is in de eigenaar en de leiding.

Figuur 1: de piramide van de promoción

De tweede laag in de piramide van promociones bestaat uit de architecten en bouwkundigen.

Ook deze laag zou dus weer opgedeeld kunnen worden. Ten eerste bestaat deze namelijk uit de architecten die de ontwerpen en tekeningen maken. Zij ontwerpen het project dus nog vóórdat de promoción van start gaat. Vervolgens wordt gedurende het daadwerkelijke

Eigenaar van de promoción

Architecten en bouwkundigen (A/E firm)

Aannemer en onderaannemers

Leiding van de promoción

13 bouwproces de voortgang gecontroleerd en gecoördineerd door bouwkundigen. Deze groep ingenieurs heeft in de bouwfase de technische leiding over de verschillende bouwploegen. De bouwkundige is bijna altijd afkomstig van hetzelfde bedrijf als de architect. Indien beide activiteiten door hetzelfde bureau worden verzorgd, zal hier in deze scriptie naar de engelse term worden verwezen A/E firms (architectural and engeneering firms). Zoals reeds opgemerkt maakt Sodinur bij praktisch al haar promociones gebruik van de diensten van de technische bouwconsultant IDOM.

De onderste laag van de piramide bestaat uit de aannemer en de onderaannemers van het project. De aannemer is het bedrijf dat alle uitvoerende werkzaamheden coördineert en verzorgt. Op zijn beurt, besteedt deze aannemer (meestal) weer een aantal activiteiten uit aan zogenaamde onderaannemers. Onder deze aannemers en onderaannemers zou men nog de leveranciers van de bouwmaterialen kunnen afbeelden, maar dit zou te ver voeren aangezien Sodinur hiermee niets te maken heeft. In deze scriptie wordt de term leveranciers normaal gesproken dan ook gebruikt als verzamelnaam voor de tweede en derde laag uit de piramide van promociones, inclusief de leverancier van het investeringskapitaal: de bank.

Naast deze direct aan het bouwproject deelnemende partijen, zijn er nog meer betrokkenen aan te wijzen. Vanuit het oogpunt van Sodinur zijn bij promociones de volgende externe partijen aan te wijzen:

- De grondbezitters is een groep die op te delen is in twee groepen. Ten eerste heeft Sodinur te maken met diegenen van wie Sodinur de te ontwikkelen grond koopt. Ten tweede moet Sodinur ook vaak tot overeenkomst komen met de eigenaren van stukken grond buiten het te ontwikkelen gebied bezitten vanwege bijvoorbeeld een elektriciteitslijn, of andere nutsvoorziening die over het gebied loopt.

- Het gemeente- en het provinciebestuur zijn van belang voor het afgeven van de bouwvergunningen, maar maken bijvoorbeeld ook bestemmingsplannen en zijn derhalve cruciale betrokkenen voor Sodinur.

- Nutsbedrijven als het water-, elektriciteits-, communicatie- en rioleringsbedrijf verzorgen verschillende voorzieningen die een promoción vereist.

- De banken vervullen bij de kapitaalintensieve promociones een belangrijke rol als financiers.

- De klanten zijn, zoals eerder gezegd, op te delen in bemiddelaars en individuele klanten.

- De eindgebruikers (dit zijn dus niet altijd klanten van Sodinur).

- De omwonenden van de nieuw te ontwikkelen gebieden vormen logischerwijs een partij die betrokken is bij de promociones.

1.1.2 Organisatiestructuur

Aan het hoofd van de 40 werknemers tellende organisatie staat een driekoppig directieteam.

Dit zijn tevens de enige drie aandeelhouders van de Grupo Sodinur S.L. (sociedad limitada oftewel B.V.). Onder dit directieteam staan de directeuren van de vier afdelingen:

- de verkoop afdeling - de financiële afdeling - de afdeling ‘grond’

- de technische afdeling

14 Tevens is er een externe juridisch specialist ingehuurd die enkele dagen per week aanwezig is voor juridisch advies. Ter ondersteuning van alle afdelingen en de directie, is er een administratieve afdeling bestaande uit drie mensen. Om een beter inzicht te krijgen verwijs ik naar het organigram (zie bijlage 1).

Men kan de organisatiestructuur van Sodinur betitelen als een matrix structuur, aangezien naast de vier functie-gerichte afdelingen er tevens de afdeling promociónmanagers (‘gerentes’) bestaat. Deze afdeling, die min of meer direct onder leiding van de directie staat, maakt wanneer nodig gebruik van de diensten van de verschillende functie-gerichte afdelingen.

Naast het hoofdkantoor in Sevilla, zijn er filialen in Huelva, Cádiz en Córdoba. Deze worden meestal bemand door een projectleider en een verkoper, met de bedoeling om zo dichter bij de projecten en potentiële klanten te kunnen zijn.

1.1.3 Strategie

De strategie van Sodinur is gericht op (beheerste) groei van het bedrijf. De laatste vijf jaren zijn de omzet en de winst van Sodinur sterk gestegen (zie bijlage 2). Aangezien de vooruitzichten positief zijn is de verwachting dan ook dat het bedrijf zowel qua grootte als qua winst gestaag zal blijven groeien.

Om deze groei in goede banen te leiden heeft de directie een strategisch beleid opgesteld dat gestoeld is op de principes van kwaliteitsmanagement. Zo staat de klant centraal in het strategische beleid van Sodinur en zegt de directie constant op zoek te zijn naar mogelijkheden tot verbeteringen van de processen van Sodinur. Momenteel is de directie bezig drie belangrijke strategische veranderingen door te voeren:

- Focus op eigen promociones - Eenheid van imago (één N.V.) - Nieuw documentatiesysteem

Focus op de ‘eigen promociones’

De directie van Sodinur wil zich in de toekomst voornamelijk gaan richten op de eigen promociones en gaandeweg het leiden van projecten van derden afstoten. De directie is namelijk van mening dat de activiteit ‘leiding van promociones’ relatief teveel manuren kost.

