Art. 7:290- of art. 7:230a-huurruimte?
Naam: B.P.D.D. Schnabel
Naam begeleider: dhr. dr. drs. G.J.P. de Vries Datum: 21 juni 2017
Abstract
Naam: B.P.D.D. Schnabel
Titel scriptie: Art. 7:290- of art. 7:230a-huurruimte?
Onderzoeksvraag: Hoe wordt art. 7:290-ruimte onderscheiden van art. 7:230a-ruimte? Doel: Beschrijven van het huidige art. 7:290/7:230a-stelsel.
Methode: Onderzoek van literatuur, jurisprudentie en wetsgeschiedenis. Resultaten:
Binnen het huurrecht zijn er een viertal huurregimes te onderscheiden: het algemene
huurrecht, de huur van woonruimte, de huur van art. 7:290-ruimte en de huur van art. 7:230a-ruimte. Het art. 7:290-regime ziet op bedrijven, terwijl het art. 7:230a-regime ziet op zgn. ‘overige bedrijfsruimtes’, ruimtes waarin een beroep wordt uitgeoefend en ruimtes waarin noch een bedrijf, noch een beroep wordt uitgeoefend. De ruime huurbescherming van het art. 7:290-regime wordt geboden aan huurders van bedrijfsruimte die bestemd is voor de
uitoefening van een in de wet genoemde bedrijfscategorie, mits die ruimte voor het publiek toegankelijk is. Het art. 7:230a-regime biedt slechts zgn. ontruimingsbescherming. Uit het onderzoek blijkt dat rechters zeer feitelijk het gebruik van het gehuurde beoordelen om te bepalen welk huurregime van toepassing is. Indien sprake is van een grensgeval tussen beide huurregimes wordt de plaatsgebondenheid van het bedrijf getoetst.
Conclusies:
Indien sprake is van een kwalificatiegeschil tussen huurder en verhuurder, wordt er allereerst gekeken naar de contractuele bestemming van het gehuurde. Voorts beoordeelt de rechter het feitelijk gebruik, waarbij met name van belang is in hoeverre het gehuurde toegankelijk is voor het publiek en of sprake is van een overheersende activiteit binnen het gehuurde. Uit de onderzochte jurisprudentie blijkt dat de grenzen tussen beide huurregimes vervagen. De rechtspraak ter zake van art. 7:290- en art. 7:230a-ruimte is dan ook zeer feitelijk van aard. Men kan zich afvragen of de rechtszekerheid hierbij gebaat is. In de literatuur wordt er, gelet op deze omstandigheden, gepleit voor een herziening van het huidige art. 7:290/7:230a-stelsel.
Inhoudsopgave
Inleiding p. 4-5
Hoofdstuk 1 Welke huurregimes gelden er binnen het huurrecht? p. 6-13
Hoofdstuk 2 Wat zijn de verschillen in rechtsgevolgen tussen een huurregime krachtens
art. 7:290 dan wel art. 7:230a BW? p. 14-20
Hoofdstuk 3 Art. 7:290-bedrijfsruimte
3.1 Wat is bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW? p. 21-31 3.2 Wat valt onder art. 7:290-ruimte indien sprake is van een gemengde
overeenkomst? p. 32-35
Hoofdstuk 4 Wat valt onder het begrip art. 7:230a-ruimte? p. 36-39 Hoofdstuk 5 Wat te doen in geval van grensgevallen? p. 40-45
Conclusies p. 46-47
Literatuurlijst p. 48-50
Inleiding
Het huurrecht is per 1 augustus 2003 samengevoegd in titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, met als gevolg dat het recht overzichtelijker is geworden ten opzichte van de gefragmenteerde huurwetgeving van voordien.1 Desalniettemin ontstaan er hedendaags nog vele juridische geschillen omtrent de rechten en plichten die gelden nadat huurder en verhuurder een
huurovereenkomst zijn aangegaan. Hierbij is van groot belang dat er binnen het huurrecht een viertal huurregimes zijn te onderscheiden. Deze huurregimes hebben eigen toepassingscriteria en verschillende rechtsgevolgen. Het eerste hoofdstuk van deze scriptie zal daarom gericht zijn op een korte beschrijving van deze huurregimes.
Juridische geschillen die binnen het huurrecht ontstaan, hebben regelmatig betrekking op de kwalificatie van een gebouwde onroerende zaak als art. 7:290-ruimte dan wel art. 7:230a-ruimte. Dit onderzoek zal zich concentreren op deze ruimtes. De onderzoeksvraag die hierbij centraal staat, luidt: ‘Hoe wordt art. 7:290-ruimte onderscheiden van art. 7:230a-ruimte’? In het tweede hoofdstuk zal eerst besproken worden wat de uiteenlopende rechtsgevolgen zijn van een huurregime krachtens art. 7:290 dan wel art. 7:230a BW, zodat duidelijk wordt hoe groot het belang is van een juiste keuze tussen deze kwalificaties van een gehuurde zaak. In het derde hoofdstuk zal behandeld worden wanneer sprake is van art. 7:290-ruimte. Er zal uitvoerig worden stilgestaan bij het begrip ‘bedrijfsruimte’ in de zin van art. 7:290 lid 2 BW. Het wettelijke element ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ vormt hierbij een belangrijk criterium. Voorts zullen verschillende juridische aspecten die van belang zijn besproken worden, zoals het feitelijk gebruik en de inrichting van de ruimte, de kernactiviteit die zich binnen de gehuurde ruimte afspeelt en de bedoeling die partijen voor ogen hadden bij de totstandkoming van de overeenkomst.
In de tweede paragraaf van dit hoofdstuk zal de situatie ter sprake komen waarin er weliswaar sprake is van een huurovereenkomst, maar partijen tevens bijvoorbeeld een andere overeenkomst, zoals een exploitatie- of franchiseovereenkomst sluiten.2 Er is in een dergelijk geval sprake van een gemengde overeenkomst, aangezien het gehuurde een gecombineerde bestemming heeft verkregen.3 In deze paragraaf zal onderzocht worden of een andere juridische benadering in dat geval gerechtvaardigd is en in hoeverre dit de toepasselijkheid van het huurregime krachtens art. 7:290 BW beïnvloedt.
1 Evers 2011, p. 8-9. 2 Evers 2011, p. 35-38.
Het vierde hoofdstuk van deze scriptie zal gericht zijn op een behandeling van de vraag wanneer sprake is van art. 7:230a-ruimte. De behandeling van dit huurregime vindt plaats ná de behandeling van art. 7:290-ruimte, aangezien art. 7:230a BW negatief gedefinieerd is.4 Pas indien geen sprake is van een art. 7:290-ruimte, wordt beoordeeld of een ruimte valt binnen het toepassingsbereik van art. 7:230a BW.5
Het vijfde en laatste hoofdstuk richt zich op de zogenaamde grensgevallen tussen art. 7:290-ruimte en art. 7:230a-7:290-ruimte. Hierbij zal het aspect ‘plaatsgebondenheid’ centraal staan. Wanneer niet duidelijk is of een bedrijf onder een in art. 7:290 lid 2 BW genoemde bedrijfscategorie valt, kan het bestaan van plaatsgebondenheid immers een belangrijke rol spelen bij de kwalificatie van het gehuurde.6 Naar het oordeel van de wetgever speelt dit aspect immers een zeer geringe rol bij art. 7:230a BW, in tegenstelling tot de belangrijke rol die het bestaan van plaatsgebondenheid speelt bij het art. 7:290-regime.7
Een grondige beschrijving van al het voorgaande leidt ten slotte tot beantwoording van de eerder geformuleerde onderzoeksvraag. Hierbij dient benadrukt te worden dat er binnen deze scriptie geen normatieve of adviserende uitspraken ten aanzien van het art. 7:290/7:230a-stelsel gedaan zullen worden. Het onderzoek tracht het huidige 7:290/7:230a-stelsel te beschrijven en hiermee een bijdrage te leveren aan het juridisch debat.
1 Welke huurregimes gelden er binnen het huurrecht? 4 Borst 2006, p. 152.
5 Bol 2017, p. 59.
6 Vrolijk, in: GS Huurrecht, art. 7:290 BW, aant. 6.2 (online, laatst bijgewerkt op 28 mei 2014). 7 Kerpestein 2014, p. 434.
Kenmerkend aan het contractenrecht is de grote mate van contractsvrijheid die aan individuen wordt toegekend. Het staat individuen in beginsel vrij om met eenieder overeenkomsten te sluiten en hier vervolgens naar te handelen. Dit fundamentele rechtsbeginsel is echter niet onbeperkt. Wanneer de contractsvrijheid in strijd komt met een belang van hogere orde, dient de wetgever regels van dwingend recht vast te stellen.8 Een dergelijk belang kan bijvoorbeeld bestaan uit het bieden van wettelijke bescherming aan een economisch zwakkere partij. Binnen het huurrecht heeft de wetgever daarom dergelijke dwingendrechtelijke regels vastgesteld, wanneer sprake is van een ongelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder.9
Het algemene huurrecht
Het algemene huurrecht is van toepassing op alle huurovereenkomsten, behoudens voor zover een bijzondere regeling zich hiertegen verzet.10 De bepalingen van het algemene huurrecht zijn derhalve toepasbaar op zowel onroerende als roerende zaken. Krachtens art. 7:201 lid 2 BW kan het algemene huurrecht bovendien toegepast worden op vermogensrechten.11 Zoals in dit hoofdstuk uiteengezet zal worden, betreft dit een belangrijk verschil met de overige
huurregimes die slechts toepasbaar zijn indien sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan’.
Het algemene huurrecht begint met de bepaling die beschrijft wat er onder een huurovereenkomst dient te worden verstaan. Het is bij elk huurrechtelijk geschil immers van belang om eerst te beoordelen of sprake is van een huurovereenkomst.12 Krachtens art. 7:201 lid 1 BW bestaat een huurovereenkomst uit het geheel of gedeeltelijk verstrekken in gebruik van een zaak tegenover een tegenprestatie. De omstandigheden van het geval zijn hierbij beslissend, waarbij men dient te letten op de inhoud en de strekking van de overeenkomst. Voorts is de bedoeling van partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van belang.13 De verhuurde zaak dient voldoende identificeerbaar te zijn om tot een rechtens afdwingbare huurovereenkomst te komen.14 Een te vage omschrijving van de verhuurde zaak voldoet niet aan de wettelijke vereisten van art. 7:201 lid 1 BW. Het verstrekken in gebruik van de zaak mag voor zowel bepaalde als onbepaalde tijd.15 De tegenprestatie van de huurder kan uiteraard bestaan uit het betalen van huurpenningen, maar de huurprijs kan tevens worden 8 Hijma, van Dam, van Schendel & Valk 2010, p. 14-15.
9 Abas 2007, par. 3, nr. 22. 10 Kerpestein 2014, p. 33.
11 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 6. 12 Kerpestein 2014, p. 47.
13 HR 11 februari 2011, WR 2011, 58. 14 HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215. 15 Kerpestein 2014, p. 53.
voldaan in natura. Hierbij kan men bijvoorbeeld denken aan het verrichten van huishoudelijke diensten.16 Bij dit alles dient te worden opgemerkt dat de huurovereenkomst een vormvrij contract betreft.17
In de tweede en derde wettelijke afdeling van het algemene huurrecht worden
vervolgens de verplichtingen van verhuurder en huurder omschreven. De verhuurder dient het verhuurde aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten (art. 7:203 BW) en gebreken aan het verhuurde te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist zijn die
redelijkerwijs niet van hem zijn te vergen (art. 7:204 jo. art. 7:206 BW).18 De huurder is verplicht om de tegenprestatie te voldoen (art. 7:212 BW), zich als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW), kleine herstellingen te verrichten (art. 7:217 BW), gebreken te melden (art. 7:222 BW) en het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen (art. 7:224 BW).19
In afd. 7.4.4 BW vindt men ten slotte art. 7:226 BW, waarin het oude adagium ‘koop breekt geen huur’ is geregeld. Deze bepaling zorgt ervoor dat huurders geen nadeel
ondervinden van een overdracht van het gehuurde of een vestiging van een beperkt recht hierop, nadat er een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder tot stand is gekomen. De bepaling geldt voor iedere vorm van vervreemding krachtens bijzondere titel die tot
overdracht leidt.20 Voorts vindt men in het algemene huurregime nog enkele bepalingen omtrent het eindigen van de huur. Zo vindt men de algemene opzeggingsbepaling in art. 7:228 BW, ziet art. 7:229 BW op de regeling van de overlevende huurder en bepaalt art. 7:230 BW dat de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd kan worden in geval van wederzijds
goedvinden van huurder en verhuurder. Met name de opzegging krachtens art. 7:228 BW is zeer eenvoudig te noemen in vergelijking met de opzeggingsmogelijkheden binnen andere huurregimes.21 Voorts geldt er krachtens art. 7:231 BW een verbod op buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak. Hiermee zijn wij aanbeland bij een toepassingsvoorwaarde die de drie specifieke
huurregimes, namelijk de huur van art. 7:290- en art. 7:230a-ruimte alsook de huur van woonruimte, gemeen hebben:
16 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 32. 17 Abas 2007, par. 3, nr. 11.
18 Kerpestein 2014, p. 287. 19 Abas 2007, par. 5, nr. 40.
20 Rueb, in: GS Huurrecht, art. 7:226 BW, aant. 12 (online, laatst bijgewerkt op 24 september 2013). 21 Kerpestein 2014, p. 435.
Het object van de huur is een ‘gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan’ Alvorens de overige drie huurregimes behandeld worden, dient benadrukt te worden dat er een gemeenschappelijke toepassingsvoorwaarde bestaat voor de huur van woonruimte, art. 7:290-ruimte en art. 7:230a-ruimte. Deze huurregimes vereisen dat sprake is van een
‘gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan’. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de toevoeging ‘of een gedeelte daarvan’ ontbreekt bij het woonruimteregime. Slechts het algemene huurrecht kent een dergelijk criterium niet en is derhalve toepasbaar op
onbebouwde terreinen.22 Gezien de onderzoeksopzet zal op deze plaats met name het
criterium in art. 7:230a lid 1 BW en art. 7:290 lid 2 BW besproken worden. Hierbij verdient opmerking dat een kampeerbedrijf krachtens art. 7:290 lid 2 sub c BW ook onder het art. 7:290-regime kan vallen indien sprake is van een onbebouwde onroerende zaak.
Een eerste aspect dat een belangrijke rol vervult bij de beoordeling van bovenstaand criterium betreft de vraag wat het voorwerp en de bestemming van de huurovereenkomst is.23 Dit lijkt in eerste instantie wellicht overduidelijk. Men kan zich echter de situatie voorstellen waarin er een huurovereenkomst is aangegaan die ziet op de verhuur van een onbebouwd stuk grond, waarop tijdens de looptijd van de huurovereenkomst alsnog een onroerende zaak wordt gebouwd. Er dient in een dergelijk geval gelet te worden op de feitelijke toestand ten tijde van het ingaan van de huurovereenkomst. 24 Het enkele gegeven dat er tijdens de looptijd van de overeenkomst een wijziging plaatsvindt ten aanzien van de inrichting van het gehuurde, heeft daarom niet tot gevolg dat de overeengekomen bestemming van het gehuurde verandert.25 Wanneer zich bovenstaande situatie voordoet, doordat partijen bijvoorbeeld een
huurovereenkomst sluiten ten aanzien van een onbebouwd stuk grond en hierbij afspreken dat de huurder daarop een opstal zal bouwen die gebruikt zal worden als art. 7:290-ruimte, heeft de huurovereenkomst derhalve nog steeds betrekking op het onbebouwde stuk grond.26 De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de kwalificatie van het gehuurde in een dergelijke situatie slechts verandert indien er een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst wordt aangegaan, welke betrekking heeft op de inmiddels gebouwde onroerende zaak.27 Hierbij komt het aan op de inhoudelijke uitleg van de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen.28 In een zaak
22 Jacobs & Cohen 2014, p. 158. 23 Evers 2011, p. 17.
24 Kerpestein 2014, p. 435.
25 Palstra, in: GS Huurrecht, art. 7:230a BW, aant. 46.1 (online, laatst bijgewerkt op 12 april 2011). 26 Rossel, in: T&C BW, art. 7:290 BW, aant. 3A (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017).
Zie ookHR 31 mei 1991, NJ 1991, 678.
27 HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705. 28 Evers 2011, p. 17.
waarin er onbebouwde grond werd gehuurd, waarop later door de huurder een kiosk werd gebouwd die als horecaonderneming zou gaan dienen, oordeelde het Gerechtshof
’s-Gravenhage in lijn met deze uitspraak dat sprake was van huur van onbebouwde grond. Het art. 7:290-regime was niet van toepassing omdat een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst ten aanzien van de kiosk ontbrak.29 Voorts heeft de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak bepaald dat het enkele feit dat de inmiddels gebouwde onroerende zaak krachtens natrekking eigendom van de verhuurder is geworden, niet tot toepasselijkheid van het art. 7:290-regime leidt.30
Een andere situatie betreft het geval waarin er een huurovereenkomst is aangegaan die ziet op de verhuur van een onbebouwd stuk grond, terwijl er op dat terrein al een aantal gebouwde onroerende zaken aanwezig zijn. In een dergelijk geval oordeelde de Hoge Raad dat de omstandigheid dat deze opstallen reeds aanwezig waren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, niet met zich meebrengt dat deze opstallen onderdeel zijn van het
gehuurde. Uit de tekst van de huurovereenkomst bleek immers dat de huurovereenkomst expliciet zag op het terrein en niet mede op de daarop aanwezige opstallen.31 Dit zou slechts anders zijn indien er een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst gesloten zou worden, welke betrekking heeft op de gebouwde onroerende zaak.
