jaarverslag 2014
vizier
Over dit jaarverslag
Voor u ligt het laatste jaarverslag van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de herziene Woningwet en de Novelle. Deze wet treedt naar verwachting op 1 juli 2015 in werking en heeft als gevolg dat CFV op die datum als zelfstandig bestuursorgaan ophoudt te bestaan.
Het financieel toezicht gaat over naar de Autoriteit woning corporaties die onderdeel wordt van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De saneringstaak zal door de minister gemandateerd worden aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
De afgelopen jaren was het vizier van CFV gericht op het versterken en verbreden van het financiële toezicht op woningcorporaties. Dit vanuit een heldere toezichtvisie.
Toezicht moet zichtbaar, transparant en duidelijk zijn.
En onze verantwoording daarover ook.
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1
De politieke omgeving van CFV . . . 7
Advies op de concept-Novelle . . . 8
Verkenning van de corporatie sector na administratieve scheiding . . . 9
Inbreng CFV in de parlementaire enquête Woningcorporaties (PEW) . . . 9
Uitvoeringstoets op proeve AMvB 30 september 2014 . . 10
Het rapport van de PEW . . . 11
Het politieke debat over het rapport van de PEW en de Novelle. . . 12
Hoofdstuk 2 CFV en zijn stakeholders . . . 15
Corporaties . . . 16
Het ministerie van BZK . . . 18
Het parlement . . . 19
Aedes . . . 19
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) . . . 20
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) . . . 20
Externe accountants. . . 20
Hoofdstuk 3 Bestuursverslag . . . 23
Hoofdstuk 4 Financieel toezicht. . . 27
Continu toezicht 2014 . . . 28
Individuele beoordelingen 2014. . . 29
Beoordeling 2014: uitkomsten . . . 29
Verscherpt toezicht en saneringen: observaties . . . 31
Verscherpt Toezicht: opgelegd voor 2014. . . 32
Verscherpt Toezicht: opgelegd in 2014. . . 34
Verscherpt Toezicht: opgeheven in 2014 . . . 35
Saneringscorporaties . . . 36
Derivatentoezicht . . . 37
Beleidsregels verantwoord beleggen . . . 38
Tussenpersonenonderzoek . . . 38
Themaonderzoek Zorgvastgoed . . . 38
Advisering met betrekking tot fusies . . . 39
CorpoData . . . 40
Hoofdstuk 5 Beleid en Juridische Zaken . . . 43
Communicatie en publiciteit . . . 44
Juridische zaken . . . 45
Convenanten en informatieprotocollen . . . 45
Individuele juridische trajecten . . . 46
Planning en control . . . 47
Bijzondere projectsteun . . . 47
Hoofdstuk 6 Organisatie. . . 49
Bijlagen . . . 53
Bijlage 1 Curricula Vitae bestuursleden . . . 54
Bijlage 2 Samenstelling managementteam . . . 55
Bijlage 3 Overzicht themaonderzoeken . . . 55
Jaarrekening 2014. . . 57
Balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming. . . 58
Mutatiestaat exploitatieresultaat, saneringssteun en projectsteun . . . 59
Kasstroomoverzicht . . . 60
Toelichting behorende bij de jaarrekening over 2014 . . . 61
Toelichting op de balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming. . . 63
Toelichting op de mutatiestaat exploitatieresultaat, saneringssteun en projectsteun . . . 66
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant . . 69
Steunbesluiten Centraal Fonds voor de volkshuisvesting tot en met 2014 . . . 71
Steunbesluiten bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak . . . 73
Colofon. . . 74
Hoofdstuk 1
De politieke omgeving
van CFV
De politiek is de afgelopen vijftien jaar bezig geweest met de herziening van de Woningwet. Een belangrijk aspect daarin was de juridische fundering van het toezicht op de woningcorporaties. Eind 2014 ziet het er naar uit dat er sprake is van een juridische basis die goed toezicht in de toekomst waarborgt.
Het jaar 2014 stond vooral in het teken van de Novelle op de in 2012 in de Tweede Kamer geaccordeerde maar nog niet in de Eerste Kamer vastgestelde Herzieningswet Toegelaten Instellingen. In nauwe samenhang daarmee speelde de parlementaire enquête Woningcorporaties (PEW) in de afgelopen twintig jaar. Beide cumuleerden uiteindelijk in december 2014 in de geïntegreerde parlementaire behande- ling en besluitvorming. Vanwege het belang daarvan voor de toekomstige vormgeving en inhoud van het extern toezicht wordt in dit hoofdstuk een schets van beide politieke ontwikkelingen vanuit het perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gegeven.
Regie op Toekomst: positionering en strategie CFV In de eerste maanden van 2014 is het interne CFV project Regie op Toekomst gerealiseerd. Doelstelling van dit project was het ontwikkelen van een actuele strategie voor het bevorderen van onafhankelijk en deskundig financieel toezicht. Het project kent twee belangrijke concrete resultaten:
1. Er is gekomen tot inzicht in een heldere positionering en strategie in de discussie over de toekomstige inrichting en organisatie van het financieel toezicht op woning- corporaties (‘positionering’).
2. Er is gekomen tot een helder inzicht in de organisato- rische consequenties die een uiteindelijke inrichting en organisatie van het toezicht feitelijk tot gevolg heeft.
De interne oriëntatie is uiterst nuttig gebleken bij de formu- lering van een strategie en inbreng van CFV in de PEW en de Novelle en in de daarmee samenhangende verkenningen rond de toekomstige transitie van CFV.
Advies op de concept-Novelle
De scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten Op 4 maart 2014 bracht CFV advies uit aan minister Blok over de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid van de concept-Novelle vanuit het perspectief van financieel toezicht. Hoofdlijn in dit advies was onder meer dat in de Novelle nog onvoldoende duidelijk was gemaakt wat de betekenis is van de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten voor de inrichting, sturing, beheersing, verantwoording, toezicht en sanering van het stelsel van woningcorporaties. De creatie van een niet-DAEB tak van enige substantie via administratieve scheiding leidt volgens CFV tot een stelsel waarbij hoge eisen worden gesteld aan risicomanagement bij corporaties en aan in- en extern
toezicht. Die risico’s vergen additionele regels en een continue zware inzet van extern toezicht. Daarom geeft CFV de voorkeur aan juridische scheiding en adviseerde CFV bij een bepaald percentage te liberaliseren bezit juridische scheiding verplicht te stellen om de kans op misbruik van staatssteun te voorkomen.
Gewezen is op de inschatting van CFV dat het realiseren van een administratieve dan wel juridische scheiding een zeer omvangrijk en complex proces wordt. Al zijn de uitgangspunten voor de initiële scheiding helder in de wet neergezet, het proces van scheiding en de beoordeling daarvan is nog onvoldoende uitgewerkt. Juist tijdens de transitiefase zijn prikkels aanwezig voor strategisch gedrag van partijen en daarmee gepaard gaande financiële risico’s.
De financieel toezichthouder moet bij zijn beoordeling de scheidingsvoorstellen risicogericht kunnen prioriteren en heeft voor de beoordeling reële termijnen nodig.
Verder adviseerde CFV dat indien niet-DAEB activiteiten in herstructureringswijken niet door commerciële partijen worden opgepakt, het meer voor de hand ligt om wijk- of gebiedsgericht de mogelijkheid te creëren de categorie DAEB uit te breiden. Daarmee behoudt het stelsel helderheid en ontstaan geen discussies over ongeoorloofde staatssteun.
De mandatering van saneringen aan WSW
CFV ziet de voornemens van de minister met betrekking tot sanering nog niet als verbetering van de huidige situatie.
Indien de saneringstaak gemandateerd wordt aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), ontstaan bij administratieve scheiding en een groei van de niet- DAEB tak met commerciële financiering, tegengestelde belangen tussen de borger en commerciële financiers.
CFV acht het verder noodzakelijk dat in de regelgeving een publiekrechtelijk saneringskader wordt opgenomen waarin geregeld wordt wat het doel van sanering is. Diverse vragen komen straks nadrukkelijker aan de orde: Wordt de instelling gesaneerd of het DAEB bezit? En komt een corporatie in aanmerking voor sanering als de oorsprong van het probleem bij niet-DAEB activiteiten ligt? Bij de uitwerking dient ook aandacht te worden besteed aan het tegengaan van perverse prikkels die nu uitgaan van de zekerheidstructuur.
De positie van de extern toezichthouder Tot slot bleef CFV in dit advies van mening dat de
ZBO-status veruit te prefereren is voor een extern financieel toezichthouder. In elk geval moet de onafhankelijkheid van de door de minister beoogde financiële toezichtdienst wel in de wet verankerd worden. CFV heeft de minister concrete tekstvoorstellen gedaan hoe goed en onafhankelijk toezicht in de Novelle te regelen.
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 1: De politieke omgeving van CFV
Verkenning van de corporatie sector na administratieve scheiding
Verkenning van effecten van de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten
Als vervolgstap verkende CFV de effecten en gevoeligheden van de toekomstige administratieve scheiding van het sociale en commerciële bezit van de woningcorporatie- sector, zoals het kabinet die voorstaat en rapporteerde daarover op 30 juni 2014. Conclusie was dat de scheidings operatie qua impact vergelijkbaar is met de bruteringsoperatie midden jaren ’90. De scheiding vergt het individueel maatwerk voor corporaties en het vereist veel evenwichtskunst om beide takken gezond te houden. Tevens zal de financieringsstructuur in de sector enorm gaan veranderen.
