Behandeld door Telefoonnummer
Organisatieonderdeel Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondzaken Documentn timmer
B.l 8.1006 lllllllllllllllllilill
Onderwerp Vaststelling wijzigingsplan 'De Bousberg, wijziging 3'
Landgraaf;
1. Planomschrijving
Door Kragten is d.d. 5 februari 2018 namens Bousberg Ontwikkeling B.V. een wijzigingsplan aangeleverd, De Bousberg, wijziging 3 . Dit plan is opgesteld om een aantal beperkte wijzigingen ten aanzien van de verbeelding behorende bij de bestaande juridisch-planologische regelingen ten behoeve van het in ontwikkeling zijnde woongebied ‘De Bousberg door te voeren.
De locatie waarop het wijzigingsplan betrekking heeft is kadastraal bekend als gemeente Nieuwenhagen, sectie A, nummers 3994, 3997, 4009 en 4011 (deels). De betreffende gronden zijn in eigendom van Bousberg Ontwikkeling B.V.
2. Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse van h t plangebied gelden de bestemmingsplannen ‘De Bousberg , vastgesteld d.d.
16-12-2010 (moederplan), ‘De Bousberg, wijziging 2’, vastgesteld op 10-04-2012 en ‘De Bousberg, veegplan 2017’, vastgesteld op 28-09-201 7. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 1.3 van de plantoelichting.
In het vigerende bestemmingsplan De Bousberg zijn twee wijzigingsbevoegden opgenomen die de voorgestelde veranderingen mogelijk maken:
- In de algemene wijzigingsregels van artikel 10 lid A wordt voorzien in en wijzigingsbevoegdheid om, onder voorwaarden, de bestemmingsgrenzen aan te passen dan wel aanpassingen van ondergeschikt aard te doen;
- In de algemene wijzigingsregels van artikel 10 lid B wordt voorzien in een wijzigingsbevoegdheid om de bouwvlakken aan te passen.
Sweelinckplein 1 Postbus 31000
Behandeld door Telefoonnummer
Documentnummer B.18.1006
De wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 1 0 lid A luidt als volgt:
'Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen ten aanzien van de plaats van de bestemmingsgrenzen, voor zover de afwijking van geringe aard is en ten aanzien van andere ondergeschikte punten, wanneer dit met het oog op de praktische uitvoering gerechtvaardigd is, respectievelijk indien de aanpassing aan de terreingesteldheid dit noodzakelijk maakt en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.'
De wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 10 lid B luidt als volgt:
'Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden met de aanduiding "Wro-zone wijzigingsgebied" te wijzigen in de bestemming "Wonen" en de daarbij op de verbeelding ingetekende bouwvlakken en gevellijn opnieuw in te tekenen alsmede de bouwaanduidingen aan te passen. Een en ander onder de voorwaarden dat: a. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad; b. geen onevenredige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan; c. de gevellijn dusdanig wordt gesitueerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de stedenbouwkundige opzet van het plan; d. voldaan wordt aan het bepa lde in artikel 5 van hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.'
Ten behoeve van dit wijzigingsplan is gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid zoals bedoeld in artikel 10 lid A. De wijzigingsbevoegdheid uit artikel 10 lid B biedt geen uitkomst omdat de bedoelde drie percelen niet zijn gelegen in het genoemde Wro-zone wijzigingsgebied .
Dit wijzigingsplan voorziet in het aanpassen van voorgevelrooilijnen ten behoeve van het realiseren van drie woningen. Ter verduidelijking is in de plantoelichting bij het wijzigingsplan voor elke woning een vergelijking van de vigerende situatie met de toekomstige situatie opgenomen.