Dit komt doordat de ‘leiding van promociones’, zoals reeds eerder gezegd, veel afstemmingsinspanningen vereist en bovendien de opdrachtgevers erg langzaam te werk kunnen gaan. Door de groeiende business kan Sodinur elke werknemer goed gebruiken.

Daarnaast is 90 procent van de werknemers van Sodinur universitair geschoold en dat betekent dat wanneer een activiteit erg arbeidsintensief is dit veel financiële resources vereist.

Een andere reden waarom Sodinur zich wil gaan focussen op de eigen promociones is dat er een hogere winstmarge op zit. Dit ten eerste doordat de winst over minder verschillende partijen hoeft te worden verdeeld. Ten tweede hanteert Sodinur een effectiever grondaankoopbeleid dan de meeste opdrachtgevers. Aangezien Sodinur in het geval van de

‘leiding van promociones’ meestal een percentage van de totale opbrengst ontvangt, drukt het

slechtere inkoopbeleid van de opdrachtgever de winst voor Sodinur. De derde reden voor de

15 hogere winstmarge op de eigen promociones is het type project (het product) dat normaliter wordt ontwikkeld in opdracht van derden. Van de dienst ‘leiden van promociones’ wordt namelijk veelal gebruik gemaakt door de gemeenten en regionale overheden. De projecten die in opdracht van de gemeente uitgevoerd worden, betreffen ofwel de ontwikkeling van sociale woningbouw ofwel de ontwikkeling van bedrijfsterreinen voor MKB. Op dit soort projecten is logischerwijs de winstmarge lager dan projecten gericht op een hoger segment.

De drie besloten vennootschappen verenigen in één NV.

Momenteel bestaat Grupo Sodinur nog uit de drie reeds genoemde bedrijven:

- Sodinur Servicios B.V.

- Sodinur Residencial B.V.

- Sodinur Industrial B.V.

Sodinur Servicios B.V. is zoals gezegd het bedrijf dat in opdracht van derden promociones leidt, Sodinur Residencial is gespecialiseerd in het ontwikkelen van woningbouw en Sodinur Industrial ontwikkelt bedrijfsterreinen en industriële bebouwing. Alhoewel de communicatie naar de buitenwereld duidelijk bestaat uit het presenteren van deze drie bedrijven als de producten van Sodinur, is deze driedeling intern niet duidelijk terug te vinden. Het geeft vooral aan met wat voor verschillende activiteiten het bedrijf zich bezig houdt. Naast de drie bedrijven die Grupo Sodinur bezit, neemt ze ook deel in enkele joint ventures. Hieronder is afgebeeld hoe Grupo Sodinur er momenteel uitziet en in welke joint ventures Sodinur deel neemt.

Figuur 2: Huidige Grupo Sodinur

Zoals in een vorige subparagraaf reeds besproken wil Sodinur zich gaan profileren als vastgoedontwikkelaar. Belangrijk onderdeel van dit nieuwe corporatieve imago is de fusie van de drie bedrijven die onder Grupo Sodinur vielen. Vanaf 2005 dienen de drie BV’s te zijn samengesmolten in één N.V. die zich kortweg Sodinur zal gaan noemen.

Naast de nieuw op te richten N.V. (Sodinur S.A.) zal men ook weer een nieuwe B.V.

oprichten die Sodinur Consultants zal gaan heten. Het komt er op neer dat onder deze B.V.

werknemers zullen worden geplaatst, waardoor Sodinur N.V. gebruik zal gaan maken van de diensten van de B.V. Het doel hiervan is om de medewerkers direct te laten participeren in de bedrijfsresultaten en daarmee de betrokkenheid te verhogen.

Grupo Sodinur

Sodinur Servicios S.L

Sodinur Industrial S.L.

Sodinur Residencial S.L.

Parque Salitrales (30%)

Aureo C.B.

(50%)

Nova Grin (10%)

Urbol GSI

(50%)

16 Verder blijft Sodinur actief in bedrijven die promociones ontwikkelen, waarin Sodinur een aandeel heeft. Voor de buitenwereld zal echter alleen Sodinur zichtbaar blijven. Hieronder is grafisch weergegeven hoe Sodinur vanaf 2005 te werk zal gaan.

Figuur 3: De nieuwe N.V.

Implementatie documentatiesysteem

Om de beoogde en reeds gerealiseerde groei in goede banen te leiden heeft Sodinur onder andere een plan opgezet voor het invoeren van een documentatiesysteem naar de principes van kwaliteitsmanagement. Onder leiding van de nieuw gecreëerde functie van kwaliteitsmanager wil het bedrijf voor januari 2005 een goed functionerend documentatiesysteem geïmplementeerd zien.

Het bedrijf wil dit doen naar de maatstaven van de ISO 9001:2000 certificering en heeft voor advisering daarbij het consultancykantoor ‘Soluziona’ in de arm genomen. Soluziona zal Sodinur de juiste maatstaven, voorschriften en doelen voorschrijven. Sodinur zal echter zelf voor de implementatie van het plan moeten zorgen. Nadat alle doelen gerealiseerd zijn en alle maatstaven geïnventariseerd, zal Soluziona nog enkele audits doen om te beoordelen of de implementatie naar behoren heeft plaatsgevonden.

Het documentatiesysteem is dan wel ontworpen naar de maatstaven van ISO 9001:2000, het is echter geen doel van Sodinur om de certificering ISO 9001:2000 ook daadwerkelijk te verkrijgen. Om hiervoor in aanmerking te komen moet er namelijk aan een aantal maatstaven worden voldaan die volgens Sodinur de organisatie van het bedrijf alleen maar zouden verlammen. De directie heeft reeds ervaring met de implementatie van het documentatiesysteem bij Sodysa en de certificering heeft daar volgens hen te veel tijd en energie gekost. Daarnaast wordt de certificering geenszins verwacht dan wel vereist door de klanten van Sodinur.