In de Novelle regelt minister Blok onder meer dat
corporaties hun sociale bezit (DAEB) en commerciële bezit (niet-DAEB) administratief moeten gaan scheiden. Beiden takken moeten afzonderlijk gezond en levensvatbaar zijn.
Als de commerciële tak ongezond is, levert dit risico op voor de DAEB tak die als ‘moeder’, het initiële kapitaal en de financiering in de niet-DAEB tak heeft geleverd. Uit de verkenning is op te maken dat 6,5% van het huidige corporatiebezit niet-DAEB bezit is, terwijl slechts 1%
van het totale bezit ongeborgd gefinancierd is. Geborgde leningen mogen niet in de niet-DAEB tak worden geplaatst.
Om de commerciële tak niet te bevoordelen en om de allocatie van het maatschappelijk gebonden vermogen zoveel als mogelijk te richten op de kerntaak die in de DAEB tak wordt uitgeoefend, moet de DAEB tak bij administratieve scheiding aan de niet-DAEB tak een interne lening en kapitaal verstrekken ter financiering van de bezittingen in de niet-DAEB tak. Dit moet voor de niet-DAEB tak een levensvatbare uitgangspositie opleveren. Voorkomen moet worden dat problemen in de niet-DAEB tak tot aanspraken op staatssteun gaan leiden, via geborgde financiering of saneringssteun. Anderzijds moet ook niet een te gezonde niet-DAEB tak ontstaan want daarmee wordt onnodig geld uit de sociale sector getrokken.
Kaders voor de scheiding
CFV stelde in hetzelfde rapport onder meer dat om (gedrags-)risico’s te beheersen vooraf duidelijke kaders nodig zijn en een doordacht transitiepad. Bij de verdere implementatie van de scheiding zijn duidelijke kaders nodig om ervoor te zorgen dat de DAEB tak niet te veel wordt belast bij de toedeling van de interne lening en het kapitaal aan de niet-DAEB tak. De omvang van de niet-DAEB tak zou daarom mede afhankelijk moeten worden van de solva- biliteit van de toegelaten instelling als geheel. Daarnaast zou de omvang van de interne lening een minimum
percentage van het balanstotaal van de niet-DAEB tak moeten omvatten, om onnodige belasting van de DAEB tak te voorkomen en rendementsdruk in de niet-DAEB tak te creëren. Het rendement op eigen vermogen in de niet-DAEB tak moet een marktconforme vergoeding gaan opleveren voor het ingebrachte kapitaal. De kaders kunnen van invloed zijn op de ruimte die er is om vrijwillig bezit over te dragen aan de niet-DAEB tak (het zogenaamde te liberaliseren bezit). De kaders moeten tot gezonde en levensvatbare DAEB- en niet-DAEB takken leiden. De mogelijke afbouw van de interne lening door commerciële herfinanciering is hierbij een belangrijke toetssteen.
Nadere uitwerking van transitiepad
Ook het transitiepad behoeft verdere uitwerking. Allereerst zullen corporaties het bezit moeten gaan waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Vervolgens moet de hiermee samen te stellen marktwaardebalans gescheiden worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met nog nader te formuleren spelregels. Ook moeten corporaties na overleg met stakeholders, een keuze maken ten aanzien van het vrijwillig over te hevelen DAEB bezit naar de niet-DAEB tak. Ten slotte moeten corporaties kiezen voor juridische of administratieve scheiding. Al deze stappen vereisen een heldere proceslijn met de nodige tijd per afzonderlijke stap.
De extern financieel toezichthouder beoordeelt uiteindelijke de scheidingsvoorstellen. Het beoordelingskader moet beschikbaar zijn in de fase dat de voorstellen worden opgesteld. De scheiding vraagt daarmee veel kennis en capaciteit, niet alleen tijdens de initiële scheiding, maar ook daarna in termen van besturing en risicomanagement. Zowel van de corporaties, de besturen en raden van toezicht zelf, als van de actoren daaromheen zoals gemeenten, huurders- organisaties, WSW en de externe toezichthouder.
Inbreng CFV in de parlementaire enquête Woningcorporaties (PEW)
De informatieverstrekking voorafgaand van de openbare verhoren
In maart 2012 besloot de Tweede Kamer naar aanleiding van de Vestia casus, maar daarbij ook gevoed door diverse daaraan voorgaande opeenvolgende corporatiedossiers, tot het uitvoeren van een parlementaire enquête
Woningcorporaties. Nadat binnen CFV gedurende een groot deel van 2013 tijd is besteed aan dossiervorming, deel- onderzoeken en omgevingsanalyses, vonden in het voorjaar van 2014 de besloten voorgesprekken plaats, waaronder ook met enkele (oud) medewerkers van CFV. Daaraan vooraf- gaand heeft CFV op vordering van de PEW ongeveer 4.000 stukken overgedragen en daarbij 15 descriptieve tijdlijnen van corporatiedossiers opgesteld. Tevens verzorgde CFV
op verzoek van de PEW, naast onderzoeksdata, ook diverse analyses o.m. over de effecten van de zelfregulering op extern toezicht en de relatie tussen de regelgeving en extern toezicht.
De inbreng tijdens de openbare verhoren
De aandacht ging tijdens de openbare verhoren wat dat betreft vooral uit naar het opereren van bestuurders van corporaties, het onvolkomen interne en externe toezicht, de rol van het WSW en het ministerie en de diverse gebreken in het stelsel. In dat verband zijn de heren Van der Moolen en Conijn (beide oud-directeur CFV) en mevrouw Braal in het openbaar gehoord.
Tijdens het verhoor op 9 juli 2014 werd de directeur CFV onder andere bevraagd over het toezicht op derivaten, de omvang van het economische verlies van de derivaten bij Vestia, het proces van saneren bij corporatie WSG, over recente en toekomstige ontwikkelingen in het financiële toezicht en de negatieve effecten van de zekerheidsstruc- tuur op het risicomanagement bij corporaties en financiers.
De directeur CFV deed de commissie de aanbeveling om het toezicht op rechtmatigheid, integriteit en governance in één hand te brengen met het financiële toezicht. Dit omdat bij financiële problemen ook vaak sprake is van governance- of integriteitsproblemen en omgekeerd. Samenvoeging kan de slagkracht van het toezicht vergroten. Op de vraag wat nieuwe financiële risico’s kunnen zijn voor woningcorpo- raties wees zij op het onderzoek naar de financiële risico’s van een ‘sale and leaseback’ constructie met erfpacht van grond onder sociale huurwoningen. Daarnaast neemt CFV corporaties onder de loep met relatief veel zorgbezit in verband met de voorgestelde scheiding van de functies wonen en zorg.
Aanvullende informatie
Naar aanleiding van deze verhoren heeft CFV in aanvulling op diverse informatievorderingen in 2013 op verzoek van de PEW in 2014 op enkele dossiers aanvullende documentatie geleverd:
• de evaluatie van de Naadloze Aansluiting CFV-WSW;
• een analyse van de adviezen en rapportages over grondposities van corporaties;
• een notitie met een beschrijving en toelichting op hoofdlijnen van de wijzigingen die tussen 2000 en 2012 zijn doorgevoerd in de RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
Tevens heeft CFV op eigen initiatief naar aanleiding van de openbare verhoren in een notitie aan de PEW de verschil- lende standpunten over de MG 94-31, vanuit het perspectief van CFV, nader beschreven en geanalyseerd. Ook is een dossier met stukken en leeswijzer voor de PEW opgesteld over de verhouding tussen het ministerie en CFV in de periode 2002 tot 2006 (de periode Dekker).
Uitvoeringstoets op proeve AMvB 30 september 2014
Inbreng CFV rondetafelgesprek Novelle 5 september 2014 Op 4 september 2014 nam CFV deel aan het rondetafel- gesprek dat was georganiseerd ter voorbereiding op de behandeling van de Novelle in de Tweede Kamer. CFV gaf daarin aan tevreden te zijn met het voorstel dat de financieel toezichthouder alle scheidingsvoorstellen DAEB niet-DAEB mag beoordelen. Tegelijk liet de directeur CFV zich kritisch uit over de positie van het externe toezicht en de sanering in de Novelle. Deze punten kwamen ook terug in de Uitvoeringstoets op proeve AMvB bij de Novelle die CFV op 30 september 2014 publiceerde.
Te krap implementatiepad voor scheiding
Willen de beleidsdoelen van de minister een kans van slagen hebben, dan moeten corporaties meer tijd krijgen om goede scheidingsvoorstellen te maken. Ook moet de financieel toezichthouder voldoende tijd krijgen om alle scheidingsvoorstellen te beoordelen. Het in de concept- AMvB geschetste tijdpad voor een administratieve of juridische scheiding van sociaal en commercieel bezit is voor CFV onrealistisch, niet uitvoerbaar en gaat voorbij aan de omvang en de complexiteit van de operatie. Het risico is dan aanwezig dat in latere jaren veel reparatie moet plaatsvinden omdat de continuïteit in de afzonderlijke takken onvoldoende is gewaarborgd. Dit kan gepaard gaan met ongeoorloofde staatssteun voor niet-DAEB bezit vanwege borgingsvolume dat is ingezet voor niet-DAEB bezit of sanering van niet-DAEB.
