Op weg naar een missie voor de
Afbouw Groep Groningen B.V.
E.S. Braad September 2002
Bijlagen
Bijlagen
Nummer Titel
I Algemene bijlagen
I-1 Organogram I-2 Omzettabellen
I-3 Berekening van het marktaandeel
I-4 Markt en Overheid: verder door samenwerking I-5 Handvest VINEX-locaties
I-6 Bouwprognoses VROM II Workshops
III Vragenlijst bij de individuele interviews
Bijlage I:
Algemene bijlagen
Bijlage I-1: Organogram Afbouw Groep
Afbouw Groep
Calculatie
Kwaliteit, ARBO en milieu Receptie Administratie
Technisch directeur: HB
Bedrijfsbureau Afbouw Groep Groningen B.V.
Bedrijfsbureau Combilex 75 B.V.
Bedrijfsbureau Afbouw Perdok B.V.
Uitvoering
Bijlage I-2: De cijfers
PROGNOSE VAN DE GEBOUWENPRODUCTIE PER CATEGORIE, 2002-2005 mln. Glds, excl. BTW, prijzen 1999
2002 2003 2004 2005 Nieuwbouw woningen 21,214 20,896 20,582 20,273
Nieuwbouw u-bouw 16,077 15,996 15,916 15,837
Herstel en verbouw woningen 11,968 12,327 12,697 13,078 Herstel en verbouw u-bouw 7,265 7,338 7,411 7,485
Onderhoud woningen 8,170 8,334 8,500 8,670
Onderhoud u-bouw 8,428 8,639 8,855 9,076
Totaal gebouwenproductie 73,122 73,530 73,961 74,419
Indez 1999 = 100 107,3 107,9 108,6 109,3
Bron: EIB
PROGNOSE VAN DE STUKADOORSPRODUCTIE PER CATEGORIE, 2002-2005 mln. Glds, excl. BTW, prijzen 1999
2002 2003 2004 2005
Investeringen woningen 747 748 749 750
Investeringen u-bouw 306 306 306 306
Onderhoud woningen 163 167 170 173
Onderhoud u-bouw 49 51 53 54
Totaal stukadoorsproductie 1265 1272 1278 1283
Indez 1999 = 100 108,3 108,8 109,4 109,9
Bron: EIB
PROGNOSE VAN DE WAND-, VLOER EN OVERIGE AFWERKINGSBEDRIJVEN PER CATEGORIE, 2002-2005
mln. Glds, excl. BTW, prijzen 1999
2002 2003 2004 2005
Investeringen woningen 992 990 988 987
Investeringen u-bouw 922 922 921 921
Onderhoud woningen* 51 53 54 55
Onderhoud u-bouw* 72 73 75 77
Totaal wvo-productie 2037 2038 2038 2040,000
Indez 1999 = 100 107,0 107,0 107,0 107,1
Bron: EIB *) nieuwbouw + herstel en verbouw
Bijlage I-3: Berekening van het marktaandeel
Werkzaamheden Omzet 2000 Regio Noord
Stucadoorswerkzaamheden 120 miljoen gulden excl. BTW Wand-vloer-en overige afwerking 194 miljoen gulden excl. BTW Schilderswerkzaamheden 458 miljoen gulden excl. BTW
TOTAAL REGIO NOORD 772 miljoen gulden excl. BTW Omzetten 2000:
Omzet Afbouw Groep Groningen 14,605
Omzet Afbouw Perdok 2,103
Omzet Afbouw Groep 16,708
Marktaandeel afbouw 0,021642
Marktaandeel afbouw excl. schilderswerkzaamheden 0,05321
Bijlage I-4: Markt en overheid:
verder door samenwerking
(23-3-2001)
Speech staatssecretaris Remkes op van het avbb-congres 'Markt en overheid: verder door samenwerking', 21 maart 2001.
Dames en heren,
Kwaliteit en de burger centraal, die twee dingen staan bij mij voorop als we het hebben over de bouw en de gebouwde omgeving. Zaken die we alleen kunnen bereiken als overheid en markt goed met elkaar samenwerken. Ik wil u laten zien dat dat echt zo is. En ik wil u laten zien hoe die samenwerking effectief kan zijn.
Omslag
Als we door onze oogharen kijken naar de ontwikkelingen in de afgelopen decennia, dan zien we een omslag van een kwantitatieve naar een kwalitatieve bouwopgave. Het accent ligt nu op kwaliteit. De burger wil kwaliteit en hij wil wat te kiezen hebben. En de burger kan dat ook vragen op een markt die minder aanbodgericht en meer vraaggericht wordt.
die omslag heeft ook gevolgen voor de positie en opgave van markt en overheid en voor hun onderlinge verhouding. De óverheid moet zich meer gaan toeleggen op de kwaliteit van de gebouwde omgeving. En vooral op de voorwaarden waaronder hoge kwaliteit kan worden gebouwd. Haar beleid moet dat faciliteren.
De márkt, u dus, zal zijn oor meer en meer te luisteren moeten leggen bij de burger, de gebruiker van uw bouwproducten.
Anders ‘prijzen bouwers zich uiteindelijk letterlijk uit de markt’. En bouwt u straks – en dat lijkt nu misschien nog heel onwaarschijnlijk- direct of indirect voor de leegstand.
Nieuw beleid
U begrijpt dat het kabinet deze ontwikkelingen scherp in de gaten houdt. We hebben er ook ideeën over. Die kunt u onder meer lezen in de Nota Wonen, de Vijfde Nota RO, de Nota Grondbeleid en de nieuwe Architectuurnota. Welke
kwaliteitsprong is nodig, hoe gaan we die sprong maken en welke partijen gaan daarvoor zorgen? Dat zijn vragen die uitgebreid aan de orde komen. Evenals de vraag: hoe betrekken we de burger zo goed mogelijk bij dit alles?
Forse opgave
Ik zoom in op de kwalitatieve opgave. De Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening kent drie strategieën om om te gaan met de schaarse ruimte: intensiveren, combineren en transformeren. Hier ligt een belangrijke uitdaging voor u. In de vorm van slimme financieringsconstructies, een innovatieve aanpak en ontwerpkracht.
D e 3e Architectuurnota onderstreept dat en de Nota Wonen onderstreept dat. De laatste richt zich ook op de opgave tot 2010 meer dan 600 bestaande wijken te transformeren. We praten dan over een ingrijpende verandering van het woningaanbod en het woonmilieu van die wijken. Hierdoor zal het aanbod straks aanmerkelijk beter moeten aansluiten bij de wensen van de bewoners. Want, ik riep dat ook al tijdens de jaarvergadering van de NVB op 2 november vorig jaar: de ambitie in de stedelijke vernieuwing moet de komende jaren fors omhoog. Alleen dan blijven de steden aantrekkelijk als woon- en werkomgeving.
Er moet dus een tandje bij. Dan kijk ik ook heel nadrukkelijk in uw richting. U als bouwaannemer, u als projectontwikkelaar, u als investeerder in onroerend goed. Vaak bent u het zelfs alle drie tegelijk. Het zal dus in belangrijke mate ook van u moeten komen!
Uit mijn eerste ronde gesprekken in het land blijkt hoe moeizaam de transformatie op gang komt. De regie ligt uiteraard primair bij de gemeenten. Maar dat ontslaat u niet van uw verantwoordelijkheid zelf ook de handschoen op te pakken. Zie het overigens ook vooral als een kans en niet als een plicht. Want het moet toch geweldig zijn om wijken als de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam, Hoogvliet in Rotterdam, Den Haag Zuidwest enzovoort … te mogen aanpakken?! Weer tot levendige buurten te maken? Tot dynamische wijken met karakter, waar de burger met plezier woont, winkelt, leeft en uitgaat?
Commentaar
Vanzelfsprekend hebt u uw eigen ideeën over de nieuwe beleidslijnen. Diverse daarvan heb ik inmiddels van u vernomen. U bent bijvoorbeeld overwegend positief over de Nota Wonen. Maar u vindt ook dat de overheid onvoldoende doet om meervoudig ruimtegebruik te stimuleren. De heer Brinkman wil daar meer geld voor, maar is dat het echte probleem wel, vraag ik mij af? Ook vindt u veel beleidslijnen nog vaag en abstract. Zonder u daarin gelijk of ongelijk te willen geven, wil ik u uitnodigen met het kabinet te blijven meedenken over de nieuwe beleidslijnen. En over de nadere invulling en uitvoering daarvan.