Sodinur wil met de implementatie van het documentatiesysteem bereiken dat kennis in de organisatie zit en niet in slechts in de personeelsleden. Met de (verwachte) betere informatievoorziening hoopt Sodinur de effectiviteit en efficiëntie te verhogen en de communicatie tussen personeel te bevorderen.

Sodinur S.A.

Joint ventures

Sodinur Consultants

17

§1.2 Aanleiding tot de probleemstelling

Zoals in de inleiding besproken wint risicomanagement aan belangstelling. Daarnaast speelt risicomanagement ook een rol binnen de focus op corporate governance (goed ondernemerschap en het toezicht daarop). De meeste van de nu binnen Europa geldende codes voor corporate governance schrijven expliciet voor dat ondernemingen hun risicomanagement op orde moeten hebben. (www.ey.nl, okt. 2004) Aandeelhouders en belanghebbenden willen vandaag de dag meer en beter geïnformeerd worden over de risico's waar een onderneming aan is blootgesteld. Iets wat ook voor Sodinur, gezien de ambitie een N.V. te worden, in de nabije toekomst dus nog zeker interessant kan worden.

Begin juli benaderde Sodinur mij met de vraag of ik onderzoek zou kunnen doen naar dit populaire managementtopic, risicomanagement. Bij Sodinur immers had men zich nog nooit bezig gehouden met dit thema, laat staan dat er een formeel risicomanagement plan aanwezig was. Mijn toenmalige begeleider Fernando Segundo was zelfs van mening dat als dit niet gebeurde het bedrijf nog wel eens in een crisis zou kunnen belanden. Het ging Sodinur weliswaar voor de wind op dit moment, maar volgens hem waren lang niet alle promociones zo succesvol als de directie en de bedrijfsresultaten wilden doen geloven.

De directie van Sodinur geeft toe dat de bouw een risicovolle sector is. Maar, gek genoeg brengt volgens hen de business waarin Sodinur opereert, weinig risico’s met zich mee. De grote risico’s die men normaal gesproken zou opnoemen, nemen de partners van Sodinur namelijk voor hun rekening. Daarnaast zijn de (weinige) risico’s die er voor Sodinur zijn, dermate klein of dermate goed onder controle dat het bedrijf het niet nodig acht er een speciaal beleid voor in het leven te roepen. Men is van mening dat het bedrijf sowieso aan weinig risico’s bloot staat. Tijdens mijn oriënterende interviews stuitte ik op vele mogelijke risico’s die echter veelal af werden gedaan door erop te wijzen dat Sodinur haar producten toch altijd wel kwijt zal raken. Het belangrijkste risico dat Sodinur hypothetisch gezien namelijk zou kunnen lopen, is dat de ontwikkelde grond niet of onder de prijs wordt verkocht.

Echter de kans dat dit gebeurt, is volgens het bedrijf nagenoeg nihil.

De vraag naar de vastgoedproducten is zo groot, dat de grond eigenlijk altijd wel verkocht wordt. Dit maakt dat het risico dat een product onder de prijs wordt verkocht minimaal.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat de Spaanse vastgoedmarkt al sedert 1980 een absolute booming business is geweest en dit nog steeds is. De bouw is Spanjes grootste sector (groter nog dan het toerisme) en veel winstcijfers zijn spectaculair.

Een risico dat aanwezig is en ook daadwerkelijk voorkomt is dat een project, als gevolg van

verschillende redenen, vertraging oploopt. Echter, Sodinur zegt hierop alle aansprakelijkheid

voor wat betreft het bouwen over te hevelen naar de aannemer. Zo is zij bijvoorbeeld niet

aansprakelijk wanneer een project vertraging oploopt door langdurige regenval. Een probleem

voor Sodinur is wel dat door een vertraging, niet kan worden voldaan aan de termijnen die de

bank heeft gesteld. Hierdoor kan de overeengekomen lening niet vrij komen. Zodoende zal

Sodinur dan de betalingsverplichtingen uit de eigen middelen moeten zien te financieren. Het

is voor Sodinur geen enkel probleem een lening voor een bepaalde promoción a te sluiten. De

banken investeren graag in bouwprojecten. Echter de hypothecaire leningen zijn wel

verbonden aan een aantal limieten. De lening is opgedeeld in een aantal termijnen en elke

termijn komt pas vrij als het project een bepaald stadium heeft afgerond. Dit wil dus zeggen

dat wanneer een promoción vertraging oploopt, Sodinur als gevolg van het niet afronden van

het stadium op dat moment niet de lening voor die termijn zal ontvangen van de bank, hetgeen

18 dus kan leiden tot een tekort aan financiële middelen. Sodinur probeert dit op dat moment op te lossen, door intern te schuiven met geld en door afspraken te maken met de toeleveranciers en afnemers.

Wat betreft de risk appetite van Sodinur, valt op te merken dat er niet altijd de mogelijkheid bestaat tot lang nadenken over het wel of niet kopen van de grond. Soms moeten beslissingen binnen enkele dagen genomen worden aangezien de grond anders aan een andere geïnteresseerde wordt verkocht. Op zulke momenten neemt de directie naar eigen zeggen een vrij intuïtieve keuze. Een simpel rekensommetje geeft dan de doorslag. Dit klinkt erg risicovol, maar de directie wuift dit deels weg door te wijzen op haar jarenlange ervaring op de vastgoedmarkt van Andalucía. Daarnaast zegt de directie weer dat het project uiteindelijk toch wel zal verkopen.

