Dukers & Baelemans. PE SEH Fiscaliteit en de eigen woning

(1)

Dukers & Baelemans

PE SEH – Fiscaliteit en de eigen woning

(2)

“Waar loop jij in je adviespraktijk tegenaan…?”

De wet- en regelgeving wordt steeds complexer!

(3)

• Fiscaal partnerschap

• De eigenwoningregeling (oud en nieuw recht)

• KEW, SEW en BEW

• De eigen woning en overlijden

• Bijzondere situaties in de eigenwoningregeling

• De eigen woning en partners met een eigenwoningverleden Met het wetboek én Socrative

(“Wie wordt HypotheekMaster van de dag?”)

3

Onderwerpen PE SEH 2019

(4)

Art. 1.2 Wet IB2001 Art. 5a AWR

Vraag 1 t/m 3

Room: HYPMASTER2019H

Inloggen: www.socrative.com ‘student login’

Fiscaal partnerschap

(5)

• Wie zijn fiscale partners…?

“Wat is het verschil met het partnerschap uit de Successiewet?”

5

Art. 1.2 Wet IB2001 Art. 5a AWR

Fiscaal partnerschap

(6)

Keuze voljaarspartnerschap: herziening keuze van beide partners

Belastingplichtigen die een deel van het jaar elkaars fiscale partner zijn, kunnen er gezamenlijk voor kiezen voor bepaalde regelingen het hele jaar te worden aangemerkt als elkaars fiscale partner.

Zij kunnen de gemeenschappelijke inkomensbestanddelen (zoals de persoonsgebonden aftrek) en de grondslag voor sparen en beleggen (box 3) aan elkaar toerekenen in de onderlinge verhouding die zij hiervoor kiezen.

De belastingplichtigen kunnen hun keuze voor voljaarspartnerschap herzien tot het moment dat de aanslag van één van beiden

onherroepelijk vaststaat. De belastingplichtigen moeten de keuze tot herziening gezamenlijk doen.

Art. 1.2 Wet IB2001 Art. 5a AWR

Fiscaal partnerschap

(7)

7

Art. 10bis.1 Wet IB2001 Art. 3.119a Wet IB2001

Vraag 4 t/m 7

De eigenwoningregeling (oud en nieuw recht)

(8)

Wat zijn de verschillen…?

• Hypotheekvorm

• ^Looptijd

• Periode renteaftrek

• Overgangsrecht versus aflossingsstand

Art. 10bis.1 Wet IB2001 Art. 3.119a/c Wet IB2001

Oud recht en nieuw recht

(9)

Welke toetsmomenten zijn er?

• 31 december van het kalenderjaar

• Het moment van vervreemding van een eigen woning

• Het moment van wijziging van de maandelijkse rentevoet

• Het laatste moment waarop de voorgaande schuld bestond

“Wat is het belang van de toetsmomenten…?”

9

Art. 3.119c lid 7 Wet IB2001

De aflossingsverplichting (toetsmomenten)

(10)

Linda heeft sinds 1 april 2014 een annuïteitenhypotheek met hoofdsom € 244.000,-.

Op 12 mei 2019 sluit zij haar hypotheek (resterende schuld is dan € 205.000,-) over naar een andere geldverstrekker en ze leent € 55.000,- erbij voor een verbouwing.

• “Geldt in de maand mei 2019 een aflosverplichting…?”

• “Hoe ziet de nieuwe constructie eruit…?”

• “Wat is het verschil als de eerste hypotheek op 1 april 2012 was afgesloten…?”

Art. 3.119c lid 3 Wet IB2001

De aflossingsverplichting

(11)

“Wanneer is sprake van een aflossingsstand?”

Wat betekent dit voor aflossingen uit eigen middelen op een EWS onder ‘nieuw recht’…?

Art. 3.119d Wet IB2001

De aflossingsstand

(12)

• Op 1-1-2014 koopt Bas een woning voor € 200.000, die hij volledig financiert (annuïteitenlening A, duur 360 maanden.)