Zo is tot 15 mei nog inspraak mogelijk op de Vijfde Nota. Ik roep u mede namens Minister Pronk op daarvan gebruik te maken.
Knelpunten in de bouw
Ook wil ik graag van u horen welke knelpunten u in de dagelijkse bouwpraktijk tegenkomt. Een aantal daarvan ken ik al.
NVB-directeur Rietdijk schrijft in columns in landelijke dagbladen geregeld dat trage bestemmingsplanprocedures bij gemeenten de boosdoener zijn. Maar ik wil u dan toch wijzen op het rapport ‘Ontwikkelingen en vooruitzichten
Bouwbedrijven in 2001’ van het EIB. Dat laat zien dat er meer en belangrijker oorzaken zijn: een tekort aan gekwalificeerd personeel en goede onderaannemers, hoge loonkosten, werkdruk, scherpe onderlinge
rijsconcurrentie en levertijd van materiaal.
Institutionele knelpunten (zoals belemmerende regelgeving en trage afgifte van vergunningen) vertonen de laatste jaren juist een lichte daling, terwijl bedrijfseconomische en arbeidsmarkt-knelpunten juist zijn toegenomen.
Dergelijke problemen kan ik natuurlijk niet oplossen. Maar dat neemt niet weg dat ik graag van u hoor waar de knelpunten liggen. Want als ik er wel iets aan kan doen, dan graag. Ik zie de verhouding tussen markt en overheid namelijk uitdrukkelijk als een wederkerige relatie. Ik leg dus niet alleen vragen en uitdagingen bij u neer. Maar ik wil ook met u meedenken over oplossingen. Ook dat hoort bij goede onderlinge samenwerking.
Samenwerking
En zo kom ik weer bij het thema van dit congres: Markt en Overheid, verder door samenwerking’. Graag wil ik meer expliciet nog wat kwijt over de samenwerking bij concrete projecten. Oftewel publiek private samenwerking, PPS.
Tijdens het PPS-congres begin maart in Amersfoort heb ik PPS-constructies dé organisatievorm genoemd voor stedelijke vernieuwing. Samenwerking niet als doel op zich, maar als middel om ‘verder’ te komen. En ‘Verder’ niet zozeer in kwantitatieve, maar vooral in kwalitatieve zin. Het gaat om ‘meerwaarde’ of ‘toegevoegde waarde’, zowel inhoudelijk als procedureel.
Meerwaarde
Allereerst wil ik daarom met u nagaan wat de meerwaarde van PPS zou kunnen zijn. Immers, de publieke sector was in het verleden goed in staat voor infrastructuur en gebouwen te zorgen, ook zonder PPS. Denk aan de vele rijkswegen en
overheidsgebouwen. De particuliere sector was onder meer via projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties goed in staat te zorgen voor private voorzieningen als winkelcentra en woningen. Dat is jarenlang goed gegaan, waarom dus toch een expliciete behoefte aan PPS-projecten?
Toch zie ik daarvoor goede redenen. Ik noem er een paar:
Allereerst integraliteit. Private en publieke kennis moeten gebundeld worden toegepast. Bij het ontwerp, bij de realisatie, bij de exploitatie. Zo krijg je creatief maatwerk, waarbij het geheel meer is dan de som der delen. We moeten toe naar integrale stedelijke ontwikkelingen. Met combinaties van kantoren, winkelcentra, woningen, wijkgebouwen en infrastructuur. Gelijktijdig en in samenhang bedacht, ontwikkeld en neergezet. In plaats van in de tijd op elkaar volgend.
Als voorbeeld noem ik het Zuidas-project in Amsterdam. Hier is gekozen voor een gezamenlijke aanpak in PPS-verband. Een logische oplossing. En hier wordt het resultaat inderdaad meer dan de som der delen.
ten tweede kan PPS op alle terreinen meerwaarde scheppen door een innovatieve manier van werken. Het gaat om kostenbesparingen, het gaat om prijs-kwaliteitsverhoudingen, het gaat om tijdwinst. De overheid kan daarbij een beroep doen op het innovatief vermogen van het bedrijfsleven. Niet door de oplossing tot in detail voor te schrijven. Maar via functionele programma’s van eisen die ruimte laten voor creatieve oplossingen. Zo zijn veel rechtbanken en enkele belastingkantoren voor een bedrag van ruim 1 miljard gulden ( 0,45 miljard) innovatief ontwikkeld en aanbesteed. Op basis van
prestatieconcepten.
sommigen denken bij PPS in de eerste plaats aan het te krappe overheidsbudget voor infrastructuur. Ik zou er echter voor willen waken dat de overheid PPS gaat zien als aanvullende financiering: nog altijd kan ik nergens goedkoper geld lenen dan bij minister Zalm! De puur financiële kant zie ik in de meeste gevallen juist niet als meerwaarde van PPS.
ten slotte liggen bij PPS verantwoordelijkheden en risico’s bij de partij die ze het beste beheerst. Dat kan zowel de overheid als het bedrijfsleven zijn.
Snapt u na al dit moois nog dat PPS-projecten zo moeizaam van de grond komen? Hoe is dat toch mogelijk? Laten we eens kijken naar de verklaringen die de ronde doen. Investeerders zouden onzeker zijn, de financiële risico’s te groot, iedereen zou op iedereen wachten, het instrumentarium zou ontoereikend zijn, de overheid zou tekort schieten.
Het bedrijfsleven roept dat bij PPS-constructies verschillende departementen en overheidslagen betrokken zijn met
tegengestelde belangen. Men heeft te maken met een veelkoppig monster met evenzoveel monden en tongen. Sint Joris en de draak. Dat herken ik en dat erken ik. Daarom hebben het ministerie van V&W, het Kenniscentrum PPS en mijn eigen ministerie een nieuw instrument ontwikkeld: de publiek-publieke overeenkomst. Een instrument dat nu wordt ingezet bij het project Rotterdam Centraal. Hopelijk gaat het ook bij andere projecten soelaas bieden.
Een tweede oorzaak van het stagnerende PPS-beleid is het cultuurtje rond PPS-constructies. Voor PPS-constructies geldt dat het proces minstens zo belangrijk is als de oplossing. Er moet een open dialoog gevoerd worden tussen de deelnemers. Vanaf het allereerste begin van het planproces!
Aan zo’n dialoog schort het nog vaak. Ondanks het Poldermodel dat de bouwsector kenmerkt, zien we bij PPS-partijen nog steeds dezelfde Pavlovreactie als bij het traditionele aanbesteden. Het bedrijfsleven beschuldigt de overheid van leurgedrag.
En overheidsvertegenwoordigers beginnen standaard over de risico’s van concurrentiebeperkende afspraken.
Vervolgens praten partijen langdurig over deze potentiële risico’s. Juristen uit beide kampen gaan uitgebreid om tafel zitten.
Daarna timmeren ze alles dicht wat nog tot enige vernieuwing in het proces had kunnen leiden. En na enkele jaren klaagt iedereen dat door belemmerende regelgeving eigenlijk niets kan in dit land. Kortom: ik heb wel eens het gevoel dat het Poldermodel in de bouw alleen maar leidt tot institutionalisering van het wederzijds wantrouwen. Herkent u dit plaatje?
Samenvattend: werkt u in de marktsector en wilt u straks hoog scoren bij de eigen achterban, dan begint u straks onder de borrel over leurgedrag en ‘krenten uit de pap pikken’ door de overheid. Werkt u bij de overheid, dan klaagt u luidkeels over gebrek aan marktwerking en risicomijdend gedrag bij het bedrijfsleven. U allen gaat daarna tevreden naar huis. Want u bent erin geslaagd uw vooroordelen uit het verleden weer eens helder over het voetlicht te brengen.
