UvA-DARE is a service provided by the library of the University of Amsterdam (https://dare.uva.nl)
UvA-DARE (Digital Academic Repository)
Gelderse aanpak regionale woningbouwverdeling
Smit, N.; Janssen-Jansen, L.
Publication date
2012
Document Version
Final published version
Published in
Rooilijn
Link to publication
Citation for published version (APA):
Smit, N., & Janssen-Jansen, L. (2012). Gelderse aanpak regionale woningbouwverdeling.
Rooilijn, 45(5), 362-367. http://www.rooilijn.nl/files/RL5-12.pdf
General rights
It is not permitted to download or to forward/distribute the text or part of it without the consent of the author(s) and/or copyright holder(s), other than for strictly personal, individual use, unless the work is under an open content license (like Creative Commons).
Disclaimer/Complaints regulations
If you believe that digital publication of certain material infringes any of your rights or (privacy) interests, please let the Library know, stating your reasons. In case of a legitimate complaint, the Library will make the material inaccessible and/or remove it from the website. Please Ask the Library: https://uba.uva.nl/en/contact, or a letter to: Library of the University of Amsterdam, Secretariat, Singel 425, 1012 WP Amsterdam, The Netherlands. You will be contacted as soon as possible.
Rooilijn Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P.313
Rooilijn
Tijdschrift voor wetenschap en beleid in de ruimtelijke ordeningGebrand door een merk
Interview
Als Wibaut nu zou leven, dan zou hij misschien wel hetzelfde doen Stelling Amsterdam/Almere ontwikkelt de stad door de Floriade 2022 Achtergrond Bestuurbaarheid corporaties onderzocht Opschalen voor flexibiliteit in Westpoort De wijk en het waterfront Duurzaam voedselbeleid faalt door verkokering InBeeld
TimeMaps Gelderse aanpak
regionale
woningbouwverdeling
P. 314 Rooilijn Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 Colofon
Uitgever
Rooilijn is een uitgave van de Faculteit der Maatschappij en Gedragswetenschappen, Afdeling Geografie, Planologie en Internationale Ontwikkelingsstudies van de Universiteit van Amsterdam. Bureauredactie en administratie Rooilijn Plantage Muidergracht 14-16 1018 TV Amsterdam Telefoon: 020 525 4365 Telefax: 020 525 4051 Email: info@rooilijn.nl Internet: www.rooilijn.nl Kopij
De redactie stelt spontane toe-zending van voorstellen voor artikelen op prijs. Auteursrichtlijnen treft u aan op www.rooilijn.nl of kunnen worden opgevraagd bij de bureauredactie.
Advertenties
Tarieven kunnen worden opgevraagd bij de bureauredactie.
Prijzen jaarabonnement 2012 42,00 euro voor particulieren 66,50 euro voor instellingen 27,50 euro voor studenten
Prijs los nummer
7,50 euro exclusief verzendkosten Voor abonnementen geldt sinds 1 januari 2012 een opzegtermijn van 3 maanden. Abonnementen kunnen schriftelijk worden opgezegd. Rooilijn
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 Oplage: 1.600 ISSN 13802860 Redactie
Perry Hoetjes (hoofdredacteur), Lisa de Grunt (bureauredacteur), Andrew Switzer (penningmeester), Manuel Aalbers, Jelle Adamse, Wilma Bakker, Boj van den Berg, Like Bijlsma, Edgar de Bruijn, François Claessens, Jurriaan Dekkers, Sebastian Dembski, Albertine van Diepen, Jan Duffhues, Arend Jonkman, Joram Grünfeld, Nadav Haran, Eva Heinen, Carla Huisman, Femke Kloppenburg, Thijs Koolmees, Marije Koudstaal, Rick Meijer, Tim van der Moer, Koen Raats, Iris Roodheuvel, Jasper Schaap, Bart Sleutjes, Olivia Somsen, Annalies Teernstra, Ineke Teijmant, Frans Thissen, Rick Vermeulen, Arjan Weterings, Hilde van Wijk
Nummerredactie
Carla Huisman, Rick Meijer, Bart Sleutjes, Ineke Teijmant Rechten
© Auteurs en Universiteit van Amsterdam, Afdeling Geografie, Planologie en Internationale Ontwikkelingsstudies.
Deze uitgave heeft geen commercieel oogmerk. Getracht is alle recht-heb-benden te achterhalen. Diegenen die menen alsnog aanspraak te kunnen doen op gelden worden verzocht contact op te nemen met de redactie. Artikelen uit Rooilijn mogen niet worden verveelvoudigd, opgeslagen of openbaar gemaakt zonder vooraf-gaande schriftelijke toestemming van de redactie.
Fotografie
Alle foto’s zijn gemaakt door Marcel Heemskerk tenzij anders is vermeld. Ontwerp en productie
LandofPlenty (Antoin Buissink) Drukwerk
MarcelisDékavé, Alkmaar Rooilijn wordt mede mogelijk gemaakt door Stadgenoot en Balance.
P. 315 Rooilijn Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 Redactioneel
Redactioneel
Wisdom of the crowd
Op braderieën staat wel eens een groot varken, met de bedoeling zo precies mogelijk het gewicht te raden. Het schijnt dat wanneer je als één van de laatste deelnemers het gemiddelde van alle gokjes van je voorgangers uitrekent en dat invult, je een heel aardige kans maakt met het prijsvarken naar huis te gaan. Het is een typisch voorbeeld van het gebruik maken van de wisdom of the crowd. Blijkbaar weten velen meer dan één.
Wisdom of the crowd moet volgens Zef Hemel, sinds kort gezeten op de Wibautleerstoel en voor dit nummer geïnterviewd, dé basisgedachte zijn voor nieuwe planvorming. Velen weten meer dan één, dus het moet nog veel democratischer en digitale technologie kan daarbij helpen. De taak van de planner is dan niet meer om een zo goed mogelijk plan te maken, maar om zo goed mogelijk een open en gezamenlijk proces te faciliteren.
Enkele pagina’s verder lijkt columnist O. Naphta echter iets minder optimistisch over die manier van samen werken of samenwerken aan de stad. Het raakt dan ook aan één van de moeilijkste vragen waar de ruimtelijke ordening in theorie en praktijk de laatste decennia mee worstelt. Er is genoeg betonnen bewijs om ons heen dat de experts er weleens een potje van maken, of zelfs misbruik maken van hun kennis en macht: de zogenaamde dark side of planning. Maar hoe kun je in open dialoog ruimtelijke plannen maken samen met bewoners, met burgers, met iedereen? Hoe voorkom je dat participatie leidt tot genimby voor het eigenbelang, hoe zorg je dat niet slechts de usual
suspects – blank, hoogopgeleid – meedoen? En wat te doen als de
meerderheid met een ronduit onbehoorlijk plan op de proppen komt? En, tot slot, zullen planners zich schikken in hun rol als die beperkt wordt tot het uitrekenen van het gemiddelde gewicht van het prijsvarken? Of stappen ze dan en masse over naar de dark side? Perry Hoetjes
P. 316 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn
P. 317 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn Inhoud
318-319 Stelling
Amsterdam/Almere ontwikkelt de stad door de Floriade 2022
Susanne van Kooy reageert
Adri Duivesteijn reageert
320 Achtergrond
Bestuurbaarheid corporaties onderzocht
Lessen uit Corporate Real Estate Management voor vastgoedsturing woningcorporaties
Jan Veuger
328 De wijk en het waterfront Wonen in een gentrificatiewijk: hoe de leefwerelden van gevestigden en nieuwkomers zich tot elkaar verhouden
Leeke Reinders en Eva Bosch
334 Opschalen voor flexibiliteit
in Westpoort
Herontwikkelen met de
rugstreeppad: Haven Amsterdam experimenteert met
een nieuwe natuuraanpak
Gerard Smit en Remco Barkhuis
340 Gebrand door een merk
Overhoeks zet cultuurhistorisch verleden actief in bij brandingsproces
Monte Königs
346 InBeeld
TimeMaps
Vincent Meertens
356 Duurzaam voedselbeleid
faalt door verkokering
Waarom de ambitieuze doelstelling van het rijk niet gehaald gaat worden
Harm Harmsen
362 Gelderse aanpak regionale
woningbouwverdeling
De rol van regio-organisaties bij het oplossen van
woningbouwoverprogrammering
Nick Smit en Leonie Janssen-Jansen
368 Baas in eigen BOG! Hoe zorgvuldig beheer van
winkelpanden de diversiteit in wijken kan waarborgen
Joost Nicasie en Ellen Borgmeijer
376 Interview
“Als Wibaut nu zou leven, dan zou hij misschien wel hetzelfde doen”
Interview met Zef Hemel
Jan Duffhues en Marije Koudstaal
380 Recensies
> Over de verborgen praktijken van bankiers
Place, exclusion and mortgage markets.
Chris Kesteloot
> Een planologisch standaardwerk
Town planning in the Netherlands since 1800; Responses to enlightenment ideas and geopolitical realities
Wil Zonneveld
383 Signalementen
> Geleefd burgerschap > 1000 jaar Amsterdam
> Van de maakbare naar de lerende stad
> De Hollandse Metropool > Spaces and projects of national importance
386 Column
Uitzieken
O. Naphta
P. 318 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn
Stelling
Amsterdam/Almere ontwikkelt de stad
door de Floriade 2022
Stelling
In 2022 is er opnieuw een Floriade. Een Floriade die de stad en het platteland met elkaar zal verbinden. Een Floriade die zal bijdragen aan het voedselbewustzijn van inwoners van Nederland. Een Floriade die een boost zal geven aan de uitstraling van de openbare ruimte. Een Floriade met internationale allure en innovatieve elementen. Een Floriade die een bijdrage levert aan de economische ontwikkeling van stad en regio. Waar die Floriade zal plaatsvinden, weet ik terwijl ik dit schrijf nog niet. Ik mag nog ongestoord dromen dat Amsterdam in 2022 voor de derde keer in de geschiedenis het podium wordt voor de Nederlandse tuinbouwsector.