3. Beoordeling voorwaarden wijzigingsb voegdheid
Ingevolge de wijzigingsbevoegdheid waarvan in onderhavig wijzigingsplan gebruik wordt gemaakt is aangegeven dat het bestemmingsplan gewijzigd kan worden. Dit is mogelijk:
a. ten aanzien van de plaats van de bestemmingsgrenzen: voor zover de afwijking van geringe aard is;
b. ten aanzien van andere ondergeschikte punten: wanneer dit met het oog op de praktische uitvoering gerechtvaardigd is, respectievelijk indien de aanpassing aan de terreingesteldheid dit noodzakelijk maakt en
c. indien de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.
De wijziging van voorgevelrooilijnen betreft een afwijking van geringe én ondergeschikte aard.
Wijzigingen zijn noodzakelijk om betreffende woningen civiel- en cultuurtechnisch in te passen op de kavels. De stedenbouwkundige structuur en het aantal woningen wijzigen niet. De belangen van derden worden door dit wijzigingsplan niet onevenredig geschaad. Aan de gestelde eisen wordt derhalve voldaan.
4. Procedure tot wijziging van het bestemmingsplan
Ingevolge artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening zijn burgemeester en wethouders bevoegd om een wijzigingsplan in procedure te brengen en vast te stellen. Op 6 februari 2018 is besloten om de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening te voeren.
5. Terinzagelegging wijzigingsplan
Conform artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is op 14 februari 2018 in de 1 Landgraaf, in de Staatscourant en via de gemeentelijke website (www.landgraaf.nl) bekend gemaakt dat het ontwerp wijzigingsplan De Bousberg, wijziging 3 ter inzage ligt. Daarbij is aangegeven clat het ontwerp wijzigingsplan met de hierbij behorende stukken met ingang van 15 februari 2018 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage ligt en dat een ieder binnen deze termijn (naar eigen keuze) mondelinge of schriftelijke zienswijzen kan indienen. Het ontwerp wijzigingsplan en de daarbij behorende stukken zijn gedurende voornoemde periode ook via de elektronische weg op de gemeentelijke website (www.landqraaf.nl) en op de landelijke voorziening (www.ruimteliikeDlannen.nl) beschikbaar gesteld aan een ieder. Er is één zienswijze tegen het plan ingediend.
6. Beantwoording zienswijze
Al emeen
Gedurende de termijn van terinzagelegging van het wijzigingsplan is een zienswijze kenbaar gemaakt door _ te Landgraaf, d.d. 6 maart 2018, ontvangen 9 maart 2018, met postkenmerk 18.06293, verder reclamant.
De zienswijze van reclamant is tijdig ingediend.
Weergave zienswijze
a. Reclamant heeft het vermoeden dat bij kavel 20 is geschoven met het vlak met de bestemming Wonen . Dit zou betekenen dat de woning op minder dan 50 meter afstand van de stallen van de manege komt te liggen. Deze afstand dient minimaal 50 meter te zijn, de zogeheten stankcirkel. Reclamant verzoekt in het ontwerp de stankcirkel te respecteren en de wijzigingen duidelijker inzichtelijk te maken en opnieuw te publiceren.
b. Reclamant heeft ten aan van het bestemmingsplan ‘Veegplan Bousberg’ een zienswijze ingebracht. Daarin wordt onder meer ingegaan op de doorkruising van de toegangsweg naar het woningbouwproject De Bousberg over de bestaande Boomweg. Reclamant acht de daartoe opgestelde ontwerpen onacceptabel en geeft aan dat door de gemeente is toegezegd dat de doorgang naar de Boomweg zonder obstakels vrij zal worden g laten.
c. In het veegplan heeft reclamant aangegeven dat de kavels 17 en 18 tot halverwege de Boomweg doorlopen. Deze zienswijze is volgens reclamant afgewezen, door een ambtenaar is echter aangegeven dat het bezwaar gegrond is en dat in een komende wijziging van het
Behandeld door Telefoonnummer
Documentnummer B.18.1006
bestemmingsplan de grootte van de woonvlakken aangepast zal worden. Reclamant verzoekt deze aanpassingen mee te nemen in de bestemmingsplanwijziging.
