1
NEDERLANDSE AANPAK
WINKELLEEGSTAND
VS
EUROPEES MEDEDINGSBELEID
Staat Nederland voldoende stil bij de Europese visie op de vrije markt tijdens de aanpak van de winkelleegstand?
Bachelor scriptie Planologie
Begeleider: dhr. dr. D.V.H. (David) Evers Johan Steinvoort
10115986
johansteinvoort@hotmail.com +31623240724
2 Inhoudsopgave
Inleiding p. 3
Hoofdstuk 1 Theoretisch kader p. 4
Hoofdstuk 2 Conceptueel model en onderzoeksvraag p. 11
Hoofdstuk 3 Onderzoeksopzet en methodologische verantwoording p. 13 Hoofdstuk 4 Provinciale strategieën ten aanzien van de winkelleegstand p. 17
Hoofdstuk 4.1 Casus provincie Zuid-Holland p. 17
Hoofdstuk 4.2 Casus provincie Limburg p. 19
Hoofdstuk 4.3 Schematisch overzicht provinciale strategieën p. 21 Hoofdstuk 5 Gemeentelijke strategieën ten aanzien van de winkelleegstand p. 23
Hoofdstuk 5.1 Casus gemeente Schiedam p. 23
Hoofdstuk 5.2 Casus gemeente Den Haag p. 26
Hoofdstuk 5.3 Casus gemeente Sittard-Geleen p. 29
Hoofdstuk 5.4 Casus gemeente Echt-Susteren p. 32
Hoofdstuk 5.5 Schematisch overzicht gemeentelijke strategieën p. 34 Hoofdstuk 6 De provinciale en gemeentelijke strategieën in het licht van het
Europese mededingingsrecht p. 36
Conclusie en aanbevelingen p. 41
Referenties p. 43
Bijlagen p. 48
Bijlage 1 Interview met de heer Nijssen van de provincie Zuid-Holland p. 48 Bijlage 2 Interview met de heer Schins van de provincie Limburg p. 54 Bijlage 3 Interview met de heer Van ’t Loo van de gemeente Schiedam p. 58 Bijlage 4 Interview met de heer Zijderveld van de gemeente Den Haag p. 61 Bijlage 5 Interview met de heer Bux van de gemeente Sittard-Geleen p. 67 Bijlage 6 Interview met de heer Coenen van de gemeente Echt-Susteren p. 73
3 Inleiding
De leegstand van winkels is de laatste jaren toegenomen in Nederland. In sommige gemeenten staat meer dan 20 procent van de winkelpanden leeg (Vastgoedmarkt, 2014). Krantenartikelen, zoals de Volkskrant van 12 februari 2014 met het artikel “Winkeliers doen oproep voor terugdringen winkelleegstand”, benadrukken dat de toenemende winkelleegstand kan leiden tot desastreuze gevolgen voor bestaande winkeliers en dat daarom de (lokale) overheid moet ingrijpen. Verschillende redeneringen worden hierbij gebruikt; één hiervan is dat te veel leegstaande panden in een winkelstraat deze tot een spookstraat kunnen maken, met ernstig verder verval als gevolg. Dat ook de gewone burger door dit soort ontwikkelingen geraakt wordt, benadrukt minister Kamp in het voorwoord van het onlangs verschenen rapport van Platform 31:
“het raakt ook ons, als burger en als consument, omdat winkels en winkelgebieden een belangrijke rol vervullen in ons leven.” (Platform 31, 2014 p. 13)
In het rapport van Platform 31 (2014) worden meer dan 50 instrumenten en maatregelen omschreven die gebruikt kunnen worden door de (lokale) overheid om de winkelleegstand aan te pakken.
Er komen niet alleen steeds meer beleidsaanbevelingen zoals het rapport van Platform 31, maar ook verkiezingsprogramma’s besteden steeds meer aandacht aan maatregelen om de winkelleegstand aan te pakken. In dat kader pleitte CDA kandidaatsraadslid Gerben Horst onlangs voor de invoering van huurgewenning voor startende detaillisten om op deze manier de winkelleegstand in Vreeswijk, onderdeel van de gemeente Nieuwegein, aan te pakken (Dichtbij, 2014). In 2012 luidde de Sociaal Economische Raad van Overijssel de noodklok over de detailhandelssituatie aldaar (SER Overijssel, 2012). De SER Overijssel adviseert een restrictiever optreden ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen (SER Overijssel, 2012). Ook in “Beleid Detailhandelsstructuur stadsregio Rotterdam” (2012) is de beoogde beleidslijn: geen nieuwe winkelmeters, tenzij het om een kwaliteitsverbetering van het winkelbestand gaat.
Niet iedereen denkt hetzelfde over winkelleegstand: de Europese Unie heeft de bevordering van de vrije markt hoger in het vaandel staan dan de bescherming van winkeliers. In dit kader heeft zij regels gesteld om de vrije markt en de mededinging tussen marktpartijen te bevorderen. De Europese Unie heeft als doel dat de interne markt goed functioneert (Hix & Høyland, 1999). Daardoor is het mogelijk dat een overheidsinterventie om winkelleegstand tegen te gaan, zoals huurprijsgewenning, in strijd is met regels van het Europese mededingingsbeleid. Ook een restrictief detailhandelsbeleid kan botsen met regels van het Europese mededingingsrecht (Evers, 2011). Is er misschien ook een conflict tussen de Nederlandse strategieën voor de aanpak van de winkelleegstand en het Europese Mededingingsbeleid?
4 Hoofdstuk 1 Theoretisch kader
Gebruikte revitaliseringsstrategieën voor stadscentra in het buitenland
In de afgelopen decennia is er in de wetenschap veel discussie gevoerd over de vraag hoe de leefbaarheid in stadscentra verbeterd kan worden en de winkelleegstand daar kan worden tegengegaan (Balsas, 2000; Porter, 1995; Robertson, 2004, Lloyd et al. 2003; DoE, 1994). De leegstand van winkels in stadscentra veroorzaakt niet alleen economische problemen maar ook sociale problemen volgens Kotval & Mullin (1992). Na jaren van relatieve achteruitgang en verwaarlozing van stadscentra zijn overheden en private partijen in verschillende landen op zoek naar strategieën om mensen en bedrijven aan te trekken naar verwaarloosde stadscentra (Travers & Weimar, 1996).
In dat kader heeft Balsas (2000) onderzoek gedaan naar het revitaliseren van stadscentra in Portugal. Wanneer bevordering van de detailhandel als planologisch instrument wordt gebruikt, kan dit volgens Balsas (2000) zorgen voor vitale en levensvatbare stadscentra. Balsas (2000) benadrukt dat hiervoor niet alleen een aanpak van harde (fysieke) aspecten vereist is maar dat vooral zachte (immateriële) aspecten moeten worden gebruikt in revitaliseringsstrategieën. Dit betekent dat naast het verbeteren van de bereikbaarheid, de parkeergelegenheid en de publieke infrastructuur ook sociale, economische en culturele maatregelen moeten worden genomen om de aantrekkelijkheid van een binnenstad te vergroten. Een voorbeeld hiervan is het actief promoten van een stedelijk gebied of het organiseren van eenmalige evenementen om onder de aandacht van het publiek te komen (Balsas, 2000).
Ook Birch (2002) richt zich op de vitaliteit van stadscentra. Birch (2002) beargumenteert dat stadscentra hun eigen lokale eigenaardigheden bezitten; wanneer ze het vermogen verliezen om investeringen aan te trekken en hun vitaliteit te behouden, is dit een indicatie dat het stedelijk beleid moeten worden herzien en gewijzigd (Birch, 2002). Dit betekent echter niet dat er gebruik wordt gemaakt van overheidsinterventie: een gerenommeerd wetenschapper op dit gebied, Michael Porter die is verbonden aan de Harvard Business School, beargumenteert in zijn artikel “The competitive advantage of the inner city” dat Sustainable Resourcing een kritieke factor is voor de revitalisering van stadscentra. Met Sustainable Resourcing bedoelt Porter dat de financiering en inspanningen om te komen tot een revitalisering van een stadscentrum niet alleen afkomstig mogen zijn van publieke partijen zoals de plaatselijke of regionale overheid. Porter (1995) pleit eveneens voor een meer marktgestuurde ontwikkeling, volgens hem heeft een strategie gebaseerd op kunstmatige beïnvloeding, liefdadigheid en overheidsmandaten gefaald. Een duurzame economische basis kan volgens Porter (1995) alleen gecreëerd worden met behulp van particuliere investeringen op basis van eigen belang en een competitive advantage. Volgens Porter (1995) dient de competitive advantage van een binnenstad te worden geïdentificeerd en vervolgens dient deze te worden ingezet in de revitaliseringsstrategie. Alleen op deze manier kan een duurzame ontwikkeling van de binnenstad worden gerealiseerd. Een dergelijke strategie kan als neoliberaal worden gezien.
In de Verenigde Staten spelen de overheidsprogramma’s The Main Street en Business Improvement Districts een belangrijke rol in binnenstedelijke revitalisering. The Main Street Program maakt gebruik van een alomvattende aanpak om winkelgebieden en winkelcentra te verbeteren (Robertson, 2004) en kan daarom gezien worden als een volwaardige interventiestrategie van de
5 overheid. Deze revitaliseringsstrategie wordt afgestemd op lokale behoeften en mogelijkheden op vier gebieden: economische herstructurering, organisatie, promotie en ontwerp (Robertson, 2004). Momenteel wordt in honderden steden in de Verenigde Staten gewerkt met een Main Street Program in allerlei verschillende soorten en maten; die programma’s helpen bij de zoektocht naar nieuwe economische mogelijkheden (Robertson, 2004).
