Jasper Klapwijk -businesscase en haalbaarheid

haalbaarheid woonzorginitiatieven

Masterclass wooninitiatieven Zwolle · 5 november 2021

inhoud

• EHBO

• Rendement: haalbaarheid

• Maatschappelijk rendement

• Financierbaarheid

• Woningmix

• Ruimte voor de buurt

• Zorgfuncties

EHBO

• Eerste haalbaarheidstoets bij ontwikkeling

• Tekort passende vormen van wonen en zorg

• Nieuwe vormen wonen en zorg: langer thuis

• Is het niet haalbaar of lijkt het niet haalbaar?

• Hoe kun je over grenzen heen samenwerken?

• Wie praat met wie en verstaan we elkaar?

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

haalbaarheid: voldoende rendement?

rendement: financiële haalbaarheid…

• Bruto aanvangsrendement: huur/investering

• Netto aanvangsrendement: resultaat/investering

• Effectief rendement: discontovoet bij ncw=0

• Direct rendement: huurinkomsten

• Indirect rendement: waardestijging

• De vraag is dus: welk rendement precies?

…en maatschappelijke bijdrage

hogere doelen: duurzame ontwikkeling (SDG’s)

waarden doelen

activiteiten

resultaten

risico’s

impact

reflectie

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

rendement: haalbaarheid

financierbaarheid

financierbaarheid

financierbaarheid: waar haal je kapitaal?

vreemd vermogen eigen vermogen

Inleg of contributie 2-4%

aandelen 6-8%

donaties en subsidies -

achtergestelde lening 3-5%

sociale lening 1-2%

eerste hypotheek 2-3%

tweede hypotheek 3-4%

gemiddelde gewogen kapitaallasten

Kun je rente en aflossing betalen van je resultaat?

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

sociale koop

NHG < 325.000

dure koopwoning NHG > 325.000

sociale huur

< 720 per maand

vrije sector

> 752 per maand

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

koopwoning

79 woningen

vrije sector

10 woningen

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

lounge

Gemeenschappelijke ruimte 116 m²

investering

Grondkosten 2.240.000 Investeringskosten 21.610.000 Stichtingskosten 23.850.000

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

koopwoning

79 woningen

vrije sector

10 woningen lounge

Gemeenschappelijke ruimte 116 m²

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

koopwoning

79 woningen

vrije sector

10 woningen lounge

Gemeenschappelijke ruimte 116 m²

investering

Stichtingskosten 23.850.000

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

koopwoning

79 woningen

vrije sector

10 woningen lounge

Gemeenschappelijke ruimte 116 m²

verkoop

19.000.000

verhuur

1.050 per maand investering

Stichtingskosten 23.850.000

bijdrage bewoners

55,00 per maand

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

koopwoning

79 woningen

vrije sector

10 woningen lounge

Gemeenschappelijke ruimte 116 m²

rendement

7,0 %

rendement

BAR 5,4 % verkoop

ca. 19.000.000

verhuur

1.050 per maand bijdrage bewoners

55,00 per maand

rendement

Effectief rendement -3,0 % investering

Stichtingskosten 23.850.000

ParkEntree: senior smart living Schiedam

koop huur

koopwoning

79 woningen

vrije sector

10 woningen lounge

Gemeenschappelijke ruimte 116 m²

maatschappelijk rendement

Gemeenschap van bewoners op sociaal en fysiek vlak (ondanks COVID-19) investering

Stichtingskosten 23.850.000

verkoop

ca. 19.000.000

verhuur

1.050 per maand bijdrage bewoners

55,00 per maand

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

ontmoeting

educatief

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

bedrijfsruimte

ontmoeting

Buurthuis 700 m²

educatief

Basisschool 500 m²

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

bedrijfsruimte

Maakwerk 1.000 m²

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bog

1.000 m²

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bog

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

huurcontract

Buurtondernemers Sociaal ondernemers Wijkbedrijven

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bog

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

huurcontract

School Welzijnswerk Zorg

subsidies Keuken Werkplaats

Ontmoetingsruimte huurcontract

Buurtondernemers Sociaal ondernemers Wijkbedrijven

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bog

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

huurcontract

Sociale organisaties

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bedrijfsruimte

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

investering

Aankoop 1.740.000 Renovatie 210.000 Subsidie -400.000 Stichtingskosten 1.550.000

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bedrijfsruimte

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

investering

Stichtingskosten 1.550.000

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bedrijfsruimte

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

investering

Stichtingskosten 1.550.000

huuropbrengsten

Jaarhuur 190.000

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bedrijfsruimte

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

investering

Stichtingskosten 1.550.000

huuropbrengsten

Jaarhuur 190.000

rendement

Effectief rendement (over dertig jaar exploitatie) 4,8%

Wijkpaleis: ruimte voor de buurt

commercieel maatschappelijk

mog

1.200 m² bedrijfsruimte

1.000 m²

zaalverhuur

50 m²

investering

Stichtingskosten 1.550.000

huuropbrengsten

Jaarhuur 190.000

maatschappelijk rendement

Ontmoeten, eten en samen activiteiten organiseren: de wijk als eigenaar

- • I

I -

' i..:: -

- • I

I -

' i..:: -

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

zorgwoningen

wonen met zorg zorg met verblijf zorginfrastructuur

langdurend kortdurend kantoor

behandelruimte

dagbesteding

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

ontmoetingsruimte en dagbesteding

355 m²

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

ontmoetingsruimte en dagbesteding

355 m²

investering

Stichtingskosten 3.500.000

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

ontmoetingsruimte en dagbesteding

355 m²

investering

Stichtingskosten 3.500.000

huuropbrengsten

Jaarhuur (bezetting 95%) 227.839

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

ontmoetingsruimte en dagbesteding

355 m²

investering

Stichtingskosten 3.500.000

huuropbrengsten

Jaarhuur (bezetting 95%) 227.839

rendement

BAR 6,5%

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

dagbesteding

355 m²

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

dagbesteding

355 m² omzet zorg

VPT en MPT (zzp 4-6) 943.643

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

personeelskosten direct

Verpleging en verzorging 646.946 omzet zorg

VPT en MPT (zzp 4-6) 943.643

dagbesteding

355 m²

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

personeelskosten direct

Verpleging en verzorging 646.946

dagbesteding

355 m²

exploitatielasten

Huur algemene ruimte 63.190 Schoonmaakkosten 10.000 Onderhoud 25.000 Energiekosten 8.000 omzet zorg

VPT en MPT (zzp 4-6) 943.643

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

- • I

I -

' i..:: -

zorgwoningen

23 eenheden

wonen met zorg zorginfrastructuur

personeelskosten direct

Verpleging en verzorging 646.946

dagbesteding

355 m²

exploitatielasten

Huur, beheer, onderhoud en energie 106.190 omzet zorg

VPT en MPT (zzp 4-6) 943.643

zelfstandig wonen met zorg en ondersteuning

prospectus

• Visie en maatschappelijke bijdrage (kwantitatief)

• Businesscase: financieel en maatschappelijk

• Organisatievorm: due diligence, registratie

• Waardeontwikkeling en zekerheden (garanties)

• Financieringsmix: liquiditeitsplanning, LtV

• Risico’s, toezicht, vergunningen en fiscaliteit