Voor hetzelfde geld is op maandag 24 september bekend geworden dat de Floriade 2022 wordt georganiseerd door Almere, Boskoop of Groningen. Voor de beant-woording van bovenstaande stelling maakt de uitslag misschien niet zo heel veel uit. Want Amsterdam en de tuinbouwsector hebben elkaar gevonden en zien beide enorme mogelijkheden.
Een bid op een groot evenement genereert energie. Of het nu de Olympische ambitie is, de Floriade of de activiteiten rond ‘Amsterdam 2013’, er gaat iets borrelen en bruisen, er wordt gedacht buiten de gebaande paden, er ontstaan bijzondere dwarsverbanden en creatieve oplossingen. Voor het bid op de Floriade 2022 geldt dit zeker. Tuinbouw geeft een compleet andere kijk op de ontwikkeling van de stad en dat is belangrijk voor een gebied met een grote transformatieopgave. Zo kan tuinbouw nieuwe inzich-ten bieden bij de aanpak van bijvoorbeeld leegstaande kantoren. Amsterdam Zuidoost is volop in ontwikke-ling. Het Floriade bid geeft richting aan de tijdspanne waarbinnen de ambities moeten worden gerealiseerd en het is een bindend thema tussen de verschillende transformatiegebieden.
Minstens zo belangrijk als de fysieke transformatie is de sociaal-economische ontwikkeling van het gebied. Belangrijke bedrijven in Zuidoost hebben zich met woord en daad aan de Amsterdamse inzending voor de Floriade verbonden. Bedrijven als het Amsterdams Medisch Centrum, de Amsterdam Arena, IKEA en Pathé hebben financieel bijgedragen aan de realisatie van het bidboek. De Floriade is voor deze bedrijven een extra motivatie om te blijven investeren in hun vesti-gingsgebied, wat de band tussen Zuidoost en het lokale bedrijfsleven verder versterkt.
In het licht van haar ambitie voor de Floriade heeft Amsterdam de basis gelegd voor een stevige relatie met de tuinbouwsector in de regio. Een sector die dringend op zoek is naar nieuw talent, waar mensen met ambitie aan de slag kunnen. De beide Greenports in Noord-Holland, Greenport Aalsmeer met zijn sierteelt en Greenport Noord-Holland Noord met een sterke bollensector en hoogwaardige zaadveredelingsbedrijven, steunen samen met de provincie de Amsterdamse ambitie voor de Floriade in 2022 in Amsterdam Zuidoost.
De inzet voor de komende tien jaar is om deze gedeelde ambities te verwezenlijken. Het liefst door de realisatie van de Floriade. Mocht dat niet zo zijn dan zullen we er alles aan doen om de energie die de afgelopen tijd is vrijgekomen vast te houden!
Susanne van Kooy (s.van.kooy@zuidoost.amsterdam.nl) is projectmanager bij het projectbureau van stadsdeel Zuidoost.
P. 319 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn Stelling: Susanne van Kooy, Adri Duivesteijn
Stelling
Met het thema voor de Floriade 2022 – ‘Growing Green Cities’ – blijft Almere dicht bij zichzelf. In 1978 lieten de Founding Fathers van Almere zich inspireren door de Garden City van de socioloog Ebenezer Howard, waarin werd uitgegaan van een harmonieuze relatie tussen stad en land: “Town and country must be married, and out of this joyous union will spring a new hope, a new life, a new civilization.” Almere is een stad gewor-den waar sprake is van zo’n innig verbond, een voor Nederlandse begrippen atypische stad, met meerdere kernen in een omvangrijk groen/blauw raamwerk. Vandaag staat Almere voor een omvangrijke verstede-lijkingsopgave. De Metropoolregio Amsterdam groeit met 300.000 woningen. Tenminste 60.000 daarvan komen op het ‘nieuwe land’, in Almere. De vraag die het stadsbestuur zich daarbij stelt, is hoe de groei kan samengaan met een verbetering van de kwaliteit van leven van de bijna 200.000 stadsbewoners. Kan Howard’s Garden City zich transformeren tot een Green City? Tot een moderne, gezonde stad, waar stad en land, rood en groen letterlijk samengaan?
Daarmee raakt Almere aan een universeel vraagstuk. De trek naar de stad neemt toe en overal ter wereld wordt gezocht naar manieren om steden leefbaar te houden. Vaak gebeurt dat onder de noemer Green City. Op weg naar de Floriade 2022 wil Almere een uitwisseling van ervaringen, kennis en kunde – nu nog verspreid over de wereld – tot stand brengen. Kern van het Almeerse concept is een tien jaar durende dialoog, waarin best practices van de tuinbouwsector, steden en consumenten worden samengebracht. Flevoland, het grootste productiegebied van Nederland, wordt daarbij ingezet als living lab, een plek waar best practices op grote schaal in de praktijk kunnen worden gebracht.
Waarom kiest Almere voor de Floriade 2022? Dat gebeurt bovenal omdat de Floriade in de Almeerse plannen geen eenmalig evenement, maar een struc-turele (gebieds)ontwikkeling is. De Floriade wordt een buitenexpositie met een blijvende betekenis, zoals de Fantasie, de Realiteit, de Eenvoud of de BouwRai in Muziekwijk, Filmwijk of de Eilandenbuurt dat eerder waren. Met de Floriade creëert Almere geen tijdelijk podium. In plaats daarvan wordt in de komende tien jaar actief aan een nieuwe, groene stadswijk – Almere Floriade – gebouwd. Het Biënnalepark in Venetië en Tivoli in Kopenhagen zijn belangrijke referenties geweest. Almere Floriade wordt een natuur-, cultuur- en recreatiepark dat, niet alleen in 2022 maar ook ver daarna, een decor voor klein- en grootschalige manifestaties zal vormen.
Winy Maas is verantwoordelijk voor het ontwerp. Hij tekende Almere Floriade als groene variant op de Cité Idéale, een plek die voedsel en energie produceert, water zuivert, afval hergebruikt en een grote diversi-teit kent. Deze Cité Idéale komt in het hart van de stad te liggen en dus midden in de samenleving, direct aan de A6 en langs de oevers van het Weerwater, als een groene tegenhanger van het rode Stadshart.
Adri Duivesteijn (adriduivesteijn@almere.nl) is wethouder Duurzame Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente Almere. Voor meer informatie over de Floriade 2022 Almere, kijk op www.floriadealmere.nl.
P. 320 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn Bestuurbaarheid corporaties onderzocht
Bestuurbaarheid corporaties onderzocht
Figuur 1: Koppelschema ondernemingsstrategie en beleid voor ondernemingsvastgoed (bron: Singer, 2009)
drijvende kracht productiviteit kosten risico waarde flexibiliteit cultuur PR/marketing ondernemingsstrategie product X X X markt X X X technologie X X X X productie X X bedrijfsmiddelen X X X distributie X X verkoop X X X groei X X winst X X X
Figuur 2: Conclusie literatuuronderzoek vastgoedstrategieën (bron: Provoost, 2007)
onderwerp expliciete uitspraak voorkomendheid
taalgebruik Ja, Osgood (2002) Nee
doelstellingen en meetbaarheid Ja, Dewulf c.s. (2000), Osgood (2002) Ja, Dewulf c.s. (2000), O’Mara (1999) en Osgood (2002) aligning, matching en linking Nee Ja, Nource en Roulac (1993), Jonge (1996) en Osgood (2002) toegevoegde waarde Nee Ja, Nource en Roulac (1993) en Jonge (1996)
toekomst Nee Ja, Dewulf c.s. (2000), De Jonge (2002) en Den Heijer (2007) gebouw en portefeuille-informatie Ja, Nource en Roulac (1993) Ja, Nource en Roulac (1993), Dewulf c.s. (2000) en Osgood (2002)
Figuur 3: Belangrijke lessen die geleerd kunnen worden uit CREM (bron: Veuger, 2010)
1 Vastgoed kan een bijdrage leveren aan de verbetering van de maatschappelijke doelstellingen van een organisatie.
2 Ondernemingsspecifieke benadering van het creëren van waarde uit vastgoedmanagement levert een grotere bijdrage aan de ondernemingsdoelstelling. 3 Het meetbaar maken van de toegevoegde waarde is essentieel voor de rol als vastgoedgesprekspartner in een onderneming waarin strategische
beslissingen worden genomen.
4 De flexibilisering in het statische karakter van vastgoed en de ontwikkelingssnelheid van de maatschappij kan het hoofd geboden worden door bewust na te denken over de langere termijn. Hiermee zijn die beslissingen te nemen die kansen creëren van een toekomstige optimalisatie. 5 Vastgoedingrepen en effecten leveren een bekrachtiging op aan de doelstelling van de organisatie.
6 Een taak van CREM is een optimale oplossing te formuleren en te implementeren.
7 CREM speelt een belangrijke rol bij het reduceren van de schuldenlast en opbouwen van een dominante marktpositie.
8 Duurzaam concurrentievoordeel ten opzichte van andere ondernemingen wordt bepaald door een drietal generieke strategieën die niet altijd samen gaan: focus, differentiatie en lage kosten.
9 Effecten volgen op verschillende eventualiteiten en zijn afhankelijk van de uitgangspositie en cultuur van de organisatie.
