Programma Wonen en leven Behandelend ambtenaar Alide Klein Elhorst Onderwerp:
Formeel verzoek Ruimte voor Ruimte woning aan de Cranendoncklaan 92 te Budel.
Aan de raad Voorstel:
In te stemmen met het formeel verzoek (bijlage 1) om medewerking te verlenen aan de partiële
herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ ten behoeve van het realiseren van een Ruimte voor Ruimte woning met een inhoud van 1550 m3 waarbij de bestaande woning en schuur worden gesloopt, op het perceel gelegen aan Cranendoncklaan 92 in Budel, kadastraal bekend gemeente Budel, sectie H nummer 276 (zie figuur 1). Hieraan worden de volgende voorwaarden gesteld:
1. Ook de provincie met de bouw van de ruimte-voor-ruimte woning akkoord dient te gaan;
2. De beoogde woning mag de daarvoor (in de visie bebouwingsconcentratie) aangewezen grenzen maximaal met 15 meter aan de westzijde en 20 meter aan de noordzijde overschrijden (zie figuur 3);
3. De bestaande woning en schuur gesloopt worden;
4. Een goede landschappelijke en architectonische inpassing wordt gewaarborgd. Hieronder wordt verstaan dat:
de groene inrichting van de ruimte-voor-ruimte kavel aansluit bij het omliggende landschap.
Hiertoe kunnen aanvullingen eisen worden gesteld inzake het behoud van eventueel aanwezige natuurwaarden, beplanting en elementen;
aangesloten wordt op verkaveling, korrelgrootte, bouwmassa, bouwhoogte, bouwvolume en architectuur van het omliggende gebied en bebouwing.
5. De voorgevelrooilijn moet aansluiten bij omliggende bebouwing, dan wel in ieder geval een afstand hebben van minimaal 5 meter en maximaal 20 meter vanaf de rand van de weg waarop het perceel wordt ontsloten;
6. In het op te stellen inpassings- en beeldkwaliteitsplan aandacht wordt besteed aan de situering van de woning;
7. De regels inzake hoofdgebouwen, bijbehorende en overige bouwwerken moeten aansluiten op de bestemming ‘Wonen-Ruimte-voor Ruimte’(muv de gestelde inhoudsmaat);
8. De principes van duurzaam bouwen, zoals in het vigerende duurzaamheidbeleid, moeten worden aangehouden;
9. De vereiste aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst.
Deze vereisten worden, afhankelijk van de mogelijkheden hiertoe, opgenomen in het bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan en de anterieure- of exploitatieovereenkomst. Ten behoeve van de groene inrichting van het perceel wordt tevens een inpassingsplan opgesteld.
Motivering:
Op 15 september 2015 is door het college van burgemeester en wethouders, onder voorwaarden, positief besloten (bijlage 2) op het principe verzoek tot het mogelijk maken van van een Ruimte voor Ruimte woning aan Cranendoncklaan 92 in Budel. De initiatiefnemer heeft op 8 januari 2016 een formeel
verzoek ingediend om de bestemmingsplanprocedure te starten, welke tijdens uw vergadering van 2 februari 2016 als inkomend stuk is behandeld.
Figuur 1: ligging plangebied
Het college heeft, in haar principebesluit van 15 september, voorwaarden gesteld aan de medewerking.
Een belangrijke voorwaarde hiervoor is dat de bestaande woning en schuur worden gesloopt. Met het voorliggende formeel verzoek wordt echter niet voldaan aan een aantal andere voorwaarden. Hieronder wordt nader ingegaan op het verzoek.
Toets verzoek:
Vigerend bestemmingsplan
Het perceel is gelegen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Het bestemmingsplan
“Herziening Buitengebied” brengt enkele wijzigingen aan de in bestemmingsregels. Het perceel is voorzien van de bestemming ‘Agrarisch’, zonder bouwvlak, en ‘Wonen’, met beide de
dubbelbestemming “Waarde – Archeologie” en aanduidingen “overig - bebouwingsconcentratie” en
“reconstructiewetzone - verwevingsgebied”.
De realisatie van de beoogde woning op dit perceel is op grond van deze bestemmingen niet mogelijk.
Ten eerste omdat er slechts één woning per bestemmingsvlak met de bestemming ‘Wonen’ mag zijn. Ten tweede is de beoogde woning deels binnen de bestemming ‘Agrarisch’ gesitueerd; hier mag geen woning gerealiseerd worden.