Een publiekrechtelijk kader voor saneringen Nu corporaties bij een administratieve scheiding een substantiële niet-DAEB tak kunnen vormen door het overhe- velen van te liberaliseren DAEB woningen, wordt het vraag- stuk van saneren indringender. Het saneren van niet-DAEB bezit kan immers worden aangemerkt als oneigenlijk gebruik van staatssteun. CFV constateert dat de minister in de proeve van de AMvB hier wel aandacht aan besteedt maar dat de formuleringen onvoldoende scherp zijn en dat een sector- specifiek faillissementscenario nadere uitwerking behoeft.
CFV leest verder dat de minister het saneren als sluitstuk van financieel toezicht ziet. CFV deelt die visie en onderstreept daarom dat de door de minister voorgenomen mandatering van de saneringstaak aan een private organisatie onwenselijk is, zeker zolang een publiekrechtelijk saneringskader in de Novelle en in de proeve van de AMvB ontbreekt.
De positie van de extern toezichthouder
CFV vond het verontrustend dat zowel in de Novelle als in de proeve van de AMvB een goede verankering van de taak- inhoud van het financiële toezicht ontbreekt. Ook zijn noch in
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 1: De politieke omgeving van CFV
de conceptversies van Novelle, noch in de AMvB waarborgen opgenomen voor de onafhankelijkheid van dit toezicht.
Tevens vond CFV het gewenst dat de minister, als systeem- verantwoordelijke, een heldere taakverdeling uitwerkt tussen de publiekrechtelijke financiële toezichthouder en de privaatrechtelijke borgsteller. In de Novelle worden immers financiële beoordelingstaken bij WSW neergelegd die CFV niet kan rijmen met de borgingstaken van WSW.
Het rapport van de PEW
Instemming met de bevindingen en aanbevelingen van de PEW ten aanzien van extern toezicht
Op 31 oktober 2014 publiceerde de PEW haar eindrapport.
CFV waardeert de gedegen analyses van de PEW. Daarin ging de commissie uitvoerig in op het functioneren van het stelsel van woningcorporaties vanaf de jaren negentig tot heden en komt met belangrijke aanbevelingen voor verbetering ervan. CFV herkent zich in de hoofdlijnen van het eindrapport en daarmee ook in het oordeel van de PEW over CFV. CFV onderkende de door de PEW gesignaleerde tekortkomingen ook al eerder in diverse publieke
uitlatingen. Tegelijk stelt CFV vast dat de PEW aandacht heeft voor de lastige omstandigheden waarin CFV in de afgelopen jaren als toezichthouder heeft moeten opereren.
De ontstane problemen in de volkshuisvesting zijn voor een deel terug te voeren op fundamentele gebreken in het stelsel.
Een van de politiek en beleid onafhankelijke toezicht- houder met informatiebevoegdheden en sanctie-instru- mentarium die integraal toezicht uitoefent, heeft een prominente plaats gekregen in de aanbevelingen van de PEW. De PEW heeft in de aanbevolen organisatorische vormgeving (ZBO-status) nadrukkelijk het eerste instel- lingscriterium voor ZBO’s meegewogen waarin verwoord is dat er behoefte is aan onafhankelijke oordeelsvorming van de politiek op grond van specifieke deskundigheid.
De PEW geeft duidelijk richting aan een heldere taakverde- ling tussen de publiekrechtelijke financiële toezichthouder en de privaatrechtelijke borgsteller. Borgen en op basis van mandaat saneren vallen in de visie van de PEW aan WSW toe, terwijl een publiekrechtelijke Woonautoriteit zorgdraagt voor integraal toezicht. WSW kan dan bij zijn werkzaamheden steunen op het publiekrechtelijk toezicht.
In de aanbevelingen van de PEW wordt de minister bevoegd en daarmee eindverantwoordelijk voor de sane- ringen. Saneringen blijven daarmee in de publieke sfeer, terwijl de minister in de visie van de PEW tegelijk actief toeziet op het WSW. Deze aanbevelingen, gecombineerd met de aanbeveling van de PEW om de eerste twee huidige ringen in de achtervang onder te brengen bij WSW, dragen
in de visie van CFV bij aan de vermindering van de moral hazards bij saneringen binnen de sector.
Diverse aanbevelingen over het stelsel dragen volgens CFV bij aan het opheffen van deze tekortkomingen en aan de noodzakelijke versterking van het toezicht. Begrenzingen in de activiteiten van corporaties (terug naar de kerntaak) zullen in belangrijke mate bijdragen aan een meer robuust systeem, waarop ook beter extern toezicht vanuit het publiek belang mogelijk wordt. Een strakker stelsel aan de voorkant zal leiden tot beter handhaafbaar en zelfs minder toezicht aan de achterkant.
Consequenties voor de uitoefening van het toezicht CFV had in de afgelopen twee jaren al betekenisvolle stappen gezet naar verbreding en verscherping van het toezicht. De corporaties ervaren inmiddels deze verscher- ping in het financiële toezicht. Naast het beoordelen is ook het opleggen van interventies en het monitoren daarvan nadrukkelijk onderdeel van het toezichtproces geworden.
CFV maakt in het financieel toezicht risicogericht keuzes en stelt vanuit vereisten van effectiviteit en efficiëntie, prioriteiten gebaseerd op het risicoprofiel van individuele corporaties en van de sector als geheel.
CFV realiseert zich daarbij terdege dat voor toekomstgericht toezicht nog een intensivering van risicoanalyse op sector- niveau noodzakelijk is. CFV heeft daarvoor in het komende jaar de nodige capaciteit ingeruimd. Vooral het toezicht op de kwaliteit van het risicobeheer en op het behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen krijgt de komende tijd nadere aandacht. In de door de PEW aanbevolen overgang naar een uniform waarderingsbegrip (marktwaarde in verhuurde staat) heeft CFV in het afgelopen jaar voortgang kunnen maken. Een advies van CFV aan de minister over deze wettelijk te verankeren waarderingsmethode is ultimo 2014 afgerond.
Vragen bij het zekerheidsstelsel
De PEW stelt in haar rapport diverse valide vragen aan de orde die de fundamenten van het (zekerheids)stelsel raken.
Dat geldt niet alleen voor de beperking van het werkterrein van de corporaties. Daarbij gaat het onder meer ook om de bepleitte grotere rol van de institutionele beleggers in de financiering van corporaties en de introductie van een eigen risico voor geborgde geldverstrekkers, dat ook in de tarieven geprijsd zal worden. CFV vindt dat gelet op de kan-bepaling inzake sanering uit de Novelle, maar ook naar aanleiding van de aanbevelingen van de PEW, er behoefte is om een gecontroleerd sectorspecifiek faillissementregime uit te werken dat in voorkomende gevallen zou kunnen worden toegepast op niet-DAEB activiteiten. De implicaties daarvan en de samenhang tussen deze systeemvragen verdienen serieuze aandacht van de betrokkenen in de sector.
Het politieke debat over het rapport van de PEW en de Novelle
Op 2 en 3 december debatteerde de Algemene Commissie voor Wonen en Rijksdienst met de PEW over de bevindingen en aanbevelingen. De voorzitter Van Vliet verdedigde met verve de standpunten van de enquêtecommissie, waaronder de inrichting van een politiek en beleid onafhankelijke toezichthouder met informatiebevoegdheden en sanctie- instrumentarium die integraal toezicht uitoefent. Het door de enquêtecommissie ingenomen standpunt ten aanzien van de kerntaak (niet-DAEB = niet doen) ontmoette meer kritiek vanuit diverse fracties.
Instellen van een Autoriteit woningcorporaties Vrijwel kamerbreed ondersteund (VVD, PvdA, CDA, D66, SP, CU en SGP) werd op 11 december een amendement van Verhoeven (D66) aangenomen dat voorziet in het bij wet instellen van een Autoriteit woningcorporaties. Dat wordt geen ZBO (daarvoor was onvoldoende steun in de Kamer) maar dit biedt wel een heel belangrijke wettelijke basis voor een onafhankelijke extern toezichthouder op woningcorporaties. Een wettelijke basis was meer dan de minister in de Novelle had geregeld. De minister wilde de organisatie van het extern toezicht immers regelen via een instellingsbesluit. Ook op andere belangrijke aspecten wijkt het amendement wezenlijk af van wat de minister in de Novelle over het extern toezicht wilde regelen.
Met integraal toezicht als taak
Het amendement voorziet in een autoriteit die straks integraal toezicht uitoefent. Het toezicht richt zich op:
• de rechtmatigheid van het handelen en nalaten van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen;
• de governance en de integriteit van beleid en beheer van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen;
• het behoud financiële continuïteit van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen;
• het beschermen van het maatschappelijk bestemd vermogen van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen;
• de solvabiliteit en de liquiditeit van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen;
• de kwaliteit van het financieel risicomanagement, het financieel beheer, de financiële aansturing en de financiële verantwoording van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen;
• de compensatie in situaties waarin corporaties meer compensatie ontvangen dan hen wettelijk toekomt.
Met tanden
Het wordt ook een autoriteit met tanden. De autoriteit krijgt uitgebreide handhavingsbevoegdheden richting individuele
toegelaten instellingen gemandateerd. Het betreft hier onder meer het kunnen geven van een aanwijzing, het opleggen van voorafgaande goedkeuring van bepaalde handelingen, het aanstellen van een externe toezichthouder, en het opleggen van een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete.
Zelfstandig en onafhankelijk
Het wordt ook een zelfstandige autoriteit. De autoriteit stelt zelf een inhoudelijk jaarwerkplan voor het toezicht op, dat wordt goedgekeurd door de minister. De minister blokkeert daarbij geen onderzoeksvoorstellen van de autoriteit. Wel kan hij de autoriteit aanvullend opdracht geven onderzoeken uit te voeren, bijvoorbeeld ter uitvoering van verzoeken van het parlement.
Het wordt ook een autoriteit waar binnen belangrijke aspecten van onafhankelijkheid gewaarborgd worden:
• Deze autoriteit oefent het toezicht onafhankelijk van de ontwikkeling en uitvoering van rijksbeleid op corporaties uit. Dit betekent dat de autoriteit in organisatie en aansturing gescheiden wordt gepositioneerd van het beleidsonderdeel van het departement en rechtstreeks toegang heeft tot de minister.
• De autoriteit bepaalt zelfstandig de informatiebehoefte die nodig is voor de uitoefening van haar taken.
• Indien de minister aanwijzingen wil geven aan de autoriteit doet hij dit slechts in schriftelijke vorm onder mededeling daarvan aan het parlement.
• De aanwijzingen kunnen in geen geval betrekking hebben op de toezichtbeoordelingen van de autoriteit, noch op de wijze waarop en de methoden waarmee deze oordelen tot stand komen.
• Rapporten betreffende individuele toegelaten instel- lingen worden door de autoriteit openbaar gemaakt.
Algemene rapporten betreffende de sector worden door de autoriteit aangeboden aan de minister. Die zendt deze – al dan niet voorzien van zijn bevindingen – onverwijld en in ongewijzigde vorm naar de Tweede Kamer, of worden door de autoriteit zelf openbaar gemaakt.
• Indien de Kamer dit wenst, kan de directie van de auto- riteit via de minister worden uitgenodigd om toelichting en uitleg te geven bij toezichtbevindingen, bijvoorbeeld in een hoorzitting.
• De kosten van het toezicht en van de inzet hand- havingsbevoegdheden worden gedragen door de toegelaten instellingen. De capaciteit van het toezicht dient voldoende te zijn toegesneden op de taken van de autoriteit. In de begroting zal worden opgenomen welke capaciteit voor het komende jaar beschikbaar is, zodat hierover ook het overleg met de Tweede Kamer kan plaatsvinden.
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 1: De politieke omgeving van CFV
Overige voor toezicht relevante amendementen en moties
Er zijn meerdere amendementen ingediend en aangenomen die gaan over de grenzen voor scheiding van DAEB en niet- DAEB. De belangrijkste voor het toezicht is amendement 58 dat regelt dat relatief kleinere corporaties (minder dan
€ 30 miljoen jaaromzet) met een bescheiden aandeel niet- DAEB (maximaal 5% van de jaaromzet) niet verplicht worden tot vermogensscheiding en dat deze kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten. Verder heeft de Kamer met instemming van de minister in een aangenomen motie verwoord dat de extern toezichthouder standaard moet kunnen beschikken over door de corporaties toegezonden managementletters van de accountants. Ook was er een motie die stelt dat de financiële gegevens openbaar gemaakt moeten worden zodanig dat deze open data voor iedere geïnteresseerde toegankelijk, verwerkbaar en vergelijkbaar zijn. Ook dit had de sympathie van de minister, zolang het maar geen bedrijfsvertrouwelijke gegevens betreft.
Betekenis voor CFV
De Novelle zal in het vroege voorjaar 2015 in de Eerste Kamer behandeld worden. Hoewel de nieuwe autoriteit een integrale toezichthouder wordt met tanden en een eigen onafhankelijke positie in de wet, blijft het feit dat de autoriteit met de aanvaarding van de Novelle en de Herzieningswet onder de minister zal vallen en dat CFV als ZBO zal worden opgeheven bij inwerkingtreding van de wet.
Dat betekent dat CFV in de eerste helft van 2015 niet alleen vol aan de slag moet met de voorbereiding van de nieuwe Autoriteit woningcorporaties en de nieuwe taken die op de organisatie afkomen, maar ook met de transitie van de organisatie naar de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) zoals de minister in zijn brief van 5 februari 2015 aan de Tweede Kamer heeft gemeld.
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 1: De politieke omgeving van CFV
Hoofdstuk 2
CFV en
zijn stake-
holders
Voor CFV zijn diverse stakeholders van belang voor de formulering van beleid en strategie van CFV. Naast het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en in het verlengde daarvan het parlement en natuurlijk ook de woningcorporaties zelf, zijn de volgende stakeholders nadrukkelijk in 2014 in beeld geweest:
de brancheorganisatie Aedes, WSW, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de externe accountants.
Corporaties
Het toezicht op de sector als geheel
Uit het sectorbeeld dat CFV in december 2014 publiceerde, blijkt dat in 2013 het volkshuisvestelijke vermogen van woningcorporaties met € 12,8 miljard steeg tot
€45,3 miljard. Dit komt doordat corporaties een sterke stijging ramen van hun huurinkomsten en lagere kosten inrekenen voor onderhoud en beheer gedurende de resterende exploitatieperiode van hun bezit. De solvabiliteit in de corporatiessector stijgt hierdoor met 6,7% tot 31,7%. Tegelijkertijd stijgt ook het risicoprofiel van de corporatiesector. Het gaat hierbij vooral om het risico of de voorgenomen huurstijging en de lagere lasten daadwerkelijk worden gerealiseerd. Er ontstaan tegelijk signalen dat de sterke groei van de woonlasten kan leiden tot betaalbaarheidsproblemen. Hierdoor kunnen corporaties de ingerekende huurverhogingen (17% reële huurstijging in de komende tien jaar) mogelijk niet volledig realiseren.
In de meerjarenverkenning 2014-2023, die onderdeel van het sectorbeeld is, voerde CFV ook drie gevoeligheids- analyses uit. Daarbij keek CFV naar: geen huurstijging boven inflatie vanaf 2015, een hoger niveau van beheer- en onderhoudslasten en meer investeringen om de afname van de economische levensduur van het bezit te beperken.
In 2023 neemt de solvabiliteit in die drie analyses respec- tievelijk af tot 19%, 21,5% en 26,5 %, tegenover 30,5% in het basisscenario. Gelet op het toegenomen risicoprofiel van de sector heeft CFV besloten de sectorale buffernorm voor solvabiliteit te verhogen met 2,5% naar 25%.
Het positieve jaarresultaat over 2013 bedraagt
€12,5 miljard. Dat is € 13,9 miljard meer dan in 2012, toen het jaarresultaat -€ 1,4 miljard bedroeg. Het positieve jaarresultaat hangt vooral samen met de toename van (niet gerealiseerde) waardeverandering van het vastgoed (door de raming van hogere exploitatiekasstromen voor de toekomst) en de daling van de onrendabele investeringen door een beperking van het investeringsprogramma bij corporaties. De rentedekkingsgraad (ICR) verbeterde in 2013 van 1,75 tot 1,83. In de prognoseperiode (2014-2018) komt de ICR van de sector uit op circa 1,8. Deze ratio laat
zien dat de sector als geheel goed in staat is om de rente- verplichtingen te voldoen uit de operationele kasstroom. De spreiding in de ICR en solvabiliteitsratio’s is groot. Er blijven corporaties die niet aan de normwaarden voldoen.
Het resultaat op de commerciële activiteiten (de ontwik- keling van verkochte en onverkochte koopwoningen en het resultaat op deelnemingen) was ook in 2013 per saldo negatief. Totaal is er in 2013 op deze activiteiten circa
€170 miljoen verlies geleden. Het direct rendement op de niet-DAEB portefeuille kwam in 2013 uit op 3,4% waarbij 4,5% als marktconform wordt gezien.
Verder is in 2013 het aandeel van niet-DAEB activiteiten toegenomen. Het percentage niet-DAEB woongelegen- heden groeide in 2013 van 3,1% in 2012 naar 3,9%. De marktwaarde van het niet-DAEB bezit groeide met ruim
€3 miljard tot € 16,9 miljard in 2013 en omvat 7,6% van de totale marktwaarde van het bezit. De commerciële leningen portefeuille van corporaties bedraagt circa
€0,8 miljard.
Onderzoek naar nieuwe risico’s bij corporaties
CFV nam in 2014 corporaties onder de loep met relatief veel zorgbezit in verband met de voorgestelde scheiding van de functies wonen en zorg. Recente wijzigingen in de regels voor langdurige zorg kunnen het financiële risicoprofiel van woningcorporaties met zorgvastgoed namelijk beïnvloeden.
