Ontwerp norm NEN 8021

(1)

Nederlandse

Ontwerp

norm ^{NEN 8021}

Waardering gebruiksprestatie van

utiliteitsgebouwen Publicatie uitsluitend voor commentaar

Valuation of user requirements and performance of non-residential buildings

mei 2013 ICS 91.020

Commentaar vóór 2013-09-01

Zal vervangen NTA 8021:2009

Normcommissie 351268 "Functionele prestatieanalyse vastgoed"

THIS PUBLICATION IS COPYRIGHT PROTECTED

DEZE PUBLICATIE IS AUTEURSRECHTELIJK BESCHERMD

Apart from exceptions provided by the law, nothing from this publication may be duplicated and/or published by means of photocopy, microfilm, storage in computer files or otherwise, which also applies to full or partial processing, without the written consent of the Netherlands Standardization Institute.

The Netherlands Standardization Institute shall, with the

exclusion of any other beneficiary, collect payments owed by third parties for duplication and/or act in and out of law, where this authority is not transferred or falls by right to the Reproduction Rights Foundation.

Although the utmost care has been taken with this publication, errors and omissions cannot be entirely excluded. The Netherlands Standardization Institute and/or the members of the committees therefore accept no liability, not even for direct or indirect damage, occurring due to or in relation with the application of publications issued by the Netherlands Standardization Institute.

Auteursrecht voorbehouden. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder schriftelijke toestemming van het Nederlands Normalisatie-instituut niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van fotokopie, microfilm, opslag in computerbestanden of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op gehele of gedeeltelijke bewerking.

Het Nederlands Normalisatie-instituut is met uitsluiting van ieder ander gerechtigd de door derden verschuldigde vergoedingen

Hoewel bij deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kunnen fouten en onvolledigheden niet geheel worden uitgesloten. Het Nederlands Normalisatie-instituut en/of de leden van de commissies aanvaarden derhalve geen enkele aansprakelijkheid, ook niet voor directe of indirecte schade, ontstaan door of verband houdend met toepassing van door het Nederlands Normalisatie-instituut gepubliceerde uitgaven.

(2)

Telefoon (015) 2 690 390, Fax (015) 2 690 190

(3)

(4)

Inhoud

1 Onderwerp en toepassingsgebied ... 6

1.1 Onderwerp ... 6

1.2 Toepassingsgebied ... 6

1.2.1 Het gebouw en de gebruiker ... 6

1.2.2 Gebouw en omgeving ... 6

1.2.3 Wettelijke vereisten ... 6

2 Normatieve verwijzingen ... 7

3 Termen en definities ... 7

3.1 Gebouw en omgeving ... 8

3.2 KPI's, PI's en onderwerpen gebruiksprestaties utiliteitsgebouwen ... 8

3.3 Onderlinge samenhang van gebruikte termen ... 8

4 Waardering gebruiksprestatie ... 8

4.1 Waardering gebruiksprestaties en opbouw van de NEN ... 8

4.1.1 Waardering gebruiksprestatie ... 8

4.1.2 Aanbod: het vastgoedprofiel ... 10

4.1.3 Vraag: het gebruikersprofiel ... 10

4.1.4 Waarderingsmethodiek en weging ... 10

4.1.5 Vergelijking vastgoedprofiel met gebruikersprofiel ... 11

4.2 Stappen van vraagstelling tot vergelijking ... 11

4.3 Gedetailleerde meting op onderwerpen? ... 11

Bijlage A (normatief) Vastgoedprofiel – Opname gegevens – Algemene informatie ... 12

Bijlage B (normatief) Overzicht KPI’s, PI’s en onderwerpen... 13

Bijlage C (normatief) Overzicht waarderingsformulieren ... 19

Bijlage D (informatief) Voorbeelden waarderingsmethodiek ... 58

(5)

Voorwoord

Algemeen

De Dienst Vastgoed van het Ministerie van Defensie (DVD) nam een aantal jaren geleden het initiatief om een methodiek te ontwikkelen waarmee de functionele prestatie van bestaand vastgoed kon worden vergeleken met de functionele eisen van de organisatie. De bedoeling was door het vastgoedaanbod op dezelfde aspecten te analyseren en te vergelijken met de (gewijzigde) vraag duidelijkheid te krijgen in de eventuele verschillen, de te nemen maatregelen en de besluitvorming daarover. De inspanningen hiertoe hebben geleid tot NTA 8021:2009 Functionele prestatieanalyse vastgoed.

Na een gedegen evaluatie van NTA 8021, waarbij naast de DVD diverse partijen participeerden waaronder de Rijksgebouwendienst werd geconcludeerd dat er reden was voor een omzetting naar een NEN-norm.

Besloten werd een definitiestudie uit te laten voeren als startpunt en basis voor deze NEN. Hiervoor werd gevraagd naar een analyse van bestaande modellen en aanbevelingen op basis van best practises. De NTA en 30 andere brondocumenten zijn hiervoor geanalyseerd (Bosma & Vos, 2011). Aan de opdrachtnemers werd meegegeven dat het gebruik een centralere rol zou moeten innemen. Een van de aanbevelingen was om in plaats van 'functionele kwaliteit' de aandacht in de norm te vestigen op 'gebruiksprestatie'. Voorts werden voorstellen gedaan over vormgeving, omvang, reikwijdte en onderwerpindeling van de norm.

De definitiestudie diende als basis van gesprek bij een startbijeenkomst met marktpartijen om het draagvlak van een dergelijke norm te toetsen. De aanbevelingen werden uitvoerig besproken tijdens een Group

Decision Room meeting bij NEN in Delft. Het nut en de noodzaak van een eenduidige uniforme wijze van het bepalen van de gebruiksprestatie van een gebouw werd alom beaamd.

Er werd een NEN-normcommissie geïnstalleerd met vertegenwoordigers van de diverse stakeholders uit de vastgoedwereld in Nederland. Begonnen werd met de definitiestudie en het commentaar uit de Group Decision Room als context voor de formulering van een norm. Gaandeweg het proces werden doelstelling, uitgangspunten en randvoorwaarden van de norm steeds scherper. In de commissie is steeds voorwerk gedaan door een zogenoemde Kerngroep. Zij presenteerde tussentijdse resultaten van uitwerkingen van de norm. Ook werden randvoorwaarden besproken.

Het resultaat, NEN 8021 Ontw. Waardering gebruiksprestaties van utiliteitsgebouwen wordt gekenmerkt door een relatief simpele structuur en zijn eenvoudige wijze van toepassing. Het is een hoofdzakelijk kwalitatieve norm waarin sommige facetten worden gekwantificeerd.

In dit normontwerp norm wordt gesproken over utiliteitsgebouwen. De hoofdtekst kan algemeen worden gebruikt voor alle typen utiliteitsgebouwen. In de bijlagen wordt alleen uitwerking gegeven voor

utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie. Het voornemen is om NEN 8021 uiteindelijk op meerdere gebruiksfuncties van utiliteitsgebouwen toe te kunnen passen.

Doelstelling

Het ontbrak in Nederland aan een genormaliseerde methode voor het vaststellen van functionele prestaties voor utiliteitsbouw (kantoren, scholen, zorggebouwen enz.). Dit normontwerp voorziet op basis van de kennis die is opgedaan met NTA 8021 en de ervaringen uit de markt aan deze behoefte.

Het doel van dit normontwerp is het eenduidig en uniform benoembaar en waardeerbaar maken van de functionele waarde of gebruikswaarde van utiliteitsgebouwen. Normalisatie van gebruiksprestaties in deze heeft als voordeel dat interpretaties over functionaliteit en gebruik worden gekanaliseerd en gewaardeerd in één en dezelfde taal. Dit maakt een bredere toepassing mogelijk tussen verschillende utiliteitsgebouwen en meerdere partijen.

Dit normontwerp beoogt om de generieke prestatienormen (huisvestingseisen) van een organisatie te vergelijken met de actuele prestatiescores van een utiliteitsgebouw. Waarbij het overgrote deel van de actuele prestatiescores, indien onvoldoende bekend, in een relatief korte tijd door een bezoek ter plaatse inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Bij voorkeur ondersteund met relevante vastgoedbasisgegevens.

(6)

Dit normontwerp moet de gebruikers ervan in staat stellen om op basis van functionele kwaliteitseisen huisvestingslocaties te beoordelen en onderling te vergelijken. Ook kan met dit normontwerp in grote lijnen worden bezien of de actuele huisvesting nog voldoet aan de eisen van de gebruiker en/of in welke mate deze afwijkt. Vervolgens kan worden bepaald welke maatregelen of aanpassingen noodzakelijk zijn om het evenwicht te herstellen of dat op zoek moet worden gegaan naar andere alternatieven.

