kantoren Inventarisatie

SWECO

Inventarisatie plancapaciteit kantoren in de provincie Utrecht

Toelichting op d e b e r e k e n i n g e n

Definitief

Provincie Utrecht de heer H. Kentie A r c h i m e d e s l a a n 6 3584 B A Utrecht

S w e c o Nederland B.V.

De Bilt, 1 augustus 2 0 1 8

344313, revisie D10

Titel

Subtitel

P r o j e c t n u m m e r

R e f e r e n t i e n u m m e r

R e v i s i e

Datum

: Inventarisatie plancapaciteit kantoren in d e provincie Utrecht

: Toelichting o p d e b e r e k e n i n g e n

: 3 4 4 3 1 3

: 3 4 4 3 1 3

: D 1 0

: 1 augustus 2 0 1 8

A u t e u r ( s )

E - m a i l a d r e s

G e c o n t r o l e e r d d o o r

P a r a a f g e c o n t r o l e e r d

G o e d g e k e u r d door

P a r a a f g o e d g e k e u r d

C o n t a c t

R e n e e Nijdam

E l i n e . c l a e s s e n s @ s w e c o . n l

Eline C l a e s s e n s

Fiona Sinoo

: S w e c o Nederland B.V.

T +31 88 811 6 6 00 w w w . s w e c o . n l

344313, revisie D10 Pagina 2 van 16

|

u d

a

1 Inleiding 4

1.1 Aanleiding en doel 4

1.2 Uitvoering en leeswijzer 4

2 U i t g a n g s p u n t e n voor het o n d e r z o e k 9

2.1 O n d e r z o e k s g e b i e d 9

2.2 U i t g a n g s p u n t e n berekening 11

3 Toelichting o p d e b e r e k e n i n g 16

3.1 T a b e l m e t resultaat 16

3.2 Bijzondere kavels 19

Bijlage 1: Overzichtstabel

Bijlage 2: A n a l y s e plancapaciteit per kantoorlocatie

344313, revisie D10

SWECO

1.1 A a n l e i d i n g e n doel

In het kader van het Provinciale A a n p a k K a n t o r e n l e e g s t a n d heeft de provincie Utrecht S w e c o g e v r a a g d de m a x i m a l e b e s t e m m i n g s p l a n c a p a c i t e i t in de vigerende b e s t e m m i n g s p l a n n e n op verschillende kantorenlocaties nauwkeurig in kaart te b r e n g e n .

T e n b e h o e v e van de Provinciale A a n p a k Kantoren, w e n s t de provincie Utrecht m e e r inzicht in de a a n w e z i g e onbenutte plancapaciteit in vierkante meters bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) op basis w a a r v a n realisatie van een zelfstandig kantoor kan plaatsvinden. Naast deze locaties is op basis van een provinciebrede analyse ook een aantal andere locaties v e r k e n d , w a a r s p r a k e is van (substantiële) b o u w m o g e l i j k h e d e n voor kantoren. V o o r deze kantorenlocaties is voor de percelen met een b e s t e m m i n g die n i e u w b o u w van zelfstandige kantoren toestaat uitge¬

rekend w a t de m a x i m a l e invulling is.

Het doel van het uitgevoerde o n d e r z o e k is het in beeld brengen en b e r e k e n e n van de m a x i m a l e invulling in m2 bvo, z o d a n i g dat de provincie zich op zo concreet mogelijke en o n d e r b o u w d e cij¬

fers kan baseren bij de voorbereiding van de T h e m a t i s c h e Structuurvisie Kantoren en het op¬

stellen van het Inpassingsplan K a n t o r e n . Het o n d e r z o e k is v o o r het eerst uitgevoerd in a u g u s - tus 2 0 1 5 en in n o v e m b e r 2 0 1 5 g e a c t u a l i s e e r d . In juli 2 0 1 6 is het o n d e r z o e k o p n i e u w geactuali- seerd ten b e h o e v e v a n het v o o r o n t w e r p i n p a s s i n g s p l a n . V o o r het o n t w e r p inpassingsplan is het o n d e r z o e k o p n i e u w g e a c t u a l i s e e r d . Dit heeft tot verschillende wijzigingen geleidt. In p a r a g r a a f 1.3 is ingegaan op de wijzigingen ten opzichte van de versie die bij het v o o r o n t w e r p inpassings- plan w a s o p g e n o m e n . In tabel 1 op de v o l g e n d e bladzijde zijn de kantorenlocaties b e n o e m d die zijn onderzocht.

1.2 Uitvoering e n l e e s w i j z e r

O m de m a x i m a l e plancapaciteit in beeld te brengen zijn de m o g e l i j k h e d e n uit het bestemmings¬

plan het uitgangspunt. Per perceel is de m a x i m a l e invulling a a n de hand van vuistregels bere¬

kend. In hoofdstuk 1 is de aanleiding en het doel van de uitgevoerde berekening toegelicht. In hoofdstuk 2 is uitleg g e g e v e n van de uitgevoerde b e r e k e n i n g e n en is toegelicht w e l k e vuistre¬

gels zijn g e h a n t e e r d . Een toelichting op het resultaat is o p g e n o m e n in hoofdstuk 3.

Het uiteindelijke resultaat van de berekening van de vierkante meters kantoren per perceel is o p g e n o m e n in een Excel-tabel, zie bijlage 1. Hierin is per perceel o p g e n o m e n de b e r e k e n d e ca¬

paciteit die planologisch m a x i m a a l mogelijk is.

Per kantorenlocatie is een d o c u m e n t g e m a a k t waarin per perceel de berekening is toegelicht die aan de uitkomst ten grondslag ligt: zie bijlage 2. Perceelspecifieke r a n d v o o r w a a r d e n zijn hierin o p g e n o m e n , zoals de ter plaatse g e l d e n d e b e s t e m m i n g en b o u w h o o g t e .

SWECO Ã

Inleiding

Tabel 1: onderzochte kantoorlocaties in de provincie Utrecht

g e m e e n t e k a n t o r e n l o c a t i e s

Amersfoort Hooglanderveen / Laak 3

Podium Stationsgebied

Bunschoten Haarbrug Zuid

De Ronde Venen Bedrijventerrein Mijdrecht Marickenland

Houten Centrum

Hofstad IVb

Loerik VI Z De Koppeling

Leusden Buitenplaats Z De Plantage

Princenhof

Nieuwegein Binnenstad

Merwestein Rijnhuizen

Stichtse Vecht Planetenbaan & Het Kwadrant

Utrecht Leidsche Rijn - Centrum en omgeving (Noord, Kern en Zuid, Hogeweide, Oost)

Leidsche Rijn - Papendorp Strijkviertel Z Rijnvliet

Veenendaal De Batterijen

Faktorij Z De Vendel

Woerden Snellerpoort

Zeist Huis ter Heide

1.3 W i j z i g i n g e n s i n d s v o o r o n t w e r p i n p a s s i n g s p l a n

Sinds de terinzagelegging v a n het v o o r o n t w e r p inpassingsplan h e b b e n zich wijzigingen v o o r g e - d a a n in de planologische situatie voor verschillende locaties van het inpassingsplan. Er zijn nieuwe b e s t e m m i n g s p l a n n e n in voorbereiding of v a s t g e s t e l d . In de b e s t e m m i n g s p l a n a n a l y s e is de actuele situatie b e n o e m d . H i e r o n d e r is eerst een tabel o p g e n o m e n m e t de planologische wij- zigingen ten opzichte v a n het v o o r o n t w e r p . V e r v o l g e n s is e e n tabel o p g e n o m e n met daarin de plancapaciteit ten tijde v a n het v o o r o n t w e r p en het o n t w e r p (met rood is a a n g e d u i d w a a r s p r a k e is v a n een verandering in plancapaciteit). De b e r e k e n d e plancapaciteit is sinds het v o o r o n t w e r p inpassingsplan a f g e n o m e n met 722.905 m 2 bvo, met n a m e doordat g e m e e n t e n nieuwe be- s t e m m i n g s p l a n n e n h e b b e n vastgesteld die een reductie h e b b e n t e w e e g gebracht.