Figuur 2: uitsnede bestemmingsplan Buitengebied
Verordening ruimte 2014 Provincie Noord-Brabant (01-01-2016)
Cranendoncklaan 92 behoort tot “Gemengd landelijk gebied” binnen de Verordening ruimte 2014. Dit houdt in dat een ruimte-voor-ruimte woning is toegestaan, mits de toelichting daaromtrent een
verantwoording bevat, waar uit blijkt dat:
1. het bestemmingsplan de nodige voorwaarden bevat om een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning te verzekeren waarbij artikel 3.2 (kwaliteitsverbetering van het landschap) van de verordening ruimte niet van toepassing is;
2. is verzekerd dat is voldaan aan de beleidsregels ruimte-voor-ruimte 2006. Deze regels zijn uitgewerkt in gemeentelijk beleid ruimte-voor-ruimte woningen (zie volgende alinea);
3. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling. Dit dient aan getoond te worden in het ontwerpbestemmingsplan.
Gemeentelijke toets ruimte-voor-ruimte woningen
Deze toets is integraal opgenomen. Voor de uitwerking van de toets is gebruik gemaakt van het in hoofdstuk 7 van de ‘Visie Bebouwingsconcentraties’ opgenomen stappenplan.
Stap 1 Check met grenzen bebouwingsconcentraties
Realisatie van ruimte-voor-ruimte woningen kan enkel plaatsvinden binnen de grenzen van een bebouwingsconcentratie. Onder bebouwingsconcentratie wordt begrepen een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster. In de ‘Visie Bebouwingsconcentraties’ zijn alle bebouwingsconcentraties opgenomen.
Het voorliggende initiatief maakt onderdeel uit van de bebouwingsconcentratie “Budel, Cranendoncklaan – Toom – Asbroekweg – Driebokstraat”.
Stap 2 Check met zoneringskaart
De ‘Visie Bebouwingsconcentraties’ geeft in hoofdstuk 5 aan op welke plaatsen ruimte-voor-ruimte woningen in ruimtelijk opzicht mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit is afhankelijk van de voor een perceel opgenomen arcering.
De locatie kent in de visie de (oranje) arcering ‘RvR-woning onder voorwaarden’. Locaties met een oranje arcering maken toevoeging van een nieuwe burgerwoning in beginsel mogelijk onder voorwaarden (zoals behoud van zicht op het achtergelegen open landschap, het respecteren van beeldbepalende en
monumentale panden en/of sloop van bebouwing op de locatie cq. in relatie met omliggende bedrijven).
Zoals is bijlage 3, 4 en 5 is te zien wordt door aanvrager verzocht de woning grotendeels buiten de oranje arcering, maar in de rode arcering te situeren.
Locaties met een rode kleur bieden in beginsel geen ruimte voor nieuwe burgerwoningen. Het betreft locaties waarvan de open ruimte behouden dient te blijven danwel locaties waar vanwege de bestaande bebouwing en/of omvang van het perceel toevoeging van een burgerwoning in ruimtelijk opzicht niet wenselijk wordt geacht.
Het is in bijzondere gevallen mogelijk om hiervan af te wijken. Bijvoorbeeld wanner er een wezenlijk grotere kwaliteitswinst worden geboekt, dan kan een nadere functionele en ruimtelijke afweging
plaatsvinden om te bezien onder welke voorwaarden er binnen de rode zone toch mogelijkheden kunnen worden geschapen.
Aangezien de bestaande woning en schuur worden gesloopt zal op deze plek een nieuw doorzicht ontstaan waardoor ook het bestaande bosje tussen de woning op nummer 94 en 92 beter zichtbaar wordt.
Ter plaatse van de bestaande woning zal een doorzicht / openheid worden gecreëerd van ongeveer 20 meter breed. Gezien voorgaande is het opschuiven van de geplande woning buiten de oranje arcering in noordelijke richting, met ook ongeveer 20 meter, acceptabel.
In de visie bebouwingsconcentraties is ook de achterrooilijn aangeduid. Deze wordt met de gevraagde woning fors overschreden. Hierdoor komt de gevraagde woning verder in het landschap te liggen. De afstand van de voorgevelrooilijn van de woningen in de omgeving variëren van 3 meter tot 20 meter tot
aan de Cranendoncklaan. De gevraagde woning is op ongeveer 30 meter van de Cranendoncklaan gesitueerd, waardoor de voorgestelde ligging te veel afwijkt van de bestaande structuur aan een
bebouwingslint. Voorgesteld wordt dat de woning op maximaal 20 meter van de Cranendoncklaan wordt gesitueerd. En dat de in de visie bebouwingsconcentraties aangeduide achterrooilijn met maximaal 15 meter wordt overschreden.