Intussen zal de buitenlandse concurrentie ons snel inhalen. En wat nog triester is: uiteindelijk krijgt de burger als klant niet of nauwelijks wat ie wil.
Om PPS-constructies succesvol te maken, is het proces dus cruciaal! Daar ligt de sleutel voor gedragsverandering. De procesarchitectuur of -structuur moet dus anders. Zonder te zeggen dat we er daarmee zijn. Want iedere manager - en daarmee velen onder u - weet dat het veranderen van gedrag, van cultuur, veel ingewikkelder is dan het veranderen van de structuur. En u onderkent gelukkig alom dat successen juist worden bepaald door de cultuur van de onderneming.
De vraag hoe we onze PPS-cultuur moeten veranderen is dus niet eenvoudig te beantwoorden. De verleiding is groot om met traditionele recepten te komen. Zoals intentieverklaringen, convenanten en nieuwe regelingen. Die verleiding wil ik vandaag weerstaan.
G eslaagde PPS-projecten in ons land worden vooral gekenmerkt door een gezamenlijk gedragen visie van enkele pioniers.
Zowel bij de overheid als bij de private sector. Is die gezamenlijke wil er, dan blijken problemen van ‘procedurele’ aard steevast te kunnen worden opgelost. Omgekeerd zijn regeltjes of structuren niet bij machte projecten te doen slagen als de wil ontbreekt.
Uiteraard sta ik open voor initiatieven om aan de S van PPS inhoud te gaan geven. Als die initiatieven maar niet leiden tot een nieuwe stapel papier.
Dames en heren,
Nieuw elan, mentaliteitsverandering, een open dialoog vanaf het begin van het planproces. Dát zijn de randvoorwaarden voor toekomstige PPS-successen!
Ik hoop dat u het daarmee eens bent. Zo ja, dan hebben we een gedeeld en gezamenlijk erkend probleem. En kunnen we dus gezamenlijk gaan zoeken naar oplossingen en vervolgens gezamenlijk aan de slag: bij de aanpak van de naoorlogse wijken, bij de grote sleutelprojecten rond de HSL-stations enzovoort. Zeker als we erin slagen onze mentaliteit te veranderen. Waar een wil is, is een weg!
Dank u wel.
Bjilage I-5: Handvest kwaliteit van VINEX-locaties
1) De kwaliteit van VINEX-locaties kan beter
Partijen zijn van mening dat de omstandigheden sinds het afsluiten van de VINEX-convenanten sneller zijn veranderd dan voorzien. Zo zijn de economische vooruitzichten verbeterd, is het aantal tweeverdieners toegenomen en is het kwantitatieve tekort van woningen sneller afgenom en dan verwacht. Hierdoor is de kwaliteitsvraag bij veel burgers gegroeid. Daarop wordt bij de huidige VINEX-woningbouwprogramma;s (met name in gespannen woningmarkten) te weinig ingespeeld. Met het oog op de toegenomen kwaliteitsvraag achten partijen vooral verbeteringen mogelijk en nodig bij het vergroten van de zeggenschap en keuzevrijheid van de burger, de differentiatie in en tussen de VINEX-locaties, de afstemming van de differentiatie op de nieuwbouwlocaties met het woningbouwprogramma in de bestaande stad, de ontsluiting van VINEX-locaties en de samenwerking tussen partijen, zowel op rijks- als op lokaal niveau.
2) Kwaliteitsverbetering vergt gezamenlijke aanpak
Partijen zien het als een gezamenlijke verantwoordelijkheid om te komen tot een hogere toekomstwaarde van de VINEX- locaties. Daarbij gaat het zowel om het niveau van de totale locatie, de woonomgeving als ook de woningen zelf. Betrokken partijen zetten zich actief in om deze ambitie te realiseren, waarbij rekening wordt gehouden met de recente prognoses wat betreft de kwalitatieve woningvraag en met het principe van de ongedeelde stad.
Voor de korte termijn (tot 2005) gaat het in dit handvest vooral om inspanningsverplichtingen (vanwege beperktere
aanpassingsmogelijkheden van de bestaande VINEX-afspraken) van de betrokken partijen die in het bijzonder voor de langere termijn (2005-2010) kunnen leiden tot het vaststellen van nadere afspraken om de kwaliteit van VINEX-locaties te verhogen.
Inzichten hieromtrent worden ingebracht bij de gesprekken Verstedelijking 2010 die in de periode april - oktober worden gehouden. VROM houdt, als coördinerend ministerie voor de voortgang in de verstedelijkingsafspraken, bij de (her)ijking van de uitvoeringsafspraken tot 2010 (VINEX en VINAC) nadrukkelijk rekening met de resultaten van deze gesprekken, waarbij de bestaande afspraken een belangrijk referentiekader vormen. De staatssecretaris van VROM is in het kader van deze gesprekken bereid de consequenties van nieuwe afspraken over kwaliteit voor de huidige afspraken over de woningbouwaantallen nader te bezien.
3) Gezam enlijk werken aan tijdig en goed bereikbare VINEX-locaties
Een goede ontsluiting van VINEX-locaties is van groot belang voor de kwaliteit van deze locaties. Partijen streven ernaar dat de locaties zo spoedig mogelijk na de oplevering van de eerste woningen ontsloten worden. Bijzondere aandacht daarbij heeft het openbaar vervoer vanuit de achtergrond dat een modal split lastig te beïnvloeden is indien men al gewend is om van de auto gebruik te maken. De ministeries van Verkeer en Waterstaat en VROM komen de toezeggingen in de uitvoeringsafspraken tot 2010 na. Betrokkenen zullen zich er voor inzetten om de OV-ontsluiting eerder te realiseren dan volgens de huidige afspraken is voorzien. Hier ligt een belangrijke taak voor de rijksoverheid (VenW en VROM) in samenwerking met gemeenten en marktpartijen. Naast het rijk zullen dan ook andere partijen een bijdrage leveren.Tevens zal nader worden geïnventariseerd waar zich problemen met wegontsluiting voordoen en zal worden bezien welke mogelijke oplossingen daarvoor zijn. Het rijk is bereid tezamen met betrokken partijen hiervoor de mogelijkheden te verkennen.
4) Blijven werken aan een ongedeelde stad
Ook bij een kwaliteitsslag op VINEX-locaties zal het uitgangspunt van de ongedeelde stad overeind blijven. In de VINEX- uitvoeringsconvenanten is vanuit de gedachte van de ongedeelde stad voor de uitleglocaties een norm van minimaal 70%
marktwoningen geformuleerd. In de praktijk wordt veelal uitgegaan van 30% sociale woningbouw. Welk type woningen in welke categorie op welke plek gebouwd worden, is afhankelijk van de regionale woningmarkt gebaseerd op kwalitatieve
vraagoverschotten en -tekorten. Het percentage te bouwen sociale huurwoningen wordt daarmee regiospecifiek. Bij de analyses van vraag en aanbod zullen de transformatieopgaven en -mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied nadrukkelijk worden betrokken. De partijen streven ernaar op VINEX-locaties de veelzijdigheid van de bevolking tot uitdrukking te laten komen. Ook minder draagkrachtige burgers, jongeren of zorgbehoevende ouderen zullen in de nieuw te ontwikkelen woonmilieus een plek moeten kunnen vinden.
Het aantal sociale huurwoningen op VINEX-locaties zal in relatie staan met de bestaande voorraad en met de inspanningen die daar plaats zullen vinden in het kader van de stedelijke vernieuwing. Ook bij (sociale) huurwoningen staat kwaliteit voorop.
Marktpartijen kunnen worden ingeschakeld om onder randvoorwaarden sociale huurwoningen te ontwikkelen en te beheren.
5) Grotere differentiatie en meer woonkwaliteit
Door de gestegen koopkracht is aan de bovenkant van de woningmarkt een kwantitatief tekort ontstaan, dat bij ongewijzigde programmering de kom ende jaren zal groeien. In de bestaande VINEX-programma;s wordt thans op veel plaatsen onvoldoende tegemoet gekomen aan de gestegen kwaliteitsvraag. Dat geldt zowel voor de gewenste woonmilieus (centrum stedelijk en groen stedelijk wonen) als de gewenste woningen. Gemeenten en marktpartijen zijn bereid om op basis van de regionale analyse van vraag en aanbod, samen de programmering op de gestegen kwaliteitsvraag af te stemmen. Uitgangspunt is dat woningen met grotere toekomstwaarde worden gebouwd: grotere woningen, met bredere beukmaten en grotere flexibiliteit.
