Geconsolideerd Exploitatieplan Keizershoeve II Inclusief eerste herziening Gemeente Beuningen

(1)

Geconsolideerd

Exploitatieplan Keizershoeve II Inclusief eerste herziening Gemeente Beuningen

Geconsolideerde versie t/m 1^e herziening (rode mutaties), versie juni 2014

Auteurs : T. (Tom) Delforterie MSc ir. M. (Michiel) Bots MSc MSRE Auteur 1^e herziening: ir. M. (Michiel) Bots MSc MSRE Opdrachtnummer : 28392155

Status : definitief informatief Datum : 28 juni 201325 juni 2014 Controle berekening: drs. E. Linssen

Eindcontrole: drs. E. Linssen

(2)

Inhoudsopgave

Toelichting bij het ontwerp exploitatieplan Keizershoeve II ... 4

1 Status van het exploitatieplan ... 5

1.1 Aanleiding exploitatieplan ... 5

1.2 Leeswijzer bij het exploitatieplan ... 5

2 Algemene kenmerken exploitatiegebied ... 6

2.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro) ... 6

2.2 Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro) ... 6

2.3 Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) ... 7

2.4 Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) ... 7

3 Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro) ... 109

3.1 Bouwrijp maken ... 109

3.2 Aanleg nutsvoorzieningen ... 109

3.3 Inrichting openbare ruimte ... 109

4 Toelichting op de regels van het exploitatieplan ... 1110

5 Toelichting kaarten in het exploitatieplan ... 1211

6 Exploitatieopzet ... 1312

6.1 Inleiding ... 1312

6.2 Rekentechnische uitgangspunten ... 1413

6.3 Tijdvak ... 1413

6.4 Fasering en koppelingen ... 1514

6.5 Ruimtegebruik en programma ... 1615

6.6 Kosten van grondexploitatie ... 1817

6.6.1 Toelichting inbrengwaarde ... 1817

6.6.2 Andere kosten in verband met exploitatie ... 1918

6.7 Raming van opbrengsten van de exploitatie ... 2019

6.8 Exploitatiesaldo ... 2120

6.9 Wijze van toerekenen ... 2221

6.10 Percentage gerealiseerde kosten ... 23

(3)

7 Procedure en handhaving... 24

7.1 Vaststelling exploitatieplan ... 24

7.2 Verdere procedure en handhaving ... 24

Exploitatieplan Keizershoeve II... 2726

8 Regels ... 2827

9 Kaarten Bijlagen bij het exploitatieplan (kaarten) ... 3231

(4)

Toelichting bij het exploitatieplan Keizershoeve II

(5)

1 Status van het exploitatieplan

1.1 Aanleiding exploitatieplan

In Ewijk werkt de gemeente Beuningen aan het woningbouwproject Keizershoeve II. Dit project behelst de realisatie van 187 nieuwe woningen, waarvan ca. 35% in de sociale sector.

De gemeente Beuningen maakt de ontwikkeling mogelijk door middel van het bestemmingsplan Keizershoeve II. De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) verplicht in afdeling 6.4 gemeenten om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het niet noodzakelijk is eisen te stellen aan het plan. Bij eisen gaat het om eisen omtrent de fasering, de kwaliteit van het bouwrijp maken en openbare ruimte, de

uitvoeringsregels over de aanleg etc.

De gemeente Beuningen heeft samen met de ontwikkelaar een voorovereenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over de ontwikkeling van het gebied. De voorovereenkomst werkt de gemeente thans samen met de ontwikkelaar uit tot een realisatieovereenkomst. Bij het vaststellen van dit exploitatieplan zal deze anterieure overeenkomst formeel bekrachtigd zijn. De gemeente Beuningen heeft hiermee het kostenverhaal anderszins verzekerd. De realisatieovereenkomst heeft echter een aantal onzekerheden:

 het is niet zeker of tot overeenstemming gekomen kan worden met t over de invulling van zijn grondpositie. Het aandeel van Boekhorst in het kostenverhaal is hierdoor mogelijkerwijs niet anderszins verzekerd;

 mede gelet op de huidige situatie op de woningbouwmarkt en de consequentie die dit heeft voor projectontwikkelaars bestaat er een kans dat de ontwikkelaar waarmee de gemeente in beginsel een anterieure overeenkomst heeft gesloten gedurende de realisatie van het project failliet gaat.

De gemeente Beuningen brengt het exploitatieplan daarom als vangnet in procedure om het kostenverhaal en de eisen aan de inrichting van het plan zeker te stellen.

Ter uitvoering en ter voldoening aan het gestelde in afdeling 6.4 van de Wro stelt de gemeente dit exploitatieplan vast onder de naam “Exploitatieplan Keizershoeve II gemeente Beuningen”.

1.2 Leeswijzer bij het exploitatieplan

Het exploitatieplan Keizershoeve II is onderverdeeld in de toelichting en het exploitatieplan. In de toelichting worden deze zaken toegelicht.

 In hoofdstuk 2 worden de algemene kenmerken van het gebied beschreven.

 Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied.

 In hoofdstuk 4 worden de regels die zijn opgenomen in het exploitatieplan toegelicht.

 In hoofdstuk 5 wordt het kaartmateriaal toegelicht, dat is opgenomen in dit exploitatieplan.

 In hoofdstuk 6 wordt de exploitatieopzet nader toegelicht, die als basis dient voor de toerekening van de kosten. De verschillende kostensoorten en de opbrengsten worden nader toegelicht en ten slotte schematisch samengevat.

 Hoofdstuk 7 gaat in op de procedure van het exploitatieplan.

Het exploitatieplan ten slotte bevat het (meer) juridische gedeelte van het exploitatieplan, vervat in de regels (hoofdstuk 8) en het kaartmateriaal (hoofdstuk 9).

(6)

2 Algemene kenmerken exploitatiegebied

2.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro)

Dit exploitatieplan is verbonden metbehoort bij het bestemmingsplan “Keizershoeve II gemeente Beuningen”. Dit bestemmingsplan is op 2-7-2013 vastgesteld, op 25-10-2013 in werking getreden en op 12-3-2014 onherroepelijk geworden.

Het grootste deel van het gebied betreft de bestemming wonen conform artikel 3.1 lid 1 van de Wro.

Om de realisatie van de bestemmingen mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig in het exploitatieplangebied.

Het grootste deel van het bestemmingsplan heeft een directe bouwtitel. Uitzondering vormt het gedeelte waar nog onduidelijkheid is over mogelijk aanwezige archeologische waarden. Deze heeft een uit te werken bestemming. Het perceel van Boekhorst aan de Alst heeft ook nog geen directe bouwtitel. Nadat een uitwerkingsplan is vastgesteld, kan de eigenaar – naast de te verbouwen monumentale woning - vier nieuwe woningen realiseren en een woning vervangen

(sloop/nieuwbouw).

