Risicomanagement binnen het proces van projectontwikkeling bij een
woningcorporatie
RijksUniversiteit Groningen Faculteit Bedrijfskunde
Afstudeerrichting Financieel Waarde Management
Afstudeerbegeleider Woonwaard Noord-Kennemerland:
Dhr. J. Asma
Afstudeerbegeleider Faculteit Bedrijfskunde:
Drs. D.P. Tavenier (1
ebegeleider) Dr. J.H. von Eije (2
ebegeleider) Auteur:
Jaap Wagenaar
Studentnummer 1230778
- 2 -
Voorwoord
Het verslag dat voor u ligt heb ik geschreven ter afronding van mijn studie Bedrijfskunde, afstudeerrichting Financieel Waarde Management, aan de RijksUniversiteit Groningen. Binnen dit afstudeeronderzoek dient er in een
gastorganisatie volgens wetenschappelijke normen onderzoek te worden verricht naar een bedrijfskundig vraagstuk dat in het verlengde ligt van de gevolgde
afstudeerrichting. Dit onderzoek heb ik verricht bij woningcorporatie Woonwaard te Alkmaar.
Tijdens het onderzoek heb ik de hulp van een aantal mensen gehad, die ik wil bedanken voor hun geduld en medewerking bij dit onderzoek. Als eerste wil ik drs.
D.P. Tavenier bedanken voor zijn inzichten en ondersteuning vanuit de universiteit.
Verder wil ik iedereen binnen Woonwaard bedanken voor hun medewerking, waarbij speciale dank uitgaat richting dhr. J. Asma en drs. R. Bakker voor het mogelijk maken van dit afstudeeronderzoek bij Woonwaard en hun hulp tijdens het proces.
Tot slot wil ik mijn familie en vrienden bedanken voor hun steun tijdens mijn studie en het afstuderen.
Jaap Wagenaar
Hensbroek, april 2005
- 3 -
Samenvatting
Het onderzoek waarvan dit verslag het eindresultaat is, heeft plaatsgevonden bij woningcorporatie Woonwaard Noord-Kennemerland. De opdracht dient ter afsluiting van de studie Bedrijfskunde, afstudeerrichting Financieel Waarde Management, aan de Rijksuniversiteit Groningen.
De woningcorporatie wordt vanuit verschillende kanten gedwongen om meer (sociale) huurwoningen te bouwen, maar door het wegvallen van financiële
ondersteuning vanuit de overheid en regelgeving is het lastig om aan deze vraag te voldoen. Woonwaard ontwikkelt daarbij ook koopwoningen, om verliezen die ontstaan bij nieuwbouw van sociale huurwoningen te kunnen compenseren. De afdeling Projecten heeft het in de loop der jaren steeds drukker gekregen, en het MT en bestuur hebben moeite de projectportefeuille te overzien. Het MT en bestuur vragen zich af in hoeverre de informatievoorziening vanuit Projecten toereikend is.
Naar aanleiding van onder andere deze ontwikkelingen is dit afstudeeronderzoek binnen Woonwaard uitgevoerd.
De volgende doelstelling is voor het onderzoek geformuleerd:
“Het doel van dit onderzoek is om de verschillende risico’s die Woonwaard loopt binnen het vastgoedmanagement op een gestructureerde wijze in kaart te brengen, en om mede op basis hiervan het huidige risicobeheersingsysteem te evalueren en te verbeteren teneinde het MT en bestuur een beter inzicht te geven in de risico’s rondom het vastgoedmanagement.”
De vraagstelling die hierop volgt luidt:
Welke risico’s loopt Woonwaard bij het vastgoedmanagement, hoe wordt met deze risico’s omgegaan, en hoe kan Woonwaard beter met deze risico’s omgaan teneinde het vastgoedmanagement beter te beheersen?
Ter beantwoording van deze vraagstelling zijn eerste de risico’s binnen het proces van projectontwikkeling besproken. De risico’s die Woonwaard bij projectontwikkeling loopt zijn grotendeels projectspecifiek, en moeilijk onder controle te houden. De risico’s binnen projectontwikkeling zijn op te delen in de risicofactoren kwaliteit, prijs, tijd, markt en organisatie, en verschillen afhankelijk van de fase waarin het project verkeert. De risico’s binnen projectontwikkeling zijn complex,
projectspecifiek en in beperkte mate (betrouwbaar) te kwalificeren en kwantificeren.