Vervolgens dient zich de vraag voor in hoeverre het gehuurde ‘gebouwd’ is. De Hoge Raad heeft hier een nadere invulling aan gegeven door aansluiting te zoeken bij het begrip
‘gebouw’ in de zin van de Woningwet.32 Onder het begrip ‘gebouw’ dient derhalve te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Aan het criterium ‘gebouwde onroerende zaak’ zou voldaan zijn indien zich op of onder de grond een dergelijk gebouw bevindt, tenzij dat
gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Hierbij werd echter benadrukt dat ook een gehuurde zaak die niet (geheel) voldoet aan deze omschrijving, toch als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW kan worden aangemerkt, met dien verstande dat een enkele verharding of bewerking van grond niet voldoende is.33 De toevoeging ‘in de zin van art. 7:230a BW’ kan er overigens op wijzen dat de Hoge Raad ruimte laat om het criterium in art. 7:290 BW wellicht een andere invulling te geven.34
29 Teeuw 2012, p. 644. Zie ook Gerechtshof ’s-Gravenhage 9 februari 2010, WR 2010, 70. 30 HR 13 juli 2012, NJ 2013, 9.
31 HR 13 juli 2012, NJ 2013, 8.
32 Van Dam-van den Broek, Groothedde & Jooren 2014, p. 219. 33 HR 11 april 2014, NJ 2014, 438.
Een dergelijke gebouwde zaak is krachtens art. 3:3 lid 1 BW onroerend wanneer zij duurzaam met de grond is verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. De vraag of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven, zoals geformuleerd in het Portocabin-arrest in 1997, betreft bij de beoordeling hiervan nog steeds een belangrijke aanwijzing.35
Nog een gemeenschappelijke toepassingsvoorwaarde: de contractuele bestemming van het gehuurde
De contractuele bestemming van het gehuurde is in hoge mate bepalend voor de kwalificatie van een gebouwde onroerende zaak, zodat ook dit een gemeenschappelijke
toepassingsvoorwaarde voor de hierna te bespreken huurregimes betreft. Zo leidt de
contractuele bestemming ‘appartement’ tot toepassing van het huurregime voor woonruimte, de contractuele bestemming ‘slagerij’ tot toepassing van het art. 7:290-regime en de
contractuele bestemming ‘loods’ tot toepassing van het art. 7:230a-regime. Bij de beoordeling van de contractuele bestemming van het gehuurde is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de aard en de inrichting van het gehuurde, bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan met betrekking tot het gebruik van het gehuurde.36 Dit stemt overeen met hetgeen de Hoge Raad heeft beslist in het Haviltex-arrest, namelijk dat voor de uitleg van contracten geldt hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in verband daarmee redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten.37
Hoewel de contractuele bestemming van het gehuurde een belangrijke rol vervult bij de beantwoording van de kwalificatievraag, is een heldere overeengekomen bestemming van het gehuurde niet altijd beslissend. Indien partijen in werkelijkheid een ander gebruik van het gehuurde voor ogen stond, kan een heldere overeengekomen bestemming op zichzelf niet bepalend zijn voor de kwalificatie.38 Dit geldt ook indien het feitelijk gebruik van het gehuurde afwijkt van de contractuele bestemming.39
Indien sprake is van een onduidelijk overeengekomen contractuele bestemming, of indien partijen geen contractuele bestemming zijn overeengekomen, wordt de kwalificatie van de gehuurde zaak bepaald door hetgeen partijen ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan en de vraag tot welk gebruik de zaak naar zijn aard
35 Kerpestein 2014, p. 444. Zie ook HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97.
36 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 7. Zie HR 24 december 1993, NJ 1994, 215. 37 HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635.
38 HR 24 december 1993, NJ 1994, 215. 39 Van der Kamp 2011, p. 60.
bestemd is.40 Hierbij is het feitelijk gebruik van het gehuurde van grote betekenis.41 Een eenzijdige wijziging van het feitelijk gebruik leidt in beginsel niet tot een gewijzigde bestemming van het gehuurde, tenzij de huurder kan aantonen dat de verhuurder deze bestemmingswijziging naderhand heeft toegestaan of deze stilzwijgend heeft gedoogd. Indien dit het geval is, kan de huurder er immers gerechtvaardigd op vertrouwen dat de verhuurder met de wijziging heeft ingestemd.42 Dit mag echter niet te snel worden aangenomen.43
Vermelding verdient voorts dat, in tegenstelling tot de contractuele bestemming van het gehuurde, de naamgeving van de huurovereenkomst van ondergeschikte betekenis is, onafhankelijk van de vraag of die naamgeving bedoeld of onbedoeld afwijkend ten opzichte van de bestemming is.44 Zo komt het in de praktijk regelmatig voor dat er een verkeerd modelcontract wordt gebruikt, bijvoorbeeld een ROZ-model voor ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van art. 7:230a BW, terwijl de contractuele bestemming dient te worden aangemerkt als art. 7:290-ruimte. Het gebruikte standaardcontract kan in dat geval op zichzelf niet van doorslaggevende betekenis zijn.45
De huur van woonruimte
Na de bespreking van deze gemeenschappelijke toepassingsvoorwaarden volgt de behandeling van het tweede huurregime: de huur van woonruimte in afdeling 7.4.5 BW. Toepasselijkheid van dit regime vereist een huurovereenkomst die betrekking heeft op woonruimte krachtens art. 7:233 BW. In dit kader dient sprake te zijn van een ‘gebouwde onroerende zaak’, dan wel een woonwagen krachtens art. 7:235 BW of standplaats krachtens art. 7:236 BW, alsmede de onroerende aanhorigheden. De aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard of krachtens huurovereenkomst onderdeel zijn van het gehuurde.46 Art. 7:232 lid 2 BW bepaalt voorts dat de woonruimtebepalingen niet van toepassing zijn op de huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. Zo kwalificeerde het Gerechtshof Amsterdam een onderhuur voor de duur van vijf maanden als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De rechter dient dit te toetsen aan de inhoud van de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze
40 Teeuw 2012, p. 648. 41 Evers 2011, p. 43. 42 Kerpestein 2014, p. 449.
43 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 40. 44 Kerpestein 2014, p. 449.
45 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 7. 46 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 140.
overeenkomst.47
Het huurregime met betrekking tot de huur van woonruimte bevat voorts bepalingen die huurbescherming voor de huurder dienen te bewerkstelligen. Zo zijn er bepalingen te vinden omtrent de wettelijke huurprijsregulering, waarbij huurprijsbescherming voor de huurder centraal staat.48 Daarnaast bevat het huurregime een grote mate van
huuropzeggingsbescherming voor de huurder. De verhuurder kan de huurovereenkomst, zonder toestemming van de huurder, slechts opzeggen indien de rechter zijn vordering toewijst op grond van een in art. 7:274 BW beschreven beëindigingsgrond. Het beëindigen van de huur op grond van een algemene afweging van de belangen van huurder en verhuurder is derhalve niet mogelijk.49
Huur van art. 7:290-ruimte
Het derde huurregime betreft art. 7:290-ruimte. Dit huurregime is van kracht indien sprake is van een huurovereenkomst die ziet op een ‘gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan’, die bestemd is voor de uitoefening van kleinhandelsbedrijven, restaurants, cafés, afhaaldiensten, besteldiensten en ambachtsbedrijven, voor zover deze verhuurde ruimtes een voor het publiek toegankelijk lokaal bevatten. Krachtens art. 7:290 lid 2 sub b en c BW vallen ook hotelbedrijven en kampeerbedrijven onder dit huurregime, alsmede de onroerende aanhorigheden, de bijbehorende grond en de afhankelijke woning krachtens art. 7:290 lid 3 BW. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever zich met het art. 7:290-regime met name wil richten op het midden- en kleinbedrijf. Er dient hierbij sprake te zijn van enige vorm van plaatsgebondenheid zijdens de huurder (zie hoofdstuk 5).50
Huur van art. 7:230a-ruimte
Het vierde en laatste te bespreken huurrechtelijk regime betreft art. 7:230a-ruimte. Dit
huurregime is van toepassing op de huur van een ‘gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan’, mits die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW is. Binnen de literatuur wordt deze categorie vaak omschreven als ‘overige bedrijfsruimte’. Dit is echter een onvolledige aanduiding, aangezien dit huurregime ook andere ruimtes kan omvatten, zoals ruimtes waarin een beroep wordt beoefend én ruimtes waarin noch een beroep, noch een bedrijf wordt beoefend.51 Hierbij kan men denken aan
47 Gerechtshof Amsterdam 20 september 2007, WR 2008, 79.
48 Hielkema, in: GS Huurrecht, art. 7:246 BW, aant. A2 (online, laatst bijgewerkt op 15 januari 2014). 49 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 223.
50 Kamerstukken II 1966-1967, 8875, nr. 3, p. 6. 51 Evers 2011, p. 263.
kantoren, fabrieken, pakhuizen en loodsen. Huurders van art. 7:230a-ruimte komt géén huurbescherming toe, er is slechts sprake van zgn. ontruimingsbescherming.52 Daarnaast dient benadrukt te worden dat, gezien het ontbreken van afwijkende regelingen, de wettelijke bepalingen van het algemene huurrecht toepasbaar zijn op het huurregime van art. 7:230a BW.
2 Wat zijn de verschillen in rechtsgevolgen tussen een huurregime krachtens art. 7:290 dan wel art. 7:230a BW?
Een huurregime krachtens art. 7:290 dan wel art. 7:230a BW brengt uiteenlopende
rechtsgevolgen met zich mee. Huurders van een ruimte die onder het toepassingsbereik van art. 7:290 BW valt, genieten een ruime wettelijke huurbescherming, bestaande uit
termijnbescherming en opzeggingsbescherming.53 Bij het art. 7:230a-regime is slechts sprake van zgn. ontruimingsbescherming.54
Rechtsgevolgen van een huurregime krachtens art. 7:290 BW Termijnbescherming
De termijnbescherming van het art. 7:290-regime houdt in dat de eerste huurtermijn van de huurovereenkomst ten minste vijf jaar bedraagt. Dit geldt ook indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan.55 Deze huurovereenkomst is tegen het einde van het vijfde jaar slechts in beperkte mate voor beëindiging door de verhuurder vatbaar (zie hierna onder Opzeggingsbescherming), zodat zij meestal van kracht blijft. Na vijf jaar wordt de
overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd. Indien de eerste huurtermijn meer dan vijf jaar bedraagt, maar minder dan 10 jaar, wordt deze overeenkomst van rechtswege verlengd met een periode die zoveel korter is dan vijf jaar als de oorspronkelijke termijn langer was dan vijf jaar. Dit volgt uit art. 7:292 lid 1 jo. art. 7:292 lid 2 BW. Indien de huurovereenkomst op grond van dit artikel van rechtswege verlengd is, maar geen sprake is van een opzegging tegen het einde van de tweede termijn, wordt de overeenkomst daarna voor onbepaalde tijd voortgezet op grond van art. 7:300 lid 1 BW. Deze overeenkomst kan door ieder van de partijen worden opgezegd (art. 7:300 lid 2 BW), met inachtneming van het bepaalde in art. 7:300 lid 3 BW. Van belang is met name dat de beëindigingsvordering dient te worden toegewezen door de rechter op grond van een in art. 7:296 BW genoemde
toewijzingsgrond (zie hierna onder Opzeggingsbescherming).
Een verlenging voor onbepaalde tijd krachtens art. 7:300 lid 1 BW treedt niet van rechtswege in voor zover uit de huurovereenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd zijn overeengekomen. Zo komen er in de praktijk veelvuldig clausules voor waarin bepaald wordt dat de huur na verloop van tien jaar wordt voortgezet van jaar tot jaar.56 Er ontstaat bij een dergelijke voortzetting voor bepaalde tijd na verloop van tien jaar géén hernieuwde termijnbescherming in de zin van art. 7:292 BW. Dit valt immers niet te rijmen met de achterliggende gedachte van de wetgever inzake de termijnbescherming, namelijk het 53 Rossel, in: T&C BW, afd. 6 boek 7 BW, inleidende opmerkingen, aant. 1 (online, laatst bijgewerkt
op 15 februari 2017).
54 Teeuw 2012, p. 354.
55 Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 7. 56 Evers 2011, p. 96.
waarborgen van het gehuurde voor de huurder gedurende een periode waarin investeringen worden afgeschreven en goodwill wordt opgebouwd. Na verloop van tien jaar wordt de huurder geacht deze vorm van huurbescherming niet langer nodig te hebben. Er dient daarom sprake te zijn van een substantiële wijziging ten aanzien van het gehuurde om de
termijnbescherming opnieuw te laten aanvangen.57
Een verlenging voor bepaalde tijd na verloop van tien jaar (art. 7:300 lid 1 BW, slotzin) eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd, maar vereist een opzegging krachtens art. 7:300 lid 2 BW. Deze opzegging dient te voldoen aan het bepaalde in art. 7:300 lid 3 BW. De beëindigingsvordering dient derhalve te worden toegewezen door de rechter op grond van een in art. 7:296 BW genoemde toewijzingsgrond (zie hierna onder
Opzeggingsbescherming).
Het is in sterke mate aannemelijk dat een huurovereenkomst met een aanvangsduur van tien jaar of langer ook onder de reikwijdte van art. 7:300 BW valt.58 Hoewel dit niet uit de wettekst af te leiden is, blijkt immers nergens uit dat de wetgever een verandering heeft willen bewerkstelligen ten opzichte van de regel in het oude recht (destijds art. 7A:1631d lid 2-3 jo. art. 7A:1631c lid 1 BW). Het is daarom aannemelijk dat hetgeen zojuist is vermeld ter zake van art. 7:300 lid 2 en art. 7:300 lid 3 BW ook geldt voor huurovereenkomsten met een aanvangsduur van tien jaar of langer (zie hierna onder Opzeggingsbescherming).59 Opzeggingsbescherming
De zojuist besproken termijnbescherming kan slechts een effectieve werking hebben indien tevens sprake is van opzeggingsbescherming. Krachtens art. 7:293 BW geldt er daarom een streng opzeggingsregime voor de verhuurder die een huurovereenkomst wil opzeggen.60
Een huurovereenkomst ter zake van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW kan op grond van art. 7:293 BW slechts beëindigd worden indien sprake is van een
opzegging, tenzij de huurovereenkomst beëindigd wordt met wederzijds goedvinden (art. 7:293 lid 3 BW). Het verstrijken van de overeengekomen duur in de huurovereenkomst is niet voldoende om de huurovereenkomst te beëindigen.61 Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van huurovereenkomsten voor een bepaalde periode (art. 7:228 BW).62 De huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van het vijfde jaar of tegen het 57 Kerpestein 2014, p. 519.
58 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 298.
59 Rossel, in: T&C BW, art. 7:292 BW, aant. 5 (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 60 Kerpestein 2014, p. 539.
61 Vrolijk, in: GS Huurrecht, art. 7:293 BW, aant. 2.1 (online, laatst bijgewerkt op 10 november
2015).
einde van de door partijen overeengekomen langere duur van de aanvangstermijn. Indien de huurovereenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd is in de zin van art. 7:292 lid 2 BW, kan er opgezegd worden tegen het einde van deze verlengingsperiode. Voor eventuele
daaropvolgende huurtermijnen geldt eveneens dat opzegging slechts kan plaatsvinden tegen het einde van de huurperiode. Huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor een duur van tien jaar of langer, alsmede huurovereenkomsten die zijn verlengd voor bepaalde tijd krachtens art. 7:300 lid 2 BW, dienen daarom te worden opgezegd tegen het einde van de huurtijd. Slechts indien sprake is van een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd verlengd is krachtens art. 7:300 lid 1 BW, geldt het vereiste van een bepaald tijdstip waartegen moet worden opgezegd niet. De opzeggende partij moet in dat geval echter wel rekening houden met een opzegtermijn van een jaar (art. 7:300 lid 3 jo. art. 7:293 lid 2 BW).63
Uit het bovenstaande blijkt dat een tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde duur in beginsel niet mogelijk is. Dit is anders indien sprake is van onvoorziene omstandigheden, die niet voor rekening komen van de partij die de huurovereenkomst tussentijds wil beëindigen en die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de
huurovereenkomst niet mag verwachten.64 De rechter dient echter terughoudend te zijn in het aanvaarden van een beroep op onvoorziene omstandigheden.65
De opzeggingsbescherming bestaat, naast het vereiste dat er tegen een bepaald tijdstip moet worden opgezegd, uit het vereiste dat een opzeggingsvordering van de verhuurder dient te worden toegewezen door de rechter. Krachtens art. 7:295 lid 1 BW eindigt de
huurovereenkomst immers niet door een rechtsgeldige opzegging door de verhuurder. Indien de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter te dien aanzien onherroepelijk heeft beslist.
Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen het einde van de
aanvangstermijn in de zin van art. 7:292 lid 1 BW (in beginsel vijf jaar), kan de rechter deze vordering slechts op twee gronden toewijzen: een ‘slechte bedrijfsvoering’ van de huurder (art. 7:296 lid 1 sub a BW) of een ‘dringend eigen gebruik’ van de verhuurder (art. 7:296 lid 1 sub b BW). Een toepassing van art. 7:296 lid 1 sub a BW vereist niet dat de huurder een verwijt valt te maken ten aanzien van zijn bedrijfsvoering.66 Het is evenmin vereist dat de
63 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 299.
64 Rossel, in: T&C BW, art. 7:293 BW, aant. 4A (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 65 HR 20 februari 1998, NJ 1998, 493.
verhuurder nadeel ondervindt van de bedrijfsvoering door de huurder.67 Een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van een slechte bedrijfsvoering door de huurder zal in de meeste gevallen echter wel verband houden met enig nadeel voor de verhuurder.68 Indien een ‘slechte bedrijfsvoering’ wordt vastgesteld, is geen plaats meer voor een belangenafweging.69 In het kader van de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in art. 7:296 lid 1 sub b BW dient de verhuurder aannemelijk te maken dat hijzelf of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Vervreemding van de bedrijfsruimte valt hier niet onder. Er kan sprake zijn van een ‘dringend eigen gebruik’ indien de verhuurder het gehuurde op een andere manier wil gaan gebruiken, bijvoorbeeld als art. 7:230a-ruimte.70 Economische motieven kunnen voldoende zijn om het ‘dringend eigen gebruik’ aannemelijk te maken, zonder dat hierbij vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd. Indien een ‘dringend eigen gebruik’ wordt vastgesteld, is geen plaats meer voor een belangenafweging.71 Art. 7:299 lid 1 BW kent de huurder een schadevergoeding toe indien blijkt dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De rechter dient dit ex nunc te beoordelen.72 Krachtens art. 7:299 lid 2 BW bestaat hieromtrent een bewijsvermoeden, indien het huurobject niet binnen één jaar na het einde van de huurovereenkomst daadwerkelijk persoonlijk in duurzaam gebruik is
genomen.
Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen het einde van de
verlengingstermijn in de zin van art. 7:292 lid 2 BW (na tien jaar), staan de verhuurder meer beëindigingsgronden ter beschikking. Dit geldt ook indien sprake is van een voortzetting voor onbepaalde tijd (art. 7:300 lid 1 BW), een voortzetting voor bepaalde tijd na verloop van tien jaar (art. 7:300 lid 1 BW, slotzin) en een huurovereenkomst die is aangegaan voor een duur van tien jaar of langer (art. 7:300 lid 2 BW), aangezien art. 7:300 lid 3 BW bepaalt dat art. 7:296 BW van overeenkomstige toepassing is.73 Men kan daarom zeggen dat de
beëindigingsgronden uit de hierna te bespreken leden 3 en 4 van art. 7:296 BW toegepast kunnen worden, indien de verhuurder heeft opgezegd tegen het einde van het tiende jaar of
67 HR 3 november 1989, NJ 1990, 161.
68 Rossel, in: T&C BW, art. 7:296 BW, aant. 3 (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 69 HR 3 november 1989, NJ 1990, 161.
70 Kerpestein 2014, p. 554.
71 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 309. Zie HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457. 72 Evers 2011, p. 141. Zie HR 13 juni 2008, WR 2008, 94.
nadien.74 Indien dit het geval is, kan de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder aldus toewijzen op grond van alle in art. 7:296 BW genoemde toewijzingsgronden.75
Art. 7:296 lid 3 BW bepaalt dat de rechter de beëindigingsvordering van de
verhuurder kan toewijzen op grond van een redelijke belangenafweging. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat men aan een dergelijke belangenafweging niet toekomt, indien de
beëindigingsvordering al dient te worden toegewezen op grond van één van de verplichte toewijzingsgronden.76 Naast de eerder besproken toewijzingsgronden van art. 7:296 lid 1 sub a en sub b BW, betreft dit het ‘niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’ (art. 7:296 lid 4 sub c BW), of indien de verhuurder ‘een
krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil
verwezenlijken’ (art. 7:296 lid 4 sub d BW). Het criterium in art. 7:296 lid 4 sub c BW mag niet uitsluitend een huurprijsverhoging inhouden. Een verzwaring van de huurvoorwaarden staat echter niet aan een geslaagd beroep op deze beëindigingsgrond in de weg.77 De rechter dient in dat geval te beoordelen of de verzwaring van de huurvoorwaarden voor de huurder niet een zo onredelijke verzwaring inhoudt, dat aanvaarding van het aanbod in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd.78 Voor een geslaagd beroep op art. 7:296 lid 4 sub d BW is vereist dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.79 Uitzonderingen op de huurbescherming van het art. 7:290-regime
Uitdrukkelijke vermelding verdient art. 7:301 lid 1 BW, dat bepaalt dat de
termijnbescherming en de opzeggingsbescherming niet gelden indien sprake is van een huurovereenkomst van twee jaar of korter.
Een andere uitzondering op de huurbescherming van het art. 7:290-regime betreft art. 7:291 BW. Hoewel bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen in het art. 7:290-regime in beginsel vernietigbaar zijn krachtens art. 7:291 lid 1 BW, kunnen partijen dergelijke afwijkende bedingen laten goedkeuren door de rechter op grond van art. 7:291 lid 2 BW. De goedkeuring wordt krachtens art. 7:291 lid 3 BW verleend indien het afwijkende beding de rechten die de huurder aan afd. 7.4.6 BW ontleent, niet wezenlijk aantast. De rechter houdt bij de beoordeling van een dergelijke ‘wezenlijke aantasting’ van de rechten van de huurder rekening met de inhoud, de strekking en de betekenis van de bepaling waarvan 74 Vrolijk, in: GS Huurrecht, art. 7:296 BW, aant. 1.22 (online, laatst bijgewerkt op 28 mei 2014). 75 Kamerstukken I 2002/2003, 26089, nr. 50, p. 17
76 HR 7 mei 1993, NJ 1993, 402. 77 Kerpestein 2014, p. 580. 78 HR 26 juni 1992, NJ 1992, 726.
wordt afgeweken, alsmede de gevolgen die dit heeft voor de rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder. De omstandigheden van het geval zijn daarom bepalend.80 Goedkeuring kan eveneens verleend worden indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de huurbescherming van het art. 7:290-regime in redelijkheid niet behoeft. Men spreekt ook wel van een ‘sterke huurder’.81 De rechter kan bij de beoordeling van de maatschappelijke positie bijvoorbeeld rekening houden met de omzet, het aantal personeelsleden en het financieel incasseringsvermogen van de huurder.82
Rechtsgevolgen van een huurregime krachtens art. 7:230a BW
Zoals al eerder benoemd, is er bij het art. 7:230a-regime slechts sprake van zgn.
ontruimingsbescherming. Krachtens art. 7:230a lid 3 BW behoeft de huurder van een art. 7:230a-ruimte het gehuurde niet te ontruimen gedurende een termijn van twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. De huurder kan de rechter gedurende die twee maanden verzoeken de schorsingstermijn te verlengen op grond van art. 7:230a lid 1 BW. Dit verlengingsverzoek wordt toegewezen indien de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt, tenzij de huurder zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, aan ernstige overlast jegens medegebruikers of verhuurder, of aan wanbetaling (art. 7:230a lid 4 BW). Het enkele feit dat de huurder het gehuurde reeds heeft ontruimd, staat een beroep op de ontruimingsbescherming niet in de weg. Dit kan echter wel een factor zijn die bij de belangenafweging wordt meegewogen.83
In tegenstelling tot het art. 7:290-regime, dient de huurder van art. 7:230a-ruimte zelf initiatief te nemen om de wettelijke bescherming te effectueren.84 Indien de rechter het
verzoek van de huurder toewijst, wordt de schorsingstermijn verlengd tot ten hoogste een jaar, en vervolgens nog tot maximaal tweemaal telkens met een jaar (art. 7:230a lid 5 BW).
De ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW geldt niet indien de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van verplichtingen (art. 7:230a lid 2 BW). Dit betreft echter geen limitatieve opsomming, ook andere omstandigheden kunnen aan
80 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 290. 81 Evers 2011, p. 89.
82 Eeken & De Fouw 2012, p. 216.
83 Rossel, in: T&C BW, art. 7:230a BW, aant. 7 (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017).
Zie HR 13 februari 2009, NJ 2009, 242.
ontruimingsbescherming in de weg staan. Hierbij kan men denken aan afstand van recht of rechtsverwerking.85
3 Art. 7:290-bedrijfsruimte
3.1 Wat is bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW?
85 Rossel, in: T&C BW, art. 7:230a BW, aant. 4 (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017).
Toepasselijkheid van het art. 7:290-regime vereist krachtens art. 7:290 lid 2 sub a BW dat sprake is van een huurovereenkomst die ziet op een ‘gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan’, die bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf, mits er in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Krachtens art. 7:290 lid 2 sub b en sub c BW vallen ook
hotelbedrijven en kampeerbedrijven onder dit huurregime, waarvoor het aanvullende vereiste dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal níet geldt.
In deze paragraaf zullen eerst het kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst en ambachtsbedrijf besproken worden. Aangezien deze bedrijfsruimten als toepassingsvoorwaarde gemeen hebben dat sprake dient te zijn van een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’, gaat aan deze bespreking een behandeling van deze toepassingsvoorwaarde vooraf. Tot slot komen hotelbedrijven en kampeerbedrijven aan bod.
Met betrekking tot de vereisten dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van art. 7:201 BW, ‘een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan’, alsmede de contractuele bestemming van het gehuurde, verwijs ik kortheidshalve naar het eerste hoofdstuk van deze scriptie. Ter zake van de contractuele bestemming van het gehuurde dienen op deze plaats wel nog enkele aanvullende opmerkingen gemaakt te worden. Zo is het in de praktijk mogelijk dat partijen overeenkomen dat het art. 7:290-regime van toepassing is, indien de gehuurde ruimte in beginsel onder het art. 7:230a-regime zou vallen. Dit dient dan wel aantoonbaar en
expliciet te zijn afgesproken.86 Een dergelijke vrijwillige toepassing van de wettelijke bepalingen inzake art. 7:290-bedrijfsruimte heeft echter niet automatisch tot gevolg dat art. 7:230a BW niet meer van toepassing is. Partijen zullen art. 7:230a BW expliciet moeten uitsluiten. Vermelding verdient echter dat de huurder de vernietiging van deze afspraak kan verzoeken, aangezien de regeling van art. 7:230a BW semi-dwingendrechtelijk is. Het is echter wel mogelijk dat een beroep op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW op grond van redelijkheid en billijkheid wordt afgewezen, bijvoorbeeld doordat de huurder reeds geprofiteerd heeft van de wettelijke bescherming van het art. 7:290-regime.87
Voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening
86 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 8. 87 Evers 2011, p. 281.
Het ‘publiek’ in de zin van art. 7:290 lid 2 BW mag een beperkt publiek zijn.88 Dit geldt echter niet indien slechts personen die tot een besloten organisatie behoren, het gehuurde lokaal mogen betreden.89 In beginsel dient het voor iedereen mogelijk te zijn om in en uit te lopen.90 Een toegangscontrole, meldingsplicht en het heffen van entreegelden staan op zichzelf niet in de weg aan de toegankelijkheid voor het publiek.91 Indien dit echter gepaard gaat met selectie, is er geen sprake meer van toegankelijkheid voor iedereen. In dat geval kan de gehuurde ruimte niet als art. 7:290-ruimte worden aangemerkt.92
De term ‘lokaal’ vereist niet dat sprake is van een afgesloten ruimte of een anderszins als zodanig kenbare inrichting voor het publiek. Voldoende is dat men te maken heeft met een verkooppunt voor het publiek.93 Zo oordeelde de Hoge Raad dat een open venster van waaruit consumpties aan het publiek werden overhandigd, reeds kan worden aangemerkt als een lokaal in de zin van art. 7:290 lid 2 BW.94 Voorts bepaalde de Hoge Raad dat niet vereist is dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij het betreffende verkooppunt vervoegt. Wanneer er aan de overige wettelijke vereisten van art. 7:290 lid 2 BW is voldaan, kan men slechts tot de conclusie komen dat een lokaal in voornoemde zin niet aanwezig is indien elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt.95
De ‘rechtstreekse levering van roerende zaken’ duidt op het aanwezig zijn van een verkooppunt in de gehuurde ruimte. Indien er in deze ruimte koopovereenkomsten tot stand komen tussen de huurder en zijn klanten, welke leiden tot een rechtstreekse levering van roerende zaken aan deze klanten, is voldaan aan dit wettelijke vereiste voor de
toepasselijkheid van het art. 7:290-regime.96 Het is dus niet zo dat de levering te allen tijde al in de gehuurde ruimte moet plaatsvinden. De ‘rechtstreekse levering’ dient niet in de zuiver fysieke betekenis te worden opgevat. Een ruimte kan worden aangemerkt als art. 7:290-ruimte, indien roerende zaken worden gekocht in de gehuurde 7:290-ruimte, waarna de daadwerkelijke levering pas bij de klant thuis plaatsvindt.97
‘Dienstverlening’ als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW duidt op het verlenen van een 88 HR 18 juni 1993, NJ 1993, 614.
89 Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2014, p. 285. 90 Evers 2011, p. 61.
91 Rossel, in: T&C BW, art. 7:290 BW, aant. 3E (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 92 Evers 2011, p. 63.
93 Rossel, in: T&C BW, art. 7:290 BW, aant. 3E (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 94 HR 23 september 1983, NJ 1984, 309.
95 Borst 2006, p. 155. Zie ook HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103.
96 Rossel, in: T&C BW, art. 7:290 BW, aant. 3E (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 97 Kerpestein 2014, p. 470.
dienst aan het publiek, zoals het laten wassen van kleding in een wasserette of het laten repareren van schoenen bij een schoenmaker. ‘Dienstverlening’ zoals bedoeld door de wetgever heeft derhalve betrekking op de uitoefening van een ambachtsbedrijf.98 Een
kleinhandelsbedrijf valt juist niet onder art. 7:290-ruimte indien sprake is van dienstverlening. Zo oordeelde de kantonrechter te Amsterdam dat een valutawisselkantoor niet kan worden aangemerkt als kleinhandelsbedrijf, aangezien in een dergelijke onderneming sprake is van dienstverlening. Het gehuurde werd dientengevolge aangemerkt als art. 7:230a-ruimte.99 De Hoge Raad heeft reeds in 1980 uitspraak gedaan in een zaak waarin de problematiek omtrent dienstverlening in geval van een kleinhandelsbedrijf een rol speelde. In de onderhavige stoffenhandel kon men aldaar gekochte stoffen onder deskundig toezicht knippen en zich laten adviseren over het gebruik van deze stoffen. Er was aldus sprake van zowel
handelsactiviteiten als servicewerkzaamheden. De Hoge Raad oordeelde dat niet gezegd kan worden dat een winkel waarin sprake is van dienstverlening in het kader van de verkoop van roerende zaken, niet onder de categorie ‘kleinhandelsbedrijf’ kan vallen.100 Men kan daarom concluderen dat ‘zuivere’ dienstverlening, zoals bedoeld door de wetgever in art. 7:290 lid 2 BW, betrekking heeft op de uitoefening van een ambacht, terwijl bij een kleinhandelsbedrijf sprake moet zijn van verkoop van roerende zaken.101 Deze verkoop kan eventueel gepaard gaan met serviceverlening.102
Het criterium ‘voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ speelt geen rol indien vaststaat dat men niet te maken heeft met een bedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW.103 Zo oordeelde de Hoge Raad dat toetsing aan dit criterium achterwege kon blijven in een geval waarin men te maken had met een loketruimte van de Staatsloterij, aangezien er geen twijfel bestond dat de betreffende gehuurde ruimte niet onder de werkingssfeer van het art. 7:290-regime zou vallen.104
Kleinhandelsbedrijf
Uit de wet en de wetsgeschiedenis blijkt niet wat onder een kleinhandelsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW dient te worden verstaan. Zoals zojuist besproken, kan een
kleinhandelsbedrijf omschreven worden als een bedrijf dat zich toelegt op de aan- en verkoop van roerende zaken. Hiertoe worden geen dienstverlenende bedrijven gerekend, anders dan in 98 Kinderman 2014, p. 80. 99 Ktr. Amsterdam 4 juli 2013, WR 2013, 143. 100 HR 4 januari 1980, NJ 1980, 347. 101 Kinderman 2014, p. 80. 102 Rb. Leeuwarden 2 mei 2001, WR 2001, 84. 103 Kerpestein 2014, p. 470. 104 HR 1 juni 1984, NJ 1985, 31.
de vorm van serviceverlening bij de aankoop van een roerende zaak.105 Bij de beantwoording van de vraag of een onderneming moet worden beschouwd als een kleinhandelsbedrijf mag de rechter zich mede laten leiden door wat in het spraakgebruik onder een kleinhandelsbedrijf wordt verstaan.106 Zo stelt Evers vast dat de rechter zich bij de kwalificatie van een
valutawisselkantoor mede heeft laten leiden door het feit dat kleinhandel in het spraakgebruik geassocieerd wordt aan in- en verkoop van goederen.107 Levering aan uitsluitend
professionele afnemers op de zakelijke markt kan, gelet op hetgeen in het spraakgebruik onder een kleinhandelsbedrijf wordt verstaan, niet als kleinhandelsbedrijf worden bestempeld.108
Hoewel de wettelijke term wellicht anders doet vermoeden, is bij het kwalificeren van een handelsbedrijf niet van belang hoe groot het betreffende bedrijf is. Een grootwinkelbedrijf dat een detailhandelsvestiging in een gehuurde ruimte moet beëindigen, wordt immers met dezelfde moeilijkheden geconfronteerd als kleinere handelsbedrijven in een soortgelijke situatie.109 In geval van twijfel is van belang in hoeverre het betreffende bedrijf
plaatsgebonden is en er derhalve een noodzaak bestaat tot investeringsbescherming (zie hoofdstuk 5).110
Apotheek
De rechtspraak is nog niet geheel eenduidig in het kwalificeren van een apotheek als art. 7:290-ruimte. Gezien de wijze waarop apothekers zich de laatste decennia aan particulieren presenteren, de wijze waarop zij georganiseerd zijn, alsmede het gegeven dat sprake is van plaatsgebondenheid (particulieren zoeken immers een apotheek in de buurt), lijkt de
rechtspraak apotheken echter steeds vaker als kleinhandelsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW aan te merken.111 De zojuist genoemde omstandigheden zorgen ervoor dat een apotheker minder als beroep en meer als kleinhandelsbedrijf wordt beschouwd.112 De omstandigheden van het geval blijven echter bepalend, waarbij er belang dient te worden gehecht aan de contractuele bestemming van het gehuurde en de feitelijke overheersendheid van het gebruik als kleinhandelsbedrijf.113
105 Rb. Leeuwarden 2 mei 2001, WR 2001, 84. 106 HR 19 maart 1993, NJ 1993, 508.
107 Ktr. Amsterdam 4 juli 2013, WR 2013, 143 m.nt. Evers. 108 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 8. 109 Kamerstukken II 1969/1970, 8875, nr. 6, p. 6. 110 Kerpestein 2014, p. 452.
111 Vrolijk, in: GS Huurrecht, art. 7:290 BW, aant. 6.3.3 (online, laatst bijgewerkt op 28 mei 2014). 112 Ktr. Boxmeer 3 juli 2001, WR 2001, 83.
In de literatuur wordt ook een andere opvatting verdedigd. Zo is Evers van mening dat een apotheker als vrije beroepsbeoefenaar dient te worden beschouwd. Evers concludeert dat een apotheek art. 7:230a-ruimte is, aangezien uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever de uitoefening van beroepen niet onder het art. 7:290-regime heeft willen brengen.114 Ook Borst is van mening dat een apotheker een vrij beroep uitoefent en dat daarom sprake zou moeten zijn van art. 7:230a-ruimte. De omstandigheid dat in de meeste apotheken tevens sprake is van enige vorm van kleinhandel doet hier volgens Borst niet aan af.115
Bandenbedrijf
De verkoop en het aanbrengen van autobanden bij ter plaatse gebrachte auto’s leidt in beginsel tot toepasselijkheid van het art. 7:290-regime.116 Er is sprake van een
kleinhandelsbedrijf, ook indien het bedrijf in relatief kleine hoeveelheden producten verkoopt aan afnemers die banden voor eigen bedrijfsmatig gebruik aanschaffen.117
Galerie
Het is een feit van algemene bekendheid dat kunstenaars door te exposeren hun kunstwerken verkopen. Wanneer een galerie voor het publiek toegankelijk is en er kunst gekocht kan worden, dient een galerie aangemerkt te worden als art. 7:290-ruimte. Het enkele feit dat de contractuele bestemming van het gehuurde anders luidt, doet hier niet aan af.118
Showroom
Een showroom is toegankelijk voor het publiek, maar naar haar aard niet bestemd voor een rechtstreekse levering van roerende zaken. In beginsel dient het ‘showen’ van producten immers slechts tot het stimuleren van de verkoop. Beslissend bij de vraag of een showroom als art. 7:290-bedrijfsruimte dient te worden aangemerkt, is daarom de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk verkooppunt.119 Wanneer bijvoorbeeld sprake is van een
meubelshowroom bij een fabriek, waar slechts geleverd wordt aan professionele afnemers en niet aan het publiek, kan de gehuurde ruimte niet als art. 7:290-ruimte worden aangemerkt.120 De aanwezigheid van een kassa in de gehuurde ruimte betreft een belangrijke indicatie voor 114 Evers 2011, p. 69.
115 Borst 2006, p. 155-156. 116 Evers 2011, p. 56.
117 Vrolijk, in: GS Huurrecht, art. 7:290 BW, aant. 6.3.4 (online, laatst bijgewerkt op 28 mei 2014).
Zie Ktr. Dordrecht 20 februari 1986, Prg. 1986, 2470.
118 Vrolijk, in: GS Huurrecht, art. 7:290 BW, aant. 6.3.17 (online, laatst bijgewerkt op 28 mei 2014).
Zie Ktr. Enschede 15 oktober 2008, RVR 2009, 3.
119 Kerpestein 2014, p. 460.
een kwalificatie als art. 7:290-bedrijfsruimte.121 Dit is anders indien het ‘showen’ nagenoeg de enige bedrijfsactiviteit is en er slechts in zeer beperkte mate andere producten worden
verkocht.122
Zoals eerder aangegeven dient de ‘rechtstreekse levering van roerende zaken’ ook in dit geval niet letterlijk te worden geïnterpreteerd. Wanneer er in de showroom wordt gekocht, waarna de daadwerkelijke levering van de gekochte producten pas later plaatsvindt bij de consument thuis, kan sprake zijn van art. 7:290-bedrijfsruimte.123
Restaurant- of cafébedrijf
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het restaurant- of cafébedrijf afzonderlijk genoemd is in art. 7:290 lid 2 BW omdat deze horecagelegenheden in het normale spraakgebruik niet onder het begrip ‘kleinhandelsbedrijf’ vallen.124 In het algemeen kan men stellen dat van een restaurant- of cafébedrijf in voornoemde zin sprake is, indien de kernactiviteit van het bedrijf bestaat uit het bieden van gelegenheid aan het publiek om in of vanuit het bedrijf gekochte consumpties ter plaatse te nuttigen.125 Bij de kwalificatie van restaurants en cafés dient er gelet te worden op het bestaan van eventuele mengvormen. In dergelijke gevallen dient men te beoordelen in hoeverre sprake is van feitelijke overheersendheid van het horeca-element.126
Bedrijfsrestaurant
In de meeste gevallen kan een bedrijfsrestaurant niet worden aangemerkt als art. 7:290-bedrijfsruimte, aangezien deze restaurants in het algemeen slechts toegankelijk zijn voor het personeel van het betreffende bedrijf. Er is daarom in beginsel geen sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Dit is anders indien het bedrijfsrestaurant naast het personeel ook toegankelijk is voor het publiek. Een voorbeeld hiervan betreft het geval van een
bedrijfsrestaurant in het Mediapark te Hilversum dat toegankelijk was voor medewerkers en bezoekers van alle bedrijven gelegen in het Mediapark. Het betreffende bedrijfsrestaurant had daarom geen besloten karakter. Bovendien luidde de contractuele bestemming van het
gehuurde als restaurant en niet als cateringfaciliteit.127 Catering in een voetbalstadion
De voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam diende te beoordelen of een brasserie 121 HR 3 december 2004, WR 2005, 14.
122 HR 16 mei 1986, NJ 1986, 628.
123 Ktr. Heerlen 11 december 2002, WR 2003, 26. 124 Kamerstukken II 1969/1970, 8875, nr. 6, p. 6.
125 Rossel, in: T&C BW, art. 7:290 BW, aant. 3C (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 126 Kerpestein 2014, p. 464.
in het voetbalstadion van Excelsior gekwalificeerd moest worden als art.
7:290-bedrijfsruimte. Ook in dit geval was met name van belang in hoeverre sprake was van een voor het publiek toegankelijke ruimte. Aangezien het grootste deel van de gasten zonder het betalen van entreegeld de brasserie kon bereiken, oordeelde de rechter dat de
cateringactiviteiten geen besloten karakter hadden. Er was derhalve sprake van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW.128
Afhaal- of besteldienst
Bij afhaal- of besteldiensten gaat het om bedrijven waar het publiek tegen een vergoeding pakjes ter verzending kan bezorgen of afhalen.129 Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever hier niet doelt op het afhalen of bezorgen van maaltijden, maar op bodediensten. Men dient te denken aan afhaal- of besteldiensten die gebruikmaken van vervoermiddelen zoals vrachtwagens en schepen. Personenvervoer is echter uitdrukkelijk uitgesloten.130 Bemiddelingsbureau bij de im- en export van consumentengoederen
Een bureau dat bemiddelde bij de im- en export van roerende zaken werd aangemerkt als afhaal- of besteldienst als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW. Er bestond een mogelijkheid om te vervoeren zaken bij het betreffende bedrijf af te geven of vervoerde zaken af te halen. De enkele omstandigheid dat het bedrijf zelf geen vervoermiddelen had, deed hier niet aan af. Het uitbesteden van vervoer aan derden maakt aldus niet dat geen sprake is van een afhaal- of besteldienst in voornoemde zin.131
Ambachtsbedrijf
Een activiteit kan worden aangeduid als ambachtelijk, indien er geen fabrieksmatig productieproces plaatsvindt.132 Men kan bijvoorbeeld denken aan een schoenmaker of een pruikenmaker.133 De omstandigheid dat sprake is van een deels geautomatiseerd proces doet niet af aan een kwalificatie als ambachtsbedrijf (zie hierna onder Autoglasspecialist en Graveerbedrijf). Verschillende interpretaties van de term ‘ambacht’ zorgen ervoor dat de grenzen tussen ambachtsbedrijven en vrije beroepen, alsmede de grenzen tussen
ambachtsbedrijven en fabrieken niet in alle gevallen duidelijk zijn.134 Dit behoeft echter niet noodzakelijkerwijs te leiden tot tegenstrijdige kwalificaties van gehuurde ruimtes, aangezien 128 Vzr. Rotterdam 23 juni 2015, RVR 2015, 91.
129 Rossel, in: T&C BW, art. 7:290 BW, aant. 3C (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2017). 130 Kerpestein 2014, p. 467.
131 Pres. Rb. Amsterdam 27 oktober 1994, WR 1995, 93. 132 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 8. 133 Borst 2006, p. 156.
met name de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal de toepasselijkheid van het art. 7:290-regime zal bepalen.135
Autoglasspecialist
Gelet op de contractuele bestemming en het feitelijk gebruik van het gehuurde, dient een vestiging van Carglass aangemerkt te worden als art. 7:290-ruimte. Er is sprake van een voor het publiek toegankelijke ruimte waar dienstverlening aan het publiek plaatsvindt. De
omstandigheid dat de werkzaamheden deels geautomatiseerd zijn betreft geen onderscheidend criterium en doet derhalve niet af aan het feit dat sprake is van een ambachtsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW.136
Fotostudio
Een fotostudio is in beginsel een ambachtsbedrijf als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW. Het publiek kan zomaar naar binnen lopen en er is sprake van een verkooppunt.137
Garagebedrijf
Het art. 7:290-regime is in beginsel van toepassing op garagebedrijven. Indien er reparaties worden verricht voor particulieren en er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is, dient een garagebedrijf als ambachtsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW te worden beschouwd. Zo oordeelde de Hoge Raad dat sprake was van art. 7:290-ruimte, aangezien het in het gebouw uitgeoefende garagebedrijf als hoofdactiviteit het repareren van auto’s had en de huurder de bedoeling had dat het publiek hem aldaar zou kunnen opzoeken.138
Graveerbedrijf
Zoals besproken in het eerste hoofdstuk, is het feitelijk gebruik van de gehuurde ruimte van doorslaggevende betekenis voor de kwalificatie, indien sprake is van een onduidelijke contractuele bestemming in de huurovereenkomst. Een voorbeeld hiervan betreft de omschrijving van de contractuele bestemming als ‘computergestuurd graveerwerk en de daaruit voortvloeiende werkzaamheden’. Aangezien de contractuele bestemming geen duidelijkheid verschafte, diende de bestemming van het gehuurde afgeleid te worden uit de aard en inrichting van de gehuurde zaak, alsmede het feitelijk gebruik daarvan. Het
Gerechtshof Arnhem kwalificeerde het betreffende graveerbedrijf als ambachtsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW, ondanks het gegeven dat sprake was van een deels
135 Kerpestein 2014, p. 467.
136 Kerpestein 2014, p. 456. Zie Ktr. Leeuwarden 28 februari 2006, WR 2006, 98. 137 Teeuw 2012, p. 669. Zie Ktr. Amsterdam 7 mei 1997, WR 1997, 86.
geautomatiseerd productieproces. De omstandigheid dat de huurster nagenoeg alleen maar maatwerk leverde werd beoordeeld als een belangrijke indicatie voor de kwalificatie als ambachtelijke activiteit. De schrijfopdrachten werden immers op een computer ontworpen, maar vervolgens handmatig vervaardigd.139
Wasserette
Een wasserette dient in beginsel aangemerkt te worden als ambachtsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW, aangezien sprake is van ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor dienstverlening’. Ook indien sprake is van een zelfbedieningswasserette kan echter sprake zijn van art. 7:290-ruimte. Zoals reeds benadrukt bij de behandeling van de contractuele bestemming in het eerste hoofdstuk van deze scriptie, is bij de kwalificatie van een gehuurde ruimte immers beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan.140 Zo oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat sprake was van art. 7:290-ruimte in het geval van een zelfbedieningswasserette, die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nog gebruik maakte van ambachtelijke ‘wasdames’.141 Het enkele feit dat de bedrijfsvoering in de loop der jaren veranderd was, deed er niet aan af dat nog steeds sprake was van art. 7:290-ruimte. Deze huurbescherming stond partijen immers ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen. Bovendien werd er gedurende recente onderhandelingen over de huurprijs steeds uitgegaan van art. 7:290-bedrijfsruimte.142 Dit zou anders zijn indien de wasserette al omgebouwd was naar een zelfbedieningswasserette op het moment dat er een nieuwe huurovereenkomst werd aangegaan.143
Hotelbedrijf
Krachtens art. 7:290 lid 2 sub b BW valt ook een huurovereenkomst die bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf in beginsel onder het art. 7:290-regime. Zoals eerder aangegeven, geldt voor hotels niet het vereiste dat sprake is van een voor het publiek
toegankelijk lokaal. Een hotelbedrijf dat uitsluitend kamers verhuurt, behoeft aldus geen voor het publiek toegankelijke ruimte om als art. 7:290-bedrijfsruimte te kunnen kwalificeren. Men kan denken aan een pension dat kamers verhuurt voor niet-duurzaam gebruik. Een pension dat kamers verhuurt voor duurzaam gebruik, alsmede een kamerverhuurbedrijf, valt niet onder 139 Gerechtshof Arnhem 14 oktober 2008, WR 2009, 81.
140 HR 24 december 1993, NJ 1994, 215.
141 Gerechtshof Amsterdam 24 april 2008, WR 2008, 115. 142 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 7. 143 Ktr. Leiden 28 april 2010, WR 2011, 41.
een hotelbedrijf als bedoeld in art. 7:290 lid 2 sub b BW, aangezien de hoofdactiviteit van deze bedrijven gericht is op de verhuur van permanente woonruimte.144
Bungalowpark
Een recreatiepark met daarop verhuurde bungalows valt in beginsel onder het
toepassingsbereik van het art. 7:290-regime. De bedrijfsactiviteit bestaat uit het tijdelijk verhuren van gebouwde onroerende zaken, vergelijkbaar met een pensionbedrijf dat kamers verhuurt voor niet-duurzaam gebruik. Het enkele gegeven dat iedereen een bungalow kan huren en recreëren betreft een omstandigheid die de kantonrechter meenam in zijn
beoordeling, hoewel dit geen wettelijk vereiste betreft.145
Kampeerbedrijf
Op grond van art. 7:290 lid 2 sub c BW valt een onroerende zaak die krachtens een
huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf in beginsel onder het art. 7:290-regime. Zoals eerder vermeld, gelden de vereisten van een gebouwde
onroerende zaak en een voor het publiek toegankelijk lokaal niet bij het kampeerbedrijf in voornoemde zin. De wetgever achtte het toch wenselijk om kampeerbedrijven onder de wettelijke bescherming van het art. 7:290-regime te laten vallen, aangezien deze bedrijven in sterke mate plaatsgebonden zijn.146 Er dient wel sprake te zijn van een zekere vorm van bedrijfsmatige exploitatie.147
Camping
In het geval van een verhuurd kampeerbedrijf dat tegen kostprijs werd geëxploiteerd,
oordeelde de kantonrechter te Den Helder dat sprake was van een kampeerbedrijf als bedoeld in art. 7:290 lid 2 sub c BW. De enkele omstandigheid dat er geen op winst gerichte
exploitatie was, deed niet af aan het bedrijfsmatige karakter van de camping. Dat het betreffende kampeerbedrijf er een jaarrekening, winst- en verliesrekening en balans op nahield en voorts Btw-plichtig was, werd in de beoordeling van het bedrijfsmatige karakter meegenomen.148
De onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond en afhankelijke woning worden krachtens art. 7:290 lid 3 BW ook gerekend tot art. 7:290-bedrijfsruimte. De wetgever heeft de term 144 Kamerstukken II 1969/1970, 8875, nr. 9, p. 1.
145 Rb. Limburg 24 mei 2016, WR 2017, 48. 146 Kamerstukken II 1969/1970, 8875, nr. 6, p. 2. 147 Evers 2011, p. 59.
‘onroerende aanhorigheden’ niet verder toegelicht.149 Het begrip ‘bijbehorende grond’ dient ruim te worden geïnterpreteerd. Het is niet vereist dat de grond rechtstreeks grenst aan de verhuurde ruimte, ook elders gelegen grond kan bij de verhuurde ruimte behoren. De
bedoeling van huurder en verhuurder ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst is te dien aanzien beslissend.150 Van een afhankelijke woning in voornoemde zin is sprake indien een woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door anderen dan de huurder van de betreffende bedrijfsruimte gebruikt kan worden. Belangrijk is in hoeverre gesproken kan worden van economische en topografische verbondenheid met de principale ruimte.151
3.2 Wat valt onder art. 7:290-ruimte indien sprake is van een gemengde overeenkomst?
In de praktijk komt het regelmatig voor dat overeenkomsten die onder het art. 7:290-regime vallen, tevens aspecten van andere overeenkomsten bevatten. Hierbij dient men te denken aan situaties waarin de huurder van art. 7:290-ruimte, naast de huurovereenkomst, ook een
exploitatie- of franchiseovereenkomst sluit met de verhuurder. Men spreekt in een dergelijk geval van een gemengde overeenkomst. Dit moet worden onderscheiden van combinaties van verhuur van art. 7:290-ruimte, 7:230a-ruimte en woonruimte, waarbij er veel jurisprudentie bestaat op het gebied van splitsing van huurovereenkomsten.152
Benadrukt dient te worden dat huurders van art. 7:230a-ruimte incidenteel, naast het sluiten van een huurovereenkomst ter zake van art. 7:230a-ruimte, ook een exploitatie- of franchiseovereenkomst sluiten met de verhuurder.153 Aangezien in de regel echter sprake is van een samenloop met art. 7:290-bedrijfsruimte, zal art. 7:230a-ruimte hierna buiten beschouwing blijven.
149 Evers 2011, p. 24.
150 Kamerstukken II 1970/1971, 8875, nr. 14b, p. 3. 151 Kist 2012, p. 41.
152 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 10. 153 Schelhaas 2014, p. 282.