De locaties N i e u w e g e i n B i n n e n s t a d , M e r w e s t e i n en Rijnhuizen en de locatie Utrecht Leidsche Rijn C e n t r u m en o m g e v i n g w a r e n in het v o o r o n t w e r p inpassingsplan o p g e n o m e n , m a a r m a k e n g e e n o n d e r d e e l m e e r uit v a n het o n t w e r p i n p a s s i n g s p l a n . In tabellen 1, 2 en 3 zijn d e z e t w e e locaties nog w e l v e r m e l d o m het verschil m e t het v o o r o n t w e r p inpassingsplan te t o n e n , m a a r in de rest v a n de b e s t e m m i n g s p l a n a n a l y s e k o m e n ze niet m e e r voor.

Tabel 2: planologische wijzigingen per locatie k a n t o r e n l o c a t i e s W i j z i g i n g e n

Amersfoort Hooglanderveen Z Laak 3

Uitwerkingsplan Laak 3 Vathorst vastgesteld op 06-09-2016 Gymzaal/turnhal gerealiseerd

SWECO ľ è

functies (19 december 2017). Bouw gestart (juli 2018). Het betreft geen zelfstandig kantoor.

Amersfoort Stationsgebied -

Bunschoten Haarbrug Zuid Bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuid vastgesteld (09-03-2017), en in werking.

Omgevingsvergunning verleend voor bedrijfspand op Het Steen- land 1 (1 april 2017), Gebouw is in aanbouw (2 augustus 2017).

Omgevingsvergunning verleend voor bedrijfspand op Het Steen- land 3 (februari 2018), Gebouw is in aanbouw (8 februari 2018).

Omgevingsvergunning verleend voor bedrijfspand op Het Steen- land 17 (14 februari 2018), Gebouw is in aanbouw (juli 2018).

Omgevingsvergunning verleend voor bedrijfspand op Het Steen- land 19 (mei 2017), Gebouw is in aanbouw (8 februari 2018).

Omgevingsvergunning verleend voor bedrijfspand op Het Steen- land 21 (april 2018), Gebouw is in aanbouw (juli 2018).

Omgevingsvergunning verleend voor bedrijfspand op Het Steen- land 23 (januari 2018), Gebouw is in aanbouw (juli 2018).

Omgevingsvergunning verleend voor bedrijfspand op Het Steen- land 37 (januari 2018), Gebouw is in aanbouw (juli 2018).

Omgevingsvergunning verleend voor kantoorunits op Amersfoort- seweg 30 (juli 2018)

De Ronde Venen Bedrijventer- rein Mijdrecht

-

De Ronde Venen Marickenland -

Houten Centrum Beheersverordening Centrum vastgesteld op 20-09-2016, één

perceel vervalt

Houten Hofstad IVb Kantoorruimte gerealiseerd binnen bestaande bebouwing, waar- door de nog te realiseren plancapaciteit op Hofstad IVb afneemt.

Houten Loerik VI Z De Koppeling Bestemmingsplan De Schouw vastgesteld op 06-07-2017, in wer- king en onherroepelijk

Omgevingsvergunning Hoek De Bouw-Hoge Schaft (kenmerk B120080026) is ingetrokken

Woonwerkunits in aanbouw op een deel van perceel 603 Tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor woningen op per- ceel 603 (in aanbouw)

Leusden Buitenplaats Z De Plan¬

tage

Bestemmingsplan De Buitenplaats vastgesteld op 15 juni 2017, in werking en onherroepelijk

Omgevingsvergunning verleend voor twee zelfstandige kantoren van 2.026 m2 bvo op percelen 1516 en 1517 (gerealiseerd) Omgevingsvergunning verleend voor vijf zelfstandige kantoren van 4.552 m2 bvo op percelen 1515 en 1518.

Leusden Princenhof Bestemmingsplan Larikslaan vastgesteld op 15 juni 2017 en in werking

Nieuwegein Binnenstad Beheersverordening Binnenstad vastgesteld op 02-02-2017.

Omgevingsvergunning Tinnegieterstede Palmtoren is ingetrokken Bestemmingsplan Kantoorreductie Binnenstad (vastgesteld 31 mei 2018, in werking en onherroepelijk)

Door inwerkingtreding van dit bestemmingsplan is de plancapaci¬

teit op deze kantoorlocatie gereduceerd tot 21.000 m2 bvo.

Bestemmingsplan HN-Locatie (vastgesteld 28 juni 2018) Nieuwegein Merwestein Bouw appartementen is gestart, capaciteit op locatie Merwestein

vervalt

SWECO

Pagina 6 van 18

Inleiding

Nieuwegein Rijnhuizen Bestemmingsplan Kantoorreductie Rijnhuizen (vastgesteld 31 mei 2018, in werking en onherroepelijk)

Door inwerkingtreding van dit bestemmingsplan is de plancapaci¬

teit op deze kantoorlocatie komen te vervallen.

Stichtse Vecht Planetenbaan S Het Kwadrant

Bestemmingsplan Haagstede vastgesteld op 04-07-2017, onher- roepelijk en in werking

Utrecht Leidsche Rijn - C e n - trum en omgeving (Noord, Kern en Zuid, Hogeweide, Oost)

Wijzigingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord, 1e wijziging vastge¬

steld op 13-12-2016, in werking en onherroepelijk

Bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost vastgesteld op 03¬

11-2016, in werking en onherroepelijk

Bestemmingsplan Leeuwestein vastgesteld op 09-03-2017, in werking en onherroepelijk

Leidsche Rijn Centrum Noord: 2 appartementengebouwen in aan- bouw op perceel 103

Hoge Weide: woningen gerealiseerd binnen percelen 120 en 121

Doordat bovenstaande bestemmingsplannen in werking zijn, is de capaciteit aan zelfstandige kantoren op de locatie Utrecht Leidsche Rijn Centrum en omgeving lager dan de behoefte zoals is berekend in het Kantorenmarktonderzoek 2015. Hierdoor is geen reductie meer nodig en vervalt de locatie.

Utrecht Leidsche Rijn - Papen- dorp

-

Utrecht Strijkviertel Z Rijnvliet Bestemmingsplan Rijnvliet vastgesteld op 03-11-2016, in werking Veenendaal De Batterijen Revisie vergunning Citadel 20 t/m 64 verleend op 13-04-2017,

kenmerk OV2016600

Vergunning Citadel 70 t/m 84 verleend op 21 juni 2017, kenmerk OV 2016601

Veenendaal Faktorij Z De Vendel Bedrijfsgebouwen op perceel 1802 gerealiseerd

Zelfstandige kantoren gerealiseerd en in aanbouw op percelen 1802 (3.090 m2 bvo) en 1811 (1.050 m2 bvo)

Woerden Snellerpoort -

Zeist Huis ter Heide -

SWECO

Pagina 7 van 18

k a n t o r e n l o c a t i e s V o o r o n t w e r p O n t w e r p 2 0 1 8 v e r s c h i l

direct indirect direct indirect direct indirect

Amersfoort Hooglander- veen Z Laak 3

0 15.000 0 0 0 -15.000

Amersfoort Podium 113.620 0 113.620 0 0 0

Amersfoort Stationsgebied 185.390 0 185.390 0 0 0

Bunschoten Haarbrug Zuid 0 63.589 0 42.760 0 -20.8290

De Ronde Venen Bedrij- venterrein Mijdrecht

0 335.322 0 335.322 0 0

De Ronde Venen Ma- rickenland

15.000 0 15.000 0 0 0

Houten Centrum 0 8.526 0 6.070 0 -2.456

Houten Hofstad IVb 0 42.771 0 42.536 0 -235

Houten Loerik VI Z De Kop- peling

41.405 32.181 25.323 32.181 -16.082 0

Leusden Buitenplaats Z De Plantage

15.997 2.202 4.350 2.202 -11.647 0

Leusden Princenhof 12.720 17.229 0 17.229 -12.720 0

Nieuwegein Binnenstad 125.131 0 21.000 0 -104.131 0

Nieuwegein Merwestein 7.037 0 0 0 -7.037 0

Nieuwegein Rijnhuizen 58.826 0 0 0 -58.826 0

Stichtse Vecht Planeten- baan & Het Kwadrant

33.196 0 8.196 0 -25.000 0

Utrecht Leidsche Rijn - Centrum en omgeving (Noord, Kern en Zuid, Ho- geweide, Oost)

115.777 382.000 97.777 6.450 -18.000 -375.550

Utrecht Leidsche Rijn - Pa- pendorp

392.134 0 392.134 0 0 0

Utrecht Strijkviertel Z Rijn- vliet

0 2.202.548 0 1.929.450 0 -273.098

Veenendaal De Batterijen 160.746 0 160.746 0 0 0

Veenendaal Faktorij Z De Vendel

0 26.514 0 5.616 0 -20.898

Woerden Snellerpoort 72.204 0 72.204 0 0 0

Zeist Huis ter Heide 0 28.816 0 28.816 0 0

Totalen 1.349.183 3.156.698 1.095.740 2.448.632 -253.443 -895.527

SWECO

Pagina 8 van 18

2 Uitn

nri

niint

n vonr hef nnripr70Pk

2.1 O n d e r z o e k s g e b i e d

In tabel 1 is a a n g e g e v e n v o o r w e l k e kantoorlocaties d e b e r e k e n i n g e n v a n d e m a x i m a l e planca¬

paciteit zijn uitgevoerd. D e z e kantoorlocaties zijn g e k o z e n o m d a t hier s p r a k e is v a n onbenutte plancapaciteit (gedefinieerd als schraplocatie in het o n d e r z o e k naar d e kantorenmarkt). Vervol¬

g e n s is g e k e k e n of rond d e destijds als 'schraplocatie' a a n g e d u i d e kantoorlocaties bestem¬

m i n g s p l a n n e n zijn w a a r i n kantoren zijn t o e g e s t a a n .

Het o n d e r z o e k naar d e plancapaciteit is gericht o p locaties m e t zelfstandige kantoorruimte.

A a n v u l l e n d zijn o p enkele kantoorlocaties percelen met een bedrijfsbestemming m e e g e n o m e n in d e berekening (bijv. percelen o p P a p e n d o r p en De W e t e r i n g ) . De reden is dat o p deze perce¬

len binnen d e b e d r i j f s b e s t e m m i n g s o m s tot w e l 7000) bijbehorende k a n t o o r r u i m t e is t o e g e s t a a n . Het gaat dan o m een kantoor b e h o r e n d bij een bedrijf en niet o m een zelfstandig kantoor, m a a r de relatieve o m v a n g is d u s d a n i g groot dat het w e n s e l i j k is o m d e plancapaciteit w e l in beeld te brengen.

Het doel van d e b e r e k e n i n g e n is o m d e huidige b e s t e m m i n g s p l a n c a p a c i t e i t in beeld te b r e n g e n . Z o d o e n d e is uitgegaan van alle directe m o g e l i j k h e d e n uit een b e s t e m m i n g s p l a n (of beheersver- ordening). M o g e l i j k h e d e n in e e n b e s t e m m i n g s p l a n o m af te w i j k e n v a n m a a t v o e r i n g e n zijn hierin niet m e e g e n o m e n , a a n g e z i e n dit van o n d e r g e s c h i k t e aard is en pas benut kan w o r d e n na een procedure.

W e l zijn er percelen b e r e k e n d w a a r een uitwerkingsplicht of w i j z i g i n g s b e v o e g d h e i d o p ligt. D e b e s t e m m i n g m e t kantoren is dan nog niet rechtstreeks te benutten, m a a r pas na het vaststellen van e e n uitwerkingsplan of wijzigingsplan. D e z e indirecte plancapaciteit is niet m e e r v a n onder¬

geschikte aard en z o d o e n d e nuttig voor het m a k e n v a n beslissingen over het a a n p a s s e n v a n plancapaciteit v a n kantoorlocaties, bijvoorbeeld of een uitwerkingsplicht of wijzigingsbevoegd¬

heid m o e t w o r d e n a a n g e p a s t . D a a r o m zijn er percelen b e r e k e n d w a a r g e e n directe bouwtitel voor geldt, m a a r is in d e b e r e k e n i n g e n per perceel a a n g e g e v e n w a t d e indirecte bouwmogelijk¬

heden zijn.

V o o r s o m m i g e locaties is in het b e s t e m m i n g s p l a n het totaal t o e g e s t a n e aantal bvo kantoren ge¬

m a x i m e e r d in d e planregels. V o o r deze locaties is in d e berekening tevens rekening g e h o u d e n met d e reeds gerealiseerde m 2 kantoren in d e b e s t a a n d e g e b o u w e n . Hiervoor is gebruik ge¬

m a a k t van d e g e g e v e n s uit d e B A G v i e w e r van het Kadaster.

De b o v e n s t a a n d e v o o r w a a r d e n hebben geresulteerd in het in tabel 2 o p g e n o m e n overzicht v a n percelen die zijn onderzocht. In d e tabel is per kantoorlocatie aan d e hand v a n d e g e l d e n d e be¬

s t e m m i n g s p l a n n e n een indeling g e m a a k t in e e n n u m m e r i n g van d e percelen. Deze perceels¬

n u m m e r s zijn terug te vinden in d e overzichtstabel (bijlage 1) en d e analyse per kantoorlocatie (bijlage 2 ) .

SWECO Ã

Amersfoort Hooglanderveen Z Laak 3 Podium

Stationsgebied

Hooglanderveen en Vathorst Vathorst, uitwerkingsplan kantorenlo¬

catie 2006

CSG-Noord Herziening Punten- burgZTrapezium

Eemplein

Bedrijventerrein e.o. en snelwegen

1700 tZm 1702 1200 ť m 1203

1600 tAm 1605 1609 tAm 1611 1606

1607

Bunschoten Haarbrug Zuid Bedrijventerreinen Zuid 2201 tAm 2208

De Ronde Venen Marickenland

Bedrijventerrein Mijdrecht

Marickenland

Bedrijventerreinen Mijdrecht en Vin- keveen

3000

3002, 3003, 3005, 3006

Houten Centrum

Hofstad IVb

Loerik VI Z De Koppeling

Centrum

Globaal bestemmingsplan Houten Vi- nex

Koppeling-De Schaft

Loerik VI-Albers Pistoriusweg Loerik VI-Het Spoor

712, 713 701

601 tAm 603, 607 tAm 608

604 605

Leusden Buitenplaats Z De Plantage

Princenhof

't Spieghel 2010

Beheersverordening Leusden en Ach¬

terveld actualisering bestemmings¬

plannen

Leusden West

1514 tAm 1520, 1532, 1534 1505

1523

Nieuwegein Binnenstad

Rijnhuizen

Beheersverordening Binnenstad Plettenburg-De Wiers 2009

300, 308, 319 404, 406, 408

Stichtse Vecht Planetenbaan & Het Kwa¬

drant

Maarssenbroek werkgebied 1404

Utrecht Leidsche Rijn - Papen¬

dorp

Papendorp 1303, 1307 tAm

1309, 1311, 1313, 1319, 1320,

Strijkviertel Z Rijnvliet Strijkviertel 2000 tAm 2004

SWECO ľ è

Uitgangspunten voor het onderzoek

Veenendaal De Batterijen

Faktorij Z De Vendel

De Batterijen

Het Noorderwerk

1801, 1803, 1804

1802, 1811, 1813

Woerden Snellerpoort Woerden 2013 (beheersverordening)

Snellerpoort

805, 806 807

Zeist Huis ter Heide Oud Zandbergen 2501

2.2 U i t g a n g s p u n t e n b e r e k e n i n g

De berekening van de m a x i m a l e invulling van een perceel w o r d t bepaald d o o r verschillende va¬

r i a b e l e n . Het begint bij de o m v a n g v a n het te b e r e k e n e n perceel. V e r v o l g e n s zijn de bestem¬

m i n g s b e p a l i n g e n zoals het bouwvlak, het b e b o u w i n g s p e r c e n t a g e en de m a x i m a l e goot­ enZof b o u w h o o g t e van belang. O o k kan het zijn dat in de regels is bepaald dat niet het gehele be­

s t e m m i n g s v l a k is te benutten voor kantoorfuncties. Dit kan zijn door middel van een functieaan¬

d u i d i n g op de verbeelding (plankaart) of een percentage of oppervlakte in de regels.

