Notitie privatisering sportgebouwen gemeente Asten
1. Inleiding
Op basis van de nota “Visie beleid privatisering onderhoud sportaccommodaties Asten” van januari 2007 heeft de gemeenteraad in zijn vergadering van 18 december 2007 onder agendanummer 07.11.08 het nieuwe privatiseringsbeleid vastgesteld.
Dat beleid heeft betrekking op privatisering van het gehele onderhoud van de sportgebouwen en het dagelijks onderhoud van de velden.
In deze notitie wordt enkel ingegaan op de concretisering van het vastgestelde privatiseringsbeleid met betrekking tot de sportgebouwen.
Gelet op de ontwikkelingen die zich het laatste jaar hebben voorgedaan is het van belang dat het vastgestelde privatiseringsbeleid voor wat de uitvoering betreft nog eens tegen het licht wordt gehouden.
2. Analyse (algemeen) huidige situatie sportgebouwen
Op basis van het in december 2007 vastgestelde beleid is het onderhoud van de sportgebouwen voor de periode 2008 t/m 2013 aan de betrokken verenigingen overgedragen. Dat betreft de accommodaties van:
• Voetbalvereniging NWC;
• Korfbalvereniging Klimop;
• Hockeyclub HCAS;
• Voetbalvereniging Olympia Boys / Korfbalvereniging Olympia.
In verband met verbouwplannen van Sportvereniging Ondo en Korfbalvereniging Dos zijn met deze verenigingen al eerder afspraken over privatisering van het onderhoud van de sportgebouwen gemaakt. Op basis van de met deze verenigingen getroffen regeling is het privatiseringsbeleid voor bovengenoemde verenigingen ontwikkeld.
Voor de afkoop van het onderhoud van de sportgebouwen voor de periode 2008 t/m 2013 zijn door de gemeente de navolgende bedragen betaald:
• Voetbalvereniging NWC € 79.747,=
• Korfbalvereniging Klimop € 27.665,=
• Hockeyclub HCAS € 28.413,=
• Sportvereniging Ondo en Korfbalvereniging Dos € 40.000,=
• Voetbalvereniging Olympia Boys / Korfbalvereniging Olympia € 36.026,=
Bij de vaststelling van het privatiseringsbeleid heeft de gemeenteraad tevens bepaald dat met bovengenoemde sportverenigingen overleg moet worden gevoerd om te komen tot volledige eigendomsoverdracht van de sportgebouwen per 1-1-2014. De achterliggende gedachte daarbij is alle kosten van beheer en onderhoud over te hevelen naar de verenigingen.
In 2008 is overleg geweest met alle sportverenigingen. De gemeente heeft de verenigingen gevraagd om alle wensen (gebouwen en velden) te inventariseren en kenbaar te maken, overigens zonder enige garantie op het honoreren daarvan. Alle verenigingen hebben daaraan, in meer of mindere mate, gevolg gegeven.
Gelet op de grote accommodatieproblemen (gebouwen) bij NWC en Ondo/Dos is er een ambtelijke notitie opgesteld waarin alle verenigingswensen met betrekking tot gebouwen en velden zijn geanalyseerd, becommentarieerd en geprioriteerd. Naar aanleiding
daarvan heeft de gemeenteraad financiële middelen gereserveerd voor oplossing van de problemen bij NWC en Ondo/Dos. Op basis van concrete bouwplannen zijn in 2010 de navolgende bedragen beschikbaar gesteld:
• NWC € 800.000,= (volledige nieuwbouw)
• Ondo/Dos € 290.000,= (vernieuwbouw en uitbreiding).
-2-
De gemeenteraad heeft besloten om bij deze verenigingen gelijktijdig met het beschikbaar stellen van bovengenoemde investeringsbedragen de privatisering van de gebouwen (overdracht eigendom) direct door te voeren en daarmee niet te wachten tot 1-1-2014.
Bij de verdere uitwerking hiervan komen vraagtekens op bij de financiële gevolgen van volledige eigendomsoverdracht van de accommodaties voor met name de sportverenigingen maar mogelijk ook voor de gemeente.
Ook andere actuele ontwikkelingen, zoals bij NWC en Ondo/Dos vragen om een nuancering van de oorspronkelijke privatiseringsopdracht middels formele eigendomsoverdracht van alle accommodaties.
Enerzijds geven de actuele omstandigheden bij de betrokken verenigingen dus aanleiding tot een gedifferentieerde benadering, anderzijds moet voorkomen worden dat er een lappendeken aan regelingen ontstaat. Het ontbreken van uniformiteit kan namelijk leiden tot minder overzicht en een mogelijk ongelijke behandeling.
3. Analyse (per vereniging) huidige situatie sportgebouwen Onderstaand wordt per accommodatie op de actuele situatie ingegaan.
a. Voetbalvereniging NWC
De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 28-9-2010 een krediet van € 800.000,=
beschikbaar gesteld voor de nieuwbouwplannen van NWC. De raad heeft besloten dat de accommodatie direct dus vóór 2014 moet worden geprivatiseerd. Voor de realisering van de nieuwbouw en exploitatie daarvan is de Stichting Facilitair Beheer ’t Root (SFB) opgericht.
Gemeente stelt de bijdrage van € 800.000,= beschikbaar aan NWC. Deze laatste leent dit bedrag uit aan SFB die op haar beurt na realisering de nieuwe accommodatie BTW-belast verhuurt aan NWC. In principe wordt SFB dus de eigenaar van de nieuwe accommodatie.
Gelet op mogelijke fiscale gevolgen, hebben wij op 21-10-2010 aan SFB ’t Root de vraag voorgelegd of ten behoeve van de door SFB/NWC gekozen constructie, formele
eigendomsoverdracht (en daaraan verbonden overdrachtsbelasting) moet plaatsvinden.
Naar aanleiding van onze vraag hebben wij op 9 december 2010 overleg gehad met vertegenwoordigers van SFB ’t Root en NWC. Vastgesteld is dat overdracht van de
benodigde grond middels erfpacht (30 jaar met een optie tot verlenging) wordt gezien als beste optie.
Omdat NWC overweegt om de omliggende infrastructuur tegelijk met de nieuwbouw aan te passen, is het van belang om goed in beeld te brengen welke grond exact moet worden overgedragen. In principe wordt grond met een permanent openbare functie (bv.
parkeervoorziening) niet overgedragen.
Conclusie:
• Uitgaande van volledige nieuwbouw (inclusief kantine c.a.) wordt overdracht van de benodigde grond middels erfpacht (30 jaar met een optie tot verlenging) gezien als beste optie.
b. Korfbalvereniging Klimop
In oktober 2008 heeft korfbalvereniging Klimop het – i.s.m. de KNKV opgestelde - rapport
“Analyse en visie accommodatie- en ruimtebehoeften KV Klimop te Asten voor nu en de toekomst” ingediend. In dat rapport heeft Klimop haar wensen met betrekking tot haar accommodatie kenbaar gemaakt.
Klimop geeft aan dat op basis van de normen van de KNKV de vereniging bij 2 natuurgras- wedstrijdenvelden – i.v.m. gemengd korfbal - zou moeten kunnen beschikken over
minimaal 8 kleedlokalen. Als alternatief geeft Klimop aan dat de bestaande 4 kleedlokalen vergroot zouden kunnen worden. Klimop beschikt nu over 4 kleedlokalen. Klimop moet beschikken over 2 scheidsrechterlokalen. Klimop heeft nu 1 scheidsrechterlokaal.
Kostenindicatie afhankelijk van de keuze ligt tussen de € 75.000,= en € 125.000,=.
-3-
Eind 2009 is overleg geweest met Klimop. Daar is medegedeeld dat de vereniging
vooralsnog niet kan rekenen op financiële ondersteuning voor realisering van haar plannen.
Conclusie:
• In principe betekent dit dat privatisering (overdracht eigendom) van de accommodatie – conform vastgesteld beleid - per 1-1-2014 aan de orde is.
c. Hockeyvereniging HCAS
Deze vereniging heeft haar wensen m.b.t. haar accommodatie kenbaar gemaakt.
HCAS beschikt thans over 4 zeer grote kleedlokalen. HCAS geeft aan dat deze
accommodatie in de basis nog voldoet. HCAS pleit wel voor functionele herziening. Gelet op de omvang van de accommodatie is een nieuwe indeling gewenst, waardoor de kleed- en doucheruimten efficiënter kunnen worden gebruikt. Ook is uitbreiding van bergruimte nodig.
Er is nog geen plan opgesteld en er zijn geen kosten geraamd.
Voorlopige kostenindicatie (gemeente) uitgaande van de raming bij Klimop:
verbouw/herindeling 4 grote kleedlokalen tot 8 kleedlokalen: € 60.000,=.
Eind 2009 is overleg geweest met HCAS. Daar is medegedeeld dat de vereniging vooralsnog niet kan rekenen op financiële ondersteuning voor realisering van haar plannen.
Conclusie:
• In principe betekent dit dat privatisering (overdracht eigendom) van de accommodatie, conform vastgesteld beleid, per 1-1-2014 aan de orde is.
d. Sportvereniging Ondo en Korfbalvereniging Dos
De gemeenteraad heeft een krediet van € 290.000,= beschikbaar gesteld voor de
vernieuwbouw- en uitbreidingsplannen van Ondo en Dos. De plannen zijn in dit jaar (2010) uitgevoerd.
De raad heeft besloten dat de accommodatie direct, dus vóór 2014, moet worden geprivatiseerd. In principe is overeengekomen dat Ondo eigenaar wordt van de
accommodatie en een gedeelte van de accommodatie (2 kleedlokalen ca.) verhuurt aan Dos.
Beide verenigingen hebben een intentieverklaring ondertekend dat zij mee zullen werken aan privatisering. Gelet op de kosten van overdracht in eigendom (overdrachtsbelasting), is besloten te onderzoeken of met een andere (goedkopere) constructie toch het zelfde doel bereikt kan worden t.w. geen kosten meer voor de gemeente.
Conclusie:
• De accommodatie kan per direct worden geprivatiseerd.
• Er behoeft niet perse eigendomsoverdracht plaats te vinden.
• Onderzocht moet worden of met een andere (goedkopere) constructie het zelfde doel kan worden bereikt t.w. geen kosten meer voor de gemeente.
e. Voetbalvereniging Olympia Boys en Korfbalvereniging Olympia
De wensen van deze verenigingen zijn bekend. Voor zover daar financiële medewerking van de gemeente wordt gevraagd geldt in principe hetzelfde als bij Klimop en HCAS.
Er zijn momenteel geen financiële middelen om eventuele medewerking te kunnen verlenen.
In principe betekent dit dat privatisering (overdracht eigendom) van de accommodatie pas per 1-1-2014 aan de orde is.
Enkele jaren geleden heeft Voetbalvereniging Olympia Boys met eigen middelen haar accommodatie uitgebreid en enkele belangrijke verbeteringen aangebracht. Omdat er t.a.v.
de gerealiseerde uitbreiding en verbeteringen formeel niets geregeld is, worden deze
automatisch eigendom van de gemeente. In verband daarmee heeft Olympia Boys gevraagd om een formele regeling waardoor zij eigenaar wordt van alle accommodatievoorzieningen waarin de vereniging zelf heeft geïnvesteerd.
-4-
Momenteel speelt hier evenwel nog een andere zaak. De kern Ommel is bezig met onderzoek naar de haalbaarheid van een MultiFunctionele Accommodatie (MFA). Met de onlangs toegezegde financiële bijdrage van de provincie ad € 750.000,= is de kans op realisering toegenomen.
De onderzoeken zijn nog niet afgerond, maar nu is al duidelijk dat de inbreng van Olympia Boys/Olympia van essentieel belang is om de MFA financieel mogelijk te maken. De
verenigingen hebben hun voorwaarden geformuleerd waaronder zij aan de realisering van de MFA willen participeren. Op dit moment is niet helder wie formeel eigenaar gaat worden van de MFA.
Ter voorkoming van mogelijk dubbele overdrachtsbelasting is het niet verstandig om vooruitlopend hierop de eigendom van de sportgebouwen aan genoemde verenigingen over te dragen.
Conclusie:
• In principe is privatisering (overdracht eigendom) van de accommodatie, conform vastgesteld beleid, per 1-1-2014 aan de orde.
• Vooruitlopend op de mogelijke komst van een MFA is het niet verstandig om de eigendom van de sportaccommodatie aan de verenigingen over te dragen.
4. Uitgangspunten
Als gevolg van de omschreven ontwikkelingen zou het door de raad vastgestelde privatiseringsbeleid verder kunnen worden gedifferentieerd op basis van de navolgende uitgangspunten:
• Beleid is privatiseren (eerder raadsbesluit);
• Alle accommodaties moeten eerst op orde zijn;
• Voor zover relevant moeten voor het kwalitatief en kwantitatief aan de maat brengen van de accommodaties nog financiële middelen beschikbaar worden gesteld;
• Privatiseren behoeft niet persé overdracht van eigendom in te houden;
• Kiezen voor de beste (juridische) constructie die zo min mogelijk geld kost;
• Gemeente maakt géén kosten meer voor instandhouding van de accommodaties.
• De geprivatiseerde accommodaties dienen voor een periode van 30 jaar zonder gemeentelijke bemoeienis en kosten door de verenigingen te worden beheerd, onderhouden en geëxploiteerd.
• Na afloop van de overeengekomen periode worden de gemaakte afspraken in principe voor een nieuwe periode gecontinueerd. Daarbij zullen de accommodaties worden geschouwd.
5. Overdrachtsmogelijkheden bij privatisering van sportaccommodaties Er bestaan meerdere mogelijkheden om de overdracht van sportaccommodaties te effectueren. Als voornaamste mogelijkheden kunnen worden genoemd:
a. volledige eigendomsoverdracht van grond en gebouwen;
b. uitgifte in erfpacht met daaraan al of niet gekoppeld opstalrecht voor gebouwen;
c. verhuur c.q. ingebruikgeving van grond en gebouwen
Ad a.:
Volledige eigendomsoverdracht is de meest verregaande vorm van privatisering. Zonder verdere afspraken betekent dit dat alle rechten en verplichtingen volledig voor rekening van de verenigingen komen.
Aandachtspunten hierbij zijn:
• Voorwaarden waaronder eigendomsoverdracht plaats vindt. Met name moet hierbij gedacht worden aan de volgende zaken:
- verbod op overdracht van accommodaties aan derden;
- regeling voor vestiging van hypotheek;
- regeling bij ontbinding van de vereniging;
- overdracht aan gemeente bij verplaatsen van de accommodatie.
-5-
• Kosten verbonden aan eigendomsoverdracht. Eigendom moet notarieel worden overgedragen. Hieraan zijn aanzienlijke kosten verbonden.
• Te betalen overdrachtsbelasting. Bij eigendomsoverdracht is overdrachtsbelasting verschuldigd. In principe is dit 6% van de verkoopprijs. Indien er sprake is van overdracht tegen een symbolische prijs zal nader onderzocht moeten worden of dan volstaan van worden met betaling van overdrachtsbelasting over de symbolische verkoopprijs of dat deze belasting wordt geheven over bv. de getaxeerde waarde.
Voordelen:
• Duidelijkheid over de eigendomssituatie;
• Afstand tot de gemeente wordt groter, waardoor de betrokkenheid van de gemeente ook minder wordt;
• Bij wijziging van opstallen zijn geen aanvullende akten e.d. noodzakelijk.
Nadelen:
• Gemeente kan via eigendomsrecht geen invloed meer uitoefenen op beleid t.a.v. de accommodatie. Zoals in het voorgaande al aangegeven is het onvermijdelijk dat over een aantal zaken duidelijke afspraken worden gemaakt;
• Kosten verbonden aan eigendomsoverdracht en eventueel overdrachtsbelasting.
Ad b.:
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij aan een ander dan de eigenaar al of niet tegen
vergoeding het houderschap en gebruik van een onroerende zaak wordt toegekend. Aan het erfpachtrecht kan een opstalrecht gekoppeld worden voor gebouwen die op de in erfpacht uitgegeven grond staan of worden gebouwd. Door het opstalrecht wordt bewerkstelligd dat de eigendom van gebouwen bij een ander komt te liggen dan de grondeigenaar.
