Buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt en lokaal woonbeleid : een onderzoek naar de perceptie van de Amsterdamse beleidmakers over de rol van buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdams

Buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de

Amsterdamse woningmarkt en lokaal

woonbeleid

Een onderzoek naar de perceptie van de Amsterdamse beleidmakers over de rol van buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt en

effectieve maatregelen.

Naam: Nynke Detmar. Studentnummer: 11062606. Datum: 17 juni 2019. Aantal woorden: 13844.

Vak: Bachelor scriptieproject Sociale Geografie. Docent: Cody Hochstenbach.

Voorwoord

Mijn naam is Nynke Detmar en voor u ligt mijn bachelor scriptie, het resultaat van een onderzoek over buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt en het lokale woonbeleid. In deze scriptie wordt onderzocht wat de perceptie van de Amsterdamse beleidmakers over de rol van de buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt en welke beleidsmaatregelen zij effectief achten.

Het onderzoek is gedaan in het kader van het project ‘New perspectives on urban inequality’. Deze scriptie zal een afsluiting zijn van mijn bachelor Sociale Geografie en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam.

Dit onderzoek had niet voltooid kunnen worden zonder de hulp van mijn respondenten die hieraan meegewerkt hebben. Mijn dank gaat tevens uit naar mijn begeleider Cody

Hochstenbach.

Ik wens u veel plezier bij het lezen van mijn bachelor scriptie. 17 Juni 2019.

Inhoudsopgave

Woningen als consumptie en investering ... 8

Grotere buitenlandse investeringen op een woningmarkt ... 8

Motieven en verklaringen van grote beleggers op een woningmarkt ... 9

Gevolgen van de buitenlandse investeringen op een woningmarkt ... 9

Woonbeleid ... 10

State-led gentrificatie ... 10

Neoliberalisme binnen het woonbeleid ... 11

Verwachting van Amsterdams (woon)beleid ... 11

Methodologische verantwoording ... 13

Onderzoeksvragen en onderzoekseenheden ... 13

Sub-onderzoeksvragen ... 13

Onderzoekseenheden... 13

Operationalisering van de kernbegrippen ... 14

Conceptueel model ... 16 Onderzoeksstrategie... 16 Research design ... 17 Dataverzameling ... 17 Semigestructureerde interviews ... 17 Documenten ... 18 Analysemethoden ... 19

Analyse van semigestructureerde interviews ... 20

Analyse van documenten ... 20

Ethiek en positionering ... 20

Ethiek ... 20

Positionering ... 21

Casusbeschrijving ... 22

Amsterdam als onderzoeksgebied... 22

Ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt ... 22

Resultaten empirie ... 25

Perceptie op de staat van de Amsterdamse woningmarkt ... 25

Toenemende aandacht voor de belegger ... 25

Het eerste perspectief: de coalitie gaat voor verdere regulaties ... 26

Reguleringen en maatregelen ... 27

De maatregelen ... 28

Het tweede perspectief: minder regulaties en meer partnerschap ... 29

Perceptie ten aanzien van buitenlandse beleggers ... 29

Reguleringen en maatregelen ... 29

Oordeel over de maatregelen ... 30

Overige opvallende zaken ... 30

Concluderend ... 30

Conclusie, discussie en aanbevelingen ... 32

Conclusie ... 32 Discussie ... 32 Aanbevelingen ... 33 Literatuurlijst ... 34 Bijlage 1: Itemlijst... 37 Bijlage 2: Transcriptformat ... 38 Bijlage 3: Coderingslijst ... 39

Bijlage 4: Lijst van gebruikte documenten ... 40

Inleiding

“We demand morel legal and fiscal power to regulate the real estate market in order to fight against speculation and to guarantee the social function of the city” aldus de burgemeesters van Amsterdam, Barcelona, Londen, Parijs, Berlijn, New York en Montevideo. Via deze weg willen de burgemeesters van 7 wereldsteden de UN in een brandbrief om aandacht vragen voor de oververhitting van de woningmarkten. De zeven burgermeesters verzoeken de UN om meer druk uit te oefenen op de nationale overheden om speculaties op de

woningmarkten van de wereldsteden tegen te gaan (CPB, 2018). Probleemstelling

Deze brandbrief kan gezien worden als indicatie voor de ontwikkeling van een

problematische situatie op de Amsterdamse woningmarkt. De huizenprijzen in Amsterdam kennen al langere tijd een stijgende trend (DNB, 2017). Gelijktijdig neemt de

toegankelijkheid tot betaalbare woningen binnen Amsterdam in zowel de koop- als huursector af (Dynamis, z.j.). Ondanks het gebrek aan betaalbare woonruimte is de populariteit van Amsterdam onder de lokale- en internationale kopers niet afgenomen. In tegendeel zelfs. Amsterdam is al langere tijd bijzonder populair bij zowel investeerders als particuliere koper en huurders (DNB, 2017).

