COMMISSIESTUK Wensen en bedenkingen
Voorstel voor de COMMISSIE RUIMTE Agendanummer 4 d.d. 24 septemer 2013
De leden van
COMMISSIE RUIMTE van de gemeente Asten
Onderwerp : Presentatie voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan bedrijventerrein De Stegen
Portefeuillehouder : WII
Het college van B&W heeft op 6 augustus jl. ingestemd met het voorlopig stedenbouwkundig plan voor bedrijventerrein De Stegen. Met het voorleggen van dit voorlopig ontwerp steden- bouwkundig plan met bijlagen stellen wij u in de gelegenheid om uw wensen en bedenkingen kenbaar te maken.
In de tweede helft van 2012 is begonnen met de voorbereidingen voor de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein De Stegen. Tevens zijn de onderhandelingen met de grondeigenaren in het gebied opgestart. Met de eigenaar van het grootste perceel in het plangebied (Van Lier- op, Stegen 67) is inmiddels overeenstemming bereikt over aankoop van zijn perceel binnen het projectgebied. Op bijgaande Wvg (wet voorkeursrecht gemeenten)-kaart (bijlage 8) zijn dit perceel en de andere drie nog te verwerven percelen weergegeven. De ontwikkeling van het gebied tot bedrijventerrein begint dus vorm te krijgen, stappen worden gezet.
Het college van B&W heeft op 6 augustus jl. ingestemd met het voorlopig stedenbouwkundig plan voor bedrijventerrein De Stegen. Dit plan dient als basis voor het opstellen van het con- cept voorontwerp bestemmingsplan. Dit voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan met bijla- gen leggen wij u voor om uw wensen en bedenkingen kenbaar te maken.
Tijdens de commissievergadering wordt dit voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan, de (concept)grondexploitatie en de projectplanning mondeling toegelicht.
Een aantal hoofdzaken uit het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan, de grondexploitatie en de projectplanning komt in hierna aan bod.
Basis voor het stedenbouwkundig ontwerp
Op 13 november 2012 heeft de raad in een besloten vergadering een voorbereidingsbesluit genomen voor het gebied De Stegen met als doel een nieuw bestemmingsplan voor de ontwik- keling van een bedrijventerrein voor te bereiden. Tevens heeft de raad € 200.000,= voorberei- dingskrediet beschikbaar gesteld op 3 april 2012.
Samenvatting
Inleiding
De basis van het voorliggende voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (bijlage 1) is het eerder door het college van B&W vastgestelde programma van eisen (pve). Inmiddels zijn een aantal noodzakelijke onderzoeken (ecologie, bodem, archeologie, geohydrologie, verkeer, enz.) uitgevoerd cq. opgestart. De resultaten van deze onderzoeken zijn, voor zover van toe- passing, meegenomen in het voorliggende voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan.
Overleg met bedrijfsleven
De ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein is geagendeerd in de Visie Bedrijventerreinen As- ten Someren 2009–2023 uit 2009. In feite is de ontwikkeling van bedrijventerrein De Stegen daar een actiepunt uit. De actiepunten uit de visie worden met het lokale bedrijfsleven afge- stemd. Een groep van ondernemers uit de geledingen van de ondernemersverenigingen ICAS en OVA vormen tezamen de Klankbordgroep Stegen en adviseren de gemeente over de ont- wikkeling van het terrein. In het kader van het opstellen van het ontwerp is de Klankbordgroep 3 x bijeen gekomen en zijn stappen gezet om het ontwerp verder te vervolmaken.
Overleg met bewoners
De omwonenden, merendeels woonachting aan de straat De Stegen, zijn op een bijeenkomst op 9 september jl. geïnformeerd. Wij willen de omwonenden op hoogte blijven houden van de voortgang. Op het moment van schrijven van dit commissievoorstel heeft de bijeenkomst nog niet plaats gevonden. Wij zullen de commissie tijdens de commissievergadering mondeling op de hoogte stellen van het verloop van die avond.
Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan
Hieronder treft u een samenvatting van drie belangrijke stedenbouwkundige elementen uit het plan.
1. Ontsluiting bedrijventerrein en inpassing in de omgeving.
De hoofdontsluiting van het terrein is voorzien via een aan te leggen rotonde op het kruispunt Floralaan/Nobisweg. Uit verkeerskundig onderzoek is gebleken dat een rotonde te prefereren is boven een andere ontsluiting (bv. verkeerslichteninstallatie). Tevens is uit een uitgevoerde microsimulatie gebleken dat een rotonde niet van invloed is op de afwikkeling van het verkeer op het voormalige Ei van Ommel.