• Op 1-1-2017 leent Bas € 20.000 bij voor een verbouwing (annuïteitenlening B, duur 240 maanden)

• Op 1-1-2018 leent Bas € 100.000 bij om de woning nogmaals te verbouwen (annuïteitenlening C, duur 360 maanden)

Op 1-1-2021 verkoopt Bas de woning voor € 320.000. De EWS is dan:

• A: € 175.000, met een nog resterende looptijd van 23 jaar

• B: € 18.000, met een nog resterende looptijd van 16 jaar

• C: € 95.000, met een nog resterende looptijd van 27 jaar Bij de verkoop ontstaat een eigenwoningreserve van € 32.000 . Bas koopt op 1-2-2021 een nieuwe woning van € 240.000.

Wat wordt de nieuwe constructie ?

Art. 3.119d Wet IB2001

De aflossingsstand

(13)

Lening 1: € 175.000 met een nog resterende looptijd van 23 jaar Lening 2: € 18.000 met een nog resterende looptijd van 26 jaar Lening 3: € 15.000 met een nog resterende looptijd van 27 jaar Er resteert een aflossingsstand van € 80.000 met een looptijd van 27 jaar (lening 3).

Art. 3.119d Wet IB2001

13

De wet- en regelgeving wordt steeds complexer!

(14)

Je hebt voor deze opdracht 15 minuten!

Groepsopdracht 1

(15)

15

Op 1 juni 2014 bedraagt de totale annuïtaire EWS € 244.000,-.

Hiervan valt € 202.000,- onder het overgangsrecht en € 42.000,- onder

‘nieuw recht’.

Op beide leningdelen wordt pro rato (annuïtair) afgelost.

Als de EWS op 1 juni 2019 € 222.000,- bedraagt, dan is daarvan pro rato 42/244 x € 222.000 = € 38.213,- ‘nieuw recht’ (aflossingsstand).

Voor het overgangsrecht geldt echter de stand op 1 januari 2018 . Deze bedraagt 202/244 x € 228.000,- = € 188.754,-.

Dus indeling nieuwe EWS:

• Aflossingsvrij € 188.754,- rente nog 21 jaar aftrekbaar (oud recht)

• Annuïtair € 38.213 aflosverplichting in 25 jaar en 25 jaar renteaftrek (nieuw recht)

• Annuïtair € 173.033,- aflossen in 30 jaar en 30 jaar aftrekbaar (nieuw recht )

Antwoord

(16)

Art. 10bis.2 Wet IB2001

Vraag 8 t/m 10

KEW, SEW en BEW

(17)

17

• KEW zoveel als mogelijk aflossen op de EWS

• KEW kan niet rechtstreeks gebruikt worden voor een verbouwing of aankoop- en financieringskosten

• Bij ‘ontpanding’ wordt de KEW geacht direct voorafgaand aan de verkoop van de woning in mindering te zijn

gebracht op de EWS

Over de KEW, SEW en BEW…

(18)

KEW en verkoop van de woning

Direct eigen woning

Géén eigen woning

Versoepelings- regeling Voortzetten

KEW Afkoop KEW

Afkoop KEW

Voortzetten KEW

Uiterlijk volgend kalenderjaar eigen woning In verband met

verkoop woning Na aankoop nieuwe woning

Wordt geacht te zijn afgelost op ‘oude’ EWS Keuze aflossen

op oude óf nieuwe EWS

(19)

19

Art. 10bis.1 lid 7 Wet IB2001

Vraag 11 en 12

Art. 3.119c lid 9 Wet IB2001

De eigen woning en overlijden

(20)

Vraag 13 t/m 17

Bijzondere situaties in de eigenwoningregeling

(21)

“Wat is het aanvangsmoment waarop de voordelen uit eigen woning (eigenwoningforfait) in aanmerking worden genomen m.b.t. de eigen woning?”