Zoals op te maken is uit de brandbrief, die onder andere is ondertekend door de burgemeester van Amsterdam, wordt een deel van de oorzaak voor de problemen op de woningmarkt toegeschreven aan de speculaties op de woningmarkt. Deze speculaties omvatten voor het korte termijnperspectief het kopen en (door)verkopen van woningen binnen een korte periode (CPB, 2018). De speculanten hebben echter ook een langer termijnperspectief dat voor de grote buitenlandse investeerders het primaire perspectief. Op lange termijn biedt het investeren in woning een hoger rendement en krijgt de

investeerder op lange termijn betere toegang tot de lokale marketen en lokale hulpbronnen (Mansion global, 2018). Het opkopen van woningen wordt voornamelijk gedaan door

particuliere investeerders en in toenemende maten zijn grote (intentionele) beleggersactief op de Amsterdamse woningmarkt. Deze beleggers verkopen en kopen in één keer grote partijen woningen op. De rol van deze beleggers op de Amsterdamse woningmarkt wordt prominenter door deze activiteiten (De Volkskrant, 2018). Echter er is nog geen specifiek woonbeleid om deze buitenlands (bedrijfs-) investeringen en de gevolgen van de

investeringen te reguleren. Een nieuw hoofdpijndossier voor de Gemeente Amsterdam lijkt zich te ontwikkelen.

Relevantie

Uit de bovenstaande probleemstelling vloeit de maatschappelijke relevantie voort. Door de huidige oververhitting op de Amsterdamse woningmarkt hebben individuele, lokale kopers slecht toegang tot de markt, de toegankelijkheid tot betaalbare (koop)woningen komt steeds verder in het gedrang. Momenteel is er nog geen woonbeleid specifiek voor de buitenlandse (bedrijfs-) investeringen opgezet door de Gemeente (Dynamis, z.j.). Dat is echter wel nodig om de woningmarkt op een gereguleerde manier weer toegankelijk te kunnen maken voor elke sociaaleconomische klassen, dat is namelijk de behoefte die uit de brandbrief spreekt. Tevens is er sprake van wetenschappelijke relevantie. Onderzoek naar het opzetten van specifiek woonbeleid en maatregels, en de eventuele effectiviteit daarvan, gericht op de buitenlandse (bedrijfs-) investeringen is slechts beperkt uitgevoerd. En zeker

voor de casus Amsterdam is dit nog niet uitvoerig belicht. Onderzoek naar gevoerd beleid gericht op de buitenlandse (bedrijfs-)investeringen door de grootste steden ter wereld op grotere schaal onderzocht. De first-tier steden waar dergelijk onderzoek is uitgevoerd zijn bijvoorbeeld Toronto, Londen, Hong Kong en Sydney. De second-tier steden, waaronder Amsterdam, staan binnen het wereldsysteem net onder de grootste wereldsteden, de first-tier steden. De second-first-tier steden verschillen in omvang en populariteit van de first-first-tier steden. Het onderzoek naar een second-tier stad biedt een nieuwe context binnen het wetenschappelijk debat over woonbeleid gericht op de buitenlandse (bedrijfs-)

investeringen. Het onderzoek

Binnen dit onderzoek zal uitvoerig gekeken worden naar de maatregels die volgens de Amsterdamse beleidmakers wenselijk zijn om grip te krijgen op de buitenlandse (bedrijfs-) investeringen op de Amsterdamse woningmarkt. Op het eerste gezicht lijkt beleid nodig te zijn. Het is echter ook een mogelijkheid dat (enkele) beleidmakers geen beleid hiervoor willen voeren en het aan de markt over te willen laten. De focus binnen dit onderzoekt ligt puur op hoe de Gemeente Amsterdam tegen deze situatie en de bijbehorende vraagstukken aan kijkt. Hieruit volgt de volgende onderzoeksvraag; Hoe zien de Amsterdamse

beleidsmakers de rol van buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de woningmarkt van Amsterdam en wat vinden zij effectieve maatregelen

Dit scriptie-onderzoek zal beginnen met het uiteenzetten van de kern- en andere belangrijke concepten binnen het theoretisch kader. De methoden die gebruikt zullen worden in binnen dit onderzoek zullen onder de methodologische methoden worden toegelicht. Vervolgens zal er worden in gegaan op de specifieke casus die in het onderzoek centraal staat: de casus Amsterdam. Vervolgens zullen onder Resultaten empirie de resultaten van de analyse van de gevonden data besproken worden. De onderzoeksvraag zal uiteindelijk beantwoord worden in de conclusie. Tot slot zal er ingegaan worden op de kanttekeningen bij het onderzoek en eventuele discussiepunten onder de discussie en zullen eventuele aanbevelingen gedaan worden