Toepassing

NEN 8021 Ontw. kan op de volgende manieren worden toegepast:

— om de eisen en wensen van gebruikers met betrekking tot utiliteitsgebouwen (vooralsnog in het bijzonder kantoorgebouwen) uniform vast te leggen. Dit levert een gebruikersprofiel op van een organisatie;

— om utiliteitsgebouwen te beoordelen op de verschillende prestatiecriteria. Dit is het vastgoedprofiel van een gebouw;

— om de gebruikerswensen te vergelijken met de aanwezige prestaties van gebouwen. Dit is de prestatieanalyse.

Met deze gegevens kan men bijvoorbeeld:

— de communicatie over het wensenpakket van gebruikers eenduidig maken en daarmee de discussie over de gewenste prestaties van gebouwen binnen een organisatie structureren;

— de prestaties van utiliteitsgebouwen op een eenduidige manier vastleggen;

— verschillende gebouwen onderling uniform beoordelen op basis van dezelfde controleerbare prestaties;

— de gewenste en aanwezige prestaties van vastgoed vergelijken en op basis daarvan huisvestingsscenario’s ontwikkelen.

Doelgroep

NEN 8021 Ontw. heeft de volgende doelgroepen (geprioriteerd, noch limitatief):

— institutionele en particuliere eigenaren;

— facility managers en beheerders van vastgoed (huisvestingmanagers);

— huurders;

— makelaars;

— organisatie-, huisvestings- en vastgoedadviseurs;

— projectontwikkelaars;

(7)

Samenstelling normcommissie 351 268 "Waardering Gebruiksprestaties van Utiliteitsgebouwen”

Deze NEN is opgesteld door de normcommissie 351 268 "Waardering Gebruiksprestaties van

Utiliteitsgebouwen”, na voorbereiding door ‘kerngroepleden’ van de normcommissie. Op het ogenblik van publicatie van het normontwerp was de normcommissie als volgt samengesteld:

Kerngroepleden

R. van Wezel (voorzitter) Haagsche Hogeschool, Den Haag

H. Koster Dienst Vastgoed Defensie, Utrecht

P. Meijer Dienst Vastgoed Defensie, Utrecht

A. Looijenga Rijksgebouwendienst, Den Haag

Y. Zaghdoud Rijksgebouwendienst, Den Haag

Chr. van Donselaar Royal Haskoning DHV, Amersfoort

K. Bosma Twynstra & Gudde, Amersfoort

Mergeay, M. (secretaris) Nederlands Normalisatie-instituut (NEN), Delft

Commissieleden

J. Rutsen Achmea, Zeist

A. Zeilemaker Arcadis, Arnhem

E. Helsper ASR, Utrecht

S. Weekers AT Osborne, Baarn

P. Foekens Corenet,

P. Coleman Dienst Vastgoed Defensie, Utrecht

E. Ouwerkerk EmGI Design management, Brielle

F. Huffmeijer Humac, Randwijk

R. Schäperkötter IVBN, Voorburg

L. van Leersum REDEPT, Hilversum

J.E. Scholten TNO, Apeldoorn

R. van Nattem TUE, Eindhoven

F. Coenders VFM, Utrecht

Tot 1 september 2013 kunt u commentaar op dit normontwerp indienen via www.normontwerpen.nen.nl.

(8)

Waardering gebruiksprestatie van utiliteitsgebouwen

1 Onderwerp en toepassingsgebied

1.1 Onderwerp

NEN 8021 geeft een methodiek voor de waardering van de gebruiksprestaties van utiliteitsgebouwen. Deze waardering is bedoeld om de gebouwprestaties te kunnen vergelijken met de wensen die de gebruiker stelt en om de prestaties van gebouwen onderling te kunnen vergelijken. Het is een kwalitatieve waardering die de prestaties van utiliteitsgebouwen op hoofdlijnen vastlegt. Het is een methode om een snelle en juiste indruk te krijgen zonder het gebouw in detail te hoeven kennen. Het instrument zal een indicatie geven van mogelijke kansen en risico’s verbonden aan het gebruik van kantoorgebouwen die zo nodig met aanvullende methoden kunnen worden uitgediept.

NEN 8021 is zowel toepasbaar voor grote organisaties met veel gebouwen en terreinen (complex), als voor kleinere organisaties met een enkel gebouw en terrein.

1.2 Toepassingsgebied

1.2.1 Het gebouw en de gebruiker

Met de norm worden gebruikswensen getoetst aan de eigenschappen van het gebouw, niet aan de manier waarop het gebouw in zijn huidige staat wordt gebruikt. Daarom wordt in de norm geabstraheerd van gebruiksaspecten zoals bezettingsgraad, energieverbruik en geleverde dienstverlening. Deze zaken worden alleen meegenomen voor zover het de eigenschappen van het gebouw betreft.

Daar waar dat niet nader is gepreciseerd, wordt de waardering van het gebouw in eerste instantie gericht op de ruimtes die worden gebruikt voor het primaire bedrijfsproces van de gebruiker. Daar waar wordt

gesproken van primaire ruimtes, wordt hierop gedoeld.

OPMERKING Er wordt wel meegenomen welke voorzieningen er zijn om bijvoorbeeld maaltijden te bereiden, maar wat er wordt bereid, valt buiten de norm. Welke diensten er in dit kader in de omgeving worden aangeboden zijn wel weer onderdeel van de norm.

1.2.2 Gebouw en omgeving

De norm kan zowel worden toegepast voor bestaande als nieuwe gebouwen. Bij de meting is alles inbegrepen dat aard- en nagelvast aan het gebouw zit. Dat betekent het casco, inbouwpakketten en installaties. Als het gebouw alleen casco is, dan is dat de staat waarin het gebouw wordt gemeten.

In de norm wordt vooral gekeken naar specifieke gebouwkenmerken. De omgeving van het gebouw heeft echter ook invloed op de prestaties van het gebouw. Treffende voorbeelden daarvan zijn ‘bereikbaarheid’ en

‘voorzieningen’.

(9)

2 Normatieve verwijzingen

Verwijzingen vinden waar relevant en op indirecte wijze plaats in de bladen in bijlage C per onderwerp. Op deze manier kan men tijdens het gebruik van het model zien welke normen bruikbaar zijn indien men preciezer wil vaststellen hoe een gebouw presteert op een bepaald onderwerp.

Gezien de aard van de methode zijn er geen normen onmisbaar voor de toepassing van dit document.

3 Termen en definities

Voor de toepassing van deze norm gelden de volgende termen en definities.

3.1

Utiliteitsgebouwen non-residential buildings

alle bouwwerken die geen woonbestemming hebben

OPMERKING Daarmee zijn woongebouwen uitgesloten, maar ook zogenoemde follies. Een follie is een bouwwerk dat geen gebruiksfunctie heeft zoals gedenknaald of een decoratief element in een tuin.

In onderstaande tabel (Kamerling, Bonebakker, & R.Jellema, 2004) wordt een samenvatting gegeven van typen gebouwen die onder de categorie utiliteitsgebouwen vallen.

Tabel 1 — Indeling en voorbeelden van utiliteitsgebouwen

Functie Voorbeelden

Productiegebouwen Voor zware en lichte industrie, industriële installaties

Verkeersgebouwen Bus- en treinstations, aankomst- en vertrekhal van luchthavens

Opslaggebouwen Magazijnen, pakhuizen, archiefruimtes bibliotheken, parkeergarages

Administratiegebouwen Kantoren, gemeentehuizen Tentoonstellingsgebouwen Musea, jaarbeurshallen

Bijeenkomstgebouwen Kerken, moskeeën, schouwburgen, concertgebouwen, bioscopen

Sportgebouwen Sporthallen, stadions en tribunes

Logiesgebouwen Hotels, gevangenissen

Gezondheidszorggebouwen Ziekenhuizen

Onderwijsgebouwen Scholen, universiteiten

Winkelgebouwen Supermarkten, winkelcentra,

warenhuizen

(10)

3.1 Gebouw en omgeving

De scores in bijlage C hebben betrekking op het gebouw en de staat van het gebouw op het moment van meten. Daarbij worden alle elementen meegenomen die aard- en nagelvast zitten aan het gebouw. Dat betekent het casco, inbouwpakketten en installaties, maar niet meubilair en andere inventaris.

In enkele onderwerpen worden elementen met betrekking tot de omgeving meegenomen. Denk daarbij aan voorzieningen in de omgeving van het gebouw en sociale veiligheid.