Op basis van dit stedenbouwkundig ontwerp zal het terrein zich vooral presenteren naar Flo- ralaan. Uitgaande hiervan zullen voor de kavels die grenzen aan de Floralaan extra beeldkwali- teitseisen worden gesteld. Dit zal nader vorm worden gegeven in een nog op te stellen beeld- kwaliteitsplan. Op bijlage 2 is de invulling van de betreffende kavels schetsmatig nader uitge- werkt.
Aan de zijde van de Stegen is ervoor gekozen een ruime groenvoorziening aan te leggen. Dit om een goede overgang te krijgen van het bedrijventerrein naar de bestaande woningen en woonboerderijen aan de zuidkant van de Stegen. De groenvoorziening is tevens de waterber- ging en wordt iets verdiept aangelegd (0.5-1m). Het donkerblauwe gedeelte is voor permanen- te wateropvang (1m), het lichtblauwe gebied als tijdelijke waterberging in extra natte perio- des. Dit past ook in het wensbeeld vanuit de klankbordgroep om het gebied extra kwaliteit te geven. Voor een goede/vriendelijke overgang naar de omgeving zijn aan deze parkzone de kleinste kavels gepland.
Ook is in dit gebied de fietsontsluiting van het bedrijventerrein voorzien, alsmede een calami- teitenontsluiting. Rekening houdend met de huidige infrastructuur wordt gekozen voor ontslui- ting van het terrein per fiets (en calamiteitenvervoer) via De Stegen.
De uitstraling van de bedrijven naar de N 279 is beperkt. Vanwege de aanwezige begroeiing, die geen eigendom is van de gemeente, zijn de mogelijkheden hiertoe beperkt. T.b.v. de af- scherming van de kavels naar de groenvoorziening is een lage grondwal voorzien op de kavels.
Dit heeft tot gevolg dat vanaf de N 279 slechts de hogere bebouwing zichtbaar is. De kavels aan de Floralaan zullen wel een oriëntatie en uitstraling krijgen richting de Floralaan.
2. Inpassing uitbreiding potgrondbedrijf Primasta
De eigenaar van het potgrondbedrijf Primasta heeft eerder te kennen gegeven zijn bedrijf te willen uitbreiden. De gemeente heeft zich bereid verklaard een ruimtelijke concessie te doen door deze gewenste uitbreiding in te passen in het nieuwe plan. De gemeente is nog met de eigenaar in overleg over de voorwaarden waaronder deze inpassing kan plaatsvinden. De ge- meente zal deze inpassing alleen mogelijk maken als voorafgaand aan de planologische proce- dure overeenstemming is over deze voorwaarden. Deze uitbreidingswens is voorlopig ingepast in het voorliggende voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan. In dit plan is er voor gekozen om de uitbreiding van het bedrijf af te schermen met een brede groenvoorziening, zodat uit het oogpunt van beeldkwaliteit t.z.t. mogelijk minder zware eisen kunnen worden gesteld.
Een andere mogelijkheid is de uitbreiding van Primasta op het huidige perceel van het bedrijf.
Daarmee zou perceel, kadastraal bekend, gemeente Asten, sectie N, nummer 509, vrij komen voor andere en meerdere Astense bedrijven. Dat kan ook het geval zijn als er geen overeen- stemming wordt bereikt over inpassing in het plangebied.
Indien wel overeenstemming wordt bereikt over genoemde voorwaarden met de eigenaar van Primasta, wordt uit planeconomisch oogpunt ervoor gekozen dit perceel een algemene be- drijfsbestemming te geven en niet een beperkte bestemming van “potgrondbedrijf”.
3. Parkeeroplossing
Bij het opstellen van stedenbouwkundig ontwerp is uitgegaan van het beleid dat is vastgelegd in de Nota Parkeernormen Gemeente Asten 2011. Voor bedrijventerreinen zijn op basis van deze nota de volgende normen van toepassing:
- 0,8 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voor arbeidsextensieve bedrijven (loods, groothan- del, transportbedrijf e.d.);
- 2,5 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voor arbeidsintensieve bedrijven (industrie, garage- bedrijf, werkplaats e.d.)
In deze normen is 5 % begrepen voor bezoekersparkeren. De bezoekersparkeerplaatsen moe- ten volgens de nota openbaar toegankelijk zijn.
Vanuit de klankbordgroep bedrijven, is kritiek op dit onderdeel van het ontwerp. De kritiek richt zich met name op de gehanteerde parkeernorm voor arbeidsintensieve bedrijven. In overleg met onze stedenbouwkundige adviseur Grontmij (zie bijlage 2 Parkeren De Stegen, Asten) is gekeken naar de gevolgen van toepassing van de vastgestelde parkeernormen en mogelijke oplossingen. Gebleken is dat toepassing van de norm, zeker voor arbeidsintensieve bedrijven, ertoe kan leiden dat slechts bebouwingspercentages van tussen de 50 % en 60 % haalbaar zijn. In structuurvisie bedrijventerreinen wordt echter gesteld dat de gemeente in principe een bebouwingspercentage van 80 % mogelijk wil maken. Uitgaande van een aantal door Grontmij opgestelde analyses voor kavels van 2.000 m2 en 5.000 m2 blijkt dat, uitgaan- de van dit bebouwingspercentage, zelfs de parkeernorm voor arbeidsextensieve bedrijven in sommige gevallen niet haalbaar is.
Wij hebben er daarom voor gekozen om flexibiliteit in het proces in te bouwen. Immers ener- zijds kan het strikt toepassen van de norm leiden tot extensieve bebouwing van kavels t.b.v.
parkeerruimte die in de praktijk niet wordt gebruikt. Anderzijds kan het naar beneden aanpas- sen van de norm of het geheel niet toepassen van de norm leidden tot ongewenste parkeer- druk in de openbare ruimte. De na te streven flexibiliteit zou o.i. kunnen worden bereikt door in het bestemmingsplan de mogelijkheid op te nemen af te wijken van de parkeernorm als de ondernemer via een zgn. mobiliteitsmanagementplan kan aantonen behoefte te hebben aan minder parkeerplaatsen. Uitwerking van een en ander zal in de verdere verloop van het proces nog moeten plaats vinden.
In laatste bijeenkomst heeft de klankbordgroep voorgesteld om de parkeernormen volledig los te laten. Vervolgens zou door de kopers de parkeerbehoefte, inclusief het bezoekersparkeren, geheel op eigen terrein moeten worden ingevuld, waarbij zou moeten worden uitgegaan van de door het bedrijf aan te geven parkeerbehoefte.
Wij zijn geen voorstander van deze oplossing omdat het gevaar dan groot is dat de parkeerbe- hoefte door (een aantal) bedrijven minimaal wordt ingevuld en er na verloop van tijd toch par- keerdruk ontstaat in de openbare ruimte. Door een afwijkingsmogelijkheid op te nemen in het plan, denken wij de ondernemers tegemoet te kunnen komen en tegelijkertijd onaanvaardbare parkeerdruk in de openbare ruimte te voorkomen.
Het doel van dit uitvoeringsproject is de ontwikkeling van bedrijventerrein de Stegen gelegen tussen de Floralaan, N279 en de Stegen te Asten, rekening houdend met de volgende uit- gangspunten:
• de gemeente ontwikkelt een bedrijventerrein volledig onder actief grondbeleid;
• het te ontwikkelen bedrijventerrein bedraagt bruto circa 11 ha en netto circa 8 ha;
• uitgangspunt is een minimaal kostendekkende grondexploitatie;
• het bedrijventerrein dient ruimte te genereren voor de middelgrote en grote Astense en Somerense bedrijven (vanaf ongeveer 2.000 m2 kavelgrootte). Hierdoor ontstaat op de bestaande terreinen ruimte voor de kleinere ruimtevragers.
• afhankelijk van de ruimtebehoefte zal het te ontwikkelen gebied mogelijk in meerdere fases worden ontwikkeld;
• de bouwgrond zal vanaf de tweede helft van 2014 uitgeefbaar zijn, uitgaande van tijdi- ge minnelijke verwerving;
• door zelf (het gehele plangebied) te ontwikkelen realiseert de gemeente het volledige rendement en aanvaardt de bijbehorende en onderbouwde risico’s;
• het project behelst het planologisch en technisch bouwrijp maken van de gronden bin- nen het exploitatiegebied de Stegen om deze gronden vervolgens te vermarkten.
Overeenkomstig de binnen de gemeente Asten vastgestelde werkwijze van het projectmatig werken zijn de te verrichten werkzaamheden van dit uitvoeringsproject opgenomen in bijgaan- de planning. Indien alle werkzaamheden overeenkomstig deze planning kunnen worden uitge- voerd, kan de procedure van de gronduitgifte aan de bedrijven in de 2e helft van 2014 worden opgestart
Enkele ijkpunten uit de planning zijn:
- Minnelijke verwerving voorafgaand aan vaststelling bestemmingsplan (okt. 2014). Lukt dat niet dan zal een exploitatieplan moeten worden vastgesteld en het instrument Onteigening worden ingezet.
- Ter inzage voorontwerp bestemmingsplan (dec. 2013) - vaststelling grondexploitatie (december 2013).
- Ter visie legging ontwerp bestemmingsplan en ontwerp exploitatieplan (april. 2014) - Vaststelling bestemmingsplan en evt. exploitatieplan (okt. 2014)
- Aanvang uitgifteprocedure bedrijfskavels (okt. 2014) - Bouw- en vestigingsrijp maken (nov. 2014)
- Levering bouwgrond (april 2015)
In bijlage is een uitgebreidere planning opgenomen. Daarnaast wordt tijdens de commissie Ruimte d.d. 24 september 2013 een presentatie gehouden voor wensen en bedenkingen aan- gaande het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan.
Tijdens de presentatie in de commissievergadering komen mogelijke stedenbouwkundige en financiële alternatieven en varianten aan de orde.
Wat willen we bereiken
Wat gaan we daarvoor doen
Mogelijke Alternatieven
Bij het voeren van actief grondbeleid behoort ontwikkelrisico en -rendement.
Financieel
Bijgaande (concept)grondexploitatie is een zeer zorgvuldige en voorzichtige raming van de opbrengsten en de kosten. Gedurende de gehele looptijd van dit uitvoeringsproject worden keuzes gebaseerd op ruimtelijke en planeconomische argumenten. Dit met als doel minimaal een economisch uitvoerbaar plan te realiseren.
Bij het realiseren van de geraamde uitgifteopbrengsten speelt mede de conjunctuur op mo- ment van uitgifte een rol. Op basis van de uitgevoerde vraaganalyse, de gehanteerde uitgifte- prijs en inflatieraming daarover worden, op dit moment, de geraamde uitgifteopbrengsten in de grondexploitatie haalbaar geacht.
Bij de raming van de kosten gelden twee belangrijke risicofactoren. Dit zijn de verwerving en rechtsmiddelen, zoals bezwaar en beroep, tegen het bestemmingsplan. Het niet tijdig kunnen verwerven van de benodigde gronden en het inzetten van rechtsmiddelen tegen het bestem- mingsplan kan vertraging opleveren in de planning. Dit met als gevolg een stijging van de ren- tekosten. De tijd tussen de reeds gemaakte kosten en het ontvangen van de uitgifteopbreng- sten wordt immers langer.
Maatschappelijk/politiek
Door draagvlak te creëren bij o.a. bewoners in de omgeving van het plangebied, ondernemers van Asten, andere overheden, natuurorganisaties en andere overlegorganen worden maat- schappelijke/politieke risico’s beperkt. In het vervolgtraject zal daar blijvend aandacht voor zijn. Zo moeten er bijvoorbeeld nog (vervolg)onderzoeken op het gebied van archeologie en flora en fauna plaats vinden.
Juridisch
Het inzetten van rechtsmiddelen zoals bezwaar en beroep tegen het bestemmingsplan blijven bestaan doch worden beperkt door genoemd maatschappelijk draagvlak te creëren. Het moe- ten inzetten van het Onteigeningsinstrument brengt juridische risico’s met zich mee omdat dit complex instrument is.
Indien de gemeente de economische uitvoerbaarheid van plan niet tijdig anderszins verzekerd heeft, dient de gemeente bij vaststelling van het bestemmingsplan tevens een exploitatieplan vast te stellen.
Financieel uitgangspunt is een minimaal kostendekkende grondexploitatie. Grontmij heeft op basis van de beschikbare gegevens een (concept)grondexploitatie gemaakt. Deze exploitatie is sluitend, de netto contante waarde op 1 januari 2013 bedraagt € 464.690,=. De eindwaarde op 1-6-2019 bedraagt € 638.107,=.
Daarnaast zijn verschillende scenario’s doorgerekend om risico’s te kunnen kwantificeren. Als bijvoorbeeld de grondopbrengsten 5 euro per m2 lager uitvallen, de verwervingskosten 2,5 euro per m2 hoger zijn en de kosten voor het bouw- en woonrijp maken 10% stijgen, is een scenario met een netto contante waarde van €189.523,= negatief denkbaar.
-- Risico’s
Wat mag het kosten
Bijgaand treft u aan:
1. kaart stedenbouwkundig voorontwerp (bijlage 1);
2. schets kavel Floralaan (bijlage 2)
3. presentatie Grontmij Parkeren De Stegen Asten (bijlage 3);
4. verslagen klankbordgroep bedrijven (bijlage 4) 5. conceptgrondexploitatie (bijlage 5);
6. dwarsdoorsnede groene inpassing bedrijventerrein (bijlage 6);
7. projectplanning (bijlage 7);
8. Wvg kaart met te verwerven percelen (bijlage 8).
dict : CV.RO.13.tk.011
type : g.groenen@asten.nl r.derijck@asten.nl j.vdmark@asten.nl coll :
Voor u ligt ter inzage:
