bestemmingsplan
DORST, HERZIENING 2 (OUDE TILBURGSEBAAN)
t.b.v. vaststelling 6 december 2016
opdrachtgever Kleijngeld Vastgoed Ontwikkeling bv
contactpersoon F. Ponjé
documentstatus t.b.v. vaststelling
documentversie 1
IMRO-code NL.IMRO.0826.BSPhz2dorst-
IMRO-publicatieversie VA01
datum 6 december 2016
projectnummer 12407014B
auteur J. Nijssen
R.J. Verkuylen K. Willemsen
contact 073 623 1313
bureauverkuylen.nl
INHOUDSOPGAVE
Toelichting 5
Hoofdstuk 1 Inleiding 7
1.1 Aanleiding en doel 7
1.2 Ligging en kadastrale begrenzing 8
1.3 Vigerend bestemmingsplan 10
Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse 13
2.1 Wijdere omgeving 13
2.2 Directe omgeving en plangebied 15
Hoofdstuk 3 Beleid 19
3.1 Nationaal niveau 19
3.2 Provinciaal niveau (Noord-Brabant) 21
3.3 Waterschap Brabantse Delta 25
3.4 Gemeentelijk niveau 27
Hoofdstuk 4 Plan 31
4.1 Hoofdstructuur 31
4.2 Stedenbouwkundig plan 32
4.3 Ontsluiting 33
4.4 Groen 33
4.5 Beeldkwaliteitsaspecten 33
Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 35
5.1 Milieu 35
5.2 Waarden 47
5.3 Waterparagraaf 51
Hoofdstuk 6 Juridische aspecten 55
6.1 Algemeen 55
6.2 Planregels 55
Hoofdstuk 7 Handhaafbaarheid 59
Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid 61
8.1 Behoefte 61
8.2 Financiële uitvoerbaarheid 61
8.3 Conclusies 62
Hoofdstuk 9 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 63
Bijlagen bij de toelichting 65 Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek - Antea Group 65
Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek - Lankelma 65
Bijlage 3 Projectplan detectieonderzoek 65
Bijlage 4 Geur 65
Bijlage 5 Akoestisch onderzoek 65
Bijlage 6 Archeologisch onderzoek 65
Bijlage 7 Toets flora en fauna 65
Bijlage 8 Geohydrologisch onderzoek 65
Bijlage 9 Nota zienswijze 65
Regels 67
Hoofdstuk 1 Inleidende regels 69
Artikel 1 Begrippen 69
Artikel 2 Wijze van meten 76
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 79
Artikel 3 Tuin 79
Artikel 4 Verkeer 81
Artikel 5 Wonen 83
Hoofdstuk 3 Algemene regels 87
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel 87
Artikel 7 Algemene bouwregels 88
Artikel 8 Algemene gebruiksregels 90
Artikel 9 Algemene aanduidingsregels 91
Artikel 10 Algemene afwijkingsregels 92
Artikel 11 Algemene wijzigingsregels 94
Artikel 12 Overige regels 95
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 97
Artikel 13 Overgangsrecht 97
Artikel 14 Slotregel 98
TOELICHTING
HOOFDSTUK 1 INLEIDING
1.1 Aanleiding en doel
Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Dorst, herziening 2 (Oude Tilburgsebaan)" van de gemeente Oosterhout.
1.1.1 Aanleiding
De Oude Tilburgsebaan is overwegend een woonstraat. Enkel op de huisnummers 6 en 8 liggen nog bedrijfsbestemmingen. Al vanaf 2006 wordt er gestreefd naar een omzetting van de bestemming naar woondoeleinden. In het geldende bestemmingsplan is hiertoe een wijzigingsbevoegdheid aan het college van burgemeester en wethouders toegekend.
Begin 2016 zijn de gronden verworven en kan de omzetting naar woningbouw verder gestalte krijgen. Vanwege gewijzigde inzichten kan er niet worden voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld aan de wijzigingsbevoegdheid en is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.
1.1.2 Doel
Het doel van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van een woningbouwontwikkeling in aan de Oude Tilburgsebaan in Dorst.
1.2 Ligging en kadastrale begrenzing
Figuur 1 geeft de topografische situatie weer.
FIGUUR 1 | TOPOGRAFISCHE SITUATIE
Figuur 2 geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.
FIGUUR 2 | KADASTRALE SITUATIE
De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie K. Onderstaande tabel bevat de perceelnummers, oppervlakten en eigenaren.
perceel oppervlakte eigenaar
3226 (gedeeltelijk) 3.179 m² J. Verhulst b.v.
3273 (gedeeltelijk) 89 m² J. Verhulst b.v.
3276 (gedeeltelijk) 28 m² Gemeente Oosterhout
3331 1.148 m² J. Verhulst b.v.
3942 1.469 m² Kleijngeld Vastgoed Ontwikkeling bv
3943 (gedeeltelijk) 206 m² Kleijngeld Vastgoed Ontwikkeling bv
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Dorst":
onherroepelijk d.d.24 januari 2013.
Figuur 3 geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.
FIGUUR 3 | UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
Er zijn relevante aanduidingen. Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2', 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' en 'wro-zone - wijzigingsgebied 4' kan de vigerende bestemming in zijn geheel of gedeeltelijk wijzigen in de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Tuin’,
‘Groen’ en ‘Verkeer’ ten behoeve van de realisering van woningen, groenvoorzieningen en voorzieningen voor verkeer en parkeren.
Daarnaast vigeert hier de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Ter plaatse van deze aanduiding mogen bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening gewaarborgd dient te blijven. Een omgevingsvergunning is vereist.
Ook vigeren er twee milieucirkels van respectievelijk de manege en het aangrenzende bedrijfsperceel. De milieuvergunning van de manege is inmiddels vervallen.
Toetsing van het stedenbouwkundig plan aan het vigerende bestemmingsplan
Voorliggend plan behelst een deel van wijzigingsvlak 2 en het gehele wijzigingsvlak 3 en 4.
De in dit plan opgenomen bestemmingen 'Verkeer' en 'Wonen' komen overeen met de bestemming die binnen de wijziging zijn toegestaan. Omdat het stedenbouwkundig plan afwijkt van de gestelde voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid kan daar geen gebruik van worden gemaakt en is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.
HOOFDSTUK 2 GEBIEDSANALYSE
Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.
Achtereenvolgens wijdere omgeving en directe omgeving en plangebied.
2.1 Wijdere omgeving
Dorst is gelegen ten oosten van Breda. Omstreeks 1900 nog niet meer dan een aantal bebouwingslinten, die samenkomen rond de kruising van de Rijksweg met de Spoorstraat, zoals te zien op figuur 4. De omliggende gronden zijn in agrarisch gebruik. De parallel aan de Rijksweg gelegen spoorweg Breda-Tilburg is dan al aangelegd. Ten noorden hiervan ligt een heide- en bosgebied, evenals ten oosten van onderhavig plangebied. Ten westen van Dorst loopt de Rijksweg die overgaat in de Tilburgseweg. Deze ontsluiting is de directe verbinding met Breda in het westen en Tilburg in het oosten.