Toch is de directie zich ervan bewust dat Sodinur in velerlei opzichten nog een typisch klein bouwbedrijf is. De directie zet de strategische lijnen uit, veel beslissingen worden genomen op basis van intuïtie en de door de jaren opgebouwde business knowledge wordt gezien als het grootste competitive advantage. Met enthousiasme en ambitie probeert de directie haar denkwijzen over te brengen op het personeel. Echter, hoewel de directie met erg veel trots haar organisatie leidt, erkent zij wel degelijk het nut van een objectief onderzoek naar eventuele zwakke plekken in de organisatie liggen. Waar zij zelf liever focust op de positieve scenario’s bestaat er toch nieuwsgierigheid naar de mogelijkheden van risicomanagement.

We hebben hier dus te maken met de situatie dat Sodinur zegt in een weinig risicovolle omgeving te opereren en dat men vooralsnog weinig noodzaak ziet in het toepassen van risicomanagement. Tegelijkertijd is de directie wel degelijk geïnteresseerd in een diepgaander onderzoek naar de mogelijkheden die er bestaan tot verbeteringen. De strategie van Sodinur is namelijk gericht op groei en daarbij hoort constante verbetering. Zeker in het kader van het initiërende kwaliteitsmanagement past het exploreren van leermogelijkheden goed in het ambitieuze beleid van de directie.

Daarnaast bestaat er in Spanje (trouwens ook in de rest van de wereld) al jaren de discussie of

ook de Spaanse bouwsector, net als vele andere bouwsectoren in Europa, ooit nog in een crisis

zal geraken. Wellicht dat risicomanagement kan helpen bedreigende situaties in de steeds

complexer wordende omgeving te herkennen.

19

20

H2 Onderzoeksopzet

Wetenschappelijk onderzoek kan niet plaats vinden zonder dat er vooraf goed wordt nagedacht over de opzet van het onderzoek (Verschuren 1999). De onderzoeksopzet van dit onderzoek is opgedeeld naar de probleemstelling en het onderzoeksontwerp. In de probleemstelling wordt het waarom en waartoe van dit onderzoek nader toegelicht. De paragraaf onderzoeksontwerp zal verduidelijken hoe het onderzoek plaats heeft gevonden.

§2.1 Probleemstelling

De probleemstelling bestaat normaal gesproken uit de doelstelling, de vraagstelling, de bijbehorende deelvragen en de randvoorwaarden (Verschuren 1999). Omdat de onderzoeksdoelstelling aanleiding gaf tot de opzet van twee te onderscheiden onderzoeken, zijn er ook twee aan elkaar complementaire vraagstellingen geformuleerd. Het eerste onderzoek concentreert zich op de vraag wat nu eigenlijk succes inhoudt voor een promoción en het tweede onderzoek gaat over de rol die risicomanagement kan spelen in het beïnvloeden van dit succes van een promoción.

Onderzoeksdoelstelling

Vraagstellingen

Gedurende het vooronderzoek werd het duidelijk dat de promociones van Sodinur nog nooit verlies hadden opgeleverd en wekte hiermee de indruk dat het bedrijf bijzonder succesvol was in haar promociones. Gegeven dat echter de gehele vastgoedmarkt in Spanje over het algemeen als bijzonder succesvol valt te betitelen, rees bij de onderzoeker de vraag wat het Sodinur zelf dan eigenlijk onder succes verstond. Niet alleen moest het hiermee duidelijk worden wat de verbeteringen middels risicomanagement dienden te bereiken, ook zouden de resultaten kunnen dienen als uitgangspunt voor het tweede onderzoek dat de mogelijkheden van risicomanagement diende te exploreren.

Onderzoek I concentreert zich dus op het definiëren van een succesvol project of beter gezegd van een succesvolle promoción. De bedoeling is hiermee boven water te krijgen hoe projectsucces tot stand komt. Om te ontdekken hoe men kan beoordelen of een project succes heeft gehad, zal duidelijk moeten worden welke factoren een rol spelen bij de totstandkoming van dit oordeel. Hierbij kan men denken aan bijvoorbeeld de rol die projectbetrokkenen

Onderzoek I ‘Projectsucces’

Wat behoort Sodinur te verstaan onder een succesvolle promoción?

Onderzoek II ‘Risicomanagement’

Hoe kan risicomanagement het succes van promociones positief beïnvloeden?

De directie van Sodinur voorzien van adviezen met betrekking tot de mogelijkheden van

risicomanagement.

21 daarin spelen of de manier waarop mensen succes interpreteren. Daarnaast zal moeten blijken welke criteria het meest belangrijk zijn om te beoordelen of een promoción daadwerkelijk succesvol is geweest.

Zoals reeds opgemerkt zullen de uitkomsten van onderzoek I ook een belangrijke rol spelen in het tweede onderzoek. De succescriteria die worden gevonden door middel van het eerste onderzoek kunnen namelijk als input dienen voor het onderzoek naar risico’s. Anderzijds moet het resultaat van onderzoek I dienen als meetsysteem bij de uiteindelijke evaluatie van de invloed van risicomanagement.

Onderzoek II zal allereerst de invloed van risico’s op het succes van een promoción onderzoeken en vervolgens de manier waarop risicomanagement hier weer een rol in zou kunnen spelen. Het onderzoek begint dus met een studie naar de risico’s waaraan de promociones van Sodinur blootstaan. Er zal hiervoor echter wel een structuur moeten worden ontworpen, aangezien Sodinur nog nooit onderzoek heeft gedaan naar de risico’s die ze loopt.

Deze structuur en verdere inzichten in de beheersbaarheid van risico’s moeten worden gevonden door verder onderzoek naar risicomanagement.