Gelet op de taak van CFV om de financiële continuïteit van corporaties te bewaken, is het voor CFV essentieel om vast te stellen of de gewijzigde regels kunnen leiden tot continuïteitsproblemen bij corporaties. CFV startte daartoe een themaonderzoek Zorgvastgoed.
Financiële oordelen
CFV heeft in 2013 het financieel toezicht op woning- corporaties verbreed en verscherpt. In plaats van de bekende solvabiliteit- en continuïteitsoordelen, ontvingen corporaties vanaf eind 2013 een integraal financieel oordeel op basis van zes toezichtvelden. Aan diverse corporaties werden maatregelen en interventies opgelegd. Ook zijn alle financiële beoordelingen openbaar gemaakt. In de Beleidsregels 2014 is die vernieuwde toezichtmethodiek op basis van opgedane ervaringen nader uitgewerkt en is ook de interventieladder verder geëxpliciteerd.
Regionale bijeenkomsten CFV voor bestuurders van corporaties in voorjaar
Begin april organiseerde CFV een viertal regionale bijeen- komsten. Vanwege de mogelijke impact van ons toezicht op corporaties leek het CFV waardevol de nieuwe manier van toezicht houden aan de besturen toe te lichten en hun ervaringen met het vernieuwde toezicht te vernemen.
Tevens was CFV zich bewust van de wens van corporaties om meer betrokken te zijn bij de uitvoering van saneringen.
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 2: CFV en zijn stakeholders
In dat kader wilde CFV corporaties informeren over de laatste stand van zaken van de lopende saneringen (Vestia, WSG en Veron).
Met ruim 300 bezoekers zijn deze bijeenkomsten goed bezocht. Na elk onderdeel vond een discussie plaats waarbij CFV veel nuttige feedback kreeg. Er was over het algemeen waardering voor de wijze waarop CFV het toezicht verscherpt en verbreed heeft. Kritische aandachtspunten waren de gegevensopvraging van CFV en de aan toezicht verbonden administratieve lasten. Tijdens de feedback bleek dat veel corporaties zich voor de nabije toekomst nog onvol- doende bewust zijn van de grote impact van de scheiding DAEB niet-DAEB. Dit zorgpunt is door CFV vervolgens onder de aandacht van BZK gebracht. Over de wijze waarop CFV de saneringen van WSG en Veron heeft aangepakt, werden vooral uit de Brabantse omgeving van beide corporaties, kritische geluiden geventileerd.
Regionale bijeenkomsten voor commissarissen van corporaties in najaar
In vervolg op deze bijeenkomsten voor bestuurders, organiseerde CFV in het najaar van 2014 vier regionale bijeenkomsten voor raden van toezicht van woning-
corporaties. Het centrale thema van die bijeenkomsten was hoe het interne toezicht het externe toezicht kan versterken en vice versa. Duidelijk werd dat behoefte bestaat om over dat thema door te discussiëren.
Aanspreken van corporaties op tijdigheid en kwaliteit toezichtinformatie
CFV moet kunnen vertrouwen op kwalitatief goede gege- vensverstrekking voor het uitoefenen van zijn toezichttaak.
De verantwoordingsinformatie vormt immers de basis van de financiële toezichtbeoordelingen door CFV. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om die informatie juist en tijdig te leveren. De kwaliteit van de financiële toezichtinformatie is sinds 2013 ook een van de zes velden waarop CFV actief toeziet en indien nodig streng acteert. CFV verwacht dat het concreet aanspreken van de betreffende corporaties zal bijdragen aan tijdige en juiste verstrekking van toezichtinformatie, zodat CFV effectief toezicht kan houden.
In afgelopen jaren liet de kwaliteit van de informatie voor de stresstesten derivaten in een substantieel aantal gevallen te wensen over en moest CFV meermaals rappels uitsturen om de gevraagde informatie alsnog te krijgen. De financiële gegevens over derivaten die CFV nodig had voor de stresstest waarover in mei 2014 gerapporteerd werd, ontving CFV van een deel van de corporaties te laat of pas na lang aandringen. Ook ontving CFV in bepaalde gevallen onvolledige of foute gegevens. Deze gegevens waren, ook in die gevallen, vergezeld van bestuursverklaringen. Interne
controlesystemen functioneerden bij die corporaties blijk- baar niet goed genoeg. CFV heeft de betreffende corporaties hierop aangesproken, ongeacht of het ging om een enkele fout, onzorgvuldigheid of een grote omissie, omdat de fouten in alle gevallen impact hadden op de analyses en verstoring wekten op de kwaliteit van de stresstestrapportage.
Corporaties moeten voor 1 juli de verantwoordingsgegevens voor CFV indienen bij CorpoData. CFV heeft die informatie nodig om de financiële toezichtbeoordeling van alle corporaties voor 1 november af te kunnen ronden, zoals het Bbsh voorschrijft. Bijna 70 corporaties hadden om uitstel gevraagd; hen is twee weken uitstel verleend. Corporaties die medio juli hun verantwoordingsgegevens (dVi) nog niet hadden ingediend ontvingen een officiële waarschuwings- brief van CFV. Daarin werd er op gewezen dat corporaties die niet adequaat reageren op de waarschuwingsbrief binnen twee weken een sanctie opgelegd krijgen door CFV.
De sanctie houdt in dat de corporatie, zolang de verantwoor- dingsgegevens voor CFV niet of niet volledig zijn ingediend, de door CFV aangegeven rechtshandelingen slechts kan verrichten na instemming van CFV. De sanctie komt te vervallen op het moment dat de corporatie zijn verplichting tot het aanleveren van de verantwoordingsgegevens volledig is nagekomen. Voordat CFV over gaat tot het opleggen van een dergelijke sanctie wordt vanuit zorgvuldigheids- overwegingen eerst bij de corporatie nagegaan waarom een corporatie de verantwoordingsgegevens niet heeft aangeleverd. Indien feitelijk aantoonbaar sprake is van overmacht aan de kant van de corporatie betrekt CFV dat bij haar afweging.
Uiteindelijk was het noodzakelijk om in augustus 2014 aan vier corporaties in dit verband sancties op te leggen.
Vijf andere corporaties hebben tot eind augustus de tijd gekregen om de ontbrekende stukken alsnog in te leveren.
Verder moesten alle negen corporaties een verbeterplan indienen, opdat ze volgend jaar de financiële informatie wel tijdig en volledig inleveren. Ook werd de nalatigheid betrokken bij de financiële toezichtbeoordeling van de negen corporaties.
CFV constateert dat het aantal corporaties dat uitstel vraagt voor het indienen van gegevens de afgelopen jaren is toege- nomen en dat in 2014 ook meer corporaties in gebreke zijn.
In 2013 legde CFV uiteindelijk bij één corporatie deze sanctie op. CFV stelt wel vast dat corporaties meer dan vroeger aandacht hebben voor de kwaliteit van de in te dienen financiële stukken, mede door het in 2013 toegevoegde toezichtdomein ‘kwaliteit ingediende toezichtgegevens’ waar CFV streng op toeziet bij de financiële toezichtbeoordeling.
Het ministerie van BZK
De meerjarenverkenning 2013-2022
Begin april publiceerde CFV de Meerjarenverkenning 2013-2022 waaruit blijkt dat de sector gezond blijft bij lagere nieuwbouwproductie en hogere huren. Het negatieve effect van de verhuurdersheffing op het vermogen en de kasstromen van corporaties kan hiermee in belangrijke mate worden gecompenseerd.
Uitgaande van dit geraamde programma neemt de sector- brede solvabiliteit de komende tien jaar licht toe van 24%
in 2012 tot 28% in 2022. De bezuinigingen op bedrijfslasten en onderhoudskosten die corporaties in hun raming van de bedrijfswaarde van het bezit het afgelopen jaar hebben opgenomen, zijn in de verkenning meegenomen.
CFV rekende in de meerjarenverkenning ook twee
slechtweerscenario’s door. Als eerste is de impact van een rentestijging op de sectorbrede solvabiliteit verkend en als tweede het effect van een beperktere huurstijging. Uit die verkenningen blijkt dat indien de reële rente 2% hoger ligt dan in het basisscenario, de solvabiliteit van de sector niet direct in gevaar komt. Ook indien de huurstijging vanaf 2018 niet meer boven inflatie ligt maar slechts de inflatie volgt, blijft de solvabiliteit voldoende. Het geraamde sectorale activiteitenprogramma is dan nog steeds uitvoerbaar al wordt de financierbaarheid wel kritischer, vooral bij een stijgende rente. In het geval de twee zwaar weer effecten zich gelijktijdig voordoen, zou de financiële continuïteit van de sector bij het gekozen programma wel problematisch worden. Daarbij moet worden opgemerkt dat het in deze meerjarenverkenning gaat om de sector als geheel en niet om de positie van individuele corporaties.
Beleidsdiscussies
Gedurende 2014 heeft een groot aantal onderwerpen in het overleg met BZK de aandacht gevraagd, waarbij CFV onder meer heeft ingebracht:
• de Novelle/herzieningswet, met name het advies van CFV bij de Novelle en de uitvoeringstoetsen op de concept-AMvB (zie hoofdstuk 1);
• de input in het transitietraject voor de voorgenomen overgang van CFV naar BZK;
• de financiële meerjarenverkenning van CFV op het gebied van administratieve scheiding DAEB en niet- DAEB (zie hoofdstuk 1);
• de invulling van het begrip marktwaarde in het toezicht.