Bij beoordeling van het huidige risicobeheersingsysteem binnen Woonwaard valt op dat de huidige wijze van risicobeheersing op informele wijze plaatsvindt. Risico’s worden via een standaard wijze beoordeeld en doorgespeeld naar MT en bestuur. Het MT en bestuur worden bij wijzigende omstandigheden in projecten op informele wijze op de hoogte gehouden.
Aan een vernieuwd risicobeheersingsysteem bij projectontwikkeling zijn diverse eisen gesteld. Deze eisen zijn opgesteld aan de hand van interviews met betrokkenen binnen Woonwaard en vormen samen het Programma van Eisen. Belangrijk is dat het
systeem past binnen de huidige organisatie en aansluit bij de werkzaamheden van
- 4 -
betrokkenen binnen het proces van projectontwikkeling. Daarnaast moet er op de belangrijke (beslis-) momenten op de goede plaats in de organisatie de juiste informatie worden aangeleverd. Deze informatie over risico’s moet bij voorkeur gekwantificeerd worden aangeleverd. Verder vragen verschillende (soorten) projecten om een verschillende wijze van risicobeheersing.
Bij evaluatie van het huidige risicobeheersingsysteem blijkt dat het huidige systeem niet voldoet aan de eisen die de organisatie aan dit systeem stelt. Hierop is een ontwerp voor een nieuwe aanpak gemaakt op basis van het Programma van Eisen.
Het ontwerp is gemaakt in de vorm van een risicoprofiel, dat bij elk project moet worden opgesteld. Dit risicoprofiel moet bij de beslismomenten of bij veranderende omstandigheden worden doorgespeeld naar het MT en bestuur. De inhoud van het risicoprofiel is gemaakt aan de hand van vijf risico-elementen. Elk van deze elementen bevat specifieke risico’s, die per project ingevuld en waar mogelijk gekwantificeerd moeten worden. Hieruit volgt een totaalscore (in euro’s) per risico- element en per project. Om de samenhang van risico’s tussen projecten te kunnen benaderen, moeten de verschillende projecten met elkaar vergeleken worden. Dit kan worden vormgegeven op een tijdlijn, met daarbij de aard en specifieke vorm van de verschillende projecten (koop of huurwoningen).
Met het veranderen van het risicobeheersingsysteem moet ook de organisatie rondom projectontwikkeling en risicobeheersing veranderen. Er moeten meer mensen vanuit de organisatie betrokken worden binnen het proces van projectontwikkeling, om zo tot een betere omgang en beoordeling van de risico’s te komen.
Om tot deze verandering te komen moet er een veranderingsproces op gang worden
gezet. Bij implementatie van het ontwerp is het belangrijk dat betrokkenen binnen het
proces van projectontwikkeling doordrongen zijn van de noodzaak en nut van de
verandering. Het bestuur en MT kunnen deze noodzaak verder verduidelijken en
communiceren naar de rest van de organisatie. Het is verder van belang dat
betrokkenen de benodigde training krijgen om met dit vernieuwde ontwerp om te
gaan.
- 5 -
Inhoudsopgave
VOORWOORD_________________________________________________________________- 2 - SAMENVATTING ______________________________________________________________- 3 - INHOUDSOPGAVE _____________________________________________________________- 5 -
HOOFDSTUK 1: ALGEMENE INFORMATIE __________________________________- 7 -
§1.1. HISTORIE WONINGCORPORATIES____________________________________________ -7-
§1.2. MISSIE EN DOELSTELLING_________________________________________________ -8-
§1.3. STRUCTUUR ___________________________________________________________ -9-
§1.4. FUSIES EN REORGANISATIES______________________________________________ -10-
§1.5. CULTUUR____________________________________________________________ -11-
§1.6. PROCESSEN___________________________________________________________ -12-
§ 1.6.1.Verhuren van woningen________________________________________________- 12 -
§ 1.6.2. Beheren van woningen ________________________________________________- 13 -
§ 1.6.3. Bouwen van woningen ________________________________________________- 13 -
§ 1.6.4. Verkopen van woningen _______________________________________________- 14 -
§1.7. CONCLUSIE___________________________________________________________ -14- HOOFDSTUK 2: OMGEVING WOONWAARD ________________________________- 15 -
§ 2.1.1. Klanten ____________________________________________________________- 15 -
§ 2.1.2. Projectontwikkelaars _________________________________________________- 16 -
§ 2.1.3 Rijksoverheid ________________________________________________________- 16 -