Conceptuele modellen geven een voorlopig antwoord op een vraagstelling. Zij hebben betrekking op onderzoekseenheden (de concepten) en de relaties tussen eigenschappen van onderzoekseenheden (hypothesen). Theorieën kunnen richtinggevend zijn voor de opstelling van conceptuele modellen (Braster 2000). Hieronder volgt het voorlopige conceptuele model van dit onderzoek. Na de theoretische kaders van beide onderzoeken, zal het conceptuele model verder worden ingevuld, waarna het wordt getoetst in het empirische hoofdstuk.

Figuur 4: Conceptueel model

Succesvolle Promoción

Risicomanagement Succescriteria

I

II

RISICO’S

Succesfactoren

22 Deelvragen

Afbakening

Aangezien dit onderzoek is verricht in opdracht van de vastgoedontwikkelaar Sodinur, is besloten om het onderzoek af te bakenen op haar vastgoedprojecten en wel de ontwikkelingen van industrieterreinen in het bijzonder. Om tot bruikbare adviezen te komen, heeft de onderzoeker er dus voor gekozen het onderzoek te focussen op het niveau van de promociones. Dit primaire product van Sodinur vormt namelijk het meest tastbare niveau om aan te tonen wat de verbeteringen inhouden. Ook de noemer promociones echter, is nog bijzonder ruim. Zoals reeds in het vooronderzoek toegelicht, zijn de projecten van Sodinur op te delen naar een aantal producten. Aangezien de verscheidene promociones wezenlijk verschillen wat betreft betrokkenen en aspecten die van belang zijn, is ervoor gekozen het onderzoek te beperken tot één van deze producten. In dit onderzoek zal de focus liggen op de eigen promociones van industriële percelen. De industriële percelen zijn namelijk het meest verkochte product van Sodinur en de directie verwacht dat dit ook in de toekomst dit het meest verkopende product zal blijven. Verder is het product het basisproduct van Sodinur en relatief eenvoudig. Als bijvoorbeeld zou worden gekozen voor het product industriële loodsen komen er een groot aantal extra aspecten bij kijken zoals het esthetische ontwerp en de staat van het perceel waarop de loods wordt gebouwd. Juist om de invloed van risico’s op succes te kunnen onderzoeken, lijkt het verstandig het onderzoekssubject zo basic mogelijk te houden, om daarmee te kunnen focussen op de risico’s die echt ingebakken zitten in de promociones van Sodinur.

Verder zal het empirische onderzoek alleen gebaseerd worden op resultaten die intern bij Sodinur beschikbaar zijn en of via interviews verkregen zijn. Sodinur eiste namelijk dat het onderzoek slechts intern plaats zou vinden. Dit wil zeggen dat er niet is geïnterviewd bij betrokkenen van Sodinur en ook geen informatie van deze andere partijen zal worden geanalyseerd.

Daar risicomanagement momenteel nog niet (bewust) wordt toegepast bij Sodinur en de onderzoekstijd tekort schiet om een voor- en nameting te verrichten, zal er in deze scriptie geen directe meting van het nut van risicomanagement worden gepresenteerd. Impliciet wordt van het nut van risicomanagement uitgegaan, al was het maar vanwege de noodzaak voor elk bedrijf om mogelijke risicofactoren tijdig in kaart te brengen. Dit betekent dat het onderzoek

Onderzoek I “Projectsucces”

1. Welke factoren spelen een rol bij het tot stand komen van een promoción?

2. Welke criteria acht men bij Sodinur belangrijk en welke worden er daadwerkelijk gebruikt om het succes van een promoción te beoordelen?

Onderzoek II “Risicomanagement ”

1. Aan welke risico’s staan

promociones van Sodinur bloot?

2. Hoe hebben deze risico’s effect op het succes van promociones?

3. Wat wordt er bij Sodinur aan

risicomanagement gedaan?

23

adviezen verschaft met betrekking tot een logische respons op de verschillende risico’s die

Sodinur loopt. De intentie van dit onderzoek is dus de organisatie te laten onderkennen dat er

risico’s aanwezig zijn en dat deze preventieve aandacht behoeven, al dan niet in de vorm van

een risicomanagementsplan. Vandaar dat de te toetsen vraagstellingen zo concreet mogelijk

zijn geformuleerd.

24 Onderzoeksmodel

H2 Onderzoeks-

opzet

H4 Empirisch onderzoek

H3 Theoretisch

kader

H5 Conclusies &

aanbevelingen

§3.1 Welke kenmerken heeft

projectsucces?

§3.2 Wat is risicomanagement?

§3.3 Welk verband bestaat er tussen projectsucces en

risico- management?

§4.1 Wat is een succesvolle promoción?

§4.2 Hoe ziet het risicomanagement-

proces eruit bij Sodinur?

§4.3 Welk verband bestaat er tussen

het succes van promociones en het gebruik van

risico- management?

§2.1 Probleemstelling

§2.2

Onderzoeksontwerp H1

Voor- onderzoek

§1.1 Beschrijving Sodinur

§1.2 Aanleiding onderzoek

H6

Reflectie

25

§2.2 Onderzoeksontwerp

In een onderzoeksontwerp is vastgelegd hoe de theoretische concepten uit een conceptueel model zijn vertaald in empirische variabelen (de operationalisering), hoe de onderzoekseenheden zijn geselecteerd, hoe de data zijn verzameld en hoe de data vervolgens zijn geanalyseerd (Braster, 2000). De Onderzoekseenheden zijn de personen of objecten waarover in de probleemstelling een uitspraak wordt gedaan en die in een onderzoek worden betrokken. Kenmerken of variabelen zijn de eigenschappen van deze personen of objecten (Baarda en De Goede, 1997).

Het vooronderzoek dat in de maand juli plaatsvond ter oriëntatie binnen het bedrijf Sodinur en om tot een probleemstelling voor het afstudeeronderzoek te komen kwam tot stand middels een aantal interviews. Naast twee leden van de directie, zijn alle afdelingshoofden geïnterviewd en de kwaliteitsmanager. In deze interviews werden algemene vragen gesteld over het bedrijf, hun functie en afdeling en er is geïnformeerd naar hun mening over risicomanagement.