In de aanvraag is aangegeven dat de in de visie bebouwingsconcentratie aangegeven ‘openheid’
behouden blijft. Deze openheid ter plaatse van de te behouden doorzichten moeten planologisch worden geborgd.
Figuur 3: globale ligging waarbinnen de nieuwe woning moet worden gerealiseerd Stap 3 Check met provinciale en gemeentelijke eisen inzake ruimte-voor-ruimte
Afhankelijk van de wijze van gebruik maken van de ruimte-voor-ruimte-regeling dient verschillend aan diverse voorwaarden getoetst te worden. Aangezien het een ontwikkeling betreft van een ruimte-voor- ruimte-woning waarbij gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheid om een ruimte-voor-ruimte-titel te kopen, hoeft niet te worden getoetst aan de voorwaarden die gesteld worden aan het verkrijgen van een ruimte-voor-ruimte-titel door bijvoorbeeld de beëindiging van een intensieve veehouderij. Het verzoek is enkel getoetst aan die voorwaarden die betrekking hebben op de ontwikkeling van een ruimte-voor- ruimte-woning. Deze toetsing is opgenomen als bijlage 6 bij dit raadsvoorstel.
Visie bebouwingsconcentraties
Het perceel Cranendoncklaan 92 valt voor een deel binnen de grenzen van de bebouwingsconcentratie Budel, Cranendoncklaan – Toom – Asbroekweg – Driebokstraat, zoals beschreven in Visie
Bebouwingsconcentraties (bijlage 3). Een deel daarvan is aangewezen als mogelijke locatie voor een ruimte-voor-ruimte woning onder voorwaarden (oranje arcering). De beoogde woning is daardoor onder voorwaarden mogelijk. De beoogde woning dient binnen de (door de gemeenteraad) vastgestelde kaders voor de ruimte-voor-ruimte woning onder voorwaarden gesitueerd te zijn. Zie voor de verdere motivatie hierboven onder ‘Stap 2’.
Woonvisie 2012-2022 en Structuurvisie Cranendonck
In de Woonvisie 2012-2022 en Structuurvisie Cranendonck wordt gesproken over kiezen voor kwaliteit.
Bouwplannen moeten ruim, groen en met kwaliteit worden opgezet. Er moet ingezet worden op de toevoeging van kwalitatief goede woningen binnen de bebouwingsconcentraties. Daarbij is er ruimte voor iedereen in Cranendonck. Dit principeverzoek bevat al deze aspecten. Bovendien wordt de bestaande woning gesloopt waardoor er geen sprake is van een toename van het aantal woningen.
Stedenbouwkundig
Op het perceel zijn een woning en schuur aanwezig. De woning is in redelijke staat, maar past qua architectuur niet bij de omliggende woningen. De schuur en het terrein hebben een rommelige en verloederde uitstraling. Met de sloop van de aanwezige bebouwing en de realisatie van een
landschappelijk passende woning wordt de ruime en kwalitatieve uitstraling van het gebied vergroot. De tweede kwalitatieve verbetering is het aankopen van de ruimte-voor-ruimte titel.
In de gemeentelijke woon- en structuurvisie wordt geschreven dat er plek is voor iedereen in de gemeente Cranendonck. Daarbij dient er marktgericht en kwalitatief te worden gebouwd. De beoogde woning is een directe vraag uit de markt. In deze categorie zijn niet veel woningen gerealiseerd binnen de
gemeente. Het voegt daarmee wat toe aan de diversiteit in het aanbod. Initiatiefnemer is ook voornemens een kwalitatief goede woning te realiseren. De locatie, Cranendoncklaan 92, leent zich voor een grotere woning. In de nabije omgeving hebben de woningen veelal een bovengemiddelde inhoud. Ook het perceel biedt ruim voldoende ruimte aan een woning met deze inhoud. De zichtlijnen, zoals beschreven in de ‘Visie Bebouwingsconcentraties’ blijven behouden (bijlage 4).
Ook bij het oprichten van bijgebouwen dienen de zichtlijnen behouden blijven. De zichtlijnen worden gewaarborgd door op dit gedeelte van het perceel de bestemming ‘Agrarisch’ te behouden, danwel een andere geschikte bestemming te geven. Het gedeelte dat bebouwd mag worden krijgt de bestemming
‘Wonen Ruimte-voor-Ruimte’.