2.2 Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro)

De begrenzing van het exploitatieplangebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de

exploitatieplankaart (bijlage 3). Het exploitatieplangebied komt volledig overeen met de begrenzing van het bestemmingsplangebied (zie ook bijlage 1). De begrenzing van het exploitatieplan is als volgt:

 Aan de noordzijde grenst het gebied aan het uitbreidingsplan Keizershoeve I.

 Aan de oostzijde grenst het gebied aan Sportpark Schoenaker.

 Aan de zuidzijde grenst het gebied aan de lintbebouwing aan de Koningstraat.

 Aan de westzijde grenst het gebied aan het (toekomstige) uitbreidingsplan Keizershoeve III en de lintbebouwing aan de Klaphekstraat.

Het plangebied wordt ten noorden ontsloten via Keizershoeve I, ten oosten via de (verlengde) Ooigraaf, ten zuiden via een nieuw te realiseren verbinding met de Koningstraat en via den Alst en ten westen via een nieuw te realiseren verbinding met de Klaphekstraat. Deze laatste verbinding zal ook het (toekomstig) uitbreidingsplan Keizershoeve III ontsluiten.

Binnen het plangebied blijven de bestaande waterwegen en de bestaande verharding (Blatenplak) gehandhaafd. Dit geldt ook voor de bestaande ontsluiting naar het perceel Boekhorst (Den Alst).

Betreffend ruimtebeslag wordt in het exploitatieplan buiten beschouwing gelaten. Dit is op de kaart exploitatieplangebied aangeduid als ‘watergang bestaand’ , ‘fietspad bestaand’ en ‘Boekhorst ontsluiting’.

(7)

2.3 Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

In onderstaand schema staat het voorgenomen grondgebruik van Keizershoeve II:

Tabel 1 Ruimtegebruik exploitatieplan Keizershoeve II

2.4 Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Op het moment van het ter inzage gaanvan het vaststellen van de 1^e herziening van het exploitatieplan zijn de volgende eigenaren aanwezig:

Plangebied 228.647

Buiten beschouwing

fietspaden bestaand 0

watergang bestaand 2.457

ontsluiting bestaand (den Alst) 577

Buiten besch. D 0

Buiten besch. E 0

Subtotaal Buiten beschouwing 3.034

Bruto exploitatiegebied 225.613

Structuren

Wijkweg 7.661

Fiets-/voetpaden 6.087

Wijkgroen 129.519

Wijkwater 2.654

Subtotaal Structuren 145.921

Elementen in exploitatie

Woonstraat 15.590

Parkeerverharding 0

Fietspad 0

Voetpad 0

Buurt/blokgroen 5.464

Water 0

Elementen in exploitatie 21.054

Totaal structuren en elementen in exploitatiegebied 166.975

Netto uitgeefbaar exploitatiegebied 58.638

Eigenaren in het plangebied

Eigenaar Sectie Perceelsnummer

Gemeente E .216ged /.220 /.226ged /.1444ged /.1893ged 2.243

Klok Druten Grondexploitatie B.V. E 212.040

Boekhorst E .1204ged /.1205ged /.1206ged /.806ged /.807ged 11.340

Waterschap Rivierenland E .183ged /.1059ged 3.024

opgemeten oppervlakte .213 /.226ged /.227 /.228ged /.229ged /.620ged

/.1204ged /.1205ged /.1605 /.630ged /.629ged

(8)

Het eigendom van perceel E.227 is op 25-2-2014 overgaan van RK Parochie naar Klok Druten

Grondexploitatie BV. Deze transactie was ten tijden van de vaststelling van het exploitatieplan reeds voorzien. In de anterieure overeenkomst tussen gemeente en Klok Druten (d.d. 1-7-2013) is

opgenomen dat Klok Druten alle (publiekrechtelijke) verplichtingen van RK Parochie zal overnemen.

Het exploitatieplan gaat uit van het digitaal opgemeten ruimtegebruik per eigenaar. De opgemeten oppervlakten hierbij wijken enigszins af van de kadastrale gegevens. Dit wordt veroorzaakt door een beperkte afwijking tussen de (bij het kadaster) geregistreerde kadastrale gegevens en de hierbij behorende kadastrale kaart. De gemiddelde afwijking is marginaal en is gecorrigeerd in het exploitatieplan.

Huidig ruimtegebruik

In het plangebied bevindt zich voornamelijk de bestemming agrarisch gebied (landbouw). Het huidige ruimtegebruik is op onderstaande luchtfoto te zien.

(9)

Figuur 1 huidig ruimtegebruik Keizershoeve II (luchtfoto, 20113)

2.5 Citeertitel

Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “exploitatieplan Keizershoeve II” .

(10)

3 Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro)

In dit hoofdstuk worden de werken en werkzaamheden opgesomd die van toepassing zijn voor de realisatie van het exploitatieplangebied. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting van het openbaar gebied. De werkzaamheden zijn onderverdeeld in de (verhaalbare) kostensoorten van artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 worden de werkzaamheden in de vorm van de kostensoorten verder verantwoord.

Dit exploitatieplan gaat er van uit dat de ontwikkelaar bij de realisatie van de gebiedsontwikkeling de gronden bouwen woonrijp maakt en de nutsvoorzieningen en de openbare voorzieningen zelf

aanlegt. Het bouwen woonrijpen zal gefaseerd worden uitgevoerd. Op het moment dat bepaalde werkzaamheden zijn uitgevoerd c.q. bepaalde fasen zijn afgerond zullen de dan marktconform geachte normatieve kosten als boekwaarde opgevoerd worden. Op het moment dat het eigendom van openbare voorzieningen ‘overgedragen’ wordt aan de gemeente, dan zullen betreffende boekwaarden als correctie door eigenaar verrichte werkzaamheden worden opgevoerd en in mindering van de (dan geldende) bruto exploitatiebijdrage.

3.1 Bouwrijp maken

Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

 grondwerkzaamheden: egaliseren van de grond, vrijmaken van beplanting en overige grondwerkzaamheden;

 aanleg bouwstraten;

 aanleg riolering;

 plaatsen van brandkranen;

 aanleg van duikers en (autoverkeer)bruggen.

3.2 Aanleg nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

 aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige

bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten;

 plaatsen van openbare verlichting;

 plaatsen van huisaansluitingen.

3.3 Inrichting openbare ruimte

Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken en werkzaamheden verricht:

 aanleg van een wijkontsluitingsweg, woonstraten, ca. 200 openbare parkeerplaatsen, voetpaden, en bijbehorende bermen;

 aanleg groenvoorzieningen: aanleg van hoogwaardig blokgroen en extensief te beheren wijkgroen;

 aanleg (nieuwe) watervoorzieningen inclusief grondwerk;

 aanleg straatmeubilair en andere speelvoorzieningen

 micromilieu: aanbrengen bebording, markering en verwijzingen. straatmeubilair en andere speelvoorzieningen.

(11)

4 Toelichting op de regels van het exploitatieplan

In hoofdstuk 8 in het deel exploitatieplan zijn de regels opgenomen die van toepassing zijn voor het exploitatieplan Keizershoeve II. Hieronder volgt artikelsgewijs de toelichting van de regels die zijn opgenomen in het exploitatieplan.