D e v o l g e n d e variabelen zijn geïdentificeerd (niet alle variabelen zijn altijd bij elk perceel v a n toe­

p a s s i n g ) :

» P e r c e e l b e g r e n z i n g (vooraf bepaald)

» B e s t e m m i n g s v l a k

» B o u w v l a k

» M a a t v o e r i n g s a a n d u i d i n g e n (bijv. b o u w h o o g t e , hellingshoek, b e b o u w i n g s p e r c e n t a g e )

» F u n c t i e a a n d u i d i n g e n (bijv. 'kantoor')

» G e m i d d e l d e v e r d i e p i n g s h o o g t e v a n e e n kantoor

» Definitie v a n bruto vloer oppervlakte (bvo)

S t a r t met de p e r c e e l b e g r e n z i n g

D e p e r c e e l b e g r e n z i n g is v o o r a f bepaald d o o r de provincie Utrecht zelf. De b e g r e n z i n g e n zijn o p g e n o m e n op kaarten van de b e s t e m m i n g s p l a n n e n van de verschillende kantorenlocaties (zie a f b e e l d i n g 1). De p e r c e e l b e g r e n z i n g e n zijn de input w a a r de berekening m e e start.

B e r e k e n e n g r o n d o p p e r v l a k t e

D e v o l g e n d e s t a p is het definiëren v a n de oppervlakte binnen het perceel w a a r g e b o u w d m a g w o r d e n . Dit kan het b e s t e m m i n g s v l a k zijn of een b o u w v l a k binnen het b e s t e m m i n g s v l a k . Ver¬

v o l g e n s kan er een m a x i m a a l b e b o u w i n g s p e r c e n t a g e gelden (bijv. 6 0 0 ) . O o k kan een perceel b e s t a a n uit delen met verschillende b o u w m o g e l i j k h e d e n (bijv. verschillen in m a x i m a l e bouw¬

h o o g t e ) . O f er gelden voor delen van het perceel a n d e r e f u n c t i e m o g e l i j k h e d e n . E l k los te speci¬

ficeren deel van een perceel w o r d t van te voren gedefinieerd.

SWECO ľ è

afbeelding 1: voorbeeld perceelindeling

nr.'602a­^ Z ­Z^^­ ^

*"V*^ f l nr. 602b Į f P

s r . . . z z 5816 m2 z z y

nr . 6 0 1 \ J 7 7 ä

r * 6 8 3 m 2 * ^

^*****

*

^­*/ Z

.^­nr­600 ^ 7 / V '

n r ' 6 0 0 ­n r :'6 0,0 JP17.m2­7 854.m2/ ^ ļ

1114 m2 2 2 3 m 2

y

Z ľ l í 5957,m2­ ļ i ļ f f f V

m 0' \ f f f f f ĩ

222 nÍ2 \

Z

\ r . 600 a

y ^ X )

z z / z

afbeelding 2: voorbeeld berekende grondoppervlaktes per perceel

SWECO Ã

Uitgangspunten voor het onderzoek

De afbeeldingen uit het g e t o o n d e v o o r b e e l d , laten zien dat de g r o n d o p p e r v l a k t e s zijn uitgere¬

kend voor de percelen 600 tZm 603. Percelen 6 0 1 , 602 en 6 0 3 bestaan elk uit twee verschil¬

lende delen. Perceel 6 0 0 bestaat uit z e v e n verschillende delen (in dit v o o r b e e l d ging het o m verschillen in de m a x i m a a l t o e g e s t a n e b o u w h o o g t e ) .

F u n c t i e a a n d u i d i n g e n

Zoals hierboven is a a n g e g e v e n kan het zijn dat de mogelijkheid v o o r het realiseren v a n k a n - toorruimte n a d e r is g e r e g e l d met een f u n c t i e a a n d u i d i n g . Dit is d a n o p g e n o m e n in de b e s t e m - mingsomschrijving v a n de g e l d e n d e b e s t e m m i n g . Het k o m t ook voor dat binnen een perceel op b e p a a l d e delen expliciet g e e n kantoorruimte m a g w o r d e n g e r e a l i s e e r d . Als in de b e s t e m m i n g verplicht is gesteld dat op de b e g a n e g r o n d g e e n kantoorfunctie m a g (bijvoorbeeld 'uitsluitend ' detailhandel), d a n is dit d e e l buiten het totaal v a n het perceel g e l a t e n . W a n n e e r in de regels is a a n g e g e v e n dat o p d e b e g a n e g r o n d 'tevens' detailhandel is t o e g e s t a a n , d a n kan de b e g a n e g r o n d o o k w o r d e n gebruikt als kantoor en telt de oppervlakte w e l m e e .

afbeelding 3: voorbeeld met deels winkels en deels kantoren op begane grond

V a n g r o n d o p p e r v l a k t e n a a r bruto v l o e r o p p e r v l a k t e (bvo)

De r a n d v o o r w a a r d e n v a n het b e s t e m m i n g s p l a n leveren de te g e b r u i k e n oppervlakte op en de m a x i m a l e b o u w h o o g t e . De m a x i m a l e b o u w h o o g t e en de v e r d i e p i n g s h o o g t e v o r m e n s a m e n de input o m te bepalen hoeveel b o u w l a g e n te realiseren zijn. De b o u w h o o g t e (en s o m s goot- hoogte) zijn o p g e n o m e n in het b e s t e m m i n g s p l a n (ofwel in de regels ofwel op de verbeelding).

Uitgangspunt voor de gemiddelde verdiepingshoogte

In het B o u w b e s l u i t 2 0 1 2 (juli 2 0 1 4 ) is de minimale hoogte t u s s e n vloer en plafond g e r e g e l d . In artikel 4.3 zijn de a f m e t i n g e n v a n verblijfsgebied en verblijfsruimten o p g e n o m e n . De minimale hoogte is g e r e g e l d in lid 6. Kantoren d i e n e n m i n i m a a l 2 , 6 m ruimte te h e b b e n t u s s e n vloer en plafond. A a n g e z i e n dit de hoogte is tot het ( s y s t e e m ) p l a f o n d , k o m t er nog ruimte bij v o o r de lei- dingen en installaties die boven het s y s t e e m p l a f o n d zitten (zoals airconditioning) en de dikte van de verdiepingsvloer. G e m i d d e l d k o m t er d a a r o m 80-90 c m bij. Dit levert e e n totale hoogte op van 3,5m per b o u w l a a g .

SWECO Ã

eis eenheid Kantoorfunctie 2,6 m

Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben ten minste de in tabel 4.1 aangegeven hoogte boven de vloer.

Ş 4 . 1 . 2 B e s t a a n d e b o u w (bestaande bouw)

A r t . 4 . 7 A f m e t i n g e n v e r b l i j f s g e b i e d e n v e r b l i j f s r u i m t e (bestaande bouw) T 0

L i d 1 . (Kantoorfunctie)

Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben boven de vloer een hoogte van ten minste 2,1 m

afbeelding 4: artikel 4.3 en artikel 4.7 uit het Bouwbesluit 2012 (www.onlinebouwbesluit.nl)

D e v e r d i e p i n g s h o o g t e is een g e m i d d e l d e . In d e werkelijke situatie kan w o r d e n g e k o z e n v o o r e e n andere v e r d i e p i n g s h o o g t e , bijvoorbeeld een hogere hoogte v o o r m e e r allure op de b e g a n e g r o n d .

H e t Bouwbesluit is in 2 0 0 3 grondig herzien. Een v a n de wijzigingen destijds is de minimale h o o g t e t u s s e n vloer en plafond. V o o r h e e n w a s de m i n i m a l e hoogte namelijk een halve m e t e r lager, te w e t e n 2,1 m. Bij k a n t o o r g e b o u w e n v a n v o o r die tijd kan het zijn dat e e n lagere verdie­

p i n g s h o o g t e is t o e g e p a s t . A a n g e z i e n d e b e r e k e n i n g e n gericht zijn op het in beeld brengen v a n d e huidige b e s t e m m i n g s p l a n c a p a c i t e i t , en e e n b o u w p l a n nu m o e t v o l d o e n aan het huidige b o u w b e s l u i t , is dit niet v a n betekenis g e w e e s t v o o r de b e r e k e n i n g e n . Bij s o m m i g e percelen is te z i e n dat het b e s t a a n d e k a n t o o r g e b o u w op e e n vergelijkbaar perceel m e e r b o u w l a g e n heeft d a n w a a r in d e berekening v a n is u i t g e g a a n .