Het eerste element van de vier puntsgewijze aanpak, economische herstructurering, is noodzakelijk om bestaande bedrijvigheid te versterken, nieuwe bedrijven aan te trekken en waar nodig in te grijpen in de mix van detailhandel en dienstverlening (Robertson, 2004). Een voorbeeld van een dergelijke ingreep in de mix van detailhandel en dienstverlening is te vinden in Cushing waar een leegstaand hotel werd omgezet in een bejaardentehuis. De nieuwe bewoners hiervan dienen als nieuwe klanten van bepaalde type bedrijven in de binnenstad (Downtown Cushing America, 2001). Een sterke mate van organisatie is volgens Robertson (2004) het fundament waarop het binnenstedelijke ontwerp, de promotie en de economische herstructurering gebouwd kan worden. Het onderdeel organisatie omvat daarom talrijke fundamentele activiteiten, zoals de structuur van de uitvoerende commissie, de financiering van het programma en de werkrelaties tussen de lokale overheid en private partijen. Een voorbeeld van een sterke vorm van organisatie kan gevonden worden in de Main Street Program van Cushing. Ten behoeve van het aanbrengen van structuur tussen de mensen, projecten en ideeën binnen het programma van revitalisering werd er in Cushing gebruik gemaakt van een werkplan tijdens het eerste jaar van de revitalisering (Downtown Cushing America, 2001).
Uit het onderzoek van Robertson (2004) komt naar voren dat promotie het meest gebruikte element is van de vier Main Street Elements. De doelstellingen van het promoten van de binnenstad zijn drieledig. Het eerste doel is om activiteiten, attracties, en verbeteringen in de binnenstad te communiceren met het grote publiek en met een bepaalde doelgroep zoals de inwoners van een stad. Strategieën die hiervoor gebruikt worden in de Main Street Programs omvatten het publiceren van een nieuwsbrief, het verspreiden van brochures en de organisatie van een website (Robertson, 2004). Een tweede doel is om meer mensen aan te trekken in de binnenstad door middel van het organiseren van speciale evenementen, zoals festivals en wandeltochten (Robertson, 2004). Het laatste, derde, doel streeft naar een ondersteuning van de detailhandel en andere bedrijvigheid in de binnenstad. Een veel gebruikte maatregel hiervoor in Main Street Programs is de ondersteuning door het maken van coöperatieve reclame (Robertson, 2004).
Het ontwerp van een binnenstad speelt een cruciale rol bij het bepalen van de sterkte van het gevoel van plaats. Voor de creatie van een sterk gevoel van plaats van een binnenstad moet het ontwerp onderscheidend zijn ten opzichte van andere gebieden, dienen de unieke karakteristieken van een stad vertegenwoordigd te zijn in het ontwerp, dient het ontwerp voetgangers vriendelijk te zijn en moet het ontwerp stimuleren om er te blijven “hangen” (Robertson, 1999). Veel gebruikte maatregelen om dit te bewerkstelligen zijn subsidies voor het verbeteren van gevels, het onderhouden van bomen en planten, het aanleggen van straatlantaarns, stoepen en bankjes en het plaatsen van straatwegwijzers (Robertson, 2004).
De strategie van Business Improvement Districts weerspiegelt een bottom-up benadering (Lloyd et al. 2003). Dit wil zeggen dat zelfstandige winkeliers van een bepaald gebied zichzelf organiseren in een nieuwe entiteit waarin besloten wordt dat zij een verplichte heffing aan zichzelf opleggen (Lloyd et
6 al. 2003). Met deze heffing kunnen verbeteringen aan de openbare ruimte worden betaald, waarmee de commerciële aantrekkingskracht van hun gebied kan worden vergroot (Lloyd et al. 2003). De centrale gedachte van een Business Improvement District is dat het verwachte rendement na de verbeteringen groter is dan de persoonlijke bijdragen van de zelfstandige winkeliers tezamen (Lloyd et al. 2003). De strategie van een Business Improvement District is gebaseerd op het feit dat eigenaren van onroerend goed erkennen dat de waarde hiervan in belangrijke mate afhankelijk is van de omgeving (Travers & Weimar, 1996). Anders dan bij de Main Street Program, schept de overheid bij de strategie van Business Improvement Districts niet meer dan een kader.
Een ander bekende benadering voor de revitalisering van stadscentra zijn de Britse Town Centre Management programma’s. Hierbij wordt de nadruk gelegd op publiek private samenwerking om op deze manier zowel publieke als private gelden in te zetten voor de revitalisering van stadscentra (Coca-Stefaniak et al. 2009). Er kunnen een aantal lessen geleerd worden uit het onderzoek naar Town Centre Management. De belangrijkste lessen zijn: deze strategie tracht het gevoel van plaats te verbeteren door de creatie van schone, veilige en vriendelijke ruimtes, deze strategie draagt bij aan een verhoging van de verkoop, huur en onroerend goed waarde en Town Centre Management draagt bij aan het ontstaan van nieuwe activiteiten in bijvoorbeeld de detailhandel (Coca-Stefaniak et al. 2009). Veel van de Town Centre Management programma’s maken gebruik van het raamwerk met de “4 A’s” (Accessibility, Attractions, Amenities en Action) om de leefbaarheid en vitaliteit in de stadscentra te verbeteren (DoE, 1994.) Maatregelen ten behoeve van Accessibility zien op de mobiliteit in een stad en de kwaliteit van verschillende verkeersverbindingen in een stad. Attractions verwijst naar het aantrekken van benodigd publiek om de binnenstad te doen herleven. Amenities wordt beschouwd in termen van veiligheid en identiteit van een stad en het onderdeel Action houdt zich bezig met de kwaliteit van de organisatie van het Town Centre Management programma (DoE, 1994). Een contextueel voorbeeld van het raamwerk met de “4 A’s” kan gevonden worden in de case studie van de Town Centre Management programma’s in Coventry en Nottingham (Tiesdell, 1998). Ter bevordering van een effectieve uitvoering van een binnenstedelijke revitalisering worden er ten behoeve van het onderdeel Action in Town Centre Management programma managers aangesteld (DoE, 1994). Aangezien een Town Centre Manager veelal te maken krijgt met tegenstellingen tussen private grond en publieke grond alsmede met verschillende stakeholders, werd er in Coventry besloten om een innovatieve vorm van City Centre management op te zetten (Tiesdell, 1998). Er werd een bedrijf opgezet waar de publieke overheid, private partijen en wetenschappers in samenwerkten. Op deze manier trachtte Coventry meerdere belangen te betrekken bij het besluitvormingsproces rondom de binnenstedelijke revitalisering en extra financiering aan te trekken van private partijen (Tiesdell, 1998). De veiligheid, een component van het onderdeel Amenity, werd in Coventry vooral in gevaar gebracht door alcohol verslaafden. Om deze reden besloot de gemeenteraad van Coventry in overleg met winkeleigenaren in het centrum gebied de publieke consumptie van alcohol in de binnenstad te verbieden (Tiesdell, 1998). Ten behoeve van het aantrekken van een breder publiek (Attractions) besloot Nottingham winkeliers over de streep te trekken om mee te werken aan een koopavond op woensdag. De gemeente droeg zorg voor goedkopere parkeerplaatsen, terwijl de private partijen gereduceerde prijzen en entertainment zoals live muziek aanboden (Tiesdell, 1998). Om de bereikbaarheid (Accessability) van Coventry te verbeteren, werd er besloten om een nieuw district op te zetten voor restaurants om zo het verkeer beter te verdelen over het centrumgebied (Tiesdell, 1998). Om het aanbod van restaurants in het
7 nieuwe district te vergroten werd besloten panden de eerste jaren gratis te verhuren om zo de opstartfase te ondersteunen (Tiesdell, 1998).
In het voorgaande hebben we gezien dat er veel verschillende strategieën bestaan. Samenvattend kunnen we stellen dat de strategieën veelal de volgende domeinen beslaan: beleidsmatige, juridische, procesmatige, financiële en fysieke strategieën. In de onderstaande tabel, tabel 1, worden de buitenlandse strategieën ten behoeve van de aanpak van de winkelleegstand schematisch samengevat. Dit is tevens de categorisering die Platform 31 (2014) in zijn onlangs verschenen rapport heeft gebruikt. Ook in dit onderzoek zal er gebruik gemaakt worden van deze categorieën.
Beleid Fysiek Proces Juridisch Financieel Verandering
stedelijk beleid bij verlies aantrekkingskracht private investeringen (Birch, 2002) Harde aspecten van revitalisering (Balsas, 2000) Faciliteren herbestemmen van gebouwen, Main Street Program (Robertson, 2004) Business Improvement Districts (Lloyd et al. 2003) Subsidies verbeteren gevels Main Street Program (Robertson, 2004) Inzetten op competitive advantage (Porter, 1995) Ontwerp aspect Main Street Program: onderhoud openbare ruimte zoals aanleg stoep (Robertson, 2004) Opstellen werkplan, Main Street Program (Robertson, 2004) Verbod op publieke consumptie alcohol in stadscentrum Coventry, Town Centre Management Program (Tiesdell, 1998) Verzorgen gereduceerd tarief parkeren nieuwe koopavond op woensdag, Town Centre Management (Tiesdell, 1998) Keuze tussen top
down (Main Street) en bottom-up (Business Improvement Districts) Promotionele activiteiten zoals organiseren speciale evenementen en coöperatieve reclame, Main Street Program (Robertson, 2004) Verhuur gratis panden om opstartfase te ondersteunen, Town Centre Management (Tiesdell, 1998) Instellen van Town
Centre Managers, Town Centre Management (Tiesdell, 1998) Organiseren koopavond op woensdag, Town Centre Management (Tiesdell, 1998)
8 Relevant EU-beleid in het kader van overheidsinterventie in de (winkel)vastgoedmarkt
Afgezien van Porter’s (1995) pleidooi hebben de hierboven genoemde strategieën, in verschillende mate, betrekking op overheidsinterventies in de vrije markt. Het Europees mededingingsbeleid tracht dergelijke overheidsinterventies, als ze de vrije markt verstoren juist te voorkomen.
De grondslag van de denkwijze van de EU is eeuwen oud. In 1776 keerde Adam Smith zich fel tegen de macht van overheden, verleende privileges, bestaande monopolies en regelingen die een beperking oplegden aan de toestroom in een specifieke beroepsgroep (Smith, 2003, herdruk van de uitgave uit 1776). Zijn verzet kwam voort uit zijn geloof dat economische macht zou leiden tot hogere prijzen en lagere lonen (Smith, 2003). Adam Smith beredeneerde dat als iedereen zich zou laten leiden door rationele keuzes, het publieke belang gediend zou worden door “an invisible hand” (Smith, 2003 p. 572). Dat het publieke belang baat heeft bij een vrije markteconomie blijkt uit de volgende passage van Adam Smith:
“In general, if any branch of trade, or any division of labour, be advantageous to the public, the freer and more general the competition, it will always be the more so.” (Smith, 2003 p. 329).
Op deze manier zocht Smith naar een ideale samenleving die gebaseerd was op de beginselen van vrijheid en gelijkheid (Smith, 2003). De gedachte hierbij was dat een vrije markteconomie, door zijn efficiëntie, een zo gunstig mogelijke omgeving kan creëren waarin de democratische uitgangspunten gewaarborgd blijven (Smith, 2003). Op deze manier kan concurrentie gezien worden als een middel om een hoger doel te bereiken, namelijk: democratische vrijheid (Smith, 2003). De beweegredenen voor het in het leven roepen van het mededingingsrecht lagen volgens Handler et al. (1975) in het uitgangspunt dat de vrije markt een groot goed is mits de marktmacht van de één niet het ondernemerschap van de ander beperkt. Om deze reden is de rol van de overheid dat zij met behulp van het mededingingsrecht gelijke kansen creëert voor elke markttoetreder en dat zij de werking van het mechanisme van de vrije markt zo optimaal mogelijk waarborgt (Kalbfleisch, 2008).
Drahos (2001) laat zien hoe het Europees mededingingsrecht aan de basis heeft gestaan van de Nederlandse Mededingingswet uit 1997; uit deze wet blijkt niet altijd even duidelijk wanneer het om Europese regels gaat. Iedereen kan zich tot de Europese Commissie wenden met het oog op de naleving van Europese mededingingsregels (Tasan-Kok, 2012). Op het gebied van ruimtelijke ordening zijn er 3 soorten regelgeving van belang.
Allereerst is er de Europese regelgeving omtrent aanbesteding. Verhees (2013) stelt dat de aanbestedingsregels bestaan uit procedurele regels die nageleefd dienen te worden wanneer er sprake is van overheidswerken, overheidsdiensten en overheidsconcessies ter waarde van €5 miljoen of meer. Ook publicatieplicht en officiële aankondigingen vormen belangrijke bestanddelen van de regels (Verhees, 2013). Interessant voor publieke interventies is dat deze regels ook gelden voor de realisatie van projecten die voortkomen uit een publiek private samenwerking (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012). Op deze manier tracht Europa alle private partijen een eerlijke kans te geven om te worden geselecteerd voor een bepaald project (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012).
Ten tweede is er de Europese regelgeving omtrent staatssteun; deze wordt door verschillende wetenschappelijke artikelen gezien als regelgeving uit het Europees mededingingsrecht die de
9 meeste invloed heeft op de Nederlandse ruimtelijke ordening (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012; Fokkema & Nijhof, 2013; Fleurke et al. 2003).
Volgens artikel 87 van het EG-verdrag zijn steunmaatregelen van alle vormen van overheden die de concurrentie vervalsen door het voortrekken van bijvoorbeeld ondernemingen of bepaalde gebieden onverenigbaar met een Europese gemeenschappelijke markt (Fleurke et al. 2003). Het geven van vrijstellingen of kortingen op het betalen van verschillende vormen van belastingen of leges aan partijen die betrokken zijn bij een ruimtelijke ontwikkeling wordt door de Europese commissie beschouwd als staatsteun (Fleurke et al. 2003). Ook de aanleg van gratis parkeerplaatsen in specifieke gebieden wordt door de Europese commissie beschouwd als oneerlijke concurrentie (Fleurke et al. 2003). Daarnaast mag een verleende subsidie van de overheid alleen gebruikt worden voor het afdekken van een “onrendabele top”. De subsidie kan dus in geen enkel geval hoger zijn dan de “onrendabele top”; is dit wel het geval dan ziet de Europese Commissie ook dit als staatssteun (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012). Tevens kan het overdragen van grond aan een private partij of het inbrengen van grond in een publiekprivate samenwerking door een overheid alleen gebeuren wanneer een onafhankelijk orgaan een taxatie heeft opgesteld waarin de overdrachtswaarde van de grond wordt vastgesteld. (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012). Ook wordt het geven van locatiesubsidies aan bedrijven om hen op deze manier naar een bepaald gebied te trekken, door de Europese Commissie beschouwd als een concurrentie vervalsende maatregel. Deze locatiesubsidies werken concurrentievervalsend omdat er dan sprake is van andere gebieden waarvoor geen of minder subsidie verleend wordt om bedrijven aan te trekken. (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012). Ten slotte is op algemene subsidies voor bedrijven de de-minimisverordening 1998/2006 (PB 2006 L379/5) van toepassing. Dit houdt in dat één onderneming niet meer dan €200.000 aan subsidie mag ontvangen in een periode van 3 jaar, anders wordt het door de Europese Commisie als concurrentie vervalsende maatregel beschouwd (Publicatieblad van de Europese Unie, 2006a).
Kortom diverse auteurs (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012; Fleurke et al. 2003) en de regelgeving vanuit de Europese Commissie zelf beschrijven 6 vormen van staatsteun op planologisch gebied die in strijd lijken te zijn met het Europees mededingingsrecht:
1. Vrijstellingen of kortingen op het betalen van belastingen of leges. 2. De aanleg van gratis parkeerplaatsen in specifieke gebieden
3. Overcompensatie voor de gemaakte kosten van publieke ontwikkelingen. 4. De verkoop van grond onder de marktprijs.
5. Het aantrekken van bedrijven in bepaalde gebieden door middel van subsidies
6. Algemene subsidies aan één ondernemer die hoger zijn dan €200.000 in een periode van 3 jaar.
Tenslotte hanteert de Europese Unie, sinds December 2006, de vrijheid van vestiging via de Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad, de Europese Dienstenrichtlijn.
Een actueel voorbeeld van een conflict tussen Europese regelgeving omtrent de vrijheid van vestiging en nationaal beleid kan gevonden worden in het restrictieve beleid van Spanje ten opzichte van de vestiging van hypermarkten in Catalonië. De Europese commissie had Spanje op het matje geroepen vanwege het gehanteerde detailhandelsbeleid dat een beperking oplegde aan de vestiging van grootschalige detailhandelsontwikkelingen (Evers et al. 2012). Volgens het Europese Hof handelde
10 Spanje in strijd met artikel 49 van het EU-verdrag, de vrijheid van vestiging, aangezien dit beleid gehanteerd werd ter bescherming van de Spaanse detailhandel ten opzichte van de komst van buitenlandse concurrenten. Spanje verdedigde zichzelf door te beargumenteren dat het beleid onderbouwd was vanuit zowel consumentenbeschermingsoverwegingen als ruimtelijkeordenings- en milieuoverwegingen. Echter, dit was niet genoeg om het Europese Hof te overtuigen en Spanje verloor deze zaak (Evers et al. 2012). Hieruit kan worden afgeleid dat regelgeving waarin is
opgenomen dat vergunningen alleen verleend worden op basis van voorafgaand marktonderzoek in strijd is met de vrijheid van vestiging die vastgelegd is in de Europese Dienstenrichtlijn (Evers et al. 2012).
In de Europese Dienstenrichtlijn komt tot uiting dat overheden alleen regels mogen stellen aan de vestiging van bedrijven wanneer de volgende drie uitgangspunten zich voordoen (KvK 2013):
1. Als dit om dwingende redenen van algemeen belang nodig is. 2. De regel van toepassing is op alle situaties en voor iedereen. 3. De regel niet verdere beperkingen oplegt dan strikt noodzakelijk is.
Een belangrijk gevolg voor de Nederlandse ruimtelijke ordening is dat deze niet meer onderbouwd mag worden door louter economische motieven. Dit houdt in dat de verlening van vergunningen niet afhankelijk gesteld mag worden van de economische behoefte, de economische gevolgen of de economische planning (art. 14 lid 5 Dienstenrichtlijn). Zoals vermeld wordt in één van de drie
uitgangspunten stelt de Europese Dienstenrichtlijn dat beperkingen gegrond zijn wanneer zij bestaan uit dwingende redenen van algemeen belang mits hierbij geen economische doelen worden
nagestreefd. (Publicatieblad van de Europese Unie, 2006b).
In overweging 40 van de Dienstenrichtlijn worden de dwingende redenen van algemeen belang uiteengezet; hierin wordt onder andere het volgende vermeld:
“bescherming van het milieu en het stedelijk milieu, met inbegrip van stedelijke en rurale ruimtelijke ordening” (Publicatieblad van de Europese Unie, 2006b).
Een dienstenactiviteit kan dus worden geweerd wanneer aan de uitsluiting een ruimtelijke
ordeningsonderbouwing ten grondslag ligt en vast kan worden gesteld dat hierbij geen economische doelen worden nagestreefd (Publicatieblad van de Europese Unie, 2006b).
11 Hoofdstuk 2 Conceptueel model en onderzoeksvraag
Conceptueel Model
Revitaliseringsprocessen van winkelgebieden zijn uitermate complexe processen aangezien de erbij betrokken partijen verschillende belangen tijdens het proces hebben. Sommige belangen worden door verschillende partijen gedeeld terwijl andere belangen recht tegenover elkaar lijken te staan. Daarnaast geven veel partijen andere partijen niet volledige inzage in hun belangen waardoor de aanpak van winkelgebieden vaak gekenmerkt wordt door miscommunicatie, slechte samenwerking en suboptimale resultaten (Platform 31, 2014). De aanpak van winkelleegstand in Nederland heeft als doel de leefbaarheid en vitaliteit van de stadscentra voor haar inwoners en bezoekers te verbeteren (Platform 31, 2014)
Aangezien de Europese Unie geen bevoegdheid heeft op het gebied van de Nederlandse Ruimtelijke ordening, maar wel via regelgeving met betrekking tot mededinging invloed uitoefent op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen (Evers, 2011) lijkt dit het revitaliseringsproces van winkelgebieden nog complexer te maken. De organen van de Europese Unie zullen immers niet meedenken over mogelijk passende strategieën voor de revitalisering van winkelgebieden, maar stellen wel grenzen aan de mogelijkheden middels het Europese mededingingsbeleid (Evers, 2011). Het Europese mededingingsbeleid heeft volgens Tasan-Kok & Korthals Altes (2012) het doel om de levensstandaard van haar burgers te vergroten. De doelen van de aanpak van winkelleegstand in Nederland en het Europese mededingingsbeleid lijken overeen te komen, maar geldt dit ook voor de manier waarop Nederland haar doel wil gaan bereiken?
Om het beoogde onderzoek eenvoudig weer te geven, is er een conceptueel model voor het onderzoek opgesteld.
Het onderzoek zal zich richten op de strategieën ten behoeve van de aanpak van winkelleegstand in Nederland enerzijds en het Europese mededingingsbeleid anderzijds. In het theoretisch kader is naar voren gekomen dat de strategieën onderverdeeld kunnen worden in beleidsmatige, juridische, procesmatige, financiële en fysieke strategieën. Met betrekking tot het Europese mededingingsbeleid heeft het theoretische kader laten zien dat er bij ruimtelijke ontwikkelingen gevaar bestaat om met 3 soorten Europese regelgeving met betrekking tot mededinging in conflict te komen. Namelijk regels met betrekking tot aanbesteding, regels met betrekking tot staatssteun en regels met betrekking tot de vrijheid van vestiging. Het uiteindelijke doel van het onderzoek is om te achterhalen of er zich een mogelijk conflict afspeelt tussen Nederlandse strategieën voor de aanpak van winkelleegstand en het Europese mededingingsbeleid; het gebied waarop dit conflict zich voordoet is in onderstaande figuur, afbeelding 1, rood gemarkeerd.
12 Er zal worden getoetst in hoeverre de strategieën ten behoeve van de aanpak van winkelleegstand in Nederland zouden kunnen leiden tot mogelijke conflicten met de principes van het Europese mededingingsbeleid. Gezien de overheveling van beleidsterreinen van de centrale overheid naar decentrale (lagere) overheden (PBL, 2011), zal dit onderzoek zich alleen toespitsen op provinciale en gemeentelijke strategieën ten aanzien van de winkelleegstand.
Onderzoeksvraag
Om te achterhalen of er zich een mogelijk conflict afspeelt tussen de strategieën ten behoeve van de aanpak van de winkelleegstand in Nederland en het Europese mededingingsbeleid, is de volgende onderzoeksvraag opgesteld:
Welke strategieën worden er toegepast om de winkelleegstand in Nederland aan te pakken, en in hoeverre zouden deze strategieën kunnen conflicteren met het Europese mededingingsbeleid?
Ten behoeve van de beantwoording van de hoofdvraag is deze opgedeeld in de volgende deelvragen: 1. Welk EU-beleid is relevant voor overheidsinterventie in de (winkel)vastgoedmarkt?
Deze vraag is van belang om uiteindelijk te kunnen bepalen welke strategieën voor de aanpak van de winkelleegstand in Nederland mogelijk in conflict zijn met het Europese mededingingsbeleid. Deze vraag is beantwoord in het theoretisch kader.
2. Welke strategieën passen Nederlandse provincies toe met betrekking tot winkelleegstand? Bij deze vraag zullen de diverse strategieën die een aantal Nederlandse provincies gebruiken om de winkelleegstand in hun provincie aan te pakken uiteen worden gezet.
3. Welke strategieën passen Nederlandse gemeenten toe met betrekking tot winkelleegstand? Bij deze vraag zullen de diverse strategieën die een aantal Nederlandse gemeenten gebruiken om de winkelleegstand in hun gemeente aan te pakken uiteen worden gezet.
4. Welke gevonden strategieën voor de aanpak van de winkelleegstand in Nederland kunnen mogelijk conflicteren met het Europese mededingingsbeleid?
Om de laatste vraag te beantwoorden, zal gebruik worden gemaakt van de uitkomsten van de vorige deelvragen. De gevonden strategieën die gebruikt worden door de Nederlandse provincies en gemeenten zullen bekeken worden vanuit het gevonden EU-beleid dat relevant is voor de overheidsinterventie in de (winkel)vastgoedmarkt. Op deze manier kunnen strategieën voor de aanpak van de winkelleegstand in Nederland die mogelijk conflicteren met Europees mededingingsbeleid aan het licht komen.
13 Hoofdstuk 3 Onderzoeksopzet en methodologische verantwoording
Dit onderzoek betreft een multiple case study analyse van gebruikte strategieën voor de aanpak van winkelleegstand in Nederland. Een multiple case study brengt het voordeel met zich mee van zijn complementaire waarde: de kans bestaat dat verschillende casussen elkaar zullen aanvullen wat betreft de onderzoeksresultaten (Bryman, 2008).
Aangezien dit onderzoek zal nagaan of de Nederlandse aanpak met betrekking tot winkelleegstand strookt met het Europese mededingingsbeleid betreft dit een exploratief onderzoek. En omdat het onderzoek geïnteresseerd is in een mogelijk fenomeen, het potentiele conflict tussen Nederlands winkelleegstandbeleid en het Europese mededingingsbeleid, is er gekozen om voor dit onderzoek gebruik te maken van een kwalitatieve data analyse in de vorm van een beleidsanalyse.
De onderzoekseenheden zijn de geselecteerde Nederlandse provincies en gemeenten en de waarnemingseenheden zijn de beleidsteksten van de geselecteerde Nederlandse provincies en gemeenten die betrekking hebben op hun detailhandel beleid en de verkregen informatie op basis van de interviews. De keuze voor een beleidsanalyse in combinatie met de gekozen waarnemingseenheden lenen zich uitstekend voor een grondig diepte onderzoek (Bryman, 2008). Rekening houdend met de beschikbare tijd en de omvang van het onderzoek zal deelvraag 2 zich beperken tot 2 provincies, namelijk de Provincies Limburg en Zuid-Holland. Bij het selecteren van deze 2 provincies is gebruik gemaakt van intensity sampling. Intensity sampling bestaat uit het selecteren van zeer informatieve casussen die het te onderzoeken fenomeen rijkelijk vertegenwoordigen (Patton, 1990). Bij intensity sampling dient niet een eenmalig voorkomend fenomeen te worden geselecteerd, maar gaat het erom een casus te selecteren waarin de te bestuderen problematiek zo rijkelijk mogelijk vertegenwoordigd is (Patton, 1990). Provincie Limburg heeft met 9,02% het hoogste leegstandspercentage van alle 12 provincies. Aangezien hierdoor de nood hoger is dan bij andere provincies kan worden verwacht dat er in Limburg meer strategieën voor winkelleegstand aangetroffen worden. De grote steden in de provincie Zuid-Holland, Rotterdam en Den Haag, hebben een hoge mate van winkelleegstand ten opzichte van andere grote steden in andere provincies liggend in de Randstad, zie tabel 2. Om deze reden is ervoor gekozen om ook de provincie Zuid-Holland mee te nemen in het onderzoek (Locatus, 2014). Vanwege Zuid-Holland’s ligging in de Randstad wordt hiermee tevens getracht de diversiteit van de onderzoekseenheden voor de beantwoording van deelvraag 2 te vergroten.
Tabel 2 Leegstand in de grootste winkelgebieden Bron: Locatus, 2014 Ook voor de beantwoording van deelvraag 3 zullen er met het oog op de beschikbare tijd en de omvang van dit onderzoek per gekozen provincie 2 gemeenten worden geanalyseerd. Wederom is
14 voor het selecteren van de casussen gebruik gemaakt van intensity sampling. Voor de provincie Limburg zijn dit de gemeenten Sittard-Geleen en Echt-Susteren, deze hebben namelijk het hoogste winkelleegstand percentage van Nederland in hun winkelgebieden: respectievelijk 20 en 21% (Locatus, 2014). Voor wat betreft de provincie Zuid-Holland is gekozen voor de gemeenten Schiedam en Den Haag. De gemeente Schiedam heeft te maken met een hoog winkel leegstandspercentage in haar centrumgebied, namelijk 20% (Locatus, 2014). Van de grote steden in de Randstad ervaart Den Haag het hoogste winkelleegstand percentage, namelijk 11,3% (PBL, 2013).
In een kwalitatieve analyse van het beleid zal aangegeven worden welke maatregelen de onderzochte overheden willen nemen om de winkelleegstand terug te dringen en welke opvattingen zij daarbij blijken te hebben over de relatie tussen de overheid en de (winkel)vastgoed markt; wordt uitgegaan van overheidsinterventies of van een meer neoliberale benadering waarbij de eerste verantwoordelijkheid bij de marktpartijen zelf wordt gelegd? Verwacht kan worden dat er binnen het beleid maar één verhaallijn zal worden aangetroffen, om deze reden heeft het geen nut om bij het analyseren van het beleid gebruik te maken van een thematische of narratieve analyse. Vanuit de data zullen met de hand de teksten worden gecodeerd. De strategieën zullen gecodeerd worden aan de hand van de volgende codes: beleid, juridisch, proces, financieel en fysiek. Deze codes komen voort uit het theoretisch kader.
De repliceerbaarheid van de dataverzameling kan mogelijk een valkuil vormen aangezien er geen gebruik gemaakt wordt van een vaste methode voor het selecteren van de onderzoekseenheden. De gebruikte beleidsteksten worden naar alle verwachting gevonden op de websites van de geselecteerde provincies en gemeenten. Tevens zullen de gebruikte beleidsteksten in de zoekmachine van google gezocht worden op basis van de volgende termen in combinatie met de naam van de provincie of gemeente: “detailhandelsvisie”, “nota detailhandel”, “beleid winkelleegstand” en “aanpak winkelleegstand”.
Door het gebruik van deze termen wordt getracht de manier van selecteren te verduidelijken waardoor de repliceerbaarheid van het onderzoek wordt vergroot. De selectie van beleidsdocumenten blijft echter interpretatief.
De kwalitatieve analyse van het beleid dient als een kader om de gevonden strategieën vervolgens te toetsen aan de hand van de principes van het Europese mededingingsbeleid. Hiervoor zal gebruik worden gemaakt van het theoretisch kader. Er zal worden nagegaan of de door het onderzoek gevonden strategieën voor de aanpak van de winkelleegstand strijdig zijn met de in het theoretisch kader genoemde drie soorten regelgeving van het Europese mededingingsbeleid te weten op het gebied van aanbesteding, staatsteun en vrijheid van vestiging (afkomstig van Verhees, 2013, Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012, Fleurke et al. 2003 en Evers, 2012). Hieronder zal de operationalisering van deze drie soorten regelgeving worden uitgewerkt. Op deze manier wordt er antwoord gegeven op de laatste deelvraag: deelvraag 4. Aangezien verwacht wordt dat de informatie over de
gehanteerde strategieën niet altijd even gedetailleerd is in beleidsteksten tracht ik deze aan te vullen met behulp van interviews met verantwoordelijke ambtsdragers en/of beleidsmedewerkers van de in het onderzoek betrokken provincies en gemeenten. Deze triangulatie van onderzoeksmethoden verhoogt de betrouwbaarheid van het onderzoek, omdat het tevens een controle moment oplevert voor de onderzoeksresultaten. Aangezien de interviews gehouden worden met verantwoordelijke beleidsmedewerkers van de provincies en gemeenten op het gebied van winkelleegstand wordt er gebruik gemaakt van een purposive sampling techniek (Bryman). Wat betreft de interviews zullen
15 deze een semi-structured vorm aannemen. Dit houdt in dat er gebruik wordt gemaakt van een vooraf bepaalde set van open vragen met de mogelijkheid om bij bepaalde reacties verder te kunnen doorvragen (Bryman, 2008). Er is gekozen om geen analysemethode te gebruiken voor de interviews aangezien de context hierdoor mogelijk verloren kan gaan. Om deze reden zullen de interviews worden opgenomen en in hun geheel worden uitgeschreven en als bijlage worden toegevoegd aan dit onderzoeksverslag.
Operationalisering
Voor het beantwoorden van deelvraag 4 zal gebruik worden gemaakt van de indicatoren die beschreven zijn in verschillende wetenschappelijke artikelen op het gebied van aanbesteding, staatsteun en vrijheid van vestiging (afkomstig van Verhees, 2013, Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012, Fleurke et al. 2003 en Evers, 2012), die mogelijk kunnen duiden op een conflict met het Europese Mededingingsbeleid.
Op het gebied van aanbesteding zal ik gebruik maken van de volgende indicator:
1. Gebruik van aanbestedingsprocedures bij overheidswerken van €5 miljoen of meer.
In mijn onderzoek zal met name bij de fysieke strategieën gekeken worden of de (fysieke) aanpak van de openbare ruimte wordt uitbesteed door middel van openbare aanbesteding. Met name wanneer er sprake is van publiek private ontwikkelingen. In het geval er geen gebruik wordt gemaakt van openbare aanbesteding maar gunning van een project zonder aanbesteding kan geconcludeerd worden dat er een mogelijk conflict is met het Europese mededingingsbeleid.
Op het gebied van staatssteun zal ik gebruik maken van de 6 indicatoren die beschreven staan in het theoretisch kader:
1. Vrijstellingen of kortingen op het betalen van belastingen of leges. 2. De aanleg van gratis parkeerplaatsen in specifieke gebieden
3. Overcompensatie voor de gemaakte kosten van publieke ontwikkelingen. 4. De verkoop van grond onder de marktprijs.
5. Het aantrekken van bedrijven in bepaalde gebieden door middel van subsidies.
6. Algemene subsidies aan één ondernemer die hoger zijn dan €200.000 in een periode van 3 jaar.
Mocht er in de gevonden strategieën gebruik worden gemaakt van één van de bovenstaande indicatoren dan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een mogelijk conflict met het Europese mededingingsbeleid. De zesde indicator zal alleen gebruikt worden voor subsidies die niet onder één van de andere 5 indicatoren vallen aangezien de grens van €200.000 niet van toepassing is op de andere 5 indicatoren.
Tot op de dag van vandaag is nog steeds niet 100% helder op welke manier beperkingen opgelegd mogen worden aan de vrijheid van vestiging van bedrijven volgens de Europese Dienstenrichtlijn. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu maakte via een brief op 9 januari 2014 over de voorgenomen wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening
16 kenbaar dat zij van mening was dat het laten doen van onderzoek naar de regionale economische behoefte voor detailhandel in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn (Ministerie IenM, 2014). Een onlangs verschenen advies van de Raad van State liet echter zien dat economische
behoefteramingen gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van ruimtelijke ordeningsbesluiten, waardoor er geen sprake zou zijn van een conflict met de Europese Dienstenrichtlijn (IPO, 2014). Op basis van dit advies kwam het Ministerie van Infrastructuur en Milieu terug op de voorgenomen wijziging (IPO, 2014). Vanwege deze steeds veranderende opinie heb ik besloten om voor de
Europese regelgeving met betrekking tot de vrijheid van vestiging gebruik te maken van een indicator die rechtstreeks afkomstig is uit de Europese Dienstenrichtlijn zoals naar voren is gekomen in het theoretisch kader.
Op het gebied van de vrijheid van vestiging zal er daarom gekeken worden of er in de gevonden strategieën voor de aanpak van de winkelleegstand gebruik gemaakt wordt van de volgende indicator:
1. Het verlenen van vergunningen afhankelijk stellen van de economische behoefte, de economische gevolgen of de economische planning van een gebied.
Specifiek zal hierbij gelet worden op de vraag of restrictief detailhandelsbeleid niet op basis van marktonderzoek wordt onderbouwd. Als er sprake is van een marktonderzoek of een economische onderbouwing, dan kan er geconcludeerd worden dat er sprake is van een mogelijk conflict met het Europese mededingingsbeleid. Gezien overweging 40 van de Dienstenrichtlijn levert een ruimtelijke ordeningsonderbouwing geen conflict op mits hierbij geen economische doelen worden nagestreefd.
17 Hoofdstuk 4 Provinciale strategieën ten aanzien van de winkelleegstand
Het Rijk heeft ten behoeve van zijn verantwoordelijkheid voor het goed functioneren van het ruimtelijkeordeningssysteem, de ladder voor duurzame verstedelijking in het leven geroepen. Dit houdt in dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte hiervoor is aangetoond en er regionale afstemming plaats heeft gevonden (Ministerie IenM, 2012). Aangezien het Rijk geen sanctie heeft opgesteld voor het onvoldoende toepassen van de ladder voor duurzame
verstedelijking is de bovengemeentelijke regie van detailhandelsontwikkelingen grotendeels in de handen van provincies (PBL, 2011). Provincies hebben daarom een belangrijke rol wat betreft de vormgeving van detailhandelsontwikkelingen. De Rijksoverheid stelt dat de provincies gezamenlijke richtlijnen dienen op te stellen met betrekking tot detailhandelsontwikkelingen (PBL, 2011).De Rijksoverheid is van mening dat bij de herstructurering van gebieden een hoofdrol is weggelegd voor regionaal samenwerkende gemeenten met een regisserende rol voor de daarbij betrokken
provincie(s) (Minsterie IenM, 2012). Om deze reden kan worden verwacht dat de provinciale
strategieën ten aanzien van de winkelleegstand vooral zullen bestaan uit juridische en beleidsmatige strategieën die de provincies in staat stellen hun regisserende rol naar behoren te vervullen.
Hoofdstuk 4.1 Casus provincie Zuid-Holland Detailhandel situatie provincie Zuid-Holland
De provincie Zuid-Holland publiceerde in een gezamenlijk rapport met de provincies Noord-Holland en Drenthe dat onlangs is verschenen, dat de winkelleegstand toeneemt onder invloed van de opkomst van online winkelen, in combinatie met de economische recessie en de krimp en vergrijzing van de bevolking waardoor het consumentengedrag verandert (DTNP, 2013). Het rapport “van winkel tot afhaalpunt” van DTNP (2013) is van mening dat de provincie Zuid-Holland kampt met een verdringing van winkels. Volgens het rapport is dit te wijten aan een toename in het aanbod van winkels, de heersende schaalvergroting en de teruglopende bestedingen in de winkels zelf.
Aangezien de economische vitaliteit en leefbaarheid van Zuid-Hollandse dorpen en winkelgebieden door de hiervoor genoemde ontwikkelingen onder druk staan, ziet de provincie zich genoodzaakt om in te grijpen.
Beleidsmatige strategie
In de Provinciale Structuurvisie heeft de provincie Zuid-Holland een duidelijk restrictief
detailhandelsbeleid vastgelegd. De provincie Zuid-Holland heeft hiertoe besloten vanwege de hoge mate van overaanbod van winkelruimte in de provincie. Het beleid van de provincie Zuid-Holland is gericht op het verkleinen van het winkelvloeroppervlak in de provincie. In de structuurvisie zijn slechts enkele gebieden aangewezen voor vestiging van nieuwe detailhandel buiten de
hoofdwinkelstructuur (Provincie Zuid-Holland, 2012a).
In de Nota Detailhandel van de provincie Zuid-Holland wordt gesproken over 3 soorten gebieden met betrekking tot de gestelde hoofdwinkelstructuur: te ontwikkelen centra, te optimaliseren centra en overige aankoopplaatsen (Provincie Zuid-Holland, 2012a). De uitvoering van de hoofdstructuur wordt
18 overgelaten aan de gemeenten, in het interview met de heer Nijssen van de provincie Zuid-Holland kwam naar voren (Bijlage 1):
“dat laten we aan de gemeenten over. Zij maken de bestemmingsplannen, zij voeren de regie op hun grondgebied. Wij zetten dus alleen de kaders uit waar gemeenten zich aan te houden hebben. En zorgen via de verplichte regionale afstemming dat gemeenten niet dezelfde consument aanspreken”. Voor de categorie te ontwikkelen centra streeft de provincie Zuid-Holland naar een opwaardering van het winkelbestand en de openbare ruimte, een verbetering in de parkeergelegenheid en
bereikbaarheid en een verbetering van het imago van het betreffende gebied. Een opwaardering van het winkelbestand kan alleen plaatsvinden onder de voorwaarde dat er een toetsing plaatsvindt volgens de methode van de SER-ladder, de ladder voor duurzame verstedelijking.
Plaatsen met winkelcentra die niet zijn opgenomen als te ontwikkelen centra in de Nota Detailhandel krijgen de status “optimaliseren”. Dit houdt in dat er in deze gebieden gewerkt zal worden aan de verbetering van de (concurrentie)positie zonder een toevoeging van het aantal winkelmeters (Provincie Zuid-Holland, 2012a). Eventueel kan er sprake zijn van een beperkte uitbreiding van het aantal winkelmeters mits deze de detailhandel structuur van het winkelcentrumgebied versterken. In het interview met de heer Nijssen (Bijlage 1) kwam naar voren dat de gemeenten de volgende middelen kunnen inzetten voor de “optimalisatie”:
“Dit kan dus door het bouwen van nieuwe parkeerplaatsen, geld steken in de openbare ruimte, een binnenstad manager aan te stellen, een brancheringcommissie in het leven te roepen en je kunt zelfs aan een BIZ denken”
De categorie “overige aankoopplaatsen” zijn gebieden waar groei volgens de provincie Zuid-Holland niet aan de orde is en komen daardoor louter in aanmerking voor een facelift, herprofilering of functie verandering (Provincie Zuid-Holland, 2012a). De provincie benadrukt wel in het kader van de leefbaarheid van deze kleine kernen en buurten rekening te houden met de vestiging van grote supermarkten in het overkoepelende regionale gebied (Provincie Zuid-Holland, 2012a).
Alhoewel de provincie hierin slechts een regisserende rol in heeft kwam in het interview met de heer Nijssen naar voren dat de provincie Zuid-Holland verschillende gemeenten wel probeert te adviseren via het Regionaal Economisch Overleg (Bijlage 1). Daarin deelt de provincie haar opvatting met de gemeenten, en probeert zo gemeenten te activeren iets met hun winkelgebieden te doen en lokale detailhandelsvisies te maken. In de detailhandelsvisie ziet de provincie het liefst opgenomen in welke gebieden de gemeente wel en niet investeert (Bijlage 1).
Juridische strategie
De provincie Zuid-Holland heeft voor het opstellen van haar nieuwe Visie Ruimte en Mobiliteit met daarin het ruimtelijk beleid voor Zuid-Holland gebruik gemaakt van de onderzoeksresultaten van het rapport van winkel tot afhaalpunt (Provincie Zuid-Holland, 2014a). Gezien de stijging van het aantal afhaalpunten voor producten die online zijn gekocht, ziet de provincie Zuid-Holland zich genoodzaakt de vestiging van deze afhaalpunten te sturen wat betreft locatiekeuze. In de nieuwe visie Ruimte en Mobiliteit van de provincie Zuid-Holland worden afhaalpunten bestempeld als een vorm van detailhandel waar uit blijkt dat de provincie van mening is dat deze thuis horen in bestaande winkelgebieden en niet op bedrijventerreinen (Provincie Zuid-Holland, 2014a). Zo is ook in de
19 Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland die momenteel van kracht is, opgenomen dat het niet is toegestaan om (sport)detailhandel buiten centra van winkels te realiseren (Provincie Zuid-Holland, 2010). De weigering om twee grote vestigingen van enkele duizenden vierkante meters van de Franse sportgigant Decathlon op locaties buiten kernwinkelgebieden toe te laten, laat zien dat deze verordening actief wordt gehandhaafd (Provincie Holland, 2014b) . De provincie Zuid-Holland is namelijk van mening dat dergelijke vestigingen een gevaar vormen voor de kwaliteit van bestaande stads- en winkelcentra. De provincie Zuid-Holland heeft tevens in de Verordening Ruimte vastgelegd dat bij ontwikkelingen in bestaande en nieuwe winkelgebieden groter dan 2.000 m² bvo advies van het Regionaal Economisch Overleg verplicht is. Voor perifere locaties geldt dit voor locaties groter dan 1.000 m² bvo . In het interview met de heer Nijssen (Bijlage 1) werd duidelijk dat de Verordening Ruimte voorschrijft dat er in ieder geval een Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) moet worden aangereikt en een Regionaal Economisch Overleg (REO) advies. Toen het Rijk het detailhandelsbeleid aan de provincies overdroeg, heeft de provincie Zuid-Holland aangegeven dit niet geheel zelfstandig te willen uitvoeren. Om deze reden werd de ambitie uitgesproken om gemeenten te dwingen vooraf plannen met elkaar af te stemmen. Op deze manier probeert de provincie Zuid-Holland te bewerkstelligen dat de Zuid-Hollandse gemeenten niet allemaal in
verschillende verzorgingsgebieden aan dezelfde consument zitten te trekken, waardoor de leegstand alleen maar toeneemt (Bijlage 1).
Financiële strategie
Ten behoeve van de stimulering van herstructureringsprojecten biedt de provincie Zuid-Holland in de voorbereidingsfase een planvormingssubsidie aan met een totaal budget van €1 miljoen per jaar. Dit houdt in dat er totaal €1 miljoen wordt uitgespreid over meerdere projecten. Deze regeling geldt voorlopig alleen voor bedrijventerreinen, maar de provincie Zuid-Holland onderzoekt de
mogelijkheden om deze subsidieregeling ook open te stellen voor de detailhandel (Provincie Zuid-Holland, 2012b). Planvormingssubsidies kunnen gezien worden als smeerolie voor het opstarten van projecten. Aangezien de kosten voor het uitwerken van een plan veelal belemmerend werken tracht de provincie Zuid-Holland individuen hierin te ondersteunen. De plannen moeten wel van
toegevoegde waarde zijn voor de provincie Zuid-Holland; aan ieder plan is een maximum verbonden van €50.000.
Hoofdstuk 4.2 Casus provincie Limburg Detailhandel situatie provincie Limburg
Net als in de provincie Zuid-Holland wordt Limburg geconfronteerd zowel met een demografische wijziging als met de opkomst van het internet als aankoopkanaal in de detailhandel. Gezien de geografische ligging van Limburg wordt deze grensregio tevens geconfronteerd met
grensoverschrijdend winkelgedrag. Op het moment van schrijven van dit onderzoek ligt het ontwerp-Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 en het ontwerp-Omgevingsverordening van 16 mei tot en met 27 juni ter inzage; hierop kunnen door derden zienswijze worden ingediend. Dit betekent dat de maatregelen hierin nog niet in werking zijn getreden en dat de tekst ervan nog niet vaststaat. Hierin wordt echter wel het nieuwste detailhandelsbeleid van de provincie Limburg uitgesproken, en zal daarom gebruikt worden voor dit onderzoek. Tijdens het onderzoek moet er daarom wel rekening
20 mee gehouden worden dat de maatregelen nog geen uitwerking hebben gehad op het beleid in de onderzochte Limburgse gemeenten.
Beleidsmatige strategieën
Net als de provincie Zuid-Holland toetst de provincie Limburg (nieuwe) detailhandelsinitiatieven die mogelijk verstrekkende gevolgen hebben voor de bestaande detailhandelsstructuur op regionaal niveau met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking (Gedeputeerde Staten van Limburg, 2014). Zo wordt de eerste trede gehanteerd om te onderzoeken in hoeverre nieuwe initiatieven ondergebracht kunnen worden in leegstaand vastgoed (Gedeputeerde Staten van Limburg, 2014). Pas wanneer het niet mogelijk blijkt om voor de nieuwe detailhandelsontwikkeling gebruik te maken van één van de vele leegstaande gebouwen in de provincie Limburg wordt de tweede trede van de ladder van duurzame verstedelijking toegepast. Aan nieuwe ontwikkelingen wordt dan meegewerkt wanneer de toets aantoont dat het initiatief meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur, de locatie een versterking betekent voor de lokale en/of regionale
detailhandelsstructuur en het initiatief geen negatieve gevolgen heeft voor het uitgedragen van de gestelde visie voor de detailhandelsontwikkeling in de provincie Limburg (Gedeputeerde Staten van Limburg, 2014). Uit het interview met de heer Schins van de provincie Limburg blijkt dat hierdoor nieuwe detailhandelsontwikkelingen op ongewenste locaties niet geheel voorkomen kunnen worden:
“Het principe is meer van dat wij aangeven waar wij ontwikkelingen zien zitten en waar we
ontwikkelingen niet zien zitten en dat moet een signaal zijn waarmee de ondernemer zelf bepaalt wat hij doet. En als hij zich wel wil vestigen op een plaats die wij niet zien zitten, dan staat dat hem vrij” (Bijlage 2).
Daarnaast heeft de provincie Limburg de wens uitgesproken dat er vanuit de basispunten die zijn opgesteld in het omgevingsplan 2014, op regionaal niveau gewerkt wordt aan het opstellen van detailhandelsvisies (Bijlage 2). Deze visies moeten de basis vormen voor onderling overleg en
afstemming tussen de gemeenten; wanneer gemeenten zich niet houden aan de regionale visies kan de provincie Limburg hen op de vingers tikken doormiddel van de nieuwe omgevingsverordening, zie juridische strategie (Bijlage 2).
Procesmatige strategieën
De Kamer van Koophandel Limburg en Ondernemend Limburg stellen in hun detailhandelsvisie voor om gebruik te maken van gezamenlijke promotie en branding (BRO, 2011). Het interview met de heer Schins wees uit dat er gebruik wordt gemaakt van dergelijke detailhandelsvisies bij het opstellen van beleid (Bijlage 2). In dit geval heeft de provincie Limburg besloten gehoor te geven aan de
aanbeveling om meer gebruik te maken van gezamenlijke marketing voor bovenregionale clusters alhoewel het niet als zodanig staat aangegeven in het nieuwe omgevingsplan van 2014. Volgens de provincie Limburg lenen de winkelstad Roermond, de woonboulevard in Heerlen en de binnenstad van Maastricht zich uitstekend om gezamenlijk te vermarkten ten behoeve van internationale aantrekkingskracht (Bijlage 2). Echter wanneer ondernemers aanvraag doen voor hulp, vragen ze meestal om geld. De heer Schins liet in zijn interview weten dat de provincie daar niet aan mee werkt (Bijlage 2).
21 Financiële strategieën
De provincie Limburg is van mening dat er impulsen nodig zijn om de bouwsector, die het zwaar heeft in deze crisistijd, te doen opleven. Om deze reden nodigt de provincie Limburg alle Limburgse gemeenten uit bouwprojecten aan te dragen die in het slop zitten voor een “stimuleringssubsidie” (Provincie Limburg, 2014). De provincie Limburg beoogt hiermee een nieuwe impuls te geven aan de economie in Limburg. De website pagina van de Provincie Limburg met informatie over deze subsidie laat doorschemeren dat in het kader van deze stimulering van de bouw er momenteel al 55
bouwprojecten door het College van Gedeputeerde Staten zijn goedgekeurd om in aanmerking te komen voor deze “stimulering” (Provincie Limburg, 2014). Inmiddels is er een derde tranche van de regeling 'stimulering bouw in crisistijd' van start gegaan voor bouwprojecten die in de loop van 2014 van start zullen gaan.
De website van de provincie Limburg geeft aan dat deze subsidie ook gebruikt kan worden voor binnenstedelijke revitaliseringsprojecten. Zo is er voor het winkelhart van Susteren een impulsbedrag toegezegd tot maximaal € 987.132,-; ook voor de herstructurering van het centrumgebied van Nederweert is een impulsbedrag vrij gegeven, en wel van € 1.566.006,50 (Provincie Limburg, 2014). Tijdens het interview met de heer Schins kwam naar voren dat in eerste instantie deze subsidie niet expliciet bedoeld is voor detailhandelsontwikkelingen: “Het gaat over integrale projecten waar dus een buurt of een wijk wordt geherstructureerd waarbij vooral leefbaarheid een criterium is” (bijlage 2). Het verlenen van deze subsidie kan wel deels worden gebaseerd op negatieve
detailhandelsontwikkelingen in het betreffende gebied (bijlage 2). Juridische strategie
Voor het eerst gaat de provincie Limburg gebruik maken van een Omgevingsverordening om de doorwerking van het provinciale detailhandelsbeleid naar de gemeenten te borgen (Bijlage 2). Zo zal de provincie Limburg de gemeenten via de Omgevingsverordening vragen aan te geven hoe ze met de ladder van duurzame verstedelijking en de voorkeur voor het herbenutten van leegstaand vastgoed omgaan. De Omgevingsverordening gaat ook de regionaal gemaakte afspraken borgen, waardoor de provincie de mogelijkheid krijgt om gemeenten die afwijken van de regionaal gemaakte afspraken op de vingers te tikken (Gedeputeerde Staten van Limburg, 2014).
Hoofdstuk 4. 3 Schematisch overzicht provinciale strategieën
Ten slotte worden de gevonden provinciale strategieën voor de aanpak van de winkelleegstand in de hier onderstaande tabel schematisch weergegeven.
Provincie Beleid Proces Financieel Juridisch Fysiek
Zuid-Holland Gestelde detailhandelsstructuur Regionaal Economisch Overleg Planvormings-subsidie Afhaalpunten bestemming detailhandel Verordening Ruimte
22 Limburg Gestelde detailhandels-structuur Regionale Detailhandelsvisies Promotie & branding Stimulerings-subsidie Omgevingsverordening
23 Hoofdstuk 5 Gemeentelijke strategieën ten aanzien van de winkelleegstand Van alle overheidslagen in Nederland heeft de gemeente de meeste instrumenten in handen om het functioneren van winkelgebieden te beïnvloeden (Platform 31, 2014). Het is de taak van de
gemeente om de geschikte randvoorwaarden te scheppen waarbinnen ondernemers, eigenaren van vastgoed en andere private partijen zich kunnen bewegen (Platform 31, 2014). Gesteld kan worden dat er een wisselwerking nodig is tussen beleid en initiatief nemende private partijen. Vanwege de grote mate van dynamiek in de detailhandelssector is het volgens Platform 31 (2014) van belang om publiek-private samenwerkingen te organiseren rondom winkelgebieden. De trends die op dit moment en in de nabije toekomst een impact hebben op de winkelgebieden in Nederland dragen bij aan de urgentie om de handen ineen te slaan. Het theoretisch kader heeft laten zien dat in publiek private samenwerkingen het gevaar schuilt om in conflict te komen met het Europese
mededingingsbeleid vanwege bijvoorbeeld de mogelijke voorkeursbehandeling die aan het samenwerkingsvehikel verleend kan worden (Tasan-Kok & Korthals Altes, 2012).
Hoofdstuk 5.1 Casus gemeente Schiedam Detailhandelssituatie gemeente Schiedam
Opvallend voor de gemeente Schiedam is zijn winkelvloeroppervlak van ongeveer 81.000 m2 terwijl vergelijkbare gemeenten beschikken over een winkelvloeroppervlak van 146.000 m2 (DTNP, 2009). Op grond hiervan kan gesteld worden dat de gemeente Schiedam beschikt over een matig
winkelaanbod. Toch is nergens in de provincie Zuid-Holland de winkelleegstand zo groot als in de gemeente Schiedam. Volgens een recent rapport van Locatus (2014) staat Schiedam op plaats 6 van de landelijke leegstandlijst. Verrassend voor Schiedam is dat de vroeger zeer gewilde winkelstraat, de Hoogstraat, geteisterd wordt door een hoge mate van winkelleegstand. In de gehele gemeente Schiedam staat één op de vijf winkels leeg (Locatus 2014). Gesteld kan worden dat Schiedam zich in een zeer moeilijke situatie bevindt. Zo heeft Schiedam niet alleen last van de algehele economische achteruitgang en de veranderingen in de winkelmarkt, maar ook zijn geografische ligging levert moeilijkheden op. De ontwikkelingsmogelijkheden voor Schiedam hebben het namelijk zwaar te verduren onder de rook van Rotterdam. Daarnaast kan Schiedam de heersende schaalvergroting in de detailhandel niet bijbenen aangezien zijn historische panden veelal niet geschikt zijn voor grote landelijke winkelketens. Tevens heeft Schiedam te maken met een winkelbestand dat voor een groot gedeelte lijdt aan achterstallig onderhoud (KvK, 2012). Toch ziet de gemeente Schiedam ook een aantal lichtpuntjes, de gemeente Schiedam wijst in haar detailhandelsnota op het gevarieerde aanbod van horeca en cultuur en het historische karakter van de binnenstad. Door niet meer direct te concurreren met bijvoorbeeld Rotterdam hoopt de gemeente Schiedam het winkelpubliek te kunnen verleiden voor een dagje “shoppen” in Schiedam (Gemeente Schiedam, 2010).
Beleidsmatige strategie:
De gemeente Schiedam staat nieuwe detailhandelsontwikkelingen alleen toe in de door het bestemmingsplan afgebakende winkelgebieden die goed aansluiten bij de gewenste
detailhandelsstructuur (Gemeente Schiedam, 2010). Dit houdt in dat nieuwe
detailhandelsontwikkelingen zoveel mogelijk worden ingepast in het hoofdwinkelgebied, het groot wijkwinkelcentrum, het klein wijkwinkelcentrum of in het buurtwinkelcentrum (Gemeente Schiedam,
24 2010). Daarnaast worden nieuwe detailhandelsontwikkelingen getoetst aan de hand van de volgende stappen:
1. Past het initiatief bij de verzorgingsfunctie van het betreffende winkelgebied?
Gekeken wordt of de verzorgingsfunctie van het nieuwe initiatief passend is bij het verzorgingsgebied van het betreffende winkelgebied (Gemeente Schiedam, 2010).
2. Past het initiatief binnen de branchebeperkingen van het betreffende winkelgebied?
In verschillende gebieden zijn er verschillende branchebeperkingen van toepassingen, in het centrum zijn bijvoorbeeld alle branches toegestaan terwijl in het Urban Entertainment Center Schieveste alleen multimedia bedrijven zich kunnen vestigen (Schiedam, 2013).
3. Past het initiatief op de beoogde locatie?
Om te beoordelen of het initiatief past op de beoogde locatie wordt er gekeken of de bestaande parkeergelegenheid, fysieke ruimte en bereikbaarheid voldoen aan de eisen van het nieuwe initiatief (Gemeente Schiedam, 2010).
De heer Van ’t Loo liet tijdens het interview weten dat de gemeente Schiedam geen marktonderzoek doet voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen. De gemeente Schiedam is echter wel van mening dat een nieuwe detailhandelsvoorziening iets moet toevoegen, en niet bedreigend moet zijn voor de bestaande ruimtelijke kwaliteit van de stad (Bijlage 3).
Procesmatige strategieën:
Voor het aanpakken van de winkelleegstand in Schiedam is er een Centrummanagement opgericht door ondernemers en vastgoedeigenaren. Het Centrummanagement heeft zichzelf ten doel gesteld om een attractief winkelgebied te creëren waarin men succesvol kan ondernemen. Hiervoor zet het Centrummanagement in op het aantrekken van ontbrekende winkelformules, de begeleiding van startende ondernemingen en de organisatie van activiteiten en evenementen in het winkelgebied. Een succesvol voorbeeld hiervan is de koopzondag, voordat het Centrummanagement actief was deden er 65 winkels mee, inmiddels zijn het er zo’n 170 (Kvk, 2012).
Financiële strategie
Ten behoeve van het bevorderen van de uitstraling en het naar voren laten komen van de historische kwaliteiten van het winkelgebied heeft de gemeente Schiedam verschillende subsidies in het leven geroepen. Van deze subsidies is de integrale gevelaanpak het meest succesvol. Deze subsidie is bestemd voor het opknappen van voorgevels van winkelpanden; hierbij kan gedacht worden aan het schilderen van het houtwerk, het aanpassen of vervangen van de winkelpui of het herstellen van de gevel in “historische” staat volgens de richtlijnen van de welstandscommissie. Deze subsidie bestaat uit een bijdrage van 50% van de totale kosten met een maximumbedrag van €12.500 per winkelpand (Gemeente Schiedam, 2013a). Daarnaast bestaat er een subsidie voor het maken van een
kwaliteitsplan door een constructeur. Dit houdt in dat 100% van de kosten voor het maken van constructietekeningen voor nieuwe gevels of puien gesubsidieerd wordt met een maximum van €5000 per winkelpand (Gemeente Schiedam, 2013a). Om grotere winkelformules inpasbaar te maken binnen het huidige winkelbestand heeft de gemeente Schiedam tevens een subsidie bedacht
25 voor het stimuleren van het samenvoegen van winkelpanden. Ook hier bedraagt de subsidie 50% van de in totaal gemaakte kosten met een maximumbedrag van €6000 per samen te voegen pand. Bij het verlenen van deze subsidie wordt de voorwaarde gesteld dat het straatbeeld van de
samengevoegde panden zijn karakteristieke historische uitstraling blijft behouden (Gemeente Schiedam, 2013a). Naast het geven van subsidies probeert de gemeente Schiedam zijn
winkelbestand tevens te verbeteren door middel van het aanbieden van een laag rentende lening. Hiermee kunnen vastgoedeigenaren de gevels, daken, binnenmuren en de vloeren van hun
winkelpanden onder handen nemen. Er kan een maximum bedrag worden geleend van €32.000 per eenheid tegen een korting op de marktrente van 5% met een minimumrente van 1,5% (Gemeente Schiedam, z.j.). Onder een eenheid wordt een winkel, een bovengelegen opslagruimte of woning verstaan (Schiedam, z.j.). De lening heeft een looptijd van maximaal twintig jaar (Gemeente
Schiedam, z.j.). Al de hierboven staande subsidies zijn alleen bestemd voor de hoofdwinkelstraat van Schiedam, de Hoogstraat, en zijn aanloopstraten (Bijlage 3). In het interview met de heer Van ’t Loo kwam duidelijk naar voren dat het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid door middel van subsidies tot het verleden behoort, en dat de gemeente Schiedam nu vooral subsidies verleend voor een fysieke aanpak (Bijlage 3).
Juridische strategieën
Om te voorkomen dat panden die met behulp van een subsidie zijn opgeknapt, blijven leegstaan, verplicht de gemeente Schiedam eigenaren die gebruik hebben gemaakt van de regeling voor het samenvoegen van winkelpanden mee te werken aan tijdelijke invulling indien het pand na zes maanden nog niet is verhuurd (Gemeente Schiedam, 2013a). Mochten vastgoedeigenaren naderhand besluiten hier niet aan mee te werken, dan kan een deel van de subsidie bij de
vastgoedeigenaar worden teruggevorderd. De heer Van ’t Loo van de gemeente Schiedam liet over dit instrumentarium tijdens het interview weten dat het nog nooit gebruikt is aangezien dit een nieuwe voorwaarde is voor de subsidies (Bijlage 3). Daarnaast liet de heer Van ’t Loo weten dat de gemeente bezig is met het kijken naar de mogelijkheden voor een leegstandsverordening; deze zou op basis van de bestaande leegstandswet in het leven geroepen kunnen worden (Bijlage 3). Naast deze verplichting is de gemeente Schiedam bekend vanwege de volgende manier van aanpak: “De gemeentelijke lijn (...wie wil meewerken en zijn pand wil opknappen, krijgt onze steun. Wie niets wil en zijn pand laat verkrotten, krijgt een aanschrijving...) zette aan tot actie” (KvK, 2012 p 16). Deze gemeentelijke lijn komt naar voren in het “Zoet en Zuur” programma van de gemeente Schiedam. Dit programma houdt in dat in eerste instantie de eigenaren van winkelpanden te maken krijgen met de “Zoete” aanpak. In dit stadium worden vastgoedeigenaren door middel van de hier boven genoemde subsidies verleid om te investeren in hun winkelpand. Wanneer een
vastgoedeigenaar geen gebruik maakt van de “Zoete” aanpak en zijn winkelpand verkeert in slechte staat, krijgt de eigenaar te maken met de “Zure” kant van de aanpak. Dit houdt in dat de gemeente een aanschrijvingsprocedure kan starten om het wegwerken van achterstallig onderhoud bij de vastgoedeigenaar af te dwingen (Gemeente Schiedam, 2013b). De heer Van ’t Loo van de gemeente Schiedam legde tijdens het interview de werking van dit instrumentarium uit:
“De vastgoed eigenaar krijgt het bericht dat hij of zij wordt aangeslagen voor het herstel van het eigen vastgoed, en als je dat niet gaat doen dan gaat er van gemeentewege herstel en/of