10 Oorzaak-gevolgketens zijn onduidelijk door beïnvloeding door meerdere factoren en prestaties worden gevormd door een complex doel-middel ketens. 11 Vastgoedingrepen zijn afhankelijk van uitgangspositie en beleidskeuzes, waarbij context aan verandering onderhevig is.
12 Een doelgerichte onderneming geeft een consistentere afleiding van vastgoedingrepen.
13 Voor het bereiken van maatschappelijke resultaten is samenwerking nodig, waarbij de een monopolistische opstelling niet de winst van waarden op kan leveren. Ook de politiek heeft zijn eigen dynamiek en belangen die rationele overwegingen kunnen laten verdampen.
P. 321 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn Achtergrond: Jan Veuger
Achtergrond
Jan Veuger
Iedereen heeft wel een mening over corporaties. Maar een duidelijk beeld over
hoe het functioneren van corporaties moet worden beoordeeld ontbreekt. Hoe
moeten we de maatschappelijk waarde van het vastgoed waarderen? En op
welke wijze kunnen corporaties sturen op maatschappelijke waarde? Als het
corporaties lukt om toegang te krijgen tot een competitieve strategie moet het
lukken om de druk van stakeholders te weerstaan. Met behulp van Corporate
Real Estate Management kan hier door corporaties bewust op worden gekoerst.
Het besturen van woningcorporaties betreft een breed scala aan onderwerpen met onder andere scheefwonen, inkomenspolitiek op gemeentelijk niveau en het (niet) optrekken van het huurniveau naar het marktniveau. Als we naar de financiële waarde kijken, dan is er een groot verschil tussen de marktwaarde en de door de corporaties en Waarborg Sociale Woningbouw gehanteerde bedrijfswaarde, respectievelijk minimaal circa 210 miljard en circa 70 miljard. De door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gerapporteerde 450 miljoen euro verlies in 2010 geeft voeding aan een discussie over een ware waarde. Als stille reserves worden aangewend ter compensatie van een verlies, en woningen worden verkocht met winst, maakt dat financiële en maatschappelijke waarden en waardering van belang. Maar waarderen we vastgoed financieel of waarderen we het doel waarvoor vastgoed wordt inge-zet? En wat zijn dan die waarden? Het begrijpen van
wat geld betekent, geeft ons inzicht in waardesystemen. Maatschappelijk gezien weerspiegelt geld en het ermee omgaan een groot deel van de waardestructuur van de samenleving. Het gaat in dit deelonderzoek niet om de financiële vermogenspositie van corporaties, maar wel hoe bestuurders (financiële) middelen aanwenden en wat hun drijfveren zijn. Dit roept vragen op als: hoe kan gerichte waardecreatie bijdragen aan de maatschap-pelijke doelstellingen van een corporatie? Hoe kan de bestuurder in de praktijk sturen? En op welke wijze is het gedachtegoed van het vakgebied Corporate Real Estate Management (CREM) te implementeren bij maatschappelijk vastgoed?
Druk van stakeholders
In toenemende mate is er belangstelling voor het vakgebied CREM. Die toename is te wijten aan de druk van stakeholders en in het bijzonder aan economische
P. 322 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn
omstandigheden (Krumm & Frederiks, 2008). In essentie gaat CREM over het management van een zogenoemde corporate real estate portfolio. Dit gebeurt door het in lijn brengen van de vastgoedportefeuille met de behoefte van de corebusiness (de processen), om zo maximale toegevoegde waarde (Van Ratingen, 2007, 2008 en 2009) te bewerkstelligen en optimaal bij te dragen aan het totale resultaat van de organisatie (De Vries & Raas, 2005). Dewulf, Krumm en De Jonge (2000) definiëren het vastgoedmanagement van private ondernemingen als “het managen van de vastgoedportefeuille van een onderneming door de portefeuille en de diensten af te stemmen op de eisen van de kernactiviteiten (primaire processen), opdat maximale toegevoegde waarde bereikt kan worden voor de organisatie(-onderdelen) en optimaal wordt bij-gedragen aan het totaalresultaat van de onderneming.” Zo kan onderkend worden dat de ontwikkelingen zich in het perspectief bevinden van Corporate Real Estate Management (CREM) en Public Real Estate Management (PREM). Veel vastgoedportefeuilles zijn in beweging en getracht wordt deze door middel van een transformatieopgave beter te laten aansluiten bij de bedrijfsdoelstelling. Deze portefeuilles en objecten worden steeds meer gezien als een strategisch bedrijfs-middel en kunnen ook op een dusdanige wijze worden ingezet om het doel van de organisatie, haar corebusi-ness, te bereiken. Dit moet dan wel de plaats binnen de organisatie krijgen die het verdient. De definitie die Krumm (1999) voor CREM hanteert is “het managen van de vastgoedportefeuille van een organisatie door het afstemmen van de portefeuille en diensten op de behoefte van het primaire proces om een maximale waarde voor de organisatie te leveren en optimaal bij te dragen aan de resultaten van de organisatie.” Hij geeft aan dat als CREM waarde moet toevoegen aan een organisatie, er vanuit een strategisch oogpunt naar huisvesting en vastgoed moet worden gekeken. Werkend vanuit een visie over het strategisch inzetten van vastgoed en het voeren van een strategisch voor-raadbeleid, maakt dat hier een markt is voor vastgoed-belegging. Denk hierbij aan strategie, organisatie- en procesmanagement als een dienst voor het ontzorgen
van overheid, gezondheidszorg, onderwijs en corpora-ties. Afgeleiden daarvan zijn strategisch voorraadbeleid, portfoliomanagement, locatiekeuze, gebiedsontwikke-ling (De Zeeuw, 2009) en outsourcing.
CREM behandelt het vertalen van de algemene strategie van de onderneming naar een vastgoedstrategie. Joroff, Louargand en Becker (1993) beschrijven de dynamische omgeving waarin ondernemingen zich bewegen en de impact die de omgeving en de bewegingen hebben op aan hun gelieerde vastgoed. Zij maken de verbinding tussen missie, visie en doelstellingen van een organisatie, de daarmee samenhangende strategie en de inzet van haar vastgoed daarin. Het corporate real estate compe-tency shift-model van Joroff e.a. deelt ondernemingen vijf groepen in naar de wijze waarop zij invulling geef aan haar vastgoedbeleid. Dit zijn uitvoerder, controller, makelaar, ondernemer en strateeg.
Het maken van een professionaliseringsslag binnen een portefeuille wordt door Krumm (1999) beschreven. Het doener- en controllerniveau – ook wel het operational facility en projectmanagement genoemd – krijgt over het algemeen als eerste aandacht in het kader van efficiency. Dit heeft als gevolg dat er aandacht ontstaat voor het denken in een breder integraal perspectief. Hierdoor zal het management van de onderneming met de primaire taak van vastgoedvraagstukken zich in een spannings-veld gaan begeven. Hierbij moeten continu afwegingen gemaakt worden tussen de huidige situatie en de huisvestingsstrategie. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds het primaire proces (business) versus het ondersteunende vastgoedproces (real estate perspective) en anderzijds de strategische (lange termijn) visie (strategische focus) versus de operationele (korte termijn) werkzaamheden (operationele focus). Van primair belang is het vertalen van de missie, visie en strategie van de onderneming naar een vastgoedopgave. Dit is lang niet altijd vanzelfsprekend geweest, zowel niet bij profit- als bij non-profitorganisaties. Ook werd vastgoed zelden beschouwd als middel om waarde te creëren. De Jonge (2006) geeft een zevental manieren van waardecreatie met (universitair) vastgoed:
P. 323 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn
tiviteitsverhoging, kostenverlaging, risicobeheersing, waardeverhoging vastgoed, flexibiliteitsvergroting, cultuurverandering en corporate identity. Deze zeven manieren van waardecreatie refereren impliciet aan de ondernemingsdoelstellingen, waarbij het vastgoed als strategisch bedrijfsmiddel een bijdrage kan leveren aan de doelen.