3.2 KPI's, PI's en onderwerpen gebruiksprestaties utiliteitsgebouwen

Een toelichting hierop kan worden teruggevonden in bijlage B.

3.3 Onderlinge samenhang van gebruikte termen

De KPI's zijn onder te verdelen in PI's, waarbinnen we onderwerpen onderscheiden. Dit leidt tot de volgende indeling:

— KPI (bijvoorbeeld comfort)

— 1.x PI (bijvoorbeeld licht)

— 1.x.x Onderwerp (bijvoorbeeld beleving).

4 Waardering gebruiksprestatie

4.1 Opbouw van de NEN

NEN 8021 is geschikt voor twee verschillende toepassingen; enerzijds om een vastgoedprofiel op te stellen van een gebouw en die te vergelijken met een gebruiksprofiel van een organisatie, anderzijds om

vastgoedprofielen van gebouwen onderling te vergelijken.

Het bepalen van het vastgoedprofiel bestaat uit een deskundige waardering van de prestatiescores van gebouwen. Het bepalen van het gebruiksprofiel bestaat uit het normeren van de prestaties door een vertegenwoordiger van de eindgebruiker.

In deze paragraaf wordt ingegaan op verschillende onderdelen van de prestatiemeting. Hierbij als doel om beide toepassingen zo goed mogelijk te faciliteren. De volgende onderdelen worden behandeld:

— waardering gebruiksprestatie;

— aanbod: het vastgoedprofiel;

— vraag: het gebruikersprofiel;

(11)

De prestatienormen en scores worden voor alle aspecten (KPI), indicatoren PI en onderwerpen gewaardeerd op een ordinale schaal van 1-9 waarbij voor elke oneven score een uitgebreide toelichting is gegeven. Deze wijze geldt ook voor de nominale schaal. Door deze wijze van waardering wordt snel inzichtelijk waar de verschillen in prestatie zich bevinden.

Per onderwerp is een blad beschikbaar waarin zowel het gebruikersprofiel als het vastgoedprofiel wordt ingevoerd. Om de eenduidigheid van uitkomsten te bevorderen is elke prestatie-indicator uitvoering beschreven en de prestatiebepaling is toegelicht. Daarnaast wordt om beeldmateriaal gevraagd om de weging te illustreren.

Het resultaat van de prestatiewaardering is enerzijds een overzicht in welke mate de scores van het vastgoedprofiel corresponderen met de wensen in het gebruiksprofiel. Anderzijds is het resultaat een overzicht van de waarden en in welke mate de scores verschillen tussen de vastgoedprofielen van gebouwen onderling. Is er een match of mis-match tussen vraag en aanbod, dat wordt in beeld gebracht.

In figuur 1 is de prestatiewaardering toegelicht en uitgewerkt voor een bepaalde PI op een specifiek onderwerp.

Figuur 1 — Voorbeeld uitwerking prestatiewaardering

Het linkergedeelte geeft aan welke eisen en wensen de gebruiker stelt aan het desbetreffende onderwerp.

Hierbij geldt dat de omschrijvingen eenvoudig zijn om de gebruiksvriendelijkheid te vergroten. In eerste instantie geeft de gebruiker een enkelvoudige score: een puntscore op de nominale schaal. In hoeverre dit als minimum geldt of aan de gegeven score precies moet worden voldaan, komt naar voren bij de individuele vergelijking. Aan de toegankelijkheid van het gebouw kent de gebruiker in dit voorbeeld de hoogste waarde 9 toe.

(12)

Het rechtergedeelte geeft aan hoe het desbetreffende gebouw scoort op dit onderdeel. De omschrijvingen zijn ‘kwantitatiever’ (ordinale schaal) en bieden de mogelijkheid om exact de positie te bepalen. In het voorbeeld scoort het gebouw de waarde 7 op de PI toegankelijkheid

Doordat op één sheet zowel het gebruikersprofiel als het vastgoedprofiel wordt ingevoerd en gepresenteerd kan ook gebruik worden gemaakt van beide toelichtingen om een zo eenduidig mogelijke score te bepalen.

In dit voorbeeld is de score op de PI bereikbaarheid, toegankelijkheid: 7. De gevraagde score is 9.

Er is een verschil van 2. In hoeverre dit voordelig of onvoordelig is voor de gebruiker wordt in dialoog bepaald door de mogelijke consequenties die hieraan zijn verbonden

In de bijlagen zijn de bladen opgenomen waarmee gescoord kan worden. De volgende bladen zijn beschikbaar:

Bijlage A: formulier om algemene informatie van een te waarderen gebouw in op te nemen;

Bijlage B: samenvattende tabel van KPI's, PI's en onderwerpen, met toelichting;

Bijlage C: formulieren waarmee een gebruiksprofiel kan worden vastgesteld (gewenste kwaliteit en weging) en waarmee gebouwen kunnen worden gescoord (vastgoedprofiel);

Bijlage D: voorbeelden in het gebruik van de waarderingsmethodiek.

4.1.2 Aanbod: het vastgoedprofiel

In het vastgoedprofiel zijn de aanwezige scores van de gebruiksprestatie van het vastgoed vastgelegd. Voor alle prestatieaspecten is een indeling gemaakt. Het zijn dus de eigenschappen van het vastgoed die volgens de toelichting worden beoordeeld. Hiervoor is gebruik gemaakt van prestatie-indicatoren die vaak het karakter hebben van fysieke of technische kenmerken.

Rechts boven is de mogelijkheid opgenomen een foto in te voegen. Deze kan dienen als ondersteuning van de beoordeelde prestatie en biedt zo een extra mogelijkheid de prestatie van gebouwen te verifiëren.

Een vastgoedprofiel van een gebouw kan worden beïnvloed door ingrepen aan het vastgoed uit te voeren.

4.1.3 Vraag: het gebruikersprofiel

In het gebruikersprofiel is aangegeven welke prestaties de (potentiële) gebruiker van het gebouw verlangt.

De achtergronden hiervoor kunnen heel divers zijn: van noodzakelijke functionele prestaties (bijvoorbeeld een minimaal noodzakelijke verdiepingshoogte bij fabricageprocessen) tot prestaties vanuit een

organisatiebehoefte (bijvoorbeeld een bepaald afwerkingsniveau).

4.1.4 Waarderingsmethodiek en weging

De waardering volgens NEN 8021 maakt zichtbaar wat de verschillen zijn tussen de wensen die de gebruiker heeft en potentiële huisvestingsoplossingen. Het biedt tevens een handvat om te bekijken op welke facetten het gebouw aangepast zou moeten (en kunnen) worden om het dichter bij de

gebruikerswensen te brengen.

Niet alle onderwerpen zijn even belangrijk voor een gebruiker. Door deze diversiteit kunnen er ook diverse

(13)

In de relatieve prestatieanalyse kunnen aspecten die niet van toepassing zijn, worden uitgesloten door de waarde van het belang op´ 0´ (n.v.t.) te zetten.

4.1.5 Vergelijking vastgoedprofiel met gebruikersprofiel

De vergelijking van vastgoedprofiel met gebruikersprofiel geeft een beeld van de afwijkingen (mits van belang). In beginsel wordt nagegaan in hoeverre er een afwijking is van het vastgoedprofiel ten opzichte van het gebruikersprofiel. De afwijking is negatief indien de prestatiescore in het vastgoedprofiel onvoordeliger uitpakt dan de gestelde wens in het gebruikersprofiel. In dat geval is er in principe een ‘tekort’ aan prestaties.

Omgekeerd geldt dat als de score hoger uitvalt (positieve afwijking) er vaak sprake is van een ‘overschot’. In een aantal gevallen kan het tekort worden weggewerkt door (technische) ingrepen. Bijvoorbeeld door bij het prestatieaspect ‘toegankelijkheid’ de toegang te vergroten en/of er betere voorzieningen bij aan te brengen.

OPMERKING Als men het onderwerp met betrekking tot de toegankelijkheid van de hoofdentree op het

vastgoedprofiel scoort met een 7 en de wens aan de gebruikerszijde is een 9, dan kan er via verdiepend onderzoek (o.a.

met NEN 1814) preciezer worden uitgezocht waar de knelpunten zich bevinden en wat de eventuele kosten zijn om tot een hogere score te komen. Aan de vastgoedkant wordt beoogd om als de basisgegevens van een gebouw aanwezig zijn, snel tot de algehele waardering van het gebouw te kunnen komen.

