Distribuitecentra in Nederland

(1)

KLIK HIER ALS U TEKST WILT INVOEREN.

C

KWALITEITSTOOL VOOR DISTRIBUTIECENTRA

Onderzoek naar de weging van de kernkwaliteiten en factoren die het

waarderingscijfer, door middel van de DC Kwaliteitstool, van

distributiecentra in Nederland bepalen.

Studenten: F.W.F. Klanderman

H.P. Wouda

Opleiding: Bouwmanagement & Vastgoed

Avans Hogeschool Tilburg

08 JUNI 2015

Onderzoek naar de weging van de kernkwaliteiten en factoren die

het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen.

(2)

Kwaliteitstool voor distributiecentra

Onderzoek naar de weging van de kernkwaliteiten en factoren die

het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen.

Colofon

Titel:

Kwaliteitstool voor distributiecentra

Datum:

18 juni 2015

Instelling:

Avans Hogeschool Tilburg

Opleiding:

Bouwmanagement & Vastgoed

Uitstroomprofiel:

Vastgoed

Jaargang:

2011 - 2015

Afstudeerbedrijf:

CBRE B.V.

Team intern:

Industrial & Logistics

Auteurs:

mevr. F.W.F. (Fleur) Klanderman (2046780)

+31 (0) 6 18 82 80 71

fleurklanderman@gmail.com

dhr. H.P. (Hugo) Wouda (2054870)

+31 (0) 6 34 60 38 07

hugo.wouda@live.nl

CBRE begeleider:

drs. T.F.H. (Dries) Castelein MRE

Avans 1

e

_begeleider:

_{ir. J.P.G. (Joost) Overeem}

(3)

Kwaliteitstool voor distributiecentra 3

VOORWOORD

Voor u ligt de scriptie ‘’Kwaliteitstool voor distributiecentra’’. Een onderzoek naar de weging van de kernkwaliteiten en factoren die het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen. Deze scriptie is geschreven in het kader van het afstuderen bij de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed aan de Avans Hogeschool te Tilburg. Van februari 2015 tot en met juni 2015 hebben wij, Fleur Klanderman & Hugo Wouda, het onderzoek uitgevoerd. Deze scriptie is daaruit voortgekomen.

Dit afstudeeronderzoek is uitgevoerd in samenwerking met vastgoedadviseur CBRE B.V. Na een open sollicitatie bij het bedrijf is door de studenten vooronderzoek gedaan naar diverse onderwerpen waar het onderzoek wellicht op gebaseerd zou kunnen worden. In afstemming met CBRE is daar een definitief onderwerp uitgekomen. Dit onderwerp heeft voor het bedrijf een meerwaarde en vormt een uitdaging voor de studenten.

Gedurende de opleiding is relatief weinig aandacht besteed aan de logistieke vastgoedmarkt. Dankzij dit afstudeeronderzoek hebben wij veel kennis opgedaan op gebied van logistieke vastgoed. Om te beginnen hebben we onderzocht wat de aard en omvang logistiek vastgoed is, hoe distributielogistiek zich hierin onderscheidt en welke partijen actief zijn binnen deze markt. Om een waarderingscijfer toe te kennen aan een distributiecentrum is bepaald op welke punten een distributiecentrum kan ‘scoren’. Hiervoor zijn kernkwaliteiten en factoren opgesteld, die tezamen een distributiecentrum vormen. Om het belang van deze kernkwaliteiten en factoren te bepalen zijn wegingsfactoren opgesteld door middel van praktijkonderzoek. Wij hebben een tool ontwikkeld waarin deze wegingsfactoren zijn verwerkt, de DC Kwaliteitstool. De DC Kwaliteitstool is door het toevoegen van wegingsfactoren per kernkwaliteit en factor een bruikbaar meetinstrument. De tool maakt het mogelijk de resultaten van dit onderzoek gemakkelijk toe te passen in de praktijk. Invulling van de DC Kwaliteitstool resulteert in één uiteindelijke totaal score, ofwel waarderingscijfer, van het betreffende distributiecentrum. Hierdoor is het mogelijk de scores van distributiecentra met elkaar te vergelijken.

Graag willen wij een bijzonder woord van dank richten aan de heer Castelein voor zijn kritische, maar zeer waardevolle begeleiding, enthousiasme en vertrouwen in het onderzoek. Tevens bedanken wij hem voor de kans en het feit dat we onderdeel mochten zijn van het team Industrial & Logistics binnen CBRE. Daarnaast bedanken wij uiteraard de heer Overeem voor zijn feedback en de heer de Zwart voor zijn rol als tweede afstudeerbegeleider. Naast de begeleiders willen wij graag de respondenten ten behoeve van de enquête en de bedrijven DENC, Heembouw en DokVast bedanken voor hun medewerking. Tenslotte willen we graag van de mogelijkheid gebruik maken om met name onze ouders, overige familieleden en vrienden te bedanken voor hun steun gedurende de gehele studieperiode.

Wij wensen u veel leesplezier,

Fleur Klanderman & Hugo Wouda Amsterdam, 18 juni 2015.

(4)

SAMENVATTING

De importantie van logistiek voor Nederland, het toenemende belang van logistiek vastgoed in de logistieke keten en de toenemende belangstelling van vastgoedinvesteerders voor de logistieke sector zijn aanleiding voor dit afstudeeronderzoek, welke wordt uitgevoerd in het kader van de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed aan de Avans Hogeschool Tilburg. Dit onderzoek, naar de weging van de kernkwaliteiten en factoren die het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen, heeft als onderzoeksdoel het toekennen van een waarderingscijfer aan distributiecentra in Nederland. Deze kernkwaliteiten en factoren met bijbehorende wegingsfactoren vormen de input voor een zelf ontwikkelde tool: de DC Kwaliteitstool. De DC (distributiecentrum) Kwaliteitstool heeft ten doel aanvullend inzicht te geven aan investeerders in de logistieke vastgoedmarkt. De tool maakt het mogelijk objecten op een objectieve manier te kunnen vergelijken. Door distributiecentra onderling vergelijkbaar te maken zorgt dit voor de nodige transparantie in de logistieke vastgoedmarkt. Daarnaast worden investeerders, in aanvulling op de traditionele financiële aspecten (rendement en risico), voorzien van een waarderingscijfer van een distributiecentrum gebaseerd op kernkwaliteiten en factoren.

De centrale vraag in het onderzoek is: ‘’Welke weging kan gegeven worden aan de kernkwaliteiten en

factoren die het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen?’’

Het onderzoek bestaat uit een literatuurstudie gevalideerd met praktijkonderzoek, waarvan de resultaten zijn getoetst aan de praktijk. Aansluitend volgen de analyse, de conclusies en de aanbevelingen.

Allereerst zijn de logistieke vastgoedmarkt en de betrokken partijen (actoren) binnen deze vastgoedmarkt in kaart gebracht. De logistieke vastgoedmarkt kent drie actoren: ontwikkelaars, gebruikers en investeerders. Om een waarderingscijfer toe te kennen aan een distributiecentrum is bepaald op welke punten een distributiecentrum kan ‘scoren’. Hierbij wordt gebruik gemaakt van drie niveaus: kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren. Voor het toekennen van een score aan de kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren, is onderzocht wát de kernkwaliteiten zijn, welke factoren en sub-factoren bij de opgestelde kernkwaliteiten behoren en op welke manier er ‘gescoord’ kan worden per kernkwaliteit, factor en sub-factor. Het belang van de actoren omtrent de kernkwaliteiten en factoren is onderzocht en vertaald naar diverse wegingsfactoren. De wegingsfactoren geven de relatieve belangrijkheid per kernkwaliteit en factor aan. De berekening van de wegingsfactoren met betrekking tot de sub-factoren is niet meegenomen in het onderzoek, waardoor de subfactoren in belangrijkheid aan elkaar gelijk zijn gesteld. Het antwoord op de centrale vraag, ‘’welke weging kan gegeven worden aan de kernkwaliteiten en factoren die het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen?’’ is weergeven in onderstaand overzicht. De (1) kernkwaliteiten, (2) factoren en (3) sub-factoren zijn daarin aangegeven. De marktsituatie vormt de basis voor het onderzoek en daarmee de basis voor de DC Kwaliteitstool (0).

(5)

De DC Kwaliteitstool is door het toevoegen van wegingsfactoren per kernkwaliteit en factor een bruikbaar meetinstrument. De tool maakt het mogelijk de resultaten van dit onderzoek gemakkelijk toe te passen in de praktijk. Invulling van de DC Kwaliteitstool resulteert in één uiteindelijke totaal score, ofwel waarderingscijfer, van het betreffende distributiecentrum. Hierdoor is het mogelijk de scores van distributiecentra met elkaar te vergelijken.

Om de werking en betrouwbaarheid van de DC Kwaliteitstool te ‘testen’ is de tool toegepast in de praktijk. Hiervoor is een basisselectie opgezet, welke betrekking heeft op 20 verschillende distributiecentra, verdeeld over diverse locaties in Nederland en binnen gestelde randvoorwaarden. Aan de hand van deze scores is een vergelijkingsoverzicht gerealiseerd. Op basis van dit overzicht is het mogelijk de score van een individueel distributiecentrum te vergelijken met de gemiddelde score van de basisselectie. Hierdoor wordt duidelijk wat de waarde van een individuele score bedraagt.