“Hoe werkt het eigenwoningforfait bij:

• tijdelijk 2 woningen (verhuisregelingen)?

• tijdelijke verhuur (denk aan Airbnb)?

• kamerverhuur?”

21

Het eigenwoningforfait

Art. 3.112 Wet IB2001

(22)

Vraag 18 t/m 20

De eigenwoningregeling en partners met een

eigenwoningverleden

(23)

Algehele gemeenschap

van goederen

Nieuwe (beperkte) gemeenschap

Eenvoudige gemeenschap

Huwelijkse voorwaarden met beperkte gemeenschap

1 4 3

2 Een woning (en de EWS) in verschillende gemeenschappen

(24)

Algehele gemeenschap van goederen

1

• Woning en schuld vallen áltijd 50%/50% in de gemeenschap

• Volledige vermenging van het renteaftrekverleden van aanwezige bestaande EWS(ook overgangsrecht en aflossingsverplichting en aflossingsstand)

• Géén andere eigendomsverdeling woning of draagplicht in de EWS mogelijk

• Door meebetalen uit privévermogen ontstaat een vordering van privé op de gemeenschap

Een woning (en de EWS) in verschillende gemeenschappen

(25)

2

• Voorhuwelijkse woning en schuld van één van de partners blijven 100% privé

• Voorhuwelijkse gezamenlijke woning (ongeacht de eigendomsverhouding) en schuld vallen 50%/50% in de gemeenschap

• Géén andere eigendomsverdeling woning of draagplicht in de EWS mogelijk

• Door meebetalen uit privévermogen ontstaat een vordering van privé op de gemeenschap

Een woning (en de EWS) in verschillende gemeenschappen

(26)

3

• Indien de woning en schuld in de beperkte gemeenschap vallen, dan 50%/50%

• In een beperkte gemeenschap is géén andere eigendomsverdeling van de woning of draagplicht in de EWS mogelijk

• Volledige vermenging van het eigenwoningverleden (ook overgangsrecht en aflossingsverplichting/aflossingsstand)

• Door meebetalen uit privé ontstaat een vordering van privé op de gemeenschap

Een woning (en de EWS) in verschillende gemeenschappen

De wet- en regelgeving wordt steeds complexer!

(27)

4

• Partners zijn onafhankelijke zelfstandige belastingplichtigen

• Andere eigendomsverhouding in de woning en andere verhouding in de draagplicht in de EWS mogelijk

• Géén vermenging van het eigenwoningverleden. Ieder houdt

zijn/haar eigen eigenwoningverleden en fiscale situatie (de EWR is een privéstand)

• Samenwoners

• Gehuwden met huwelijkse voorwaarden*

• Geregistreerde partners met partnerschapsvoorwaarden*

*waarbij de woning niet in een beperkte gemeenschap valt

Een woning (en de EWS) in verschillende gemeenschappen

(28)

Brief 14-4-17 Kenm. 2017-51053 Besluit 30-1-2018 Kenm. 2018-1511

Wettelijke regeling

• (Civiele) verhoudingen schuld én leningdelen volgen eigendom

• Ieder houdt eigen (fiscale) eigenwoningverleden

• EWR is een privéstand Andere draagplicht

• (Civiele) verhoudingen schuld én leningdelen conform overeengekomen draagplicht

• Ieder houdt eigen fiscale eigenwoningverleden

• EWR is een privéstand

Goedkeurend besluit

• Fiscale eigenwoningverleden wordt vermengd (50%/50%)

• Bij uit elkaar gaan houdt ieder de helft van het gezamenlijke verleden

Aandeel in de eigenwoningschuld

(29)

• Door inbreng eigen middelen ontstaat een vordering op de partner

Huwelijkse voorwaarden met beperkte

gemeenschap

4 3 2

n.v.t.