Verder wordt als voorwaarde gesteld dat aangesloten wordt op de verkaveling, korrelgrootte, bouwmassa, bouwhoogte, bouwvolume en architectuur van het omliggende gebied en bebouwing. De in het verzoek geschetste woning wijkt op een aantal punten af van de woningen in de omgeving (bijvoorbeeld de vorm en hoogte). De ligging van de woning is onder ‘Stap 2’ aan de orde gekomen. Op basis van het schetsplan (zoals opgenomen in het verzoek) ligt het bijgebouw voor de voorgevel van het hoofdgebouw. Ook de hoogtes overschrijden de toegestane hoogte voor ruimte voor ruimte woningen. Qua korrelgrootte, bouwmassa en bouwhoogte moet in het beeldkwaliteitplan en bij de verdere uitwerking van het bouwplan aansluiting bij de omgeving worden gezocht.
Door de in dit raadsvoorstel voorgestelde ligging van de woning zal het ontwerp waarschijnlijk iets
‘compacter’ moeten worden waardoor meteen meer wordt aangesloten bij de omgeving.
Hoofdgebouw
De aanvrager verzoekt medewerking te verlenen aan een ruimte-voor-ruimte woning van 1.550 m3.
Gemeentelijk beleid geeft aan dat een ruimte-voor-ruimte woning maximaal 900 m3 mag inhouden. De te slopen woning heeft een inhoud van 650 m3. Gezien de bestaande woning en schuur worden gesloopt én de aanvrager een Ruimte voor Ruimte titel aankoopt, kan er meegegaan worden in het verzoek tot de mogelijkheid tot vergroting van de woning. Een inhoudsmaat van 1.550 m3 is onderbouwd door de inhoud van de te slopen woning (650 m3) op te tellen bij de inhoud van een reguliere ruimte-voor-ruimte woning (900 m3). Dit komt uit op 1.550 m3. De maximale goot- en bouwhoogte zijn respectievelijk 5 meter en 8 meter (overeenkomstig andere ruimte voor ruimte woningen).
Bijgebouwen
De aanvrager verzoek om een oppervlakte van 200 m2 aan bijgebouwen toe te staan. In het Besluit omgevingsrecht (Bor) artikel 2, lid 3, onder f van dit besluit is vastgelegd dat er 150 m2 per woning aan bijgebouwen gerealiseerd mag worden op een perceel met deze afmetingen. Gelet op deze reeds aanwezige wettelijke mogelijkheden en de al verruimde inhoudsmaat van de beoogde woning heeft het college geadviseerd geen medewerking te verlenen aan het toe staan van 200 m2 aan bijgebouwen, maar aan te sluiten bij het Bor. In het formeel verzoek wordt desondanks gevraagd om een bijgebouw van 200 m2 toe te staan. Gezien bovenstaande wordt geadviseerd vast te houden aan een oppervlakte van maximaal 150 m2.
Consequenties:
Financiële:
Aanvrager betaalt leges ter hoogte van €4.793,35 voor een partiële herziening.
Juridische:
Na besluit op het formele verzoek kan de bestemmingsplanprocedure opgestart worden. Afwijzing van het verzoek is vatbaar voor bezwaar en beroep.
Beleidsmatige:
Het verzoek voldoet aan het beleid verwoord in de “Woonvisie 2012-2022” en de “Structuurvisie Cranendonck”. Van de “Visie Bebouwingsconcentraties” wordt gemotiveerd afgeweken.
Toelichting geheimhouding:
Onderhavig voorstel betreft een openbaar stuk.
A2-Samenwerking:
Het beslissen op een formeel verzoek is een bevoegdheid van uw gemeenteraad en heeft geen gevolgen voor de A2-Samenwerking.
Strategische Visie:
Op het verzoek is het thema ‘Wonen en Leven’ van toepassing. Het behoud en versterken van het groene en rustieke karakter van Cranendonck. Er wordt weliswaar gebouwd in het buitengebied, maar de regeling Ruimte voor Ruimte genereert met de sloop van stallen een flinke kwaliteitsverbetering in Noord- Brabant, waardoor per saldo er toch een groene impuls is. Daarnaast wordt een bestaande woning en schuur gesloopt waardoor het aantal woningen ter plaatse niet toeneemt.
Buurtbeheer:
Buurtbeheer wordt in een eventuele bestemmingsplanprocedure geïnformeerd over de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan.
Communicatie/burgerparticipatie:
Het besluit wordt aan aanvrager schriftelijk gecommuniceerd.
Commissiebehandeling: Ja
Wij stellen U voor om bijgaand in concept opgemaakt besluit vast te stellen.
Met vriendelijke groet,
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN CRANENDONCK,
De secretaris, De burgemeester,
ir. J.A.G.M. van Aaken mr. M.M.D. Vermue-Vermue
Bijlage 1
Bijlage 2
Bijlage 3
Bijlage 4
Bijlage 5
Bijlage 6