4.2 Stappen van vraagstelling tot vergelijking

De vergelijking van vastgoedprofiel en gebruikersprofiel is meestal een gevolg van specifieke vragen van gebruikers. De vergelijking kan ook plaatsvinden op initiatief van de vastgoedbezitters die willen weten voor welke doelgroepen hun vastgoed geschikt (te maken) is en wat eventuele aanpassingen van het gebouw zouden kosten. In beide gevallen is het goed een keuze te maken uit de lijst met PI’s. De methodiek is steeds dezelfde:

— gebruikersprofiel:

— Eerst wordt nagegaan welke wensen de gebruikers hebben op basis van de indeling in KPI’s.

Vervolgens wordt nagegaan op welke onderwerpen ze het vastgoed willen beoordelen en welk belang ze er aan hechten.

— Op basis daarvan wordt bepaald welke PI’s uit de lijst met KPI’s van toepassing zijn. Deze worden gebruikt om zowel het gebruikersprofiel als het vastgoedprofiel samen te stellen.

— vastgoedprofiel:

— Alle relevante onderwerpen nomenclatuur worden beoordeeld.

— Hierna kan de vergelijking plaatsvinden.

4.3 Gedetailleerde meting op onderwerpen?

Het is mogelijk dat de score die uit het model komt tot vragen leidt. Het model is immers gericht op snelle meting en niet op heel gedetailleerde meting. Om de gebruiker van het model te helpen wordt per onderwerp aangegeven welke normen of modellen kunnen worden gebruikt om preciezer te meten hoe het gebouw presteert op het desbetreffende onderwerp.

(14)

Bijlage A

(normatief)

Vastgoedprofiel – Opname gegevens – Algemene informatie

Straat + huisnummer Postcode + gemeente Bouwjaar

Laatste ingrijpende verbouwing BVO (m²) VVO (m²) NO (m²)

Aantal parkeerplaatsen Ingevuld door

Functie Datum ingevuld Opmerkingen

Foto

(15)

Bijlage B

(normatief)

Overzicht KPI’s, PI’s en onderwerpen

Tabel B1 – Algemeen overzicht

KPI PI Code Onderwerp

Bereikbaarheid Toegankelijkheid 1.1.1 Toegankelijkheid van de hoofdentree voor mensen 1.1.2 Middelen (logistiek)

1.1.3 Route-aanduiding 1.1.4 Verticale bereikbaarheid 1.1.5 Mindervalide

Ontsluiting 1.2.1 Eigen vervoer; auto

1.2.2 Eigen vervoer; voet, fiets, brommer 1.2.3 Openbaar vervoer

Stalling 1.3.1 Kwaliteit

1.3.2 Kwantiteit

Comfort Licht 2.1.1 Beleving

2.1.2 Aanwezigheid

Lucht 2.2.1 Kwaliteit binnen

2.2.2 Kwaliteit buiten Temperatuur 2.3.1 Warmteoverlast

Geluid 2.4.1 Buitengeluid

2.4.2 Binnengeluid

Bediening 2.5.1 Individuele regelbaarheid Uitzicht 2.6.1 Zicht op buiten vanaf de werkplek

Duurzaamheid Energie 3.1.1 Energielabel

3.1.2 Herwinbare energiebronnen

Flexibiliteit Indeling 4.1.1 De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling

Omvang 4.2.1 Krimp- en groeiflexibiliteit

Ruimtegebruik Ruimtebenutting 5.1.1 Indeling van het verhuurbaar oppervlak 5.1.2 Gebouwdiepte (hart-op-hart)

Werkplekconcept 5.2.1 Variatie in werkplekken en activiteiten

Representativiteit Architectuur 6.1.1 Samenhang tussen de architectonische vorm, functie en constructie

Monument 6.2.1 Formele monumentale status

Verschijning 6.3.1 Herkenbaarheid van het gebouw en de bijdrage aan de (bebouwde) omgeving.

Veiligheid Sociaal 7.1.1 Sociale veiligheid

Beveiliging 7.2.1 Veiligheidsvoorzieningen Voorzieningen Voorzieningen in het

gebouw

8.1.1 Consumptie (pantry’s, koffiecorners, bars enz.).

8.1.2 Consumptie (restaurantvoorzieningen)

Sport 8.2.1 Fitnessruimtes/sportfaciliteiten [douche] in en buiten het gebouw.

ICT 8.3.1 Capaciteit en servers

Overige voorzieningen 8.4.1 Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving.

Sanitair 8.5.1 Sanitaire voorzieningen

(16)

In deze bijlage wordt hierna een toelichting gegeven op de aspecten waarop de gebruiksprestatie wordt gemeten. In de norm is gebruik gemaakt van KPI’s. Totaal zijn acht KPI’s opgenomen die weer verder zijn onderverdeeld in PI’s en onderwerpen. Per onderwerp is een separaat schema uitgewerkt waarin ook een specifieke toelichting is gegeven op het desbetreffende onderwerp. Op deze manier is het mogelijk om op verschillende niveaus te rapporteren. De analyse zal op het niveau van onderwerpen moeten worden ingevoerd. Vervolgens kan op het niveau van KPI’s een deelscore worden bepaald. Deze score wordt berekend op basis van de afzonderlijk scores op desbetreffende onderwerpen en het afzonderlijke belang per onderwerp. De selectie van relevante KPI’s is tot stand gekomen door de prestatie te benaderen vanuit de gebruiker. Welke aspecten van een utiliteitsgebouw zijn voor de gebruiker van belang. Om deze reden is bijvoorbeeld geen KPI opgenomen die ingaat op de financiële prestatie (bijv. rendementsberekening of marktwaarde). In de onderstaande tabel zijn de KPI’s, de onderliggende PI’s en de onderwerpen toegelicht.

Tabel B2 – Toelichtend overzicht

KPI (+toelichting) PI (+toelichting) Code Onderwerp (+toelichting)

Bereikbaarheid Toegankelijkheid (de wijze waarop het gebouw kan worden betreden en de wijze waarop een gebruiker zijn/haar weg kan vinden in het gebouw)

1.1.1 Toegankelijkheid van de hoofdentree voor mensen (kwaliteit van de entree)

1.1.2 Middelen (logistiek) 1.1.3 Route-aanduiding

(de wijze waarop een gebruiker zijn/haar weg kan vinden in het gebouw -oriëntatie-) 1.1.4 Verticale bereikbaarheid

(door middel van liften) 1.1.5 Mindervalide

(De mate waarin de toegankelijkheid van het gebouw aangepast is voor mensen met een beperking)

Ontsluiting

(de wijze waarop het gebouw kan worden bereikt met

verschillende vervoersmiddelen)

1.2.1 Eigen vervoer; auto

(bereikbaar via de openbare infrastructuur waarbij rekening is gehouden met de geografische ligging van het gebouw) 1.2.2 Eigen vervoer; voet, fiets, brommer

(bereikbaar via openbare infrastructuur) 1.2.3 Openbaar vervoer

(bereikbaarheid via het openbaar vervoer waarbij rekening is gehouden met de fijnmazigheid en frequentie van het OV- netwerk)

Stalling (de aanwezige voorzieningen om eigen

vervoersmiddelen te stallen in of nabij het

1.3.1 Kwaliteit

(bijvoorbeeld op het terrein of in een garage)

1.3.2 Kwantiteit

(de capaciteit van de stalling in relatie tot de

(17)

Tabel B2 (vervolg) Comfort

(comfort wordt gedefinieerd als de kwaliteit van de werkomgeving en de wijze waarop de werkomgeving is aan te passen aan de wensen van de gebruikers. Dit betreft voornamelijk klimatologische en ergonomische aspecten, bijvoorbeeld de

instelbaarheid van de klimaatinstallatie of de regelbaarheid van de verlichting)

Licht

(de hoeveelheid licht in een gebouw is een belangrijk onderdeel van de

gebruiksprestatie. Het bepaalt de beleving van het gebouw maar stelt de gebruiker ook in staat om de gewenste

bedrijfsprocessen uit te voeren)

2.1.1 Beleving

(de beleving van licht in het gebouw) 2.1.2 Aanwezigheid

(de hoeveelheid kunst- en/of daglicht in relatie tot het noodzakelijke licht om de gewenste bedrijfsprocessen uit te kunnen voeren)

Lucht

(bij lucht wordt onderscheid gemaakt tussen de lucht binnen het gebouw en buiten het gebouw. De lucht buiten het gebouw heeft betrekking op reuk en stank die waarneembaar is in het gebouw.