Naast de onderwerpen die betrekking hadden op de toekomst van het toezicht, kwamen in het overleg met BZK onder meer aan de orde:
• de stand van zaken van het derivatentoezicht op toezichtbelemmerende bepalingen;
• de aangekondigde saneringsaanvraag van WIF;
• de sanering en het herstelplan van Vestia;
• het toezicht op MG’s;
• het themaonderzoek Zorgvastgoed;
• het beoordelingsmodel;
• het mandaat van de minister aan CFV voor het toepassen van diens sanctiebevoegdheden;
• het informatieprotocol CFV-BZK;
• het door BZK gevraagde advies over de wooncoöperatie.
Werkbezoek van minister Blok
De minister heeft op 12 juni 2014 CFV bezocht en met de medewerkers gesproken onder andere over zijn keuze om het ZBO CFV op te heffen. In het werkbezoek maakte de minister duidelijk dat hij bij zijn standpunt blijft dat financieel toezicht noodzakelijk is, maar dat toezicht niet in een ZBO hoeft te worden uitgeoefend. Aansluitend heeft de minister presentaties van medewerkers over actuele onderwerpen gehad, waaronder de invulling van het begrip marktwaarde in het toezicht. CFV heeft in de presentaties aan de minister punten mee willen geven die hij kan gebruiken in de uitwerking van zijn beleidsvoornemens in de Novelle.
Meer handhavingsbevoegdheden voor CFV in 2014 Met ingang van 3 september heeft CFV meer handhavings- bevoegdheden. Het betreft een viertal bevoegdheden van de minister voor Wonen en Rijksdienst die hij gemandateerd heeft aan CFV. Het gaat om de volgende vier bevoegdheden:
• het geven van een aanwijzing;
• bepalen dat een corporatie alleen met goedkeuring van CFV bepaalde rechtshandelingen kan verrichten;
• een extern toezichthouder benoemen;
• of een last onder dwangsom opleggen.
Het aanstellen van een bewindvoerder of het intrekken van een toelating van een woningcorporatie blijft voorbehouden aan de minister. Deze twee instrumenten acht de minister te zwaar om te mandateren. CFV zal de wijze waarop wordt omgegaan met de nieuwe sanctiebevoegdheden transparant maken op de website.
Informatieprotocollen
Sinds 2006 hadden CFV en het ministerie van BZK (voorheen VROM) een informatieprotocol. De aanbevelingen van de Commissie Hoekstra uit 2013 geven aanleiding om dat protocol te actualiseren en te splitsen in een protocol met ILT en met BZK.
Informatieprotocol ILT-CFV
Op 17 december 2014 sloten ILT en CFV een informatie- protocol om wederzijdse informatie-uitwisseling te bevor- deren en te structureren. Het toezicht op woningcorporaties is op dit moment nog verdeeld over twee toezichthouders:
ILT is verantwoordelijk voor het volkshuisvestelijke toezicht en CFV voor het financiële toezicht. Het informatieprotocol
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 2: CFV en zijn stakeholders
levert een bijdrage aan een effectieve en efficiënte uitvoe- ring van de toezichttaken van de beide organisaties, die op onderdelen sterke raakvlakken met elkaar hebben. Met het informatieprotocol bevorderen beide partijen een cultuur van open samenwerking.
Aanleiding voor het protocol zijn de aanbevelingen van de Commissie Hoekstra uit 2013. Die adviseerde het volkshuis- vestelijke toezicht los te koppelen van de beleidsdirectie bij het ministerie van BZK. Als gevolg daarvan besloot de minister om met ingang van 2014 het volkshuisvestelijke toezicht onder te brengen bij ILT. CFV en ILT hebben van meet af aan invulling gegeven aan samenwerkend toezicht.
Het in december gesloten informatieprotocol zal die samenwerking verder ondersteunen.
Informatiepotocol BZK-CFV
Ter vervanging van het bestaande informatieprotocol
‘Informatie geregeld, relatie bezegeld’ uit 2006 is een nieuw informatieprotocol met BZK gesloten. Naast een actualisatie van de inhoud, was dit mede noodzakelijk vanwege de splitsing van beleid en toezicht bij het ministerie van BZK.
Het informatieprotocol is op 11 december 2014 ondertekend.
Advies uitwerking marktwaarde corporatiebezit in verhuurde staat
Medio 2014 verzocht de minister CFV om met een advies te komen voor de invulling van het art. 35 lid 2 van de Herzieningswet, waarmee de waardering in de jaarrekening tegen de marktwaarde in verhuurde staat verplicht wordt voor woningcorporaties. CFV adviseerde in december 2014 mede gebaseerd op onderzoek dat Ortec Finance uitvoerde, om te komen tot een wettelijk verankerd waarderingshand- boek voor woningcorporaties. CFV heeft bij de totstand- koming van het advies via twee bijeenkomsten afstemming gehad met afgevaardigden vanuit onder meer corporaties, Aedes, WSW, accountantsorganisaties en taxateurs.
Uitgangspunten bij het opstellen van het advies waren dat de uitwerking van marktwaarde moet aansluiten bij de hoofdlijnen van de bestaande methodiek voor marktwaarde- waardering, dat het bruikbaar moet zijn bij het prudentieel financieel toezicht en de scheiding DAEB niet-DAEB, dat het moet bijdragen aan de professionalisering van vastgoed- sturing door corporaties en waar mogelijk de administratieve lasten moet beperken. Bij het waarderingsproces wordt geadviseerd onderscheid te maken tussen een ‘light’-versie en een ‘full’-versie. Bij de ‘light’-versie volstaat de
toepassing van het waarderingshandboek en is tussenkomst van een taxateur niet verplicht. De ‘full’-versie houdt in dat corporaties de vrijheid hebben op specifiek genoemde onderdelen via het ‘pas toe of leg uit’-principe af te wijken van het waarderingshandboek. Een dergelijke afwijking is alleen mogelijk op basis van de toetsing door de taxateur die zich hierover moet verantwoorden in het taxatieverslag.
Een ander onderdeel van het advies is om een College marktwaarde woningcorporaties op te richten en die de taak te geven het waarderingshandboek jaarlijks te (laten) actualiseren.
Het parlement
Naast de diverse contacten met de PEW (zie hoofdstuk 1) waren er in 2014 ook contacten met de reguliere Kamercommissie. Op maandag 30 juni hebben de leden van de Algemene Commissie voor Wonen CFV bezocht.
Voorafgaand aan het bezoek bij CFV waren de Kamerleden bij WSW op bezoek geweest. In de loop van de presentatie en discussie werd het de Kamerleden duidelijk dat er grote verschillen bestaan in de verantwoordelijkheid van een private borgsteller en een publieke toezichthouder.
Deze verschillen doen zich vooral voor op het terrein van staatssteun en sanering. Het werkbezoek was een goede gelegenheid om onze visie op financieel toezicht over te brengen.
Aedes
Met de directie van Aedes voerde CFV in de afgelopen jaar enkele malen overleg. Daarbij kwamen onder meer de Herzieningswet inclusief Novelle, het derivatentoezicht, de CFV beleidsregels en de saneringen aan de orde. Hoewel de uitvoering van de Corporatie in Perspectief (CiP) in 2014 conform eerder gemaakte afspraken in 2014 weliswaar al was overgedragen aan Aedes, heeft CFV in de tweede helft van het jaar nog de nodige ondersteuning aan de totstand- koming van de CiP door Aedes geleverd.
Begin december 2014 zorgde de publicatie van het Sectorbeeld van CFV voor de nodige commotie bij Aedes en haar leden. Het beeld dat CFV daarmee schetst, was volgens Aedes niet juist. Woningcorporaties worden volgens Aedes niet rijker. De vermogenstoename die CFV in het Sectorbeeld schetste was in de ogen van Aedes een rekenkundige kwestie, waarmee CFV volgens Aedes een
‘papieren’ vermogensstijging weergeeft. Toch heeft CFV ook in 2014 gedaan wat het al jaren doet: een beeld schetsen van de financiële ontwikkeling in de sector op basis van de prognose- en verantwoordingscijfers die door de corpora- ties zelf zijn aangeleverd.
WSW
Gezamenlijke onderwerpen
In het directieoverleg met WSW kwamen in 2014 onder meer de volgende onderwerpen aan bod:
• de evaluatie Naadloze Aansluiting en aanpassing van het convenant;
• informatieprotocol WSW-CFV;
• afstemming beoordelingskader WSW en CFV;
• het derivatentoezicht;
• sancties 90 % toewijzingseis;
• de financiële meerjarenverkenning van CFV inzake scheiding DAEB/niet-DAEB;
• afstemming over individuele corporatiedossiers, waaronder Vestia en WIF;
• het WSW beleid ten aanzien van complexgewijze verkoop buiten de sector;
• marktwaardering van vastgoed.