Toegevoegde waarde CREM
Eind jaren negentig was er nog weinig onderzoek verricht naar de rol en positie van vastgoedafdelingen. Krumm (1999) ontsloot daarom met zijn onderzoek naar CREM in professionele organisaties een nieuw onderzoeksterrein. De doelstelling van zijn onderzoek was om inzicht te verkrijgen in de evolutie van CREM in relatie tot verschuivingen en veranderingen in de strategie en structuur van ondernemingen, en daar-mee inzicht te verkrijgen in de toegevoegde waarde van CREM en om aan te geven hoe de aard van de toegevoegde waarde samenhangt met de organisatieka-rakteristieken. Uit zijn onderzoek blijkt dat functioneel georganiseerde en centraal geleide ondernemingen zijn uitgegroeid tot decentrale organisaties met veelal een grote diversiteit aan bedrijfsactiviteiten. De belangstel-ling voor CREM in de jaren zeventig werd veroorzaakt door de veranderende behoefte aan huisvesting en werd door de recessie in het begin van de jaren tachtig versterkt. Onder druk van trends als back to core
business, outsourcing en lean production vond een
herstructurering plaats van de vastgoedportefeuil-les. Hierdoor werden ook meer eisen gesteld aan het management van vastgoed en werd dat naast personeel, financiën, technologie en informatie als vijfde bedrijfs-middel gezien. Het strategisch management werd in de jaren tachtig gekenmerkt door een externe focus, ingegeven door Porter en Mintzberg die gericht was op de omgeving die ging verschuiven, en door meer aandacht voor optimalisatie van interne middelen en competenties. Na een tijd van vasthouden van alle vastgoedactiviteiten zijn meer mogelijkheden ontstaan voor outsourcing. De levensfase van de organisatie verandert de behoefte aan vastgoed en de rol van het vastgoed. De informatie over de opbouw en waarde van
de portefeuille is cruciaal in processen. Krumm (1999, p. 181) constateert dat vooral het gebrek aan snelheid van het beschikken over deze kennis een belemmering kan vormen. Er blijkt volgens Krumm een duidelijke relatie te liggen tussen de structuur van de onderne-ming, de positie van de vastgoedsturing en de herken-baarheid van de toegevoegde waarde. Marktgestuurde ondernemingen tonen een voorkeur voor toegevoegde waarde (De Vries & Plugge, 2005). Concluderend stelt Krumm (1999, p. 182-183) dat een aantal belangrijke lessen geleerd kan worden en een aantal voorspel-lingen gedaan kan worden, met onderscheid naar vier belanghebbenden: bestuur, vastgoedbestuurders, externe dienstverleners en wetenschappers. Het bestuur moet de strategische en financiële waarde van vastgoed niet onderschatten en kan door anticipatie op vastgoed een belangrijke bijdrage leveren aan de doelstellingen van de organisatie. Het vastgoedbestuur zal meer een regierol vervullen wat betreft interne afstemming van middelen, vaardigheden en kennis. En als laatste belangrijke les: dat onderzoek op het gebied van vastgoed zelden ingaat op de invloed van de organisatorische samenhang waarbinnen vastgoed-bestuur plaatsvindt. Het benutten van financiële en strategische waarde van vastgoed beschouwd Krumm als “een toegangsbewijs tot de competitieve markt van de volgende eeuw”.
Duurzaam concurrentievoordeel
De sturing van vastgoedmanagement is volgens Provoost (2007) in een drietal generieke strategieën onder te verdelen. Het gaat om de optimalisatie van de bijdrage van het vastgoed aan de algemene business performance door een incrementele strategie, of om een op waarden gebaseerde strategie of om een normalisatiestrategie. De incrementele strategie maakt gebruikt van ruimte in stukken en brokken in tijd en is incidenteel gestuurd op basis van onvoldoende integrale informatievoorziening. Dit heeft als resultaat een verzameling van vastgoed die het grootste deel van de tijd niet bewust bijdraagt aan de uitdrukkings-vorm van de onderneming. De op waarde gebaseerde strategie richt zich op de waarde van het vastgoed, in
P. 324 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn
fysieke vorm en de betekenis voor de onderneming. Zij maakt gebruik van de fysieke omgeving om waarden te symboliseren door de invloed en mening van belanghebbenden. De normalisatiestrategie probeert om de controle, het ondersteunende karakter en de vastgoedactiviteiten te coördineren. Er vormt zich hier een strategie door standaardisatie van besluitvorming die vooral gebaseerd is op toekomstige faciliteitseisen. Deze gestandaardiseerde vastgoedportefeuilles zijn impliciete en expliciete illustraties van de rationele stijl van de onderneming (O’Mara, 1999). Om een duur-zaam concurrentievoordeel te behalen ten opzicht van andere ondernemingen – of in elk geval een duidelijk onderscheid te maken – onderscheidt Porter (1996, 2004a: 557 en 2004b: 396) een drietal generieke strate-gieën namelijk focus, differentiatie en laagste kosten. Het toepassen van productie tegen de laagst mogelijke kosten geeft ruimere mogelijkheden voor het marktseg-ment. Bij een gedifferentieerde strategie, die ook dui-delijk is gericht op een doelgroep en/of marktsegment, zijn twee varianten van belang: de laagstekostenfocus en differentiatiefocus. Door het kiezen van een focus in een bepaald segment, het aanpassen van de stra-tegie aan dat segment en het zich specialiseren in dat specifieke segment, ontstaat een concurrentievoordeel. In het onderzoek van Singer, Bossink & Van de Putte (2007) is een synthese gevormd van de drie generieke vastgoedstrategieën en concurrerende strategieën. In een gecombineerd model zijn de relaties hierin van een tiental bedrijven in Nederland onderzocht. Een aan-zienlijk deel maakt gebruik van de waardegebaseerde vastgoedstrategie en stelt de ondernemingen zo in staat om een competitieve strategie te voeren. Zij zijn zich ook bewust van de kosteninvloed en investeren bewust in een select deel van hun vastgoedportefeuille. Het op waarde gebaseerde vastgoed ondersteunt in de eerste plaats de strategie van differentiatie en focus. Hierbij kan worden opgemerkt dat een op waarde gebaseerde strategie te duur is voor een focus op laagste kosten.
Creëren van waarde
Singer (2009) stelt dat uit de waardering van CREM blijkt dat de ondernemingsspecifieke benadering van
het creëren van waarde vanuit vastgoedbeheer, gemid-deld tweemaal zoveel kan bijdragen aan de onderne-mingsdoelstellingen. De vastgoedstrategieën van de onderzochte ondernemingen zijn in het onderzoek gekoppeld aan negen drijvende krachten van de onder-nemingsstrategie, resulterend in het koppelschema (figuur 1). De analyse van het onderzoek spitst zich verder toe op een tweetal kernvragen. De eerste richt zich op de vraag namelijk “Wat is de concentratie van de onderneming op de meest effectieve krachten van vastgoed in relatie tot haar ondernemingsstrategie?” En de tweede richt zich op het aanbod namelijk “Is een algemene benadering voor huisvestingsoplossingen mogelijk door de vastgoedaanbieders?” Uit het onder-zoek van Singer (2009) blijkt slechts in enkele gevallen een nadrukkelijk verband te bestaan tussen bedrijfs-kundige en drijvende krachten. In enkele situaties is zelfs beleid vereist dat gericht is op andere onderdelen dan de bedrijfsstrategie. Singer bepleit dan ook een her-ziening van het strategische vastgoedbeleid (Van Gool, 2009) in afstemming met de ondernemingsstrategie. Essentieel voor de rol van een volwaardige vastgoedge-sprekspartner in een onderneming waarin strategische beslissingen genomen worden, is het meetbaar en communiceerbaar maken van de toegevoegde waarde (Lindholm, 2005; 2008). Kritische kanttekeningen zijn hierbij ook te plaatsen. Zo is het niet altijd mogelijk om de portefeuille van het vastgoed optimaal te laten aansluiten op de ondernemingsstrategie. Voorbeelden hiervan zijn wijzigingen in visie van de onderneming en de financiële situatie. Effectieve communicatie over de inzet van het ondernemingsvastgoed betekent dat er aangesloten wordt bij de belangen van de belan-genhouders. Dit vereist gevoeligheid voor politieke situaties, zowel expliciet (duidend in een organogram) als impliciet (het gevoel). De context (Gruis e.a., 2009) van de onderneming wordt vooral bepaald door de snel opeenvolgende veranderingen in de maatschappij en een corporatie dient daarop effectief en efficiënt te anticiperen. Door het statische karakter kent het vastgoed een andere ontwikkelingssnelheid dan maatschappelijke ontwikkelingen. De desondanks benodigde flexibiliteit maakt het noodzakelijk bewust
P. 325 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn
genbehartiger, waarbij zij haar vastgoed beschouwt als gebruiksgoed voor de (individueel) betrokkenen, de huurders en doelgroepen van het gevoerde en te voeren beleid. De derde rol is die van rentmeester van de gebouwde omgeving, waarbij zij het maatschappelijk vastgoed beschouwt als een deel van de gebouwde omgeving voor het collectief van de gemeenschap. Deze drie verschillende rollen kunnen vanuit de drie verschillende perspectieven van strategie, financiën en gebruik nader gedefinieerd worden. Het strategisch perspectief richt zich dan op het realiseren van de ondernemingsdoelstelling op langere termijn waarbij zij een bijdrage levert aan de kerntaken en de doelstel-lingen van de maatschappelijke onderneming. Het financieel perspectief richt zich op de continuïteit van de financiële positie van de maatschappelijke onderneming. Het gebruikersperspectief richt zich op een balans tussen de kwaliteit en kosten vanuit de gebruiker. In Nederland zijn volgens Provoost (2007) zes verschillende vastgoedstrategieën gangbaar naar inhoud en structuur: (1) scenarioplanning (Dewulf e.a., 2000), (2) de toegevoegde waarde (Jonge, 1996), (3) matchen van vraag en aanbod (Den Heijer & De Jonge, 2002), (4) strategy alignment (Osgood, 2002), (5) linking real estate decisions (Nourse & Roulac, 1993) en (5) generic strategies (O’Mara, 1999). Provoost vergelijkt de strategieën op onderwerp, expliciete uitspraken en de mate waarin onderwerpen het meest voorkomend zijn (figuur 2).
Concluderend kan gesteld worden dat het door Nourse en Roulac (1993) ontwikkelde Linking Real Estate Decisions to Corporate Strategy als een relevant uitgangspunt gehanteerd kan worden vanwege de duidelijke verbanden tussen ondernemingsdoelstellin-gen, vastgoedstrategieën en vastgoedingrepen en dat de toegevoegde waarde van het vastgoed centraal staat. De theorie van Nourse en Roulac gaat in op een priorite-ring van vastgoedstrategieën of inzet op toegevoegde waarde. Zij nemen de strategisch drijvende kracht van een onderneming als uitgangspunt en maken hierbij gebruik van de negen door Tregoe en Zimmerman onderscheiden drijvende krachten namelijk productge-na te denken over de lange termijn. Dit kan door het
nemen van beslissingen die kansen creëren voor een toekomstige optimalisatie.