Artikel 1: begrippen

Dit artikel bevat de belangrijkste begrippen die zijn opgenomen in het exploitatieplan.

Artikel 2: regels aanbesteding werken en werkzaamheden

Alle werken, diensten en leveringen (definitie overeenkomstig artikel 1 sub 2 richtlijn 2004/18.EG) in verband met de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het openbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, zoals bedoeld in dit exploitatieplan, dienen te worden aanbesteed overeenkomstig artikel 2 van dit exploitatieplan.

Artikel 3: fasering en koppelingen

In artikel 3 zijn de regels opgenomen inzake de fasering en bijbehorende koppelingen van het exploitatieplan.

Artikel 4: verbodsbepaling

In artikel 4 van het exploitatieplan zijn de strafbepalingen opgenomen. Overtreding van de regels behorende bij dit exploitatieplan wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet economische delicten.

Artikel 5: afwijkingsregels

De Wro bepaalt dat het exploitatieplan regels kan bevatten met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels (art. 6.13 lid 2, sub e Wro). In artikel 5 is opgenomen dat burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning kunnen afwijken mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of openbare ruimte, of indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en

werkzaamheden die zijn voorgeschreven.

Artikel 6: slot

Artikel 6 betreft de slotbepaling van het exploitatieplan.

(12)

5 Toelichting bijlagen in het exploitatieplan

In hoofdstuk 9 zijn de bijlagen opgenomen behorende bij het exploitatieplan Keizershoeve II.

Hieronder worden de bijlagen toegelicht.

Bijlage 1: kaart bestemmingsplangebied

Als kaart 1 is de bestemmingsplankaart opgenomen waarop het exploitatiegebied betrekking heeft.

Deze bestemmingsplankaart is bindend voor eigenaren die binnen het plangebied ontwikkelen.

Bijlage 2: eigendommenkaart

De eigendommenkaart laat de eigenaren inclusief de kadastrale grenzen zien die binnen de grenzen van het exploitatieplangebied Keizershoeve II vallen. Deze kaart is bindend voor de eigenaren die op basis van het exploitatieplan gaan ontwikkelen.

Bijlage 3: kaart exploitatieplangebied

De kaart exploitatieplangebied bevat de plangrens van het exploitatieplan en laat zien en met welke toekomstige functies de eigenaren te maken hebben. Deze gegevens zijn ook van belang voor de bepaling van de opbrengstpotentie per eigenaar.

Bijlage 4: huidig grondgebruik

Op de luchtfoto is ter informatie het huidige ruimtegebruik per 2011 2013 weergegeven.

Bijlage 5: faseringskaart

Op de faseringskaart is de fasering van Keizershoeve II weergegeven. In de regels van dit exploitatieplan is de fasering opgenomen en zijn de fasen gekoppeld.

Bijlage 6: begrotingsblad

Bijlage 6 bevat het begrotingsblad waarin de kostensoorten die in dit exploitatieplan zijn opgenomen verder zijn gespecificeerd.

Bijlage 7: taxatierapport inbrengwaarde

In bijlage 7 is het definitieve taxatierapport inbrengwaarde opgenomen voor Keizershoeve 2.

(13)

6 Exploitatieopzet

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens art. 6.13 Wro lid 1c bestaat een exploitatieopzet uit:

 een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);

 een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);

 een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);

 een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;

 zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;

 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Onderstaand zullen de belangrijkste uitgangspunten, kosten en te realiseren opbrengsten worden toegelicht, zodanig dat duidelijk wordt op welke wijze de exploitatiebijdrage per exploitant is berekend.

In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op:

6.2 Rekentechnische uitgangspunten 6.3 Tijdvak

6.4 Fasering en koppelingen 6.5 Ruimtegebruik en programma 6.6 Kosten van exploitatie 6.7 Opbrengsten van exploitatie 6.8 Exploitatiesaldo

6.8 Wijze van toerekenen

6.9 Percentage gerealiseerde kosten

(14)

6.2 Rekentechnische uitgangspunten

Onderstaande rekentechnische uitgangspunten zijn gebruikt voor de exploitatieplanberekening van Keizershoeve II. Betreffende parameters zijn overeenkomstig de in de (actieve) grondexploitaties gehanteerde rekenparameters, zoals verantwoord in de paragraaf grondbeleid (conform artikel 9, onderdeel g BBV) als onderdeel van de jaarrekening 2011.

Tabel 3 Uitgangspunten parameters exploitatieplan (per 1^e herziening)

6.3 Tijdvak

Het tijdvak geeft de periode weer waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. De looptijd van het exploitatieplan is 10 jaar.

UITGANGSPUNTEN PARAMETERS

Rentepercentage bij negatief saldo op jaarbasis 3,50%

Rentepercentage bij positief saldo op jaarbasis 3,50%

Rentepercentage contante waarde op jaarbasis 3,50%

Kostenstijging op jaarbasis -2,50% 2014

1,50% 2015-2017 2,00% 2018 ev

Opbrengstenstijging op jaarbasis 0,00% 2014

1,50% 2015-2017 2,00% 2018 ev

BTW-percentage 21,00%

Plankosten-percentage 18,60%

VTU-percentage 15,00%

UITGANGSPUNTEN TIJD

Fasering obv jaar/half/ jaar/kwartaal Jaar

Prijspeildatum civ.tech. 1-1-2014

Startdatum 1-1-2014

Boekwaarde datum 31-12-2013

UITGANGSPUNTEN TIJD

Fasering obv jaar/half/ jaar/kwartaal Jaar

Prijspeildatum civ.tech. 1-1-2014

Startdatum exploitatieplan 1-1-2013

Einddatum exploitatieplan 31-12-2021

Startdatum 1e herziening 1-1-2014

Einddatum 1e herziening 31-12-2021

Boekwaarde datum 31-12-2013

(15)

6.4 Fasering en koppelingen

De volgende planning is opgenomen in het exploitatieplan.

Tabel 4 Planning exploitatieplan Keizershoeve II (per 1^e herziening)

Keizershoeve II zal gefaseerd gerealiseerd worden (zie ook de faseringskaart in bijlage 5). Per fase vindt één jaar voorafgaand de uitgifte van gronden het bouwrijp maken plaats. Het woonrijp maken vindt binnen één jaar na realisatie woningbouw plaats. Doel van de planning is dat de

werkzaamheden gereed zijn vóór de aangegeven planning. De eigenaar mag niet starten voor de aangegeven aanvang van de werkzaamheden

In de regels van dit exploitatieplan zijn koppelingen aangebracht wanneer de gemeente de omgevingsvergunning verleent bij de betreffende fase.

PLANNING KEIZERSHOEVE II Aanvang Gereed

Hoofdontsluiting (2013-2014)

- bouwrijp maken 1-1-2013 31-12-2014

Fase 1 (2014-2015)

- bouwrijp maken 1-1-2014 31-12-2014

- realisatie woningbouw 1-1-2014 31-12-2015

- woonrijp maken 1-1-2015 31-12-2016

Fase 2 (2016-2017)

- bouwrijp maken 1-1-2015 31-12-2016

- woonrijp maken 1-1-2017 31-12-2018

Fase 3 (2018-2019)

- bouwrijp maken 1-1-2017 31-12-2018

- woonrijp maken 1-1-2019 31-12-2020

Overig (2013-2022)

- verweving 1-1-2013 31-12-2013

- sloop 1-1-2013 31-12-2013

- sanering 1-1-2013 31-12-2013

- bouwrijp maken 1-1-2013 31-12-2018

- woonrijp maken (oa hoofdontsluiting) 1-1-2015 31-12-2021

(16)

6.5 Ruimtegebruik en programma

Naar aanleiding van het programma in het bestemmingsplan, wordt het volgende programma gerealiseerd. Het ruimtegebruik is in figuur 2 weergegeven.

Tabel 5 Ruimtegebruik exploitatieplan Keizershoeve II, conform exploitatieplankaart (bijlage 3)

In totaal worden 187 nieuwe woningen gerealiseerd. Het exploitatieplan gaat uit van het volgende programma:

Tabel 6 Programma Keizershoeve II

Plangebied 228.647

Buiten beschouwing

fietspaden bestaand 0

watergang bestaand 2.457

ontsluiting bestaand (den Alst) 577

Buiten besch. D 0

Buiten besch. E 0

Subtotaal Buiten beschouwing 3.034

Bruto exploitatiegebied 225.613

Structuren

Wijkweg 7.661

Fiets-/voetpaden 6.087

Wijkgroen 129.519

Wijkwater 2.654

Subtotaal Structuren 145.921

Elementen in exploitatie

Woonstraat 15.590

Parkeerverharding 0

Fietspad 0

Voetpad 0

Buurt/blokgroen 5.464

Water 0

Elementen in exploitatie 21.054

Totaal structuren en elementen in exploitatiegebied 166.975

Netto uitgeefbaar exploitatiegebied 58.638

Programma Aantal FASE 1 FASE 2 FASE 3 OVERIG

Rijwoning (sociaal) 58 52 6 0

Appartement (sociaal) 6 6

Rijwoning 17 7 4 6

Hoekwoning 20 12 0 8

Twee onder één kap 36 14 14 8

Vrijstaand 32 4 14 14

Lintbebouwing 13 6 4 3

Boekhorst - sloop/nieuwbouw 1 1

Boekhorst - nieuwbouw 4 4

TOTAAL 187 101 42 39 5

(17)

(18)

6.6 Kosten van grondexploitatie

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostensoorten toegelicht. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Al deze kostensoorten zijn getoetst op de criteria profijt¹, toerekenbaarheid², en proportionaliteit³. De kosten voor het exploitatieplan zijn op basis van kengetallen geraamd. De inbrengwaarden zijn bepaald door een onafhankelijk taxateur.

6.6.1 Toelichting inbrengwaarde

Onder inbrengwaarde wordt verstaan:

a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;

b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;

c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;

d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

(zie art. 6.2.3 Bro a t/m d)

Voor het opstellen van de grondexploitatie en de exploitatieplanberekening voor Keizershoeve II heeft de gemeente Beuningen de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren. Het

taxatierapport is gedateerd op 11 januari 2013 en kent de waardebepaling per peildatum 1 januari 2013. Deze taxatie is uitgevoerd door Ing. J. Statema RT (zelfstandig rentmeester,

grondzakenadviseur en registertaxateur⁴⁾ op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, conform de wettelijke waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan.

De inbrengwaarden per eigenaar zijn als volgt:

Tabel 7 Inbrengwaarde per eigenaar (per 1^e herziening)

In afwijking op de vaststelling is de grondpositie van Klok Druten Grondexploitatie B.V. uitgebreid met perceel E.227 (RK Parochie). Betreffende grondtransactie impliceert dat Klok Druten

Grondexploitatie B.V (publiekrechtelijk) bezien de exploitatiebijdrage van de voormalige eigenaar op zich neemt. Deze financiële verplichting was reeds voorzien in de, voor vaststelling van het

exploitatieplan bekrachtigde, anterieure overeenkomst (zie ook paragraaf 7.1).

Het taxatierapport bevat een volledig overzicht van de inbrengwaarde per kadastraal perceel. Deze is opgenomen in bijlage 7.

1 Profijt: De grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysieke nut voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.

2 Toerekenbaarheid: Er bestaat een causaal verband, of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Ook de kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar. Dergelijke kosten doen zich onder andere voor bij nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en bij gebouwde parkeervoorzieningen.

3 Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten evenredig verdeeld;

naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

4 Taxateur landelijk vastgoed, ingeschreven bij Vastgoedcert, certificaatnummer LV01.111.0859

INBRENGWAARDE gewaardeerd Totale inbrengwaarde per 01-01-2013 waarde opstallen kosten vrijmaken kosten sloop, obst.

Eigenaar oppervlakte (niet te handhaven) rechten fund,. kabels en leidingen

Gemeente 2.243 € 20,00 per m2 44.860 nihil 660

Klok Druten Grondexploitatie B.V. 212.040 € 20,00 per m2 4.240.800 nihil 62.412 Boekhorst 11.340 € 52,91 per m2 600.000 150.000 nihil 11.038 Waterschap Rivierenland 3.024 € 20,00 per m2 60.480 nihil 890 TOTAAL 228.647 € 21,63 per m2 4.946.140 150.000 nihil 75.000

(art. 6.13 lid 1. c, ten eerste Wro)

(19)

6.6.2 Andere kosten in verband met exploitatie

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd.

De volgende kosten zijn opgenomen in het exploitatieplan:

Tabel 8 Andere kostensoorten in exploitatieplan Keizershoeve II (per 1^e herziening)

Voor een volledig overzicht van de kosten, bijbehorende eenheden en hoeveelheden, zie het begrotingsblad in bijlage 6.

Bodemsanering en grondwerken (art. 6.2.4 b Bro)

Deze post betreft het egaliseren van de grond, vrijmaken van beplanting en overige grondwerkzaamheden binnen het plangebied.

Riolering (art. 6.2.5 c/ art. 6.2.5 b Bro)

Deze post betreft de aanleg van riolering en huisaansluitingen ten behoeve van het plangebied.

Verharding, kunstwerken en water (art. 6.2.4 c/ art. 6.2.5 c Bro)

Deze post betreft de aanleg van bouwstraten, woonstraten, de wijkontsluitingsweg, fietspaden en de aanleg van watervoorzieningen inclusief grondwerk. Daarnaast worden 188 openbare parkeerplaatsen aangelegd. Onder kunstwerken wordt verstaan de aanleg van 2 bruggen voor het autoverkeer in het plangebied en het aanleggen van 2 duikers.

Groenvoorzieningen (art. 6.2.4 c / art. 6.2.5 e Bro)

Deze post betreft de aanleg van hoogwaardig blokgroen en extensief te beheren wijkgroen.

Openbare verlichting en brandkranen (art. 6.2.4 c/ art. 6.2.5 f Bro)

De post betreft het plaatsen van verlichting voor de wegen in het plangebied en het plaatsen van brandkranen in het exploitatiegebied.

Micromilieu (art. 6.2.4 c/ art. 6.2.5 g Bro)

Deze post betreft het plaatsen van straatmeubilair en de aanleg van speelvoorzieningen.

Plankosten (art. 6.2.4 g t/m j Bro)

De plankosten zijn onderverdeeld in de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen, de bijbehorende gemeentelijke apparaatskosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). In de eerder uitgebrachte “second-opinion beleidsanalyse grondexploitatie 2009” van PAS BV is geadviseerd de plankosten voor ontwikkelingen van uitleglocaties zoals Keizershoeve II op 33,6% te stellen. Dit percentage is overgenomen door de gemeente Beuningen en wordt reëel geacht voor Keizershoeve II.

KOSTENSOORTEN Totaal Boekwaarde Nog te realiseren

Artikelen Bro Omschrijving 31-12-2013

KOSTENSOORTEN GRONDEXPLOITATIEWET

Art. 6.2.4.b. Bodemsanering & grondwerken 227.012 0 227.012

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.b. Riolering 1.431.733 0 1.431.733

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.c. Verharding, kunstwerken & water 3.073.802 0 3.073.802

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.e. Groenvoorzieningen 507.100 0 507.100

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.f. Openbare verlichting & brandkranen 324.746 0 324.746

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.g. Micromilieu 50.310 0 50.310

Art. 6.2.4.g.h.i.j. Plankosten 1.778.720 1.778.720 0

Art. 6.2.4.j. Kosten voor voorzieningen en werken buiten het plangebied 1.113.000 0 1.113.000

Art. 6.2.4.n. Rente boekwaarde 243.245 243.245 0

KOSTENSOORTEN 8.749.668 2.021.965 6.727.703

(20)

Kosten voor voorzieningen en werken buiten het plangebied (art. 6.2.4 e Bro)

Ten behoeve van Keizershoeve II worden kosten buiten het plangebied gemaakt. Deze kosten kunnen deels worden toegerekend aan het plan op basis van de criteria profijt, proportionaliteit en

toerekenbaarheid. De onderbouwing van de criteria voor deze post is opgenomen in de nota bovenwijks van de gemeente Beuningen. De nota bovenwijks is op 18-11-2008 vastgesteld door de Raad. In 2011 heeft een actualisatie van de te verhalen bovenwijkse kosten plaatsgevonden. Deze is door de raad vastgesteld en thans vigerend.

Rente boekwaarde (art. 6.2.4 n Bro)

Deze post betreft de rentekosten op alle boekwaarden. Het betreft hier de rentekosten over de inbrengwaarde (boekwaarde per 1-1-2013), de plankosten (boekwaarde per 1-1-2013) en alle overige (daadwerkelijk) gerealiseerde kosten (van uitgevoerde werkzaamheden).

6.7 Raming van opbrengsten van de exploitatie

Artikel 6.2.7 Bro onderscheidt de opbrengsten van de grondexploitatie in twee posten:

 Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. De Grondexploitatiewet gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn). In de gemeentelijke grondprijsstelling wordt van alle uitgeefbare m² grond de totale opbrengstpotentie berekend. Deze dient als basis om het aandeel kostenverhaal te berekenen per grondeigenaar.

 Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in

aanmerking komen.

De uitgangspunten van uitgifteprijzen van de uitgeefbare gronden zijn residueel bepaald en

gebaseerd op marktanalyse (prijspeil 1 januari 20132014). Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen goedkope en (middel)dure woningen.

De residueel bepaalde uitgifteprijs kent een volgende staffeling:

 Goedkoop (sociale huur/koop): € 210 /m2 excl. BTW;

 (Midden)duur (vrije sector huur/koop):

o Kavel < 500m2: € 240250 /m2 excl. BTW

o Kavel 500-1.000m2: € 187,50180 /m2 excl. BTW voor de m2 boven de 500m2 formule: Uitgifteprijs = (240 * 500) + (240*75% * (kavelopp. -/- 500))

o Kavel > 1.000m2: € 125 120 /m2 excl. BTW voor de m2 boven de 1.000m2.

formule: Uitgifteprijs = (240 * 500) + (240*75% * 500)+ (240*50% * (kavelopp. -/- 1.000)) Per type woning leidt dit tot de volgende grondprijzen:

Tabel 9 grondprijzen per woning (per 1^e herziening)

Grondprijs per woning aantal (gemiddeld) kavel grondprijs per kavel / per m2

Rijwoning (sociaal) 58 145 30.450 210

Appartement (sociaal) 6 74 15.575 210

Rijwoning 17 145 34.800 240

Hoekwoning 20 242 57.960 240

Twee onder één kap 36 305 73.200 240

Vrijstaand 32 424 101.700 240

Lintbebouwing 13 727 159.665 220

Boekhorst - herontwikkeling bestaande woning 1 1.190 232.800 196

Boekhorst - nieuwbouw 4 1.818 308.100 170

TOTAAL 187 58.595 13.040.790 223

(21)

Boekhorst mag 4 nieuwe woningen realiseren, 1 bestaande woning vervangen (sloop/nieuwbouw) en 1 bestaande woning verbouwen. Voor de nieuwe (4) en de te vervangen (1) woningen zijn bovenstaande grondprijzen voor nieuwbouw gehanteerd. De te verbouwen woning valt buiten het exploitatieplan.

Bijdragen en subsidies

Het ontwikkelingsplan Keizershoeve II kent geen bijdragen en subsidies.

6.8 Exploitatiesaldo

De Wro (art. 6.18) duidt aan dat kostenverhaal kan plaatsvinden naar het opbrengend vermogen van het grondeigendom. Met andere woorden; de marktconform bepaalde grondopbrengsten per eigenaar bepalen het aandeel in de bijdrage in de te verhalen kosten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat kosten worden teruggerekend naar netto contante waarde per 1-1- 2013 2014 en dat het aandeel (de Wro spreekt van basiseenheden) in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per 1-1-2013 2014 wordt teruggerekend.

Conform deze systematiek zullen onderstaande bedragen op netto contante waarde worden gepresenteerd. Deze bedragen kunnen afwijken van eerder gepresenteerde bedragen, welke op nominale (start)waarde per 1-1-2013 2014 zijn aangeduid.

Alle investeringen en opbrengsten zijn in onderstaande tabel weergegeven op startwaarde en netto contante waarde per 1-1-20143:

KOSTENSOORTEN Startwaarde Contante waarde

Artikelen Bro Omschrijving 1-1-2014

INBRENGWAARDE 5.171.140 5.171.140

Gemeente 45.520 45.520

Klok Druten Grondexploitatie B.V. 4.303.212 4.303.212

RK Parochie 0 0

Boekhorst 761.038 761.038

Reijers 0 0

Waterschap Rivierenland 61.370 61.370

KOSTENSOORTEN GRONDEXPLOITATIEWET 8.766.146 8.190.730

Art. 6.2.4.b. Bodemsanering & grondwerken 227.012 210.855

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.b. Riolering 1.431.733 1.328.101

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.c. Verharding, kunstwerken & water 3.073.802 2.794.297

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.e. Groenvoorzieningen 507.100 455.378

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.f. Openbare verlichting & brandkranen 324.746 295.347

Art. 6.2.4.c. / Art. 6.2.5.g. Micromilieu 50.310 44.899

Art. 6.2.4.g.h.i.j. Plankosten 1.794.641 1.794.641

Art. 6.2.4.j. Kosten voor voorzieningen en werken buiten het plangebied 1.113.000 1.023.409

Art. 6.2.4.n. Rente boekwaarde 243.802 243.802

Totaal 13.937.286 13.361.870

OPBRENGSTEN Startwaarde Contante waarde

1-1-2014

OPBRENGSTPOTENTIE EIGENAREN 13.040.456 12.218.392

Gemeente 0 0

Klok Druten Grondexploitatie B.V. 11.575.590 10.852.552

RK Parochie 1.464.866 1.365.840

Boekhorst 0 0

Reijers 0 0

Waterschap Rivierenland 0 0

OVERIGE OPBRENGSTEN 0 0

Bijdragen en subsidies 0 0

Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling 0 0

TOTAAL 13.040.456 12.218.392

(22)

6.9 Wijze van toerekenen

Maximaal te verhalen kosten: kosten versus totale opbrengsten

De maximaal te verhalen kosten zijn begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden (provincie of Rijk) en subsidies hoger zijn dan de geraamde opbrengstpotentie van alle uitgeefbare m2 grond, kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van die opbrengstpotentie. Dit wordt macro aftopping genoemd. Daarbij zijn de kosten en opbrengsten berekend naar de waarde op 1 januari 2014 (netto contante waarde).

Tabel 11 Macro-aftopping exploitatieplan Keizershoeve II (per 1^e herziening)

Uit bovenstaande tabel is af te lezen dat de geraamde opbrengsten lager zijn dan de geraamde (netto te verhalen) kosten in het plan. Dit betekent dat niet alle te verwachten kosten door het

exploitatieplan gedekt worden. Er is sprake van macro aftopping.

Het kostenverhaal is met de anterieure c.q. realisatieovereenkomst met KDO (privaatrechtelijk) daarentegen verzekerd. Hiermee wordt de uitvoering van het ontwikkelingsgebied gegarandeerd. Het is derhalve niet noodzakelijk om een voorziening te treffen. Pas op het moment dat de anterieure c.q. realisatieovereenkomst ontbonden wordt valt de gemeente, voor wat betreft het kostenverhaal, terug op het exploitatieplan. Op dat moment zal er alsnog of een voorziening getroffen moeten worden (aanwending algemene reserve) of zal het ambitieniveau moeten worden bijgesteld (optimalisatie).

Wijze van toerekenen

Artikel 6.18 Wro geeft aan op welke wijze de toedeling van te verhalen kosten wordt berekend. De toedeling dient plaats te vinden per uitgiftecategorie basiseenheden, vermenigvuldigd met de aan die categorieën verbonden gewogen eenheden.

De basiseenheid is vastgesteld op basis van de grondprijs (nominaal) van een rijwoning met een

gemiddelde kaveloppervlakte van 145m2. De grondprijs bedraagt € 36.25034.800 en heeft basiseenheid 1.

Op basis van de grondprijs van de rijwoning zijn de basiseenheden van de overige woningtypen berekend.

In onderstaande tabel zijn per woningtype de (ongewogen) basiseenheden weergegeven:

Tabel 12 basiseenheden per woningtype (per 1^e herziening)

MACRO AFTOPPING

Verhaalbare kosten minus bijdragen Contante waarde per 1-1-2014

Totaal inbrengwaarden (art. 6.13, lid 1.c, ten eerste Wro) 5.171.140

Totaal andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13, lid 1.c, ten tweede Wro) 8.190.730

Bruto te verhalen kosten 13.361.870

Bijdragen en subsidies (art. 6.13, lid 1.c, ten derde Wro, juncto 6.2.7.b., Bro) 0

0

Netto te verhalen kosten 13.361.870

Kosten versus opbrengsten

Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) (art. 6.13, lid 1.c. ten derde Wro, juncto 6.2.7.a. Wro) 12.218.392

Netto te verhalen kosten 13.361.870

Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van art. 6.16 Wro) 12.218.392

Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling (art. 6.13, lid 1.c, ten derde WRO, juncto 6.2.7.c. Bro)

Grondprijs per woning aantal (gemiddeld) kavel grondprijs per kavel

Rijwoning (sociaal) 58 145 30.450 Appartement (sociaal) 6 74 15.575 Rijwoning 17 145 34.800 Hoekwoning 20 242 57.960 Twee onder één kap 36 305 73.200 Vrijstaand 32 424 101.700 Lintbebouwing 13 727 159.665 Boekhorst - herontwikkeling bestaande woning 1 1.190 232.800 Boekhorst - nieuwbouw 4 1.818 308.100 TOTAAL 187 58.595 13.040.790

2,10 2,92 4,59 6,69 8,85 (ongewogen) basis- 0,88 0,45 1,00 1,67

(23)

Vervolgens zijn op basis van de netto contante grondprijzen de gewogen basiseenheden berekend.

Door het totaal aan gewogen basiseenheden (341,11351,10) vervolgens te delen door de maximaal te verhalen kosten (€ 12.365.07412.218.392,--) is de bruto exploitatiebijdrage per basiseenheid bepaald.

De bruto exploitatiebijdrage per basiseenheid bedraagt € 36.25034.800,--.

Met bovenstaande methodiek wordt voldaan aan de in artikel 6.18 Wro vastgelegde methode voor berekenen van het aandeel kostenverhaal per eigenaar (zie Memorie van Toelichting blz. 27 TK 30312).

Tabel 13 laat zien op welke wijze de bruto exploitatiebijdrage is bepaald. De bruto

exploitatiebijdrage zijn de per eigenaar toegerekende totaal te verhalen kosten, zonder correctie voor door de eigenaren zelf te verrichten werkzaamheden en zonder correctie voor de inbrengwaarde van zijn of haar uitgeefbare m2 grond. De toerekening per eigenaar vindt plaats op basis van de opbrengstwaarde (uitgifte-/opbrengstpotentieel in termen van grondwaarde) bij realisatie van het plan. Het aandeel (percentage) van iedere eigenaar in deze opbrengstwaarde is het aandeel (bijdrage) in de totaal verhaalbare kosten uit de macro aftopping (zie tabel 11).

Tabel 13 Resultaat (bruto en netto) exploitatiebijdrage per eigenaar

De bruto exploitatiebijdrage is niet het bedrag dat als financiële voorwaarde, gekoppeld aan een omgevingsvergunning, in rekening wordt gebracht. Dit bedrag moet worden verminderd met de inbrengwaarde van de gronden voor het uitgeefbare⁵ deel, en indien van toepassing de door

betreffende grondeigenaar zelf verrichte werkzaamheden, en de rente hierover. Het resultaat (netto contante waarde per 1-1-20132014) is de netto-exploitatiebijdrage per eigenaar.

De gemeente dient vervolgens nog de ondergrond van het op het eigendom van een eigenaar

geplande openbaar gebied te verwerven, welke verwerving niet wordt verrekend in de als financiële voorwaarde opgelegde exploitatiebijdrage. Dit betreft een separate transactie.

6.10 Percentage gerealiseerde kosten

Het percentage gerealiseerde kosten (feitelijke boekwaarde) is bedraagt bij de eerste herziening ca.

8 0 procent. Dit is de verhouding van de al verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan. De gerealiseerde kosten bestaan voornamelijk uit de gemaakte plankosten. De inbrengwaarden en plankosten zijn hierbij buiten beschouwing gelaten.

(nominaal) (ncw) (per won) (totaal) (per won) (totaal)

KDO: appartement (huur) 6 15.575 15.106 0,43 2,60 15.106 90.635

KDO: rijwoning (huur) 58 30.450 29.405 0,84 49,01 29.405 1.705.473

KDO: rijwoning (middelduur) 17 34.800 32.537 0,93 15,89 32.537 553.129

KDO: hoekwoning - excl. garage (duur) 6 42.000 39.729 1,14 6,85 39.729 238.376

KDO: hoekwoning - incl. garage (duur) 14 64.800 60.854 1,75 24,48 60.854 851.951

KDO: tweekapper - klein (duur) 8 64.800 62.848 1,81 14,45 62.848 502.783

KDO: tweekapper - groot (duur) 28 75.600 70.236 2,02 56,51 70.236 1.966.602

KDO: vrijstaand-geschakeld (duur) 18 91.200 83.895 2,41 43,39 83.895 1.510.113

KDO: vrijstaand (duur) 14 115.200 106.178 3,05 42,72 106.178 1.486.498

KDO: lint: tweekapper (duur) 2 75.600 73.323 2,11 4,21 73.323 146.645

KDO: lint: vrijstaand (duur) 11 174.949 163.668 4,70 51,73 163.668 1.800.347

subtotaal (KDO) 182 11.575.590 10.852.552 311,85 10.852.552

boekhorst; sloop/nieuwbouw 1 232.800 217.062 6,24 6,24 217.062 217.013

boekhorst: nieuwbouw 4 308.100 287.272 8,25 33,01 287.272 1.148.827

subtotaal (Boekhorst) 5 1.464.866 1.365.840 39,25 1.365.840

TOTAAL 187 13.040.456 12.218.392 351,10 34.800 12.218.392

basiseenheid (rijwoning ) 1 34.800

EXPLOITATIEBIJDRAGE (art. 6.18 en 6.19 Wro)

aantal grondprijs per kavel gewogen basiseh bruto expl.bijdrage

(24)

7 Procedure en handhaving

7.1 Vaststelling exploitatieplan

De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke basis om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal af te dwingen, namelijk door (extra) financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1 Wro. Het exploitatieplan is tevens een waarborg voor de ontwikkeling conform de opgenomen locatie- eisen in het exploitatieplan (fasering, koppeling, uitvoering werken en werkzaamheden). Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2 Wro.

Het exploitatieplan Keizershoeve II is op 2-7-2013 vastgesteld en is 25-10-2013 onherroepelijk in werking getreden. De gemeente Beuningen heeft vóór het vaststellen van het exploitatieplan een zogenaamde anterieure overeenkomst gesloten (Klok Druten d.d. 01-07-2013) waarin het totale kostenverhaal voor Keizershoeve II geregeld is. Betreffende anterieure overeenkomst voorziet ook in het kostenverhaal van de locatie (c.q. gronden van) Boekhorst en de RK Parochie. Inmiddels is de grondpositie van de RK Parochie overgegaan naar Klok Druten Grondexploitatie B.V. (per 1^e herziening). De anterieure overeenkomst is gesloten vóór het vaststellen van het bestemmings-/

exploitatieplan en blijft onverkort van kracht.

7.2 Verdere procedure en handhaving

Proces omgevingsvergunning

Mocht door faillissement de anterieure overeenkomst niet meer van toepassing zijn en bevinden zich eigenaren binnen het plangebied die beroep doen op zelfrealisatie door de aanvraag van de

Omgevingsvergunning, dan houdt dit in dat bij de verlening van de Omgevingsvergunning een financiële voorwaarde wordt opgelegd waarin de exploitatiebijdrage is vervat.

Aan de omgevingsvergunning verbindt de gemeente Beuningen dan ook een voorwaarde die strekt tot betaling van de exploitatiebijdrage door de vergunninghouder.

Er zijn ten aanzien van de betaling van de verschuldigde kosten meerdere mogelijkheden.

 De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het exploitatieplan een anterieure overeenkomst.

 De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente na het vaststellen van het exploitatieplan een posterieure overeenkomst.

 De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage (zie hiervoor).

Procedure exploitatieplan

De verdere procedure van vaststelling, herziening en eindafrekening van het exploitatieplan is als volgt:

Vaststelling

Op de vaststelling van het exploitatieplan is afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Na vaststelling van het exploitatieplan is er voor belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend en voor overige belanghebbenden, waar het gaat om wijzigingen die ten opzichte van het ontwerp zijn doorgevoerd, gedurende 6 weken na de ter visie legging van het

vaststellingsbesluit een beroepsmogelijkheid bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

(25)

Herziening

Voor het exploitatieplan geldt de verplichting tot jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan). Bij wijzigingen van niet-structurele onderdelen, zoals een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering, een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of andere niet-structurele onderdelen (conform artikel 6.14 Wro) bestaat er geen

beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de raad tot herziening van het exploitatieplan. Als er sprake is van wijzigingen van structurele onderdelen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen) en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Herziening kan dus leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage of aanpassing van de regels.

Besluit tot 1^e herziening exploitatieplan

Het exploitatieplan Keizershoeve II is op d.d. <> herzien. Het betreft hier een niet-structurele wijziging. De rechtspositie van belanghebbenden, in deze Klok Druten Grondexploitatie B.V. en de familie Boekhorst, is niet veranderd c.q. verslechterd als gevolg van de 1^e herziening:

1. De hoogte van de (afzonderlijke) exploitatiebijdragen vallen niet hoger uit, én 2. De gestelde locatie-eisen wijken niet (substantieel) af als gevolg van:

i. Wijziging verdeling opbrengstcategorieën

ii. Verandering in aanwijzing en/of situering gronden voor sociale woningbouw iii. Wijziging in fasering of koppelingen

Ad 1.) Zowel de hoogte van de te betalen exploitatiebijdrage van Klok Druten Grondexploitatie B.V.