1 Aandeel in de eigenwoningschuld

(30)

1 4 3

2

• Door inbreng eigen middelen ontstaat een vordering op de partner

• Vermenging eigenwoningverleden

• Bij uit elkaar gaan houdt ieder de helft van gezamenlijke verleden

Aandeel in de eigenwoningschuld

(31)

Andere draagplicht

• (Civiele) verhoudingen schuld én leningdelen conform andere overeengekomen draagplicht

Huwelijkse voorwaarden met beperkte

gemeenschap

4 3 2

n.v.t.

1 Aandeel in de eigenwoningschuld

(32)

Bas verkoopt in 2017 zijn eigen woning, over de EWS had hij 15 jaar

renteaftrek. De bestaande EWS was € 100.000, de EWR bij verkoop € 50.000.

Astrid gaat bij Bas wonen, ze is starter en heeft géén eigenwoningverleden.

Bas en Astrid zijn (fiscale) partners.

Ze kopen in 2018 samen (50%/50%) woning, kosten verwerving € 200.000.

Bas en Astrid financieren de aankoop met schuld van € 150.000.

Constructie:

 annuïteitenhypotheek € 50.000

 aflossingsvrij deel € 100.000

 eigen vermogen man € 50.000

Casus

Samen woning kopen met partner met eigenwoningverleden

(33)

Schuld Bas € 75.000 Schuld Astrid € 75.000 50% ann. hyp. € 25.000 50% ann. hyp. € 25.000 50% aflosvrij € 50.000 50% aflosvrij € 50.000 Verwerving € 100.000 Verwerving € 100.000 Af: EWR € 50.000 -/-

EWS Bas € 50.000 EWS Astrid € 25.000 (!)

(15 jaar aftrek)

• EWS samen € 75.000,-

• Bas heeft € 25.000,- in box 3, Astrid heeft € 50.000 in box 3, (Bas heeft een (nominale) vordering op

Astrid van € 25.000,-)

• Door inbreng eigen middelen ontstaat vordering op de partner

1. Situatie volgens de (huidige) wettelijke regeling

(34)

Schuld Bas € 75.000 Schuld Astrid € 75.000 50% ann. hyp. € 25.000 50% ann. hyp. € 25.000 50% aflosvrij € 50.000 50% aflosvrij € 50.000 Verwerving € 100.000 Verwerving € 100.000 Af: EWR € 25.000 -/- Af: EWR € 25.000 -/- EWS Bas € 75.000 EWS Astrid € 75.000

• EWS is samen € 150.000.

• Ieder heeft een bestaande EWS van

€ 50.000 met nog 15 jaar renteaftrek.

• (Bas heeft een (nominale) vordering op Astrid van € 25.000,-)

• Door inbreng eigen middelen ontstaat vordering op partner

• Vermenging eigenwoningverleden

• Bij uit elkaar gaan houdt ieder de helft van gezamenlijke verleden

2. Situatie op basis van goedkeurend besluit

(35)

Schuld Bas € 50.000 Schuld Astrid € 100.000 Aflosvrij € 50.000 Annuïtair € 100.000 Verwerving € 100.000 Verwerving € 100.000 Af: EWR € 50.000 -/-

EWS Bas € 50.000 EWS Astrid € 100.000

• EWS samen € 150.000. Ieder heeft en

houdt zijn/haar eigen eigenwoningverleden. Andere draagplicht

• (Civiele) verhoudingen schuld én leningdelen conform overeengekomen draagplicht

3. Situatie op basis van een andere draagplicht

(36)

Je hebt voor deze opdracht 30 minuten!