2.2.1 Kwaliteit binnen

(de kwaliteit van de lucht binnen het gebouw wordt beïnvloed door de wijze waarop verse lucht wordt binnengelaten en de mate van verversing van de lucht binnen het gebouw)

2.2.2 Kwaliteit buiten

(de kwaliteit van de lucht op basis van omgevingsfactoren)

Temperatuur (door een combinatie van een gunstige ligging, thermische kwaliteiten van het gebouw en installaties is de afhankelijkheid te reduceren)

2.3.1 Warmteoverlast

(de mogelijkheid om de binnentemperatuur in het gebouw onafhankelijk van de buitentemperatuur in te stellen)

Geluid 2.4.1 Buitengeluid

(geluid afkomstig uit geluidsbronnen in de omgeving die in het gebouw waarneembaar zijn met een gesloten gevel)

2.4.2 Binnengeluid

(overdracht van geluid tussen verschillende ruimtes)

Bediening 2.5.1 Individuele regelbaarheid (mate waarin gebruikers van het

kantoorgebouw -per persoon of per ruimte- licht, lucht, temperatuur en geluid kunnen beïnvloeden)

Uitzicht

(het uitzicht kan een rol spelen in de wijze waarop een

individuele gebruiker comfort ervaart)

2.6.1 Zicht op buiten vanaf de werkplek (zicht op buiten vanaf een standaard werkplek in het gebouw. Dit onderwerp gaat zowel in op de mogelijkheden om vanaf de vloeren naar buiten te kijken alsmede het uitzicht -bijv. vrij van obstakels-)

Zie vervolg

(18)

Duurzaamheid (de wijze waarop het gebouw in de huidige vorm duurzaam is en in hoeverre duurzaamheid in de toekomst kan worden gewaarborgd.

Duurzaamheid op korte termijn heeft betrekking op materiaalgebruik,

energiezuinigheid en voorzieningen.

Duurzaamheid op lange termijn heeft betrekking op potentie van het gebouw om te worden aangepast aan veranderende inzichten over bijvoorbeeld het gebruik -sloop of herontwikkeling naar een andere functie-)

Energie 3.1.1 Energielabel

(de energieprestatie van het gebouw) 3.1.2 Herwinbare energiebronnen

(de mate waarin in het energiegebruik wordt voorzien door herwinbare energiebronnen (-gemeten in Joules-)

Flexibiliteit

(de mate waarin het gebouw kan worden aangepast aan de veranderingen van de organisatie. Het betreft hier de fysieke flexibiliteit resp.

de aanpassings- mogelijkheden van het gebouw en de omgeving.

De consequenties van aanpassingen geven een indicatie van de flexibiliteit)

Indeling 4.1.1 De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling

(de flexibiliteit van de indeling waarbij wordt ingegaan op de wijze waarop veranderingen in de indeling kunnen worden doorgevoerd zonder grondige verbouwingen)

Omvang 4.2.1 Krimp- en groeiflexibiliteit

(de krimp- en groeiflexibiliteit waarin wordt aangegeven in welke mate verkleining of vergroting van de oppervlakte – na aanpassing – mogelijk is)

Zie vervolg

(19)

Ruimtegebruik (de wijze waarin het gebouw in staat is om de primaire bedrijfsprocessen van de te huisvesten organisatie te ondersteunen. Hierbij komen begrippen voor als:

efficiëntie en effectiviteit, doelmatigheid,

functionaliteit, bezetting, benutting, werkprocessen, productiviteit en

indeling/gebouwkenmerken.

Is bijvoorbeeld een logische indeling van het gebouw te maken? Kan een goede balans tussen

zelfstandigheid en openheid worden gecreëerd? Is de overzichtelijkheid

voldoende zodat een goede bezetting kan worden gerealiseerd? -Het gaat om het gebouw in de huidige staat-)

Ruimtebenutting (in welke mate is de ruimte efficiënt in te richten voor de gebruiker, hoeveel ruimte gaat er verloren door de structuur en geeft informatie over de opzet van het gebouw

5.1.1 Indeling van het verhuurbaar oppervlak (de mate waarin de gebruiker die door hem gewenste indeling kan toepassen)

5.1.2 Gebouwdiepte (hart-op-hart) (de afmetingen -diepte- van de werkvloeren van het kantoorgebouw)

Werkplekconcept (in hoeverre past de indeling bij de werkzaamheden die door de organisatie worden uitgevoerd, bijvoorbeeld de verscheidenheid aan verschillende typen ruimtes om de verschillende activiteiten zoals bureauwerk, overleg en samenwerken te faciliteren. Indien geen indeling aanwezig is kan het belang van dit onderwerp op ‘0’

worden gesteld zodat dit onderwerp niet meetelt in de totale beoordeling. Ook is het mogelijk dat de toekomstige indeling wordt beoordeeld)

5.2.1 Variatie in werkplekken en activiteiten (de mate waarin op verschillende wijze de werkplek kan worden gebruikt)

Representativiteit (de interne en externe representativiteit van het gebouw)

Architectuur 6.1.1 Samenhang tussen de architectonische vorm, functie en constructie

Monument 6.2.1 Formele monumentale status

(monumentale status, cultuurhistorische betekenis en plaatselijk betekenis) Verschijning 6.3.1 Herkenbaarheid van het gebouw en de

bijdrage aan de (bebouwde) omgeving (de passendheid van het gebouw in de omgeving)

Veiligheid

(zowel de veiligheid van het gebouw en de omgeving als de

beveiligingsmogelijkheden en –voorzieningen)

Sociaal 7.1.1 Sociale veiligheid

(dit heeft vooral betrekking op veiligheid van de omgeving waarin het gebouw staat.

De veiligheid kan worden beïnvloed door de aanwezige voorzieningen zoals verlichting maar ook door de aanwezigheid van collectieve beveiliging bijv. door periodieke patrouilles)

Beveiliging 7.2.1 Veiligheidsvoorzieningen

(zijn er voorzieningen aanwezig die de veiligheid beïnvloeden, zoals

cameradetectiesystemen, een afsluitbaar hek voor het desbetreffende terrein enz.) Zie vervolg

(20)

Tabel B2 (einde) Voorzieningen

(de beschikbaarheid van de voorzieningen voor

gebouwen en

voorzieningen voor de omgeving. Bij

voorzieningen voor gebouwen wordt onderscheid gemaakt tussen ruimtelijke en technische voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het bedrijfsproces van de organisatie. Bijv. het aantal sanitaire groepen, de aanwezigheid van

overdekte buitenruimten of logistieke ruimtes. De voorzieningen in de omgeving hebben

voornamelijk betrekking op additionele voorzieningen, die niet noodzakelijk zijn voor het bedrijfsproces maar mogelijk wel van invloed zijn op de tevredenheid van werknemers (bijv.

restaurants, sportvoorzieningen, kinderopvang enz.)*

Voorzieningen in het gebouw

8.1.1 Consumptie (pantry’s, koffiecorners, bars enz.)

(de mate waarin hiervan gebruik kan worden gemaakt)

8.1.2 Consumptie (restaurantvoorzieningen) (de mate waarin deze in het gebouw beschikbaar zijn)

Sport 8.2.1 Fitnessruimtes/sportfaciliteiten [douche] in en buiten het gebouw

(de mate waarin gebruik kan worden gemaakt van sportvoorzieningen)

ICT 8.3.1 Capaciteit en servers

(de mate waarin gebruik kan worden gemaakt van ICT voorzieningen) Overige

voorzieningen

8.4.1 Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving

(de mate waarin door de gebruiker gewenste voorzieningen beschikbaar zijn in het gebouw en/of in de directe

omgeving)

Sanitair 8.5.1 Sanitaire voorzieningen

(de aanwezigheid en de kwaliteit van sanitaire voorzieningen)

* Benadrukt moet worden dat ten aanzien van gebouwvoorzieningen m.b.t. het onderwerp consumptie, deze enkel gewogen kunnen worden als deze betrekking hebben op een bedrijfsverzamelgebouw (multi tenant-gebouw). Binnen singletenant gebouwen verzorgt de gebruiker de voorzieningen zelf.

(21)

Bijlage C

(normatief)

Overzicht waarderingsformulieren

Gebruikersprofiel Vastgoedprofiel

Waarde Toelichting Waarde Toelichting

9 Zeer hoge eisen aan toegankelijkheid en

zichtbaarheid entree. 9 Entree blikvanger uitstekende integratie met buitengebied, entreevoorzieningen representatief en volledig aanwezig. Zeer goed toegankelijk voor mindervaliden.

7 Hoge eisen aan zichtbaarheid en

toegankelijkheid van de entree. 7 Entree duidelijk zichtbaar, goed geïntegreerd met buitengebied, alle entreevoorzieningen aanwezig. Zeer goed toegankelijk voor mindervaliden.

5 Normale eisen aan zichtbaarheid en

toegankelijkheid entree. 5 Entree zichtbaar, sluit aan op buitengebied, entreevoorzieningen onopvallend aanwezig. Matig toegankelijk voor mindervaliden.