(met toevoeging positie RK Parochie) als die van de familie Boekhorst is lager geworden.

Ad 2.) Zowel de wijziging verdeling opbrengstcategorieën, alsmede de aanwijzing en/of situering gronden voor sociale woningbouw is ongewijzigd. Omdat de voorziene activiteiten van fase 0 (hoofdonsluiting bouwrijp) en fase 1 (woningbouw) pas in 2014 zullen aanvangen is de fasering marginaal gewijzigd. De begindatum van beide fasen is gewijzigd in 2014 (i.p.v. 2013). De einddatum van beiden fasen is ongewijzigd gebleven. Betreffende wijzigingen leiden tot een (beperkte)

verlaging van de exploitatiebijdrage van belanghebbenden.

Met de herziening van het exploitatieplan is enkel de exploitatieopzet geactualiseerd waarbij de ramingen zijn aangepast met inachtneming van de in het exploitatieplan gehanteerde methodiek en waarbij geraamde kosten vervangen zijn door gerealiseerde kosten (voor zover aan de orde).

Eindafrekening

De eindafrekening dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd. Burgemeester en wethouders stellen dan een eindafrekening vast van het exploitatieplan en doet de eindafrekening plaatsvinden zoals is bedoeld in art 6.20 Wro.

Bijbetaling is niet mogelijk wanneer achteraf de kosten hoger uitvallen dan via

omgevingsvergunningen op de eigenaren zijn verhaald. Een terugbetaling is echter wel verplicht indien blijkt dat de exploitatiebijdrage na herberekening meer dan 5 % lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage bij de omgevingsvergunning.

De handhaving van de eisen en voorwaarden in het exploitatieplan vindt plaats in het kader van de

(26)

 Burgemeester en wethouders kunnen binnen 4 weken na het overschrijden van de betalingstermijn besluiten dat het bouwen niet kan aanvangen of moet worden gestaakt totdat aan de betalingsverplichting is voldaan(art. 6.21 lid 1).

 Burgemeester en wethouders kunnen na verloop van een maand na het verstrijken van het betalingstermijn het bedrag invorderen. Dit is inclusief de op de invordering vallende kosten (art. 6.21 lid 2).

 Indien niet binnen drie maanden na het verstrijken van het besluit dat de bouw niet kan aanvangen of moet worden gestaakt, de exploitatiebijdrage door de gemeente is ontvangen, kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk

intrekken (art. 6.21 lid 3).

(27)

Exploitatieplan Keizershoeve II

(28)

8 Regels

ARTIKEL 1

BEGRIPSBEPALINGEN

Aanbestedingsregels: Europese aanbestedingsregels, indien deze van toepassing zijn.

Algemene inkoopvoorwaarden: de Europese inkoop/aanbestedingsregels, indien deze van toepassing zijn.

Anterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel.

Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Keizershoeve II gemeente Beuningen, vervat in de plankaart en de regels.

Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

Bouwperceel: Een aaneengesloten stuk uitgeefbaar gebied zoals aangegeven op de kaart

aangevende het grondgebruik, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten ten behoeve van woning /bedrijf/ kantoor.

Bouwrijp maken: het terrein vrij maken, slopen, egaliseren waar nodig, de aanleg van

bouwwegen, de aanleg van groen en water, de aanleg van riolering, aanleg 2 duikers, aanleg 2 autoverkeersbruggen, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden bij ondergrond en aanleg openbare ruimte.

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven.

Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Bouwrijp maken: Het verwijderen van elementen, het opschonen van het terrein, egaliseren van de grond, de aanleg van bouwwegen, de aanleg van groen, de aanleg van riolering, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van duikers de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden.

Bovenwijkse (meerwijkse) voorziening: Voorziening die van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden.

BVO c.q. bruto vloeroppervlak: De som van de bruto vloeroppervlakte van binnenruimten van gebouwen welke als een geheel complex moeten worden beschouwd. Een en ander overeenkomstig NEN 2580. De oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.

Eigenaar: De zakelijk gerechtigde krachtens eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak.

(29)

Exploitatiebijdrage: De door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de omgevingsvergunning aan de gemeenteverschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie.

Exploitatieplangebied: Als zodanig aangewezen gebied in het exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro, vervat in de kaart die is opgenomen als kaart 3 van dit exploitatieplan.

Exploitatieplangrens: De begrenzing van het exploitatieplangebied zoals aangegeven op kaart 3 van dit exploitatieplan.

Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Gebouw: Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Inrichten van de openbare ruimte: Het aanleggen van de definitieve inrichting van het openbaar gebied zoals de aanleg van wegen, en de afwerking daarvan, de aanleg van

straatverlichting,huisaansluitingen, aanleg van groenvoorzieningen en aanleg waterpartijen.

Macro-aftopping: De toepassing van de in artikel 6.16 Wro opgenomen regels omtrent de maximering van de totale verhaalbare kosten.

Netto contante waarde (NCW): Het terugrekenen van het resultaat op eindwaarde naar de startwaarde van de exploitatie.

Nutsvoorzieningen: Het aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van het exploitatieplangebied.

Omgevingsvergunning: Vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo.

Posterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan.

Verbeelding: De analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, voor wat betreft de analoge verbeelding met nummer

NL.IMRO.0209.BPkeizershoeve2-ow01

Wabo: Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Woonrijp maken: het inrichten van de openbare ruimte.

Werk: Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.

Werken en werkzaamheden: de inrichting openbare ruimte zoals omschreven in artikel 5 van dit exploitatieplan.

Wet ruimtelijke ordening: Wet van 1 Juli 2008, Stb. 566, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van de ter inzagelegging van het ontwerpvaststelling van dit plan.

(30)

ARTIKEL 2

REGELS MET BETREKKING TOT AANBESTEDING VAN DE UITVOERING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN DAAROP BETREKKING HEBBENDE DIENSTEN

2.1 Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de Europese en nationale aanbestedingsregels van toepassing.

2.2 Werken en werkzaamheden, voortvloeiend uit de uitvoering van deze regels worden Europees openbaar aanbesteed volgens de richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114, d.d. 30 april 2004, voor zover de geraamde prijzen van deze werken en

werkzaamheden boven de drempel voor aanbesteding uitkomen, zoals deze drempel geldt op het moment van de uitvoering.

ARTIKEL 3

REGELS MET BETREKKING TOT DE FASERING VAN DE UITVOERING VAN WERKEN, WERKZAAMHEDEN, MAATREGELEN EN BOUWPLANNEN

3.1 Faseringsregels

Voor de uitvoering van de bouw-, aanleg- en inrichtingsactiviteiten gelden faseringen met bijbehorende tijdvakken volgens onderstaande tabel:

Tabel 14 Fasering exploitatieplan Keizershoeve II (per 1^e herziening)