FIGUUR 4 | UITSNEDE KAART 1900
Vliegbasis Gilze Rijen
Dichtbij het plangebied is de vliegbasis Gilze Rijen gelegen (rechtsonder figuur 5). Het plangebied ligt binnen het vrijwaringszone radarverstoring van dit vliegveld. Dit stelt randvoorwaarden aan het plan.
Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' geldt voor het plangebied een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, hoger dan 52 meter + NAP in verband met het verstoringsgebied rondom start- en landingsbaan (Instrumental Landing System) en in verband met het obstakelvrije start- landingsvlak voor vliegtuigen (Inner Horizontal en Conical Surface).
Figuur 5 geeft de ligging van het plangebied in de huidige wijdere omgeving weer.
FIGUUR 5 | HUIDIGE WIJDERE OMGEVING
Conclusie
Voor het plangebied geldt een hoogte beperking van meer dan 52 m + NAP. Daartoe is op de verbeelding is de 'Gebiedaanduiding vrijwaringszone - radar' opgenomen, gekoppeld aan artikel 9.2 Vrijwaringszone- radar.
Grondwaterbeschermingsgebied Dorst
Eveneens ligt het plangebied binnen het grondwaterbeschermingsgebied Dorst, hetgeen ook randvoorwaarden oplevert. In paragraaf 3 Beleid wordt hier nader op ingegaan.
2.2 Directe omgeving en plangebied
Onderstaande figuren 6 en 7 geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.
FIGUUR 6 | DIRECTE OMGEVING
Het plangebied behoort tot het binnengebied van de Oude Tilburgsebaan. Hiermee wordt bedoeld het gebied tussen de Oude Tilburgsebaan en de Rijksweg. Dit gebied is sinds eind jaren negentig vorige eeuw in ontwikkeling voor woningbouw. Inmiddels is een van oudsher aanwezige kleine manege met een milieuhinder contour gesloopt. Hierdoor kan de afronding van de woningbouw ontwikkeling in gang worden gezet.
FIGUUR 7 | BESTAANDE TOESTAND
De Oude Tilburgsebaan is een vriendelijke woonstraat met meerdere kleine groene voorzieningen in de buurt. Midden in de nieuwe buurt (fase 2) is het plantsoen Sint Jorisveld gelegen. Als geheel heeft de omgeving het vriendelijke groenkarakter van een landelijk woondorp.
Ontsluiting
Het plangebied wordt ontsloten door de Oude Tilburgsebaan. Dit is een lokale weg die aansluit op de Spoorstraat; de hoofdstraat van Dorst en op de Rijksweg de oude hoofdweg Breda -Tilburg.
Bebouwing
Aan de Oude Tilburgsebaan staan een voormalige en thans vervallen kleine boerderij, alsmede aan de west- en zuidrand gesloten en open loodsen. Het midden deel van het perceel is verhard. Alle bebouwing komt te vervallen. De voormalige manege is recent gesloopt.
Groen
Het manege deel is thans braakliggend. Het middendeel is verhard. Het zuidoostelijke deel bestaat uit een verruigd grasveld. Aan weerszijden van het manege perceel staan
houtsingels, zonder bijzondere waarden.
Ter hoogte van het plangebied staat in het openbaar gebied aan de Oude Tilburgsebaan een waardevolle eik die behouden blijft
Milieucirkels
De vergunning van de manege is ingetrokken en de bedrijfsactiviteiten zijn gestopt. Hierbij zijn alle afstanden voor wat betreft geurhinder vervallen. Deze afstanden vormden
voorheen een belemmering op de voorgenomen nieuwbouw van woningen. Nu de geurafstanden zijn vervallen, is er voor wat betreft geur vanuit de manage geen belemmering voor de beoogde woningbouw.
HOOFDSTUK 3 BELEID
In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid.
Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:
nationaal niveau;
provinciaal niveau;
gemeentelijk niveau.
3.1 Nationaal niveau
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.
De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.
De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.
Conclusie
Voor onderhavig plan is aan de orde het nationale belang:
- militaire terreinen en objecten: de vliegbasis Gilze Rijen.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Voor onderhavig plangebied geldende de regels uit Artikel 2.6
Defensie,met name 2.6.9 inzake radarverstoringsgebied.
Conclusie
3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek
aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke
ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1), of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en dat - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).
Uit jurisprudentie (o.a. uitspraak Raad van State, 201303143/1/R4) volgt dat actuele regionale behoefte bepaald kan worden op basis van een actuele regionale woonvisie en regionaal woningbouwprogramma. In de woonvisie 2011-2016 van de gemeente
Oosterhout staat in bijlage II, de voorgenomen woningbouwproductie voor 2009-2019.
Voor Dorst is er een totaal van 407 woningen en voor Dorst Oost specifiek 172, waarvan 35 in het jaar 2016.
De gemeente Oosterhout verwijst in haar woonvisie 2011-2016 ook naar de in 2010 vastgestelde iDOP´s voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst. Het integraal dorpsontwikkelingsplan uit 2010 voor Dorst heeft voorliggend initiatief opgenomen in de woningbouwplanning. Het betreft de woningbouw voor de locatie ‘Oude Tilburgsebaan binnengebied’.
Hiermee voldoet het plan aan de actuele regionale behoefte woningbouw. Aan trede 1 wordt voldaan. De locatie ligt volgens de Verordening ruimte, zie paragraaf 3.2.2, binnen het bestaand stedelijk gebied. Ook aan trede 2 wordt voldaan. Hiermee is voldoet het planinitiatief aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.1.4 Het Nationaal Waterplan
Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van een structuurvisie.
Conclusie
Het nationale waterplan heeft geen rechtstreekse doorwerking in dit plan.
3.1.5 Overig nationaal beleid
Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.
3.2 Provinciaal niveau (Noord-Brabant)
Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:
Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
Verordening ruimte 2014.
Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.
3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening
De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014, bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.
Onderstaand figuur 8 geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.
FIGUUR 8 | UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE RUIMTELIJKE ORDENING
Analyse
Het plangebied ligt binnen de kern Dorst dat onderdeel is van het 'stedelijk concentratiegebied'. Conform het structuurvisiebeleid wordt in het stedelijk
concentratiegebied (met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking) het grootste gedeelte van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Daarbij is zuinig ruimtegebruik aan de orde: functiemenging, herstructurering en inbreiding vóór stedelijke uitbreidingen.
Het plan omvat het toevoegen van 14 nieuwe woningen (en één vervangende woning) in de vorm van inbreiding. De lokale behoefte is aangetoond in het gemeentelijke
woningbouwprogramma, zie paragraaf 3.1.3.
Conclusie
Het plan past binnen de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening
3.2.2 Verordening ruimte 2014
De Verordening ruimte 2014 (geconsolideerde versie 01-01-2016) stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voorzover provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.