Theoretisch kader

Het onderzoek wordt opgezet aan de hand van de volgende onderzoeksvraag; Hoe zien de Amsterdamse beleidsmakers de rol van buitenlandse bedrijfsinvestering op de woningmarkt van Amsterdam en wat vinden zij passende maatregelen? Uit deze onderzoeksvraag volgen enkele kernbegrippen. Zo zal gekeken worden naar de theoretische context van zowel het investeren in woningen, als die van buitenlandse investeringen in brede zin. Vervolgens wordt specifiek gekeken naar de buitenlandse investeringen op een lokale woningmarkt. Daarnaast zullen concepten en begrippen die bij de bespreking van de bovenstaande

kernbegrippen aan de orde komen ook gedefinieerd en afgebakend worden. Het theoretisch kader zal, aan de hand van een trechtermodel, zich specifiek richten op de buitenlandse (bedrijfs-) investeringen. Tot slot zullen de overwegingen van de beleidmakers over het vormen van woonbeleid, over de gevolgen van de prijsstijgingen en de aanwezigheid van de buitenlandse investeringen, besproken worden.

Woningen als consumptie en investering

Een woning dient in de eerste plaats als huisvesting. In dat geval is er sprake van consumptie van een woning. Het doel van het kopen van de woning is iom er zelf gebruik van te maken (Aalbers& Christophers, 2014). De consumptie van een woning kan echter over een langere periode als investering worden gezien. Volgens de theorie van Kemeny, ‘The Really Big Trade Off’, kan eigenwoningbezit ruimte creëren voor een private vorm van sociale zekerheid op latere leeftijd. Naar de theorie van Kemeny ziet de overheid, in die private vorm van sociale zekerheid de legitimatie om zich terug te trekken op het vlak van de verzorgingstaken (Kemeny, 2005).

Woningen kunnen niet alleen gekocht worden met een consumptief motief maar ook als investering. Het hebben van een eigen woning kan op lange termijn een vorm van sociale zekerheid bieden, een tweede woning kan al op korte termijn een vorm van inkomen

bieden. Een dergelijke particuliere investering in de woningmarkt geeft de eigenaren, door het verhuren van de woning, toenemende welvaart (Ronald & Kadi, 2018). Er wordt in grote mate geïnvesteerd in de woningmarkt door particulieren die vervolgens als private huurbaas enkele woning in bezit hebben. Hieruit volgt dat de welvaart van de eigenaar van de

woningen toeneemt zodra het aantal woningen waarin geïnvesteerd is toeneemt (Ronald & Kadi, 2018). Daarnaast hebben grote binnenlandse, professionele investeerders een grote invloed op de stedelijke woningmarkten.

Grotere buitenlandse investeringen op een woningmarkt

Investeringen op een woningmarkt worden gedaan door vele verschillende partijen. Zoals hierboven geschetst kan dit gedaan worden door natuurlijke personen die een tweede of derde woning verhuren om een vorm van sociale zekerheid voor zichzelf te creëren. Dit kan echter ook gedaan worden door grotere (binnenlandse en buitenlandse) beleggers. Deze, vaak grote, investeerders investeren in woningmarkten over de gehele wereld. Deze

investeringen op de woningmarkt kunnen gezien worden als het gevolg van de toenemende mobiliteit in het tijdperk van globalisering (Kim, Han, & O’Connor, 2015). Kapitaalstromen worden niet meer beperkt tot een nationale grenzen, maar gaan de gehele wereld over. Mede door de ontwikkeling van een groot wereldwijd netwerk van de zogenoemde ‘Global Cities”, komen de steden meer in contact met elkaar te staan. Het mechanisme van

Motieven en verklaringen van grote beleggers op een woningmarkt

Binnen de bestaande wetenschappelijke literatuur wordt er binnen het onderwerp van vastgoed investeringen gesproken over ‘de muur van geld’. Deze enorme geldpot is een stuwende kracht achter wereldwijde vastgoedbubbels en hypotheekschulden (Fernandez, 2015). De financiële regulaties van de jaren zeventig van vorige eeuw en het proces van digitalisatie zijn aan te duiden als de drijfveren achter het ontstaan van ‘de muur van geld’ (van Loon& Aalbers, 2017). Deze muur van geld symboliseert de enorme wereldwijde kapitaalstromen waarmee op grote schaal in verschillende first en second tier steden geïnvesteerd is in het lokale vastgoed. Nadat er veel is geïnvesteerd in de grote

wereldsteden, first tier steden, is het een logisch gevolg dat er nu veel wordt geïnvesteerd in de second tier steden. In deze steden is er nog een groter rendement te halen op de

woningmarkt. De belangrijkste en voornaamste bijdrage aan deze kapitaalstromen worden geleverd door professionele investeerders in de vorm van verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en beleggingsfondsen. Deze grote bedrijfsinvesteerders vallen onder de intentionele beleggers (Fernandez, 2015). ‘De muur van geld’ zoekt continu naar

mogelijkheden om te investeren en dit gebeurt door de mogelijkheid tot hoger rendement, veel in vastgoed. Hieruit volgt een constante vraag naar ook Amsterdams vastgoed,

waaronder woningen, vanuit (voornamelijk buitenlandse) investeerders.