B o u w k u n d i g e u i t g a n g s p u n t e n v a n b e l a n g v o o r het b e p a l e n v a n het a a n t a l b o u w l a g e n :

» De g e m i d d e l d e v e r d i e p i n g s h o o g t e v a n een b o u w l a a g kantoorruimte = 3,5 m e t e r

» Het totaal v a n het aantal hele verdiepingen valt binnen de m a x i m a a l gestelde b o u w h o o g t e , u i t g e z o n d e r d eventuele o n d e r g e s c h i k t e d a k o p b o u w e n t.b.v. d e g e b o u w i n s t a l l a t i e s , zoals liften.

Het begrip b v o

V o o r het begrip bruto vloer oppervlakte (bvo) is a a n g e s l o t e n bij de definitie uit de N E N 2 5 8 01. In het m e t e n v a n de bvo v o o r een k a n t o o r g e b o u w w o r d t g e e n o n d e r s c h e i d g e m a a k t in specifieke f u n c t i e s in het k a n t o o r g e b o u w (kantoren, labruimte, vides, parkeerruimte, etc.).

Er wordt w e l o n d e r s c h e i d t g e m a a k t t u s s e n :

» B V O van een g e b o u w : alle tot het g e b o u w b e h o r e n d e b i n n e n r u i m t e n .

» B V O van de o v e r d e k t e g e b o u w g e b o n d e n buitenruimten: alle tot het g e b o u w b e h o r e n d e o v e r d e k t e buitenruimten, zoals loggia's, overkluizingen en inpandige p a r k e e r v o o r z i e n i n g e n z o n d e r uitwendige b o u w k u n d i g e scheidingsconstructie.

» B V O v a n de niet­overdekte g e b o u w g e b o n d e n b u i t e n r u i m t e n : alle tot het g e b o u w b e h o r e n d e n i e t ­ o v e r d e k t e buitenruimten, zoals balkons, niet gesloten galerijen, d a k t e r r a s s e n en par¬

k e e r d a k e n .

O v e r d e k t e g e b o u w g e b o n d e n buitenruimte betreft bijvoorbeeld de ruimte direct o n d e r een g e ­ b o u w dat op palen staat (zie afbeelding 5). Dit nadere o n d e r s c h e i d uit de N E N 2 5 8 0 is v o o r het

1 'NEN2580 'Oppervlakten en inhouden van gebouwen ­ Termen, definities en bepalingsmethoden', mei 2007.

SWECO ľ è

Uitgangspunten voor het onderzoek

in beeld brengen v a n de m a x i m a l e plancapaciteit niet van invloed op de b e r e k e n i n g e n . Het uit­

g a n g s p u n t v a n de berekening is namelijk o m in beeld te b r e n g e n w a t de m a x i m a l e plancapaci­

teit bedraagt op basis v a n de b e s t e m m i n g s r e g e l s . Hoe bijvoorbeeld het parkeren w o r d t o p g e ­ lost en o o k d e o m v a n g v a n het parkeren is nu niet te bepalen (afhankelijk van de g e l d e n d e par­

k e e r n o r m , keuze in g e b o u w d e voorziening of m a a i v e l d ) . Dit betekent dat de uitkomsten v a n de b e r e k e n i n g e n een m a x i m a l e situatie laten zien en dat een werkelijke invulling lager zal uitvallen d a n de plancapaciteit. Behalve een ' m a x i m a l e plancapaciteit' bvo zal er d u s o o k een 'realisti­

s c h e invulling' bvo zijn.

B e g r i p uit N E N 2 5 8 0 :

D e bvo v a n een ruimte of v a n e e n g r o e p van ruimten is de oppervlakte, g e m e t e n op vloerni­

v e a u langs de b u i t e n o m t r e k van de o p g a a n d e s c h e i d i n g s c o n s t r u c t i e s , die de d e s b e t r e f f e n d e r u i m t e of g r o e p v a n ruimten o m h u l l e n .

afbeelding 5: voorbeeld parkeren op maaiveld deels onder en deels naast het gebouw

SWECO ľ è

3.1 T a b e l m e t resultaat

In bijlage 1 is alle v e r z a m e l d e informatie p e r perceel o p g e n o m e n . In d e k o l o m m e n A tAm S is a l ­ g e m e n e informatie o p g e n o m e n . D e g e m e e n t e n a a m staat in k o l o m B, d e n a a m v a n d e kantoor­

locatie staat in k o l o m C. G e g e v e n s over het b e s t e m m i n g s p l a n staan in k o l o m H tAm S. In k o l o m M is het p e r c e e l s n u m m e r o p g e n o m e n d a t c o r r e s p o n d e e r t m e t het a n a l y s e d o c u m e n t p e r locatie.

D e resultaten v a n d e uitgevoerde b e r e k e n i n g e n zijn o p g e n o m e n in de k o l o m m e n J tAm U. Hier¬

o n d e r is e e n uitleg g e g e v e n o p d e z e laatste k o l o m m e n Y t / m A K .

B e s t e m m i n g s p l a n p e r c e e l n a a m ID B e s t e m m i n g

D i r e c t e / Soort Specifieke indirecte indirecte aanduiding bouwtitel bouwtitel e n

STOT5E VECHT Planetenbaan à Het Kwadrant

Bouwtitel (aantal m 2 M a x i m u m b v o ]

plan­

capaciteit m Z p e r m 2 b v o p e r c e e l plangebi

m 2 b v o G e r e a l i s e e r d niet

g e r e a l i s e e r d e ja ra p e r c e l e n

B v o g e r e a l i s e e r d Į o b v B A G ]

m2 GŪ m2 bvo m2 bvo per per plangebie

R e s t e r e n d e bvo directe plan capaciteit

z e l f s t a n d i g e k a n t o o r r u i m t e (bij niet

g e r e a l i s e e r d e p e r c e l e n ]

Stichtse Vecht Planatantaar â K.vadrant MaarssenbroekWerkrjeb 1400 Kantoren Direct 3 048 3.048 Ja Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 140l|Kan1cren ļDirect 5 276 5.276 Ja Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1402 Kantaren Direct 1 9 3 5 1.835 Ja Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1403 Kantaren Direct 8 496 8.496 Ja Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1404 Kantaren Direct

Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1404a Kantaren Direct 8 1 3 6 5.156 Nee 8.196 8 1 9 6 Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1404b Kantaren Direct 5 1 0 3 6 51.036 Ja

Stichtse Vecht Planetenbaan ů. Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1404b Kantaren Direct 9.492 ä.492 Ja Stichtse Vecht Planetenbaan ů. Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1 405 Kanteren Direct

Stichtse Vecht Planetenbaan ů. Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1 405 Kanteren Direct 24.000 24.000 Ja Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 14ŪE Kantaren Direct 2 2 3 5 2.235 Ja

Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1406 Kantaren * bedrijven Direct 25.000 25.000

Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1406a Kantaren * bedrijven Direct ī ; . 6 3 0 Nee 74.630 Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1406b Kantaren * bedrijven Direct 13.567 Nee 13.687 Stichtse Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkgeb 1406c Kantaren + bedrijven Direct 12.052 Nee 12.092

; : c : : e Vecht Planetenbaan ů Kwadrant MaarssenbraekWerkget U 0 6 c Kantaren ­ bedrijven Direct 6.874 Ja 914 bedrijfsfun 1.016

(DtssJ bp 220.SS7 914 1.016

r e s t e r e n d e bvo riet­

d i r e c t e plancapaciteit z e l f s t a n d i g e k a n t o o r r u i m t e (wijziging, uitwerking,

afwijking]

totaal per g e b i e d

afbeelding 6: voorbeelduitsnede Excel tabel

D e u i t g a n g s p u n t e n g e n o e m d in hoofdstuk 2 zijn gebruikt o m p e r perceel te b e r e k e n e n w a t het m a x i m a a l mogelijke is binnen d e regels v a n het b e s t e m m i n g s p l a n . D e tabel laat in k o l o m K zien w a t het resultaat is v a n d e z e berekening p e r perceel (bouwtitel m 2 p e r perceel). H o e het getal tot stand is g e k o m e n , is gespecificeerd p e r perceel te vinden in d e bijbehorende d o c u m e n t e n

"bvo perceel [kantoorlocatie].docx". In afbeelding 7 is e e n v o o r b e e l d t e zien v a n hoe deze d o c u ­ m e n t e n zijn o p g e b o u w d .