De Verordening maakt onderscheid in:
- algemene regels; deze gelden algemeen - structuren; deze zijn provincie dekkend;
- en aanduidingen; afhankelijk van waarden of kenmerken gelden er aanduidingen.
Voor het plan zijn de volgende artikelen van toepassing:
Artikel 3.1 zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit
De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat sprake is van behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en dat toepassing wordt gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het betreft een inbreidingsplan in de kern van Dorst, waarbij oude panden worden vervangen door nieuwbouw. Bovendien verdwijnen twee bedrijven met voor de woonomgeving belastende milieucirkels.
Artikel 4.3 - Bestaand stedelijk gebied
Het plangebied ligt binnen de structuur 'stedelijkconcentratie gebied'. Bij nieuwbouw van woningen moet in de toelichting worden aangetoond dat de plannen passen binnen de afspraken, die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg. Tevens moet worden voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Uit paragraaf 3.1.3 blijkt dat dit het geval is. De ontwikkelingen passen binnen de kaders van de Woonvisie 2016 - 2021, zoals blijkt uit paragraaf 3.4.2.
Artikel 16 - Grondwaterbeschermingsgebied
De aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied' is van toepassing. Een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied' bevat een verantwoording waaruit blijkt dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater geheel of nagenoeg geheel gelijk blijven. In paragraaf 5.3 wordt verantwoord hoe onderhavig plan binnen het grondwaterbeschermingsgebied past.
Conclusie
Het plan voldoet aan de regels van de provinciale Verordening ruimte.
3.2.3 Water
3.2.3.1 Het Provinciaal Milieu- en Waterplan Noord-Brabant 2016-2021
Dit plan betreft een integrale benadering van de fysieke leefomgeving. In de provinciale Omgevingsvisie, die naar verwachting in 2018 gereed is (als ook de Omgevingswet van kracht wordt), worden lucht, water en bodem samen met natuur, cultuurhistorie, ruimtelijke ordening en mobiliteit in één plan geïntegreerd. Naast beleidskader is het Provinciaal Waterplan ook toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water. Bovendien dient het plan als structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening.
Conclusie
Het Provinciale Milieu- en Waterplan is van directe toepassing op dit bestemmingsplan.
3.2.3.2 Provinciale Milieuverordening Noord Brabant 2010 (PMV)
Het plangebied ligt binnen het Grondwaterbeschermingsgebied Dorst (figuur 9), en meer bepaald binnen het beschermingsgebied 25-jaarszone. Bij ontwikkelingen in dit gebied dient rekening gehouden te worden met Artikel 5.1.3 Grondwaterbeschermingsgebieden.
Met name is hier van toepassing Artikel 5.1.3.7 Verbodsbepaling gebouwen, wegen en andere verhardingen. Hierin worden voorwaarden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen die negatieve invloed kunnen hebben op de kwaliteit van het grondwater.
FIGUUR 9 | GRONDWATERBESCHERMINGSGEBIED DORST
In voorliggend bestemmingsplan is de grondwaterbeschermingszone voorzien van een gebiedsaanduiding en gekoppeld aan artikel 9.1 'Milieuzone -
grondwaterbeschermingsgebied'.
Bij het verder ontwikkelen van die locatieszal er ontheffing van de PMV moeten worden gevraagd bij de provincie.
Bij het verlenen vanomgevingsvergunningen zal er op worden toegezien dat er gebruik wordt gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water (bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Daarnaast zal er op toe worden gezien dat hemelwater dat de bodem infiltreert via een doelmatig werkend zuiveringssysteem wordt gezuiverd. Dit geldt voornamelijk voor het hemelwater op het verhard oppervlak van wegen en parkeerplaatsen.
Conclusie
Voor ontwikkelingen is een provinciale ontheffing grondwaterbeschermingsgebied vereist.
3.3 Waterschap Brabantse Delta
Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta.
Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer,
watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het
watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de
waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.
Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de Legger.
De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die
consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te
raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.
Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke'
waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren.
De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.
Conclusie
Het waterbeheerplan bevat geen specifieke punten voor dit bestemmingsplan. Daarnaast is er sprake van een afname van het verharde oppervlak. Het beleid van Waterschap Brabants Delta stelt geen nadere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid.
3.4 Gemeentelijk niveau
3.4.1 Structuurvisie Oosterhout
Op 22 oktober 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Oosterhout vastgesteld. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente voor de periode van 2011 tot 2020 met een doorkijk naar de langere termijn. Onderstaand figuur 10 geeft een uitsnede van de Structuurvisiekaart. Het plangebied is aangeduid.
FIGUUR 10 | UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE
Het plangebied ligt binnen de aanduiding woongebied. Het plan is gericht op woningbouw en daarmee in overeenstemming met de gemeentelijke structuurvisie.
3.4.2 Woonvisie 2016-2021
Op 24 mei 2016 is de Woonvisie 2016-2021 vastgesteld. Hierin wordt beschreven hoe het gemeentelijke woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Het doel van de Woonvisie is dat vraag en aanbod van woningen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd; een proces dat continu in beweging is. In het woningbouwprogramma vallen de woningen van
Conclusie
De voorgenomen ontwikkelingen van onderhavig plan passen binnen de kaders van de Woonvisie 2016-2021.
3.4.3 Dorpsontwikkelingsplan
Het dorspontwikkelingsplan is een praktische agenda waarin is vastgelegd wat het
gewenste beeld is om Dorst, als dorp in het groen, haar dorpse karakter te laten behouden en de leefbaarheid te versterken.
De gemeente Oosterhout verwijst in haar woonvisie 2011-2016 naar de in 2010 vastgestelde iDOP´s voor de kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst. Het integraal dorpsontwikkelingsplan uit 2010 voor Dorst heeft voorliggend initiatief over genomen in de woningbouwplanning. Het betreft de woningbouw voor de locatie ‘Oude Tilburgsebaan binnengebied’.
Conclusie
De voorgenomen ontwikkelingen van onderhavig plan passen binnen de kaders van het dorpsontwikkelingsplan 2010.
3.4.4 Welstandsnota
Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel zal er achteraf, via een
zogenaamde excessenregeling, kunnen worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Daarnaast zal in de nieuwbouwwijk De Contreie de welstandstoets wel van toepassing blijven. Er blijven ook welstandseisen gelden indien sprake is van een beschermd stads- en dorpsgezicht of indien sprake is van de aanwezigheid van rijks- of gemeentelijke monumenten.
3.4.5 Archeologie en cultuurhistorie
Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie
In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, welke op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 – 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling').
De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en
cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt.
Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke
inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.
Erfgoedkaart
Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en
archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart).
3.4.6 Water
Het beleid van de gemeente Oosterhout voor wat betreft de waterhuishouding sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. Tot dit doel is mede het Gemeentelijk Rioleringsplan opgesteld, 'vGRP 2012 – 2016 Gemeente Oosterhout'. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) zijn doelstellingen en maatregelen in de waterketen opgenomen, waartoe de gemeente wettelijk verplicht is.