Deze grote investeerders zijn opzoek naar een veilige investering met een redelijk

rendement. Het rendement moet hoger zijn dan de inflatie om te zorgen dat de investering op lange termijn rendabel is (van Loon& Aalbers, 2017). Vastgoed wordt gezien als een veilige investeringen, mede omdat de vraag naar vastgoed altijd aanwezig zal zijn Ook na de wereldwijde economische crisis van 2008 is de vraag naar vastgoed weer tot boven het niveau van voor de crisis getrokken. Mede doordat overheden altijd ervoor zullen zorgen dat de woning- en vastgoedmarkt weer aantrekt. Hierdoor zal, zeker op de lange termijn,

vastgoed een veilige investering zijn.

Een belangrijke oorzaak voor de verschuiving van ‘de muur van geld’ naar het vastgoed om te investeren is het monetair beleid van de Europese Centrale Bank van de afgelopen jaren. Door de lage rentestand is het niet voordelig om geld op de bank te laten staan en wordt dit geld gebruikt om onder andere te investeren in vastgoed

(Hochstenbach& Ronald, 2018). De rentestand is dermate laag dat door de inflatie op langere termijn relatief geld minder waard is.

Gevolgen van de buitenlandse investeringen op een woningmarkt

De woningmarkt wordt gezien als maatstaf van de welvaart van een land. Grote

veranderingen op een woningmarkt kunnen daarom ook grote maatschappelijke problemen met zich meebrengen (Georgieva, 2017). Buitenlandse investeringen hebben volgens

meerdere onderzoeken, onder andere van Kim, Han, & O’connor (2015), Tai, Hu, Chao, & Wang (2017) en Kuang, Zhou, & Zhang (2011), een opdrijvend effect op de huizenprijzen. De invloed van de buitenlandse investeerders heeft vaak een ingrijpend gevolgen voor de woningmarkt door grotere verschillen in prijselasticiteit van de buitenlandse kopers in samenhang met de wereldwijde wisselkoersen. Echter, uit onderzoeken blijkt ook dat de context ook een rol speelt in de mate waarin de huizenprijzen stijgen (Tai, Hu, Chao, & Wang, 2017).

Ook overheden zien een positief verband tussen de investeringen en de huizenprijzen. Dit kan als problematisch worden ervaren, zeker voor starters op de woningmarkt en mensen die aangewezen zijn op de particuliere huursector. Echter kent Nederland een hoog percentage eigenwoningbezit en stijgende woningprijzen zijn juist gunstig voor deze grote groep eigenwoningbezitters. Toch zijn deze stijgingen voor een substantieel deel van de bevolking problematisch. Overheden proberen met gerichte regulaties, zoals het verbinden van extra kosten aan de investeringen, de hoeveelheid investeerders en de gevolgen van de buitenlandse investeringen te remmen (Georgieva, 2017). Doordat de huizenprijzen in de grotere steden sterker stijgen dan het landelijk gemiddelde, zijn lokale overheden ook op zoek naar passende maatregelen. De beleidsmakers moeten zich hiervoor richten op de verschillende beleidsniveaus (Kuang, Zhou & Zhang, 2011).

Woonbeleid

Het woonbeleid van vele West-Europese landen heeft grote ontwikkelingen door gemaakt. Grote stedelijke ontwikkelingen en grote golven van privatisering en deregulatie rond 1980 hebben de visie van overheden op het woonbeleid dat zich richt op stedelijke ontwikkeling veranderd. Met de komt van het neoliberaal stedelijk beleid en de opkomst van globalisering werd de Nederlandse woningmarkt gedereguleerd door onder andere de privatisering van de woningcorporaties (Van Gent, 2013). Dit woonbeleid gaf in toenemende mate

investeringsimpulsen aan de ‘kapitalistische’ productie in plaats van de ‘sociale’ productie van woningen (Smith, 2002).

Daarnaast is de economie van de West-Europese steden in dezelfde periode veranderd, waar steden eerder een productieplaats waren en een industrie-economie hadden is dit ontwikkeld tot een gespecialiseerde service-gerichte economie. Deze ontwikkeling zorgt mede met de processen van wereldwijde globalisering voor het ontstaan van zogeheten ‘Global Cities’. Deze ‘Global Cities’ hebben een veranderende samenstelling van de inwoners, door de verandering in de soort economie (Sassen, 2001).