Zoals in het onderzoeksmodel te zien is, is het daadwerkelijke onderzoek opgedeeld in het theoretische kader en het empirische onderzoek. In het theoretische kader is het conceptuele model zoals dat er nu staat, uitgewerkt en geoperationaliseerd op basis van de literatuur. Op deze manier is er een uitgangspunt geschapen voor de praktijkonderzoeken die binnen het bedrijf Sodinur zijn verricht.

Aangezien promociones van Sodinur kunnen worden gezien als bouwprojecten, is bij onderzoek I naar het succes van promociones veelvuldig gebruik gemaakt van projectmanagementliteratuur. Hierin komt het onderwerp projectsucces namelijk veelvuldig aan bod. Daarnaast is er binnen de literatuur die beschikbaar was over projectsucces, voornamelijk gefocust op de bouwliteratuur. Verder is er vanuit de kwaliteitsgedachte vastgesteld dat tevredenheid een belangrijk onderdeel zou vormen bij het vaststellen van succes. Om deze aanname te ondersteunen en te onderbouwen is er voor onderzoek I tevens literatuur over tevredenheid geraadpleegd.

Voor onderzoek II diende er theoretisch onderzoek te worden gedaan naar het doel en het proces van risicomanagement. Risicomanagement bestaat volgens Williams e.a. (1995) uit een aantal fasen (risicomissie, beoordelingsfase, beheersingsfase, financieringsfase en procesprogramma). Deze onderzoekers zijn van mening dat risicomanagement niet alleen toepasbaar is op projecten maar op de gehele strategie van een bedrijf. Aangezien bij Sodinur de promociones niet worden gemanaged naar de projectmanagementprincipes, is ook in deze scriptie gekozen voor het benaderen van het risicomanagementproces als een algemene managementfunctie en niet als onderdeel van projectmanagement.

Het empirische gedeelte van dit onderzoek is grotendeels in de vorm van casestudy’s tot stand gekomen. Het kenmerk van een casestudy is volgens Braster (2000) dat er sprake is van een intensieve bestudering van een sociaal verschijnsel bij één of enkele onderzoekseenheden.

Een casestudy is bijvoorbeeld bijzonder geschikt voor de beantwoording van vragen waarin

de nadruk ligt op een gedetailleerde omschrijving van een sociaal verschijnsel of de aandacht

voor verschillende interpretaties van fenomenen door diverse participanten in een sociaal

systeem.

26 Casestudy onderzoek I

In het geval van onderzoek I is de onderzoekseenheid projectsucces. Op basis van het theoretische kader zal dit geoperationaliseerd worden naar empirische variabelen in de vorm van een aantal succescriteria. Het is dan de bedoeling dat door middel van het empirische onderzoek kan worden getoetst of het model dat uit het theoretische kader voortkomt ook overeind blijft in de praktijk. Uiteindelijk is de vraag die dit eerste empirische onderzoek zal moeten beantwoorden: “Wat zou men bij Sodinur moeten verstaan onder succes van promociones?” Om antwoord te geven op deze vraag is het uiteraard niet genoeg om deze vraag simpelweg aan de verschillende personeelsleden van Sodinur voor te leggen. Allereerst zijn er, om een basis te creëren voor dit onderzoek naar succes, interviews gehouden met de directie. Uit deze interviews moest duidelijk worden welke aspecten er allemaal van belang waren bij het tot stand komen van een promoción.

Om vervolgens te onderzoeken hoe de sleutelfiguren van Sodinur (hieronder versta ik de directie, de afdelingshoofden en de promociónmanagers, voor de namen verwijs ik naar bijlage 1) individueel tegen de term projectsucces aankijken, zijn alle projectleiders en afdelingshoofden gevraagd de in hun ogen belangrijkste variabelen bij het beoordelen van het succes van een promoción te benoemen. Bij deze open vraag waren de ondervraagden geheel vrij in het geven van hun antwoorden, zowel inhoudelijk als kwantitatief gezien. De gegeven antwoorden kunt u vinden in bijlage 14. Hiermee is er een indruk gekregen van wat de onbeïnvloede mening van het personeel is ten aanzien van succes.

Echter, deze sleutelfiguren is niet alleen naar hun eigen (onbeïnvloede) visie op projectsucces gevraagd, ook werd de mening van de ondervraagden verder onderzocht door dieper door te vragen over aspecten die voort waren gekomen uit het literatuuronderzoek en de eerder genoemde interviews met de directie. Allereerst is door middel van een enquête getracht de achterliggende gedachten over succescriteria bloot te leggen. We hebben hier gekozen voor een enquête zodat alle sleutelfiguren konden worden bereikt en gericht konden worden benaderd met betrekking tot projectsucces.

Er is voor de enquête een vragenlijst opgesteld waarbij de sleutelfiguren binnen Sodinur op een Likert-schaal dienden aan te geven in hoeverre zij bepaalde aspecten belangrijk achtten.

Met de resultaten van deze enquête werd de mate van belang van aspecten en criteria duidelijk en ook waarom men bepaalde aspecten en/of criteria van belang vond. Door de antwoorden met elkaar te vergelijken kon er beoordeeld worden aan welke criteria en aspecten men relatief het meeste belang hechtte. De respondenten met afwijkende antwoorden (in relatie tot de gemiddelde score op de desbetreffende vraag) zijn gevraagd naar de beweegredenen tot hun antwoord. Verder zijn de resultaten van de enquête besproken met dhr. Caro. Het resultaat van onderzoek I is gepresenteerd in het succesmodel van promociones (figuur 21, bladzijde 57).