Een uitgangspunt van het GRP is dat er bij nieuwbouw, waar dit mogelijk is, het
regenwater van alle verharde oppervlakten gescheiden afgevoerd wordt. Anders dan bij het waterschap stelt het Gemeentelijk Rioleringsplan: 'bij nieuwbouw moet het af te voeren verhard oppervlak, mits meer dan 1000 m², in de bodem infiltreren of lozen op
oppervlaktewater binnen een afstand van 300 meter.'
Conclusie
Voor onderhavig plan geldt het beleid van de gemeente Oosterhout. Omdat de verharding meer dan 1000 m² bedraagt, is een watersysteem dat vuilwater en hemelwater gescheiden afvoert noodzakelijk.
3.4.7 Overig gemeentelijk beleid
Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.
HOOFDSTUK 4 PLAN
Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk een vergelijking met het oorspronkelijke plan en de beschrijving van het feitelijke plan.
4.1 Hoofdstructuur
De gebiedsontwikkeling Oude Tilburgsebaan is gebaseerd op de hoofdstructuur zoals op navolgend figuur 11 is weergegeven.
FIGUUR 11 | HOOFDSTRUCTUUR
Hoofdkenmerk van het ontwikkelingsgebied is de ligging tussen twee bestaande
bebouwingslinten. Deze linten lopen vanuit de verkeersknoop / dorpsentree radiaalsgewijs naar het buitengebied. De relatie met het buitengebied is opgepakt door het nieuwe woongebied te begeleiden met groene 'plaatsen'. Het plangebied heeft één ontsluiting op de Oude Tilburgsebaan.
Zoals reeds vermeld betreft voorliggend bestemmingsplan het westelijke deel, behoudens het perceel van de voormalige boerderij aan het begin van de straat. De lus via het Sint Jorisveld is nog niet volledig gerealiseerd, maar dit plan houdt de mogelijkheid voor voltooiing van de lus wel open.
4.2 Stedenbouwkundig plan
Het stedenbouwkundig plan met in totaal 15 woningen (waarvan 12 in de prijsklasse duur en 3 in middelduur) is weergegeven op onderstaand figuur 12. Aan de Oude
Tilburgsebaan liggen vijf woningen, die de bestaande stedenbouwkundige structuur volgen. Midden in het plangebied is een centrale plek - een klein pleintje met een boom - waaraan (nogmaals) vijf woningen liggen. De laatste vijf woningen liggen in de
zuidoosthoek van het plangebied.
FIGUUR 12 | INRICHTINGSSCHETS
4.3 Ontsluiting
Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Oude Tilburgsebaan. De weg komt tussen de nieuwe woningen aan de Oude Tilburgsebaan het plangebied binnen en komt uit op een centrale plek, een pleintje. Het pleintje is bedoeld als verblijfsruimte (waar tevens de vuilcontainers opgesteld kunnen worden). Het parkeren is met name voorzien op eigenterrein van de nieuw te bouwen woningen. Voor bezoekers worden enkele parkeerplaatsen in het openbaar gebied aangelegd.
4.4 Groen
Er is een duidelijk onderscheid tussen de bestaande Oude Tilburgsebaan en de nieuwe binnenstraat. De groene voorruimtes met bomen direct aan de Oude Tilburgsebaan worden versterkt en voortgezet ter hoogte van het plangebied. De bestaande waardevolle eik blijft behouden.
De binnenstraat krijgt een groenaccent ter plaatse van de knik in de straat. Er komt één solitaire boom, bij voorkeur een inheemse linde. Overigens zal het groen op het pleintje bepaald worden door het groen op de particuliere percelen. Voorerven van de huizen en de straat/het pleintje moeten zoveel mogelijk vloeiend in elkaar overgaan.
4.5 Beeldkwaliteitsaspecten
Dit plan vormt de derde en laatste fase van het ontwikkelingsgebied Oude Tilburgsebaan.
Het leidend beeldthema is het realiseren van een samenhangende buurt met een landelijk karakter. Een beeld dat inspeelt op de ligging tussen de eenvoudige vriendelijke dorpskern Dorst en het landelijke gebied aan de oostzijde van het plangebied. De architectuur van fase 1 en fase 2 kent een grote samenhang. In fase 3 zal deze dorpse
architectuurtypologie gecontinueerd worden. Enkele kenmerken hiervoor zijn
verspringende rooilijnen, eenvoudige hoofdmassa's en bijzonderheden in de architectuur.
HOOFDSTUK 5 OMGEVINGSASPECTEN
In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:
1. milieu;
2. waarden;
3. water.
5.1 Milieu
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante
milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.
5.1.1 Verkeer en parkeren Verkeer
De verkeersaantrekkende werking van het plan is berekend met behulp van de kengetallen uit de digitale publicatie "ASVV 2012" en weergegeven in onderstaande tabel. Uitgegaan is van het maximale kengetal in de rij 'matig stedelijk' en de kolom 'schil centrum'. In
onderstaand schema zijn de type woningen, aantal woningen, kengetallen en benodigde parkeerplaatsen per functie opgenomen.
functie aantal kengetal mvt/etmaal
koop, vrijstaand 4 woningen 8,1 mvt/won. 32,4 koop, twee-onder-een-kap 8 woningen 7,7 mvt/won. 61,6 koop, tussen/hoek 3 woningen 7,2 mvt/won. 21,6
totaal 116
VERKEERSAANTREKKENDE WERKING
Het plan leidt tot een verkeersaantrekkende werking van 116 motorvoertuigen per weekdag. De capaciteit van de Oude Tilburgsebaan is voldoende om dit aantal verkeersbewegingen te kunnen verwerken.
Conclusie
De toename van het verkeer is verkeerstechnisch aanvaardbaar.
Parkeren
Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de beleidsnota van de gemeente Oosterhout uit 2009 ''Stilstaan in de toekomst; parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)'' en bevat de hoofdlijnen van het beleid. In 2013 is er een tussentijdse evaluatie van dit parkeerbeleid geweest. De parkeernormen uit de beleidsnota van 2009 worden gebruikt bij het opstellen van de parkeerbalans.
functie aantal parkeernorm1 benodigd aantal
woning (duur) 12 woningen 2,1 p.p./won. 25,2 p.p.
woning (middelduur) 3 woningen 1,9 p.p./won. 5,7 p.p.
totaal 31 p.p.
PARKEERBALANS
1) Beleidsnota 2009: Een garage met een enkele oprit geldt als 1,0 parkeerplaats. Een garage met een oprit die ruimte biedt om meerdere auto’s achter elkaar te parkeren geldt als maximaal 1,5 parkeerplaats, afhankelijk van de breedte van de oprit. Een dubbele oprit (2 auto’s naast elkaar) geldt als 2,0 parkeerplaats.