3 Beperkte eisen aan zichtbaarheid en

toegankelijkheid entree. 3 Entree valt niet op, geen aandacht voor aansluiting buitengebied, niet alle entreevoorzieningen aanwezig.

Beperkte toegankelijkheid voor mindervaliden.

1 Geen eisen aan toegankelijkheid en

zichtbaarheid entree. 1 Entree slecht vindbaar, geen aansluiting op buitengebied, geen entreevoorzieningen aanwezig. Niet toegankelijk voor mindervaliden.

0 Geen score. 0 Waarde onbekend.

Opmerkingen Opmerkingen

KPI Bereikbaarheid 1.1.1

PI Toegankelijkheid

Onderwerp Toegankelijkheid van de hoofdentree voor mensen

Toelichting De toegankelijkheid en zichtbaarheid van de entree van het gebouw

Belang Relevante normen en andere publicaties

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 1814 - Toegankelijkheid van buitenruimten, gebouwen en woningen.

Handboek voor toegankelijkheid

Ontwerprichtlijnen Projectbureau Toegankelijkheid 1 Van beperkt belang

2 Van belang 3 Van groot belang

(22)

9 Zeer hoge eisen aan logistiek van middelen. 9 Alle voorzieningen zijn aanwezig, er is een separate goedereningang, tijdelijke opslag en verticaal transport zijn aanwezig en gescheiden van personenlogistiek.

7 Hoge eisen aan logistiek van middelen. 7 Alle voorzieningen zijn aanwezig, er is een separate goedereningang en de interne voorzieningen (verticaal goederentransport en -opslag) zijn niet volledig gescheiden van personenlogistiek.

5 Normale eisen aan logistiek van middelen. 5 Er is een hoofdingang of goedereningang van meer dan twee m breed en er is een personenlift of goederenlift aanwezig. Er is geen tijdelijke opslag en geen scheiding van personenlogistiek.

3 Beperkte eisen aan logistiek van middelen. 3 Er is een hoofdingang van minder dan twee m breed en er is geen goedereningang, er is een personen- of goederenlift,. Er is geen opslag.

1 Geen eisen aan toegankelijkheid en

zichtbaarheid entree. 1 Er zijn geen specifieke voorzieningen aanwezig voor middelen.

PI Toegankelijkheid Onderwerp Middelen (logistiek)

Toelichting Toegankelijkheid voor middelen (logistiek)

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) 1 Van beperkt belang

(23)

9 Zeer hoge eisen aan de routing. 9 Vanuit elke ruimte kan een gebruiker zich gemakkelijk oriënteren. De entree is zonder omwegen eenvoudig te vinden voor niet-bekende gebruikers. De bewegwijzering is optimaal.

7 Hoge eisen aan de routing. 7 Vanuit elke ruimte in het gebouw is een eenvoudige oriëntatie mogelijk. De entree is zonder omwegen goed te vinden voor niet-bekende gebruikers. De bewegwijzering is goed.

5 Normale eisen aan de routing. 5 De entree is goed te vinden voor niet-bekende gebruikers. De structuur van het gebouw is logisch of wordt voldoende ondersteund door bewegwijzering.

3 Beperkte eisen aan routing. 3 De structuur van het gebouw is niet logisch of wordt onvoldoende ondersteund door bewegwijzering.

1 Geen eisen aan routing. 1 De gebruiker kan zich moeilijk orienteren in het gebouw. De ingang/uitgang is niet goed te vinden voor niet-bekende gebruikers. De bewegwijzering is onvoldoende.

PI Toegankelijkheid Onderwerp Route-aanduiding

Toelichting De wijze waarop een gebruiker zijn/haar weg kan vinden in het gebouw (oriëntatie)

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) ASTM E1669-95a - Standard Classification for Serviceability of an Office Facility for Location, Access and Wayfinding

1 Van beperkt belang 2 Van belang 3 Van groot belang

(24)

9 Zeer hoge eisen aan de verticale bereikbaarheid 9

Minimaal vier van de volgende aspecten zijn van toepassing:

- De gemiddelde wachttijd voor de lift in het gebouw is minder dan 35 s.

- De liftcabine is geschikt voor een maximale belasting van 1 250 kg.

- De liftcabine kan worden gebruikt als verhuislift.

- De snelheid van de liftcabine is gebaseerd op de hefhoogte gedeeld door max. 30 s.

- De afwerking van de liftcabine komt overeen met de afwerking van de centrale hal.

7 Hoge eisen aan de verticale bereikbaarheid 7

Drie van de volgende aspecten zijn van toepassing:

- De gemiddelde wachttijd voor de lift in het gebouw is minder dan 35 s.

- De liftcabine is geschikt voor een maximale belasting van 1 250 kg.

- De liftcabine kan gebruikt worden als verhuislift.

PI Toegankelijkheid

Onderwerp De verticale bereikbaarheid in het gebouw Toelichting Liften

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN-EN 1081 (en) - Veiligheidsvoorschriften voor elektrische personen- en goederenliften met betreedbare kooi / NEN-EN 81-1 ( en) -

Veiligheidsregels voor de vervaardiging en de installatie van liften - Deel 1:

Elektrische personenliften / NEN-EN 81-2 ( en) - Veiligheidsregels voor de vervaardiging en de installatie van liften - Deel 2: Hydraulische

personenliften 1 Van beperkt belang

(25)

- Afwerking liftcabine komt overeen met de afwerking van de centrale hal 1 Geen eisen aan de verticale bereikbaarheid 1 Geen van de aspecten zijn van toepassing

0 Geen score. 0 Waarde onbekend

(26)

9 Het gebouw is zeer toegankelijk voor

mindervaliden 9

7 Het gebouw is ruim toegankelijk voor

mindervaliden 7

5 Het gebouw is voldoende toegankelijk voor

mindervaliden. 5

3 Het gebouw is beperkt toegankelijk voor

mindervaliden. 3

1 Het gebouw is slecht toegankelijk voor

mindervaliden. 1

PI Toegankelijkheid Onderwerp Mindervaliden

Toelichting De mate waarin het gebouw toegankelijk is voor mindervaliden.

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) ITC keurmerk

Handboek toegankelijkheid Gehandicaptenraad 1 Van beperkt belang

(27)

9 Zeer hoge eisen aan de bereikbaarheid. 9 Vijf grote stadsgewesten (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag en Schiphol): 0,5 km tot snelweg.

Overige steden: 1,0 km tot snelweg.

7 Hoge eisen aan de bereikbaarheid. 7

Vijf grote stadsgewesten (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag en Schiphol): 1,0 km tot snelweg of 0,5 km tot hoofdweg.

Overige steden: 2,5 km tot snelweg of 0,5 km tot hoofdweg.

5 Normale eisen aan de bereikbaarheid. 5

Overige locaties: 2,5 km tot snelweg of 0,5 km tot hoofdweg.

3 Beperkte eisen aan bereikbaarheid. 3

Overige locaties: 5,0 km tot snelweg of 1,5 km tot hoofdweg.

1 Geen eisen aan bereikbaarheid. 1 Niet in bovenstaande categorieën.

PI Ontsluiting

Onderwerp Eigen vervoer, auto Toelichting

(28)

9 Zeer hoge eisen aan de bereikbaarheid. 9

De locatie ligt binnen 5 km per fiets, 2 km te voet van een stads-/dorpskern, gescheiden stroken auto/fiets/voetganger, overzichtelijke en veilige wegen en kruisingen, geen hoge verkeersdruk, geen kruisingen met provinciale wegen (80 km/h) en volledig verlicht.

De locatie ligt binnen 5 km per fiets, 2 km te voet van een stads-/dorpskern, gescheiden stroken auto/fiets/voetganger, hoge verkeersdruk, overzichtelijke wegen en kruisingen, geen kruisingen met provinciale wegen (80 km/h), vrijwel volledig verlicht.

De locatie ligt op meer dan 5 km fietsen en meer dan 2 km lopen van een stads-/dorpskern, gemarkeerde stroken auto/fiets/voetganger, hoge verkeersdruk, overzichtelijke wegen en kruisingen, maximaal 1 oversteek met provinciale weg (80 km/h) en redelijk verlicht.

3 Beperkte eisen aan bereikbaarheid. 3

De locatie ligt op meer dan 5 km fietsen en meer dan 2 km lopen van een stads-/dorpskern, gemarkeerde stroken auto/fiets/voetganger, zeer hoge verkeersdruk, redelijk overzichtelijke wegen (maximaal 60 km/h) met maximaal 2 drukke en grote kruisingen, maximaal 1 oversteek met provinciale wegen (80 km/h) en

PI Ontsluiting

Onderwerp Voet, fiets, brommer

Toelichting De bereikbaarheid van de locatie voor fietsers, brommers en voetgangers (afstand en veiligheid).