Informatieprotocol WSW-CFV
Eind december 2013 sloten WSW en CFV een convenant af om wederzijdse informatie-uitwisseling te bevorderen en te structureren. Het informatieprotocol levert een bijdrage aan een effectieve en efficiënte uitvoering van de kerntaken van de beide organisaties. Met het convenant bevorderen beide partijen een cultuur van open samenwerking. Het protocol is op 1 januari 2014 in werking getreden. Met het convenant geven CFV en WSW opvolging aan de aanbeveling van de Commissie Hoekstra die begin 2013 rapporteerde over de vormgeving van het toezicht op woningcorporaties in het licht van de financiële risico’s die woningcorporaties kunnen lopen. De commissie stelde dat “alleen met een betere data-uitwisseling tussen beide instellingen, ook inzake individuele corporaties, in het bijzonder in een situatie dat er sprake is van een hoge risico-inschatting, een goed systeem van early warning kan ontstaan”. De twee bijlagen van het protocol beschrijven welke informatie WSW en CFV standaard uitwisselen. Het merendeel van deze informatie- uitwisseling vond informeel al plaats, maar het protocol formaliseert en structureert dit nu. CFV en WSW vinden het convenant waardevol, omdat hiermee ook naar buiten toe inzichtelijk is op welke wijze wij gestructureerd informatie met elkaar delen.
Evaluatie Naadloze Aansluiting
Het convenant Naadloze Aansluiting uit 1998 is naar aanlei- ding van de casussen Vestia en WSG geëvalueerd. Dit heeft op 13 december 2013 geresulteerd in een evaluatierapport.
CFV en WSW hebben besloten om de aanbevelingen voor verbetering van de werking van het convenant te verwerken in een nieuwe versie van het convenant. Tijdens de uitwerking van dit nieuwe convenant heeft WSW aangegeven dat hiervoor een wijziging van mandaat van de achtervangers noodzakelijk is en een wijziging van het deelnemersreglement.
Totdat deze wijzigingen zijn doorgevoerd, blijft het conve- nant uit 1998 vigerend.
Project gegevensdefinities
WSW en CFV hebben belang bij zinvolle en betrouwbare informatie in de gegevensopvraag dPi en dVi. Corporaties hebben er belang bij dat het proces van de gegevensopvraag zo efficiënt mogelijk verloopt. Dat kan onder andere door de definities aan te laten sluiten bij de gegevensregistratie binnen de primaire processen van de corporaties. WSW en CFV richten zich in project Gegevens definities in eerste instantie op de gegevens uit de prospectieve informatie (dPi). Alle gegevens uit de dPi zijn in 2014 voorzien van een aangescherpte definitie, die ter beoordeling voorgelegd werden aan de gebruikersgroep met vertegenwoordigers van corporaties, accountants en ICT’ers. De definities zijn vervolgens ter besluitvorming aan de Stuurgroep CorpoData voorgelegd. CFV zal in de komende tijd evalueren of de gevolgde werkwijze in voldoende mate bijdraagt aan de doelstelling van zinvolle en betrouwbare informatie en of deze werkwijze daadwerkelijk bijdraagt aan het efficiënter maken van het proces bij de corporaties.
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)
In november en december 2014 organiseerde CFV vier regionale bijeenkomsten voor interne toezichthouders bij woningcorporaties. Tijdens die bijeenkomsten wilde CFV met de commissarissen in gesprek over de rol van het interne toezicht en hoe deze het externe (financiële) toezicht kan versterken en vice versa. Naast CFV nam ook VTW, de beroepsvereniging, belangenbehartiger en bewaker van (de kwaliteit van) het interne toezicht bij woningcorporaties en ILT (volkshuisvestelijk toezichthouder) deel aan het debat bij deze bijeenkomsten.
Externe accountants
In het afgelopen jaar is in de RJ-werkgroep Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gesproken over het
beleidsvoornemen om de marktwaarde in verhuurde staat in de sectorspecifieke regelgeving als eenduidige en enig toegestane waarderingsgrondslag te verankeren.
Het controleprotocol Bbsh 2014 is gepubliceerd in de Staatscourant van 2 december 2014 en is daarmee eerder beschikbaar dan vorig jaar. Het controleprotocol is tot stand gekomen binnen een werkgroep waarin naast CFV, afgevaardigden vanuit BZK, ILT, de accountantsorganisaties, Aedes en corporaties waren vertegenwoordigd.
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 2: CFV en zijn stakeholders
Het controleprotocol is verder getoetst door de werkgroep Controleprotocollen (COPRO) van de Nederlandse
Beroepsorganisatie van Accountants.
Hoewel het aantal aanpassingen dat CorpoData vorig jaar in de dVi heeft moeten doorvoeren is gedaald ten opzichte van het jaar daarvoor, was er nog steeds sprake van omvangrijke herstelwerkzaamheden in dVi’s waarbij door accountants een goedkeurend Assurance-rapport was afge- geven. In het najaar van 2014 heeft CFV de door CorpoData doorgevoerde aanpassingen in de dVi over verslagjaar 2013 besproken met de accountantsorganisaties.
In december 2014 was het twee jaar geleden dat het convenant tussen AFM en CFV is afgesloten. Conform art. 13 van het convenant zal de opzet, de inhoud en de uitvoering van het convenant twee jaar na inwerkingtreding worden geëvalueerd en zal indien daartoe aanleiding is, het convenant in gezamenlijk overleg worden gewijzigd, dan wel beëindigd. In januari 2015 zijn afspraken met de AFM gepland in het kader van deze evaluatie. Het is de intentie van CFV om het convenant te continueren.
Aanbeveling 11 in het rapport van de parlementaire enquête commissie ziet er op woningcorporaties aan te merken als Organisatie van Openbaar Belang (OOB). CFV is hier een groot voorstander van.
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 2: CFV en zijn stakeholders
Hoofdstuk 3
Bestuurs-
verslag
Governance bestuur
CFV is een zelfstandig bestuursorgaan met als belangrijkste taken financieel toezicht houden op en saneren van
woningcorporaties in Nederland. CFV voldoet materieel aan de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen. Andere vormen van toezicht op corporaties vallen onder de verantwoorde- lijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst.
CFV wil vanuit het publieke belang door onafhankelijk toezicht, de financiële continuïteit van woningcorporaties bewaken, zodat corporaties duurzaam in de volkshuis- vesting kunnen functioneren. CFV onderschrijft daarbij het belang van verantwoording en transparantie bij de eigen organisatie en maakt zich sterk voor good governance.
De minister voor Wonen en Rijksdienst is politiek verant- woordelijk, houdt toezicht op CFV, en benoemt, schorst en ontslaat het bestuur van CFV.
In 2014 bestond het bestuur uit:
• mevrouw prof. dr. J. de Jong, bestuurslid sinds 28 mei 2007, vanaf 1 januari 2013 voorzitter;
• de heer drs. ir. C.A.M. de Boo, bestuurslid sinds 28 mei 2007 tot 1 augustus 2014;
• de heer drs. P.R. Baart, bestuurslid sinds 1 januari 2013;
• de heer mr. H.Th. Bouma, bestuurslid sinds 15 juli 2013.
Omdat zijn bestuursfunctie bij CFV in de toekomst mogelijk niet meer verenigbaar zou kunnen zijn met zijn andere nevenfuncties, heeft de heer De Boo in de zomer van 2014 zijn ontslag ingediend bij minister Blok en met ingang van 1 augustus eervol ontslag gekregen. De achterliggende reden hiervoor is de door kabinet Rutte II in gang gezette veranderingen in de koop- en huurmarkt, waarbij binnen de huurmarkt commerciële partijen een grotere rol zullen krijgen, mede als gevolg van de voorgenomen scheiding van het DAEB en niet-DAEB bezit van woningcorporaties. De heer De Boo was sinds mei 2007 bestuurslid van CFV met als kennisgebied vastgoed en vastgoedmanagement. Het bestuur is de heer De Boo erkentelijk voor zijn jarenlange deskundige inbreng in het bestuur van CFV. De statuten schrijven een bestuursomvang van minimaal drie bestuurs- leden voor. Gegeven het vooruitzicht dat CFV als ZBO ophoudt te bestaan, is gekozen om de vrijgevallen plaats niet in te vullen.
Het bestuur is belast met het besturen van CFV. Het oefent daartoe de wettelijke taken en bevoegdheden uit en stelt het beleid vast. Het bestuur houdt als niet-uitvoerend bestuur toezicht op de directie en staat deze met raad terzijde.
De leden van het bestuur richten zich daarbij op het belang van CFV en de daarmee verbonden werkorganisatie. De bestuursvergoeding is in overeenstemming met de in 2014 vigerende Wet Normering Topinkomens.
Het bestuur heeft in voorgaande jaren een profielschets voor bestuursleden van CFV vastgesteld. Hierin is opge- nomen dat het bestuur deskundigheid aantrekt op het vlak van onder meer toezicht, sanering, vastgoed, volkshuisves- ting, financiën en accountancy. Ook heeft het bestuur een reglement vastgesteld, waarin de wijze van functioneren is geregeld. Dit bestuursreglement bevat tevens regels die van belang zijn wanneer belanghebbenden een bezwaren- procedure bij CFV aanhangig maken. Hiervoor heeft CFV een onafhankelijke Commissie bezwaarschriften ingesteld, die het bestuur in dergelijke gevallen adviseert.