De sociale structuur van de stad kan als toenemend polariserend aangeduid worden. Door de sterke vraag naar ‘high skill jobs’ en de ondersteunde ‘low skill jobs’ verdwijnt de middenklassen uit de stad (Sassen, 2001). De lagere sociaaleconomische klasse die actief is binnen de low skill jobs kan vaak huisvesting binnen de sociale huursector vinden terwijl de hogere sociaaleconomische klassen, die de high skill jobs vervullen in het duurdere huur en koop segment van de woningmarkt terecht kan.

State-led gentrificatie

Door het voeren van neoliberaal beleid trachten lokale en nationale overheden de stedelijke ontwikkeling van steden te stimuleren. Door te zorgen voor economische groei binnen de steden zou de toenemende welvaart dankzij het ‘trickle down effect’ van de bovenlaag van de samenleving doorwerken op de lagere lagen.

Het voeren van neoliberaal woonbeleid maakte rond 1990 de eerste stappen naar ‘state-led’ gentrificatie. Waarbij de processen van gentrificatie geen sporadisch proces meer was, maar in toenemende mate onderdeel werd van urbaan beleid. Stedelijk beleid dat ‘state-led’ gentrificatie stimuleert heeft als uitgangspunt om de stad een sterkere positie te kunnen laten innemen binnen het wereldsysteem op zowel sociaal als economische en politiek gebied (Smith, 2002). Deze competitieve urbane strategie wordt aangeduid als de derde golf

van gentrificatie en ontstond door partnerschap tussen privaat kapitaal en de lokale staat. Het private kapitaal vindt vervolgens in toenemende mate zijn weg naar grote

ontwikkelingen in de stedelijke centra (Smith, 2002).

Deze vorm van gentrificatie kenmerkt zich door lokale en/of nationale overheden investeren in achtergestelde gebieden, gebouwd na de oorlog, om de woningvoorraad te veranderen. Hiermee wordt geprobeerd om de middenklassen te accommoderen in deze achtergestelde gebieden (Graaf & Veldboer, 2009). Dit proces heeft voor de oorspronkelijke bewoners grote gevolgen. Door de veranderingen in de buurt op het gebied van de sociale samenstelling kunnen gevoelens van displacement op treden. Een ander deel van de oorspronkelijke bewoners wordt verdrongen en moet noodgedwongen elders gaan wonen (Graaf & Veldboer, 2009).

Dit neoliberale woonbeleid zorgt in toenemende mate voor een oneerlijke verdeling van de betaalbare woningen binnen de stad. De ‘just city’ wordt bedreigd door het

overwicht van het neoliberaal woonbeleid op zowel nationale als lokale schaal en de deregulatie. Het beleid waarborgt niet alleen de eerlijke verdeling van schaarste en toegankelijkheid naar betaalbare woningen, maar brengt deze zelfs verder in het gedrang (Uitermark, 2009). Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat huidig woonbeleid zich met nieuw woonbeleid moet richten op deze scheve verdelingen (Van Gent 2013).

Neoliberalisme binnen het woonbeleid

Er dient wel een belangrijke kanttekening gemaakt te worden bij het bovenstaande

geschetste theoretische proces. De opkomst van het neoliberaal beleid is een proces dat zich niet gelijkmatig over de tijd heeft ontwikkeld. Ook verliep de opkomst van het neoliberaal beleid zich anders in verschillende landen en steden (Hochstenbach& Ronald, 2018). De ontwikkeling van het woonbeleid werd, zoals hierboven uiteengezet, in grote mate

beïnvloed door het neoliberalisme, maar is het woonbeleid niet simpelweg enkel neoliberaal beleid. Door constante belangenafwegingen van zowel lokale als de nationale overheid over stedelijk beleid wordt ligt de invloed van het neoliberalisme op het woonbeleid

genuanceerder.

Verwachting van Amsterdams (woon)beleid

Uit de bovenstaande theorie kunnen er enkele veronderstellingen opgesteld worden over hoe nieuw beleid zal gaan omspringen met buitenlandse bellegers. Het stadsbestuur zal allereerst moeten besluiten wat voor stad zij zien in Amsterdam, dat zal namelijk het beleid beïnvloeden.

De (neo)liberale stad zal de kapitaalstromen die buitenlandse beleggers met zich meebrengen verwelkomen en zelfs stimuleren. Het (woon)beleid zal proberen te zorgen voor een gunstig klimaat voor deze beleggers en de daarbij horende kapitaalstromen. De sociale stad zal zich ofwel geheel willen afsluiten van de kapitaalstromen en de buitenlandse beleggers, ofwel een middenweg volgen en de kapitaalstromen in zekere mate verwelkomen en deze proberen te sturen naar sociaal wenselijke projecten. Het beleid zal in het eerste geval zorgen voor een dermate ongunstig klimaat voor buitenlandse beleggers dat ze genoodzaakt zullen zijn om elders te investeren. In het tweede geval zal het beleid gericht zijn op het reguleren en sturen van de investeringen, om zo te zorgen dat de uitkomst ook sociaal wenselijke gevolgen hebben.