Op basis van de parkeerbalans en de beleidsnota uit 2009 zijn op de inrichtingsschets 31 parkeerplaatsen ingetekend. Het parkeren geschiedt deels op eigen terrein en deels in de openbare ruimte in parkeervakken. Parkeren op de weg is niet de bedoeling.
Conclusie
Het plangebied biedt voldoende ruimte om aan de parkeernormen te voldoen.
5.1.2 Bodemkwaliteit
5.1.2.1 Inleiding
Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij de nieuwe functie. Voor onderhavig plan geldt dat er beoordeeld moet worden of de bodemkwaliteit past bij de nieuwe woonfunctie.
5.1.2.2 Analyse
Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Antea Group een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plekke van de voormalige manege: rapport "Verkennend Bodemonderzoek Oude Tilburgsebaan 6 te Dorst'', d.d. mei 2015, 403231. Het
onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 1. Antea Group concludeert dat er sterk
verhoogde gehalten zijn aangetroffen en adviseert nader onderzoek te doen. Ook is er asbestverdachtplaatmateriaal op het maaiveld aangetroffen. Daarom wordt geadviseerd om een verkennend asbestonderzoek uit te voeren na afronding van de
sloopwerkzaamheden.
Om de bodemkwaliteit van het gehele plangebied inzichtelijk te maken heeft Lankelma een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Verkennend Bodemonderzoek Oude Tilburgsebaan 6-8 te Dorst'', d.d. 25 mei 2016, 66917. Het onderzoeksrapport is
bijgevoegd als bijlage 2. Lankelma concludeert eveneens dat er sterk verhoogde gehalten zijn aangetroffen ter plaatse - of in de directe nabijheid van de voormalige paardenbak. In tegenstelling tot het onderzoek van Antea Group zijn er in de vrijkomende grond en op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Geadviseerd wordt om in het kader van de omgevingsvergunning nader onderzoek te verrichten naar het voorkomen van koper, lood, nikkel, som PCB en asbest in de vaste bodem.
Omdat het onderzoeksgebied gelegen is in verdacht gebied voor explosieven, moet het gebied worden vrijgegeven alvorens er bodemonderzoek wordt gedaan. Het gehele gebied kan pas vrijgegeven worden wanneer alle bebouwing en verharding gesloopt is.
5.1.2.3 Conclusie
Uit de onderzoeken van Antea Group en Lankelma kan geconcludeerd worden dat een nader onderzoek noodzakelijk is. Dit onderzoek zal uitgevoerd worden in het kader van de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen en nadat het gebied is vrijgegeven voor explosieven.
5.1.3 Bedrijven en milieuzonering
5.1.3.1 Inleiding
Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:
de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.
In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.
5.1.3.2 Conclusie
Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een rustige woonwijk. De nieuw te bouwen woningen liggen ruim buiten de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan zelf betreft woningbouw en er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving. Het plan vormt geen belemmering voor cq heeft geen hinder van de omliggende bedrijven. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.4 Externe veiligheid
5.1.4.1 Inleiding
Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.
5.1.4.2 Analyse
Het bestemmingsplan maakt de bouw van 15 woningen mogelijk. De woningen kunnen aangemerkt worden als kwetsbare objecten in dit plan. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en
transportroutes).
Inrichtingen
Voor de beoordeling van de veiligheidsrisico's in de nabijheid van de meest risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De dichtsbijzijnde inrichting is een propaantank op een afstand van 700 meter. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van inrichtingen die onder het Bevi vallen.
Buisleidingen
Voor de beoordeling van de veiligheidsrisico's vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) van belang. Uit de Risicokaart blijkt dat de dichtsbijzijnde buisleiding een gasleiding is op een afstand van 2,5 kilometer. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van buisleidingen die onder het Bevb vallen.
Transportroutes
Voor de beoordeling van de veiligheidsrisico's vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen, en spoor zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), de Regeling basisnet en de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) het relevante toetsingskader.
Water
In de nabijheid van onderhavig plangebied vindt geen transport over water plaats. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over water is hier derhalve niet van toepassing.
Wegen
In de nabijheid van onderhavig plangebied ligt de Rijksweg (N282). Deze weg is niet opgenomen in de Regeling basisnet. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen is hier derhalve niet van toepassing.
Spoor
De spoorlijn Breda - Tilburg (route 12, traject R) is als transportroute opgenomen in de Regeling basisnet. In onderstaande tabellen staan de stoffen (en hun stofcategorie) die over deze route worden getransporteerd en de bijbehorende PR en GR afstanden.
Stofcategorie A B2 B3 C3 D3 D4
Hoeveelheid
(in ketelwagenequivalenten)
10.300 600 0 2.700 600 300
Transportroute PR 10-6/jr GR invloed GR plafond PAG werkelijke afstand
Route 12 - R 1 m 4000 m 162 m 30 m 350 m
Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied (stof D4 > 4000m - 1%-letaliteitsafstand) van deze transportroute, zoals blijkt uit bovenstaande tabel. Het plangebied ligt echter buiten de meest relevante zones voor het persoonsgebondenrisico (PR 10-6/jr), het groepsrisico (GR, 200 meter zones) en het plasbrandaandachtsgebied (PAG). Op basis van deze afstanden is een berekening niet nodig.
Op grond van artikel 7 van het Bevt moet worden ingegaan op de mogelijkheden voor:
de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute(s) en
de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.
Overeenkomstig het gestelde in artikel 9 van het Bevt wordt de Veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld om hierover een advies uit te brengen. Hieronder is ingegaan op de genoemde aspecten.
Het plan omvat geen "bijzonder kwetsbare objecten", bestemd voor verminderd zelfredzame personen, binnen het invloedsgebied van de transportroute. Het
plangebied ligt voorts geheel buiten de invloedsgebieden (1%-letaliteitsgebieden) vanwege een calamiteit met brandbare gassen, gemeten 350 meter vanaf de spoorlijn.
Er is daarmee sprake van een 'standaard situatie', waarvoor een eenvoudige verantwoording volstaat:
Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval Bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.
Mogelijkheden tot zelfredzaamheid bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij een incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwingen alarmeringspalen (WAS-palen) of NL- alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw, waarvan ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. De nieuw te realiseren gebouwen voldoen aan deze voorwaarden.
5.1.4.3 Conclusie
In de planregels is geborgd dat risicovolle activiteiten niet zijn toegelaten. Daarnaast is het aspect externe veiligheid alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Breda - Tilburg. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er
voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij een zwaar ongeval op deze transportroutes. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.
5.1.5 Explosieven
Onderhavig plangebied ligt in een verdacht gebied voor aanwezigheid van (resten van) explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. Onderzocht moet worden of het plangebied vrij is van dergelijke explosieven.
Een bijzonder onderwerp voor wat betreft 'externe veiligheid' vormen niet-gesprongen explosieven. Omdat ter hoogte van Dorst in de Tweede Wereldoorlog gevochten is, is er een reële kans op de aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven. Voorkomen moet worden dat daar bij werkzaamheden in de bodem op wordt gestuit.