Binnen woningmarktgebieden zullen consumenten meer keuzemogelijkheden krijgen. De differentiatie in woningtypen, -grootte, plattegrond, prijsklassen en dichtheden wordt derhalve vergroot. Partijen zullen hiervoor in de opzet van hun plannen ruimte bieden.
6) Meer keuzevrijheid door consumentgericht ontwikkelen
Ook op woningniveau krijgen consumenten grotere keuzevrijheid, wat betreft woningtype, indeling (meer flexibiliteit) maar ook wat betreft de schil. Waar mogelijk moeten raamindelingen, dakvorm, aan- en uitbouwen, mits passend binnen tussen gemeente en marktpartijen overeengekomen beeldkwaliteitsplan, aangebracht en aangepast kunnen worden. Op deze wijze wordt de individuele consument opdrachtgever voor zijn individuele, op maat geproduceerde woning, en krijgt hij meer keuzevrijheid binnen de kostenefficiënte systematiek van marktpartijen. Dit geldt niet alleen voor de individuele consument maar ook voor groepen bewoners.
De partijen spannen zich in de burgers ook beter op de hoogte te stellen van en te betrekken bij hetgeen op het gebied van wonen, woningen en woonvormen tot de mogelijkheden behoort.
Gemeenten zullen meer ruimte bieden in de stedenbouwkundige opzet en binnen het beeldkwaliteitsplan. Marktpartijen zullen
hun producten aanpassen en consumenten daadwerkelijk deze keuzevrijheid bieden. Marktpartijen zullen in hun gehele klantenmanagement zoveel mogelijk tegemoet komen aan individuele wensen van consumenten. Dat betekent veel ruimte voor meer- en minderwerk, beantwoordend aan de grote verscheidenheid van doelgroepen. Ook zullen marktpartijen de begeleiding van de kopers en huurders verbeteren, ook na de koop/verhuur en oplevering.
Door het vergroten van de differentiatie, het toevoegen van woonkwaliteit en consumentgericht ontwikkelen kan voor een belangrijk deel voldaan worden aan de sterk gestegen kwaliteitsvraag en de vraag naar keuzevrijheid.
7) Meer aanbod van vrije kavels
Er is sprake van een aanzienlijke vraag naar particulier opdrachtgeverschap. Met particulier opdrachtgeverschap wordt hier bedoeld een burger (of groep burgers) die zelf de beschikking heeft/krijgt over de grond en zelf kan bepalen met wie hij de bestemming wil realiseren. In dit verband kan ook worden gesproken van vrije kavels. Partijen zijn bereid zich actief op te stellen bij het vergroten van het aanbod aan vrije kavels. Daarbij wordt er rekening mee gehouden dat de vraag naar vrije kavels divers is. Deze doet zich voor op collectief en individueel niveau, in bestaand stedelijk gebied en uitleglocaties en in meerdere prijssegmenten. Ook is de vraag regionaal gedifferentieerd. De vraag naar vrije kavels wordt beïnvloed door de wijze waarop overheden en marktpartijen in staat zijn om door middel van meer woonkwaliteit en consumentgericht ontwikkelen tegemoet te komen aan de gestegen kwaliteitsvraag. De manier waarop hieraan tegemoet wordt gekomen wordt beïnvloed door de lokale grondexploitatie en de stedenbouwkundige plannen.
8) Consum entenrecht wordt versterkt
Partijen zijn van mening dat het consumentenrecht moet worden versterkt. In dat opzicht is het wenselijk dat de Tweede Kam er het wetsontwerp "Consumentenkoop van onroerende zaken en aanneming van werk" (23095) zo spoedig mogelijk in
behandeling neemt. Belangrijke onderdelen in het wetsontwerp zijn de drie dagen bedenktijd bij aankoop van een woning en het inhoudingsrecht, waarbij een gedeelte van de laatste betalingstermijn pas wordt betaald indien bij oplevering van de woning geen gebreken zijn geconstateerd.
Verdere verbeteringen in de positie van de consument zijn hiernaast mogelijk en wenselijk. Partijen zullen hiervoor gezam enlijke voorstellen ontwikkelen.
9) Het grondprijsbeleid zal kwaliteit stimuleren
Partijen erkennen dat het grondprijsbeleid een belangrijke functie vervult voor het realiseren van een goede kwaliteit van onder meer de openbare ruimte en betaalbare woningen. De bij veel gemeenten gehanteerde grondprijssystematiek van grondquotes kan echter ook een belemmering bij het realiseren van een hogere woningkwaliteit in duurdere segmenten betekenen. Dat is het geval wanneer extra kwaliteit onevenredig zwaar belast wordt door een exponentieel oplopende grondprijs. Onderzocht wordt hoe het grondprijsbeleid kan worden aangepast, zodat mogelijke blokkades in de grondkostensystematiek, die remmend zouden kunnen werken voor extra kwaliteit op maat, worden weggenomen.
10) Meer aandacht voor voorzieningen
Partijen streven ernaar scholen, winkels, welzijn, gezondheidszorg, sport, recreatieve en jeugdvoorzieningen (waaronder kinderopvang) eerder dan nu gebruikelijk is op VINEX-locaties te realiseren. Hier ligt een regietaak voor de gemeenten, maar ook marktpartijen kunnen in de ontwikkeling een stimulerende rol vervullen. Op verschillende locaties worden bijvoorbeeld al schoolwoningen gebouwd, die na verloop van tijd weer omgebouwd kunnen worden naar reguliere woningen. Ook bij andere voorzieningen kan bij de ontwikkeling al rekening gehouden worden met functieverandering. Het rijk zal in dezen een actieve en coördinerende rol vervullen.
11) VINEX groener en duurzamer
Meer dan nu het geval is wordt bij de ontwikkeling van de nieuwe VINEX-uitleglocaties in planologische, financiële en programmatische zin aandacht besteed aan regionaal groen, waarbij er meer aandacht is voor duurzame stedenbouw en verweving van rode en groene functies. Hier ligt in eerste instantie een taak voor gem eenten, maar daarnaast ook voor het rijk, provincies (regio;s) en marktpartijen.
Daarnaast kan geconstateerd worden dat bovenregionale groengebieden (de groene verbindingen) een dusdanig lange voorbereidings- en uitvoeringstijd hebben dat de projecten pas na de VINEX-periode (tot 2005) gereed zullen zijn. Ook de financiële basis is nog lang niet overal op orde.
De partijen zullen daarom actief bezien welke mogelijkheden er zijn verbeteringen in regionaal en bovenregionaal groen aan te brengen. In dat verband is van belang dat het rijk, conform de afspraken, in de periode 2005 - 2010 zal bijdragen aan knelpunten in regionaal groen in regio's met een bouwopgave van minimaal 7.000 woningen. Daarnaast zet VROM in op ontschotting van diverse regelingen voor groen in en rond stedelijke gebieden. Een en ander biedt de basis voor een gezamenlijke aanpak, gericht op een tijdige aanleg van regionaal groen.
12) Stedenbouw biedt mogelijkheden voor diversiteit
Daar waar nodig zal de stedenbouwkundige opzet verruimd worden ten gunste van grotere (bredere) woningen, meer groen en een ruimere parkeernorm. Bij een ruimere stedenbouwkundige opzet is ook een betere inpassing van het parkeren mogelijk. De vormgeving, inrichting en functionaliteit van de openbare ruimte zal daarbij een leidende positie dienen te krijgen. Ook zal bij de stedenbouwkundige ontwerpen waar mogelijk en gewenst rekening worden gehouden met de reeds aanwezige
landschappelijke en cultuurhistorische en stedenbouwkundige elementen en kenmerken. Deze worden als dragers benut voor het verkrijgen van een rijker aanbod van woningtypologieën en woonmilieus.
