Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak 20-12-2016
Datum publicatie 23-02-2017 Zaaknummer 200.015.254/01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie
Vervolg van tussenarrest 22 december 2015. Bevel deskundigenbericht.
Vindplaatsen Rechtspraak.nl
Uitspraak
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.015.254/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 230946/HA ZA 01-2854
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 december 2016
inzake
STICHTING DE STADHOUDER,
gevestigd te Zandvoort, appellante,
advocaat: mr. A. Bergers-Kemp te Amsterdam,
tegen
OBERON BOUW B.V., gevestigd te Amsterdam,
ECLI:NL:GHAMS:2016:5467
GERECHTSHOF AMSTERDAM
2.1
2.3
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna weer De Stadhouder en Oberon genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 22 december 2015 (vierde) tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
In laatstgenoemd tussenarrest is overwogen dat het hof behoefte heeft aan deskundige voorlichting ter vaststelling van de omvang van de schade. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de identiteit van de te benoemen deskundige(n), het aantal en de aan deze(n) te stellen vragen.
De Stadhouder en Oberon hebben op 2 februari 2016 respectievelijk 1 maart 2016 de bedoelde akten genomen.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
In het tussenarrest van 22 december 2015 is het hof tot de conclusie gekomen dat De Stadhouder heeft bewezen dat Oberon De Stadhouder heeft bedrogen bij de koop van het appartementsrecht [adres] , doordat haar bestuurder, [R.] , aan de huurder van de bovenwoning in het verkochte, mevrouw [T.] , geld heeft geboden om haar geplande verhuizing per 1 augustus 2000 uit te stellen tot na het sluiten van de koopovereenkomst tussen Oberon en De Stadhouder en daarover geen mededeling te doen aan De Stadhouder, en [R.] de Stadhouder hierover - op haar vragen - in strijd met de waarheid heeft geïnformeerd.
Met dat oordeel kwam het hof toe aan de vraag naar de omvang van de schade als gevolg van dat bedrog. De stelling van Oberon dat het naderende vertrek van mevrouw [T.] al volledig in de koopprijs was verdisconteerd, is in het tussenarrest verworpen. Voorts is overwogen dat bij de bepaling van de schade rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het de taak van Oberon als koopster was om tot splitsing van het pand te geraken.
In haar akte na het laatste tussenarrest heeft De Stadhouder aangevoerd dat haar schade gelijk is aan het verschil tussen de betaalde koopprijs, als de waarde van het verkochte in de situatie dat de bovenwoning was verhuurd aan mevrouw [T.] , zijnde ƒ 880.000,=, en de marktwaarde van het verkochte in de feitelijke situatie waarin de bovenwoning niet was verhuurd. De te stellen vraag zou dan moeten luiden: “Wat is per 24 oktober 2000 de marktwaarde van het verkochte, uitgaande van een niet verhuurde bovenverdieping en een aan Oberon verhuurde
1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
2Verdere beoordeling
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9 2.10
kantoorruimte?”. De Stadhouder spreekt de voorkeur uit voor het benoemen van één deskundige, een makelaar van NVM of VBO en heeft twee met name genoemde makelaars voorgesteld.
In haar antwoordakte heeft Oberon aangevoerd dat de belanghebbenden bij De Stadhouder, [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] , jarenlang als makelaars O.G.
en taxateurs in Amsterdam actief zijn geweest en dat zij daarom vreest dat een te benoemen Amsterdamse makelaar/taxateur wellicht niet onpartijdig genoeg zal zijn. Ook Oberon heeft voorkeur voor het benoemen van één makelaar, mits niet uit Amsterdam afkomstig. Omdat zij zich realiseert dat de Amsterdamse vastgoedmarkt zeer specifiek is, heeft zij als alternatief
voorgesteld het benoemen van twee Amsterdamse makelaars, één op voordracht van elk van partijen. Oberon heeft een met name genoemde deskundige voorgedragen en als vraagstelling geformuleerd: “Wat is per 24 oktober 2000 de marktwaarde van het verkochte ( [adres] ),
uitgaande van een niet verhuurde bovenverdieping en een aan Oberon verhuurde kantoorruimte, gegeven het feit dat voor een koop en levering als overeengekomen, specialistische kennis op het gebied van splitsing in appartementsrechten nodig was?”. Oberon wijst erop dat door de
deskundige(n) rekening moet worden gehouden met de ligging van het verkochte, de grootte en de bestemming ervan en met de prijzen die in oktober 2000 voor vergelijkbare panden werden betaald, zoals het zusterpand [adres] , dat op sommige punten echter verschilt van het verkochte.
Na deze aktewisseling heeft het hof per brief, telefoon en e-mail verder met partijen overlegd over de te benoemen deskundige(n). Dit overleg heeft geruime tijd in beslag genomen. Gebleken is dat geen van de door De Stadhouder voorgedragen deskundigen kon worden benoemd. De
Stadhouder heeft vervolgens een andere deskundige voorgedragen.
Het hof hecht belang aan de specifieke deskundigheid van een Amsterdamse makelaar/taxateur.
Het subsidiaire voorstel van Oberon om ieder van partijen een Amsterdamse makelaar als deskundige te laten voordragen is een goede manier om (al dan niet terechte) vrees voor
partijdigheid van de te benoemen deskundigen weg te nemen. Het hof zal dan ook de beide door partijen voorgestelde deskundigen benoemen, die bereid zijn het onderzoek gezamenlijk te verrichten en elk voor zich hebben verklaard geen banden met partijen te hebben en in deze kwestie vrij te staan.
Het hof heeft partijen bericht gegeven van het voornemen tot benoeming van B.A. Melchers en H.
Burger als deskundigen en van de door deze, na onderling overleg, gegeven schatting dat zij aan het onderzoek twee maal 20 uur à € 175,= exclusief btw zullen besteden. Partijen zijn hiervan op de hoogte gesteld en hebben tegen deze schatting geen bezwaar gemaakt.
Aan de deskundigen zal worden gevraagd naar de marktwaarde van het verkochte (het nog te realiseren appartementsrecht, rechtgevende op het gebruik van de bedrijfsruimte op de eerste verdieping en de woning op de tweede verdieping, plaatselijk bekend [adres] ) op 26 oktober 2000, (de dag van ondertekening van de koopakte) uitgaande van de verhuur van de
kantoorruimte aan Oberon en lege oplevering van de woning, in aanmerking genomen de
omstandigheid dat in artikel 14 van de koopovereenkomst was opgenomen dat het de taak van de koper was om de voor het ontstaan van het appartementsrecht noodzakelijke splitsing te
realiseren, en mede gelet op de overige in de koopovereenkomst opgenomen voorwaarden. Het spreekt vanzelf dat de deskundigen de overige door Oberon in haar antwoordakte genoemde omstandigheden (ligging, bestemming en grootte van het verkochte en de verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken in dezelfde periode) in hun oordeel zullen betrekken.
Ieder van partijen wordt opgedragen de helft van het voorschot te voldoen.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Het hof:
beveelt een onderzoek door deskundigen ter beantwoording van de volgende vragen:
benoemt tot deskundigen om dit onderzoek gezamenlijk te verrichten:
B.A. Melchers,
Hoekstra & Van Eck Makelaars Amsterdam B.V., Purmerplein 2-4,
1023 BD Amsterdam, telefoon: 020-6341332,
e n
H. Burger,
H. Burger Makelaardij OG B.V.
Amsterdamseweg 487, Postbus 379,
1180 AJ Amstelveen, telefoon: 020-6403853;
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundigen zal toezenden;
bepaalt dat beide partijen vóór 15 januari 2017 kopieën van de overige gedingstukken aan de deskundigen zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundigen, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;
3Beslissing
1. Wat is marktwaarde van het verkochte (het nog te realiseren appartementsrecht, rechtgevende op het gebruik van de bedrijfsruimte op de eerste verdieping en de woning op de tweede verdieping, plaatselijk bekend [adres] ) op 26 oktober 2000, uitgaande van de verhuur van de kantoorruimte aan Oberon en lege oplevering van de woning, in aanmerking genomen de omstandigheid dat in de koopovereenkomst was opgenomen dat het de taak van de koper was om de voor het ontstaan van het appartementsrecht noodzakelijke splitsing te realiseren en mede gelet op de overige in de koopovereenkomst opgenomen voorwaarden?
Gelieve uw antwoord uitgebreid en inzichtelijk te motiveren.
2. Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn?
wijst de deskundigen op het bepaalde in artikel 198 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, met name op de verplichting om bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en om in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;
bepaalt dat de deskundigen het onderzoek overigens zelfstandig - in de zin van artikel 198 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof - zullen verrichten;
bepaalt dat de deskundigen een voorschot toekomt van € 8.470,= inclusief btw;
bepaalt dat elk van partijen als voorschot op de kosten van de deskundigen een bedrag van € 4.235,= dient te voldoen; partijen zullen daarvoor van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak een nota ontvangen met betaalinstructies;
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het desbetreffende voorschot de deskundigen hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundigen pas dan met het onderzoek behoeven te beginnen;
bepaalt dat de deskundigen een gezamenlijk schriftelijk, ondertekend bericht zullen inleveren ter griffie van het hof vóór 4 april 2017;
bepaalt dat de deskundigen tegelijk met dit bericht hun declaratie ter griffie zullen indienen onder vermelding van zaaknummer 200.015.254/01;
verwijst de zaak naar de rol van 4 april 2017 voor deskundigenbericht;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.