Monopolitische houding en winst
Het vastgoedmanagement van publieke partijen is te definiëren als Public Corporate Real Estate Management (PCREM). Het wezenlijk verschil tussen ondernemingen en maatschappelijke ondernemingen is de gedrevenheid door winstmaximalisatie bij profitorganisaties, en de optimalisatie van maatschap-pelijke resultaten bij non-profitorganisaties, waarbij bij de laatste de financiële resultaten het middel zijn om het maatschappelijke doel te bereiken (Pöttgens, 2008). Terwijl ondernemingen rekening moeten houden met de concurrentie en positionering op de markt, kan men stellen dat non-profitorganisaties in veel opzichten een monopoliepositie hebben. Voor het bereiken van maatschappelijke resultaten is samenwerking nodig, waarbij een monopolistische houding niet de winst van waarden kan opleveren. Ook de politiek heeft zijn eigen dynamiek en belangen die rationele overwegin-gen kunnen laten verdampen. PCREM zou als volgt kunnen worden gedefinieerd: het managen van de vastgoedportefeuille van een maatschappelijke orga-nisatie door de portefeuille en de dienstverlening af te stemmen op de primaire processen als de beleidsvelden en kerntaken, zodat op basis van een integrale afweging hieraan optimaal bijgedragen kan worden.
Keeris (2006a) kent vastgoed een drieledige waarde toe. Vastgoed is namelijk zowel een kapitaalgoed voor de eigenaar en de gebruiker als een gebruiksgoed voor de individueel betrokkenen en vertegenwoordigt tot slot een waarde voor het collectief van de omgeving omdat het onderdeel uitmaakt van de gebouwde omgeving (Mulder 2004). Vanuit deze drie verschillende rollen kan de maatschappelijke onderneming ook naar het maatschappelijk vastgoed kijken. De eerste rol is die van dienstverlener, waarbij de maatschappelijke onderneming het vastgoed inzet als kapitaalgoed en als bedrijfsmiddel voor het uitoefenen van haar primaire taak (dienstverlening). De tweede rol is die van
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 326
Rooilijn Bestuurbaarheid corporaties onderzocht
relateerd, marktvraag, technologie, productiecapaciteit, verkoopmethode, wijze van distribueren, vindingrijk-heid, grootte en groei, teruggave en winst. Alle negen strategisch drijvende krachten achten zij van belang voor de onderneming, maar ze stellen tegelijkertijd dat één drijvende kracht primair is. De maatschappelijke onderneming is vooral een organisatie die diensten verleent in de non-profitsector en daarbij kunnen strategisch drijvende krachten als productiecapaciteit, bronnen en winst als van niet-primair belang worden gecategoriseerd. De diensten worden geleverd aan lokale burgers, bedrijven en instellingen en men kan stellen dat de methode van distributie minder relevant is evenals de methode van verkoop. De kracht van technologie is uit te sluiten omdat deze geldt voor ondernemingen die producten en diensten leveren op basis van technologische expertise. De meest relevante strategisch drijvende krachten zijn het productaanbod, de marktvraag, de grootte en de groei.
Competitieve strategie
In essentie gaat CREM over het managen van een vastgoedportefeuille met het doel deze in lijn te bren-gen met de behoefte van de corebusiness. Hiermee ontstaat een optimalisatie van de toegevoegde waarde van het resultaat van de organisatie. De vastgoedpor-tefeuille zal door de bewegingen van de organisatie steeds dynamisch moeten zijn en ondersteunend in haar doelstellingen. Het vastgoeddenken heeft ook een ontwikkeling doorgemaakt en is zich sterk aan het professionaliseren, hetgeen wordt geïllustreerd door het begrip CREM. Dit kan meer waarde toevoegen door integraal een vastgoedportefeuille te benaderen en deze af te stemmen op het primaire proces van de organisatie. Dit kan door een afstemming van de doelstellingen van de organisatie op langere termijn met de vastgoedportefeuille op de strategie van de organisatie. De verbinding wordt gemaakt tussen de missie, visie en doelstellingen van een organisatie met een samenhangende strategie en de inzet van vastgoed daarin. Echter, de vanzelfsprekendheid voor profit- en non-profitorganisaties, om met het vastgoed waarde te creëren, is er niet altijd geweest. Het inzicht
in de evolutie van CREM in relatie tot verandering in strategie en structuur is dus van belang. Dit omdat de toegevoegde waarde van vastgoed samenhangt met de organisatiekarakteristieken. In iedere levens-fase van de organisatie verandert de behoefte aan vastgoed en de rol van vastgoed daarin. Het is dan ook van belang snel te kunnen beschikken over vast-goedinformatie zeker in tijden van (financiële) crisis, reorganisaties of overname. Er ligt ook een duidelijke relatie tussen de structuur van de onderneming, de positie van vastgoedsturing en de herkenbaarheid van die toegevoegde waarde. Het benutten van de strategische en financiële waarde van vastgoed is het toegangsbewijs tot de competitieve markt. Door te focussen op een bepaald segment, keuzes daarin te maken, de strategie daarop aan te passen en zich hierin te specialiseren, ontstaat een concurrentie-voordeel. Een op waarde gebaseerde vastgoedstra-tegie stelt de onderneming in staat een competitieve strategie aan te gaan in haar markt.
Naast de competitieve strategie kan huisvestingsma-nagement waarde hebben door een integraal onderdeel te zijn van de bedrijfsvoering. Door een professionele besturing van strategisch vastgoedmanagement kan een evenwicht gevonden worden in een dynamische vraag en een star aanbod, een kenmerk van vastgoed. Vastgoed staat dus in dienst van het primaire proces en is een schaars middel dat doelmatig ingezet kan worden. Als vastgoeddeskundige is het dan van belang een antwoord te geven aan de gebruikers, de vastgoed-markt en de bestuurder met de trias van vraag-aan-bod-budget. Cruciaal is dat dit voorgaande geïncor-poreerd is in het management van een organisatie. Het gaat daarbij om een meer bedrijfseconomische managementfilosofie waarin het belang van vastgoed is geïncorporeerd in plaats van traditioneel manage-mentdenken. Dit is een voorwaarde geworden om te kunnen overleven. Concurrentie zal toenemen en een gedegen visie op de organisatie kan het onderscheid maken, waarbij vastgoed als bedrijfsmiddel het doel ondersteunt. In figuur 3 zijn de belangrijkste lessen van Corporate Real Estate Management samengevat.
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 327
Rooilijn Achtergrond: Jan Veuger
Mulder, K. (2004) ‘Waarde maken met omgevingskwaliteit’, Tijdschrift voor de volkshuisvesting, jg, 10, nr. 6, p. 47-51
Nourse, H.O. & S.E Roulac. (1993) ‘Linking real estate decisions to corporate strategy’, Journal of real estate research, jg. 8, no. 4, p. 475-494 O’Mara, M.A. (1999: 349) Strategy and place: managing corporate real estate and facilities for competitive advantage, Free Press, New York Poorter, K. & V.G. Gruis (2006a) Belanghoudersparticipatie in de sociale huursector. Rapport deel 1: Een inventarisatie, Technische Universiteit Delft, Delft
Poorter, K. & V.G. Gruis (2006b) ‘Rode loper voor belanghouders’, Aedes magazine, nr. 9-10, p. 22-25
Pöttgens, P.J.E. (2008) ‘Corporatie als genationaliseerde maatschappelijke woononderneming’, Vastgoedmarkt, juni, p. 43
Provoost, J. (2007) De structuur en inhoud van vastgoedstrategieën: een verkennend onderzoek onder Nederlandse organisaties, Rijksuniversiteit, Groningen
Ratingen, B. van (2007) ‘Van kosten naar waarde’, Real estate magazine, nr. 54, p. 6-9
Ratingen, B. van (2008) ‘Het blijft maatwerk’, Real estate magazine, nr. 60, p. 15-18
Ratingen, B. van (2009) ‘Er is geen quick fix’, Real estate magazine, nr. 62, p. 18-21
Singer, B.P., B.A.G. Bossink & H.J.M. van de Putte (2007) ‘Corporate real estate and competitive strategy’, Journal of corporate real estate, jg. 9, no. 1, p. 25-38
Singer, B.P. (2009) ‘Waardering corporate real estate’, Real estate research quarterly, jg. 8, nr. 3, p. 54-61
Vries, J. de & T. Raas (2005) ‘Vastgoed inzetten om
organisatiedoelstellingen te bereiken’, Real estate magazine, nr. 39, p. 44-48
Vries, J. de & M. Plugge (2005) ‘De toegevoegde waarde van vastgoed bij fusies’, Real estate magazine, nr. 38, p. 37-40
Zeeuw, F. de (2009) ‘Handvatten voor maatschappelijk verantwoord partnerschap bij integrale gebiedsontwikkeling’, Real estate research quarterly, jg. 8, nr. 2, p. 61
Het voorgaande betekent dat deze dertien lessen ook toegepast kunnen worden door de corporaties om hun vastgoed in te zetten als bedrijfsmiddel voor het bereiken van hun volkshuisvestelijke opgave. De invloed van de organisatorische samenstelling met daarbinnen het besturen van vastgoed, is van belang. Benutten van de strategische en financiële waarde is het toegangsbewijs voor de competitieve markt. Door te focussen, de strategie daarop aan te passen en je daar als organisatie in te specialiseren ontstaat voordeel. Een op waarde gebaseerde vastgoedstrategie – en dus ondernemersstrategie – stelt de onderneming in staat een competitieve strategie aan te gaan.
Jan Veuger (j.veuger@corporaterem.nl) is promovendus aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, eigenaar van CORPORATE Real Estate Management en lector Maatschappelijk Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen.
Literatuur
Dewulf, G., P. Krumm & H. de Jonge (2000) Successful Corporate Real Estate Strategies, Arko, Nieuwegein
Gruis, V.H., S. Tsenkova & N. Nieboer (2009) Management of privatised social housing, Blackwell, Chichester
Gool, P. van (2009) ‘Vastgoedbeleid bij een teruglopende markt’, Real estate research quarterly, jg. 8, nr. 1, p. 33-38
Joroff, M.L., S.L. Louargand & F. Becker (1993) Strategic management of the fifth resource: corporate real estate, rapport 49, Industrial Development Research Foundation, Atlanta
Keeris, W.G. (2006a) ‘De toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed: samenwerken aan vastgoed met maatschappelijk en economisch rendement’, Openingswoord dagvoorzitter congres van Het Nederlands Vastgoedinstituut, 23 mei 2006
Krumm, P.J.M.M. (1999) Corporate Real Estate Management in multinational corporations, Proefschrift / Arko, Universiteit van Delft / Nieuwegein
Krumm, P.J.M.M. & P. Frederiks (2008) ‘Tijdloze dilemma’s van Corporate Real Estate Management’, Real estate magazine, nr. 58, p. 35-38 Lindholm, A.L. (2005) ‘Measuring the added value of corporate real estate management: beyond cost minimization’ 12th Annual European Real Estate Society Conference, June 15th to 18th 2005, Dublin
Lindholm, A.L. (2008) Identifying and measuring the success of corporate real estate management, Proefschrift, Universiteit van Helsinki
Leeke Reinders en Eva Bosch
Tekening: De enclave van het waterfront, getekend door een bewoner. Kaart van de Rosmolenwijk (Bron: Jan Zonneveld, Gemeente Zaanstad)
P. 328 Jg. 45 / Nr. 5 / 2012
Rooilijn De wijk en het waterfront
De wijk
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 329
Rooilijn Leeke Reinders en Eva Bosch
Menging en differentiatie. Het zijn buzzwoorden
in de politiek van stedelijke herontwikkeling.
Maar hoe doen mensen dat: samenleven in een
gemengde wijk? Antropologisch onderzoek in
een gentrificatiewijk in Zaanstad laat zien hoe de
leefwerelden van gevestigden en nieuwkomers
zich tot elkaar verhouden. Het proces van
gentrificatie gaat over harde knikkers en stenen,
maar geeft vooral ook inzicht in de
sociaal-culturele praktijken waarmee mensen een wijk
tot thuis maken.
In het beleidsdebat over stedelijke ver-nieuwing spelen noties over menging en differentiatie een voorname rol. Dit debat komt voort uit het algemene besef dat stadswijken complex en heterogeen zijn geworden. Ze worden bewoond door groepen bewoners met verschillende culturele leefgewoonten en sociaal-economische posities, die vaak vreedzaam, maar soms ook op gespannen voet, met elkaar samenleven. Tegenover het beeld van de gemengde wijk staat dat van een gesegregeerde stad waarin groepen zich uitsorteren op basis van inkomen, sociale identiteit, levensfase en huishoudtype. Dit wordt vooral zichtbaar in de opkomst van ommuurde gemeenschappen, suburbane enclaves en gegentrificeerde stadswijken, waar kapitaalkrachtige groepen zich ruimtelijk en sociaal afscheiden van de wijdere omgeving.
Gentrificatie is een proces van transforma-tie in de fysieke en sociaal-economische structuur van een wijk waarbij bewoners
van een lagere klasse deels vervangen of verdrongen worden door bewoners uit een (hogere) middenklasse. Hoewel gentrificatie oorspronkelijk gold als een spontaan en positief proces van wijkver-andering, overheerst tegenwoordig vooral een negatief discours. Smith (1996) en Lees (2008) zien gentrificatie als exemplarisch voor de revanchistische stad, waarin de middenklasse delen van de stad koloni-seert of overneemt van bewoners die niet het economische en culturele kapitaal hebben van de huiseigenaar of de hippe kunstenaar. Onderzoek naar gentrificatie richt zich voornamelijk op deze harde politiek van sociale uitsluiting en het revanchistische discours van stedelijke herontwikkeling, maar heeft relatief weinig aandacht voor de zachte betekenis-sen van binding en thuiszijn. Immers: hoe werkt het proces van gentrificatie door in het gebruik en de beleving van stedelijke ruimte? Hoe verhouden de leefwerelden van nieuwkomers en gevestigde bewoners zich tot elkaar? Hieronder verplaatsen we ons van de trendy sites van de global city naar de periferie van de Amsterdamse metropoolregio: een arbeiderswijk aan de oostoever van Zaandam. Dit artikel put uit een antropologisch onderzoek van Onderzoeksinstituut OTB, in samenwer-king met NICIS Institute en de Gemeente Zaanstad, waarin de relaties tussen groepen bewoners in vier Zaanse wijken zijn onderzocht (Reinders & Bosch, 2012).
Gentrificatie van Rosmolenwijk
De Rosmolenwijk is een voormalige arbeiderswijk gelegen aan de oostoever van de Zaan. Parallel aan de rivier loopt de Oostzijde, waar zich vanaf het einde van de negentiende eeuw fabrieken vestigden, zoals Verkade en Albert Heijn. De straat markeerde lange tijd de scheiding tussen de villa’s van industriëlen en de begin twintigste-eeuwse corporatiewoningen waar arbeiders woonden. Tot in de jaren vijftig van de vorige eeuw kende de wijk een uitgebreide en gevarieerde infrastructuur
Leeke Reinders en Eva Bosch
De wijk
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 330 Rooilijn
van midden- en kleinbedrijven. Vrijwel al deze ondernemingen zijn in de loop der jaren verdwenen. Met het proces van deïndustrialisering vanaf het midden van de vorige eeuw trokken ook veel fabrieken uit de stad.
Vanaf eind jaren tachtig is de Rosmolen-wijk object van stedelijke vernieuwing. In 1989 startte de lokale overheid het
Zaanoeverproject dat, ondersteund door
de slogan “Geef de Zaan terug aan de bewoners”, gericht was op herontwikkeling van de oevers van de rivier. Tussen 1997 en 2003 werd een groot deel van de industriële complexen aan de oever gesloopt of gere-noveerd, en omgevormd tot complexen van duurdere huur- en koopwoningen. Naast de herontwikkeling van het waterfront wordt momenteel ook de woonwijk vernieuwd. Een aantal woningen is verhuurd aan tijdelijke bewoners, die er in afwachting van sloop kunnen verblijven.
De herontwikkeling van de Rosmolenwijk wijkt af van de klassieke voorbeelden van gentrificatie. Er is sprake van een gerichte strategie, door de lokale overheid geïniti-eerd en door ontwikkelaars en corporaties uitgevoerd. Bij de conversie van indu-strie- in woongebied aan het waterfront vindt ook geen directe verplaatsing van bewoners plaats. De transformatie van de Rosmolenwijk kent echter wel een belang-rijk kenmerk van gentrificatie aangezien het de intentie is om de bestaande bevol-king deels te vervangen door een ander sociaal stratum: eigenaar-bewoners in plaats van sociale huurders. De transforma-tie van een wijk werkt bovendien ook door in de symboliek van stedelijke ruimte: de identiteit van het gebied, de statusposities van groepen bewoners en het verlies van vertrouwde landmarks.
De Zaanse Jordaan
De geïnterviewde bewoners en lokale pro-fessionals karakteriseren de Rosmolenwijk unaniem als een volkswijk of arbeiderswijk.
Hiermee verwijzen zij vooral naar het idee en de herinnering van een hecht georganiseerde gemeenschap met een eigen cultuur van omgangsvormen (Cohen, 1989). Bewoners spreken met affectie over informele contacten en interacties met buurtgenoten. Ria (namen in dit artikel zijn gefingeerd) en haar man Hans zitten bijvoorbeeld liever voor op de stoep dan in de achtertuin (“alsof je in de lik zit”). Theresa vertelt over de gewoonte om in de zomer met buren op straat te zitten en spontane activiteiten, zoals een barbecue, te organiseren. De Rosmolenwijk wordt ook wel de Zaanse Jordaan genoemd, een affichering die wijkverenigingen gebruiken in brieven en posters.
Gevestigde bewoners zien met het vertrek van oudere bewoners en de komst van nieuwe, soms tijdelijke, bewoners de sociale samenhang echter uit de wijk verdwijnen. Rintze vertelt over een recent sterfgeval in de wijk, waarbij buurtgenoten elkaar steun boden. Het zijn vormen van support die volgens hem in andere delen van de wijk, vooral in de sloopgebieden met veel tijdelijke bewoners, niet voorko-men. Een winkelier zegt: “Ze trekken wel met hun eigen op, maar ze mengen niet. En ik zeg juist: Lekker mengen, hupsee, gezellig bij elkaar”.
In reactie op veranderingen in de sociale samenstelling van de wijk organiseren bewonersorganisaties zich om de verloren ruimte van de arbeiderswijk te beschermen en heroveren. Een groep straatgenoten organiseert jaarlijks een wijkfeest dat bezoekers en vrijwilligers uit de wijk en daarbuiten aantrekt. Recent bracht een groep bewoners een boek uit dat ondanks de herstructurering de leuke dingen in de Rosmolenwijk voor het voetlicht wil brengen. Een andere commissie maakt regelmatig wandelingen door de wijk om verwaarloosde gebouwen en verwilderde ruimtes en gebouwen te inventariseren. Herinneringen aan de oude wijk worden
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 331 Rooilijn
ook in de fysieke ruimte uitgedrukt. Op enkele zijmuren zijn merklappen opgehan-gen, waarop de kunstenares Guda Koster verhalen van bewoners vertaalde in teksten en tekeningen.