Casestudy’s Onderzoek II

Om tot een antwoord te komen op de hoofdvraag van onderzoek II (hoe kan

risicomanagement het succes van promociones van Sodinur vergroten) is allereerst besloten

de fasen van het risicomanagementproces (zoals uitgebreid wordt beschreven in het

theoretische kader: risicomissie, risicobeoordeling, risicobeheersing, risicofinanciering,

procesprogramma) te zullen volgen. Daar er bij Sodinur nog nooit een formele vorm van

27 risicomanagement was uitgevoerd, is het doorlopen van het risicomanagementproces niet alleen doel, maar ook middel om het nut aan te kunnen tonen van risicomanagement.

Het case-onderzoek vindt plaats door het risicomanagementproces te doorlopen bij drie reeds afgeronde promociones van industriële percelen. Deze promociones werden alledrie door Dhr.

Caro betiteld als moeizaam verlopen promociones (wat betekent dat er ernstige vertragingen waren en dat de kosten uiteindelijk hoger waren dan gewenst) en derhalve interessant om te onderwerpen aan nader onderzoek. Bij deze drie promociones is gekeken wat het risicomanagementproces voortbrengt aan informatie aangaande de risico’s die zijn opgetreden en wat de mogelijkheden hadden kunnen zijn om deze risico’s te managen.

De eerste fase van het risicomanagementproces bestaat uit het opstellen van de risicomissie.

Mede om iets te kunnen zeggen over wat deze risicomissie zou moeten zijn, heeft het onderzoek naar de betekenis van succes van promociones plaatsgevonden. Als je weet wat succes is, weet je wat het bedrijf wil bereiken en daarmee wat de missie van het bedrijf zou moeten zijn.

Vervolgens diende er in de risicobeoordelingsfase te worden onderzocht welke risico’s er aanwezig kunnen zijn bij promociones van Sodinur. Om de risico’s bij de drie promociones te kunnen identificeren is er in samenwerking met de promociónmanager van de desbetreffende promoción, diepgaand onderzocht welke risicogebeurtenissen er zijn opgetreden en hoe deze gebeurtenissen het succes hebben beïnvloed. Bij los Llanos was de promociónmanager dhr.

Gómes, bij La Raya mevr. L. Ruiz en bij La Dehesa dhr. Góngora.

Aangezien Sodinur nog nooit een procedure had gehanteerd om risico’s te identificeren, was er echter geen hanteerbaar uitgangspunt aanwezig binnen de organisatie om het identificatieproces te starten. Daarom is er aan de hand van bestaande indelingen en gesprekken met dhr. Caro, een fasestructuur gemaakt van het proces van een promoción (zie bijlage 8). Deze structuur heeft als leidraad gediend bij het identificeren van de opgetreden risico’s.

Om het risico-identificatieproces verder te structureren is gebruik gemaakt van Factor- Risicogebeurtenis-Effect-schema’s. Deze FRE-schema’s zijn gebaseerd op het risico- framework van Wang en Chou (zie blz. 48, figuur 15). Wang en Chou (2003) hebben een dergelijk framework ontwikkeld om risico’s te inventariseren en te categoriseren. Zij benaderen risico als een compositie van de bron van het risico, de risicogebeurtenis en het risico-effect. Het nut van zo’n FRE schema is aan de ene kant dat de factoren en de effecten kunnen dienen als hulpmiddel bij het identificeren van risico’s zelf en aan de andere kant heeft het zoeken naar de verbanden tussen de verschillende factoren, risicogebeurtenissen en effecten, een analyserende werking, waardoor er meer inzicht ontstaat in het risico. Daarnaast geeft een uitgewerkt schema een helder inzicht in de risicosituatie van een bedrijf of een project.

Om dit FRE schema ook voor de drie cases te kunnen invullen, moest er dus onderzoek

worden gedaan naar de risicofactoren en de risico-effecten. Deze beide onderzoeken konden

op hun beurt weer worden gestructureerd door gebruik te maken van twee andere frameworks

van Wang en Chou, namelijk het risicofactorenschema en het risico-effectenschema (zie

bijlagen 5 en 6). Vanuit deze voorbeelden van Wang en Chou en met de achtergrondkennis

over risicofactoren van verschillende risicomanagementauteurs, is er begonnen met het

opstellen van een dergelijk risicofactorenschema voor Sodinur. Dit heeft uiteindelijk

28 geresulteerd in een risicofactorenschema specifiek voor de promociones van industriële percelen van Sodinur (zie bijlage 9). Tegelijkertijd dienden ook de risico-effecten te worden geïdentificeerd (zie bijlage 10). De effectcategorieën waren reeds bekend doordat deze namelijk bestaan uit de succescriteria die voort zijn gekomen uit onderzoek I.

De casestudy’s zijn dus tot stand gekomen door de promociones in samenwerking met hun promociónmanager gestructureerd te doorlopen opdat alle risicogebeurtenissen die destijds zijn opgetreden bij de promociones weer boven water te krijgen. Hierbij moet worden opgemerkt dat risicomanagement een iteratief proces is. Bij de risico-identificatie van de promociones bijvoorbeeld, werden niet achtereenvolgens de risicofactoren, daarna de risico- effecten en als laatste de risicogebeurtenissen zelf per groep geïdentificeerd. De verschillende schema’s kwamen tot stand door middel van een wisselwerking tussen de drie identificatieprocessen en analyses van deze drie aspecten van risico.

Figuur 5: beoordelingsproces in de praktijk

Voor het empirische onderzoek heeft dit in de praktijk ingehouden dat het beoordelingsproces tot stand is gekomen door voor elke promoción eerst een algemene sessie te houden met de desbetreffende promociónmanager waarin we grof een aantal factoren, gebeurtenissen en effecten hebben benoemd. In een tweede sessie met de promociónmanager is vervolgens voornamelijk gefocust op de risicogebeurtenissen die waren opgetreden door de fasestructuur van promociones (bijlage 8) langs te lopen. In een derde sessie zijn deze gebeurtenissen, weer in samenwerking met de promociónmanager, aangevuld, verhelderd en uitgediept (zie bijlagen 16, 17 en 18). Bovendien is er hier ook navraag gedaan bij Mevr. R. Ruiz van de commerciële afdeling om meer duidelijkheid te verkrijgen over de klachten van klanten. Met betrekking tot verheldering aangaande financiële problemen is mevr. Valderas geïnterviewd.