Reactie op de inaediende zienswijze
a. Ingevolge het bepaalde in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij is op 23 april 2008 de Verordening ex artikel 6, derde lid, van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) voor een deel van de gemeente Landgraaf (gebiedsvisie Wg voor een deel van de gemeente Landgraaf) inwerking getreden. In deze verordening wordt de manege gelegen aan te Landgraaf in ogenschouw genomen en is bepaald dat voor het zoekgebied (het gebied gelegen ten zuiden van de N299) en de daarin gelegen veehouderijen waarvoor geen emissiefactoren zijn vastgesteld en die gelegen zijn binnen de bebouwde kom, de afstand wordt teruggebracht naar 50 meter. De in acht te nem n afstand vanaf de manege tot aan de woningen in het woningbouwplan De Bousberg dient 50 meter te bedragen. Uit nameting ten gevolge van deze zienswijze is inderdaad gebleken dat deze afstand van 50 meter in het voorliggende ontwerp van het wijzigingsplan ter plaatse van kavel 20 niet wordt gerespecteerd. Derhalv is de verbeelding behorende bij het wijzigingsplan aangepast in dier voege dat de geldende stankcirkel van 50 meter wel wordt gerespecteerd. We zijn echter van oordeel dat het wijzigingsplan niet opnieuw terinzage gelegd dient te worden omdat het om een marginale verschuiving van de kavel gaat en deze aanpassing in het voordeel is van reclamant. Ook andere mogelijke belanghebbenden worden door deze aanpassing niet onevenredig nadelig beïnvloed. De zienswijze is op dit punt gegrond.
b. De zienswijze heeft geen betrekking op het wijzigingsplan ‘De Bousberg, wijziging 3 en is derhalve ongegrond. Het betreffende punt is chter wel met reclamant ambtelijk besproken en wordt me genomen in de ten behoeve van het project opgestelde civieltechnische tekeningen, welke een bijlage vormen bij de explo tatieovereenkomst.
c. Reclamant heeft deze zienswijze in het kader van de planologische procedure om te komen tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Bousberg, Veegplan 2017 inderdaad kenbaar gemaakt. De betreffende zienswijze is in het zienswijzenverslag behorende bij het inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan voorzien van een antwoord. Het veegplan zag niet op de betreffende grondstrook, derhalve werd de zienswijze op dat punt ongegrond verklaard. Ook het voorliggende wijzingsplan ziet niet op de Boomweg waardoor deze zienswijze in het kader van de onderhavige planologische procedure wederom ongegrond is. Desalniettemin hebben we inderdaad geconstateerd dat een deel van de Boomweg is voorzien van een woonbestemming. Hoewel dat deel kadastraal eigendom is van de Gemeente Landgraaf en daardoor niet voor woondoeleinden benut kan worden door de projectontwikkelaar dan wel door particuliere woningbouwers, zullen we dit wel aanpassen in de tekeningen behorende bij de exploitatieovereenkomst en in het op korte termijn ter inzage te leggen bestemmingsplan voor het gehele gebied ‘De Bousberg .
Resumé
De door reclamant ingediende zienswijze wordt deels gegrond verklaard, voorzover het betreft de zienswijze zoals samengevat onder ad a. Het wijzigingsplan is ter plaatse van kavel 20 aangepast aan de zienswijze in dier voege dat voldaan wordt aan de op grond van de Verordening ex artikel 6. derde lid, van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) voor een deel van de gemeente Landgraaf (gebiedsvisie Wgv voor een deel van de gemeente Landgraaf) g ldende afstand van 50 meter van de woningen tot aan de manege.
7. Kosten, baten, dekking, risico's
Ingevolge het bepaalde in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening stelt de geme nteraad e n exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening is aangegeven wat onder een bouwplan wordt verstaan zoals bedoeld in artikel 6.1 2 Wro.
Hoewel voor het gehele project de Bousberg een exploitatieovereenkomst is gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over kostenverhaal en kostenverhaal daarmee anderszins verzekerd is, voorziet het onderhavig wijzigingsplan niet in een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro.