(6)

SUMMARY OF ABSTRACT

The significance of logistics for the Netherlands, the increasing importance of logistical real estate in the logistics chain and the increasing interest of real estate investors for the logistics sector have resulted in this graduate research, which was executed in the context of the Building Management and Real Estate course at the Avans Hogeschool in Tilburg. This research, regarding the weighting of the core qualities and factors which determine the scoring of distribution centres in the Netherlands, has as research objective the allocation of a scoring to distribution centres in the Netherlands. These core qualities and factors with corresponding weighting factors form the input for a self-designed tool: the DC Quality tool. The DC Quality tool intends to provide additional insights to investors in logistical real estate. The tool makes it possible to compare objects objectively, by mutually comparing distribution centres. This will ensure much needed transparency in the logistical real estate market. Also, in addition to the traditional financial aspects (efficiency and risk), it will provide investors with a valuation figure for a distribution centre based on core qualities and factors.

The central question in this research is: "What weighting can be given to qualities and factors which

determine the valuation figure of distribution centres in the Netherlands?"

The research consists of a literature study validated by practical research, the results of which have been tested in practice. Subsequently the analysis, conclusions and recommendations follow.

First of all the logistics real estate market and the parties involved (actors) within this real estate market are mapped. The logistical real estate market has three actors: developers, users and investors. In order to allocate a scoring to a distribution centre, it was first defined which points a distribution centre can "score" on. Here use is made of three levels: core qualities, factors and sub-factors. In order to allocate a score to the core qualities, factors and sub-factors, research was done into what core qualities are, which factors and sub-factors belong to the core qualities defined and in which way "scoring" can be done per core quality, factor and sub-factor. The importance of actors surrounding core qualities and factors has been researched and translated to other various weighting factors. The weighting factors indicate the relative importance per core quality and factor. The calculation of the weighting factors with respect to the sub-factors has not been included in the research, so that the sub-sub-factors have been considered to be equal to each other.

The answer to the central question, "what weighting can be given to the core qualities and factors which define the quality figure of distribution centres in the Netherlands?" is shown in the summary below. The (1) core qualities, (2) factors and (3) sub-factors are shown. The market situation forms the basis for the research and so also the basis for the DC Quality tool(0).

(7)

The DC Quality tool is a useful measuring instrument with the addition of weighting factors per core quality and factor. The tool makes it possible to easily apply the results of the research in practice. Completing the DC Quality tool eventually results in a total score for the relevant distribution centre. This makes it possible to objectively compare the scores of distribution centres with each other.

To "test" the functioning and reliability of the DC Quality tool, the tool was applied in practice. For this purpose a basic selection was set up, related to 20 different distribution centres, distributed over various locations in the Netherlands and within set preconditions. Using these scores, a comparison summary was made. On the basis of this summary it is possible to compare the score of an individual distribution centre with the average score of the basic selection. This makes it clear what the value of an individual score is.

(8)

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD ... 3

SAMENVATTING ... 4

SUMMARY OF ABSTRACT ... 6

INHOUDSOPGAVE ... 8

HOOFDSTUK 1 Opzet onderzoek ... 10

1.1 Aanleiding onderzoek ... 10

1.2 Probleemstelling ... 10

1.3 Onderzoeksopzet ... 11

1.4 Relevantie onderzoek ... 12

1.5 Afbakening onderzoek ... 13

HOOFDSTUK 2 Marktsituatie logistiek vastgoed ... 14

2.1 Definitie logistiek vastgoed ... 14

2.2 De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt ... 14

2.3 Distributielogistiek ... 16

2.4 Actoren logistiek vastgoed ... 17

2.5 Conclusies hoofdstuk 2 ... 19

HOOFDSTUK 3 Kernkwaliteiten & factoren ... 20

3.1 Totstandkoming kernkwaliteiten & factoren ... 20

3.2 Kernkwaliteit: locatie ... 23

3.3 Kernkwaliteit: gebouw... 25

3.4 Kernkwaliteit: gebruiker ... 36

3.5 Conclusies hoofdstuk 3 ... 38

HOOFDSTUK 4 Wegingsfactoren ... 39

4.1 Methodiek ... 39

4.2 Onderzoeksresultaat ... 40

4.3 Conclusies hoofdstuk 4 ... 43

HOOFDSTUK 5 DC Kwaliteitstool ... 44

5.1 Inleiding ... 44

5.2 Basisselectie ... 44

5.3 Praktijktoepassing ... 45

5.3 Conclusies hoofdstuk 5 ... 48

HOOFDSTUK 6 Conclusies & aanbevelingen ... 49

6.1 Beantwoording onderzoeksvragen ... 49

6.2 Reflectie ... 51

6.3 Conclusies ... 52

(9)

BIBLIOGRAFIE ... 54

BIJLAGEN ... 56

Bijlage 1

Figurenlijst ... 56

Bijlage 2

Interviews: opbouw ... 57

Bijlage 3

Interviews: bedrijven en data ... 58

Bijlage 4

Enquête: opbouw ... 59

Bijlage 5

Enquête: response en data ... 64

Bijlage 6

Betrouwbaarheid wegingsfactoren ... 66

Bijlage 7

DC Kwaliteitstool... 70

(10)

HOOFDSTUK 1 OPZET ONDERZOEK

1.1 Aanleiding onderzoek

Nederland is met de aanwezigheid van Mainports als Schiphol Amsterdam en Rotterdam één van de belangrijkste poorten voor goederen binnen Europa (CBRE, 2011). Mede hierdoor heeft logistiek vastgoed zich in eerste instantie met name geconcentreerd in het westen van het land. Goederen komen aan in de havens en worden vervolgens getransporteerd naar het eigen achterland en andere landen, waardoor er een zogenaamde ‘logistieke as’ van Rotterdam naar Venlo is ontstaan (Hoogvorst, 2009).

Nederland kent een groot aantal distributiecentra en andere logistieke vastgoedobjecten. In vastgoedterminologie worden deze objecten gerekend tot de bedrijfsruimte. Logistiek vastgoed is een deel van commercieel vastgoed dat minder bekend is dan kantoren of winkels. Pas in de laatste 15 jaar is logistiek vastgoed in belangstelling gekomen van marktpartijen. Logistiek vastgoed is in opkomst en steeds gewilder bij investeerders (CBRE, 2014) (Supply Chain Magazine, 2012). De rendementen op logistiek vastgoed zijn daarnaast de afgelopen jaren relatief stabiel gebleven ten opzichte van bijvoorbeeld kantoren of winkels. De toenemende interesse was toebedeeld aan slechts een select gezelschap vastgoedinvesteerders en stond weinig in de publiciteit. Deze situatie is op dit moment totaal anders. Logistiek vastgoed staat namelijk in de belangstelling van meer vastgoedinvesteerders, zowel nationaal als internationaal (Bak, 2014).

De herinrichting van logistieke ketens, gestimuleerd door de snelle groei van online winkelen, zorgt voor een toename van de vraag naar kwalitatief hoogstaande distributiecentra. Toenemende ordercomplexiteit, behoefte aan kortere levertijden en de flexibiliteit om met een sterk wisselende vraag om te kunnen gaan, zijn factoren die resulteren in de aanpassing van distributiecentra (Castelein, 2012).

Een marktomstandigheid van de vastgoedmarkt is de ondoorzichtigheid, omdat de transacties op de vastgoedmarkt niet, of onvolledig, openbaar (beschikbaar voor de consument) worden gemaakt. Daarnaast zijn onroerende zaken heterogeen en daardoor moeilijk(er) met elkaar te vergelijken, hetgeen de vastgoedmarkt extra ondoorzichtig maakt. Hierdoor kan vergelijking tussen objecten onderling pas plaatsvinden na analyse van de eigenschappen specifieke onroerende zaak en de kenmerken van de vastgoedmarkt. Er moet in dit geval dan ook gekeken worden naar de omstandigheden waaronder de prijs tot stand is gekomen (Montanus, 2007) (Vastgoedmarkt, 2013).

Het eindresultaat van het onderzoek (de DC Kwaliteitstool) heeft ten doel aanvullend inzicht te geven aan investeerders in de logistieke vastgoedmarkt. De tool maakt het mogelijk objecten op een objectieve manier te kunnen vergelijken. Door distributiecentra onderling vergelijkbaar te maken zorgt dit voor de nodige transparantie in de logistieke vastgoedmarkt. Daarnaast worden investeerders, in aanvulling op de traditionele financiële aspecten (rendement en risico), voorzien van een waarderingscijfer van een distributiecentrum gebaseerd op kernkwaliteiten en factoren.

1.2 Probleemstelling

De importantie van logistiek voor Nederland, het toenemende belang van logistiek vastgoed in de logistieke keten en de toenemende belangstelling van vastgoedinvesteerders voor de logistieke sector zijn aanleiding voor dit afstudeeronderzoek. Het onderzoek wordt uitgevoerd in het kader van de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed aan de Avans Hogeschool Tilburg. Dit onderzoek, naar de weging van de kernkwaliteiten en factoren die het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen, heeft ten doel het toekennen van een waarderingscijfer aan distributiecentra in Nederland.

Om een waarderingscijfer toe te kennen aan een distributiecentrum is het van belang te bepalen op welke punten een distributiecentrum kan ‘scoren’. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van drie niveaus: kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren. Voor het toekennen van een score aan de kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren, dient onderzoek gedaan te worden naar wát de kernkwaliteiten zijn, welke factoren en sub-factoren bij de opgestelde kernkwaliteiten behoren en op welke manier er ‘gescoord’ kan worden per kernkwaliteit, factor en sub-factor. Daarnaast dient onderzoek gedaan te worden naar het belang van betrokken partijen omtrent deze kernkwaliteiten en factoren. Het belang van de betrokken partijen wordt vertaald in diverse wegingsfactoren, welke het relatieve belang per kernkwaliteit en factor

(11)

aangeven. De kernkwaliteiten en factoren met bijbehorende wegingsfactor vormen de input voor een zelf ontwikkelde tool: de DC Kwaliteitstool.

De DC Kwaliteitstool maakt het mogelijk de resultaten van dit onderzoek gemakkelijk toe te passen in de praktijk. Invulling van de DC Kwaliteitstool resulteert in één uiteindelijke totaal score, ofwel waarderingscijfer, van het betreffende distributiecentrum. Op deze manier is het mogelijk de scores van distributiecentra met elkaar te vergelijken.

De centrale vraag van dit onderzoek is:

“Welke weging kan gegeven worden aan de kernkwaliteiten en factoren die het

waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen?”

Deze hoofdvraag valt uiteen in een aantal sub vragen:

a. Wat is de aard en omvang van logistiek vastgoed in Nederland en wat onderscheidt de specifieke tak ‘’distributiecentra’’ binnen logistiek vastgoed?

b. Welke partijen zijn actief binnen de logistieke vastgoedmarkt? c. Wat zijn de kernkwaliteiten en factoren van een distributiecentrum?

d. Op welke manier worden wegingsfactoren toegekend aan de kernkwaliteiten en factoren en is het mogelijk de gestelde wegingsfactoren per partij samen te voegen tot één wegingsfactor?

e. Is het mogelijk een waarderingscijfer te bepalen voor een distributiecentrum? f. Kan gesteld worden dat de DC Kwaliteitstool toepasbaar is in de praktijk?

1.3 Onderzoeksopzet

In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze het onderzoek is uitgevoerd. Hierbij vindt zowel literatuur- als praktijkonderzoek plaats. Daarnaast heeft deze paragraaf betrekking op de toegepaste afbakeningen, de aard van het onderzoek, de wijze waarop gegevens zijn verzameld per kernkwaliteit en factor en de verwerkingsmethode ervan (Keizer, 2011).

1.3.1 Inleiding

Bestaand vastgoedonderzoek gericht op logistiek vastgoed legt voornamelijk de focus op het logistieke proces. Relatief weinig feitelijke kennis, welke logistiek vastgoed en het logistieke proces verbindt met de vastgoedbehoefte van de logistieke gebruiker, is momenteel beschikbaar (Castelein, 2012).

Bij het beantwoorden van de hoofd- en sub vragen wordt er gebruikt gemaakt van literatuur- en praktijk onderzoek.

1.3.2 Literatuurstudie

De actuele ontwikkelingen in de logistieke markt ten gevolge van de herinrichting van logistieke processen worden bestudeerd aan de hand van een literatuurstudie. Daarnaast wordt onderzoek gedaan naar de generieke kernkwaliteiten en factoren van een distributiecentrum door middel van literatuurstudie in combinatie met validatie van de praktijk.

Bij de literatuurstudie worden bedrijfseconomische en distributielogistiek-gerichte literatuur als bronnen gehanteerd.

1.3.3 Praktijkonderzoek

(12)

1. Bedrijfsbezoeken (bijlage 2 & 3)

a. Kernkwaliteiten en factoren opstellen en valideren ten opzichte van de praktijk:

i. DB Schenker in opdracht van Nokia Siemens Networks B.V., Tilburg / thema: praktijkkennis gebruiker

ii. Tesla Motors the Netherlands, Tilburg / thema: praktijkkennis gebruiker iii. DokVast B.V., Oisterwijk / thema: praktijkkennis ontwikkelaar & investeerder iv. CBRE B.V., Amsterdam / thema: praktijkkennis adviseur

2. Enquête (bijlage 4, 5 & 6)

a. Bepalen van de wegingsfactor per opgestelde kernkwaliteit en factor: i. 198 deskundigen/organisaties binnen de logistieke vastgoedmarkt 3. Toetsing praktijk (hoofdstuk 5)

a. Validatie praktijk:

i. Heembouw Groep, Roelofarendsveen / thema: DC Kwaliteitstool toepassen in praktijk

ii. DENC, Oisterwijk / thema: DC Kwaliteitstool toepassen in praktijk b. Vergelijkingsoverzicht DC Kwaliteitstool:

i. Vijf distributiecentra: oud / ≤ 20.000 m2

ii. Vijf distributiecentra: oud / > 20.000 m2

iii. Vijf distributiecentra: nieuw / ≤ 20.000 m2

iv. Vijf distributiecentra: nieuw / > 20.000 m2 Bedrijfsbezoeken

De bedrijfsbezoeken hebben als doel het uit de literatuur naar voren gekomen kernkwaliteiten en factoren van onderbouwing te voorzien vanuit de praktijk. Daarnaast zorgt het voor de nodige controle en optimalisatie. De gesprekken die tijdens de bedrijfsbezoeken zijn gevoerd zijn tekstueel uitgewerkt en opgenomen in bijlage 2 & 3.

Enquête

De enquêtes hebben als doel het in beeld krijgen van het relatieve belang per kernkwaliteit en factor per actor. De resultaten van diverse actoren (ontwikkelaar, gebruiker en investeerder) worden hierbij gesorteerd aan de hand van de grootte van de populatie met betrekking tot de betreffende actor. Deze resultaten vormen tezamen de wegingsfactor per kernkwaliteit en factor. Om te zorgen voor voldoende onderbouwing van de wegingsfactoren is de enquête verstuurd naar een populatie van 198 deskundigen binnen de logistieke vastgoedmarkt. De enquête is opgenomen in bijlage 4.

Toetsing praktijk

Om de werking en betrouwbaarheid van de DC Kwaliteitstool te ‘testen’, is het van belang de tool toe te passen in de praktijk en de toepasbaarheid vast te stellen. Hierbij is gebruik gemaakt van een zogenaamde ‘basisselectie’. De basisselectie is getoetst aan de hand van de DC Kwaliteitstool, wat resulteert in een vergelijkingsoverzicht van scores (waarderingscijfers). Om de toepasbaarheid in de praktijk aan te tonen is de tool ten behoeve van de basisselectie ingevuld door externe partijen. Hiervoor zijn de organisaties DENC (all-engineering) en Heembouw Roelofarendsveen (ontwikkelaar) benaderd. De toetsing van de DC Kwaliteitstool met de praktijk is opgesteld in hoofdstuk 5.

De DC Kwaliteitstool is ingevuld ten behoeven van 20 verschillende distributiecentra. Een voorbeeld hiervan is het scoreoverzicht van één distributiecentrum, welke toegevoegd is aan de bijlage (bijlage 8).

1.4 Relevantie onderzoek

Dit onderzoek, naar de weging van de factoren die het waarderingscijfer van distributiecentra in Nederland bepalen, combineert bestaande kennis met innovatieve ontwikkelingen. Het onderzoek is uitgevoerd vanuit het perspectief van de investeerder.

Het onderzoek is voor vrijwel iedere partij die zich associeert met logistiek vastgoed (specifiek distributielogistiek) relevant. Door het invullen van de DC Kwaliteitstool ten behoeve van een distributiecentrum in Nederland, is het mogelijk een waarderingscijfer voor het betreffende distributiecentrum te berekenen.

In 2011 – 2015 heeft CBRE een vergelijkbare tool ontwikkeld op gebied van winkelcentra in Nederland (WCKM), welke succesvol is en aansluit bij dit onderzoek.

(13)

Het verwerken van diverse distributiecentra, voorzien van een waarderingscijfer, in een overzicht maakt het voor vastgoedadviseur CBRE en haar klanten mogelijk distributiecentra met elkaar te vergelijken. De database van CBRE kan aangevuld worden, waarbij de score per distributiecentrum wordt toegevoegd. Hierdoor ontstaat voor CBRE de mogelijkheid het advies (voor investeerders) te ondersteunen of aan te passen. Daarnaast is het voor CBRE interessant om het onderzoek internationaal uit te breiden, wat de logistieke vastgoedmarkt nog transparanter maakt. CBRE staat hier, bij sprake van een positief eindresultaat met betrekking tot dit onderzoek, voor open.

Het maatschappelijke doel van dit onderzoek is het verbeteren van de kwaliteit van distributiecentra door deze inzichtelijk en vergelijkbaar te maken (paragraaf 1.1).

De DC Kwaliteitstool zou wellicht in een later stadium verwerkt kunnen worden in de vorm van een mobiele applicatie. Op deze manier kan de toegankelijkheid en gebruiksvriendelijkheid vergoot worden.

1.5 Afbakening onderzoek

Logistiek vastgoed is een groot en divers onderzoeksgebied. Allereerst is afbakening noodzakelijk.

Voor dit onderzoek wordt enkel ingegaan op distributielogistiek. De kenmerken van distributiecentra zijn dat er relatief veel opslag/overslag plaatsvindt en dat er al dan niet intensieve Value Added Logistics (VAL) / Value Added Services (VAS) activiteiten plaatsvinden (paragraaf 2.3).

De definitie van logistiek vastgoed (paragraaf 2.1) stelt dat de minimale omvang 5.000 m2_bedraagt.

Hierdoor wordt logistiek vastgoed kleiner dan 5.000 m2_{niet geanalyseerd bij dit onderzoek.}

Gezien het feit dat de kernkwaliteiten en factoren en het belang daarvan op dit moment worden bepaald, kan gesteld worden dat de uiteindelijke DC Kwaliteitstool gebaseerd is op de huidige logistieke vastgoedmarkt. Er is altijd sprake van schommelingen in de economie en binnen de de vastgoedmarkt, waardoor het mogelijk is dat de op dit moment vastgestelde wegingsfactoren in tijden met een andere economische omgeving niet meer realistisch zijn. Dit heeft gevolgen voor de bruikbaarheid en betrouwbaarheid van de DC Kwaliteitstool. Het vaststellen van de marktsituatie in de beginfase van het onderzoek is daarom van belang.

Gezien de relatieve korte tijdsduur (20 weken) voor het onderzoek, wordt bij dit onderzoek alleen ingegaan op distributiecentra binnen Nederland en de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. De mogelijkheid om het onderzoek uit te breiden naar het buitenland (Europa) bestaat echter wel. In Europa zijn de kernkwaliteiten en factoren namelijk vrijwel gelijk met die van Nederland. Om de tool uit te breiden met betrekking tot de Europese markt, is het noodzakelijk uitgebreider onderzoek te doen naar de kernkwaliteiten en factoren.

Binnen logistiek vastgoed kan onderscheid gemaakt worden in verschillende typen gebruikers. Dit onderzoek is niet gebaseerd op één specifiek type gebruiker van logistiek vastgoed. Er wordt namelijk gekeken naar de kwaliteit en courantheid van het vastgoed. Het naar de laatste standaarden ontwikkelde distributiecentrum vormt hierbij het ideaalbeeld. Door het onderzoek niet te specificeren in één type gebruiker vergroot het de markt en mate van toepasbaarheid van de uiteindelijke tool.

Doordat er geen specifieke gebruiker wordt geselecteerd, dienen generieke kernkwaliteiten en factoren achterhaald te worden. Het verschilt per type gebruiker waar de voorkeur op gebied van bijvoorbeeld infrastructuur naar uit gaat. Echter zijn er een aantal factoren die voor vrijwel ieder type gebruiker van belang zijn. Hoe meer factoren aanwezig zijn en voorzien zijn van een juiste kwaliteit (volledig scoren) binnen een distributiecentrum, hoe hoger het distributiecentrum scoort. Hierdoor is het mogelijk distributiecentra te vergelijken op gebied van courantheid en kwaliteit.

Om de werking en betrouwbaarheid van de DC Kwaliteitstool te ‘testen’, wordt de tool ingevuld en gevalideerd met de praktijk. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een vergelijkingsoverzicht, waarbij een zogenaamde ‘basisselectie’ als input wordt gebruikt. De basisselectie heeft betrekking op twintig verschillende distributiecentra, verdeeld over diverse locaties en binnen gestelde randvoorwaarden.

(14)

HOOFDSTUK 2 MARKTSITUATIE LOGISTIEK VASTGOED

In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de onderzoeksvragen met betrekking tot de marktsituatie van logistiek vastgoed. Om te beginnen wordt in paragraaf 2.1 de in dit onderzoek gehanteerde definitie van logistiek vastgoed gegeven. Gezien het feit dat de vastgoedmarkt in beweging is (wisselende vraag/aanbod) en het onderzoek op dit moment wordt uitgevoerd, kan er gesteld worden dat de DC Kwaliteitstool gebaseerd is op de in dit hoofdstuk omschreven marktsituatie. In paragraaf 2.2 wordt daarom de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt omschreven. Voor dit onderzoek wordt enkel ingegaan op distributielogistiek, wat wordt behandeld in paragraaf 2.3. Tot slot wordt in paragraaf 2.4 vastgesteld welke partijen actief zijn binnen de logistieke vastgoedmarkt. Op deze manier wordt kenbaar wie de hoogte van de wegingsfactoren gaan bepalen. Door middel van literatuurstudie is de marktsituatie in kaart gebracht.

2.1 Definitie logistiek vastgoed

Logistiek vastgoed is een onderdeel van de vastgoedcategorie bedrijfsruimte. In de Nederlandse vastgoedliteratuur is gezocht naar definities en kernbegrippen die in eerdere onderzoeken zijn gebruikt voor de logistieke vastgoedmarkt. Van Toor heeft hiermee in 2004 een begin gemaakt. In de latere publicaties en onderzoeksrapporten van adviseurs (DTZ, JLL en CBRE) is hier nadere invulling aan gegeven.

Een gangbare definitie van logistiek vastgoed wordt uiteindelijk geformuleerd door Castelein. Castelein heeft definities van diverse personen (Toor, 2004) (Hoogvorst, 2009) (CBRE, 2011) samengevoegd tot één definitie met betrekking tot logistiek vastgoed, namelijk: ‘’Bedrijfsruimte ten behoeve van opslag en distributie, met een minimale oppervlakte van 5.000 m2_{, een vloerbelasting vanaf 2.500 kg per m}2_{, een}

vrije hoogte van minimaal 8 m1_{en voorzien van loadingdocks (minimaal 1 per 1.500 m}2_{vloeroppervlak).}

Het aandeel kantoorruimte ligt tussen de 5% en 10% van het totaal oppervlak.’’ (Castelein, 2012).

2.2 De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt

Nederland is een Europese logistieke kern en wordt gezien als vervoersland. De geografische ligging, de aanwezigheid van de twee mainports (Schiphol en de Rotterdamse haven), de uitstekende logistieke infrastructuur en de outsourcing van productie naar Azië en Oost-Europa zijn factoren waardoor Nederland zich heeft ontwikkeld tot een logistiek kernland voor de distributie van goederen binnen Europa.

Het rapport “Visie op transport en logistiek” stelt dat de economie op de lange termijn gaat aantrekken. Dit leidt tot een stijging van investeringen door zowel bedrijven als consumenten, wat als positief ervaren kan worden met betrekking tot de logistieke vastgoedmarkt (ABN AMRO, 2013). Het stijgen van de investeringen zorgt voor meer productie. Deze producten dienen vervoert en opgeslagen te worden. De vraag naar distributiecentra voor

deze opslag stijgt hierdoor op de lange termijn.

Daarnaast is de afgelopen jaren een trend waar te nemen in een nieuw segment, e-commerce. Consumenten gaan steeds minder naar de “fysieke” winkel, wat zorgt voor een stijging van orders, waardoor er meer behoefte ontstaat naar distributiecentra.

(15)

In bovenstaand figuur zijn de transacties met betrekking tot logistiek vastgoed van de afgelopen jaren weergegeven. Hieruit kan geconcludeerd worden dat tot en met het jaar 2007 logistiek vastgoed erg in opkomst was, waarna ten tijden van crisis de transacties fors zijn afgenomen. De afgelopen drie jaar is er sprake van een herstellende logistieke vastgoedmarkt.

In Nederland zijn op 1 januari 2015 in totaal 158 logistieke objecten voor de verhuur of verkoop beschikbaar, wat resulteert in 2.063.350 m2_{logistiek vastgoed. Het aanbod van kwalitatief hoogwaardige}

logistieke centra blijft echter beperkt. Het aanbod bestaat voor een groot deel uit verouderde en gedateerde objecten, waarbij in sommige gevallen sprake is van langdurige leegstand.

Begin 2015 is een beschikbare logistieke bedrijfsruimte gemiddeld 13.059 m2_{groot. Objecten met een}

grootte van 10.000 tot 20.000 m2_{worden het meest aangeboden, waarna objecten met een grootte van}

5.000 tot 10.000 m2_{volgen. Slechts 10% van de beschikbare logistieke ruimten heeft een grootte van}

meer dan 30.000 m2_{(figuur 3). Gezien de economische ontwikkelingen is sprake van een toenemende}

vraag naar grootschalige en kwalitatief hoogwaardige logistieke objecten. Hierdoor voldoet het huidige aanbod vaak niet aan de vraag, wat zichtbaar is in onderstaande figuren (Dynamis, 2015) (Bak, 2014).

De herinrichting van logistieke ketens, gestimuleerd door de snelle groei van online winkelen, zorgt voor deze toenemende vraag naar grootschalig, kwalitatief hoogwaardig logistiek vastgoed. Consumenten doen steeds vaker en steeds meer aankopen online, waarbij de consumenten verwachten dat de aankopen zo spoedig mogelijk bezorgd worden (Dynamis, 2015). De toenemende ordercomplexiteit, behoefte aan snellere levertijden en de flexibiliteit om meteen met een sterk wisselende vraag om te kunnen gaan, zijn factoren die resulteren in de aanpassing van distributiecentra (DTZ Zadelhoff, 2015). Kijkend naar de top 5 transacties van afgelopen jaar betroffen dat voornamelijk nieuwbouwprojecten of distributiecentra jonger dan 10 jaar (DTZ Zadelhoff, 2015). Hieruit blijkt dat gebouwen met een juiste vrije hoogte, moderne faciliteiten en duurzame, energiezuinige installaties een goede (weder)verhuurbaarheid kennen.

Zoals aangegeven in paragraaf 1.1 is een marktomstandigheid van de vastgoedmarkt de ondoorzichtigheid ervan, omdat de transacties die op de vastgoedmarkt niet, of onvolledig, openbaar (beschikbaar voor de consument) worden gemaakt. Daarnaast zijn onroerende zaken heterogeen en daardoor moeilijk(er) met elkaar te vergelijken, hetgeen de vastgoedmarkt extra ondoorzichtig maakt. Hierdoor kan vergelijking tussen objecten onderling pas plaatsvinden na analyse van de eigenschappen specifieke onroerende zaak en de kenmerken van de vastgoedmarkt. Er moet in dit geval dan ook gekeken worden naar de omstandigheden waaronder de prijs tot stand is gekomen (Montanus, 2007) (Vastgoedmarkt, 2013).

Voor het onderzoek is relevant dat er in toenemende mate behoefte is aan schaalvergroting, modernisering van distributiecentra en de transparantie van de vastgoedmarkt.

Figuur 3: Aanbod van logistiek vastgoed naar grootklasse (Bak, 2014)

Figuur 2: Vraag naar logistiek vastgoed naar grootklasse (Bak, 2014) Dis tr ib utie cent ra

(16)

2.2.1 Voorraad logistiek vastgoed

Hoewel er verschillende grondslagen bestaan voor de definitie van logistiek vastgoed, is aan de hand van de definitie welke is opgesteld in paragraaf 2.1, onderzoek gedaan naar de voorraad van logistiek vastgoed in Nederland.

Na onderzoek van van Toor en Brouns, heeft CBRE in 2011 een onderzoek gepubliceerd naar de omvang van de voorraad logistiek vastgoed in Nederland. CBRE hanteert daarbij als criterium bedrijfsgebouwen vanaf 5.000 m2_{die gebruikt worden, of zijn ontworpen, voor moderne logistieke werkzaamheden. CBRE}

stelt dat de voorraad logistiek vastgoed in totaal circa 21 miljoen vierkante meter bedraagt en bestaat uit ruim 1.200 logistieke vastgoedobjecten (CBRE, 2011). In 2014 blijkt echter dat de logistieke vastgoedmarkt groter is dan tot nu toe werd aangenomen. Uit onderzoek van NVM blijkt dat de voorraad logistiek vastgoed in ons land inmiddels zo’n 23,4 miljoen vierkante meter bedraagt en circa 1.300 logistieke vastgoedobjecten (NVM Business, 2014).

2.3 Distributielogistiek

In onderstaand figuur is weergegeven waar distributiecentra geplaatst kunnen worden gezien de complexiteit van de processen en de voorraadhoudende functies (aanname). Uit onderzoek van Castelein kan geconcludeerd worden dat de nadruk binnen distributielogistiek wordt gelegd op producten die gereed zijn voor consumenten (tijdelijke goederenopslag), geen grondstoffen of half fabricatie.

Distributielogistiek is een proces waarin logistiek vastgoed een functie heeft. Castelein stelt dat grootschalige bedrijfsruimte wordt gekenmerkt door twee basisfuncties; voorraadhouden (opslag) en verdelen (orderverwerking). De kenmerken van distributiecentra zijn dat er relatief veel opslag/overslag plaatsvindt en dat er al dan niet intensieve Value Added Logistics (VAL) / Value Added Services (VAS) activiteiten plaatsvinden. Door de aanwezigheid van beide functies, maakt het dit type vastgoed interessant voor commerciële vastgoedpartijen. Andere categorieën binnen logistiek vastgoed hebben niet beide functies, maar zijn gespecialiseerd voor één bepaald gebruik. Dit maakt andere categorieën minder courant dan distributiecentra (Castelein, 2012).

Naast de activiteiten binnen distributielogistiek zijn er een aantal andere kenmerken vast te stellen. Ten eerste zijn er over het algemeen veel transportbewegingen gekoppeld aan distributiecentra. Daarnaast behoort er over het algemeen een beperkte kantoorfunctie bij distributiecentra. Deze is veelal enkel gericht op de operatie binnen het betreffende logistieke centrum. In sommige gevallen is ook het hoofdkantoor van een gebruiker of logistiek dienstverlener gekoppeld aan een distributiecentrum.

(17)

2.4 Actoren logistiek vastgoed

Naast het in kaart brengen van een algemeen beeld van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt wordt in deze paragraaf ingegaan op de partijen (actoren) die zich richten op deze vastgoedmarkt en een hierbij grote rol spelen. De volgende actoren zijn op deze markt actief: ontwikkelaars, gebruikers en investeerders. Het onderzoek is geschreven vanuit het perspectief van de investeerder.

Het verschilt per type ontwikkelaar, gebruiker en investeerder wat het ‘optimale’ distributiecentrum is en inhoudt. Echter zijn er een aantal factoren die voor vrijwel iedere ontwikkelaar, gebruiker en investeerder van belang zijn ten behoeve van een distributiecentrum, ofwel de generieke factoren.

Om inzicht te krijgen in de generieke factoren van logistiek vastgoed worden in deze paragraaf de verschillende actoren nader toegelicht. In de logistieke vastgoedmarkt vindt vaak een combinatie tussen een ontwikkelaar en investeerder plaats, zoals bijvoorbeeld bij AG Real Estate, Goodman, ProLogis, ProDelta en WDP Nederland. Wanneer dit zich voordoet worden deze actoren gesplitst (50% – 50%) onder de actoren investeerder en projectontwikkelaar.

2.4.1 Investeerder/Belegger

Een investering is een opoffering in tijd, geld (kapitaalinjectie) of mankracht (personeel) ten behoeve van een doel dat pas op lange termijn wordt behaald (Allesovergeld.info, 2015). Onder investeerder/belegger wordt in de vastgoedmarkt verstaan: institutionele- en particuliere beleggers alsmede de verschillende vastgoedfondsen die actief beleggen in logistiek vastgoed. Het belang van een belegger is voornamelijk het behalen van een zo hoog mogelijk rendement op de langere termijn met zo min mogelijk risico. Logistiek vastgoed heeft de laatste jaren in toenemende mate in de belangstelling gestaan van beleggers. Deze trend is zowel in 2007 als op dit moment terug te zien (figuur 1).

Uit de database van CBRE blijkt dat er ± 26 relatief grote investeerders actief zijn in Nederland op het gebied van distributiecentra.

2.4.2 Projectontwikkelaar

De definitie van projectontwikkelaar is volgens (Encyclo, 2015): “Een persoon of onderneming die grote projecten in de bouw voorbereidt en uit laat voeren. De projectontwikkelaar houdt zich op eigen risico bezig met de aankoop van grond of vastgoed om die na gereedkomen van het project te verkopen”. Samenvattend kan gesteld worden dat projectontwikkelaars risicodragend initiëren, organiseren, (laten) uitvoeren alsmede alle werkzaamheden controleren om het vastgoed object te realiseren. De projectontwikkelaar vervult een centrale rol die alle betrokken partijen aanstuurt. Het belang van de ontwikkelaar ligt bij het realiseren van een zo optimaal mogelijk gebouw in combinatie met de verkoop ervan.

In de logistieke sector wordt over het algemeen ontwikkeld naar de wensen van de logistieke gebruiker; een zogenaamde built-to-suit. Indien een projectontwikkelaar toch op risico ontwikkelt (zonder huurder), dient rekening gehouden te houden met de marktontwikkelingen. Uit de database van CBRE blijkt dat circa. 22 ontwikkelaars actief zijn in Nederland op het vlak van distributiecentra.

2.4.3 Gebruiker

Logistiek houdt zich bezig met het besturen en beheersen van goederenstromen en kan als volgt gedefinieerd worden: “Logistiek is het afstemmen van de goederenstromen op de afzetmarkt, waardoor op efficiënte wijze aan de wensen van de klanten kan worden voldaan en waarbij een product op optimale wijze het proces doorloopt. Het is een proces dat bestaat uit bedrijven die “van zand tot klant” goederen en diensten voortbrengen.’’ (Toor, 2004).

Binnen dit proces kunnen vijf categorieën onderscheid worden, welke weergeven worden in onderstaand figuur.

(18)

De voornaamste type gebruikers met betrekking tot logistiek vastgoed zijn logistiek dienstverleners, producenten, retailers en overige gebruikers (Bak, 2014). Onderstaand is een korte toelichting per type gebruiker weergeven:

Logistiek dienstverleners zijn bedrijven die gespecialiseerd zijn in opslag en de handeling en aansturing in opdracht van bijvoorbeeld producenten.

Producenten, ofwel verladers, zijn partijen die goederen produceren en versturen. Retailers zijn bedrijven die goederen en diensten direct aan consumenten verkopen.

Tot overige gebruikers kunnen bijvoorbeeld transporteurs gerekend worden. Dit zijn bedrijven die ingezet worden om het fysieke transport uit te voeren.

Logistiek vastgoed wordt afgestemd op de activiteiten van het type gebruiker. Logistiek dienstverleners zijn het type gebruiker die zich voornamelijk vestigen in distributiecentra. De kenmerken hiervan zijn, zoals toegelicht in paragraaf 2.3, dat er relatief veel opslag/overslag plaatsvindt en dat er al dan niet intensieve Value Added Logistics (VAL) / Value Added Services (VAS) activiteiten plaatsvinden.

Van deze gebruikers, de logistieke dienstverleners die binnen de Nederlandse logistieke markt actief zijn, wordt jaarlijks door het vakblad Logistiek een overzicht van de top 100 logistiek dienstverleners gepubliceerd (Logistiek.nl, 2015). Hierbij wordt gebruik gemaakt van een rangschikking op gebied van het aantal werknemers in Nederland. De top 10 uit dit overzicht is in onderstaand figuur weergegeven.

Naam bedrijf Aantal

medewerkers NL Aantal vestigingen NL Aantal m

2 warehousing NL x 1.000 Jaaromzet NL in mln. euro (*=wereldwijd) Distributie-netwerk 1 DHL Supply Chain /

Forwarding Freight 5060 59 842 28200* Wereldwijd

2 DB Schenker 3729 36 236 620 Wereldwijd

3 Kuehne + Nagel 2700 23 360 674 Wereldwijd

4 Norbert Dentressangle 1900 14 520 170 Wereldwijd

5 UPS SCS 1860 12 180 46000* Wereldwijd

6 Bakker Logistiek 1850 18 334 162 Benelux

7 DSV 1800 11 410 325 Wereldwijd

8 Wim Bosman 1600 6 340 170 Wereldwijd

9 Rhenus Logistics 1600 38 275 365 Wereldwijd

10 CEVA logistics 1500 17 245 242 Wereldwijd

Figuur 6: Top 10 logistiek dienstverleners 2015 o.b.v. aantal werknemers in Nederland (Logistiek.nl, 2015)

Bij dit onderzoek wordt ingegaan op de 100 gebruikers die weergeven worden in de top 100 logistieke dienstverleners van Nederland.

(19)

2.4.4 Conclusie actoren

In dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt in een drietal actoren binnen de logistieke vastgoedmarkt, namelijk: gebruikers, ontwikkelaars en investeerders. Uit de database van CBRE is de hoeveelheid aanwezige partijen/organisaties per actor in Nederland naar voren gekomen welke gehanteerd worden in dit onderzoek (figuur 7).

Figuur 7: Verdeling actoren logistiek vastgoed binnen dit onderzoek

Uit bovenstaand figuur blijkt dat de actor ‘gebruikers’ vertegenwoordigd zijn met de meeste partijen/organisaties. Zoals eerder vermeldt wordt de top 100 logistieke dienstverleners hiervoor als input gebruikt. Hierna volgt de actor ‘investeerders’ met 18%, 26 partijen met als input de database van CBRE. Tot slot is de actor ‘ontwikkelaars’ met 15% vertegenwoordigd door 22 partijen.

2.5 Conclusies hoofdstuk 2

In dit hoofdstuk zijn de eerste twee onderzoeksvragen (paragraaf 1.2: vraag a en b) beantwoord middels een schets van de marktsituatie van logistiek vastgoed in Nederland. Aan de hand van de opgestelde definitie in paragraaf 2.1 is de logistieke vastgoedmarkt onderzocht. De voorraad logistiek vastgoed in Nederland bedraagt 23,4 miljoen vierkante meter en bestaat uit circa 1.300 logistieke vastgoedobjecten (2014). Een deel van deze voorraad bestaat uit distributielogistiek. De kenmerken van distributiecentra zijn dat er relatief veel opslag/overslag plaatsvindt en dat er al dan niet intensieve Value Added Logistics (VAL) / Value Added Services (VAS) activiteiten plaatsvinden.

Na het in kaart brengen van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt kan gesteld worden dat er in toenemende mate behoefte is aan schaalvergroting en modernisering van distributiecentra en transparantie van de vastgoedmarkt.

De logistieke vastgoedmarkt wordt gevormd door een drietal actoren, namelijk; ontwikkelaars, gebruikers en investeerders. Deze actoren spelen een grote rol en zijn voorzien van de meest relevante kennis met betrekking tot de logistieke vastgoedmarkt. In het onderzoek zijn de volgende actoren betrokken: 100 gebruikers (68%), 22 ontwikkelaars (15%) en 26 investeerders (18%) in Nederland.

(20)

HOOFDSTUK 3 KERNKWALITEITEN & FACTOREN

In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de onderzoeksvragen betreffende het opstellen van kernkwaliteiten en factoren. Een distributiecentrum kan ontleed worden in drie niveaus, namelijk: kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren. Voor het toekennen van een score aan de kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren, is wordt in dit hoofdstuk onderzocht wát de kernkwaliteiten zijn, welke factoren (en sub-factoren) bij de opgestelde kernkwaliteiten behoren en op welke manier er ‘gescoord’ kan worden per kernkwaliteit, factor en sub-factor. In paragraaf 3.1 wordt uiteengezet welke kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren de input vormen voor de DC Kwaliteitstool. Om tot een scoring per factor te komen zijn per factor en sub-factor verschillende klassen opgesteld. In paragrafen 3.2, 3.3 en 3.4 worden deze opgestelde klassen per factor en sub-factor onderbouwd. De kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren zijn bepaald aan de hand van literatuur- en praktijkonderzoek.

3.1 Totstandkoming kernkwaliteiten & factoren

Om een waarderingscijfer toe te kennen aan een distributiecentrum is van belang te bepalen op welke punten een distributiecentrum kan ‘scoren’. Bij dit onderzoek wordt hiervoor gebruik gemaakt van kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren. Deze drie niveaus vormen tezamen de score van een distributiecentrum, welke wordt bepaald aan de hand van de DC Kwaliteitstool.

3.1.1 Kernkwaliteiten

Voor de bepaling van de kernkwaliteiten is een literatuurstudie uitgevoerd. Uit onderzoek van Valkenet blijkt dat er drie factoren zijn die invloed hebben op de waarde van logistiek vastgoed. Om te beginnen wordt gesproken over de factor locatie. Valkenet stelt daarbij dat voor vrijwel alle typen vastgoed geldt dat locatie de meest uitgesproken waardebepaler is. Dit geldt des te meer voor logistiek vastgoed, omdat hierbij een constante in- en uitstroom van goederen plaatsvindt. Bij de factor locatie wordt bij onderzoek van Valkenet ingegaan op vestigingsplaatsen (macro- en micro locatie). De tweede factor heeft betrekking op fysieke karakteristieken. Deze factor is in onderzoek van Valkenet opgesplitst in een aantal onderdelen, namelijk: metrage, leeftijd, kantooroppervlak, plafondhoogte, aantal loadingdocks, sprinklerinstallatie, vloerbelasting, vlakheid vloer, vrije overspanning en uitbreidingsmogelijkheden. Ten derde wordt gesproken over de factor marktspecifieke eigenschappen; economische kengetallen die een markt karakteriseren (Valkenet, 2006).

In onderzoek van Castelein zijn de wensen van de gebruiker met betrekking tot logistiek vastgoed in kaart gebracht. Naast het onderzoek van Valkenet wordt ook in dit onderzoek de factor locatie als eerst benoemd en omschreven. Castelein geeft de kwantitatieve ruimte als tweede belangrijke factor, waarbij voornamelijk wordt ingegaan op de grootte van objecten. De derde factor heeft betrekking op de kwalitatieve ruimte. Hierbij wordt ingegaan op de gebouwkenmerken van distributiecentra (Castelein, 2012).

Montanus maakt onderscheid in factoren die iets zeggen over de aanbodzijde en factoren die iets zeggen over de vraagzijde. Daarbij zijn er factoren die zowel iets zeggen over de vraag- als aanbodzijde. Bij aanbod georiënteerde factoren wordt daarbij ingegaan op gronduitgifte, bouwkosten, bestaande bouw- en voorraad, leegstand, etc. Vraag georiënteerde factoren hebben betrekking op opname volume, uitbreidingsvraag, vestigingsvoorkeuren, etc. Bij de gecombineerde factoren wordt ingegaan op aanvangsrendementen, gerealiseerde huurprijzen, verhuisbeweging, etc. (Montanus, 2007).

Aan de hand van deze onderzoeken, onderzoek van Valkenet, Castelein en Montanus, kan geconcludeerd worden dat er ten minste twee kernkwaliteiten ten behoeve van een distributiecentrum zijn op te stellen: de locatie en het gebouw. Om factoren met betrekking tot de markt (huurprijs, contractduur, etc.) te verwerken, welke worden aangegeven als belangrijke factoren in onderzoek van Valkenet en Montanus, is in dit onderzoek een derde kernkwaliteit opgesteld. Hiervoor is de term (kernkwaliteit) ‘’gebruiker’’ gehanteerd, aangezien deze marktspecifieke eigenschappen in verband staan en betrekking hebben op de gebruiker van het vastgoed.

(21)

Kwaliteitstool voor distributiecentra 21 Figuur 8: Opzet kernkwaliteiten (DC Kwaliteitstool)

3.1.2 Factoren

De in paragraaf 3.3.1 benoemde kernkwaliteiten (figuur 8) zijn op te delen in diverse factoren. Aan de hand van literatuurstudie en diverse gesprekken met deskundigen zijn deze factoren opgesteld. Door middel van validatie met de praktijk is ervoor gezorgd dat de factoren actueel zijn.

Locatie

De factoren ten behoeve van de kernkwaliteit locatie zijn opgesteld aan de hand van literatuuronderzoek. Hiervoor is onderzoek van CBRE als bron gebruikt, wat nader wordt toegelicht in paragraaf 3.2.

Gebouw

De factoren ten behoeve van de kernkwaliteit gebouw zijn opgesteld door middel van literatuur- en praktijk onderzoek. Hiervoor is gebruik gemaakt van onderzoek van Hoogvorst en Valkenet. Voor de validatie van de opgestelde factoren zijn twee interviews gevoerd met gebruikers van een distributiecentrum, namelijk Tesla Motors the Netherlands (Tilburg) en DB Schenker in opdracht van Nokia Siemens Networks (Tilburg). Hiervoor zijn beide project/site managers, de heer A. ter Horst (Tesla Motors the Netherlands) en de heer H. Vliegenthart (DB Schenker Tilburg), benaderd. Aan de hand van de literatuurstudie en interviews zijn de definitieve factoren met betrekking tot de kernkwaliteit gebouw opgesteld. De gebouwspecifieke factoren worden nader toegelicht in paragraaf 3.3.

Gebruiker

De factoren met betrekking tot de kernkwaliteit gebruiker zijn bepaald aan de hand van opgedane kennis vanuit de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed. Het betreft algemene factoren die gelden voor commercieel vastgoed. Deze factoren worden nader toegelicht in paragraaf 3.4.

In onderstaand figuur is de opbouw van de (2) factoren ten behoeven van de kernkwaliteiten weergeven.

(22)

3.1.3 Sub-factoren

De factoren binnen de kernkwaliteit gebouw (figuur 9) zijn verder uiteen te splitsen in sub-factoren. De sub-factoren vormen de gebouwspecifieke kenmerken van distributiecentra, waarbij de definitie van logistiek vastgoed (paragraaf 2.1) als uitgangspunt wordt gehanteerd. De overige sub-factoren zijn op dezelfde wijze bepaald als de factoren ten behoeve van de kernkwaliteit gebouw (paragraaf 3.1.1 en 3.1.2).

In onderstaand figuur is de opbouw van de (3) sub-factoren ten behoeven van de gebouwspecifieke factoren weergeven.

3.1.4 Scoringsklassen

Zoals vermeldt in paragraaf 3.1.1, 3.1.2 en 3.1.3 is de DC Kwaliteitstool opgebouwd uit kernkwaliteiten, factoren en sub-factoren. De kernkwaliteiten zijn opgesplitst in factoren. De wijze waarop gescoord kan worden verschilt per factor, waarbij gebruik is gemaakt in het wel of niet aanwezig zijn van een factor of sub-factor en zogenaamde scoringsklassen. Hiervoor zijn een drietal scoringsklassen opgesteld, namelijk laag, gemiddeld en hoog. In de volgende paragrafen wordt de verdeling per factor toegelicht. Door aan te geven binnen welke scoringsklasse een distributiecentrum scoort, kan een waarde gegeven worden aan de betreffende factor of sub-factor. De opgestelde klassen (laag, gemiddeld en hoog) zorgen voor een verschil in score binnen een factor of sub-factor.

In de DC Kwaliteitstool resulteert dit in drie verschillende scores, namelijk een score van 1, 5 of 10. Een score van 10 is daarbij de hoogst haalbare score. Het verschilt per factor tot welke klassen deze scores behoren. Wanneer gescoord wordt op aanwezigheid geldt bij de DC Kwaliteitstool een score van 0 (niet aanwezig) of 10 (wel aanwezig).

Het verschilt per factor waar de scoringsklassen op gebaseerd zijn. Dit wordt dan ook per factor apart toegelicht in de volgende paragrafen (paragraaf 3.2, 3.3 en 3.4). In eerste instantie wordt aan de hand van literatuuronderzoek de waarde van de scoringsklassen bepaald. Indien deze waarde niet bepaald kan worden door middel van literatuurstudie, is bestaand logistiek vastgoed in Nederland (willekeurig gekozen) vergeleken en zijn aan de hand daarvan scoringsklassen bepaald. De factor “faciliteiten” wordt door middel van diverse sfeerimpressies ingedeeld.

In de volgende paragrafen zijn de kernkwaliteiten met bijbehorende factoren uitgewerkt. Figuur 10: Opzet sub-factoren (DC Kwaliteitstool)

(23)

3.2 Kernkwaliteit: locatie

Het verschilt per type gebruiker wat de meest ideale vestigingsplaats is. Echter zijn er een aantal factoren die voor vrijwel iedere gebruiker van belang zijn ten behoeve van een locatie.

CBRE maakt in 2013 onderscheid in een vijftal factoren binnen de keuze van een locatie.

In bovenstaand figuur is weergeven wat de belangrijkste locatiekeuzecriteria zijn voor grootschalige distributiecentra in (%) scores. Deze locatie specifieke criteria zijn gelijk aan die voor conventionele warehouses (CBRE, 2013). De algemene toegankelijkheid en de kwaliteit van de infrastructuur is daarbij de meest dominante factor, waarna arbeidsbeschikbaarheid en de nabijheid van klanten volgen. Bij dit onderzoek is het van belang dat er, zoals eerder vermeld, naast grootschalige ook kleinschalige distributiecentra worden opgenomen. Hierdoor zijn enkel de door CBRE gestelde locatiekeuzecriteria meegenomen als de te hanteren ‘factoren’ met betrekking tot de kernkwaliteit locatie. De percentages naar mate van belang zullen naar eigen onderzoek ingevoerd worden bij het bepalen van de wegingsfactoren.

3.2.1 Bereikbaarheid/kwaliteit infrastructuur

Per gebruiker verschilt de voorkeur in type infrastructuur. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in vier verschillende vormen van infrastructuur, namelijk: railterminal (spoor), bargeterminal (water), wegtransport (weg) en goederenvervoer via lucht. Hoewel het belang qua type infrastructuur per gebruiker verschillend is, is het voor ieder distributiecentrum een toegevoegde waarde om zich in de nabijheid van zoveel mogelijk verschillende vormen van infrastructuur te vestigen. Op deze manier is het vastgoed toegankelijker voor meerdere typen gebruikers.

In bovenstaande figuren is weergeven wat het aanbod van- en de vraag naar logistiek vastgoed is naar mate van bereikbaarheid. Dit is voor zowel bestaand logistiek vastgoed (aanbod) als de wensen/eisen

Figuur 13: Vraag naar logistiek vastgoed naar bereikbaarheid (Bak, 2014)

Figuur 11: Belangrijkste locatiekeuzecriteria voor grootschalige distributiecentra (CBRE, 2013)

Figuur 12: Aanbod van logistiek vastgoed naar bereikbaarheid (Bak, 2014)

(24)

vanuit de drie actoren met betrekking tot (nieuwe) huisvesting (vraag) aangegeven. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt in vijf afstandsklassen.

Bij dit onderzoek wordt ingegaan op de door NVM gehanteerde afstanden, maar wordt onderscheid gemaakt in slechts drie klassen, namelijk laag (< 1 km), gemiddeld (1 – 5 km) en hoog (> 5 km). Daarnaast hanteert NVM bij ‘bereikbaarheid’ enkel de afstand tot de snelweg. Dit onderzoek gaat echter, naast wegtransport als vorm van infrastructuur, ook in op diverse andere type infrastructuren. Hiervoor worden dezelfde afstandsklassen gehanteerd.

3.2.2 Nabijheid klanten & producenten

Nederland is, met de aanwezigheid van Mainports als Schiphol Amsterdam en Rotterdam, een van de belangrijkste poorten binnen Europa (CBRE, 2011). Mede hierdoor heeft logistiek vastgoed zich in eerste instantie met name geconcentreerd in het westen van het land. Goederen kwamen aan in de havens en werden vervolgens getransporteerd naar het eigen achterland en andere landen, waardoor een zogenaamde ‘logistieke as’ van Rotterdam naar Venlo is ontstaan.

Door de afstand tussen het product en de afzetmarkt zo klein mogelijk te houden is het mogelijk om kosten te besparen, minder CO2 (goed voor milieu) uit te stoten en meer rendement (beter

bedrijfsresultaat) te behalen. Dit geldt voor zowel klanten als producenten. Concluderend kan er gesteld worden dat de factor commerciële waarde heeft.

Gezien het feit dat voor iedere organisatie de afstand met betrekking tot de nabijheid van klanten en producenten anders ingevuld kan worden, is hierbij geen optimale afstand bepaald. De organisatie dient hierbij zelf te bepalen of deze afstand voldoende is of niet. Bij sommige organisaties is de nabijheid wellicht niet van belang, waardoor deze factor niet meegerekend wordt. In dit geval wordt er een volledige score toegekend.

3.2.3 Bereikbaarheid personeel

Het merendeel van logistieke centra in Nederland is voorzien van een arbeidsintensieve aard. De beschikbaarheid van personeel speelt hierbij een rol. Ten eerste wordt daarom gekeken naar de omgeving waar het distributiecentrum zich bevindt. Het is daarbij van belang of de betreffende omgeving voldoende arbeidspotentieel is. Arbeidspotentieel opdelen in klassen is niet mogelijk, aangezien het verschilt per gebruiker hoe het begrip arbeidspotentieel gehanteerd wordt.

Ten tweede wordt ingegaan op de bereikbaarheid met betrekking ten behoeve van het personeel. In dit onderzoek is daarom rekening gehouden met de mate van bereikbaarheid met betrekking tot openbaar vervoer. De gemiddelde afstand van een distributiecentrum naar een vorm van openbaar vervoer is bepaald aan de hand van de twee bezochte distributiecentra (Tesla Motors en DB Schenker Tilburg) en een aantal andere willekeurig gekozen distributiecentra.

Het distributiecentrum waar Tesla Motors te Tilburg (vloeroppervlak: 44.000 m2_{) gevestigd is}

bevindt zich op bedrijventerrein Vossenberg. Binnen een straal van ± 500 m (6 minuten lopen) bevindt zich een busstation.

Distributiecentrum DB Schenker te Tilburg (vloeroppervlak: 43.195 m2_{) bevindt zich op}

bedrijventerrein Vossenberg. Er is sprake van een busstation binnen een straal van ± 1,4 km (18 minuten lopen).

Het distributiecentrum waar Rhenus Contract Logistics te Son & Breugel (vloeroppervlak: 50.920

m2_{) gevestigd is, bevindt zich op bedrijventerrein Ekkersrijt. Binnen een straal van 290 m}

(3 minuten lopen) bevindt zich een vorm van openbaar vervoer.

Distributiecentrum Dobologic & Bakker Logistics & DB Schenker te Tilburg (vloeroppervlak: 37.310 m2_{) bevindt zich op bedrijventerrein Katsbogten, waarbij zich binnen een straal van 1,0 km}

(25)

Distributiecentrum aan de Energieweg 19a te Venray (vloeroppervlak: 14.860 m2_{) bevindt zich op}

bedrijventerrein Smakterheide. Binnen een straal van 2,1 km (24 minuten lopen) is er sprake van een busstation.

Binnen de factor bereikbaarheid personeel op gebied van openbaar vervoer wordt onderscheid gemaakt in drie afstandsklassen. Na bovenstaande gegevens met betrekking tot de afstand van/naar openbaar vervoer zijn deze klassen bepaald. Hiervoor worden de drie afstandsklassen; laag (< 0,5 km), gemiddeld (0,5 – 1,5 km) en hoog (> 1,5 km) gehanteerd.

3.2.4 Overheidssubsidies

Uit literatuurstudie is gebleken dat overheidssubsidies een aandeel heeft binnen de kernkwaliteit locatie (figuur 11). Dit figuur heeft betrekking op de Europese logistieke markt. Echter verschillen overheidssubsidies per land en per gebied. De voornaamste subsidies op gebied van (logistiek) vastgoed zijn subsidie op de zogenaamde steunregio’s (vestigingsplaats) en subsidie op werknemers. In Nederland worden er relatief weinig overheidssubsidies toegekend en te verwachten is dat dit verder afneemt. De overheidssubsidies worden op één gebied getoetst, namelijk het wél of niet van toepassing zijn van overheidssubsidies.

3.3 Kernkwaliteit: gebouw

Binnen de kernkwaliteit gebouw wordt kenbaar wat het belang en de invloed van de ‘kwaliteit’ van het vastgoed is ten opzichte van de niet beïnvloedbare kernkwaliteiten locatie en (wisselende) gebruiker.

Figuur 14: Belangrijkste ontwerpcriteria voor grootschalige distributiecentra (CBRE, 2013)

In bovenstaand figuur is weergeven wat de belangrijkste ontwerpcriteria zijn voor grootschalige distributiecentra in (%) scores. Deze ontwerpcriteria zijn zoals bij locatiecriteria gelijk aan die voor conventionele warehouses (CBRE, 2013). De vrije hoogte is daarbij de meest dominante factor, waarna manoeuvreerruimte ten behoeve van vrachtverkeer volgt. Bij dit onderzoek is het van belang dat er, zoals eerder vermeld, naast grootschalige ook kleinschalige distributiecentra worden opgenomen. Hierdoor zijn enkel de door CBRE gestelde ontwerpcriteria meegenomen als de te hanteren ‘factoren’ met betrekking tot de kernkwaliteit gebouw. De weging van de factoren wordt in hoofdstuk 4 bepaald en niet overgenomen van CBRE. Daarnaast zijn er enkele factoren toegevoegd aan de kernkwaliteit gebouw, welke aan de hand van de gehouden interviews en gesprekken met deskundigen naar voren zijn gekomen.

Bij de kernkwaliteit gebouw wordt ingegaan op een zestal factoren, namelijk: huisvesting, technische- en functionele kwaliteit, flexibiliteit, faciliteiten en duurzaamheid. De factoren binnen de kernkwaliteit gebouw kennen ieder op zich een aantal sub-factoren (figuur 10).

(26)

3.3.1 Huisvestingskosten

Binnen de factor huisvestingskosten wordt onderscheid gemaakt in de sub-factoren energie- en onderhoudskosten. Gezien het feit dat er geen generieke factoren omtrent de energie- en onderhoudskosten, het energieverbruik en de hoeveelheid onderhoud vastgesteld kunnen worden, is het van belang deze factor op een andere manier te benaderen. De gebouwgebonden energie- en onderhoudskosten, het energieverbruik en de hoeveelheid onderhoud zijn namelijk gebruikerspecifiek.

Energiekosten

Gezien het geschatte energieverbruik van een distributiecentrum volgens ING (figuur 15), is zowel de verlichting, verwarming en ventilatie en koeling (ofwel klimaat) opgenomen in de tool (ING, 2014), tezamen vormen deze twee factoren, verlichting en klimaat, de energiekosten.

Een generieke factor binnen de energiekosten met betrekking tot een distributiecentrum is het wél of niet inzichtelijk hebben van het gebouwgebonden energieverbruik. Heeft het betreffende distributiecentrum de capaciteiten om het energieverbruik/kosten inzichtelijk te krijgen voor de betreffende gebruiker?

Daarnaast speelt de aanwezigheid van kennis op gebied van besparing een rol, ofwel de reductie van energieverbruik/kosten. Heeft het betreffende distributiecentrum de mogelijkheid en capaciteiten om het energieverbruik en/of de energiekosten te reduceren? Indien dit het geval is biedt de mogelijkheid zich om het energieverbruik te minimaliseren.

De energiekosten worden daarom op twee gebieden getoetst, namelijk het wél of niet inzichtelijk hebben van het verbruik en of er voldoende kennis en kunde aanwezig is met betrekking tot de reductie van het energieverbruik.

Onderhoudskosten

Een generieke factor binnen de onderhoudskosten met betrekking tot een distributiecentrum is, net zoals bij energiekosten, het wél of niet inzichtelijk hebben van het uitgevoerde onderhoud en de kosten daarvan. Heeft het betreffende distributiecentrum de capaciteiten om de onderhoudskosten inzichtelijk te krijgen voor de betreffende gebruiker?

Daarnaast speelt de aanwezigheid van kennis op gebied van besparing in de vorm van onderhoud een rol. Heeft het betreffende distributiecentrum de mogelijkheid en capaciteiten om het onderhoud en/of de kosten daarvan te reduceren? Indien dit het geval is biedt de mogelijkheid zich om de onderhoudskosten te minimaliseren.

De onderhoudskosten worden op twee gebieden getoetst, namelijk het wél of niet inzichtelijk hebben van de hoeveelheid onderhoud (kosten) en of er voldoende kennis en kunde aanwezig is met betrekking tot de reductie van de onderhoudskosten.