In de vierde sessie zijn de risico’s in een compleet plaatje geplaatst door ze in de FRE schema’s te plaatsen en daarmee te analyseren (zie bijlagen 11, 12 en 13).

Na de beoordelingsfase zijn kort de daaropvolgende twee fasen (beheersing en financiering) doorlopen. Hiervoor heeft er, aansluitend op de risicobeoordelingsessies, een interview plaatsgevonden met alledrie de promociónmanagers, aangaande huidige risicomanagement maatregelen en mogelijke oplossingen voor reeds bekende risico’s. Verder is met dhr. Castilla gesproken over de juridische maatregelen en mogelijkheden van risicomanagement bij Sodinur. Met het nader bestuderen van de mogelijkheden, van met name de beheersingsfase, ben ik uiteindelijk tot een conclusie en aanbevelingen gekomen aangaande het nut van risicomanagement voor promociones van Sodinur.

Risico- effect Risico

gebeurtenis Risico

factor

Identificatie

Analyse

29

30

H3 Theoretisch kader

Dit hoofdstuk vormt het theoretische frame waaraan dit onderzoek is opgehangen. In dit onderzoek is er namelijk voor gekozen te beginnen met theoretische uitgangspunten. Uit dit theoretische gedeelte zijn middels de beantwoording van inhoudelijke vragen, empirische bevindingen voortgevloeid. Deze empirische bevindingen zijn uiteindelijk via inductie geconfronteerd met de theoretische bevindingen. In het onderstaande wetenschapsmodel, dat gebaseerd is op het wiel van de wetenschap van Wallace (Braster, 2000), kunt u door middel van de vetgedrukte letters zien bij welke stap dit wetenschappelijke onderzoek begint.

Figuur 6: Het wetenschapsmodel

Dit theoretische kader is opgebouwd uit drie paragrafen. Zoals in de onderzoeksopzet uitgelegd bestaat dit afstudeeronderzoek uit twee onderzoeken en ook in dit hoofdstuk is deze tweedeling terug te vinden. Paragraaf 1 vormt het theoretische kader van onderzoek I en onderzoekt dus projectsucces. De tweede paragraaf is het theoretische kader van onderzoek II en hierin staat risicomanagement centraal. In paragraaf 3 worden beide onderzoeken met elkaar verbonden, door de behandelde theorieën te combineren. Deze laatste paragraaf moet een antwoord geven op de vraag of het mogelijk is om middels risicomanagement de kans op projectsucces te vergroten.

Theorie

Inhoudelijk vragen

Empirie Confrontatie

empirie/theorie

Inductie Deductie

31

§3.1 Onderzoek I: Projectsucces

De conclusie van deze paragraaf zal, om met het onderwerp te spreken, de basis vormen voor het succes van dit onderzoek. “Wat houdt projectsucces in volgens de literatuur?” Hieronder wordt in een theoretisch model gepresenteerd wat de denkwijze, alsmede de structuur achter deze paragraaf is. Allereerst zal er in de subparagraaf projectsuccesfactoren een drietal factoren worden behandeld die in de literatuur bepalend zijn geweest voor de denkwijze over projectsucces. Deze factoren zijn essentieel voor een goed begrip van projectsucces en om tot een operationalisatie van projectsucces te kunnen komen. In de tweede subparagraaf wordt er dan ook dieper ingegaan op de criteria die men hanteert om projectsucces meetbaar te maken en te kunnen beoordelen. In de laatste subparagraaf geef ik, op basis van de behandelde literatuur, mijn visie op wat projectsucces inhoudt.

Figuur 7: Theoretisch model onderzoek I

3.1.1 Projectsuccesfactoren

Projectsucces is een veelbesproken onderwerp in de managementliteratuur, echter een eenduidige definitie bestaat er niet. Succes is ontastbaar en men is het zelden eens over wat het nu precies inhoudt. Projecten verschillen van elkaar in complexiteit, projecteisen en betrokkenen, wat het er niet gemakkelijker opmaakt een eenduidig beeld te vormen van een succesvol project. Nu is het voor dit onderzoek niet nodig om een éénduidige definitie van projectsucces te ontwikkelen. Echter om tot een beter inzicht te komen van het begrip projectsucces, worden in deze paragraaf een aantal visies op dit begrip gepresenteerd.

Liu en Walker (1998) bijvoorbeeld, delen de literatuur die zich met projectsucces bezig houdt op in drie categorieën. De eerste categorie ziet het behalen van projectdoelen, zoals vooraf vastgestelde tijdsplanningen, budgetten, technische, functionele en kwaliteitsspecificaties, als belangrijkste factor bij het beoordelen van projectsucces. De tweede categorie benadrukt het belang van tevredenheid van de betrokkenen. Hierin gaat men dieper in op het grote aantal verschillende betrokkenen bij projecten en het feit dat hun voldoening wordt beïnvloed door per groep verschillende aspecten. De laatste categorie concentreert zich op de perceptie en het bewustzijn van de verschillende betrokkenen. Hierin speelt met name de manier waarop betrokkenen hun meningen vormen, een belangrijke rol.

De eerste categorie, die het behalen van de projectdoelen als belangrijkste factor ziet, is de meest traditionele benadering van projectsucces. Een definitie van projectsucces die men hieronder zou kunnen scharen luidt als volgt: Projectsucces is de mate waarin kan worden

Projectsucces

Belangrijkste succescriteria

Projectsuccesfactoren