In het geval van Amsterdam, dat te maken heeft met een liberale landelijke overheid en een sociale lokale overheid, zal de uitkomst van het landelijk en lokaal beleid gecompliceerd en minder eenduidig zijn (Hochstenbach& Ronald, 2018). Het landelijk beleid staat niet alleen open voor buitenlandse beleggers maar lobbyt ook actief voor de komst van deze beleggers. Op lokale schaal wil de Gemeente Amsterdam juist meer regulaties, maar heeft de

gemeente niet de bevoegdheid om elke regulatie door te voeren. Maar kan de Gemeente Amsterdam doormiddel van de erfpacht-regelingen grip behouden op het landgebruik zeker in het geval van nieuwbouw (Hochstenbach& Ronald, 2018).

Hieruit volgt de, informele, hypothese dat het (woon)beleid voor Amsterdam door de combinatie van liberaler landelijk beleid en daartegenover het lokale beleid zal leiden tot de hierboven beschreven tweede vorm van de sociale stad. Waarbij, vooral dankzij het landelijk beleid, een klimaat ontstaat waarin de buitenlandse beleggers en de daarbij horende

kapitaalstromen welkom zijn De richting van deze kapitaalstromen wordt echter door het lokale beleid en de mogelijke regulaties in zeker mate gestuurd.

Methodologische verantwoording

Binnen deze sectie van het onderzoek wordt de methodologische opzet en uitvoering van het onderzoek toegelicht. Eerst zal de onderzoeksvraag en de daarbij horende

sub-onderzoeksvragen worden toegelicht, gevold door de operationalisering van de

kernbegrippen uit de onderzoeksvragen. Vervolgens wordt de onderzoeksstrategie en het research design besproken, met de daarbij horende argumentatie voor deze keuzes. Daarna worden de methoden van dataverzameling en de analysemethoden van de te-verzamelen data uiteengezet. Tot slot worden de ethiek en positionering van het onderzoek besproken. Onderzoeksvragen en onderzoekseenheden

Het onderzoek richt zich op de rol van buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de

Amsterdamse woningmarkt en het beeld van de beleidmakers van Amsterdam. Vervolgens is er gekeken wat deze beleidmakers ten aanzien van de rol van de buitenlandse

bedrijfsinvesteringen effectieve maatregelen vinden (Green, 2008). Hieruit volgt de volgende onderzoeksvraag; Hoe zien Amsterdamse beleidsmakers de rol van buitenlandse

bedrijfsinvesteringen op de woningmarkt van Amsterdam en wat vinden de zij effectieve maatregelen?

Sub-onderzoeksvragen

Ten behoeve van het beantwoorden van de bovenstaande onderzoeksvraag zijn drie sub-onderzoeksvragen opgesteld. Aan de hand van deze sub-vragen wordt een deelaspect van de onderzoeksvraag onderzocht, om uiteindelijk een zo volledig mogelijk antwoord op de onderzoeksvraag te kunnen formuleren. De sub-vragen zijn als volgt;

Sub-onderzoeksvraag 1:

Wat is de perceptie van de Amsterdamse beleidmakers over de rol van de buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt?

Sub-onderzoeksvraag 2

Hoe staan de Amsterdamse beleidmakers tegenover (verdere) reguleringen op de Amsterdamse woningmarkt voor de buitenlandse bedrijfsinvesteringen en wat blijkt daarover uit de beleidsdocumenten?

Sub-onderzoeksvraag 3:

Welke maatregelen achten de Amsterdamse beleidmakers noodzakelijk en implementeerbaar?

Onderzoekseenheden

De onderzoekseenheden binnen het onderzoek zijn de Amsterdamse beleidmakers, in het bijzonder de beleidmakers die zich richten op het woonbeleid en het wel of niet invoeren van regulaties ten aanzien van de woningmarkt.

Operationalisering van de kernbegrippen

Om de onderzoeksvraag zo volledig mogelijk te kunnen beantwoorden was het tevens noodzakelijk om de kernbegrippen te operationaliseren (Bryman, 2012). Binnen dit onderzoek zijn de te operationaliseren begrippen de volgende; Buitenlandse

bedrijfsinvesteringen, (de perceptie van de) Amsterdamse beleidmakers en de Amsterdamse woningmarkt. Mede vanuit het bovenstaande theoretische kader zijn de kernconcepten meetbaar gemaakt. In de onderstaande tabel zijn de begrippen vanuit concept naar dimensie naar indicator vertaald.