(29)

9 Zeer hoge eisen aan de bereikbaarheid. 9

Vijf grote stadsgewesten: binnen 1 200 m van de hoofdstations (CS van A’dam, R’dam, Den Haag, Utrecht, Den Haag HS en Schiphol) of binnen 10 à 15 min (incl. wachttijd) met het OV bereikbaar; overige

stadsgewesten: binnen 800 m van het CS van het centrum.

Vijf grote stadsgewesten: binnen 800 m van een (toekomstig) station of knooppunt van ander OV (met minimaal metro- of (snel)tramhalte) of overige stadsgewesten: binnen 500 m van een (toekomstig) station (dat wordt aangedaan door minimaal 3 buslijnen met een normale frequentie) binnen het verstedelijkt gebied of binnen 500 m van halteplaatsen van een bundel openbaarvervoerlijnen.

Vijf grote stadsgewesten: meer dan 800 m van een (toekomstig) station of knooppunt van ander OV (met minimaal metro- of (snel)tramhalte) of overige stadsgewesten: meer dan 500 m van een (toekomstig) station (dat wordt aangedaan door minimaal 3 buslijnen met een normale frequentie) binnen het verstedelijkt gebied of binnen 500 m van halteplaatsen van een bundel openbaarvervoerlijnen.

3 Beperkte eisen aan bereikbaarheid. 3 Buiten stadsgewesten: binnen 800 m van een intercity of centraal station, of binnen 500 m van een ander station.

1 Geen eisen aan bereikbaarheid. 1 Alle overige locaties.

PI Ontsluiting

Onderwerp Openbaar vervoer Toelichting

(30)

9 Gebouwd en overdekt. 9 Niet vrij toegankelijke parkeergarage/kelder, fietsenstalling in afgesloten binnenruimte.

7 Hoge eisen aan de stallingvoorzieningen. 7 Niet vrij toegankelijk parkeerdek (geheel open of deels overdekt), afgesloten en overdekte fietsenstalling.

5 Normale eisen aan de stallingvoorzieningen. 5 Niet vrij toegankelijk parkeren op maaiveld, in omgeving gratis parkeervoorzieningen beschikbaar (vrije plaatsen) en vrij toegankelijke fietsenstalling.

3 Beperkte eisen aan stallingvoorzieningen. 3 Parkeerplaatsen op maaiveld, vrij toegankelijk, in omgeving betaalde parkeervoorzieningen beschikbaar (vrije plaatsen) en fietsenrekken.

1 Geen eisen aan stallingvoorzieningen. 1 Op eigen terrein geen parkeervoorzieningen voor auto, betaalde parkeervoorzieningen beschikbaar (vrije plaatsen) en geen voorzieningen voor fietsen.

PI Stalling

Onderwerp Kwaliteit

Toelichting De aanwezige voorzieningen om eigen vervoersmiddelen te stallen in of nabij het gebouw.

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 2443 (nl) - Parkeren en stallen van personenauto's op terreinen en in garages

(31)

9 Zeer ruime parkeergelegenheid. 9 Meer dan één parkeerplaats op 50 m² BVO.

7 Ruime parkeergelegenheid. 7 Eén parkeerplaats per 50 m² tot 100 m² BVO.

5 Normale parkeergelegenheid. 5 Eén parkeerplaats per 100 m² tot 150 m² BVO.

3 Beperkte parkeergelegenheid. 3 Eén parkeerplaats per 150 m² tot 200 m² BVO.

1 Geen tot zeer matige parkeergelegenheid. 1 Minder dan één parkeerplaats per 200 m² BVO.

PI Stalling

Onderwerp Kwantiteit

Toelichting Parkeergelegenheid op eigen terrein. Indien er een openbare parkeergarage is in een straal van 100 m van het gebouw, dan mag er één punt beter worden gescoord (m.u.v. score 1).

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 2580 - Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden

(32)

9 Zeer licht en ruimtelijk. 9 Veel daglichttoetreding, transparante materialen, vides of hoge plafonds, indien aanwezig ondersteund door een hoogwaardig inbouwpakket of indeling.

7 Licht en ruimtelijk. 7 Voldoende daglichttoetreding, transparante materialen, vides of hoge plafonds, indien aanwezig ondersteund door een goed inbouwpakket of indeling.

5 Enigszins licht en ruimtelijk. 5 Voldoende daglichttoetreding, transparante materialen, vides of hoge plafonds, indien aanwezig matig ondersteund door het inbouwpakket of indeling.

3 Niet erg licht en ruimtelijk. 3 Weinig daglichttoetreding dat niet gecompenseerd wordt door gebruik van transparante materialen of vides en indien aanwezig zeer matig ondersteund door het inbouwpakket of indeling.

1 Niet licht en ruimtelijk. 1 Zeer weinig daglichttoetreding dat niet gecompenseerd wordt door gebruik van transparante materialen

KPI Comfort 2.1.1

PI Licht

Onderwerp Beleving

Toelichting De beleving van licht in het gebouw

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 2057 - Daglichtopeningen van gebouwen - Bepaling van de equivalente daglichtoppervlakte van een ruimte

(33)

9 Processen vragen om verschillende

lichtniveaus en zijn hier van afhankelijk. 9 De hoeveelheid licht is per ruimte regelbaar en is in elke ruimte voldoende voor 'standaard' kantoorwerkzaamheden zoals het lezen van documenten en computerwerk.

7 Processen vragen deels om verschillende

lichtniveaus en zijn hier deels van afhankelijk. 7 De hoeveelheid licht is voor een groot deel van de ruimte regelbaar en is daar voldoende voor 'standaard' kantoorwerkzaamheden zoals het lezen van documenten en computerwerk.

5 Processen vragen om basisverlichting en zijn

hier deels van afhankelijk. 5 De hoeveelheid licht is grotendeels voldoende voor 'standaard' kantoorwerkzaamheden zoals het lezen van documenten en computerwerk.

3 Er worden minimale eisen gesteld aan de

hoeveelheid licht. 3 Het merendeel van de ruimtes kan worden verlicht, de hoeveelheid licht is overal voldoende om de veiligheid te garanderen.

1 Er worden geen eisen gesteld aan de

hoeveelheid licht. 1 De hoeveelheid licht is voldoende om de veiligheid te garanderen.

0 Processen vragen om verschillende

lichtniveaus en zijn hier van afhankelijk. 0 Waarde onbekend.

PI Licht

Onderwerp Aanwezigheid

Toelichting De hoeveelheid kunst- en/of daglicht in relatie tot het noodzakelijke licht om de gewenste bedrijfsprocessen uit te kunnen voeren

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN-EN 12464-1 - Licht en verlichting - Verlichting van werkruimten - Deel 1: Werkruimten binnen

(34)

9 Zeer hoge eisen aan de binnenluchtkwaliteit. 9 Mechanische luchtbehandelingsinstallatie met koeling en bevochtiging, distributie van de koeling via straling (bijvoorbeeld: klimaatplafond, betonkernactivering).

7 Hoge eisen aan de binnenluchtkwaliteit. 7 Mechanische luchtbehandelingsinstallatie met koeling en bevochtiging, distributie van koeling via lucht (bijvoorbeeld: VAV, fancoil of inductie-units).

5 Normale eisen aan de binnenluchtkwaliteit. 5 Mechanische luchtbehandelingsinstallatie met koeling.

3

Eisen aan de binnenluchtkwaliteit die in

beperkte mate uitgaan boven het wettelijk 3 Mechanische luchtbehandelingsinstallatie zonder koeling.

PI Lucht

Onderwerp Kwaliteit binnen

Toelichting De kwaliteit van de lucht binnen het gebouw wordt beïnvloed door de wijze waarop verse lucht wordt binnengehaald en de mate van verversing van de lucht binnen het gebouw.