In het kader van de ARBO-veiligheid en Openbare Orde en Veiligheid kan een risico ontstaan en dienen verdere risico's te worden voorkomen. Er is gekozen voor een
tweeledig onderzoek om de veiligheid te garanderen, deze aanpak staat beschreven in het projectplan opgesteld door Bodac en is bijgevoegd als bijlage 3.
Om het gehele gebied vrij te geven wordt gebruik gemaakt van een
computerondersteunde oppervlaktedetectie. Een dergelijke detectie vraagt om een gebied vrij van obstakels en verharding. Omdat ten tijden van de onderzoeken er nog bebouwing en verharding aanwezig was, is er een ondersteunend analoge oppervlaktedetectie uitgevoerd ten behoeve van het veilig kunnen uitvoeren van de milieuboringen. Hierbij zijn de onderzochte locaties vrijgegeven. Wanneer het plangebied vrij is gemaakt van
bebouwing en verharding, zal het gehele gebied worden onderzocht op explosieven.
5.1.6 Geurhinder veehouderijen
5.1.6.1 Inleiding
Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat:
het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven;
en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.
5.1.6.2 Analyse
Adviesbureau Amitec heeft een geuronderzoek uitgevoerd, zie bijlage 4. Uit het onderzoek volgt dat:
belangen van de veehouderijen niet worden geschaad, aangezien de geurbelasting (voorgrondbelasting) ter plaatse van het plangebied lager is dan de norm van 2,0 Ou/m³ en dat er andere geurgevoelige objecten dichterbij de veehouderijen liggen, die reeds een belemmering voor toename van de geuruitstoot zijn;
de voor- en achtergrondbelasting bedragen respectievelijk 1,3 en 3,9 Ou/m³, wat overeenkomt met een 'goed' woon- en leefklimaat.
5.1.6.3 Conclusie
Het aspect geurhinder vormt geen belemmering voor de planontwikkeling. Enerzijds worden de omliggende veehouderijen worden niet in hun belangen geschaad. Anderzijds is sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.
5.1.7 Geluid
5.1.7.1 Inleiding
Het woningbouwplan moet voldoen aan de Wet geluidhinder en er moet sprake zijn van goede ruimtelijke ordening (woon- en leefklimaat). In het plan zijn 15 woningen
geprojecteerd en een nieuwe 30-km weg. Voor enkele woningen is maximaal 2 bouwlagen mogelijk, voor de overige 3 bouwlagen. Een woning is een geluidgevoelig object dat moet worden beschermd tegen geluidbronnen van (spoor)verkeer en industrie. In de Wet geluidhinder zijn grenswaarden voor de geluidsbelasting op de gevel van een woning gesteld. Bij de toets moet rekening worden gehouden met de maximale planologische mogelijkheden in het plangebied. De onderzoeken zijn bij het plan gevoegd.
5.1.7.2 Analyse
Toets Wet geluidhinder
Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van de Rijksweg (N282) en de spoorweg en is daaraan getoetst. De overige wegen in de omgeving hebben geen geluidzone. Wat betreft de nieuwe weg in het plangebied geldt dat er geen sprake is van reconstructie omdat het een niet gezoneerde weg betreft die zal worden aangesloten op een niet geluidgezoneerde weg.
Uit de onderzoeken blijkt dat wordt voldaan aan de grenswaarde van 55 dB vanwege het spoorweglawaai (max. ca. 50 dB).
Wat betreft de Rijksweg (N282) wordt niet voldaan aan de grenswaarde van 48 dB. De maximale geluidbelasting bedraagt 52 dB (na wettelijke correctie) voor de 2e verdieping (7,5 m). Het betreft een klein gebied in het zuidelijke deel van het plangebied. Voor de meeste geprojecteerde woningen wordt voldaan aan de grenswaarde.
Vanwege deze overschrijding moet voor de vaststelling van het bestemmingsplan een hogere waarde worden vastgesteld door het college. Dat mag echter alleen indien geen doelmatige maatregelen mogelijk zijn, dan wel daartegen één of meer van de wettelijke bezwaren als bedoeld in art. 110a Wet geluidhinder is in te brengen.
Uit de onderzoeken blijkt dat er geen doelmatige en/of kosten efficiënte maatregelen mogelijk zijn. Daarbij is onder andere van belang dat in 2016 het wegdek van de Rijksweg (N282) is voorzien van een veel stiller wegdektype en de maximum toegestane snelheid ter hoogte van het plangebied van 80 naar 50 km/u is verlaagd.
Omdat ook de maximaal toelaatbare waarde van 63 dB(A) niet wordt overschreden heeft het college hogere waarden vastgesteld voor de nieuwe woningen voor zover de
grenswaarde wordt overschreden.
Aanvaardbaar woon- en leefklimaat
Behalve de toets aan de Wet geluidhinder moet er ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in en buiten het plangebied. Daarvoor spelen diverse factoren een rol waarop hierna wordt ingegaan. Daarbij zijn alle geluidbronnen, dus zowel het
wegverkeerslawaai (alle wegen) als het spoorweglawaai van belang.
De gecumuleerde geluidbelasting in en buiten het plangebied vanwege alle wegen is berekend voor een hoogte van 4,5 m (zonder aftrekcorrectie). Daarbij is uitgegaan van een mogelijke invulling van de bebouwing in het plangebied (afscherming).
In het plangebied is sprake van goed tot matig woon- en leefklimaat. Van matig is alleen sprake in het meest zuidelijke deel van het plangebied.
De cumulatie met het spoorweglawaai kan een verhoging van 0-3 dB inhouden. Het plan brengt iets meer verkeer met zich mee op de Oude Tilburgsebaan (max. 1 dB).
De invloed van verkeer ten zuiden van het plangebied is verwaarloosbaar. In de toekomstige situatie zal door de afschermende werking van de nieuwe woningen de geluidbelasting vanwege deze geluidbronnen (sterk) afnemen (enkele dB's).
De nieuwe woningen kunnen zorgen voor reflectie van een gedeelte van het geluid afkomstig van de Rijksweg. Het geluidniveau van het gereflecteerde geluid is het dichtst bij de reflecterende gevels het hoogst. Het effect van de reflectie is echter binnen enkele meters sterk verminderd. Gelet op de afstand tussen de nieuwe en bestaande woning zal het veel minder bedragen dan 1 dB.
Het voorgaande betekent dat met de nieuwe woningen netto sprake zal zijn van een gelijkblijvend tot gunstiger woon- en leefklimaat voor de bestaande woningen aan de Rijksweg. Voor het gehele plangebied en omgeving is gelet op de geluidniveaus sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
5.1.7.3 Conclusie
Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.8 Luchtkwaliteit
5.1.8.1 Inleiding
Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet:
1 enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen;
2 en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
5.1.8.2 Analyse
Effecten plan op luchtkwaliteit
De (negatieve) effecten van onderhavig plan op de luchtkwaliteit zijn onderzocht met behulp van de NIBM-rekentool (www.infomil.nl). Aan de hand van de toename van het aantal verkeersbewegingen is beoordeeld of het plan al of niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van genoemde stoffen in de lucht.