Concept Dimensie Indicator

Buitenlandse

bedrijfsinvesteringen

Motief van de investering. Met welk doel wordt er door deze bedrijven geïnvesteerd? Omvang van de

investeringen.

Omvang van de

investeringen uitgedrukt in geld over een bepaalde periode of een bepaalde enkele transactie. Omvang van de

investeringen uitgedrukt in het aantal woningen over een bepaalde periode of een bepaalde enkele transactie. Bestemming van de

investeringen.

De geografische locatie waarin geïnvesteerd wordt. Het soort woning naar eigendomsvorm waarin geïnvesteerd wordt.

Wat wordt er gedaan met de woningen waarin

geïnvesteerd wordt? Wie zit achter de

investeringen.

Welk bedrijf, geheel buitenlands of een

buitenlands bedrijf met wel een vestiging in Nederland? Wordt de investering gedaan door of in naam van een rechtspersoon of een natuurlijkpersoon?

(Perceptie van de)

Amsterdamse beleidmakers

Geen beleid voeren. De markt wordt niet verder gereguleerd.

Financieel beleid voeren. Het verhogen van overdrachtsbelasting.

Aanbod regulatie. Het invoeren van woonplicht voor de aangekochte

woningen.

puntengrens in de particuliere huursector, waardoor de verhuurprijs gedrukt wordt.

Amsterdamse Woningmarkt Toegankelijkheid van de Amsterdamse

woningmarkt.

De ontwikkeling van de woningprijzen.

De ontwikkeling van de verdeling van de woningen naar eigendomsvorm. Beschikbaarheid van de woningen op de Amsterdamse woningmarkt. De verandering van de woningvoorraad.

Verschil in de mate waarin de woningen voor elke

sociaaleconomische klassen beschikbaar is. Ruimtelijke ongelijkheid op de Amsterdamse woningmarkt. Verschillen tussen

verschillende buurten op het gebied van de

toegankelijkheid en beschikbaarheid van de Amsterdamse woningmarkt.

Tabel 1: Operationalisering van de kernbegrippen (Detmar, 2019).

In de bovenstaande operationaliseringtabel is als eerst het begrip buitenlandse

bedrijfsinvestering uitgewerkt. Om het begrip buitenlandse bedrijfsinvestering te kunnen onderzoeken is er gekeken welke facetten van dit begrip uitgelicht moet worden. Deze verschillende facetten zijn samen onderdeel van het overkoepelende begrip buitenlandse bedrijfsinvestering. Zo wordt er gekeken naar het motief van de investering, de omvang van de investering, uitgedrukt in waarde en hoeveelheid. Daarnaast wordt er gekeken naar de bestemming van de investering, de locatie, het type woning op het gebied van

eigendomsvorm en wat er gedaan wordt met de woningen na de investering. Tot slot welk bedrijf of welk (rechts)persoon er achter de investering zit.

Vervolgens wordt het begrip (Perceptie van de) Amsterdamse beleidmakers uitgewerkt. Hier worden de mogelijke ideeën van de Amsterdamse beleidmakers over het beleid uiteengezet. Het kan een optie zijn om helemaal geen beleid te voeren, de markt krijgt dan te maken met minder regulaties. Ook kan er financieel beleid gevoerd worden, er worden dan extra kosten ingesteld. Tot slot kan het aanbod en/of de exploitatie gereguleerd worden. Voor elk van deze vier dimensies zijn onder de bijbehorende indicator voorbeelden van beleid genoemd.

Tot slot wordt het begrip Amsterdamse woningmarkt uiteengezet. Er wordt gekeken naar de toegankelijkheid van de woningmarkt, hieronder valt de ontwikkeling van de

woningprijzen en woningvoorraad naar eigendom. Daarnaast wordt er gekeken naar de beschikbaarheid van de woningen op de woningmarkt, het totaal aantal woningen en de woningen die beschikbaar zijn voor de verschillende sociaaleconomische klassen. Tot slot wordt er gekeken naar de ruimtelijke ongelijkheid op de Amsterdamse woningmarkt.

Conceptueel model

Binnen dit onderzoek staat de perceptie van de Amsterdamse beleidmakers, zoals hierboven gedefinieerd, over de rol van de buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt en mogelijke maatregelen centraal. De samenhang tussen de kernbegrippen en de opgestelde (sub-)onderzoeksvragen is in het onderstaande conceptueel model weergegeven.

Figuur 1: conceptueel model van de kernbegrippen en (sub-)onderzoeksvragen (Detmar, 2019).