Derhalve hoeft geen separaat exploitatieplan voor dit wijzigingsplan vastgesteld te worden.
De mogelijkheid bestaat voor belanghebbenden om tegen het wijzigingsplan rechtstreeks beroep bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State aan te tekenen. Ingevolge artikel 6:15 van de Algemene wet b stuursrecht geldt deze mogelijkheid alleen als er ook tegen het plan zienswijzen zijn ingediend dan wel indien aangetoond kan worden hiertoe redelijkerwijs niet in staat te zijn geweest.
8. Voorstel
Gelet op het bovenstaande en het bij dit besluit behorende wijzigingsplan wordt voorgesteld om dit wijzigingsplan vast te stellen. Het plan voorziet in goede ruimtelijke ordening.
Behandeld door Telefoonnummer
Documentnummer B.18.1006
besluiten:
Gelet op het bepaalde in artikel 3.6 juncto artikel 3.9a Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van het gestelde in dit voorstel:
1. het wijzigingsplan De Bousberg, wijziging 3 , bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NLIMRO.0882.WPBOUSBERGWIJZ3-VG01.gml met de bijbehorende bestanden, bestaande uit de planregels en de plantoelichting gewijzigd digitaal vast te stellen en daarbij te bepalen dat gebruik is gemaakt van een ondergrond welke is ontleend aan de BGT en aangevuld met de kadastrale kaart d.d. 22 januari 201 8;
2. de door reclamant ingediende zienswijze deels gegrond te verklaren, inhoudende het aanpassen van de verbeelding behorende bij het onder 1. genoemde wijzigingsplan, in dier voege dat de op grond van de Wet g urhinder en veehouderij en de daarop gebaseerde Verordening ex artikel 6, d rde lid, van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) voor een deel van de gemeente Landgraaf (gebiedsvisie Wgv voor een deel van de gemeente Landgraaf) in acht te nemen afstand van 50 meter vanaf de aan de Boomweg gelegen manege tot aan de mogelijk bebouwing op grond van het wijzigingsplan, in acht genomen wordt;
3. de afgeleide analoge verbeelding van het onder 1. genoemde wijzigingsplan, bekend onder NL.IMRO.0882.WPBOUSBERGWIJZ3-VG01, verbeelding, planstatus vastgesteld, 12 juni 2018’, evenals de analoge versie van cle regels en toelichting, vast te stellen.
Landgraaf, 12 juni 2018
Burgemeester en wethouders VQOfrTo nTÖ
/ cleN cretaris, / de burgemees ,
ir. J.M.C. Rijvers mr. k.J.H.' nmr. k.
Beroep
Het wijzigingsplan De Bousberg, wijziging 3 (waaronder de analoge verbeelding, de plantoelichting en de planregels) ligt met ingang van 21 juni 2018 gedurende zes weken ter inzage bij het Klanten Contact Centrum in het Burgerhoes te Landgraaf. U kunt het vastgestelde wijzigingsplan met de bijbehorende stukken eveneens in elektronische vorm raadplegen via de gemeentelijke website www.landgraaf.nl onder de rubriek Bestuur en Organisatie-Officiële publicaties-Ruimtelijke Plannen alsmede via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl onder gebruikmaking van het planidentificatienummer (IDN) NL.IMRO.0882.WPBOUSBERGWIJZ3- VG01. De digitale versie is juridisch bindend. Het wijzigingsplan treedt ingevolge artikel 3.9a vierde lid Wet ruimtelijke ordening in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt.
U wordt gedurende de bovengenoemde termijn, ingevolge het bepaalde in artikel 8.2 Wet ruimtelijke ordening, in de gelegenheid gesteld beroep in te stellen bij d Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Daarbij kunt u als indiener van een beroepschrift verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist. Voor het digitaal indienen van een beroepschrift wordt verwezen naar https://diqitaalloket.raadvanstate.nl/.