Dergelijke praktijken creëren een gedeelde sense of place, maar leggen ook scheidslijnen bloot. De nieuwbouw aan de oever wordt een andere wereld genoemd, waar mensen wonen die niet integreren. Gevestigde bewoners spreken over het nieuwe deel in termen als anders en ano-niem. Mensen leven er volgens hen meer op zichzelf, ze houden afstand tot buurtgeno-ten en het lokale gemeenschapsleven. “Ik zou graag willen dat er een gevoel is dat je samen betrokken bent bij de wijk”, zegt een bewoner. “Het wordt nu saai. Dat zijn wij vanuit het oude gedeelte niet gewend”.
Fysieke en sociale afstand
Waar de arbeiderswijk zich kenmerkt door een ruimer en informeler gebruik van de straat als verblijfsruimte, vormen de appartementencomplexen meer gesloten sociaal-ruimtelijke enclaves. Deze com-plexen zijn vaak gebouwd rondom semipu-blieke ruimtes en parkeergarages die fysiek zijn afgescheiden van de rest van de wijk en beheerd worden door Verenigingen van Eigenaren. Hoewel sporadisch doorgangen en openingen zijn aangebracht is de over-gang van de Oostzijde naar de nieuwbouw robuust vormgegeven, waarbij parkeerga-rages, sloten, slagbomen en omheiningen de vrije beweging van het ene naar het andere gebied belemmeren. Aan de oever van de Zaan is een loopbrug aangelegd, die vooral door bewoners van de appartemen-tencomplexen gebruikt wordt maar die vanuit de wijk moeilijk toegankelijk is en bovendien gevaarlijk voor kinderen. In de zone tussen de wijk en het waterfront zijn weinig publieke ruimtes aangelegd die voor meerdere segmenten interessant zijn. De grenzen tussen de arbeiderswijk en het waterfront vertalen zich ook in de vorming
van sociale relaties. Bewoners doen aan
social distancing, waarbij zij op
verschil-lende manieren afstand tot elkaar betrach-ten (Caldeira, 2000). Ruth leest de iden-titeit van de wijk bijvoorbeeld af aan het assortiment van de plaatselijke supermarkt. Waar de Albert Heijn in Wormerveer de truffelmayonaise als standaarditem heeft voelt zij zich in de arbeidersdeka van de Rosmolenwijk belachelijk rijk. Ook Emma zegt zich in de supermarkt niet op haar gemak te voelen. Onverzorgde mensen die hun winkelwagen volplempen met bier of wijn; het is een beeld dat haar eraan herinnert niet te passen bij de mensen in de buurt. Deze observaties hebben haar ertoe aangezet om haar dochter op een school in een andere wijk te plaatsen. Nieuwkomers leiden ook uit het gedrag op schoolpleinen en bij speeltuinen af dat de wijk niet bij hun levenswijze past. Sommigen verleggen hun parcours om confrontaties met anderen uit de weg te gaan. Emma’s echtgenoot verplaatst zich met de auto in plaats van de fiets naar een bestemming aan het eind van de Oostzijde. Een andere bewoner zegt: “Ik zou heel graag aansluiting vinden bij de oudgedienden omdat ik me daar ook comfortabel bij voel, maar ik merk ook dat zij zich niet comfortabel voelen bij mij”. Het zijn enkele voorbeelden van status
anxi-ety, de gevoelens van ongemak die leden van
de middenklasse ervaren in de aanwezig-heid van leden van de arbeidersklasse (Anderson, 1992). Dit werkt ook andersom. Enkele gevestigde bewoners stellen dat met de bouw van nieuwe appartemen-tencomplexen een deel van hun verleden is afgenomen. Fysieke grenzen, zoals de Oostzijde, de watergang voor de apparte-mentencomplexen en de nauwe doorgang tot de binnenhoven, bevestigen voor hen de afstand tussen de gevestigde gemeenschap en het waterfront. Het overschrijden van die grenzen leidt tot gevoelens van inbreuk in de leefwereld van de ander. Een bewoonster zegt tijdens een bezoek met haar kleinzoon aan een speeltuin in het waterfrontgebied
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 332
Rooilijn De wijk en het waterfront
het gevoel te hebben dat anderen niet met haar willen praten. Een andere bewoner zegt: “Mensen hebben het idee: die Zaan is dicht gebouwd, dat is privé geworden, dat is van die mensen geworden en wij kunnen daar niet meer bij”.
De fysieke en sociale afstand tussen de arbeiderswijk en het waterfront vertoont, op het eerste oog, overeenkomsten met die in andere gentrificatiewijken. Er bestaat een omvangrijke literatuur die aantoont dat fysieke nabijheid de sociale afstand tussen klassen juist kan vergroten. Dit fenomeen wordt flocking (Watt, 2009) of bubbling (Atkinson, 2006) genoemd: de neiging van mensen om de eigen bewegingsruimte te beschermen door zich onder soortgenoten te begeven. Onderzoek in een gentrificatie-wijk in Londen laat bijvoorbeeld zien hoe middenklassebewoners wel een gevoel van binding met de plek uitdrukken, maar in hun dagelijkse praktijken ervoor kiezen om zich juist van de gevestigde arbeiders-gemeenschap te distantiëren (Butler, 2003). Hun binding met een heterogene stad is geen geleefde praktijk, maar vooral een ver-haal waarin de arbeidersklasse hoogstens fungeert als sociaal behang (Butler, 2003, p. 2484) of kleurrijk decor (May, 1996, p. 208). In de literatuur over gentrificatie wordt de sociale en ruimtelijke afstand tussen soci-ale klassen benadrukt. Dit onderzoek laat echter zien dat deze relaties subtieler liggen dan vaak wordt verondersteld. Hoewel bewoners van de nieuwbouw er in het dagelijkse leven zelden komen, speelt de wijk wel een rol in hun gevoel van plaats. Veel geïnterviewde nieuwkomers waren voor hun verhuizing al bekend met de wijk en de stad. Ze noemen de kwaliteit van de woning en de nabijheid van het centrum en uitvalswegen als motivaties voor hun woningkeuze, maar ook de locatie aan de rivier en de unieke geschiedenis van de plek. Sommigen zeggen vertrouwd te zijn met de cultuur van een arbeiderswijk, die zij associëren met een gevoel thuis te
zijn. Ad zegt iets gevonden te hebben dat in Amsterdam verdwenen is. Voor Ruth roept het uitzicht vanuit haar nieuwbouw-woning associaties op met de arbeiderswijk waar ze opgroeide.
Afstand en nabijheid
Het wonen in een gentrificatiewijk, zoals de Rosmolenwijk, is een subtiel spel tussen afstand en nabijheid. Met de herstructure-ring van stedelijke ruimte en de komst van een middenklasse in voormalige arbeiders-wijken wordt een territoriaal en cognitief
Boven: Publieke zones voor privaat gebruik. Een loopplank die grenst aan appartementengebouwen aan de Zaan. (foto: Leeke Reinders) Onder: Begrenzingen tussen het waterfront en de arbeiderswijk in de Rosmolenwijk van Zaandam. (foto: Leeke Reinders)
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 333
Rooilijn Leeke Reinders en Eva Bosch
proces in gang gezet waarin sociale groepen zich tot elkaar positioneren. Het gaat over hoe mensen zich verbinden en identificeren met een plek en met anderen, maar ook hoe zij claims leggen, grenzen optrekken en anderen juist op afstand houden.
De meeste geïnterviewde bewoners, voelen zich niet thuis in het symbolische domein van de andere groep. Zij hechten aan een omgeving die hun eigen levensstijl reflecteert en voelen zich ongemakkelijk met ruimtes waar zij open staan voor wederzijdse inspectie (Suttles, 1972, p. 73). Het thuisgevoel van gevestigde bewoners staat onder druk door veranderingen in de fysieke omgeving en sociale structuur van de wijk. Gevestigde bewoners gebruiken referenties naar het verleden, toen de wijk volgens hun een wereld was van hechte lokale netwerken, in contrast met beelden van een gemengde en in verval rakende wijk. Het wegtrekken van bekende buurtgenoten en de komst van tijdelijke bewoners geeft hen het gevoel dat de sociale samenhang uit de wijk verdwijnt. Hier speelt een proces van symbolische uitsluiting: de idee niet opgenomen te zijn in het grotere verhaal over de vernieuwing van de stad. Opvallend genoeg is ver-trouwdheid met de arbeiderswijk voor de meeste nieuwkomers die wij spraken juist een reden om in de wijk te gaan wonen. Zij spreken met affectie over het lokale landschap van de rivier, de fabrieken en de arbeiderscultuur.
In de Rosmolenwijk ontstaan zo nieuwe sociale werelden die zich ongemakkelijk tot elkaar verhouden. De oorzaken hiervoor liggen deels in de structurerende factoren van eigendomsrelaties en fysieke ruimte. Het proces van gentrificatie heeft dus zijn scherpe randjes, een reden waarom in het academische debat zo vaak termen als uitsluiting en verdringing vallen. Gentrificatie gaat echter over meer dan harde knikkers en stenen. Door het onder-zoeken van dergelijke processen op het
microniveau van de straat en het complex wordt vooral ook inzicht verworven in de sociaal-culturele praktijken waarmee mensen thuis maken door zich met een plek en een gemeenschap te verbinden of anderen juist op afstand te houden.