Groepsopdracht 2

(37)

Marcel

• € 260.000 aflosvrij, 10 jaar aftrek genoten

• Overgangsrecht van toepassing

• EWR € 40.000

• KEW afgekocht met vrijstelling (art. 10bis.6 lid 2 Wet IB2001)

Lieke

• € 90.000 aflossingsstand, resterende duur 27 jaar

• EWR € 33.000,- (vervallen na 3 jaar)

Nieuwe situatie

• Aankoop woning € 420.000 (50%/50%)

• EWS € 380.000,-

37

Antwoord

Overzicht eigenwoningverleden

(38)

2 (!) mogelijkheden

1. Situatie volgens de wettelijke regeling (Wiebes)

2. Situatie op basis van goedkeurend besluit (Menno Snel)

Huwen in (beperkte) gemeenschap

(39)

3 mogelijkheden

1. Situatie volgens de wettelijke regeling (Wiebes)

2. Situatie op basis van goedkeurend besluit (Menno Snel) 3. Op basis van een draagplichtovereenkomst tussen

partners (alléén mogelijk bij ‘eenvoudige gemeenschap’)

Huwen onder huwelijkse voorwaarden

(40)

1. Situatie volgens huidige wettelijke regeling

Marcel € 190.000 Lieke € 190.000

50% ann. hyp. € 85.000 ^{(27 jr)} 50% ann. hyp. € 85.000 ^{(27 jr)} 50% aflosvrij € 105.000 ^{(30 jr)} 50% aflosvrij € 105.000 ^{(30 jr)} Verwerving € 210.000 Verwerving € 210.000

Af: EWR € 40.000 -/-

Max EWS Marcel € 170.000 Max EWS Lieke € 85.000 (!) Omdat voor Lieke het aflossingsvrije deel niet kwalificeert als EWS is hun gezamenlijk max. EWS € 255.000,- (€ 125.000,- valt in box 3) Voor Marcel is de renteaftrek max. 20 jaar, voor Lieke max. 27 jaar.

Huwen in (beperkte) gemeenschap

(41)

2. Situatie op basis van goedkeurend besluit

Marcel € 190.000 Lieke € 190.000

50% ann.hyp € 15.000 (30 jr) 50% ann.hyp. € 15.000 (30 jr) 50% ann. hyp. € 45.000 (27 jr) 50% ann. hyp. € 45.000 (27 jr) 50% ann. hyp. € 25.000 (30 jr) 50% ann. hyp. € 25.000 (30 jr) 50% aflosvrij € 105.000 (30 jr) 50% aflosvrij € 105.000 (30 jr)

Verwerving € 210.000 Verwerving € 210.000

Af: EWR € 20.000 -/- Af: EWR € 20.000 -/- EWS Marcel € 190.000 EWS Lieke € 190.000

€ 260.000,- valt onder het overgangsrecht, de ann.hypotheek kan in deels in 30 jaar en deels in 27 jaar worden afgelost (aflossingsstand). Gezamenlijke EWS € 380.000,- (fiscaal optimaal!). Renteaftrek voor ieder max. 20 jaar over

€ 130.000,-, max. 27 jaar over € 45.000,- en max. 30 jaar over 15.000,-.

Huwen in (beperkte) gemeenschap

(42)

1. Situatie volgens huidige wettelijke regeling

Marcel € 190.000 Lieke € 190.000

50% ann. hyp. € 85.000 (27 jr) 50% ann. hyp. € 85.000 (27 jr)

50% aflosvrij € 105.000 (30 jr) 50% aflosvrij € 105.000 (30 jr)

Verwerving € 210.000 Verwerving € 210.000 Af: EWR € 40.000 -/-

Max EWS Marcel € 170.000 Max EWS Lieke € 85.000 (!) Omdat voor Lieke het aflossingsvrije deel niet kwalificeert als EWS is hun gezamenlijk max. EWS € 255.000,- (€ 125.000,- valt in box 3) Voor Marcel is de renteaftrek max. 20 jaar, voor Lieke max. 27 jaar.