Daarbij kan de differentiatie van VINEX-locaties worden vergroot; door op locaties te verdunnen en te verdichten (bij voorbeeld rond openbaar vervoerpunten) en niet rigide uit te gaan van een gemiddelde van 30-33 woningen per hectare; door meer differentiatie aan te brengen in woningtypologieën; door meer functiemenging op locatie- en buurtniveau. De wensen van de burger zijn daarbij aanjager.
Daarbij onderschrijven partijen het belang van voldoende flexibiliteit, diversiteit en duurzaamheid in stedenbouwkundige plannen. Meer flexibiliteit is bedoeld om in te kunnen spelen op zich wijzigende omstandigheden of om in een later stadium elementen in plannen toe te kunnen voegen.
De partijen streven ernaar het middel van experiment met architectuur en innovatieve woon/(werk)vormen ruimte te geven.
Nieuwe mogelijkheden zullen worden onderzocht, voor een breed publiek tentoongesteld en in het openbaar besproken.
De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) als coördinerend bewindspersoon voor de uitvoering van de verstedelijking VINEX,
J.W. Remkes
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), mr. P.G.A. Noordanus
De Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen (NEPROM), drs. G.H. Hoefsloot
Aedes vereniging van woningcorporaties, mr. W.D. van Leeuwen
De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers en Ontwikkelaars (NVB), drs. N. Rietdijk
Het Algemeen Verbond Bouwbedrijf (avbb), Ing. J.A. Holleman
Bijlage I-6: VROM Bouwprognoses
(22-11-2001) Dames en heren, welkom
Graag heet ik u van harte welkom op dit jaarlijkse symposium over de VROM bouwprognoses.
De afgelopen maanden hebben de media veel aandacht besteed aan de stagnerende woningbouw in ons land. Ook in de Tweede Kamer is daar gisteren, tijdens de eerste termijn van de begrotingsbehandeling VROM, uiteraard over gesproken. Morgen geef ik de Kamer pas antwoord, maar ik wil daar op dit symposium natuurlijk niet omheen. Gelet op het belang van dit onderwerp wil ik het vanmiddag dan ook vooral over de woningbouw hebben.
Als u van mij als Coördinerend Bewindsman voor de Bouw vanmiddag een uitgebreide beschouwing over de ontwikkelingen in de bouwsector als geheel én over de drie deelsectoren van de bouw verwacht, ga ik u dus teleurstellen. Maar de heer Baayen, plaatsvervangend Directeur Generaal van de Rijksgebouwendienst, zal na mij een meer kwantitatieve toelichting op de bouwprognoses tot 2006 zal geven.
Bouwsector algemeen
Wel vooraf een enkel woord over ontwikkelingen in de bouw in het algemeen. Wat zijn de vooruitzichten voor de bouw in Nederland de komende vijf jaren? De bouw blijft dit jaar en volgend jaar een positieve ontwikkeling doormaken, zij het wat gematigder dan in de voorafgaande jaren. Na een gunstig jaar 2000 met 4 procent productiegroei, neemt de productie naar verwachting dit jaar met 1,6 procent toe.
En volgend jaar met 0,3 procent. Voor de middellange termijn tot 2006, blijft het beeld aan de positieve kant met een productiegroei van 1 procent per jaar.
Voor dit en volgend jaar, is in de bouwprognoses uitgegaan van groeiverwachtingen die gematigder waren dan de groeiverwachtingen in de Macro Economische Verkenning van het Centraal Planbureau.
De gevolgen van de gebeurtenissen in de Verenigde Staten op 11 september blijven ongewis: niemand weet hoe ingrijpend ze zijn voor de wereldeconomie en van hoe lange duur ze zullen zijn. Maar dat ze er zijn staat buiten kijf. Bij alle prognoses hoort dus in elk geval deze kanttekening: de onzekerheden zijn aanzienlijk groter dan een paar maanden geleden.
De verdere prognoses voor de bouw kunt u nalezen in het rapport 'Bouwprognoses 2001 - 2006', dat in de congresmap zit.
Ik beperk me, zoals gezegd, verder tot de woningbouw.
Cijfers woningbouw
Het algemene beeld is dat het niet goed gaat met de voortgang van de woningbouw. Maar hoe slecht het dan werkelijk gaat is ook niet helemaal duidelijk. De cijfers en voorspellingen buitelen over elkaar heen, waarbij de heer Rietdijk van de NVB de kroon spant wat betreft somberheid over de verwachtingen. De basis voor zijn voorspellingen is mij overigens niet helemaal duidelijk. Maar dat geldt breder voor alle getallen die her en der gepresenteerd worden.
Ook vanuit het ministerie van VROM trek ik wat dit betreft het boetekleed aan. Op verschillende plekken binnen mijn ministerie wordt vanuit verschillende invalshoeken onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen op het gebied van de woningbouw. De vandaag gepresenteerde Bouwprognoses zijn daar een voorbeeld van, maar we hebben bijvoorbeeld ook de VROM-prognoses korte termijn op basis van de CBS- kwartaalcijfers, en de lange termijn-prognoses over de uitvoering van Vinex. Al die cijfers hanteren verschillende methodes en richten zich deels op dezelfde of overlappende onderwerpen. Gevolg: op zichzelf allemaal zinvolle, juiste en bruikbare cijfers, maar onduidelijkheid over het totaalbeeld.
Laat ik daarom proberen duidelijkheid te scheppen. Wij hebben binnen VROM geconcludeerd dat de Bouwprognoses de meest betrouwbare methode hanteren om uitspraken te doen over de voortgang van de woningbouw. Ik wil daarom de cijfers uit dit rapport als uitgangspunt nemen.
Die cijfers zijn: dit jaar verwachten we dat circa 65.000 woningen gereedkomen en voor 2002 zijn dat er 60.000. Ook in geld gemeten zien we bij de nieuwbouw een daling, dit jaar van 2,4 procent. De gemiddelde inhoud van woningen neemt al jaren toe en ligt over de periode vanaf midden jaren zeventig nu wel op een recordhoogte. Welke conclusies kunnen we daaraan verbinden?
de productie van nieuwe woningen blijft achter bij de aantallen uit de nota Mensen, wensen, wonen (een miljoen woningen erbij in tien jaar);
de woningen worden gemiddeld steeds groter; grootte is een belangrijk onderdeel van kwaliteit (er wordt meer in duurdere segmenten gebouwd), dus dit spoort met de ambities uit de nota.
Nota mensen, wensen, wonen
Centrale boodschappen van de nota Mensen, wensen, wonen zijn: meer zeggenschap voor de burger en meer kwaliteit in het wonen. De steden moeten weer aantrekkelijker worden. Mensen - vooral die met midden- en hoge inkomens - trekken nog steeds weg, zie ook het recente SCP-rapport daarover. In 2010 moet een groot aantal woonmilieus van karakter zijn veranderd. Zie ook de doelstellingen van het grote-stedenbeleid, de ambities om de steden economisch te versterken en het draagvlak voor culturele diversiteit te vergroten. Durven kiezen voor kwaliteit, dus. Minder buitencentrummilieus, meer wijken met identiteit: óf écht stedelijk, óf ruim en groen.
Volgens de nota Mensen, wensen, wonen moet de aandacht in de woningbouw dus verder verschuiven naar kwaliteit. Maar de
achterblijvende bouwproductie is funest voor deze ambities. Het transformatieproces in de steden, dat we op gang willen brengen stagneert als er niet voldoende aanbod van woningen is. Er is - oneerbiedig gezegd - 'schuifruimte' nodig om het proces op gang te brengen. Daarin ligt ook een belangrijke oorzaak voor de teruglopende verkoopcijfers van sociale huurwoningen. Achterblijvend aanbod van woningen leidt tot nieuwe krapte op de huurmarkt en verdere prijsstijging in de koopmarkt. Voldoende aanbod van nieuwe woningen is dus nodig om die vicieuze cirkel te doorbreken. Daarom liggen de aantallen nieuw te bouw woningen in de nota ook een stuk hoger dan in het vigerende Vinex/Vinac-beleid.
Daarbij moeten we ons dan wel realiseren dat een beleidsintensivering tijd kost. Ik zeg dat, maar besef tegelijkertijd, dat we dat bij de presentatie van de nota misschien juist onvoldoende hebben gedaan. De huidige productie ligt wel wát, maar niet zo heel veel onder de doelstellingen van Vinex/Vinac, waarbij ik meteen aanteken dat we juist bij de grote steden, waar de urgentie het hoogst is, wel degelijk behoorlijk achterlopen. Dat heeft vooral te maken met de achterstand op de grote uitleglocaties daar. Volgens de betrokken gemeenten zal daar de komende drie jaar een forse inhaalslag plaatsvinden, maar of dat ook daadwerkelijk gaat lukken moeten we afwachten.
Ook in mijn verstedelijkingsgesprekken in het land kom ik tot de conclusie dat een aantal zaken nu eenmaal tijd vragen. De omslag levert niet zo snel resultaat op als ik graag zou willen. Gelukkig constateer ik wel dat er voor de richting van het beleid een breed draagvlak bestaat en dat het lukt om afspraken te maken over fors hogere ambities op de verschillende fronten voor de periode tot 2010. Mijn eerste zorg is dan ook samen met alle partijen deze koerswijziging écht hard te maken en in praktijk te brengen. Daarbij houd ik vast aan de kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen, maar zal de fasering daarvan in de tijd mogelijk een andere invulling krijgen.
Kwantiteit omhoog
Op de korte termijn vraagt de stagnatie in de woningbouw wel alle aandacht. Zoals u weet heb ik eind augustus in overleg met diverse nauw betrokken partijen besloten een Taskforce op te richten. Dit om knelpunten in de woningbouwproductie in beeld te brengen en concrete oplossingen aan te dragen. In de Taskforce werken alle bij de bouwproductie betrokken organisaties samen: AVBB, Bouwned, NVB, Neprom, Aedes, VNG, NVM, IPO, NVTB en VROM. Ik wil hier nog eens de afspraak onderstrepen tussen al deze partijen om niet te gaan zwartepieten, maar vooral vanuit de eigen mogelijkheden te kijken naar oplossingen. Dus niet als bouwer alleen op de stroperigheid van gemeenten wijzen en als gemeente vooral het gebrek aan personeel in de bouw benadrukken en samen de regelgeving van het Rijk en de rechtsbescherming van de burger aan de orde stellen! Alleen door problemen en oplossingsrichtingen in samenhang te bekijken komen we immers verder.
Mijn voorlopige indruk is dat we te maken hebben met een optelsom van oorzaken. De heren Schuyt en Priemus zullen daar straks op ingaan en ik ben het met hun signalen in belangrijke mate eens: capaciteitsproblemen bij gemeenten en in de bouw zelf, procedurele
belemmeringen, sterk gestegen onrendabele toppen in de goedkope sector, grondkosten methodieken enzovoort.
De Taskforce zal eind december aan mij rapporteren. Daarna zullen alle partijen vanuit hun specifieke verantwoordelijkheid aan de slag moeten. Want dat het niet alleen om een verantwoordelijkheid van de overheid gaat is anno 2001 ook wel duidelijk. Ik verwacht dat we een aantal structurele oorzaken moeten aanpakken, maar reken ook op hele praktische suggesties die op korte termijn tot resultaat leiden.
Geen concessies aan kwaliteit
Regelmatig wordt mij voor de voeten geworpen dat de kwalitatieve ambities een belangrijke oorzaak zijn van stagnerende bouw. Hoewel ik betwijfel of dat allemaal zo snel doorwerkt, draagt aandacht voor hogere kwaliteit wel bij aan de stagnatie. Binnenstedelijk bouwen in kleinere projecten is stukken ingewikkelder dan bouwen in de wei. En de steen des aanstoots - particulier opdrachtgeverschap - draagt natuurlijk niet bij aan versnelling van de nieuwbouw. Maar de suggestie die ik zo hier en daar hoor, dat dit ook al de oorzaak is van de huidige stagnatie lijkt mij wat teveel eer! Ik zou er nog enigszins spottend aan kunnen toevoegen: rekening houden met wensen van klanten is sowieso lastig en kost tijd!
Mijn antwoord hierop is simpel: dit soort zaken beschouw ik als een gecalculeerd risico. Ik heb her en der in het land ook al herhaaldelijk gezegd: als planherziening met als doel een substantiële kwaliteitsverhoging tot vertraging in het proces leidt is dat voor mij - tot op zekere hoogte, natuurlijk - ook verdedigbaar. De vraag van de toekomst is immers in de eerste plaats een kwaliteitsvraag: grotere en betere woningen, meer invloed van de bewoner, aantrekkelijke woonomgeving, en goede voorzieningen in veilige en aantrekkelijke buurten en steden.
In de verstedelijkingsgesprekken is dat ook het uitgangspunt: begin 2002 wil ik met alle regio's intentie-afspraken maken over de omslag van het vigerende naar het nieuwe woonbeleid. Een jaar later, als ook de financiële randvoorwaarden van het nieuwe kabinet bekend zijn, kunnen we dan harde afspraken maken over de ruimtelijke kaders en de doelstellingen tot 2010.
Ten slotte
Voordat ik afrond wil ik nog kort stilstaan bij een heel ander onderwerp dat momenteel de gemoederen bezig houdt en waar ik - vanuit mijn coördinerende verantwoordelijkheid voor de bouw - niet aan voorbij wil gaan: de 'bouwfraude', zoals dat is gaan heten. Gelet op de lopende justitiële onderzoeken wilde ik hier aanvankelijk niets over zeggen, maar ik ben ook niet echt als struisvogel gebouwd.
Allereerst wil ik hier nog eens de grote bezorgdheid onderstrepen, die ook de minister-president afgelopen vrijdag namens het kabinet heeft geuit. De beschuldigingen zijn zeer ernstig en de zaak zal dus ook tot op de bodem moeten worden onderzocht. En ik maak mij -
waarschijnlijk met u - ernstige zorgen over de gevolgen van deze zaak voor het imago van de bouw.
Los van deze onderzoeken en de uitkomsten daarvan - het zou inderdaad volstrekt voorbarig zijn daarop vooruit te lopen - stel ik wel vast dat er twijfel is gezaaid. En dat is voor mij - los van de feiten - voldoende aanleiding om het bouwend bedrijfsleven - u, dus - op te roepen in actie te komen. Neem uw maatschappelijke verantwoordelijkheid en laat dat aan de samenleving zien. Sleutelwoorden daarbij: integriteit en transparantie.
Dames en heren, ik ga afronden.
Ik heb mij vanmiddag - om de redenen die ik noemde - beperkt tot de woningbouw. Maar het moet voor u niet zo moeilijk zijn om de link naar zaken als infrastructuur en utiliteitsbouw te leggen. Immers: die kwalitatief hoogwaardige steden vragen goede verbindingen - over de weg en met openbaar vervoer. En de factor bedrijvigheid is een absolute bestaansvoorwaarde voor onze steden. Bijvoorbeeld in de nieuwe sleutelprojecten rond de toekomstige HSL-stations, waar VROM nauw bij betrokken is, komt de betrokkenheid vanuit die verschillende sectoren samen.
Er ligt voor de bouw - zowel de woningbouw, als utiliteitsbouw en grond-, weg en waterbouw - voldoende werk te wachten. De totale omzet in de bouw is nog nooit zo hoog geweest. De orderportefeuilles zitten boordevol.
Door tal van omstandigheden is dat werk vaak complexer dan we de afgelopen decennia gewend waren. Daarom ligt er een gezamenlijke opgave voor marktpartijen én overheden om te zorgen dat de productie op stoom blijft en tegelijkertijd goed wordt ingespeeld op de behoeften van nu: meer kwaliteit en meer zeggenschap voor burgers!
Dank voor uw aandacht.
Bijlage II:
De workshops
SHEETS Workshop I:
Sheet 1:
WAAROM STRATEGIE:
• Rode draad in beslissingen
• Concurrentie voorblijven
• Communicatie intern en extern
• Toetsen of doelen worden gehaald
• Anticiperen op wat komen gaat
Welke strategie dient de Afbouw Groep te volgen (en welke implicaties heeft de adoptie ervan voor de organisatie)?
Sheet 2:
DE STRATEGIE-KEUZE:
Sheet 3:
STELLING:
« De Afbouw Groep Groningen heeft behoefte aan een heldere en eenduidige strategie »
(eens/oneens?)
Ontwikkelingen in de markt Wat kan de organisatie
• Kansen
• Bedreigingen
• Sterkte punten
• Zwakke punten
3. FORMULERING EN SELECTIE VAN STRATEGIEEN • Uitgangspunten (k,b,s,z)
• Formuleren van de missie
• Vaststellen en beoordelen van strategische alternatieven
• Keuze voor een bepaalde strategie
Een aanbeveling aan de Afbouw Groep Groningen met
betrekking tot de te adopteren strategie
Verslag Workshop I:
Workshop Strategie I d.d 5 november 2001
Aanwezig: HdJ, HB, MS, JPS, DH, JM, EB
Inleiding door MS
EB verschaft inzicht in zijn onderzoeksaanpak en krijgt feedback van HdJ met betrekking tot de meer operationele kant van het verhaal. Men geeft aan behoefte te hebben aan een heldere en eenduidige strategie, met name vanwege de behoefte aan sturing in de besluitvorming.
MS vertelt het een en ander over Amstelland Ontwikkeling, waarna een discussie losbarst over de mogelijkheden en voor- en nadelen van het fungeren als TotaalAfbouwer. Na een voor mij onduidelijke, inhoudelijke discussie komt HB met het idee om een aannemer in de projectorganisatie op te nemen, teneinde deze belangrijke partner in het bouwproces niet buiten spel te zetten en diens opgedane ervaring te delen. Dit is ook een vernieuwende insteek ten opzichte van bestaande projectorganisaties, die het probleem van de aannemer naar de afbouwer plegen te verschuiven en daarbij de aannemer wel buiten spel zetten.
Verslag Workshop Strategie II d.d. 19 november 2001
Aanwezig: HdJ, HB, MS, JPS, RJ, DH, JM, EB
Inleiding door MS. Hij benadrukt daarbij nogmaals dat de prioriteit ligt bij het intern op orde krijgen AG. Het ‘Amstelland verhaal’ wordt daarbij gezien als een extra acquisitiekanaal.
Er wordt overgegaan tot de vragenlijst externe trends en ontwikkelingen.
Duurzame samenwerkingsvormen
RJ geeft aan dat dit voornamelijk een kans is in termen van een vaste basis voor opdrachten.
Daarentegen is de samenwerking met Nijhuis niet gecontinueerd. MS benadrukt dat dmv duurzame samenwerking de acquisitiekosten kunnen worden gedrukt. DH geeft aan dat de bundeling van krachten en disciplines tot een sterkere marktpositie kan leiden.
Als bedreigende kant van de ontwikkeling wordt gezien de afhankelijkheid, die je kan krijgen tov bepaalde partijen (bijvoorbeeld de aannemer).
Meer druk op de coördinatiefunctie
HB ziet een bedreiging in de ontwikkeling, aangezien deze gepaard gaat met een bedreiging van de kwaliteit en het rendement. Doordat de cyclus wordt ingekort komt het uitvoerende personeel op de bouw het gebrek aan tijd voor de werkvoorbereiding tegen. Als voorbeeld noemt hij de te korte hardings- of drogingsprocedure van een vloer, die door de tijdsdruk kan ontstaan.
RJ ziet in de ontwikkeling ook een kans, in de zin dat een duurzaam en goed ontworpen samenwerkingsverband juist mogelijkheden biedt.
HB geeft aan dat ten gevolge van de steilheid van de planningsladder het ziekteverzuim kan stijgen.
Kwaliteit blijft belangrijk
RJ en JPS zien een kans ter onderscheiding van AG ten opzichte van de concurrenten. RJ geeft echter ook aan dat het verdwijnen van mensen en de moeilijke verkrijgbaarheid van geschoold personeel als bedreiging kan worden gezien.
HB benadrukt dat kwaliteit verder gaat dan de kwaliteit van het opgeleverde werk. Het heeft tevens betrekking op de manier waarop men werkt en rekening houdt met anderen of andere partijen.
In tegenstelling tot HdJ, ziet HB dat AG kwaliteit levert in het nakomen van afspraken en minder in de opgeleverde kwaliteit. Duidelijk is dat er een causaal verband tussen de twee factoren zit.
MS geeft aan regelmatig geluiden te horen dat het kwaliteitsniveau in Noord-Nederland hoger ligt.
Kwaliteit: hoe loopt men op de bouw, hoe lang werkt men, komen ze afspraken na en worden ze ingewerkt door een uitvoerder van de Afbouw Groep.
Productiedaling woning-/utiliteitsbouw
Het gaat hier om vierkante meters in de nieuwbouw. De omzet hoeft niet per sé mee te dalen.
HB geeft aan dat mensen best bereid zijn om meer geld uit te geven, wanneer zij zien dat er een hoge kwaliteit geleverd wordt. Hierin ligt ook een kans, wanneer AG de aannemer kan overtuigen van de mogelijkheden van AGL om de mensen met speciale wensen aangaande hun af- en inbouw op te vangen en tevreden te stellen.
Als bedreiging wordt gezien dat de aannemers wel mee moeten willen werken.
Renovatie: +/+, utiliteitsbouw +/-
Toenemende invloed vanuit toelevering
De nadruk zal in de toekomst waarschijnlijk liggen op de droge afbouw. Hier kan Combilex 75 haar diensten bewijzen. HB ziet niet direct een bedreiging in de ontwikkeling, aangezien er nog steeds werk zal zijn op de bouwplaats. Hij denkt daarbij aan montage, herstelwerkzaamheden en reparaties. HdJ geeft aan dat er op termijn wel degelijk een bedreiging in kan schuilen, wanneer de toeleveranciers hun processen dermate goed doorontwikkeld hebben, dat de werkzaamheden, die HB schetst, overbodig worden.
JPS geeft aan dat de aannemer de nadruk zal willen leggen op de droge afbouw. HB meent dat zolang de particulier nog geld heeft, deze wel degelijk een belangrijke rol zal toedichten aan de natte afbouw.
Demontabel bouwen als bedreiging.
Ketenbeheersing
Over het algemeen heerst de tendens in de groep dat hierin een kans wordt gezien, aangezien de aannemer graag samen wil werken met een meedenkende partij.
Eerder informatie: onderaannemer kan advies geven faalkosten naar beneden en betere afstemming met andere activiteiten.
De consument krijgt meer te vertellen
Aangezien de consument met niet altijd inwilligbare wensen snel ontevreden zal zijn, kan in deze ontwikkeling een bedreiging worden gezien (JPS). RJ ziet dit als een kans in een degelijke voorlichting van de klant. Dit wordt onder andere door HB beaamd.
DH benadrukt de noodzaak om te zorgen voor een goede beheersing (vaardigheden) en kennis van zaken. Dit kan in zijn ogen zowel als kans als als bedreiging worden opgevat.
HdJ ziet een belangrijk punt in het inleven in de klant, waarbij het proces voor de klant wordt bewaakt tot en met de oplevering. Hierbij is het inzetten van kopersbegeleiders van belang.
Verschuivingen in verantwoordelijkheid en management
RJ legt de link met ontwikkeling nummer twee, waarbij er meer druk komt te liggen op coördinerende functies. DH ziet vanuit het oogpunt van de totaalinbouw een kans in de verschuivingen, aangezien je dan als inbouwer al in het begin van de keten invloed kunt uitoefenen. HdJ wijst erop dat de aannemer niet onderschat moet worden en zich niet zomaar omzet zal laten afpakken.
MS geeft aan dat de ontwikkeling niet per sé een bedreiging voor de aannemer inhoudt, en dat het staat of valt met de manier waarop je het bij de aannemer brengt. De aannemer moet het gevoel krijgen dat hij van die lastige inbouw af wil, en dat AG daarin goede diensten kan bewijzen.
Overig:
DH pleit voor een duidelijk onderscheid in de afbouwzaken en de inbouwzaken (trends, ontwikkelingen, informatie, gevolgen, e.d.).
In een poging prioriteiten te stellen merkt JPS op dat zaken als kwaliteit, de coördinatiefunctie en ketenbeheersing als randvoorwaarden kunnen dienen, die de overige ontwikkelingen gunstig kunnen doen uitpakken voor AG.
Er wordt benadrukt dat AGL toegevoegde waarde wil leveren, hetgeen kan worden bereikt door kwaliteit (in termen van HB) te leveren, of een totaalpakket aan te bieden, of wellicht op andere manieren.
Trend: minder nat, meer droog
Verslag Workshop Strategie III d.d. 26 november 2001
Aanwezig: HdJ, HB, MS, RJ, DH, JPS, JM, EB
Inleiding door MS. RJ vraagt waarom intern geen kansen en bedreigingen worden onderscheiden. Wegens vereenvoudiging van het schema zijn deze variabelen niet onderscheiden.
Flexibiliteit/improvisatie
RJ ziet als zwakke kant de interne problematiek en als sterke kant het inspelen op de vraag van de opdrachtgever. MS stelt dat het wel eens zo zou kunnen zijn dat de organisatie flexibel is door een gebrek aan structurering (creatief door ervaring) en geeft daarbij aan dat dit inherent is aan de bouw, maar dat je niet zo flexibel zou hoeven te zijn.
JPS vindt het een sterk punt, maar stelt daarbij dat het waarom bij wijze van spreken in de communicatie of de cultuur ligt.
EB stelt bij wijze van conclusie dat flexibiliteit intern voor problemen zorgt en dus als zwak punt kan worden aangemerkt, terwijl het vanuit de visie van externen als sterk punt kan worden aangemerkt.
HB vertelt als voorbeeld hiervan over de afgelopen vrijdag waarbij 1 persoon een andere opvatting over het proces had, waardoor veel energie en tijd verloren is gegaan/onnodig is ingezet. Daaruit concludeert hij tevens dat ervaring een belangrijke factor is. Daaraan gekoppeld zit het leereffect, voor zover men (nog) bereid is te leren.
MS merkt op dat, wanneer je als bedrijf intern goed met flexibiliteit weet om te gaan, je extern nog flexibeler kan werken, hetgeen feitelijk reclame is. Hij concludeert vervolgens dat de organisatie flexibel is, maar dat een betere structurering gewenst is. Deze stelling wordt niet weerlegd.
Naamsbekendheid/imago
De nieuwe naam begint aardig ingeburgerd te raken. De naamsbekendheid (goede naam) verschilt al naar gelang de afgeronde opdracht. MS meent dat het profileren van de organisatie belangrijk is: communiceren waar je als bedrijf naartoe wilt.
Omvang
HdJ vindt omvang voor grote projecten van belang; kan bij kleine projecten een nadeel zijn.
Daar zit een sterk punt van AG : het bedrijf is niet te groot voor kleine en niet te klein voor grote projecten. Als sterke punten brengt HdJ het netwerk en de persoonlijke benadering onder de aandacht. RJ ziet een mogelijk zwak punt in de kleine omzetgroepen, vanwege capaciteitsproblemen. HdJ wijst op de steun, die AG daarbij kan bieden, bijvoorbeeld qua netwerk.JPS wijst op het nadeel dat kleine omzetgroepen ondervinden waar het plannen aangaat. Naarmate er in verhouding tot het ingehuurde personeel minder eigen personeel is, verloopt de planning minder efficiënt. HB wijst op het belang van goede contacten en goede afspraken.
HdJ ziet een sleutelrol weggelegd voor de coördinatie / uitbesteding. De betreffende persoon moet persoonlijkheid hebben en vakmanschap bezitten en het nakomen van afspraken kunnen afdwingen. Dan is de hoeveelheid uitbesteed werk niet meer relevant.
Communicatie
RJ ziet dat er in de overdracht van gegevens tussen de calculatie, werkvoorbereiding en -uitvoering nog manco’s zitten. Aan IT wordt een matige rol toebedeeld, wegens het gebrek aan persoonlijk contact.
Er wordt aangegeven dat de communicatie soepeler verloopt wanneer de opdracht slim vertaald wordt. Daarbij zijn inzicht en ervaring weer essentieel.
De communicatie van en naar het magazijn wordt als heikel punt erkend (de feitelijke communicatiestructuur komt niet overeen met de formele). HdJ wijst op de noodzaak tot het maken van duidelijke afspraken en vraagt EB of hij zich hierop kan oriënteren. EB geeft aan dit interessant te vinden, maar houdt een slag om de arm. MS stemt toe.
Organisatiestructuur
Ook voor de verantwoordelijkheden en bevoegdheden geldt dat de feitelijke structuur anders is dan de formeel vastgelegde. Dit levert wel flexibiliteit op, maar tevens minder eenduidige informatiestromen. HdJ geeft aan dat, naarmate het bedrijf groter is gegroeid, de structuur als problematischer wordt ervaren. Hij geeft daarbij aan dat het misschien nuttig kan zijn om de taken en bevoegdheden te expliciteren. MS ziet dat men keihard werkt, maar door gebrek aan structuur niet altijd zijn of haar doelen bereikt, hetgeen een demotiverende werking kan hebben. RJ meent dat de ontevredenheid een tweetal oorzaken kan hebben: de kwaliteit en de kwantiteit van de mensen.
Innovatie
MS ziet aan innovatie een onderbelichte rol toebedeeld. Er wordt niet bewust genoeg mee om gegaan, waardoor dit een zwak punt van de organisatie is. HdJ meent dat in het verleden aan innovatie juist een te grote rol is toegeschreven, waardoor veel projecten niet (naar tevredenheid) zijn afgerond. Hieruit zo je tevens kunnen concluderen dat innovatie een zwak punt is. Zijn credo in dezen luidt: doe eerst maar eens goed wat je nu doet.
JPS wijst op de energie, die in een gedegen innovatietraject gaat zitten, in termen van begeleiding en het dichter op het proces staan van bijvoorbeeld uitvoerders. Hij ziet echter wel mogelijkheden, mits er voldoende tijd en energie voor kan worden vrijgemaakt.
Resultaten worden verwerkt door EB en MS Afspraak volgende bijeenkomst: 10 december 17:00u.
Hand-Out workshop IV:
CONCURRENTIEVOORDEEL Theoretische achtergrond
Simpel gezegd bestaat het concurrentievoordeel uit die aspecten, die onderneming A vanuit het oogpunt van de afnemer onderscheidt van onderneming B.
Barney (1991) definieert een duurzaam concurrentievoordeel als het volgen van een waardecreërende strategie, die niet tegelijkertijd door (potentiële) concurrenten wordt geïmplementeerd en waarvan deze (potentiële) concurrenten de voordelen niet kunnen dupliceren.
Hij stelt vervolgens vier voorwaarden op, waaraan het concurrentievoordeel moet voldoen, wil het een duurzaam voordeel betreffen:
1. Het voordeel moet waardevol zijn in die zin, dat aan de hand ervan kansen in de omgeving worden benut en bedreigingen in diezelfde omgeving worden geneutraliseerd.
2. Het voordeel moet uniek zijn ten opzichte van de concurrentie.
3. Het voordeel moet moeilijk door anderen (concurrenten) te imiteren zijn
4. Er mag geen alternatief voorhanden zijn, dat ook waardevol is, maar niet zeldzaam en niet moeilijk te imiteren is.
Mogelijke domeinen waarop een concurrentievoordeel voor de Afbouw Groep betrekking kan hebben
Eén aanspreekpunt Automatisering Veel disciplines
Consumentgerichte dienstverlening
T.a.v. dit laatste punt het volgende: in mijn onderzoek wordt kwaliteit in navolging van wat er tijdens eerdere workshops gezegd is zeer breed gedefinieerd:
Inspelen op de wensen van de afnemer en/of eindgebruiker
Op die manier bekeken staat een consumentgerichte dienstverlening automatisch garant voor het leveren van kwaliteit.