Leeke Reinders (L.G.A.J.Reinders@tudelft.nl) en Eva Bosch (E.M.Bosch@tudelft.nl) zijn respectievelijk cultureel antropoloog en sociaal geograaf en werken beiden bij het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft.
Literatuur
Anderson, E. (1992) Streetwise. Race, class and change in an urban community. The University of Chicago Press, Chicago en Londen
Atkinson, R. (2006) ‘Padding the bunker: strategies of middle-class disaffiliation and colonization in the city’, Urban studies, jg. 43, nr. 4, p. 819-832
Butler, T. (2003) ‘Living in the bubble: gentrification and its ‘others’ in North London’, Urban studies, jg. 40, nr. 12, p. 2469-2486
Caldeira, T.P.R. (2000) City of walls. Crime, segregation and citizenship in São Paulo. University of California Press, Berkeley, Los Angeles en Londen
Cohen, A.P. (1989) The symbolic construction of community, Routledge, Londen en New York
Lees, L. (2008) ‘Gentrification and social mixing: towards an inclusive urban renaissance?’, Urban studies, jg. 45, nr. 12, p. 2449-2470
May, J. (1996) ‘Globalization and the politics of place: place and identity in an inner London neighbourhood’, Transactions of the Institute of British Geographers, jg. 21, nr. 1, p. 194-215 Reinders, L. & E. Bosch (2012) Thuis in de stad. Binding, identiteit en publieke ruimte in Zaanstad, NICIS, Den Haag Smith, N. (1996) The new urban frontier. Gentrification and the revanchist city, Routledge, New York
Suttles, G.D. (1972) The social construction of communities, The University of Chicago Press, Chicago en Londen Watt, P. (2009) ‘Living in an oasis: middle-class disaffiliation and selective belonging in an English suburb’, Environment and planning A, jg. 41, nr. 12, p. 2874-2892
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 334 Rooilijn Opschalen voor flexibiliteit in Westpoort
Gerard Smit en Remco Barkhuis
Opschalen voor
flexibiliteit in
Westpoort
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 335
Rooilijn Gerard Smit en Remco Barkhuis
Haven Amsterdam moet als gebiedsbeheerder en -ontwikkelaar rekening
houden met de Flora- en faunawet. Het onverwachts opduiken van pioniers
als de rugstreeppad en orchideeën op plaatsen waar nieuwe bedrijvigheid
wordt ontwikkeld kan leiden tot vertraging van werkzaamheden en
ad-hocmaatregelen ten behoeve van een ontheffing. Sinds 2007 beschikt
de haven over een generieke ontheffing voor activiteiten in het gehele
havengebied: ontheffingen hoeven niet meer per project aangevraagd
te worden. De generieke ontheffing geeft procedurele zekerheid én een
betere waarborging van de instandhouding van strikt beschermde soorten.
de rugstreeppad en orchideeën kan leiden tot het tijdelijk stilleggen van werkzaamhe-den totdat een ontheffing is verkregen van de Flora- en faunawet. De rugstreeppad wordt hierdoor gevreesd door menige projectontwikkelaar.
In Westpoort is gekozen voor een generieke aanpak. Dat wil zeggen dat één ontheffing is aangevraagd voor de ontwikkeling van het gehele havengebied. Dit is mogelijk door de ontwikkeling van het gehele havengebied te beschouwen als één project. Deze aanpak is innovatief en vormt een praktische benadering voor het omgaan met beschermde planten- en diersoorten. De benadering kan model staan voor de aanpak in grote gefaseerde ontwikkelingsgebieden.
Westpoort
Westpoort is de bestuurlijke naam voor het Westelijk Havengebied in Amsterdam, een groot gebied van 2.500 hectare waarvan de bestemming is vastgelegd in zes vigerende bestemmingsplannen. Het bestaat uit haventerreinen, los- en laadkades, wegen, spoorwegen en 600 hectare vaarwater. In Westpoort ligt nog circa 200 hectare braakliggende grond die de komende jaren zal worden ingericht voor bedrijven. Haven Amsterdam is de organisatie die namens de De natuur in Europese kustgebieden staat
sterk onder druk door uitbreiding van toe-risme, industriële activiteit en verstedelij-king. Op de Europese lijst van beschermde soorten, de Habitatrichtlijn, staan dan ook diverse soorten die kenmerkend zijn voor duinmilieu’s, zoals de rugstreeppad, de zandhagedis en diverse orchideeënsoorten. Deze soorten zijn kenmerkend voor pio-nierhabitats. Dit zijn zandige milieus met een open begroeiing, een type milieu dat we ook op grote schaal vinden in uitbrei-dende zeehavens en op kleine schaal bij de ontwikkeling van industrieterreinen en andere stadsuitbreidingen. De opgespoten zandvlaktes van zeehavens als Zeebrugge, Antwerpen, Rotterdam en Amsterdam blijken een alternatieve habitat te bieden voor beschermde soorten (Stienen e.a., 2005; Smit & Boddeke, 2007; Brekelmans & Andeweg, 2006). Maar ook bedrijventerrei-nen met langjarige ontwikkelingen hebben duidelijk potenties (Snep, 2009).
De braakliggende terreinen in ontwik-kelingsgebieden vormen geen duurzame habitat, ze zullen vroeg of laat worden omgezet in bedrijventerrein. Het omzetten van een braakliggend terrein in bedrij-venterrein leidt regelmatig tot conflicten met natuurwetgeving (Smit, 2006). De onverwachte aanwezigheid van soorten als
Jg. 45 / Nr. 5 / 2012 P. 336 Rooilijn
gemeente de Amsterdamse haven ontwik-kelt en exploiteert en het beheer voert over de braakliggende terreinen en de openbare ruimte en infrastructuur.
De ontwikkeling van Westpoort zal binnen vijfentwintig jaar voltooid zijn. Deze ontwikkeling is echter afhankelijk van de markt en niet op voorhand te fase-ren. Braakliggende terreinen kunnen dan ook nog jaren ongestoord blijven liggen. Op deze terreinen hebben zich in de loop der jaren allerlei beschermde planten en dieren gevestigd, waaronder broedvogels en orchideeën. De rugstreeppad voelt zich er prima thuis en maakt gebruik van greppels en tijdelijke plassen die op de terreinen ontstaan.
Procedurele onzekerheid
Bij de ontwikkeling van de terreinen zal met beschermde soorten rekening moeten worden gehouden. In het verleden werd per project bekeken of en zo ja hoe met de Flora- en faunawet moest worden omgegaan. Maar hoewel bekend is welke beschermde soorten in Westpoort voorko-men, kan hun aanwezigheid lokaal van jaar tot jaar sterk variëren. Rugstreeppadden zijn opportunistisch en kunnen zich goed verplaatsen. In de zomer, na zware regen-val, profiteren ze van tijdelijke plassen op locaties waar ze in droge perioden niet of nauwelijks worden aangetroffen (Stephan e.a., 2001). Ook van orchideeën is bekend dat de waargenomen aantallen jaarlijks sterk kunnen variëren en onder andere afhankelijk zijn van de weersomstandig-heden. De planten kunnen meerdere jaren ondergronds in slapende toestand overle-ven (Kull & Arditti, 2002). Op het schaal-niveau van een afzonderlijk in te richten bedrijfsterrein is de aan- of afwezigheid van soorten dan ook lastig te voorspellen. Dit betekent dat als een beschermde soort bij een inventarisatie niet is aangetroffen, dit nog geen garantie geeft dat bij de uitvoering van werkzaamheden niet met deze soort rekening hoeft te worden gehouden.
Een pionier als de rugstreeppad kan in het havengebied op allerlei plaatsen onver-wachts opduiken. Zo dook de rugstreeppad enkele jaren geleden op bij recent gegraven greppels in een deel van het havengebied waar ze niet eerder gehoord waren. De dichtstbijzijnde bekende voortplantings-plek lag op enkele kilometers afstand. In natte jaren worden ze in allerlei wateraf-voerende greppels gehoord en kunnen ze eisnoeren afzetten in tijdelijke plassen op braakliggend terrein, terwijl hun activiteit zich in drogere perioden met name tot gegraven poelen beperkt. In Westpoort komen ook orchideeën voor, waaronder de bijenorchis, moeraswespenorchis en rietor-chis. De aantallen bloeiende bijenorchissen variëren jaarlijks van enkele exemplaren in het gehele havengebied tot enkele honder-den verspreid over diverse terreinen. Ook de andere soorten orchideeën variëren jaarlijks sterk in aantallen exemplaren en vindplaatsen.
Voor de ontwikkeling van afzonderlijke terreinen is dit jaarlijks sterk wisselende terreingebruik een bron van onzekerheid voor procedures. Voor het vergraven van terreinen met plassen of greppels met eisnoeren of larven van rugstreeppadden moet bijvoorbeeld een ontheffing van de Flora- en faunawet worden verkregen. Hiervoor geldt een uitgebreide toets. Zo moet er sprake zijn van een bij de wet genoemd belang- en alternatievenonder-zoek. Ook groeiplaatsen van orchideeën mogen niet zonder een ontheffing worden aangetast. In de praktijk is er bij elk project een redelijke kans dat een specifieke, loca-tiegebonden ontheffing moet worden aan-gevraagd. Aan zo’n ontheffing zijn vooral voorwaarden verbonden voor uitvoering van de werkzaamheden. Werkzaamheden mogen bijvoorbeeld alleen in bepaalde perioden worden uitgevoerd om schade aan beschermde soorten te beperken. Zo kunnen grondwerkzaamheden niet in de winter plaatsvinden als er overwinterende rugstreeppadden aanwezig zijn. De