Huwen onder huwelijkse voorwaarden

(43)

2. Situatie op basis van goedkeurend besluit

Marcel € 190.000 Lieke € 190.000

50% ann.hyp € 15.000 (30 jr) 50% ann.hyp. € 15.000 (30 jr) 50% ann. hyp. € 45.000 (27 jr) 50% ann. hyp. € 45.000 (27 jr) 50% ann. hyp. € 25.000 (30 jr) 50% ann. hyp. € 25.000 (30 jr) 50% aflosvrij € 105.000 (30 jr) 50% aflosvrij € 105.000 (30 jr)

Verwerving € 210.000 Verwerving € 210.000

Af: EWR € 20.000 -/- Af: EWR € 20.000 -/- EWS Marcel € 190.000 EWS Lieke € 190.000

€ 260.000,- valt onder het overgangsrecht, de ann.hypotheek kan in deels in 30 jaar en deels in 27 jaar worden afgelost (aflossingsstand). Gezamenlijke EWS € 380.000,- (fiscaal optimaal!). Renteaftrek voor ieder max. 20 jaar over

€ 130.000,-, max. 27 jaar over € 45.000,- en max. 30 jaar over 15.000,-.

Huwen onder huwelijkse voorwaarden

(44)

3. Situatie volgens andere draagplicht (fiscaal optimale keuze)

Marcel € 170.000 Lieke € 210.000

Aflosvrij € 155.000 (30 jr) Ann. hyp. € 90.000 (27 jr)

Ann. hyp.* € 15.000 (30 jr) Ann. hyp. € 120.000 (30 jr)

Verwerving € 210.000 Verwerving € 210.000 Af: EWR € 40.000 -/-

Max EWS Marcel € 170.000 Max EWS Lieke €210.000

Ieder heeft en houdt het eigen eigenwoningverleden, ook bij scheiding.

Gezamenlijke EWS € 380.000,- (fiscaal optimaal!).

Renteaftrek voor Marcel max. 20 jaar, voor Lieke resp. 27 en 30 jaar.

* art. 10bis.11 Wet IB2001 (aflossingsverplichting beperkte duur aftrek 20) jaar)

Huwen onder huwelijkse voorwaarden

(45)

“Ik heb jullie uitleg gegeven over de fiscale gevolgen voor de hypotheek, vanwege het feit dat Pieter al eerder een eigen

woning en een eigenwoning-schuld heeft gehad en Nelleke een starter is. Jullie willen in de nieuwe situatie de samenstelling van de hypotheek fiscaal optimaliseren.

Daarnaast hebben jullie aangegeven dat jullie zoveel mogelijk gebruik willen maken van het overgangsrecht van Pieter (en zoveel mogelijk aflossingsvrij).

Om die reden is uitgangspunt van het advies gebruikmaking van het Goedkeurend besluit van 30 januari 2018.

Jullie begrijpen dat het gevolg van deze keuze is, dat het

eigenwoningverleden van Pieter bij helfte wordt verdeeld en dat bij een eventuele verbreking van jullie partnerschap Nelleke in de toekomst dan rekening dient te houden met de helft van het

eigenwoningverleden van Pieter.”…

Goedkeurend besluit (30-1-2018, Menno Snel)

(46)

“Ik heb jullie uitleg gegeven over de fiscale gevolgen voor de

hypotheek, vanwege het feit dat Pieter al eerder een eigen woning en een eigenwoning-schuld heeft gehad en Nelleke een starter is.

Jullie hebben aangegeven dat jullie in de nieuwe

hypotheekconstructie zoveel mogelijk jullie civiele en fiscale situatie gescheiden willen houden.

Pieter brengt € 30.000,- eigen geld in (de overwaarde van zijn verkochte woning). Jullie kiezen ervoor dat Pieter een

(eigenwoning)schuld heeft, die € 30.000,- lager is dan die van Nelleke en dat de eerder genoten jaren van renteaftrek en het overgangsrecht alleen invloed hebben op Pieters deel van de schuld.

Om die reden is uitgangspunt van het advies een afwijkende verhouding in de draagplicht in de (eigenwoning)schuld, ten opzichte van de verhouding in het eigendom in de woning die jullie samen ieder voor de helft kopen.”…

Dukers & Baelemans. PE SEH Fiscaliteit en de eigen woning