CFV heeft een integriteitscode, een vertrouwenspersoon integriteit en ongewenste omgangsnormen, een klokken- luidersregeling zoals gehanteerd door de Commissie integriteit overheid en een meldingsplicht van geschenken.
In het bestuursreglement is een interne klachtenregeling opgenomen voor medewerkers van CFV.
Zelfevaluatie
Het bestuur heeft in 2014 wederom een zelfevaluatie uitgevoerd en besproken aan de hand van ingevulde vragenlijsten en schriftelijke aanvullingen. Ook de directie en het managementteam hebben de vragenlijsten ingevuld en daarmee een terugkoppeling aan het bestuur gegeven.
De terugkoppelingen zijn in de gehele groep besproken, waarna het bestuur zelf de evaluatie heeft afgerond.
Het afgelopen jaar was dynamisch met name door alle externe ontwikkelingen en de grote druk die dat voor de organisatie met zich mee bracht. Het bestuur heeft hierin actief kunnen functioneren onder meer door het voeren van extra intern en extern overleg. De samenwerking tussen bestuur en directie en managementteam was het gehele jaar uitstekend.
Voor de toekomst vraagt met name de ophanging en inrichting van CFV in de rijksorganisatie grote aandacht.
Het bestuur zal zich inzetten voor het behoud van de unieke verworvenheden van de toezichtorganisatie en de collec- tieve- en individuele belangen van haar medewerkers.
Belangrijke besproken onderwerpen en besluiten Het bestuur is sterk betrokken bij het wel en wee van CFV in het afgelopen jaar. Daartoe is het bestuur in 2014 negen maal regulier bijeengekomen en heeft diverse keren telefonisch vergaderd. Verder is vele malen via digitale contacten overleg gepleegd met de werkorganisatie.
De discussie over de positie van het externe toezicht De veranderde perspectieven ten aanzien van de positie van het extern financieel toezicht en de saneringsfunctie en de verhouding tot WSW vroegen veel aandacht van het bestuur. Het voortschrijdende politieke debat rond
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 3: Bestuursverslag
de Herzieningswet, Novelle en AMvB en de voortgang en effecten van de parlementaire enquête kwamen in vrijwel elke bestuursvergadering in 2014 aan bod (zie hiervoor hoofdstuk 1).
De saneringscorporaties en corporaties onder verscherpt toezicht
In 2014 vroegen met name WSG, Veron, Laurentius, Ymere, WIF, Bouwvereniging Onze Woning uit Rotterdam, Algemene Woningbouw Vereniging Monnickendam, WoonInvest, Stadgenoot, Stichting Woningbouw Slochteren, WBV Amerongen de aandacht van het bestuur (zie verder hoofdstuk 4). In het complexe Vestia dossier keurde het bestuur in de zomer van 2014 het verbeterplan van Vestia goed, dat beschouwd moet worden als een belangrijke aanvulling op het saneringsbesluit van augustus 2012.
De ontwikkeling van het financieel toezicht
Naast deze individuele casussen heeft het bestuur van CFV zich in een themavergadering op 24 maart uitvoerig gebogen over de wijze van oordeelsvorming. Daarbij is ook stil gestaan bij de CorpoData werkomgeving en het dashboard financiële beoordeling. In de vergadering van 25 november kwamen de uitkomsten van de financiële beoordeling 2014 aan de orde. Ook werd in de loop van het jaar diverse malen gesproken over de invoering van marktwaarde in verhuurde staat als leidend begrip in het toekomstig financieel toezicht. Daarnaast kwamen ook de bevindingen van CFV bij de regionale bijeenkomsten met bestuurders van corpora- ties in het voorjaar, respectievelijk met commissarissen in het najaar aan de orde in het bestuur (zie verder hoofdstuk 5 paragraaf communicatie).
De ontwikkelingen binnen de sector
De belangrijkste publicaties van CFV in 2014 i.c. de Financiële meerjarenverkenning 2013-2022, de Financiële meerjarenverkenning inzake scheiding DAEB/niet-DAEB en het Sectorbeeld 2013 (zie verder hoofdstuk 2), werden na bespreking in het bestuur vastgesteld en vrijgegeven voor publicatie.
Sanctiebeleid
Het bestuur van CFV aanvaarde het mandaat van de minister voor het toepassen van sanctiebevoegdheden in de bestuursvergadering van 15 juli 2014. In de bestuursverga- dering van 4 september werd het directiestatuut aangepast.
Het bestuur mandateert hiermee de bevoegdheden aan de directie van CFV.
Beleidsregels 2015
In de beleidsregels beschrijft CFV hoe het financieel toezicht houdt op woningcorporaties. Daarnaast wordt het beleid over de sanerings- en projectsteun, de saneringsheffing en ook de uitwerking van de adviestaken uiteengezet.
Ten opzichte van de Beleidsregels 2014 zijn er een paar inhoudelijke wijzigingen opgenomen. De door de minister gemandateerde sancties zijn in de Beleidsregels 2015 verder uitgewerkt. Tevens is het hoofdstuk sanering gewijzigd met als doel de stakeholders meer te betrekken bij de sanering. De verschillende fasen in het sanerings- traject, met name het voortraject, zijn nu nader uitgewerkt waarmee het saneringsproces meer transparant is gemaakt. In een nieuw hoofdstuk wordt ook het beleid neergelegd over de openbaarmaking van besluiten en handhavingsmaatregelen door CFV. Na bespreking van het concept in het bestuur heeft CFV aan het ministerie, Aedes, WSW, VTW, VNG en de Woonbond gevraagd commentaar te geven op de concept-Beleidsregels 2015. De beleidsregels zijn op 25 november in de bestuursvergadering vastgesteld en op 22 december in de Staatscourant gepubliceerd.
Besluitvorming uit planning en control cyclus CFV Begin 2014 heeft het bestuur in aanwezigheid van de accountant het Jaarverslag en de Jaarrekening 2013 besproken en vervolgens vastgesteld. In oktober is de Begroting 2015 in het bestuur aan de orde geweest. Deze conceptbegroting omvatte onder meer een uitbreiding van de formatie met 20% in verband met de nieuwe taken en versterking van het financieel toezicht, een raming van de vermogens- en liquiditeitspositie waar uit een voorstel voor een 0% saneringsbijdrage in 2015 vloeit en een vervroegde aflossing van de derivatenleningen Vestia. Deze concept- begroting is vervolgens in het overleg met BZK ingebracht.
Na overleg heeft de minister eind december besloten in te stemmen met een groei van de begroting met 10%
ten opzichte van het budget over 2014. In april 2015 zal dan bekeken worden of deze verhoging van het budget voldoende ruimte biedt en daarbij zullen CFV en BZK, afhankelijk van de uitkomsten van de behandeling van de Herzieningswet in de Eerste Kamer, ook de balans op te maken voor de rest van 2015. De minister stemde ook in met de 0% saneringsbijdrage over 2015.
Door een positief resultaat over 2014 van €448 miljoen ten gevolge van de bijdrageheffing saneringssteun beschikt CFV ultimo 2014 over een vermogensbuffer van € 241 miljoen.
Dit is bijna 2% van de totale jaarhuur van de sector en komt overeen met de buffer, waarmee de minister bij de begroting 2014 heeft ingestemd. Vanuit deze buffer moet het mogelijk zijn de eventuele saneringsaanvragen die in 2015 bij CFV worden ingediend, te accommoderen.
De werkgeversrol van het bestuur
Het afgelopen jaar was voor CFV weer een intensief jaar waarin veel van de organisatie gevraagd werd. Vanuit de politieke context ging dat met de nodige onzekerheid gepaard. Gelet daarop heeft het bestuur zijn verantwoor- delijkheid genomen en waarborgt het dat de wettelijke taken en bevoegdheden van CFV verantwoord worden
uitgevoerd. In dat kader is per 1 maart 2014 ook de vacature van manager Toezicht vervuld en op 1 juni 2014 tot de aanstelling van een manager Informatiemanagement en Bedrijfsvoering overgegaan. Op 15 juli stemde het bestuur tevens in met het instellen van een bezwarenadvies- commissie (BAC) voor personele aangelegenheden.
Pas in december 2014 werd naar aanleiding van het Kamerdebat over de Novelle enigszins duidelijk hoe de positionering van het toezicht er in de toekomst precies uit gaat zien. Voor medio 2015 wordt er een verandering van de structuur van CFV voorzien, waarbij CFV als ZBO dan ophoudt te bestaan. Met name in de tweede helft van 2014 stonden de bestuursvergaderingen voor een belangrijk deel ook in het teken van die komende transitie. Het bestuur van CFV heeft in het voorjaar aan de minister aangegeven mee te willen werken aan een goede transitie en vindt daarbij met name de volgende punten van belang:
1. Er worden geen onomkeerbare stappen genomen voor dat de besluitvorming over het wetgevingstraject duidelijk is
2. Het moet duidelijk zijn wat het einddoel is van het transitie proces. Het principe van goed toezicht
‘onafhanke lijkheid van beleid’ speelt hierbij een belang- rijke rol.
Jaarverslag 2014 - Hoofdstuk 3: Bestuursverslag