Onderstaande tabel bevat het resultaat van de toepassing van de rekentool.
Uit de berekening volgt dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van stoffen in de lucht.
Goed woon- en leefklimaat
In de Wet milieubeheer zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) kunnen optreden. Voor de overige stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wm treden naar verwachting nergens langs het Nederlandse wegennet overschrijdingen van deze grenswaarden op.
In het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is door diverse bronbeheerders zoals gemeenten, provincies en Rijkswaterstaat de
Monitoringstool ingevoerd. Uit de resultaten van de Monitoringstool blijkt dat op deze locatie in de jaren 2012, 2015 en 2020 aan de grenswaarden (jaargemiddelde en overschrijdingsdagen) voor PM10 en NO2 wordt voldaan.
Onderstaand figuur 13 geven de resultaten van de monitoringstool voor de stoffen PM10 en NO2 voor de jaren 2012, 2015 en 2020 weer.
FIGUUR 13 | NSL MONITORINGSTOOL
Uit de monitoringstool volgt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.
5.1.8.3 Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.9 Vliegbasis Gilze Rijen
De beperkingen vanwege vliegbasis Gilze Rijen zijn reeds in paragraaf 2.1 beschreven.
5.1.10 Milieueffectrapportage
5.1.10.1 Inleiding
Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit
milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.
5.1.10.2 Analyse
Het plan valt onder de activiteit D11.2 + woningenbouw zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage. Omdat de omvang van het plan ruimschoots onder de drempelwaarde van 100 ha en 2000 of meer woningen voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten ligt en gelet op de resultaten van de hiervoor reeds uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.
5.1.10.3 Conclusie
Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.
5.2 Waarden
5.2.1 Archeologie
5.2.1.1 Inleiding
Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.
5.2.1.2 Analyse
Het plangebied ligt tussen de Rijksweg en de Oude Tilburgsebaan te Dorst. Het plangebied heeft op de IKAW van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed een hoge archeologische verwachtingswaarde. Het plangebied ligt op de gemeentelijke
archeologische beleidskaart in een zone van middelhoge archeologische verwachting, zoals weergegeven op figuur 14. Dit heeft aanleiding gegeven archeologisch onderzoek te doen.
FIGUUR 14 | UITSNEDE ARCHEOLOGISCHE BELEIDSKAART - ERFGOEDKAART OOSTERHOUT
Antea Group heeft dit onderzoek uitgevoerd ''Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek d.m.v. boringen (verkennende fase)'', d.d. 2 mei 2016, 270897, bijgevoegd als bijlage 6. De boringen uit dit onderzoek laten een geroerd profiel zien tot voorbij waar in dit gebied regulier een eventueel archeologisch niveau verwacht mag worden.
Geadviseerd wordt de verwachtingswaarde bij te stellen naar laag wat resulteert in geen verdere onderzoeksverplichting.
Ook voor vrijgegeven (delen van) plangebieden bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Minister (de Rijksdienst voor het Cultureel
Erfgoed.
5.2.1.3 Conclusie
Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.2.2 Cultuurhistorie
5.2.2.1 Inleiding
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.
5.2.2.2 Analyse
Ten behoeve van het vaststellen van de cultuurhistorische waarde van het plangebied is de Erfgoedkaart van de gemeente Oosterhout geraadpleegd, zie figuur 15. De Oude Tilburgsebaan en Rijksweg vormden de oude verbinding tussen Breda en Tilburg. Dorst ligt aan deze doorgaande verbinding. De Oude Tilburgsebaan is opgenomen in het
stratenpatroon van Dorst. Het westelijke deel van de weg is opgenomen in de Rijksweg, de huidige doorgaande verbinding tussen Breda en Tilburg. Deze weg is verbreed en
aangepast ten behoeve van het hedendaagse verkeer. De Rijksweg en de Oude Tilburgsebaan hebben historisch geografische waarden. Ze hebben de status 'redelijk hoog'. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.
FIGUUR 15 | UITSNEDE WAARDENKAART HISTORISCHE GEOGRAFIE - ERFGOEDKAART OOSTERHOUT
5.2.2.3 Conclusie
Het plan respecteert de Oude Tilburgsebaan en bevestigd de 'baan' als ontsluitingsweg in de nederzetting Dorst. Het plan raakt de oude Rijksweg niet. Er zijn geen gevolgen voor het plangebied noch voor de betreffende wegen. Het plan tast geen waardevolle
elementen aan. Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.2.3 Natuurwaarden
5.2.3.1 Inleiding
Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:
de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.
5.2.3.2 Analyse Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur NNN.
Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om de stikstofdepositie. Hiervoor geldt de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS).
In de PAS is rekening gehouden met een autonome economische groei van 2,5% per jaar.
De bouw van woningen behoort tot de autonome groei. Een nadere beoordeling aan de PAS is niet nodig. Het plan heeft geen negatief effect op natuurgebieden.
Soortenbescherming
De bestaande situatie van het plangebied kenmerkt zich door een stuk braakliggend terrein en een terrein met een oude boerderij, een schuur en een open kapschuur. Er is quicksqan uitgevoerd door Staro ''Toets flora en fauna, Oude Tilburgsebaan te Dorst'', d.d.
2 mei 2016, 16-0128, bijgevoegd als bijlage 7. Uit dit onderzoek blijkt dat de gebouwen mogelijkheden bieden voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Deze zijn jaarrond beschermd. Indien verblijfplaatsen aanwezig zijn, zal sloop van de gebouwen leiden tot vernietiging hiervan. Nader onderzoek dat in mei 2016 is gestart, moet uitwijzen of daadwerkelijk verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Tijdens de eerste
inventarisatieronde zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld. De volgende
inventarisatieronde zal medio juni worden uitgevoerd. Daarna volgen nog
inventarisatieronden in augustus en september. Dit betekent dat voor vaststelling van dit bestemmingsplan duidelijk zal zijn of een eventuele ontheffing verleend kan worden, indien dit aan de orde is.
5.2.3.3 Conclusie
Nader onderzoek moet worden uitgevoerd middels meerdere inventarisatierondes in de periode half mei tot en met september. Op basis van de resultaten van het nader onderzoek wordt bepaald of negatieve effecten optreden en of een ontheffing van de Flora- en faunawet nodig is.
5.3 Waterparagraaf
5.3.1 Inleiding
Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening(Bro), die de algemene behartiging van de waterbelangen betreft De waterparagraaf beschrijft op bestemmingsplanniveau zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).
5.3.2 Watersysteem
5.3.2.1 Bodem
Om de infiltratiecapaciteit van de bodem te bepalen heeft Antea Group uit een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd: rapport "Memo, Resultaten
doorlatenheidsmetingen", d.d. 4 mei 2016, 409915. Het onderzoeksrapport is als bijlage 8 toegevoegd.
Bodemopbouw
Het plangebied ligt in het Kempisch Hoog iets ten westen van de Centrale Slenk. De scheiding tussen deze deelgebieden, de Gilze-Rijenstoring, ligt ca. 4 km in oostelijke richting. Uit de boring is af te leiden dat de bodem uit zand bestaat waarvan de fractie steeds grover wordt naarmate de diepte toeneemt. Op basis van het boorprofiel wordt de bodem als goed doorlatend ingeschat.
Infiltratiecapaciteit
Uit het onderzoek volgt dat de waterdoorlatendheid van de bodem (k-waarde) ca 4 m/dag bedraagt. Hiermee kan de bovengrond geclassificeerd worden als goed doorlatend. De doorlatendheid van de proeven is voor de drie locaties vergelijkbaar.
5.3.2.2 Oppervlaktewater
Binnen de locatie is geen oppervlaktewater aanwezig. Het dichtstbijzijnde oppervlakte water ligt op een afstand van 60 m. Tussen Rijksweg 138 en Rijksweg 146 ligt langs het akkerland een watergang. Deze watergang is echter niet geschikt om te gebruiken voor het hemelwaterafvoer van onderhavig plan.
5.3.2.3 Grondwater
In de nabijheid van het plangebied liggen geen TNO peilbuizen uit het Dinoloket met recente meetgegevens. Wel liggen aan weerszijde van het plangebied peilbuizen uit het meetnet van de gemeente. Het grondwatermeetnet van de gemeente wordt jaarlijks uitgelezen. Uit de meetgegevens blijkt dat de hoogste grondwaterstanden tot circa 1 meter beneden maaiveld reiken en dat de grondwaterstand fluctueert met circa 1,5 meter.
5.3.3 Hemelwater
5.3.3.1 Verhard oppervlak
Onderstaande tabel geeft een overzicht van het verhard oppervlak (bebouwing en bestrating) in de huidige en nieuwe situatie. De toename van het verhard oppervlak staat in de vierde kolom in m². Het plangebied heeft een oppervlakte van 6.469 m².
bestaand totaal nieuw totaal toename Verhard
bebouwing 1.726 m² 1.577 m² -149 m²
bestrating (eigen terrein) 3.127 m² 548 m² -2.579 m²
25 m² terras per woning 0 m² 375 m² 375 m²
bestrating (openbare ruimte) 205 m² 1.431 m² 1.226 m²
Totaal 5.058 m² 3.931 m² -1.127 m²
Onverhard 1.411 m² 2.538 m² 1.127 m²
VERHARDING
Er is een afname van het verhard oppervlak, de totale afname bedraagt 1.127 m2.
5.3.3.2 Berekening bergingscapaciteit
Voor berekening van de benodigde waterberging voor ruimtelijke ontwikkelingen is in principe de bui T=10+10% maatgevend. Daarbij geldt als vuistregel dat er 436 m³ waterberging nodig is per hectare verharding.
Hoewel de verharding in de nieuwe situatie afneemt, stelt de gemeente Oosterhout dat, er bij nieuwbouw met meer dan 1.000 m² verharding, het regenwater niet in de gemeentelijke riolering geloosd mag worden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt de hoeveelheid hemelwater die afgevoerd moet worden inzichtelijk gemaakt. De benodigde bergingscapaciteit wordt als volgt berekend: verhard oppervlak (in m²) x berging (in m³/ha).
Onderscheid wordt gemaakt tussen verharding van gebouwen en wegen/parkeerplaatsen:
1. De benodigde bergingscapaciteit voor gebouwen is 70 m³;
2. De benodigde bergingscapaciteit voor wegen/parkeerplaatsen is 86 m³.
De totale benodigde bergingscapaciteit bedraagt 156 m³.
Het hemelwater afkomstig van het terras krijgt een aansluiting op de vuilwaterafvoer (schrobputje) tegen de achtergevel. Dit schrobputje dient tevens voor de lozing van (vloeibaar) afval van bewoners.
Infiltreren wegdek
Voor een totaal systeem kan er gekozen worden voor een infiltratiesysteem onder het wegdek. Door de nutsvoorzieningen onder het trottoir te situeren, worden beschadigingen aan het infiltratiesysteem voorkomen bij onderhoud aan de nutsvoorzieningen. Aquaflow ® is marktleider op dit gebied en biedt een dergelijk systeem aan. Door het gebruik van een speciaal olieverwerkend filterdoek wordt zuivering van het hemelwater gegarandeerd. De rijbaan in het plangebied heeft voldoende oppervlak om de benodigde 156 m³ te bergen.
Het toepassen van kolken is onwenselijk omdat deze door bewoners aangezien kunnen worden voor kolken met aansluiting op het vuilwaterriool. Daarmee vormt het gebruik van kolken een vervuilingsrisico voor het schone hemelwater. Het hemelwater zal daarom direct tussen de bestrating door infiltreren. Om het intreden van het hemelwater naar de fundering zeker te stellen moet het wegdek periodiek schoongehouden worden.
De parkeerplekken bij de woningen moeten in principe uitgevoerd worden met een
aaneengesloten bestrating en mogen met een verhang afwateren naar openbare weg. Het wassen van auto's kan niet worden toegestaan, omdat de zepen de olie alsnog in
5.3.4 Afvalwater
Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Oude Tilburgsebaan geloosd worden.
5.3.5 Waterkwaliteit
Overeenkomstig de eis van het waterschap en de provincie is voor het materiaal gebruik 'Artikel 5.1.3.7 Verbodsbepaling gebouwen, wegen en andere verhardingen ' van toepassing. Hierin wordt gesteld dat er geen materialen gebruikt mogen worden die de bodem kunnen verontreinigen.
5.3.6 Conclusie
Het hemelwater afkomstig van bebouwing en verharding wordt via een doelmatig werkend zuiveringssysteem onder het wegdek de bodem in geïnfiltreerd. Om vervuiling van het bodemwater te voorkomen dienen er beperkingen opgelegd te worden aan watergebruik op eigen terrein. Afvalwater wordt gescheiden afgevoerd naar de bestaande riolering in de Oude Tilburgsebaan.
In de diverse beleidsuitgangspunten heeft het infiltreren van hemelwater in de bodem de voorkeur. Aanvullende maatregelingen om vervuiling van het bodemwater te voorkomen zijn in de gekozen methode toegepast. Hiermee voldoet onderhavig plan aan de diverse beleidsuitgangspunten.
HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE ASPECTEN
6.1 Algemeen
In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.
Het bestemmingsplan bestaat uit:
de toelichting;
de planregels;
de verbeelding.
De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.
De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
6.2 Planregels
De indeling van de planregels is als volgt.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Hoofdstuk 3 Algemene regels Hoofdstuk 4 Overgangsregels
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de