Elk d o c u m e n t begint met d e n a a m van het b e s t e m m i n g s p l a n en e e n overzichtskaart van d e p e r c e l e n g e l e g e n binnen het b e s t e m m i n g s p l a n g e b i e d . Hierna volgen d e percelen. In d e linker­

k o l o m is telkens het p e r c e e l n u m m e r g e n o e m d . In d e middelste k o l o m staat d e informatie die n o d i g is v o o r d e b e r e k e n i n g . Dit bestaat uit d e planregels die relevant zijn, e e n uitsnede v a n het b e s t e m m i n g s p l a n en w a n n e e r a a n w e z i g fotomateriaal (via g o o g l e streetview v e r k r e g e n ) . D e be¬

r e k e n i n g is in de rechterkolom o p g e n o m e n . Bij e e n opdeling in m e e r d e r e delen, is het totaal m2

bvo v a n het perceel g e n o e m d bij het hoofdperceel, de b e r e k e n i n g e n v a n d e o n d e r l i g g e n d e de¬

len is bij elk specifieke deel o p g e n o m e n .

H e t gebruikte v o o r b e e l d betreft perceel 1514 in L e u s d e n . Dit perceel is o p g e d e e l d in t w e e de¬

len: 1514a en 1514b. H e t bouwvlak w a a r b i n n e n g e b o u w d m a g w o r d e n , beperkt zich tot het deel 1 5 1 4 b . De berekening laat zien d a t er alleen daar b o u w m o g e l i j k h e d e n zijn (870 m2 bvo). De uit¬

k o m s t van d e berekening is o p g e n o m e n in kolom K. A a n g e z i e n in de b e s t e m m i n g s r e g e l s g e e n g r e n z e n zijn gesteld a a n het bvo kantoorruimte, is d e b e r e k e n d e mogelijkheid ( k o l o m K) op het

SWECO ľ è

Toelichting op de berekening

p e r c e e l t e v e n s d e m a x i m a l e p l a n c a p a c i t e i t o p het p e r c e e l . In d e t a b e l is dit t e r u g te lezen in k o ­ l o m J (zie a f b e e l d i n g 8 ) . M o c h t in d e regels w e l e e n m a x i m a l e p l a n c a p a c i t e i t a a n k a n t o o r r u i m t e zijn o p g e n o m e n , zal k o l o m J a f w i j k e n v a n het b e r e k e n d e bvo in k o l o m K.

Leusden 't Şp leghel 2010

(ID) Voorwaarden Max. aantal BVO

naam bestemmingsplan

overzichtskaart percelen

b^a152jĵ

1.000

1.000

perceelsnummer 1.000

5140=870 *

1.000 perceeluitsnede bestem­

mingsplan met eventueel foto's van de situatie

DubbelbestemmmgWaarde­Areheolog f Geen bouwvlak

Ĩ E T 4 D ÜII reeċ-f

11.7İ3J5 - 3 (afgerond Bouwvlak

Maximum bouwhoogte: 11.7

Bebouwingspercentage van 1 oo%. uitskjiter bouwvlakken

Gevellijn (tenminste 1/3* van de gevel uitvoeren in transparant glas)

Algem ene ontheffings regel (afwijk en van eisen gesteld t a v . maten en percentages kan tot maxim aal 1(Wfc) Ąlgemenewijzigingsregel (bestemmings­ en bouwvlakken kunnen metten hoogste 10 worden

ergroot m.d.v. dat geen van de grenzen met meer dar 10 m. wordtversohoven'l

290 x 3 » 870 m­

randvoorwaarden uit het bestemmingsplan

Totaal van het perceel (bij meerdere delen)

Legenda

­ uitkomst (sub)perceel­

berekening (kolom Y)

­ uitkomst en niet­gereali­

seerd (kolom AO) uitkomst niet­gereali­

seerd en direct planca¬

paciteit (kolom AI)

: uitkomst niet­gereali­

seerd en niet­direct plancapaciteit (kolom AJ)

Berekening en resultaat

afbeelding 7: opbouw van de documenten met de perceelsberekeningen

M Q R 5 ï Z | M | AB AC AD AE AF AG Al Al AK

perceel Bestemming Directe!

indirecte Soort indirecte Specifieke aanduidingen Maximum plar­

Bouwtitel [aantal m?

bvo] Gerealiseerd mZ bvo niet gerealise

erde percelen

Bvo gerealiseerd Įobv BAG] Resterende bvo directe plancapaciteit

zelfstandige

resterende bvo niet­

directe plan capaciteit zelfstandige totaal per

IU Bestemming

bouwtitel ;r. : :e Specifieke aanduidingen

capaciteit mïper perceel mïovo

plangebied ree mZ bvo

niet gerealise

erde percelen

m2G0

[KrCBfil •er m2 bvo

per īīì2 bťū plaigebie

d

kantoorrjimte (bij riet gerealiseerde

percelen)

kantoorruimte (wijziging, uitwerking,

afwijking) gebied

1 44.(115 44.015 Nee 44015 44 015

ī maximale plancapaciteit w 12.720 I2.72Ū Nee

1 r Ja

1řC2s1 Bedrijven Direct zou 1.343 1.(124

2.01i 1 343 1 Ūzi

Ja r

zou 1.343 1.(124

2.01i 1 343

1 Ūzi Ja

horpkpnHp mayimalp ^5.' Ja Ja

1.74Ē ™ 1743 Ja bouwmogelijkheid 1.321 1.221 Ja 1 ĩ\~ĩ Ĥa.i1riİL«p.n liir^rt

335 753 S3E

ĨĨSr Ja 1 Ja

r— 1.750

773 1.75Ū

773 Ja 1 bouwmogelijkheid op niet bouwmogelijkheid op niet ^­ Ja Ja B71 Ja gerealiseerd perceel ĩ-í 286 Ja 1 Sn»

gerealiseerd perceel

4 CÍ 4.606 Ja 1EŪE­b Ja

1505c Maatschappelijke vuarzi Maatschappelijke veerzi Direct

Direct 1.

1. 2Ī 22 1 326

1.022 Ja Maatschappelijke VEŪTZİ Direct 1. 2^C. Ja

Ē­33 1.125 10.662

Ja ïeid 10.

2^C.

Ē­33 1.125

10.662 J .

Nee 4.531 4.531

resterende plancapaciteit op ïeid

1. 32 1.762 ī Nee 4.531 4.531

1 niet gerealiseerd perceel 6.430 3.717 Ja 1 niet gerealiseerd perceel 23.031 25.031 Ja

1 s mmirg 22.714 22.714 nee 22.714 Lk. 22.714

1 r

afbeelding 8: voorbeelduitsnede van de resultaten van de berekening (1)

SWECO ľ è

k o l o m m e n AI en A J de uitkomst o p g e n o m e n v a n de beschikbare plancapaciteit op de niet gere¬

a l i s e e r d e kavels als respectievelijk directe en indirecte plancapaciteit.

Situatie met maximale plancapaciteit in de regels

In andere gevallen is de m a x i m a l e plancapaciteit in de regels b e g r e n s d . Dit kan g e l d e n v o o r e e n specifiek perceel of v o o r e e n heel b e s t e m m i n g s p l a n g e b i e d . H i e r o n d e r is e e n v o o r b e e l d g e ­ t o o n d waarbij voor één perceel d e m a x i m a l e plancapaciteit a a n m2 bvo kantoorruimte specifiek in d e regels is o p g e n o m e n , zie perceel 1406 in o n d e r s t a a n d e a f b e e l d i n g .