§ 2.1.4. Gemeenten _________________________________________________________- 17 -
§2.2. WONINGMARKT_______________________________________________________ -17-
§ 2.2.1. Bijzondere kenmerken van de woningmarkt ________________________________- 18 -
§ 2.2.2. Markt voor koopwoningen _____________________________________________- 18 -
§ 2.2.3. Markt voor huurwoningen _____________________________________________- 19 -
§2.3. CONCLUSIE___________________________________________________________ -20- HOOFDSTUK 3: PROBLEEMHEBBERSANALYSE ____________________________- 21 -
§3.1. PROBLEEMSIGNALEN ___________________________________________________ -21-
§3.2. SAMENHANG PROBLEMEN________________________________________________ -25- HOOFDSTUK 4: ONDERZOEKSOPZET _____________________________________- 27 -
§4.1. DOELSTELLING________________________________________________________ -27-
§4.2. VRAAGSTELLING ______________________________________________________ -27-
§4.3. RANDVOORWAARDEN EN AFBAKENING _____________________________________ -27-
§4.4. DEELVRAGEN_________________________________________________________ -28- HOOFDSTUK 5: FINANCIËLE RISICO’S_____________________________________- 30 -
§5.1. RISICO EN RISICOMANAGEMENT___________________________________________ -30-
§5.2. PROCES VAN PROJECTONTWIKKELING ______________________________________ -31-
§5.3. RISICO’S PROJECTONTWIKKELING _________________________________________ -34-
§ 5.3.1. Risico’s totale projectverloop___________________________________________- 34 -
§ 5.3.2. Risico’s projectontwikkeling per fase _____________________________________- 36 -
§5.4. CONCLUSIE___________________________________________________________ -38- HOOFDSTUK 6 RISICOBEHEERSING_________________________________________- 40 -
§6.1. DEFINIËRING__________________________________________________________ -40-
§ 6.1.1. Risicomanagement ___________________________________________________- 40 -
§ 6.1.2. Proces risicomanagement______________________________________________- 41 -
§6.2. RISICOMANAGEMENT BIJ PROJECTONTWIKKELING_____________________________ -44-
§6.3. RISICOMANAGEMENT BINNEN WOONWAARD_________________________________ -47-
§6.4. CONCLUSIE___________________________________________________________ -49-
- 6 -
HOOFDSTUK 7 PROGRAMMA VAN EISEN ____________________________________- 50 -
§7.1. RISICOBEHEERSING VAN PROJECTONTWIKKELING _____________________________ -50-
§7.2. VERLANGD FUNCTIONEREN ______________________________________________ -51-
§7.3. PROGRAMMA VAN EISEN________________________________________________ -51-
§7.4. CONCLUSIE___________________________________________________________ -54- HOOFDSTUK 8 ONTWERP___________________________________________________- 55 -
§8.1. EVALUATIE HUIDIGE RISICOBEHEERSINGSYSTEEM_____________________________ -55-
§8.2. HERONTWERP RISICOBEHEERSINGSYSTEEM__________________________________ -57-
§ 8.2.1. Tijdstip ____________________________________________________________- 57 -
§ 8.2.2. Inhoud_____________________________________________________________- 58 -
§ 8.2.3. Organisatie Risicobeheersingssysteem____________________________________- 61 -
§8.3. CONCLUSIE___________________________________________________________ -61- HOOFDSTUK 9 IMPLEMENTATIE ___________________________________________- 63 -
§9.1.VERANDERINGSAANPAK___________________________________________________ -63-
§9.2.VERANDERINGSORGANISATIE_______________________________________________ -64-
§9.3.CONCLUSIE_____________________________________________________________ -65- HOOFDSTUK 10: CONCLUSIE_______________________________________________- 66 -
§10.1. TERUGKOPPELING ___________________________________________________ -66-
§10.2. AANBEVELINGEN VOOR VERVOLGONDERZOEK_____________________________ -68-
§ 10.2.1. Vervolgonderzoek binnen Woonwaard ___________________________________- 68 -
§ 10.2.2. Wetenschappelijk vervolgonderzoek_____________________________________- 68 - LITERATUURLIJST ___________________________________________________________- 69 - BIJLAGE I: PROBLEEMHEBBERSANALYSE ___ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
BIJLAGE II: ONDERZOEKSOPZET & DOV-MODEL _______ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
BIJLAGE III:
CASE ONDERZOEK PROJECTEN __ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
BIJLAGE IV: