De woning(beleggings)markt in beeld 2022
Onderzoeksrapport
Samenvatting
Bevolkingsgroei weer op niveau van 2019
In 2020 halveerde de bevolkingsgroei ten opzichte van 2019 als gevolg van de coronacrisis. In 2021 was de toename echter weer bijna op het hoge niveau van 2019. Dit komt vooral door de sterke toename van de immigratie en de beperkte emigratie. Vanwege de sterke economische groei, de steunmaatregelen en de vergrijzing is er veel vraag naar arbeidskrachten in Nederland.
Aantal huishoudens groeit met 4,7% tot 2026
Naar verwachting neemt het aantal huishoudens in de periode 2022-2026 toe met 4,7% (Primos-prognose 2021).
Dit komt neer op 382.000 huishoudens. Mogelijk moet dit aantal naar boven worden bijgesteld door de nieuwe CBS prognose over de groei van de bevolking. Het aantal alleenstaanden neemt toe met 262.000 (+8%) tot 3.410.000 in 2027. Dat betekent dat 69% van de toename van het aantal huishoudens alleenstaanden betreft. Het aantal paren met kinderen blijft vrijwel stabiel, terwijl het aantal paren zonder kinderen met 86.000 (+4%) toeneemt. Van de totale huishoudensgroei wordt 61%
veroorzaakt door de toename van huishoudens in de leeftijdscategorie 75 jaar en ouder (232.500). De vergrij- zing neemt sterk toe. Op dit moment zijn er 1,5 miljoen inwoners in de leeftijd 75 jaar en ouder, in 2029 zullen het er al 2 miljoen zijn en daarna stijgt het aantal gestaag door naar bijna 3 miljoen in 2050. Vooral het aantal oudere alleenstaanden neemt sterk toe. In de komende vijf jaar gaat het om 187.000 alleenstaanden van 75 jaar
en ouder. De sterkste toename van het aantal huishou- dens wordt verwacht in de COROP regio’s Amsterdam, Den Haag en Flevoland. Ook in Utrecht, de Betuwe en rondom Eindhoven groeit het aantal huishoudens tot 2026 bovengemiddeld.
Woningtekort blijft de komende drie jaar stijgen Het woningtekort wordt in 2021 op 279.000 woningen geraamd, dat is 3,5% van de voorraad. Het Rijk heeft zich ten doel gesteld om het woningtekort terug te bren- gen tot 2% in 2035 of zo mogelijk eerder. Om het tekort tot 2% terug te brengen zouden er theoretisch gespro- ken in één klap 120.000 woningen aan de voorraad toegevoegd dienen te worden. Aangezien dat niet tot de mogelijkheden behoort en de huishoudensgroei hoog is, zal het geruime tijd duren voordat het tekort tot 2% is ingelopen. De eerstvolgende jaren zal het woningtekort naar verwachting blijven oplopen, tot 316.000 (3,9% van de voorraad) in 2024. De grootste tekorten bestaan in de regio’s Groot-Amsterdam (6,7% in 2022), Delft en Westland (6,5% in 2022) en Flevoland (5,5% in 2022). Van deze drie regio’s zal alleen Delft en Westland een lichte afname van het woningtekort tot 2024 kennen, in de andere twee regio’s neemt het tekort nog verder toe.
Steeds meer jongeren in de knel
Er zijn momenteel 924.000 jonge huishoudens (t/m 29 jaar). 244.000 jonge jonge huishoudens wonen sub- optimaal. In de periode 2022 tot en met 2026 neemt het totaal aantal jonge huishoudens met 24.000 toe.
Het woningtekort bedraagt momenteel 279.000 woningen. De sterke groei van het aantal (eenpersoons)huishoudens in Nederland zorgt ervoor dat de tekorten nog zeker drie jaar verder zullen oplopen tot 316.000 woningen in 2024. Met name voor starters op de woningmarkt, koopstarters en ouderen die naar een geschikte woning willen doorstromen zijn de problemen op de woningmarkt groot. Overheid en marktpartijen hebben de ambitie om in de komende 10 jaar 1 miljoen woningen bij te bouwen. Nederlandse en internationale beleggers hebben in elk geval de komende drie jaar 29,5 miljard euro beschikbaar om nieuwe huurwoningen te
realiseren. Ook woningcorporaties kunnen, bij afschaffing van de verhuurderheffing, meer woningen realiseren. Door goede samenwerking kunnen jaarlijks de minimaal benodigde 35.000 betaalbare huurwoningen worden bijgebouwd.
Onderzoeksrapport - De woning(beleggings)markt in beeld 2022
Toetreden tot de woningmarkt is momenteel uitzonder- lijk moeilijk en raakt vooral jonge huishoudens met een laag inkomen. In veel regio’s met druk op de markt zijn aanzienlijke aantallen betaalbare nieuwbouwwoningen nodig voor deze huishoudens.
Grootste tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen In absolute aantallen zijn de grootste discrepanties tussen vraag en aanbod te vinden in de gereguleerde huursector waar de jaarlijkse vraag het aanbod met 64.000 woningen overtreft. Ook in de geliberaliseerde huursector is er een aanzienlijke discrepantie en overtreft de jaarlijkse vraag het aanbod met 16.000 huurwoningen.
Voor de gehele koopsector bedraagt het verschil tussen vraag en aanbod 137.000 woningen. Ruim 60% betreft goedkope koopwoningen. Hierbij dient aangetekend te worden dat het realiseren van voldoende goedkope huur- en koopwoningen de komende jaren een uitdaging vormt mede door de enorme stijging van de bouwkosten en de hoge grondkosten.
100.000 nieuwe woningen op jaarbasis vanaf 2026 mogelijk
De woningproductie is in 2021 op peil gebleven, maar voor 2022 wordt een daling verwacht. Volgens de Primos- prognose zal de voorraad in 2022 met 69.000 woningen uitbreiden als gevolg van een te laag aantal vergunningen in het verleden. In de jaren daarop wordt een stijging van de productie verwacht (In 2021 zijn naar verwachting 72.000 vergunningen verstrekt), oplopend tot een per saldo uitbreiding van de voorraad met 87.000 woningen per jaar. Om tot die uitbreiding van deze 87.000 woningen te komen moeten er, inclusief vervangende nieuwbouw in verband met sloop en onttrekkingen, in 2026 en 2027 naar verwachting jaarlijks bijna 100.000 woningen worden gebouwd. Dit is in lijn met het kabinetsstreven om 100.000 vergunningen per jaar af te gaan geven in de komende jaren. Op basis van de uitbreiding van de planvoorraad moet dit mogelijk zijn. Circa tweederde daarvan moeten betaalbare huur- en koopwoningen worden.
Routekaart naar 1 miljoen woningen in 10 jaar De komende vijf jaar zoeken gemiddeld ruim 1,3 miljoen huishoudens per jaar een woning. Van de jaarlijkse vragers is 46% op zoek naar een huurwoning. Daarvan zoekt 75% een gereguleerde huurwoning en 25% een geliberaliseerde huurwoning. Het andere deel (54%), van de vragers zoekt een koopwoning. Om te kunnen voorzien in de groeiende woningvraag vanuit het toene- mende aantal huishoudens moeten er in de komende 10 jaar circa 1 miljoen woningen worden gerealiseerd.
Volgens de rapportage Inventarisatie Plancapaciteit Oktober 2021 is er voor de komende tien jaar een netto plancapaciteit van ruim 1.044.000 woningen.
De komende periode moet blijken hoe concreet de plannen daadwerkelijk zijn, wat de gevolgen zijn van
eventuele vertraging in RO procedures en de stikstofpro- blematiek en wat er moet gebeuren om projecten verder te versnellen om ook na 2026 en 2027 jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te kunnen bouwen.
Maatregelen die daarbij een belangrijke rol spelen zijn:
• Meer regie van de landelijke overheid en oplossingen creëren met betrekking tot de stikstofproblematiek
• Betere afstemming van landelijke en lokale regelgeving om stapeling of tegenstrijdigheid in regels te voorko- men (bij nieuwe plannen gelden veelal reeds gemeente- lijke regels met betrekking tot betaalbare huur)
• Versnelling en vereenvoudiging RO procedures en uitbreiding capaciteit rechtspraak
• Beschikbaarheid van bouwkavels vergroten en waar nodig aanleg infrastructuur versnellen
• Bouwkosten en grondkosten beheersen door samen- werking tussen overheid, aannemers/ontwikkelaars en overige marktpartijen
• Meer investeren in innovatief bouwen
• Afschaffen van de verhuurderheffing
• Optimaal inzetten van het kapitaal dat beleggers en corporaties beschikbaar hebben
Betaalbaarheid huur- en koopsector
In 2020 en 2021 werden de huren in de corporatiesector gemiddeld genomen in reële termen verlaagd. Daar- naast is via een Tweede Kamermotie afgedwongen dat de huren in de hele gereguleerde sector per 1 juli 2021 niet verhoogd werden. Hierdoor is ook in het particu- liere gereguleerde huursegment sprake van een reële huurverlaging. Rond de verkiezingen is het initiatief- wetsvoorstel van PvdA-Kamerlid Nijboer aangenomen dat de huurverhoging in het geliberaliseerde segment voor drie jaar beperkt tot inflatie + 1%. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning is in de afgelopen maanden met bijna 60.000 euro gestegen en bedraagt 403.941 euro (nov 21). Hiermee zijn de huizen- prijzen nog harder gestegen dan in de afgelopen jaren.
De prijzen liggen inmiddels, gecorrigeerd voor inflatie, op recordniveau. Hoewel nieuwbouw een drukkend effect op de prijzen heeft, zijn nieuwbouwkoopwoningen met een gemiddelde prijs van 442.295 euro duurder dan bestaande koopwoningen.
Lager transactievolume woningbeleggingsmarkt, meer investeringen in nieuwbouw
Voor het eerst sinds het einde van de kredietcrisis in 2014 is het transactievolume op de Nederlandse woningbeleg- gingsmarkt gedaald. In 2021 komt het totale transactie- volume uit op 7,7 miljard euro, een daling van 32% ten opzichte van 2020. Ondanks de coronacrisis blijft het vertrouwen van beleggers in Nederlandse huurwonin- gen groot. De oorzaak voor het gedaalde volume is te vinden in het beperkte aanbod van met name porte- feuilles bestaande woningen. Doordat het aanbod van bestaande huurwoningen uitbleef en de belangstelling
voor huurwoningen onder beleggers bleef bestaan, werd een recordvolume in nieuwbouwprojecten geïnvesteerd.
Van het totale transactievolume van 7,7 miljard euro is maar liefst 4,1 miljard euro geïnvesteerd in nieuwbouw- projecten.
Veel aandacht voor studentenwoningen en zorgvastgoed
Beleggers blijven diversifiëren ten opzichte van het inmiddels bekende en ‘veilige’ woningbeleggingsproduct:
het aandeel beleggingen in studentenwoningen bleef ondanks de sluiting van het onderwijs tijdens de lock- downs gelijk aan 2020. Het aandeel van beleggingen in het kennisintensievere woonzorgvastgoed nam zelfs toe van 7% in 2020 tot 11% in 2021.
Belangrijke wijzigingen voor woningcorporaties in regeerakkoord
Corporaties krijgen in 2022 een korting op de verhuurder- heffing en vanaf 2023 zal deze worden afgeschaft. Vanuit eerdere afspraken met de corporatiesector bestonden al ambities om 150.000 sociale huurwoningen bij te bouwen en 20.000 flexwoningen toe te voegen binnen vijf jaar.
Met de meest recente prestatieafspraken rondom de korting op de verhuurderheffing worden deze ambities concreter gemaakt. Zo moeten corporaties opbouwen naar een jaarlijkse realisatie van 25.000 nieuwe corpo- ratiewoningen in 2025, en moeten er in 2026 en 2027 zelfs 28.000 woningen per jaar bijkomen. In 2020 werden er volgens het CBS 13.340 nieuwbouwwoningen door corporaties opgeleverd, terwijl uitgegaan was van bijna 21.000 woningen. Hierbij dient aangemerkt te worden dat het gat mogelijk kleiner is aangezien corporaties ook woningen van projectontwikkelaars kopen. 89%
van de corporaties blijkt momenteel hinder te ondervin- den bij het realiseren van nieuwbouw door een gebrek aan grondposities of bouwkavels. Ook geeft 68% aan onvoldoende medewerking van gemeenten te krijgen bij de vergunningverlening. Gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties zullen de komende jaren nog meer moeten samenwerken. Ook op het vlak van duurzaam- heid zijn er ambities die zijn vastgelegd in de prestatie- afspraken. Corporaties moeten er met de vrijgekomen middelen voor zorgen dat er in 2028 geen corporatie- woningen meer zijn met energielabels E, F of G.
Scope internationale beleggers verschuift naar nieuwbouw
Mede als gevolg van het gebrek aan bestaand aanbod zijn internationale beleggers meer in Nederlandse nieuw- bouw huurwoningen gaan investeren. De vraag naar nieuwbouwcomplexen vanuit internationale beleggers is veelal complementair aan die van de Nederlandse pensioenfondsen. De Nederlandse institutionele beleg- gers hebben met name belangstelling voor projec- ten tussen de 20 en 50 miljoen euro (circa 65 tot 150 woningen), terwijl internationale partijen zich voor het
merendeel richten op projecten die groter zijn dan 50 of zelfs 100 miljoen euro (vanaf 150 woningen). Het kapitaal dat deze partijen naar Nederland brengen kan daarom een belangrijke bijdrage leveren aan de productie van nieuwe betaalbare huurwoningen in voornamelijk stede- lijk gebied.
Doorstroming mogelijk door meer zorgvastgoed en ouderenwoningen te bouwen
Het transactievolume in zorgvastgoed kwam in 2021 voor het derde jaar op rij boven de 1 miljard euro uit.
Daarnaast blijft het beschikbaar kapitaal groeien:
de komende drie jaar overstijgt dit zelfs de 7 miljard euro. De vraag naar zorgvastgoed vanuit beleggers is ongekend hoog. Het jaar 2021 kenmerkte zich door een afname van beschikbaar aanbod zorgvastgoed ten opzichte van 2020. Juist in dit segment is meer aanbod nodig, gelet op de enorme groei van met name het aantal 75 plus huishoudens met en zonder mobiliteits- beperking. Voor deze doelgroep moeten met name meer woningen in de geliberaliseerde huurmarkt worden gerealiseerd. Indien deze huurwoningen kunnen worden gerealiseerd zal er meer doorstroming plaatsvinden en krijgen starters en gezinnen een kans om koopwoningen over te nemen die dan vrijkomen.
Beschikbaar kapitaal met 29,5 miljard euro onverminderd hoog
De belangstelling van beleggers voor Nederlandse huurwoningen en (woon)zorgvastgoed is nog steeds onverminderd groot. Gezamenlijk hebben Nederlandse en internationale beleggers de komende drie jaar 29,5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. De beschikbaarheid van dit kapitaal is een belangrijke kans voor het toevoegen van nieuwe woningen. Vooral het Nederlandse instituti- onele kapitaal, dat nagenoeg uitsluitend in betaalbare nieuwbouw huurwoningen wordt geïnvesteerd, is daarin belangrijk. Van de 6,6 miljard euro die Nederlandse institutionele beleggers de komende drie jaar minimaal beschikbaar hebben, kunnen circa 20.000 woningen worden toegevoegd aan de voorraad. Dat is minimaal 6.600 woningen per jaar, waarvan een groot deel in het middeldure huursegment zal worden gerealiseerd.
Samen met het kapitaal van internationale pensioen- fondsen en private beleggers moet het mogelijk zijn om jaarlijks minimaal 10.000 nieuwe huurwoningen aan het geliberaliseerde segment toe te voegen. Indien er voldoende aanbod van plannen is kan dit aantal aanzienlijk hoger uitvallen gelet op het beschikbare kapitaal.
Onderzoeksrapport - De woning(beleggings)markt in beeld 2022