Directe V Soort Specifieke Bestemming indirecte indirecte aanduiding

bouwtitel bouwtitel en

­ bedrijven

­ bedrijven

­ bedrijven

­ bedrijven

­ bedrijven Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct Direct

Maximum plan­

Bouwtitel (aantal m2

bvo) Gerealiseerd m2 bvo

niet gerealise

erde percelen

Bvo gerealiseerd (obv BAG)

capaciteit m2per m2bvo perceel pkangebi io nee

m2 bvo niet gerealise

erde percelen m2 GO

per

•erceel mZ bvo

per Derceel

m2 bvo plangebie .1 3. «48 3. «48 Ja

5276 Ĩ.2ĨS ^Ja

1335 1 9ĨE Ja

8496 8496 Ja

­ ­

3.196 Ï.13Ĉ Nee 8196

51 036 51 036 Ja

9492 5.­52 Ja

24000 24.00» Ja 2.235 2 . 2 " Ja 25 000

­ 74.63» Nee 74.630

­ 13.587 Nee 13.587

­ 12.092 Nee 12.092

­ 6874 Ja 514 bedriifafun 1 016

toreeibp 220.SSY 3 1 ; 1 016

Resterende bvo directe plancapaciteit

zelfstandige kantoorruimte (bij niet

gerealiseerde percel er)

afbeelding 9: voorbeelduitsnede van de resultaten van de berekening (2)

D e berekening v a n de m a x i m a l e m o g e l i j k h e d e n o p perceel 1406 is o p g e d e e l d in vier d e l e n , 1 4 0 6 a t/m 1 4 0 6 d . P e r d e e l is uitgerekend w a t er m a x i m a a l te b o u w e n is, o p g e n o m e n in k o l o m Z. In d e regels v a n de b e s t e m m i n g is echter g e r e g e l d dat er m a x i m a a l 2 5 . 0 0 0 m2 bvo kantoor¬

r u i m t e m a g k o m e n op het g e h e l e perceel. Dit is d a n de m a x i m a l e plancapaciteit en z o d o e n d e v o o r dit perceel o p g e n o m e n in k o l o m Y

O m te w e t e n w a t v a n de m a x i m a l e plancapaciteit nog b e s c h i k b a a r is, is inzicht nodig in w a t op het perceel al is g e r e a l i s e e r d . In de k o l o m m e n A B en A C is te zien w e l k d e e l v a n het perceel is g e r e a l i s e e r d en w e l k deel niet. T e zien is dat o p het d e e l 1406d al b e b o u w i n g is gerealiseerd.

O m te achterhalen w a t op dit d e e l is g e r e a l i s e e r d , is de Basisregistraties A d r e s s e n en Gebou¬

w e n ( B A G ) g e r a a d p l e e g d .2 Uit d e B A G is de g e b r u i k s o p p e r v l a k t e (go) per verblijfsobject te ach¬

t e r h a l e n . Het go is e e n d e e l v a n het bvo. Ervaringscijfers van b o u w k u n d i g e n v a n S w e c o leren d a t het g o g e m i d d e l d ca. 9000) v a n het bvo is. Dit betekent dat het go m e t een factor 1,11 m o e t w o r d e n v e r m e n i g v u l d i g d o m het bvo te krijgen. Het go per perceel is o p g e n o m e n in k o l o m A E

het o m g e r e k e n d e bvo per perceel is o p g e n o m e n in k o l o m A F en in k o l o m A G is het gereali¬

s e e r d e aantal m2 bvo in het hele plangebied o p g e n o m e n . Dit laatste is vooral v a n belang bij be¬

s t e m m i n g s p l a n n e n w a a r niet per perceel, m a a r in het g e h e l e plangebied een m a x i m u m m2 bvo k a n t o o r r u i m t e geldt.

T e r informatie, v e r k o o p v l o e r o p p e r v l a k t e (vvo) bedraagt n o r m a a l g e s p r o k e n 850 v a n het bvo.

O p perceel 1406d staat een g e b o u w m e t daarin 10 verblijfsobjecten. De verblijfsobjecten t e z a ­ m e n h e b b e n e e n go v a n 9 1 4 m2. Dit is o m g e r e k e n d 1.016 m2 bvo. G e e n v a n de verblijfsobjec­

t e n in het g e b o u w betreffen echter een kantoor. W a n n e e r hier w e l kantoorruimte a a n w e z i g w a s , w a s dit a f g e g a a n v a n d e m a x i m a l e m o g e l i j k h e d e n op het perceel 1406. In dit geval betreft het e c h t e r een bedrijfsfunctie, w a t betekent dat de 2 5 . 0 0 0 m2 bvo kantoorruimte nog volledig is te

2 Voor de berekeningen is de BAG geraadpleegd via een servicemodule in GeoWeb 4 (Grontmij Nederland bv). In de metadata van de servicemodule is opgenomen dat de gebruikte gegevens uit de BAG van 16 juni 2014 zijn.

SWECO ľ è

Toelichting op de berekening

realiseren op de delen 1406 a t/m c. In k o l o m AI is de resterende plancapaciteit o p g e n o m e n en is m e t blauw a a n g e g e v e n o p w e l k e delen van het perceel dit te realiseren is.

In het v o o r b e e l d g e t o o n d in afbeelding 9 is v o o r perceel 1406 e e n g e e l o r a n j e arcering opgeno¬

m e n in k o l o m A L . Met d e z e arcering is a a n g e g e v e n dat het een bijzonder perceel is en er op¬

m e r k i n g e n zijn o m m e e rekening te h o u d e n . Bijvoorbeeld dat s p r a k e is v a n e e n perceel w a a r b i j de b e r e k e n d e m a x i m a l e b o u w m o g e l i j k h e i d naar v e r w a c h t i n g niet realistisch is. Dit kan k o m e n d o o r d a t het g a a t o m een ruim perceel w a a r een hoog b e b o u w i n g s p e r c e n t a g e geldt (bijv. 80¬

1000/0). W a t d a n ontstaat is een berekening die uitgaat v a n één groot m a s s i e f g e b o u w en d u s in dit geval theoretisch is. Er zijn fysieke g r e n z e n aan de o m v a n g v a n een k a n t o o r g e b o u w . Dit heeft met n a m e te m a k e n m e t lichtintreding. Des te breder e e n k a n t o o r g e b o u w , d e s te m i n d e r licht in het m i d d e n van het g e b o u w komt.

3.2 B i j z o n d e r e k a v e l s

SWECO Ã

SWECO Ä

1F0fi Kartnnr

Ill II IJ

ïÜ l i !

;İİ^;Ë I I E : I ­li b il:İ^{i ;} İĒ iiİ bir:

ì î î í ì î î I I Ï ; l i Š Ü Ë i

Nii

o. i — , ,i. ,i,i. ^ . ^; i.i i, . , ^ . , .i i i^i ; i.i, ,i ; i ;.i.i i,

: I S I P Ë ' Ē : İ Ì I I 3 I I : I

NNiii i

194

™ 1 7 5 2 1

~ ­ " ÌÌ: :Ì™1; " . ' , . „ . , . ,

I

Nii

™ 3 . 5 1

I Ľ Į : ; : : : : i i n : I I Į _{' ; :}

™ : :Ì::;::i ^NNiiii

z

.^{: :}« . . .^Ì„^Ì,^{Ì : ;}, . — ' . . .^.. . , : . „¹,^Ì. .^{: :}, « .^Ì.

^ ™ ^:„ ^ ™

5:1:

E ï ï i S S : İ E^; EíE :Ś ĩ

E Ï E SS: E S 8 8İ^::^Ì;^{Ì Ì}:; Ì ; : Ì 1:^{; Ì Ì}:;:;:^{Ì Ì} ES ^NNiiii

SWECO Ä

S W E C O ľÈ

N o t i t i e

Referentienummer Kenmerk 3 4 4 3 1 3

Betreft

I n v e n t a r i s a t i e plancapaciteit in de provincie Utrecht:

A m e r s f o o r t H o o g l a n d e r v e e n / L a a k 3

I n v e n t a r i s a t i e p l a n c a p a c i t e i t k a n t o r e n in de p r o v i n c i e Utrecht

C o n c l u s i e k a n t o r e n l o c a t i e A m e r s f o o r t H o o g l a n d e r v e e n / L a a k 3

T e r plaatse v a n kantorenlocatie A m e r s f o o r t H o o g l a n d e r v e e n / Laak 3 geldt het uitwerkingsplan D e Laak 3 V a t h o r s t en het m o e d e r p l a n ' H o o g l a n d e r v e e n en Vathorst'. In het k a d e r v a n de in¬

v e n t a r i s a t i e plancapaciteit kantoren in de provincie Utrecht zijn de b o u w m o g e l i j k h e d e n v o o r k a n t o r e n per perceel in b e e l d gebracht. E e r s t is het m o e d e r p l a n b e s c h r e v e n , d a a r n a het uit¬

w e r k i n g s p l a n .

D e plancapaciteit in het m o e d e r p l a n ' H o o g l a n d e r v e e n en Vathorst' bedraagt op d e z e kantoor­

locatie 15.000 m2 bvo. Dit m a g w o r d e n gerealiseerd binnen de b e s t e m m i n g ' G e m e n g d ­ uit te w e r k e n ' . In het uitwerkingsplan 'Laak 3 Vathorst' zijn g e e n zelfstandige kantoren t o e g e s t a a n . Dit betekent dat op d e z e locatie g e e n directe plancapaciteit a a n w e z i g is. De indirecte planca¬

paciteit uit het m o e d e r p l a n blijft nog w e l a a n w e z i g .

E e n volledig overzicht van de o n d e r z o c h t e percelen bevindt zich v e r d e r o p in d e z e rapportage.

Bestemmingsplan Veegplan B (vastgesteld 26­09­2017, link)

D e g e m e e n t e A m e r s f o o r t heeft het nieuwe b e s t e m m i n g s p l a n V e e g p l a n B vastgesteld v o o r de hele g e m e e n t e . In dit b e s t e m m i n g s p l a n zijn omissies in b e s t a a n d e b e s t e m m i n g s p l a n n e n her¬

s t e l d en een e e n d u i d i g e regeling v o o r d e hele g e m e e n t e o p g e n o m e n v o o r archeologie en be¬

d r i j f s m a t i g e activiteiten aan huis. Dit b e s t e m m i n g s p l a n heeft g e e n g e v o l g e n v o o r de plancapa¬

citeit.

A m e r s f o o r t ' L a a k 3'

V o o r w a a r d e n Max. aantal B V O

M o e d e r p l a n ' H o o g l a n d e r v e e n e n V a t h o r s t ' (http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web- r o o / r o o / b e s t e m m i n g s p l a n n e n p ? p l a n i d ^ N L . I M R O . 0 3 0 7 . B P 0 0 0 6 6 - 0 3 0 1 )

nr. 1700 23442 m2

nr. 1701 21752 m2

1 2 0 3 , ,

V:

V o o r k a n t o r e n geldt b i n n e n het totale b e s t e m m i n g s p l a n g e b i e d e e n m a x i m u m b v o v a n 15.000 m2 b v o indi- rect)

Er zijn g e e n zelfstandige kantoren gerealiseerd in het g e b i e d . De m a x i m a l e capaciteit resteert z o d o e n d e . Hieron¬

der is d e theoretische capaciteit per perceel b e r e k e n d .

1700

30/3,5 = 8 lagen (afge¬

rond)

2 3 4 4 2 x 8 = 187.536 m 2 (indirect)

S W E C O

Referentienummer Pagina

3 v a n 9

: 5

^X?V

"

j ­ 4 ^ 4 ^ * 4 . í ļr fr 4­ A 4 ^ " V i d ï 4 ­ 4­ +Ì

Çv.íXį/w

y + + + +

+ ^ N ļ s ŵ į y * * * ­t­ * +1'

4­ + íy V i yť + + + + + +

VAA +Z+ + + + + + + +

ŕ " į ­ y f * f * " ^ ^ ^ ­ i "H

­ ĩ \ t ÿ ­ A 4­/4­ ­I­ 4­ 4­ + Ī " ­I­ 4­ ­ť—±J 1

+ X 4 ­ T | / + + + + + + + + + W + 4­j4 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ y y ­I­ 4 / f Í N : 4­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ ­ '

í­ Z 4­ A / f f i į ļ * * ^ 4­ 4­ 4­ 4­ 4­ 4­ 4­ ­ I j ­ / 4­ y Z /ŕ 4 ^ V K 4­ 4­ 4­ 4­ 4­ 4­ 4­ ­ļ |

f 4 ­ ^ ' í y ^ ^ ' ^ í / ^ í b ' ' " * ' * * * * * ^ 4­ ±lįļf 4­ 4­ ^ t ^ ^ N t 4­ 4­ 4­ 4­ ­I 1

4­ ìf^Ų-y 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ V 4 ^ į t N ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 1

+ Ī + + + + + + + \ 4 ­ 4 ^ ^ \ 4 ­ 4 ­ 4 J A Í J / 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ V y į ' P^{į 1 1} i ' . 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ +NJ 4­"jļ 4­ ¹ , į ŕ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ +I ţ í '

B e s t e m m i n g ' G e m e n g d uit te w e r k e n ' m e t de a a n d u i d i n g 'speci­

f i e k e v o r m v a n v e r k e e r ­ stationslocatie', o n d e r m e e r b e s t e m d v o o r kantoren

M a x i m u m b o u w h o o g t e : 30 m.

A l g e m e n e afwijkingsregel: v a n 1000) t.a.v. gestelde m a t e n en per¬

c e n t a g e s

1701 1701

3 0 / 3 , 5 = 8 lagen (afge¬

rond)

1 8 9 5 2 x 8 = 151.616 m 2 (indirect)

9

9

S

1

» B e s t e m m i n g ' G e m e n g d uit te w e r k e n ' m e t de a a n d u i d i n g 'speci¬

fieke v o r m v a n v e r k e e r - stationslocatie', o n d e r m e e r b e s t e m d v o o r kantoren

» M a x i m u m b o u w h o o g t e : 30 m.

» A l g e m e n e afwijkingsregel: v a n 1 0 0 t.a.v. gestelde m a t e n en per¬

c e n t a g e s

B i n n e n perceel 1701 is een g y m z a a l g e r e a l i s e e r d . Het b e b o u w d e opper- vlakte is ca. 2.800 m 2 . H i e r m e e resteert er nog 18.952 m 2 te b e b o u w e n p e r c e e l s o p p e r v l a k t e .

1702

WÊÊBÊÊHÊÊÊÊ

V

À + + + + + + + + +

+ V \y

Y+ * iįf

H­

4 4­

\ Â

* * Á * *

*

.4­ İ 4 4­ 4­ Z 4­ 4 \ ^ * * i » ^ 4 " \ * \ 4 ­ 4­ 4­/4­ 4­ 4­ 4­ + Jff

+ \Jï

f

4­ 4* 4 \ * J į h 4­ 4y4­ 4­ 4¬

4* + A + 4­ 4­ + / Í 4­ 4­ 4 » V 4­ 4, 4­ 4Z+ 4­ 4­ rfļ»

4­ 4­ 4^V\ 4 Z 4 4­ 4­ ^ » 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4 ­ 4j»

1702

3 0 / 3 , 5 = 8 lagen (afge¬

rond)

2 6 9 5 x 8 = 21.560 m2

(indirect)

S W E C O

Referentienummer Pagina

5 v a n 9

» B e s t e m m i n g ' G e m e n g d uit te w e r k e n ' m e t de a a n d u i d i n g 'speci¬

fieke v o r m v a n v e r k e e r - stationslocatie', o n d e r m e e r b e s t e m d v o o r kantoren

» M a x i m u m b o u w h o o g t e : 30 m.

» A l g e m e n e afwijkingsregel: v a n 1 0 0 t.a.v. gestelde m a t e n en per¬

c e n t a g e s

B i n n e n perceel 1702 is een k e r k g e b o u w in a a n b o u w . Het b e b o u w d op¬

pervlakte is ca. 2.650 m 2 . H i e r m e e resteert er nog 2.695 m 2 te b e b o u w e n p e r c e e l s o p p e r v l a k t e .

0 m 2

15.000 m 2 T o t a l e m a x . directe p l a n c a p a c i t e i t b v o k a n t o o r :

T o t a l e m a x . indirecte p l a n c a p a c i t e i t b v o k a n t o o r :