13-Jun-2018 14:16 P.O.Box 101, 3980 CC Bunnik NL + 31 30 6598001 1/3
118.08263
Aan de gemeenteraad van de Utrechtse Heuvelrug Postbus 200
3940 AE Doorn
Wím Bomhof
Gemeente Utrechtse Heuvelrug
13 JUN 2018
Nr.
Betreft: Aanvulling zienswijze, eerder pro ľarma ingediend op 24 mei 2018 Datum: 12 juni 2018
Geachte leden van de gemeenteraad,
Namens mijn cliënt, , maak ik gebruik van de mogelijkheid tot het Indtenen van een motivatie op de eerder door , pro forma, Ingediende zienswijze van 24 mei 2018, In deze zienswijze heeft mijn cliënt aangegeven de regels In de bestemming 'Wonen-B3' onnodig en ongemotiveerd te beperkend te vinden. Voorts heeft mijn cliënt de wens geuít de begrenzing van het bouwvlak anders te willen leggen binnen de bestemming 'Wonen-B3' ten behoeve van het zogenoemde bouwhuis. In deze aanvulling licht Ik de zienswijze graag gemotiveerd toe.
Hoogtematen van de nieuwe bebouwing op de buitenplaats
Het ontwerpbestemmlngsplan Driebergen Buitengebied bevat binnen de dubbelbestemmíng ‘Waarde - Landgoed en buitenplaats' een zestal bouwvlakken. Voor ds bouwvlakksn voor hBt oprichten van een Koetshuis, Bouwhuis en Oranjerie gelden een goot- en bouwhoogte van niet meer dan 4 m respectievelijk 9 m. Mijn cliënt acht deze normen te beperkend voor het realiseren van de beoogde bebouwing In deze bouwvlakken en stelt voor deze normen te wijzigen. Bij voorkeur naar 5 meter voor een goothoogte en 10 meter voor de bouwhoogte, maar minimaal 4,5 goothoogte en 10 meter bouwhoogte. In het bijzonder de goothoogte beperkt mijn cliënt In het doel bebouwing op te richten met voldoende ruimtelijke kwaliteit binnen de buitenplaats. Het bieden van een Iets grotere hoogtemaat biedt architectonisch meer
mogelijkheden er de beoogde typologie aan bebouwing te ontwikkelen, omdat de verhoudingen gunstiger zijn.
De hoogtematen in het ontwerpbestemmlngsplan wijken af van de voorschriften uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied van de voormalige gemeente Drlebergen-RIjsenburg, vastgesteld op 16 september 2004, waarin de bouwmogelijkheden groter waren. Mijn cliënt is met het nieuwe
bestemmingsplan bereid om veel bestaande bouwmogelijkheden in te leveren, zoals tnleveren van ca.
2055 van het bouwvlak de hogere goothoogte van 6m . Echter, de nu voorgestelde hoogtematen worden daarbij als te beperkend ervaren.
Het is ook niet duidelijk waarom deze hoogtematen moeten afwijken van vergelijkbare
woonbestemmingen In de directe omgeving, waar uit wordt gegaan van 4,5 respectievelijk 10 meter en afwijken van vergelijkbare landgoederen en buitenplaatsen in andere delen van dit plangebied, waar eveneens uit Is gegaan van 4,5 en 10 meter of bestaande, vaak hogere bouwnormen voor vergelijkbare typologische bebouwing (koetshuizen, oranjerieën en tuinwoningen).
Wlm Bomhof Advies omgevĩngsrecht KvK: 70733732 BTW-nr: NL103370709B01
13-Jun-2018 14 16 P.O.Box 101, 3980 CC Bunnìk NL +31 30 6598001 2/3
Verleggen bouwvlak bouwhuis
In het ontwerpbestemmlngsplan is aan de oostzijde, In goed overleg met de gemeente, afgesproken een bouwvlak te leggen ten behoeve van een nieuw woongebouw, In de afgelopen maanden Is er nader Invulling gegeven en zijn er concrete ideeën ontwikkeld voor enkele typologieën voor de bebouwing. Zo wordt voor het bouwhuis gedacht aan een serrewonlng of een tuinmanswoning. In belde typologieën bebouwing is uitgegaan van Ingetogen architectuur, ondergeschikt aan het hoofdgebouw binnen de buitenplaats. Uít een eerste ontwerplnrlchtlng voor deze typologie bebouwing is vast komen te staan dat de nieuwbouw dichtbij een rij monumentale beuken komt te staan. Weliswaar Is deze bebouwing geen bedreiging voor deze beuken, maar visueel staan deze wel erg dichtbij. Om deze reden wordt gevraagd het bouwvlak drie meter te verleggen door het te integreren in de muur. Het ís ook mogelijk het bouwvlak met drie meter te verruimen tot en met het bestemmlngsvlak ín de muur, in combinatie met een bebouwlngspercentage. Het bebouwìngspercentage voorkomt dat de extra bouwruimte benut wordt voor meer bouwdoeleinden. Het biedt mijn cliënt wel meer flexibiliteit. In beide gevallen heeft deze wijziging tot doel een betere kwaliteit van de bebouwing te realiseren, ūp deze wijze komt de
voorgestelde eenvoudige bouwvorm, zoals een tuinmanswoning, in het park beter tot uiting. In het geval gekozen wordt voor een serrewonlng Is sprake van een verbeterde relatie tot de tuin en het park. In de nieuwe bebouwing is sprake van een verbeterde lichtinval en bezonning.
Het verleggen van het bouwvlak komt de beleving van de monumentale beuken, vanwege de grotere afstand, tegemoet. Bebouwing, geïntegreerd in de muur, versterkt en verbetert de stabiliteit van de monumentale muur en past beter bij de gewenste versterking van de uitstraling als buitenplaats. Tot slot draagt het integreren van de bebouwing in de muur bij aan het beeld van een buitenplaats in plaats van uitsluitend een ommuurd parkbos.
Kantoor en zakeltjke dienstverlening
Voor het overige is gedurende het bestemmingsplanproces de indruk ontstaan dat sprake Is van toevoeging van kantoren op de buitenplaats. Dit is beslist niet het geval, Er wordt op de buitenplaats geen nieuw kantoorgebouw gerealiseerd. Het betreft het wijzigen van het gebruik van bestaande gebouwen (kapelzaal/hoofdgebouw) ten behoeve van een verplaatsing van een bestaand kantoor van
. Dit kantoor is momenteel In Bunnìk gevestigd. Bovendien zal ook haar coachlng-praktljk en werkruimtes voor creatieve therapie onderbrengen in één van belde gebouwen.
De kapelzaal Is in de beleidsnota 'Buitens op de heuvelrug' aangemerkt als historisch 'waardevoľ. Het aanvankelijke plan om de kapelzaal te gebruiken voor culturele doeleinden (concerten) Is vanwege het ontbreken van voldoende parkeergelegenheid een belemmering gebreken. De enige mogelijkheíd om de fraaie kapelzaal te behouden is het gebruiken als kantoor. Een andere functie voor de kapelzaal, zoals het verbouwen tot zes woon-zorgappartementen, Is niet haalbaar gebleken. Sloop zou onvermijdelijk zijn. Om de bestaande gebouwen te kunnen exploiteren Is gekozen voor een variant waarbij sprake is van een maximale mogelijke oppervlakte van 1.500 mJ grotendeels In de kapelzaal en de rest op de
verdiepingen van het bestaande Hoofdhuls. Deze norm past In het beleid van Provincie Utrecht voor landgoederen en buitenplaatsen.
Toets aan het gemeentelijk beleid
Deze verzoeken tot wijziging van het ontwerpbestemmingsplan passen binnen het gemeentelijk beleid, In het bijzonder het Beleidskader Buitens op de Heuvelrug voor historische landgoederen en buitenplaatsen, van 1 maart 2012.
Wlm Bomhof Advies omgevlniirwcht KvK: 70733732 BTW-nr; HL103370709B01
13-Jun-2018 14:16 P.O.Box 101, 3980 CC Bunnik NL +31 30 6598001 3/3
In dit beleidskader is ook geconstateerd dat voor buitens meer flexibiliteit In bestemmingsplannen wenselijk kan zijn, In het bijzonder voor de bestemming wonen. Deze keuze is ook een uitdrukkelijke aanbeveling geweest van een aantal particuliere eigenaren van landgoederen en buitenplaatsen;
'meedenkrulmte’ om In te spelen op moderne wensen om een landgoed daadwerkellĵk In stand te kunnen houden. In het geval van Broekbergen betreft het geen substantiële wijziging. Het gaat nadrukkelljk niet om het bieden van meer bouwmogelijkheden. Het doel is kwaliteit met als oogmerk 'Behoud door ontwikkeling’. Daarbij Is een kleine wijziging gewenst voor een structurele lange-termljn-oplosslng voor de totale buitenplaats Broekbergen.
Tot slot dient niet onvermeld te blijven dat reeds het geldende bestemmingsplan een
wljzlglngsbevoegdheld bevatte om initiatieven te ontplooien, die ten doel hebben als economische drager te fungeren voor de revitalisering en exploitatie voor het beheer en onderhoud van buitens in de
gemeente, mits het plan gebaseerd Is op een Integraal ontwikkelde toekomstvisie Voor de Buitenplaats.
Het Is de gemeente bekend dat het ontwerplnrlchtlngsplan, waaruit de gevraagde wijzigingen in de regels zijn ontleend, gebaseerd Is op het Masterplan voor de Buitenplaats Broekbergen.
Conclusie
Namens mijn cliënt verzoek ik u om:
1. de bouwregels voor Buitenplaats Broekbergen licht te verruimen naar 5 meter goothoogte en 10 meter nokhoogte;
2. het bouwvlak ter hoogte van het zogenoemde bouwhuis met drie meter te verleggen door het te Integreren In de muur van de buitenplaats;
3. de bestemmingsomschrljvlng onder 17.1.d zodanig aan te passen dat er met kantoren tevens ook zakelijke dienstverlening bedoeld wordt, tenzij de begripsbepaling in artikel 1.71 voldoende ruimte laat voor de Interpretatie dat onder kantoor ook zakelijke dienstverlening valt.
Mijn cliënt is graag bereid om zijn wensen persoonlijk aan u toe te lichten, indíén dit gevraagd of op prijs wordt gesteld.
Hoogachtend,
Mede namens ,
drs. J.w: Bomhof adviseur omgevlngsrecht
Wlm Bomhof Advies oimgevfngirtcht KvK: 70733732 BTW-nr: NL105570709B01