Aandachtspunten hierbij zijn:
• Voorwaarden waaronder uitgifte in erfpacht en vestiging van het opstalrecht plaats vinden. Aangezien zowel het erfpachtrecht als het opstalrecht zakelijke rechten zijn, zijn deze rechten overdraagbaar op derden. Daarom zullen hierbij ook duidelijke afspraken moeten worden gemaakt zoals die bij overdracht in eigendom zijn genoemd.
• Aangezien er sprake is van zakelijke rechten, zullen deze ook notarieel moeten worden gevestigd, zodat rekening gehouden moet worden met de hieraan verbonden kosten.
• Indien er voor de bestaande gebouwen een opstalrecht wordt gevestigd, wordt de eigendom van deze gebouwen overgedragen aan de verenigingen. Hier door is de mogelijkheid niet uitgesloten dat overdrachtsbelasting moet worden betaald. Zie hierover het gestelde bij eigendomsoverdracht.
Voordelen:
• Gemeente blijft eigenaar (zgn. blote eigendom) van de grond, zodat bij eind van het erfpachtrecht niet opnieuw overdracht aan de gemeente moet plaatsvinden, zoals bij eigendomsoverdracht.
• Via eigendomsrecht, afhankelijk van de voorwaarden waaronder de genoemde rechten gevestigd worden, behoudt de gemeente enige invloed op het beleid t.a.v. het gebruik van de accommodaties.
• Duidelijk onderscheid tussen eigendom van grond en aanwezige gebouwen.
Nadelen:
• Kosten verbonden aan notariële akten en eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting.
• Bij wijziging c.q. uitbreiding van gebouwen moet (notariële) aanpassing van opstalrecht plaatsvinden.
• Betrokkenheid is door (blote) eigendom van grond groter dan bij eigendomsoverdracht.
Ad c.:
Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente eigenaar blijft van grond en opstallen. Deze worden in gebruik gegeven c.q. verhuurd aan de verenigingen. Van de drie genoemde
mogelijkheden is dit de minst vergaande.
-6-
Het voornaamste aandachtspunt hierbij is het navolgende:
• Aangezien de gemeente eigenaar blijft, is het noodzakelijk dat in de ingebruikgevings- c.q. huurovereenkomsten duidelijk wordt vastgelegd welk gedeelte van het beheer en onderhoud wordt overgedragen aan de verenigingen en hoe de verdeling van lasten tussen gemeente en de verenigingen plaatsvindt. Uitgangspunt van de gemeenteraad is om alle lasten(ook die van de eigenaar) aan de vereniging door te belasten.
Voordelen:
• Omdat eigendom van grond en opstallen bij de gemeente blijft is de invloed van de gemeente op het beleid groter dan bij de andere opties.
• Geen notariële kosten of betaling van overdrachtsbelasting.
Nadelen:
• Vanwege eigendom van grond en opstallen kan de betrokkenheid van de gemeente groter zijn dan gewenst.
• Verenigingen kunnen zich in deze situatie minder betrokken en daarmee minder verantwoordelijk voelen en gedragen dan noodzakelijk.
• Het afsluiten van uitgebreide ingebruikgevings- en huurovereenkomsten, die bij veranderde omstandigheden steeds moeten worden aangepast.
6. Eindconclusie
• Vastgesteld moet worden dat, gelet op de vele ontwikkelingen die de laatste jaren m.b.t. de sportaccommodaties hebben plaatsgevonden, geen enkele situatie identiek is.
• Geconcludeerd moet worden dat het daarom niet voor de handliggend is vast te houden aan een uniforme uitwerking/uitvoering van de privatiseringsopdracht van de gemeenteraad.
• Er dient, zowel op grond van inhoudelijke als procesmatige argumenten, gekozen te worden voor maatwerk per situatie.
• De uitgangspunten opgenomen onder hoofdstuk 4 van deze notitie vormen daarbij de basis.
• Er wordt een werkgroep geformeerd die – na besluitvorming door B&W – het maatwerk per situatie gaat voorbereiden.
• De plaatselijke notaris kan gevraagd worden in de gekozen constructies mee te denken en te adviseren.
Asten, 21-12-2010
Afdeling Maatschappelijk Ontwikkeling Beleid en advies Team Welzijn
H. van den Burg/G. Lomans
PRIVA/2394
dict: g.lomans@asten.nl type: CV.RO.11.tk.004 coll:
