2014
Een exploitatiemodel voor
gemeentelijk vastgoed
Opleiding: Vastgoed en Makelaardij
Auteur: Ard Veneklaas Tel. Privé Mobiel: 0641292977
E-mail: Ard_veneklaas@hotmail.com
Afstudeerbegeleider: Dhr. R. Veenhoven
Afstudeeronderzoek
Saxion Hogeschool Enschede M. H. Tromplaan 28
Voorwoord
Deze scriptie is geschreven ter afronding van de opleiding Vastgoed & Makelaardij op de Saxion Hogeschool te Enschede. In het onderzoek is een vastgoedexploitatiemodel ontwikkeld voor gemeentelijk vastgoed. Het exploitatiemodel geeft inzicht in de kosten en opbrengsten van het gemeentelijk vastgoed en maakt deze overzichtelijk. Door middel van het onderzoek wordt getracht de gemeente een beter beeld te geven van de exploitatieresultaten van het gemeentelijke vastgoed. Mijn dank gaat uit naar de gemeente Rijssen-Holten die mij de mogelijkheid en de ruimte heeft geboden om mijn afstudeeronderzoek uit te voeren. Mijn speciale dank binnen de gemeente gaat uit naar Henri Wessels en Joanna Spakman voor de plek op het kantoor binnen het gemeentehuis en de antwoorden die ze vaak klaar hadden op mijn gestelde vragen. Daarnaast wil ik uiteraard ook mijn afstudeerbegeleider Rob Veenhoven bedanken voor zijn terugkoppeling op mijn onderzoek. Verder wil ik graag iedereen bedanken die op welke manier dan ook heeft bijgedragen aan mijn onderzoek. Het laatste halfjaar ben ik behoorlijk druk geweest met dit onderzoek. Ik hoop dan ook dat u veel leesplezier beleeft aan het lezen van deze scriptie.
Met vriendelijke groet, Ard Veneklaas
Samenvatting
Gemeenten hebben veel vastgoed in eigendom. Toch behoort vastgoed niet tot de kerntaak van een gemeente. Hierdoor is vastgoedmanagement een onderwerp binnen de gemeente waar minder aandacht aan wordt besteed. Toch bezitten gemeenten zoveel vastgoed dat gemeenten een belangrijke speler zijn op de vastgoedmarkt. Een duidelijk vastgoedbeleid ontbreekt doorgaans bij gemeenten. Kostenreductie is een aspect binnen de gemeentelijke vastgoedexploitatie wat nader bekeken kan worden. Om kostenreductie en opbrengstenverhoging op de gemeentelijke vastgoedexploitatie te bereiken zal eerst inzicht in deze kosten en opbrengsten moeten worden verkregen.
De centrale onderzoeksvraag in het onderzoek luidt: In hoeverre kan een vastgoedexploitatiemodel worden opgesteld om kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed inzichtelijk te maken? Om antwoord te geven op de hoofdonderzoeksvraag is deze uitgesplitst in deelvragen. Deze deelvragen luiden:
1. Wat is gemeentelijk vastgoed?
2. Waaruit bestaan kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed?
3. In hoeverre kan een vastgoedexploitatiemodel worden opgesteld voor gemeentelijk vastgoed om kosten en opbrengsten inzichtelijk te maken?
4. Hoe kan het opgestelde vastgoedexploitatiemodel worden getoetst aan de praktijk?
5. In hoeverre kan het opgestelde vastgoedexploitatiemodel toegepast worden op de gemeente Rijssen-Holten?
6. Welke conclusies kunnen worden getrokken uit de te analyseren informatie en welke aanbevelingen kunnen worden gedaan?
De eerst drie deelvragen bestaan uit een theoretische verkenning. Vanuit de vakliteratuur is beschreven wat gemeentelijk vastgoed is en hoe gemeentelijk vastgoed gedefinieerd kan worden. Vervolgens zijn de kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed beschreven en is vanuit de eerste twee deelvragen een vastgoedexploitatiemodel opgesteld. Het opgestelde vastgoed exploitatiemodel is getoetst bij verschillende gemeenten door middel van interviews. Op basis van deze toets zijn wijzigingen aangebracht in het model om het aannemelijker en realistischer te maken. Het vastgoedexploitatiemodel is uiteindelijk toegepast op de gemeente Rijssen-Holten. Het model is toegepast op een aantal gebouwen in eigendom van de gemeente. Binnen de gemeentelijk organisatie is gezocht naar informatie om het vastgoedexploitatiemodel in te vullen. Het exploitatiemodel blijkt na een aantal wijzigingen toepasbaar op de gemeente Rijssen-Holten. Op de volgende pagina is een toegepast model te zien.
Vastgoedexploitatiemodel ten behoeve van gemeentelijk vastgoed Objectgegevens
Adres, postcode : De Giezen 12 7461 BB Rijssen omschrijving vastgoed : gemeentelijk gebouw "pand 11" Vastgoed beleidsveld : Welzijn
Bouwjaar : 1870
BVO : 330 m2
onderhoudsplan : Ja Onderhoudsniveau : Doelmatig
Gebruiksgegevens
Contractant : Stichting specifiek jongerenwerk Rijssen Huurder / gebuiker : Stichting specifiek jongerenwerk Rijssen Vast huurcontract? : onbekend
soort activiteit gebruiker : Jongerencentrum Huurcontract begin : 1986 huurcontract eind : onbekend subsidie betreffende organisatie : € 198.892
Financiële gegevens
WOZ-waarde : € 282.000 boekwaarde : €
-mate van courantheid : incourant op basis van de WOZ-waardebepaling
Bijzonderheden van de opstal :
Vastgoedexploitatiekosten (gebaseerd op de begroting 2013) Kosten voor gemeente of huurder Costdriver
x = kosten voor huurder vaste kosten
Rentekosten € 10.122 BNG bank
Belasting en heffingen
Rioolbelasting € 104 Gemeente Rijssen-Holten Waterschapsheffing x
OZB € 503 Gemeente Rijssen-Holten Afvalstoffenbelasting
Verzekeringskosten
opstalverzekering € 301 Verzekeringsmaatschappij
Onderhoudskosten
Technisch onderhoud
regelmatig terugkerend onderhoud € 4.714 MJOP Incidenteel onderhoud € 2.250 MJOP
Schoonmaakonderhoud schoonmaakonderhoud exterieur x schoonmaakonderhoud interieur x Energiekosten Gas x Water x Elektriciteit x Administratieve beheerskosten
In dienst hebben van huismeesters of objectbeheerders €
-Financiële administratie € 8.268 Gemeente Rijssen-Holten
Specifieke bedrijfskosten x
Overige objectgebonden kosten
Vastgoedexploitatieopbrengsten
Huuropbrensten
benchmark huur (2012) € 61 totale exploitatiekosten € 26.262 huur per jaar per m2 61 € Hoe is de huurprijs tot stand gekomen? contracthuur € 20.106
onbekend
Negatief vastgoedexploitaitieresultaat - € 6.156 Subsidie stichting specifiek jongerenwerk € 282.000
Tijdens het onderzoek is duidelijk geworden welke aandachtspunten van belang zijn voor de gemeente Rijssen-Holten. Conclusies zijn getrokken en aanbevelingen zijn gedaan op basis van het toegepaste vastgoedexploitatiemodel. De belangrijkste aanbevelingen uit het onderzoek voor de gemeente Rijssen-holten zijn beschreven.
Wanneer een dergelijk vastgoedexploitatiemodel zou worden ingevoerd door de gemeente Rijssen-Holten, zal eerst nader onderzoek verricht moeten worden naar de automatisering hiervan.
Bij een aantal gebouwen is niet bekend hoe de huurprijs voor gemeentelijk vastgoed tot stand is gekomen. Onterechte verschillen in de huurprijzen zouden op deze manier kunnen ontstaan. In de toekomst zou de gemeente kunnen werken aan een consistenter huurprijsbeleid.
Gemeentelijk vastgoed en de exploitatie hiervan centraliseren teneinde een consistenter beleid te voeren. Het aanstellen van een vastgoedcoördinator voorkomt willekeur bij beslissingen over gemeentelijk vastgoed en de exploitatiekosten en opbrengsten hiervan. Deze zouden beter op elkaar afgestemd kunnen worden.
Kostprijsdekkende huren berekenen voor het gemeentelijke vastgoed. Dit zorgt voor een sluitende exploitatie en brengt verborgen subsidie aan het licht.
Meer aandacht besteden aan het matchen tussen vraag en aanbod. Multifunctioneel ruimtegebruik van gebouwen kan zowel maatschappelijk als financieel een meerwaarde vormen.
Om de gemeentelijke prestaties met betrekking tot de exploitatiekosten en opbrengsten te meten met andere gemeenten kan worden gekozen om te gaan benchmarken. Met benchmarkgegevens is duidelijk te zien of de gemeente Rijssen-Holten bovengemiddeld of onder gemiddeld presteert met betrekking tot exploitatiekosten en opbrengsten. Op deze manier verkrijgt de gemeente een feitelijk beeld van de prestatie in de gemeentelijke vastgoedexploitatie.
Inhoudsopgave
pagina
Voorwoord 2 Samenvatting 3 Inhoudsopgave 5 1. Inleiding 8 1.1 Aanleiding 8 1.2 Doelstelling 9 1.3 Hoofdonderzoeksvraag en deelvragen 9 1.4 Opbouw onderzoek 10 1.5 Onderzoeksmethoden 10 2. Gemeentelijk vastgoed 11 2.1 Inleiding 11 2.2 Maatschappelijk vastgoed 11 2.3 Gemeentelijk vastgoed 142.3.1 Indeling gemeentelijk vastgoed 15
2.3.2 Het eigendom van gemeentelijk vastgoed 17
2.4 Conclusie 17
3. Gemeentelijke vastgoed exploitatiekosten en opbrengsten 19
3.1 Inleiding 19 3.2 Exploitatiekosten vastgoed 19 3.2.1 Vaste kosten 19 3.2.1.1 Rente 20 3.2.1.2 Afschrijving 20 3.2.1.3 Belastingen en heffingen 20 3.2.1.4 Verzekeringskosten 21 3.2.1.6 Managementkosten 21 3.2.2 Onderhoudskosten 21 3.2.2.1 Technisch onderhoud 22 3.2.2.2 Schoonmaak onderhoud 22 3.2.3 Energiekosten 22 3.2.4 Administratieve beheerskosten 22 3.2.5 Specifieke bedrijfskosten 23
3.2.6 Overige object gebonden kosten 23
3.3 Exploitatieopbrengsten vastgoed 23 3.3.1 Huurprijsmethodiek en vaststelling 23 3.3.1.1 Kostprijsdekkende huur 24 3.3.1.2 Marktconforme huur 24 3.3.1.3 Gesubsidieerde huur 24 3.4 Conclusie 25
4. Het gemeentelijke vastgoedexploitatiemodel 26
4.1 Inleiding 26
4.2 Een vastgoedexploitatiemodel in Excel 26
4.3.1 Objectgegevens 28
4.3.2 Gebruikersgegevens 28
4.3.3 Financiële gegevens 29
4.3.4 Vastgoedexploitatiekosten en opbrengsten 29
4.4 Conclusie 30
5. De Toetsing van het vastgoedexploitatiemodel 31
5.1 Inleiding 31
5.2 Toetsing van het vastgoedexploitatiemodel 31
5.3 Interviews ambtenaren 32
5.4 Bevindingen uit interviews 32
5.5 Conclusie 33
6. De Toepassing van het vastgoedexploitatiemodel 34
6.1 Inleiding 34
6.2 Gemeente Rijssen-Holten 34
6.3 Toepassen van het vastgoedexploitatiemodel 34
6.3.1 Selectie van gemeentelijke gebouwen 34
6.4 Toegepaste modellen 35 6.4.1 Objectgegevens 36 6.4.2 Gebruiksgegevens 36 6.4.3 Financiële gegevens 36 6.4.4 Exploitatiekosten 37 6.4.5 Exploitatieopbrengsten 38 6.5 Conclusie 39 7. Conclusies en aanbevelingen 40 7.1 Inleiding 40 7.2 Conclusies 40 7.3 Aanbevelingen 43 8. Literatuurlijst 45 9. Bijlagen 48
Bijlage 1 Toegepaste exploitatiemodellen 49
Bijlage 2 Interviews 58
1. Inleiding
1.1 Aanleiding
De Nederlandse vastgoedmarkt zit al enkele jaren in een neerwaartse spiraal en daar lijkt voorlopig geen einde aan te komen. Jaar op jaar dalen de huizenprijzen en sinds de piek van augustus 2008 zijn de prijzen van woningen met 20 % gedaald (Hendrickx, 2013). Daarnaast kampt de kantorensector met leegstand en zijn bestaande gebouwen moeilijk te verhuren. Door de overheid en door de markt worden plannen ontwikkeld om de markt weer op gang te krijgen (FGH bank, 2013).
In Nederland is 85,5 miljoen vierkante meter maatschappelijk vastgoed aanwezig. Dit is veel meer dan het aantal vierkante meters kantoren in Nederland (Wesselink, 2013). Maatschappelijk vastgoed is bedoeld om publieke en maatschappelijk functies te huisvesten. Vastgoed gerelateerd aan onder andere cultuur, zorg, sport, onderwijs en overheidsorganisaties vallen onder maatschappelijk vastgoed. Eigenaren van maatschappelijk vastgoed zijn veelal gemeenten, maar ook woningcorporaties, stichtingen en private vastgoedondernemers. Maatschappelijk vastgoed is een onderwerp waar veel aandacht aan wordt besteed (Veuger, 2011).
Gemeenten hebben veel vastgoed in eigendom. Toch behoort vastgoed niet tot de kerntaak van een gemeente. Hierdoor is vastgoedmanagement een onderwerp binnen de gemeente waar minder aandacht aan wordt besteed. Toch bezitten gemeenten zoveel vastgoed dat gemeenten een belangrijke speler zijn op de vastgoedmarkt. Daarnaast is de samenstelling van het gemeentelijk vastgoedbezit vaak heel divers. Een duidelijk vastgoedbeleid ontbreekt vaak bij gemeenten (van den Bergh, 2011).
Uit een onderzoek van Prof.ir. H. de Jonge (2013) is gebleken dat de Nederlandse gemeenten inefficiënt en amateuristisch omgaan met hun vastgoed. Jaarlijks worden miljoenen euro’s verspild. Hier zijn verschillende redenen voor aan te wijzen. Er wordt niet efficiënt omgegaan met onderhoud, gas, water en licht. Overigens blijkt het soms zo te zijn dat onroerend goed voor een te lage prijs wordt verhuurd en kunnen wellicht meer inkomsten worden gegenereerd op verhuur van vastgoed. Ook een efficiënte bezetting en gebruik van gebouwen is een belangrijk punt. Daarnaast blijken gemeenten vaak niet exact te weten welk vastgoed ze eigenlijk bezitten (de Jonge, 2013).
Het vastgoedbeheer binnen gemeenten is vaak verdeeld over verschillende afdelingen. Door de verdeling over verschillende afdelingen is er geen overzicht op de kosten en opbrengsten van vastgoed in eigendom van een gemeente en zijn deze niet transparant (Bakker, 2011). Daarnaast is vaak niemand eindverantwoordelijk voor het vastgoedbeheer binnen een gemeente.
Binnen gemeenten zijn er opvattingen dat er bezuinigd kan worden. Mede als gevolg van een voortdurende druk op de gemeentebegroting is de noodzaak van kostenreductie toegenomen. Vastgoed in bezit van gemeenten is een kostenpost waarop wellicht bezuinigd kan worden (Schunck, 2013).
Kostenreductie is een aspect binnen de gemeentelijke vastgoedexploitatie wat nader bekeken kan worden. Om kostenreductie op vastgoedexploitatie te bereiken zal eerst inzicht in kosten en opbrengsten moeten worden verkregen. Door kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed
inzichtelijk te maken kan een beeld worden gevormd waaruit deze exact bestaan. Aan de hand van inzichtelijk gemaakte en nader beschreven kosten en opbrengsten kan onderzocht worden of het mogelijk is om een vastgoedexploitatiemodel op te stellen voor gemeentelijk vastgoed. Een dergelijk model kan worden toegepast op een kleine of middelgrote gemeente in Nederland.
1.2 Doelstelling
Onderzocht wordt of het mogelijk is om een vastgoedexploitatiemodel op te stellen waarbij kosten en opbrengsten overzichtelijk worden gemaakt. Om het vastgoedexploitatiemodel toe te passen op de gemeente Rijssen-Holten wordt het gemeentelijk vastgoed geanalyseerd. Door het toepassen van een dergelijk model op een gemeente worden de kosten en opbrengsten van vastgoed inzichtelijk gemaakt. Op grond van de constateringen in de aanleiding is de doelstelling voor het onderzoek opgesteld. Naast de doelstelling van het onderzoek is een doelstelling opgesteld van de opdrachtgever van dit onderzoek. De doelstelling van het onderzoek luidt als volgt:
Een onderzoek naar de mogelijkheden om een vastgoedexploitatiemodel op te stellen, waarbij kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed inzichtelijk worden gemaakt. De doelstelling van de opdrachtgever luidt als volgt:
Het toepassen van het opgestelde exploitatiemodel op de gemeente Rijssen-Holten om aanbevelingen te doen voor mogelijke bezuinigingen en het mogelijk genereren van meer inkomsten met betrekking tot de gemeentelijke vastgoedexploitatie.
1.3 Hoofdonderzoeksvraag en deelvragen
Naar aanleiding van de constateringen in de aanleiding en de doelstelling is een hoofdonderzoeksvraag opgesteld. De hoofdonderzoeksvraag is de centrale vraagstelling in het onderzoek. De hoofdonderzoeksvraag luidt als volgt:
In hoeverre kan een vastgoedexploitatiemodel worden opgesteld om kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed inzichtelijk te maken?
De hoofdonderzoeksvraag is opgedeeld in deelvragen om zo tot een duidelijke en gestructureerde beantwoording te komen van deze vraag. De deelvragen luiden als volgt:
1. Wat is gemeentelijk vastgoed?
2. Waaruit bestaan kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed?
3. In hoeverre kan een vastgoedexploitatiemodel worden opgesteld voor gemeentelijk vastgoed om kosten en opbrengsten inzichtelijk te maken?
4. Hoe kan het opgestelde vastgoedexploitatiemodel worden getoetst aan de praktijk? 5. In hoeverre kan het opgestelde vastgoedexploitatiemodel toegepast worden op de
6. Welke conclusies kunnen worden getrokken uit de te analyseren informatie en welke aanbevelingen kunnen worden gedaan.
1.4 Onderzoeksopzet
Het onderstaande conceptuele model geeft schematisch weer hoe het onderzoek is opgebouwd. Het onderzoek is opgebouwd volgens de TPA-structuur (Theorie, praktijk en analyse). De deelvragen zoals gesteld onder de hoofdonderzoeksvraag zijn hieronder in een conceptueel model weergegeven als hoofdstukken in het onderzoek. Op basis van hoofdstuk 2 en 3 wordt het vastgoedexploitatiemodel opgesteld vanuit de literatuur (hoofdstuk 4). Het opgestelde vastgoedexploitatiemodel wordt in hoofdstuk 5 getoetst aan de praktijk. In hoofdstuk 6 wordt het model vervolgens toegepast in de praktijk, het model wordt toegepast op een gemeente. Naar aanleiding van het toegepaste model, wordt er in hoofdstuk 6 een terugkoppeling gemaakt naar het theoretische gedeelte, waar de conclusies worden getrokken en de aanbevelingen worden gemaakt.
1.5 Onderzoeksmethoden
In deze paragraaf wordt beschreven op welke manier naar een antwoord wordt gezocht op de gestelde vragen. Een beschrijving wordt gegeven met betrekking tot de onderzoeksmethoden. De eerste drie deelvragen bestaan uit het theoretische gedeelte van het onderzoek. Het theoretische kader wordt afgesloten met een vastgoedexploitatiemodel voor een gemeente. Vervolgens wordt
het vastgoedexploitatiemodel getoetst aan de praktijk door het toe te passen op een gemeente. Aan de hand van de vergelijking tussen het opgestelde vastgoedexploitatiemodel en de toetsing van dit model aan de praktijk worden conclusies getrokken. Hieronder staan de deelvragen en de methodische beschrijving in chronologische volgorde van hoofdstuk 2 tot en met hoofdstuk 7. De onderzoeksmethode die voor hoofdstuk twee, drie en vier wordt gebruikt is literatuuronderzoek (Verhoeven, 2011). Gekozen is voor deze vorm van onderzoek omdat hier sprake is van een beschrijvende vraag. Beschreven wordt in het tweede hoofdstuk wat de kenmerken zijn van en wat de functies zijn van gemeentelijk vastgoed. Bestaande literatuur wordt gebruikt als informatiebron voor deze vraag. In het derde hoofdstuk wordt beschreven waaruit kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed exact bestaan. Bestaande documentatie over dit onderwerp wordt gezocht en geanalyseerd. Vervolgens wordt deze informatie uiteengezet in dit hoofdstuk. Deze vraag is relevant om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden. In het vierde hoofdstuk wordt onderzocht of een vastgoedexploitatiemodel kan worden opgesteld voor gemeentelijk vastgoed. De onderzoeksmethode die hier wordt gehanteerd is ook literatuuronderzoek. Voor deze vorm van onderzoek is gekozen omdat hier gebruik wordt gemaakt van de informatie die is gevonden in de eerste twee onderzoeksvragen. Uitgezocht wordt welke kosten en opbrengsten van vastgoed relevant zijn voor een gemeente. Aan de hand van deze informatie wordt een model opgesteld voor een gemeente, waarbij kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed overzichtelijk worden weergegeven en hoe deze kunnen worden beheerd.
In hoofdstuk 6 van het onderzoek wordt de vraag gesteld: In hoeverre is het opgestelde vastgoedexploitatiemodel toepasbaar in de praktijk? De onderzoekmethode die hier wordt toegepast is Casestudy (Verhoeven, 2011). Alvorens de casestudy zal plaatsvinden zal het model worden getoetst door middel van diepte- interviews (Verhoeven, 2012) met vastgoedverantwoordelijke ambtenaren binnen verschillende gemeenten. Deze toetsing van het model is te vinden in hoofdstuk 5. Aan de hand van uitkomsten van de interviews kan, indien nodig geacht, gestuurd worden in het vastgoedexploitatiemodel. Concreet houdt dit in dat het vastgoedexploitatiemodel kan worden aangepast op basis van bevindingen van de geïnterviewde ambtenaren. Hierna volgt de casestudy. Het opgestelde vastgoedexploitatiemodel wordt in deze deelvraag getoetst aan de praktijk. Concreet houdt dit in dat het model wordt toegepast op de gemeente Rijssen-Holten. Aan de hand van het vastgoedexploitatiemodel worden de kosten en opbrengsten van het betreffende vastgoed in beeld gebracht. De specifieke vorm van onderzoek die wordt gebruikt hier is documentstudie (Verhoeven, 2011). Om het vastgoedexploitatiemodel toe te passen is informatie benodigd over het vastgoed binnen deze gemeente en de kosten en opbrengsten hiervan. Als bron wordt hier aangesproken de aanwezige documentatie in het gemeentelijk bestand en de kennis van de aanwezige ambtenaren. Aan de hand van deze informatie kan het model worden toegepast.
In hoofdstuk 7 van het onderzoek wordt gevraagd welke conclusies kunnen worden getrokken uit de te analyseren informatie en welke aanbevelingen kunnen worden gedaan. De onderzoeksmethode die hier wordt toegepast is kwalitatieve analyse (Verhoeven, 2011). De reden dat deze vorm van analyserend onderzoek wordt gebruikt is dat hier het toegepaste vastgoedexploitatiemodel wordt geanalyseerd. Op basis van de vergelijking tussen het opgestelde vastgoedexploitatiemodel en het toegepaste vastgoedexploitatiemodel zullen conclusies worden getrokken. De conclusies worden in dit hoofdstuk beschreven en onderbouwd. Om aan de doelstelling van de opdrachtgever tegemoet te komen worden op basis van de conclusies aanbevelingen opgesteld.
2. Gemeentelijk vastgoed
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt gezocht naar een antwoord op de eerste deelvraag: Wat is gemeentelijk vastgoed? Vanuit de literatuur wordt beschreven wat gemeentelijk vastgoed is en waaruit gemeentelijk vastgoed bestaat. In de literatuur, publicaties en verschillende verschenen wetenschappelijke artikelen worden de begrippen maatschappelijk vastgoed en gemeentelijk vastgoed vaak door elkaar gebruikt. In dit hoofdstuk wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen deze twee begrippen en worden de begrippen verduidelijkt en uiteengezet. In de eerstvolgende paragraaf wordt begonnen met de verduidelijking en uiteenzetting van het begrip maatschappelijk vastgoed.
2.2 Maatschappelijk vastgoed
Maatschappelijk vastgoed is een term die nog niet lang bestaat. De term is voor het eerst te lezen in 2003 (Westerhof & van Duin, 2004). Weliswaar is de term maatschappelijk vastgoed vrij nieuw. Maatschappelijk vastgoed bestaat al langer. In Nederland is 85,5 miljoen vierkante meter maatschappelijk vastgoed aanwezig. Dit is veel meer dan het aantal vierkante meters kantoren in Nederland. Maatschappelijk vastgoed is dan ook een onderwerp waar de laatste jaren veel aandacht aan wordt besteed (Veuger, 2011).
Aan maatschappelijk vastgoed zijn veel definities toe te schrijven vanuit de literatuur. Zo zegt Pellikaan (2003) “De grond en de duurzaam met de grond verenigde gebouwen, in eigendom van de gemeente ten behoeve van het huisvesten van instellingen, die in een in de maatschappij voorkomende en door de gemeente onderschreven behoefte voorzien”. Dit is een definitie die private partijen uitsluit voor maatschappelijk vastgoed. Dit is echter niet het geval in andere definities die worden gegeven. Volgens Van Leent, De Moel & Van der Wal (2009) is maatschappelijk vastgoed onder te verdelen op basis van gebruik, gebruiker en op basis van gebouw. Hieronder wordt toegelicht wat wordt bedoeld. Vastgoed op basis van:
Gebruik;
“Maatschappelijk vastgoed biedt ruimte aan activiteiten die (lokaal) als maatschappelijk nuttig worden gezien” (Leent, Moel & Wal, 2009, p. 11). Dit is de definitie die wordt gegeven op basis van gebruik. Vastgoed dat hier wordt bedoeld is vastgoed ten behoeve van onderwijs, jeugdzorg, kinderopvang, verzorging, religie, cultuur enzovoort. Commerciële partijen die een belangrijke rol vervullen binnen dit kader zouden ook passen binnen deze definitie (Van Leent, De Moel & Van der Wal,2009).
Gebruiker;
Van Leent, De Moel & Van der Wal (2009, p. 11) definiëren vastgoed op basis van gebruiker als volgt: “Maatschappelijk vastgoed biedt ruimte aan niet-winstbeogende instellingen op gebied van onderwijs, welzijn, zorg, sport enzovoort”. Commerciële partijen behoren hier niet toe. Deze definitie sluit commerciële partijen uit, echter vanuit de perceptie van de consument of burger blijkt er
nauwelijks verschil in commerciële kinderopvang of niet commerciële. Dit zelfde geldt voor andere sectoren zoals welzijn. Vanuit deze definitie is de rechtsvorm dus bepalend of vastgoed
Maatschappelijk is of niet. Gebouw;
Van Leent, De Moel & Van der Wal (2009, p. 11) schrijven de volgende definitie toe aan vastgoed op basis van gebouw: “Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsmatig onroerend goed met een verblijfs- en publieksfunctie”. Wat bij deze definitie past is maatschappelijk vastgoed te zien als een kruising van openbare ruimte en bedrijfsmatig onroerend goed. Maatschappelijk vastgoed wordt hier een plaats gegeven tussen kantoren en woningen met wel een verblijfsfunctie en geen publieksfunctie.
Daarnaast winkels met wel een publieksfunctie en geen verblijfsfunctie.
Maatschappelijk vastgoed kan in dit geval gezien worden als bedrijfs onroerend goed met zowel een publieks- als verblijfsfunctie , een publiekrechtelijke definitie (Van Leent, De Moel & Van der Wal, 2009). In onderstaand figuur is weergegeven hoe de verhoudingen liggen.
Naast de onderverdeling op basis van gebruik, gebruiker en gebruik kan ook op basis van financiering een definitie worden gegeven. Bijsterveld (2009) spreekt over “Maatschappelijk vastgoed is in alle gevallen (deels) door de overheid gefinancierd vastgoed dat onderdak biedt aan sociaal-culturele instellingen die deze huisvesting niet zelf kunnen bekostigen”. Vanuit deze definitie zou de huisvesting voor bepaalde organisaties kunnen worden gezien als een vorm van subsidie. Wat opvalt bij deze vorm van subsidiëring is dat de hoogte van de subsidie niet transparant is, omdat overheden vaak niet op de hoogte zijn van de marktconforme huurprijzen en de huurprijzen die daadwerkelijk worden betaald (Bijsterveld, 2009).
Naast bovengenoemde definities bestaan er tal van andere definities voor maatschappelijk vastgoed. De definities hebben voor- en nadelen met betrekking tot de verschillende benaderingen van maatschappelijk vastgoed. Vast te stellen is dat maatschappelijk vastgoed een ruim begrip is en door verschillende partijen anders wordt geïnterpreteerd. De omvang van maatschappelijk vastgoed is volgens het Kadaster (2012) 85,5 miljoen BVO en er gaat jaarlijks een bedrag van € 14,3 miljard in het maatschappelijk vastgoed om. De gemeenten zijn naast woningcorporaties een partij die een groot deel van het maatschappelijk vastgoed in eigendom hebben.
2.3 Gemeentelijk vastgoed
In deze paragraaf wordt beschreven en uiteengezet wat gemeentelijk vastgoed is en waar dit uit bestaat. Zoals eerder genoemd, worden de begrippen gemeentelijk vastgoed en maatschappelijk vastgoed vaak door elkaar gebruikt. De definitie die Pellikaan (2003) geeft aan gemeentelijk vastgoed luidt als volgt: “De grond en de duurzaam met de grond verenigde gebouwen die in eigendom zijn van een gemeente waarvan uitgesloten worden die gronden en bouwwerken die hoofdzakelijk gebruikt worden voor infrastructurele doeleinden”. Wat uit deze definitie kan worden opgemaakt is dat hier wordt bedoeld: Alle vastgoed en grond in eigendom van een gemeente. De definitie die in deze scriptie wordt gehanteerd is: “Alle gebouwen en monumenten in eigendom van de gemeente, met uitzondering van bouwwerken met infrastructurele doeleinden”. Uit deze definitie kan worden afgeleid dat gronden in eigendom van de gemeente in deze scriptie worden uitgesloten. Gemeenten zijn grote vastgoedeigenaren blijkt uit gegevens van het Kadaster, maar het totale vastgoed in eigendom van gemeenten wordt door verschillende bronnen anders bepaald. De omvang van gemeentelijk vastgoed wordt door de Raad onroerende zaken (ROZ ) bepaald op ongeveer 40 tot 50 miljoen vierkante meter. Dit aantal is te vergelijken met het aantal vierkante meters kantoorruimte in Nederland. Bij andere bronnen ligt het aantal vierkante meters gemeentelijk vastgoed hoger of lager. Naast de enorme omvang is het gemeentelijk vastgoed ook divers. Gemeenten zijn naast woningcorporaties een partij die een groot deel maatschappelijk vastgoed in eigendom hebben. Gemeenten zijn dus belangrijke eigenaren van maatschappelijk vastgoed en voeren daarom veel vastgoedactiviteiten uit. Bij deze vastgoedactiviteiten valt te denken aan: projectontwikkeling, vastgoedbeheer, portefeuillemanagement, vastgoedonderhoud enzovoort. Veelal worden deze activiteiten in eigen beheer gedaan, maar ook wordt het veelvuldig uitbesteed (Schönau, 2011). Gemeentelijk vastgoed is in de loop der jaren uitgegroeid tot een zeer diverse samenstelling van verschillende typen vastgoed (Veuger, 2011). Bakker (2011) zegt hierover het volgende: “Als gevolg van het ontbreken van sturing, wisselende inzichten en strategische aankopen zijn grote portefeuilles ontstaan met een enorme diversiteit. Bovendien is het vastgoed vaak incourant” (p. 38). Een kanttekening hierbij is dat de grootte en diversiteit van het vastgoedeigendom verschilt per gemeente. Voorbeelden van de diversiteit van de vastgoedobjecten die gemeenten in eigendom hebben zijn: brandweerkazernes, theaters, woningen, winkels enzovoort.
Gemeenten hebben onder andere vastgoed in eigendom voor de huisvesting van ambtenaren en verschillende ambtelijke organisaties. Daarnaast bieden gemeenten huisvesting aan verschillende maatschappelijke organisaties. Wat door veel gemeenten als taak wordt gezien is het huisvesten van maatschappelijke organisaties op het gebied van bijvoorbeeld cultuur of welzijn. Dit is te scharen onder maatschappelijk vastgoed, zo is in de vorige paragraaf te lezen.
Gemeentelijk vastgoed is verdeeld over verschillende beleidsvelden. Deze beleidsvelden zijn sport, milieu, welzijn enzovoort. Elk beleidsveld heeft andere doelstellingen en andere typen vastgoed, waardoor het zicht op gemeentelijk vastgoed niet altijd helder en transparant is. De diversiteit van vastgoed en de verdeling van vastgoed over verschillende afdelingen binnen een gemeente maakt het voor een gemeente moeilijk om alle vastgoed centraal te beheren (Meijer, 2011). Het feit dat veel geld met vastgoed is gemoeid zet gemeenten er toe aan meer aandacht aan dit onderwerp te besteden.
Daarnaast is het sinds de invoering van de wet Besluit begroting en Verantwoording (BBV) in 2004 gemeenten verplicht gemaakt inzicht te verschaffen in de waarde van de vastgoedportefeuille en de daadwerkelijke kosten en opbrengsten van de exploitatie hiervan. Werkelijke kosten van projecten en verborgen subsidies moeten op deze manier aan het licht komen. Vanaf 2012 is ook de Wet mark en overheid in werking getreden. Deze wet stelt dat overheden in ieder geval alle integrale kosten van een economische activiteit moeten doorberekenen in een verkoop of verhuurprijs. De verhuur van onroerend goed is een economische activiteit. Dit zou voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed inhouden dat minimaal een kostprijsdekkende huur wordt gevraagd. De wet stelt tevens dat overheden de eigen overheidsbedrijven niet mogen bevoordelen ten opzichte van concurrerende bedrijven. Dit zou voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed aan commerciële partijen kunnen betekenen dat een marktconforme huurprijs moet worden gevraagd (Wet markt en overheid, 2012). Vastgoedexploitatie is echter geen kerntaak van een gemeente. De kerntaak van een gemeente kan worden omschreven als het voorzien in een maatschappelijke behoefte. Gemeenten zetten vastgoed vaak in als beleidsinstrument. Het ondersteunt de maatschappelijke doelstellingen van gemeenten. Bakker (2011) schrijft hierover: “Een gemeentelijke organisatie kan worden opgevat als een bundeling van verschillende bedrijven met een gemeenschappelijk doel: het voorzien in een maatschappelijke behoefte” (p.37).
2.3.1 Indeling gemeentelijk vastgoed
Door de diversiteit van het gemeentelijke vastgoed zijn indelingen gemaakt om dit vastgoed in een bepaalde categorie te plaatsen. Deze indeling is gemaakt op basis van verschillende bronnen. De IPD benchmark (2012) gemeentelijk vastgoed, voorheen ROZ benchmark gemeentelijk vastgoed verdeelt de gemeentelijke vastgoedbeleidsvelden volgens onderstaande figuur. Naast elk vastgoedbeleidsveld is een voorbeeld gegeven van een vastgoedobject in het betreffende beleidsveld. Alle vastgoed in eigendom van een gemeente is te scharen onder deze beleidsvelden.
Figuur 3 geeft aan welke indeling is gemaakt op basis van de IPD benchmark gemeentelijk vastgoed. Bij elk beleidsveld wordt een korte toelichting gegeven, welke types vastgoed en soorten gebouwen hieronder vallen.
Welzijn
Bij welzijn moet worden gedacht aan vastgoedtypen als: Buurthuis, dagopvang, peuterspeelzaal en kinderopvang. Dit soort organisaties zijn grotendeels gereguleerd door de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO). De gezondheidszorg valt niet onder het gemeentelijke beleidsveld welzijn. De gezondheidszorg voorziet in haar eigen huisvesting.
Kunst/cultuur
De vastgoedobjecten die hier onder vallen zijn: museum, theater/schouwburg, bibliotheek, muziekcentrum/podium, expositieruimte, muziekschool. Dit beleidsveld kenmerkt zich door een grote verscheidenheid in beleid per gemeente. Gemeenten staan volledig vrij om invulling te geven op dit beleidsveld. Wel bestaat een vorm van verplichting voor bibliotheken.
Sport/recreatie
Vastgoed en voorzieningen die onder dit beleidsveld vallen zijn onder andere: zwembad, sporthal, tennishal, sportvelden en ijsbaan. Een gemeente is op dit beleidsveld niet gebonden aan regulering met betrekking tot dit type voorzieningen, waardoor veel vrijheid ontstaat voor eigen invullingen per gemeente.
Commercieel vastgoed
Vastgoed binnen een gemeente dat kan worden aangemerkt als commercieel bestaat bijvoorbeeld uit: woningen, kantoren en winkelruimtes. Dit is vastgoed dat zou kunnen worden verhuurd tegen marktconforme (commerciële) prijzen.
Onderwijs
Op basis van de wet WPO (Wet op het primaire onderwijs) is een gemeente wettelijk verplicht om te voorzien in de benodigde huisvesting voor openbaar en bijzonder onderwijs. De gemeente is echter slechts economisch eigenaar van deze gebouwen. Het schoolbestuur is juridisch eigenaar, wat inhoudt dat het schoolbestuur verantwoordelijk is voor de exploitatie en beheer van het gebouw. Wanneer het gebouw niet meer wordt gebruikt voor educatieve doeleinden gaat het eigendom terug naar de gemeente (H. Wessels, persoonlijke communicatie, November 14, 2013). Op basis van deze informatie kan onderwijs buiten beschouwing worden gelaten in het vastgoedexploitatiemodel. Naast de indeling van gemeentelijk vastgoed op basis van de IPD benchmark gemeentelijk vastgoed, bestaan er andere benaderingen voor het indelen van gemeentelijk vastgoed. Mac Gillavry (2006) deelt gemeentelijk vastgoed in zoals op de volgende pagina bij figuur 4 te zien is.
Bij deze indeling wordt er uitgegaan van het principe dat vastgoed een ondersteunde functie heeft bij het uitvoeren van het gemeentelijk beleid. Vastgoed dat niet onder het gemeentelijk beleid valt, is dan in principe niet langer noodzakelijk om in eigendom te hebben.
Figuur 4. Indeling gemeentelijk vastgoed. Mac Gillavry (2006) eigen bewerking.
2.3.2 Het eigendom van vastgoed
Het in eigendom hebben van vastgoed biedt mogelijkheden om te sturen op gemeentelijk beleid. Dit kan door het vastgoed te verhuren aan de partijen en activiteiten die passen binnen het gemeentelijk beleid en de locatie. Het in eigendom hebben van vastgoed brengt verschillende verantwoordelijkheden met zich mee. Bij verhuur, eigendom en beheer van vastgoed komen verschillende typen werkzaamheden kijken, zoals onderhoud aan de gebouwen, de verhuur van gebouwen, het beheer van de vastgoedportefeuille en het beheren van de kosten en opbrengsten van vastgoed.
De gemeente bepaalt de huurprijs voor het betreffende vastgoed. Bij het bepalen van de huurprijs wordt vaak uitgegaan van de gedachte dat verschillende maatschappelijke organisaties die vastgoed huren van een gemeente minder vermogend zijn en moeite hebben om de huren te kunnen betalen (Middendorp & Hümmels, 2007). Toch willen gemeenten deze maatschappelijke voorzieningen ter beschikking stellen aan de burgers binnen de gemeente. Bij het betalen van een huurprijs die niet kostprijs dekkend en / of onder de markthuur ligt is sprake van een vorm van subsidie. Dit wordt bestempeld als verkapte huursubsidie (Bijsterveld, 2009). Vaak is ook niet duidelijk hoeveel een kostprijs dekkende huur bedraagt, omdat de hiervoor benodigde gegevens ontbreken of niet inzichtelijk zijn.
2.4 Conclusie
De definitie die in deze scriptie wordt gehanteerd voor gemeentelijk vastgoed luidt als volgt : “Alle gebouwen en monumenten in eigendom van de gemeente, met uitzondering van bouwwerken met infrastructurele doeleinden”. Deze definitie sluit gronden in het bezit van gemeenten uit. Gemeentelijk vastgoed is een diverse samenstelling van verschillende typen vastgoed die in de loop der jaren is gegroeid tot wat het nu is. Een groot deel van het gemeentelijk vastgoed is te kwalificeren als maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is een ruim begrip die op veel verschillende wijzen is te definiëren. Een definitie luidt: “Maatschappelijk vastgoed biedt ruimte aan activiteiten die (lokaal) als maatschappelijk nuttig worden gezien” (Leent, Moel & Wal, 2009, p. 11).
Vastgoed in eigendom van een gemeente kan worden ingedeeld onder verschillende vastgoedbeleidsvelden. Gemeentelijke vastgoed is voor gemeenten niet alleen een bedrijfsmiddel, maar ook een beleidsmiddel (Schönau, 2013). De beleidsvelden die te benoemen zijn luiden: Welzijn, onderwijs, kunst/cultuur, Sport/recreatie, eigen huisvesting, commercieel/overig vastgoed. Het in eigendom hebben van vastgoed brengt verschillende verantwoordelijkheden met zich mee. Zo is de gemeente verantwoordelijk voor het vastgoedbeheer, de verhuur en het beheren van kosten en opbrengsten van vastgoed. Gemeenten zijn volgens de Wet markt en overheid verplicht om bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed minimaal een kostprijsdekkende huur te vragen. Bij de verhuur van commercieel vastgoed moet er minimaal een marktconforme huur worden gevraagd om oneerlijke concurrentie op de markt te voorkomen.
3. Gemeentelijke vastgoedexploitatiekosten en opbrengsten
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de tweede deelvraag. Deze vraag luidt: Waaruit bestaan kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed. Ingegaan wordt op dus op de vraag waar deze kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed exact uit bestaan. Het eerste gedeelte beschrijft wat onder vastgoedexploitatiekosten wordt verstaan, het volgende gedeelte waaruit vastgoedexploitatieopbrengsten uit bestaan.
3.2 Exploitatiekosten vastgoed
Vastgoedexploitatiekosten bestaan uit veel soorten verschillende kosten (De Kopgroep, 2008). Vastgoedexploitatiekosten zijn kosten die voortvloeien uit het in eigendom hebben van vastgoed, het gebruiksklaar en/of in stand houden van vastgoed en het gebruik van vastgoed (NEN, 1980). De exploitatiekosten voor vastgoed worden beschreven vanuit het Nederlands normalisatie instituut. De Nederlandse norm die wordt bedoeld is de NEN 2632: exploitatiekosten van gebouwen. “Deze norm is van toepassing op onroerend goed, te weten gebouwen en bijbehorende terreinen” (NEN, 1980). De vastgoedexploitatiekosten worden onderverdeeld in een aantal groepen. De kosten die van toepassing zijn op gemeentelijk vastgoed worden genoemd. Bij de genoemde kosten wordt een toelichting gegeven. Bij een aantal kosten is het nog onduidelijk of de kosten van toepassing zijn op de eigenaar of op de gebruiker van het betreffende gemeentelijk vastgoedobject. De verdelingen van exploitatiekosten zijn vaak opgenomen in de huurovereenkomsten met de huurders van het vastgoed. In dit hoofdstuk zal worden beschreven op welke manier de betreffende kosten van toepassing zijn op het gemeentelijke vastgoed.
Gebouwexploitatiekosten (NEN 2632, 1980) bestaan uit:
Vaste kosten
Onderhoudskosten
Energiekosten
Administratieve beheerskosten
Specifieke bedrijfskosten
Overige object gebonden kosten
In de volgende paragrafen wordt deze onderverdeling van gebouwexploitatiekosten verder toegelicht en uiteengezet .
3.2.1 Vaste kosten
Vaste kosten zijn kosten die je maakt voor het in eigendom hebben van onroerend goed (NEN 2632, 1980).” Vaste kosten zijn kosten die betrekking hebben op het object en die jaarlijks terugkeren” (De Kopgroep, 2008, p.17). Na de opsomming van de vaste kosten, worden deze afzonderlijk toegelicht. Vaste kosten bestaan uit:
Rentekosten Afschrijving Belastingen en heffingen Verzekeringskosten Managementkosten
3.2.1.1 Rentekosten
Wanneer een vastgoedobject wordt gebouwd of aangekocht met vreemd vermogen, ontstaan daardoor financieringskosten waar rekening mee moet worden gehouden bij de exploitatiekosten. Deze rentelasten vormen een vaste kostenpost. Rente is de vergoeding die wordt gevraagd voor het
aangetrokken vreemd vermogen. Doorgaans wordt de hypotheek als financieringsvorm het meest
toegepast bij vastgoed, echter ligt dit bij gemeenten anders (H. Wessels, persoonlijke communicatie, November 14, 2013). Gemeenten financieren deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen. Gemeenten trekken vreemd vermogen aan voor (sommige of gedeelten van) vastgoedobjecten van de Bank Nederlandse gemeenten (BNG). Dit echter niet in de vorm van een hypotheek, maar een geldlening zonder registergoed als onderpand.
3.2.1.2 Afschrijving
Afschrijvingskosten zijn kosten die worden gerekend voor het afschrijven van een gebouw (NEN 2632, 1980). Afschrijvingen vallen onder vastgoedexploitatiekosten, omdat deze noodzakelijk zijn door te rekenen vanwege het feit dat vastgoed verouderd. Op de onderliggende grond mag echter niet worden afgeschreven, omdat onderliggende grond de waarde behoudt. Afschrijvingen zijn altijd toe te schrijven op rekening van de eigenaar van het vastgoed.
3.2.1.2 Belastingen en heffingen
Onder belastingen en heffingen vallen de kosten die worden gemaakt voor gemeentelijke belastingen, heffingen en waterschapslasten. Hieronder wordt beschreven welke heffingen en belastingen als zodanig worden bedoeld. Een toelichting wordt gegeven.
Rioolbelasting
Voor het lozen van afvalwater in het riool dient belasting betaald te worden (Rijksoverheid, 2013). Eigenaren van vastgoed met aansluiting op het gemeentelijk rioleringsstelsel moeten jaarlijks belasting betalen hiervoor. De tarieven hiervoor verschillen per gemeente en worden door gemeenten vastgesteld.
Waterschapsbelasting
Eigenaren van grond, gebouwen, natuurterreinen of bedrijfsruimten moeten waterschapsbelasting betalen. Waterschapsbelasting kan uit 3 delen bestaan: zuiveringsheffing, verontreinigingsheffing en watersysteemheffing (Rijksoverheid, 2013). Hoeveel betaald moet worden is afhankelijk van de omvang van het vastgoed, het type vastgoed en de mate van vervuiling. De hoogtes van de belastingen verschillen per gemeente.
Onroerendzaakbelasting
Aan eigenaren en gebruikers van vastgoed wordt elk jaar onroerende zaakbelasting (OZB) in rekening gebracht door gemeenten (Rijksoverheid, 2013). Voor bedrijfsmatig onroerend goed geldt dat de OZB is opgedeeld in gebruikersbelasting en eigenaarsbelasting. Zowel de eigenaar als de gebruiker betaalt in dit geval OZB. De hoogte van de OZB wordt bepaald aan de hand van de wet waardering onroerende zaken (WOZ). De hoogte van de WOZ bepaalt de waarde voor een vastgoedobject. Deze waarde wordt vermenigvuldigd met een tarief die verschilt per gemeente. Voor objecten die geen woningen zijn worden verschillende soorten taxatiemethoden gebruikt. Courante vastgoedobjecten worden doorgaans getaxeerd aan de hand van een Kapitalisatiemethode. Incourante panden volgens een vervangingswaardeberekening.
Afvalstoffenbelasting
Deze belasting wordt geheven over het afval dat wordt gestort. De omvang van het gestorte afval bepaalt de hoogte van de belasting. De tarieven voor deze belasting verschillen per gemeente.
3.2.1.3 Verzekeringskosten
De verzekeringskosten zijn de kosten die betrekking hebben op het jaarlijkse bedrag aan verzekeringen. De verzekering die van toepassing is op de eigenaar van het betreffende vastgoedobject is de opstalverzekering. De opstalverzekering is de belangrijkste verzekering van het betreffende vastgoedobject. Bij een opstalverzekering is men verzekerd tegen brand, storm enzovoort. Daarnaast zijn er nog ander verzekeringen zoals een inboedelverzekering of een glasverzekering (De Kopgroep, 2008). Deze zouden wellicht van toepassing kunnen zijn op het gemeentelijke exploitatiekosten, afhankelijk van het type overeenkomst met de gebruiker of huurder van het object.
3.2.1.5 Managementkosten
Managementkosten zijn de kosten die betrekking hebben op de algehele portefeuille van het gemeentelijke vastgoed (De kopgroep, 2008). Deze kosten zijn niet direct toe te schrijven aan de afzonderlijke vastgoedobjecten. Voorbeelden van waaruit managementkosten kunnen bestaan zijn: taxaties, onderzoek, advies, assetmanagement, enzovoort.
3.2.2 Onderhoudskosten
Onder de onderhoudskosten worden de kosten verstaan, voor het in stand houden en het gebruik van vastgoed gedurende de exploitatieperiode (De Kopgroep, 2008). Vastgoedonderhoud omvat de werkzaamheden die nodig zijn om de technische, functionele en economische waarde van een pand te behouden (Oerlemans & Huibers, 2012). Kosten die worden gemaakt voor renovaties, aanpassingen of ingrepen die de economische waarde van het pand verhogen vallen niet onder onderhoudskosten. Deze kosten moeten worden gezien als investeringen. (De Kopgroep, 2012). “Vastgoed is een zeer heterogeen goed en daarmee vastgoedonderhoud ook. Geen gebouw is hetzelfde en daarom is ook geen onderhoudsplan hetzelfde”. (Oerlemans & Huibers, 2012, p.13). Daarnaast is het gewenste onderhoudsniveau en de ouderdom van grote invloed op de onderhoudskosten. De onderhoudskosten worden opgedeeld in technisch onderhoud en schoonmaak onderhoud.
3.2.2.1 Technisch onderhoud
“De kosten die voortvloeien uit het in stand houden van de functies van het vastgoed, door middel van herstellen, vervangen en andere soortgelijke activiteiten” (NEN,2632, 1980, p.2). De kosten die hieronder vallen kunnen verdeeld worden door bouwkundige voorzieningen aan de buitenzijde van het gebouw en de binnenzijde van het gebouw. Ook wordt er onderscheid gemaakt in regelmatig terugkerend onderhoud en incidenteel onderhoud. De kosten voor technische onderhouds werkzaamheden worden omschreven in Meer jaren onderhoudsplannen (MJOP). De kosten die zijn gemoeid met technisch onderhoud vallen uitsluitend voor rekening van de eigenaar van het betreffende vastgoedobject. (De Kopgroep, 2008).Technisch onderhoud wordt onderverdeeld in:
Bouwkundig onderhoud exterieur
Bouwkundig onderhoud interieur
Onderhoud installaties werktuigbouwkundig
Onderhoudsinstallaties elektro
Onderhouds transport installaties
Terreinonderhoud
3.2.2.1 Schoonmaak onderhoud
“De kosten voor het verwijderen van vuil en voor het reinigen voor zowel aan de binnen als aan de buitenzijde van het gebouw en op het terrein” (NEN 2632, 1980, p.2). Deze kosten worden gemaakt voor het in gebruik hebben van vastgoed. De schoonmaakonderhoudskosten zouden van toepassing kunnen zijn op de gemeente , alsmede op de huurder of gebruiker van het betreffende vastgoedobject. Dit is afhankelijk van de overeenkomst tussen de eigenaar en de gebruiker.
3.2.3 Energiekosten
“Energiekosten zijn de kosten van energiegebruik in of aan onroerend goed” (NEN 2632, 1980, p.2). Normaliter zijn deze kosten toe te schrijven aan de huurder of gebruiker van het betreffende vastgoedobject. Echter door contracten en specifieke afspraken die door de huurders of gebruikers van het vastgoed zijn gemaakt met een gemeente kunnen deze kosten ook voor rekening komen van de gemeente (H. Wessels, persoonlijke communicatie, November 25, 2013). Energiekosten bestaan uit:
Elektriciteit;
Brandstoffen; (gas, olie)
Water
3.2.4 Administratieve beheerskosten
Dit zijn de kosten die zijn toe te schrijven aan het beheer van gebouwen. (De Kopgroep, 2008). Het betreft hier de kosten die worden gemaakt met betrekking tot de administratie, uitsluitend voor het beheer van vastgoed (NEN 2632, 1980). Als met de huurder of gebruiker van het betreffende vastgoedobject afspraken zijn gemaakt over het beheer en de beheerskosten valt te bezien in hoeverre deze kosten kunnen worden toeberekend aan de gemeente. De kosten komen voort uit de volgende activiteiten (De kopgroep, 2008):
In dienst hebben van huismeesters of objectbeheerders
Aansturing van het vastgoedonderhoud
Incassering van de huurinkomsten, verhuurkosten
Financiële administratie
Opstellen en controleren van de budgetten
Klachtenafhandeling
Mutatieopnamen
Sleutelbeheer
Afrekening van de servicekosten
3.2.5 Specifieke bedrijfskosten
“Specifieke bedrijfskosten zijn de kosten van het gebruik van onroerend goed die voortvloeien uit het functioneren van het bedrijf, afhankelijk van de aard hiervan of van de bestemming van het gebouw en terrein” (NEN 2623, p.3). Hierbij valt te denken aan bewakingskosten of beveiligingskosten. Wat niet onder de specifieke bedrijfskosten valt zijn kosten als gevolg van uitoefening van het bedrijf.
3.2.6 Overige objectgebonden kosten
Bij overige kosten valt te denken aan een divers aantal kosten die direct betrekking hebben op de afzonderlijke gebouwen. Te denken valt aan bijvoorbeeld juridische kosten, niet verhaalbare servicekosten, niet verrekenbare BTW en oninbare huren (De Kopgroep, 2008).
3.3 Exploitatieopbrengsten vastgoed
Exploitatieopbrengsten zijn de inkomsten van een gemeente met betrekking tot het in eigendom hebben van vastgoed. In dit hoofdstuk wordt nader toegelicht waar deze exploitatieopbrengsten uit bestaan. De exploitatieopbrengst bestaat uit onder andere de huur die wordt betaald door de contractant of huurder voor het in gebruik hebben van het betreffende vastgoed. Naast de huurinkomsten heeft vastgoed een bepaalde marktwaarde. Deze waarde staat los van de vastgoedexploitatie, maar kan van invloed zijn op de huurprijs. Het overgrote deel van de jaarlijkse exploitatieopbrengsten bestaat uit huuropbrengsten. Zoals in het vorige hoofdstuk benoemd wordt de huurprijs voor een vastgoedobject bepaald door de hiervoor verantwoordelijke ambtenaren binnen de gemeente. Er zijn verschillende manieren om een huurprijs voor een vastgoedobject vast te stellen. Bij het vaststellen van de huurprijs wordt uitgegaan van een bepaalde methode om de hoogte hiervan te bepalen.
3.3.1 Huurprijsmethodiek en vaststelling
Door gemeenten worden verschillende methoden gebruikt om huurprijzen vast te stellen voor de verhuur en/of het gebruik van gemeentelijk vastgoed. Bij de verschillende typen vastgoed binnen gemeenten worden verschillende methoden gebruikt. Zo wordt er doorgaans een andere methode voor huurprijsvaststelling gebruikt bij maatschappelijk vastgoed dan bij commercieel vastgoed of ander vastgoed. In de volgende paragraaf worden de methoden voor de vaststelling beschreven.
3.3.1.1 Kostprijsdekkende huur
Een kostprijsdekkende huur is een huur die de kostprijs, zoals geschreven moet dekken. Concreet houdt dit in dat de huurprijs wordt bepaald aan de hand van de investering en de werkelijke exploitatiekosten. De kostprijsdekkende huur is de huur die minimaal moet worden gevraagd om een sluitende exploitatie te krijgen tijdens de exploitatieperiode. Bij de berekening van de kostprijsdekkende huur worden de kapitaallasten en de exploitatiekosten tijdens de exploitatieperiode berekend (De Kopgroep, 2008). Dit bedrag wordt vervolgens omgerekend naar een vast bedrag per maand. Dit bedrag is de kostprijsdekkende huur.
3.3.1.2 Marktconforme huur
Een marktconforme huur is een huurprijs die, zoals gezegd, marktconform is. Concreet houdt dit in dat voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed een marktconforme tegenprestatie wordt gevraagd. De markconforme huur is de gevraagde huur die ook in het economische verkeer van toepassing is. Deze huurprijs wordt vaak bepaald aan de hand van een comparatieve methode. Bij deze methode gaat men uit van een vaste prijs per vierkante meter. Deze huurprijs zou door een onafhankelijke taxateur kunnen worden bepaald die kennis heeft van de lokale markt.
3.3.1.3 Gesubsidieerde huur
Een gesubsidieerde huur is een huur die, zoals gezegd, gesubsidieerd wordt. Wanneer door een gemeente een huur wordt gevraagd die niet kostendekkend is, is er feitelijk sprake van subsidie. Met deze gesubsidieerde huur kunnen beleidsdoelen van een gemeente worden vertaald naar huisvesting. Deze vorm van subsidie, zoals ook eerder vernoemd in hoofdstuk 2, wordt ook wel verkapte subsidiëring genoemd. De huisvestingskosten vormen op deze manier de of een deel van de subsidie (Bijsterveld, 2009). Onduidelijk is vaak bij deze vorm van subsidiëring hoeveel de feitelijke subsidie werkelijk bedraagt. De gesubsidieerde huur kan dan ook worden aangemerkt als niet transparant. In figuur 5 is schematisch weergegeven hoe een verborgen subsidie zicht verhoudt tot de exploitatiekosten
3.4 Conclusie
Vastgoedexploitatiekosten zijn onder te verdelen in verschillende typen kosten. Deze kosten zijn ingedeeld volgens een Nen-norm (NEN, 2623): Vaste kosten, onderhoudskosten, energiekosten, administratieve beheerskosten, specifieke bedrijfskosten en overige kosten. Deze kosten zijn allen beschreven in dit hoofdstuk. De kosten zijn tevens vanuit de theorie onder te verdelen in kosten voor de eigenaar van vastgoed en kosten voor de huurder van vastgoed. Echter bij maatschappelijk vastgoed en ander vastgoed in bezit van gemeenten is dit vooralsnog niet geheel duidelijk. In het vastgoedexploitatiemodel wordt nader bekeken hoe deze informatie verwerkt kan worden. De exploitatieopbrengsten bestaan voornamelijk uit huuropbrengsten. Voor de vaststelling van de hoogte van de huurprijs bestaan er een aantal methodieken. Er kan gekozen worden voor een kostprijsdekkende huur, een marktconforme huur of een gesubsidieerde huur.
4. Het gemeentelijke vastgoedexploitatiemodel
4.1 Inleiding
Dit hoofdstuk tracht een antwoord te vinden op de derde deelvraag. Deze vraag luidt: In hoeverre kan een vastgoedexploitatiemodel worden opgesteld voor gemeentelijk vastgoed om kosten en opbrengsten inzichtelijk te maken? Hoofdstuk 2 en 3 zijn tot stand gekomen vanuit een literatuuronderzoek. Nu bekend is wat gemeentelijk vastgoed is en waaruit de kosten en opbrengsten bestaan, kan in dit hoofdstuk op basis van deze informatie gestart worden met het opstellen van een vastgoedexploitatiemodel. In dit hoofdstuk wordt onder andere toegelicht hoe het vastgoedexploitatiemodel tot stand is gekomen.
4.2 Een vastgoedexploitatiemodel in Excel
Voor deze scriptie en feitelijk voor gemeentelijk vastgoed is een (specifiek voor gemeentelijk vastgoed) vastgoedexploitatiemodel opgesteld. Het exploitatiemodel is opgesteld in Microsoft Excel. De reden dat gekozen is voor een Excel model, is dat deze in modelvorm overzichtelijk weer kan geven wat de exploitatiekosten en opbrengsten zijn. Naast een weergave voor afgelopen jaar bestaat dan de mogelijkheid om kosten en opbrengsten uit verschillende jaren met elkaar te vergelijken, naarmate het model langer wordt gebruikt. Ook kunnen de kosten uit de verschillende categorieën met elkaar worden vergeleken. Een standaard vastgoedexploitatiemodel (Viveen & Briels, 2013) is gebruikt als uitgangspunt. Vanuit dit startpunt is het standaard model aangepast, op basis van de theoretische verkenning uit de eerste drie hoofdstukken, naar een vastgoedexploitatiemodel die van toepassing is op gemeentelijk vastgoed.
4.3 Toelichting op het gemeentelijk vastgoedexploitatiemodel
Zoals genoemd in de vorige paragraaf is een gemeentelijk vastgoedexploitatiemodel opgesteld. In deze paragraaf wordt in eerste instantie het model getoond en zal daarna een toelichting worden gegeven op hoe deze is opgebouwd en tot stand is gekomen. Het vastgoedexploitatiemodel schetst een objectief beeld van het gemeentelijke vastgoed. Dit in zowel financieel als in mindere mate beleidsmatig opzicht. Per afzonderlijk object wordt via het model informatie in kaart gebracht, in zoverre deze informatie te achterhalen is in de gemeentelijk bestanden. Naast het in kaart brengen van deze afzonderlijke gegevens per vastgoedobject, wordt er uiteindelijk (bij toepassing van het model op de gehele vastgoedportefeuille) ook een beeld geschetst van de gehele gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het doel van het vastgoedexploitatiemodel is om verschillende gegevens van gemeentelijk vastgoed overzichtelijk weer te geven en inzichtelijk te maken. De informatie die door het model wordt gevraagd wordt nader beschreven in de volgende paragrafen. Op de volgende pagina is in figuur 6 het opgestelde vastgoedexploitatiemodel te zien, de pagina die volgt geeft een toelichting op het model.
Zoals te lezen aan het begin van deze paragraaf en aan het model te zien op de vorige pagina is het vastgoedexploitatiemodel opgezet om de verschillende gegevens van gemeentelijk vastgoed overzichtelijk weer te geven. In de volgende paragraaf wordt beschreven welke informatie het model weergeeft en op welke wijze dit bijdraagt aan het zicht op, en de transparantie van gemeentelijk vastgoed.
4.3.1 Objectgegevens
In het model worden objectgegevens gevraagd. Deze bestaan onder andere uit basale gegevens als adres, postcode en omschrijving van het vastgoed. Het Bruto verhuurbare oppervlak (BVO) en het Verhuurbare oppervlak (VVO) dat wordt gevraagd in het model is van belang om een inschatting te krijgen van de grootte van het object en om een eventuele vergelijking te trekken met ander gemeentelijk vastgoed via een benchmark. Het model vraagt informatie over de onderhoudsstaat van de betreffende opstallen. Het model vraagt of een onderhoudsplan aanwezig is en om het gewenste onderhoudsniveau van de betreffende opstal. Hieruit kunnen gegevens worden gehaald die van toepassing kunnen zijn op het financiële gedeelte in het model. Daarnaast geeft het mogelijkerwijs aan hoeveel prioriteit de betreffende opstal heeft voor de gemeente op dit moment en in de toekomst.
Getracht wordt te achterhalen welke beleidsdoeleinden de betreffenden opstallen dienen. De betreffende objecten worden vervolgens ingedeeld in vastgoedbeleidsvelden (IPD benchmark gemeentelijk vastgoed, 2012). De categorieën zijn hieronder weergegeven in een figuur uit hoofdstuk 2. Achter elk beleidsveld staat een voorbeeldobject. Door de onderverdeling in deze categorieën kan uiteindelijk een financiële vergelijking worden getrokken. Daarnaast kan worden bepaald hoe de beleidsmatige verhoudingen liggen met betrekking tot andere gemeenten.
4.3.2 Gebruikersgegevens
In het model worden gebruikersgegevens van de betreffende opstal gevraagd. Het model vraagt om informatie met betrekking tot de verhuur van het vastgoed. Gevraagd wordt naar wie de contractant is en wie de gebruiker is. Ook vraagt het model naar de soort activiteit die plaatsvindt in het betreffende pand. Door deze informatie te bundelen ontstaat een beeld van de functies van het vastgoed en welke typen organisaties hiermee gemoeid zijn. Daarnaast probeert het model te achterhalen of de organisatie ( de gebruiker en/of de contractant) subsidie ontvangt van de gemeente. Het model gaat ook in op de huurovereenkomst. De begindatum en einddatum van het
huurcontract wordt weergegeven alsmede op welke wijze deze tot stand is gekomen. Daarnaast wordt bepaald hoe de huurprijs tot stand is gekomen. Op deze manier moet aan het licht komen wat de situatie is aangaande de huurovereenkomsten met de verschillende organisaties. In de huurovereenkomst is tevens vaak vastgelegd wat de verdeling van de exploitatiekosten is tussen de verhuurder en de huurder.
4.3.3 Financiële gegevens
Het model vraagt verschillende financiële gegevens van de gemeentelijke opstallen. Naast de vastgoedexploitatiekosten en opbrengsten wordt een inschatting gegeven over de waarde van het gemeentelijk vastgoed op basis van de WOZ-waarde, de boekwaarde en de mate van courantheid. De reden dat deze achtergrondinformatie wordt toegevoegd aan het model is om een duidelijker beeld te scheppen van het betreffende vastgoed. Het model vraagt om een markthuur en een benchmarkhuur. Deze laatste is te achterhalen via de IPD benchmark. De markthuur is een complex verhaal, omdat er doorgaans weinig te vergelijken objecten zijn. Ter verduidelijking van de vastgoedobjecten in het model kan op basis van onderstaande figuur kan een indicatie worden gegeven over de courantheid van het betreffende vastgoed. Gemeentelijk vastgoed dat kan worden aangemerkt als courant, is vastgoed dat voor alternatief gebruik geschikt zou kunnen zijn. Tevens bestaat de mogelijkheid om via de WOZ-waardebepaling te achterhalen of vastgoed kan worden aangemerkt als courant of incourant vastgoed.
4.3.4 Vastgoedexploitatiekosten en opbrengsten
Het vastgoedexploitatiemodel vraagt om de exploitatiekosten en opbrengsten (NEN, 1980). Deze gegevens worden in eerste instantie gebaseerd op 2013. De kosten en opbrengsten die als zodanig in het model te zien zijn en waaruit deze exact bestaan zijn beschreven in hoofdstuk 3 van deze scriptie. Per afzonderlijke opstal wordt een onderscheid gemaakt of de exploitatiekosten en welke exploitatiekosten, op rekening komen van de eigenaar (de gemeente) of de huurder. Mochten de betreffende kosten op rekening van de gemeente komen, wordt getracht te achterhalen of de Figuur 4. Mate van courantheid vastgoed. Courant (20) tot incourant (1). (P.J.L.M van der Geer, 2006)
beschreven kosten en opbrengsten in deze hoedanigheid zijn te achterhalen in de gemeentelijke bestanden en jaarrekeningen. Een mogelijkheid bestaat dat de verdeling van de exploitatiekosten in de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder zijn beschreven en vastgelegd. Het model probeert uiteindelijk de verhouding te achterhalen tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Op deze manier wordt inzichtelijk gemaakt hoeveel de betreffende opstallen opleveren of kosten. Een mogelijkheid bestaat, dat de exploitatiekosten op rekening van de gemeente moeizaam zijn te achterhalen in de gemeentelijk bestanden. Het zou kunnen dat bijvoorbeeld de verschillende administratieve beheerskosten worden samengevoegd tot één kostenpost of percentage van het administratieve ambtelijke apparaat, wanneer het niet mogelijk is deze afzonderlijk te benoemen. De toepassing van het model moet dit gaan uitwijzen.
4.4 Conclusie
Het model moet per vastgoedobject de gevraagde informatie gaan weergeven. Op deze manier worden alle kosten, opbrengsten en overige informatie inzichtelijk. Deze overzichtelijke informatie draagt bij aan de transparantie van gemeentelijk vastgoed. De informatie per vastgoedobject zou gebundeld kunnen worden om tot een algeheel overzicht van de gemeentelijk vastgoedportefeuille te komen. Het vastgoedexploitatiemodel kan voor de gemeente als een handvat dienen om meer grip te krijgen op de vastgoedportefeuille. Daarnaast werkt het model mee aan de doelstelling om in de toekomst een consistenter beleid te voeren met betrekking tot de vastgoedexploitatie. Uit interviews met ambtenaren die verantwoordelijk zijn voor vastgoedbeheer binnen gemeenten en een casestudy moet blijken of het vastgoedexploitatiemodel toepasbaar is in de praktijk.
5. De toetsing van het vastgoedexploitatiemodel
5.1 Inleiding
In het vorige hoofdstuk is het gemeentelijk vastgoedexploitatiemodel vanuit een theoretische analyse opgesteld. Nu het gemeentelijke vastgoedexploitatiemodel is opgesteld, omschreven en toegelicht, kan het model getoetst gaan worden aan de praktijk. Het opgestelde vastgoedexploitatiemodel zal uiteindelijk worden toegepast op een gemeente. Zoals beschreven in het eerste hoofdstuk zal het toepassen van het vastgoedexploitatiemodel uit een casestudy (Verhoeven, 2012) bestaan. Het vastgoedexploitatiemodel wordt zodoende toegepast op een gemeente in Nederland. Alvorens de casestudy zal plaatsvinden zal het model worden getoetst door middel van diepte- interviews (Verhoeven, 2012) met vastgoedverantwoordelijke ambtenaren binnen verschillende gemeenten. Dit hoofdstuk gaat een antwoord zoeken op de vierde deelvraag: Hoe kan het opgestelde vastgoedexploitatiemodel worden getoetst aan de praktijk?
5.2 Toetsing van het vastgoedexploitatiemodel
Zoals genoemd wordt het vastgoedexploitatiemodel alvorens het wordt toegepast op een gemeente geverifieerd door middel van diepte interviews (Verhoeven, 2012) met ambtenaren uit verschillende gemeenten. De verificatie houdt in dat het vastgoedexploitatiemodel wordt getest op toepasbaarheid. Het model wordt voorgelegd en doorgesproken met een aantal ambtenaren. De ambtenaren die voor deze interviews worden geselecteerd zijn ambtenaren die de verantwoordelijkheid dragen over het vastgoedbeheer binnen een gemeente. Het model wordt tijdens het interview voorgelegd aan de betreffende ambtenaren. Het betreft hier een semigestructureerd interview (Verhoeven, 2012). Door middel van deze interviews wordt getracht te achterhalen in hoeverre het opgestelde vastgoedexploitatiemodel toepasbaar is in de praktijk. Belangrijk is een beeld te vormen of het mogelijk is of de gegevens die het model vraagt te zijn achterhalen bij verschillende gemeenten en op welke manier. Aan de hand van uitkomsten van de interviews kan, indien nodig geacht, gestuurd worden in het vastgoedexploitatiemodel. Concreet houdt dit in dat het vastgoedexploitatiemodel kan worden aangepast op basis van bevindingen van de geïnterviewde ambtenaren.
Bij het selectie van de gemeenten voor de interviews is sprake van een doelgerichte steekproef (Verhoeven, 2012). De geselecteerde ambtenaren zijn geselecteerd in de omliggende gemeenten van Rijssen en de gemeente Rijssen-Holten zelf. De gemeente Hellendoorn, Wierden, Twenterand en Rijssen zijn de gemeenten die zijn benaderd voor interviews. Gekozen is voor deze gemeenten, omdat de inwonersaantallen van deze gemeenten vergelijkbaar zijn met elkaar. De gemeente Hellendoorn heeft circa 37.000 inwoners (gemeente Hellendoorn, 2013). De gemeente Wierden heeft circa 24.000 inwoners (Gemeente Wierden, 2013). De gemeente Rijssen-Holten heeft circa 37.000 inwoners (gemeente Rijssen-holten, 2013). De gemeente Twenterand heeft circa 34.000 inwoners. Daarnaast liggen de gemeenten aangrenzend aan elkaar en is de veronderstelling dat de hoeveelheid gemeentelijk vastgoed vergelijkbaar zal zijn, alsmede de verdeling van het vastgoed over de verschillende beleidsvelden. In deze gemeenten worden de ambtenaren geïnterviewd die (deels) verantwoordelijk zijn voor het gemeentelijke vastgoed en de exploitatie hiervan binnen de eigen gemeente.