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 8087 - Ventilatie van gebouwen - Bepalingsmethoden voor bestaande gebouwen / NEN 2686 - Luchtdoorlatendheid van gebouwen –

Meetmethode / NEN 2690 - Luchtdoorlatendheid van gebouwen - Meetmethode voor de specifieke luchtvolumestroom tussen kruipruimte en woning / NTA 8778 - Harmonisatie Begrippenkader - Binnenmilieu in woningen

(35)

9 Zeer hoge eisen aan de buitenluchtkwaliteit. 9 Gelegen in een natuurrijke omgeving.

7 Hoge eisen aan de buitenluchtkwaliteit. 7 Gelegen in de nabijheid van woongebied/bebouwingsgebied.

5 Normale eisen aan de buitenluchtkwaliteit. 5 Gelegen in de nabijheid van een industriegebied.

3 Beperkte eisen aan de buitenluchtkwaliteit. 3 Gelegen in de nabijheid van een drukke verkeersader.

1 Geen eisen aan de buitenluchtkwaliteit. 1 Gelegen in de nabijheid van een luchthaven.

PI Lucht

Onderwerp Kwaliteit buiten

Toelichting De kwaliteit van de lucht op basis van omgevingsfactoren.

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 6951 ( nl) - Lucht - Koepelnorm voor de bepaling van geselecteerde elementen in buitenlucht / ISO 9359:1989 en - Luchtkwaliteit - Buitenlucht 1 Van beperkt belang

(36)

9 Zeer hoge eisen aan de

temperatuursbeheersing. 9 Het gebouw heeft comfortkoeling en controleerbare zoninstraling (zonwering) 7 Hoge eisen aan de temperatuursbeheersing. 7 Het gebouw heeft comfortkoeling, beperkte zoninstraling

5 Normale eisen aan de temperatuursbeheersing. 5 Het gebouw heeft topkoeling, beperkte zoninstraling 3 Beperkte eisen aan de temperatuursbeheersing. 3 Het gebouw heeft topkoeling, veel zoninstraling 1 Geen eisen aan de temperatuursbeheersing. 1 Het gebouw heeft geen koeling, veel zoninstraling

PI Temperatuur

Onderwerp Warmteoverlast

Toelichting De mogelijkheid om de binnentemperatuur in het gebouw onafhankelijk van de buitentemperatuur in te stellen

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 5060 - Hygrothermische eigenschappen van gebouwen – Referentieklimaatgegevens

ISSO richtlijnen labelsystematiek (82.1 voor woningbouw; 75.1 voor utiliteitsbouw)

(37)

9 Geen buitengeluid waarneembaar. 9 Er is geen buitengeluid waarneembaar in het gebouw. Dit geldt voor alle ruimtes in het gebouw.

7 Zeer geringe waarneembaarheid buitengeluid. 7 Er is nagenoeg geen buitengeluid waarneembaar in het gebouw. Incidenteel is er een gering niveau of structureel een zeer gering niveau waarneembaar. Dit geldt voor alle primaire ruimtes van het gebouw.

5 Geringe waarneembaarheid buitengeluid, zeer

incidentele overschrijding acceptabel. 5

Er is nagenoeg geen buitengeluid waarneembaar in het gebouw. Incidenteel is er een gering niveau of structureel een zeer gering niveau waarneembaar. Dit geldt voor minimaal de helft van de primaire ruimtes van het gebouw.

3 Matige waarneembaarheid buitengeluid,

incidentele overschrijding acceptabel. 3 Er is beperkt waarneembaar buitengeluid in de algemene ruimtes van het gebouw en minimaal in de primaire ruimtes van het gebouw.

1 Geen eisen aan waarneembaarheid

buitengeluid. 1 Er is frequent buitengeluid waarneembaar binnen het gebouw.

PI Geluid

Onderwerp Buitengeluid

Toelichting Geluid afkomstig uit geluidbronnen in de omgeving die in het gebouw waarneembaar zijn met een gesloten gevel.

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NPR 5079 - Geluidwering in gebouwen - Het bepalen en hanteren van ééngetalsaanduidingen voor de geluidwering in gebouwen en van gebouwelementen / NPR 3438 - Ergonomie - Geluidhinder op de

arbeidsplaats - Bepaling van de mate van verstoring van communicatie en concentratie

(38)

9 Zeer hoge eisen aan de geluidisolatie. 9 Niets hoorbaar bij stemverheffing.

7 Hoge eisen aan de geluidisolatie. 7 Niets hoorbaar bij normaal praten.

5 Normale eisen aan de geluidisolatie. 5 Hoorbaar, niet verstaanbaar.

3 Beperkte eisen aan de geluidisolatie. 3 Hoorbaar, soms verstaanbaar.

1 Geen eisen aan de geluidisolatie. 1 Verstaanbaar

PI Geluid

Onderwerp Binnengeluid

Toelichting Overdracht van geluid tussen verschillende ruimtes

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NPR 5086 - Geluidwering in woongebouwen - Geluidwering van lichte, woningscheidende wanden / NEN 1070 - Geluidwering in gebouwen - Specificatie en beoordeling van de kwaliteit

(39)

9 Uitgebreide mogelijkheden comfort zelf te

bedienen. 9

Minimaal vier van volgende aspecten zijn individueel regelbaar:

- Zonlicht (door middel van bijvoorbeeld zon- en lichtwering) - Kunstlicht

- Lucht (bijvoorbeeld te openen ramen of individuele instelbaarheid ventilatievoud) - Temperatuur (verwarming)

- Temperatuur (koeling)

7 Ruime mogelijkheden comfort zelf te bedienen. 7

Drie van volgende aspecten zijn individueel regelbaar:

5 Enkele mogelijkheden comfort zelf te

beïnvloeden. 5

Twee van volgende aspecten zijn individueel regelbaar:

3 Beperkte mogelijkheden comfort zelf te

bedienen. 3

Eén van volgende aspecten zijn individueel regelbaar:

- Lucht (bijvoorbeeld te openen ramen of individuele instelbaarheid ventilatievoud)

PI Bediening

Onderwerp Individuele regelbaarheid

Toelichting Mate waarin gebruikers van het kantoorgebouw (p.p. of per ruimte) licht, lucht, temperatuur en geluid kunnen beïnvloeden

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN-ISO 11855-1 (en) - Installatie-ontwerp voor binnenklimaat - Ontwerp, dimensionering, installatie en regeling van ingebouwde stralingswarmte- en koelingssystemen - Deel 1: Definitie, symbolen, en comfortcriteria 1 Van beperkt belang

(40)

1 Comfort is niet zelf te beïnvloeden. 1 Geen van bedieningsaspecten is aanwezig.

(41)

9

Vanaf elke werkplek kan (zittend) naar buiten worden gekeken, uitzicht is vrij en van grote afstand.

9 Vanaf de werkplek kunnen gebruikers meer dan 50 m vrij uitkijken als ze opkijken. Elke gebruiker heeft zicht op 'buiten'. Alle gebruikers zijn binnen drie werkplekken of maximaal 5 m verwijderd van ramen.

7

Vanaf een merendeel van de werkplekken kan (zittend) naar buiten worden gekeken, uitzicht is vrij en van redelijke afstand of is op korte afstand nabij.

7

Werkplekgebruikers kunnen meer dan 50 m vrij uitkijken als ze opkijken of het hoofd draaien. Een zeer groot deel van de gebruikers heeft zicht op 'buiten' of in een atrium. Ca 80 % van de gebruikers is binnen drie werkplekken of maximaal 5 m verwijderd van ramen.

5

Vanaf ca 66% van de van de werkplekken kan (zittend) naar buiten of naar een atrium worden gekeken, uitzicht is vrij en van redelijke afstand of is op korte afstand nabij.

5

Werkplekgebruikers kunnen meer dan 50 m vrij uitkijken als ze opkijken, het hoofd draaien of de stoel draaien. De meerderheid van de gebruikers heeft zicht op 'buiten' of in een atrium. Ca 80 % van de gebruikers is binnen drie werkplekken of maximaal 5 m verwijderd van ramen.

3

Vanaf een gering deel (ca 33%) van de werkplekken kan (zittend) naar buiten of naar een atrium worden gekeken, uitzicht is vrij en van redelijke afstand of is op korte afstand nabij.

3

Werkplekgebruikers kunnen meer dan 50 m vrij uitkijken als ze opstaan. De meerderheid van de gebruikers heeft zicht op 'buiten' of in een atrium vanuit een publieke ruimte. Ca 30 % van de gebruikers is binnen drie werkplekken of maximaal 5 m verwijderd van ramen.

1 Er worden geen eisen gesteld aan het uitzicht

vanaf de werkplekken. 1 Vanaf de werkplekken kan niet naar buiten worden gekeken. Een klein aantal gebruikers (ca 20 %) ziet daglicht vanaf de werkplek.

PI Uitzicht

Onderwerp Uitzicht vanaf de werkplek.

Toelichting De mate waarin vanaf de werkplek een uitzicht naar buiten aanwezig is.

0 Niet van belang (wordt niet meegewogen) NEN 1824 - Ergonomie - Ergonomische eisen voor de oppervlakte van (werkplekken in) administratieve ruimtes en kantoren