In het bovenstaande conceptueel model is zichtbaar welke verbanden er tussen de sub-onderzoeksvragen en de centrale onderzoeksvraag zijn binnen dit onderzoek. Zoals eerder uiteengezet wordt er gekeken hoe de Amsterdamse beleidmakers de rol van de

buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt zien. Vervolgens is er gekeken naar welke maatregelingen de beleidsmakers noodzakelijk achten op de

Amsterdamse woningmarkt. De pijlen binnen het model geven de richting van de verbanden tussen de kernbegrippen weer en de nummers vertegenwoordigen de

sub-onderzoeksvragen. Onderzoeksstrategie

Doordat de beschreven casus van Amsterdam nog nauwelijks empirisch onderzocht is, is dit onderzoek van explorerende aard. Om deze reden is gekozen voor een kwalitatieve

onderzoeksstrategie, omdat binnen dit onderzoek de perceptie van beleidmakers, in woord en schrift, van essentieel belang zijn (Bryman, 2012). Met de kwalitatieve

onderzoeksstrategie kon er rijkere data verkregen worden, in de vorm van het afnemen van semigestructureerde interviews en het analyseren van (officiële en/of beleids-) documenten. De dataverzameling zal later in deze methodologische verantwoording worden toegelicht.

Buitenlandse bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt Maatregelingen van de Amsterdamse beleidmakers. Percepties op woonbeleid. Woningmarkt-ideologie (beleidmakers ten opzichte van reguleren of juist niet). 1 2 3

Research design

Het onderzoek richt zich op één specifieke casus, namelijk de Amsterdamse woningmarkt. Door het focussen op één specifieke casus kan deze meer in detail bekeken worden. Door het gebruiken van een Case-study research design kan er heel gericht gekeken worden naar één enkele casus (Yin, 2008). Door het intensief en gedetailleerd analyseren van de

kenmerken van de unieke casus van Amsterdam kon er gekeken worden naar de diepere laag die het onderzoek tracht te raken (Yin, 2008).

De onderhavige onderzoeksvraag leent zich het beste voor een Case-study research design (Bryman, 2012). Met name omdat er binnen dit onderzoek gekeken wordt naar actuele gebeurtenissen en processen. De keerzijde van het gebruiken van een Case-study research design is dat het onderzoek en de resultaten niet te generaliseren zijn. Echter is het generaliseren van het onderzoek naar een andere context en/of casus niet het doel van dit onderzoek (Flyvbjerg, 2006).

Dataverzameling

Zoals eerder besproken is het onderzoek uitgevoerd aan de hand van semigestructureerde interviews en door het analyseren van (officiële en/of beleids-) documenten. Op deze manier is de benodigde data om de onderzoeksvraag te beantwoorden worden verzameld. Zowel het afnemen van de semigestructureerde interviews als het analyseren van (officiële en/of beleids-) documenten passen bij kwalitatieve methoden van dataverzameling

(Bryman, 2012).

De documentanalyse en de analyse van de semigestructureerde interviews worden binnen de analyse samengevoegd tot verschillende perspectieven die onder ‘Resultaten empirie’ zijn uitgewerkt. De interviews hebben geprobeerd om de afwegingen en

achterliggende gedachtegang van de (beleids-)documenten toe te lichten. Daarnaast zullen de interviews dienen om de ontwikkelingen van de percepties en ideeën uit de (beleids-) documenten te begrijpen. Eerst zullen de keuzes voor deze vormen van dataverzameling verantwoord worden en vervolgens zal de aanpak van deze methoden van dataverzameling worden toegelicht.

Semigestructureerde interviews

De voornaamste methode van dataverzameling was het afnemen van semigestructureerde interviews. Het afnemen van interviews als voornaamste methodiek van dataverzameling gaf de mogelijkheid om meer focus te implementeren, doordat het doorvragen binnen de interviews mogelijk was en hierdoor meer de diepte ingegaan kon worden (Bryman, 2012). Daarnaast kon met het afnemen van interviews de perceptie van de beleidmakers

gereconstrueerd worden. Dit is met observaties niet mogelijk. Een nadeel van het

interviewen is dat de resultaten slecht te generaliseren zijn, maar dit is ook niet het doel van het onderzoek (Bryman, 2012).

De interviews zijn van semigestructureerde aard. Er zijn vooraf wel al enkele onderwerpen met belangrijke vragen bepaalt. Deze onderwerpen en bijbehorende items zijn in de

onderstaande itemlijst vastgelegd, zie bijlage 1. Bij het afnemen van de interviews zal er veel ruimte gegeven worden aan de respondent om te vertellen. Door meerdere stiltes in te plannen na het stellen van vragen wordt de respondent aangespoord om meer te vertellen (Weiss, 1994). Daarnaast diende de itemlijst voornamelijk als ondersteuning, er is tevens veel doorgevraagd.

Het afnemen van de interviews had als doel de perceptie van de beleidmakers over de rol van de buitenlandse bedrijfsinvestering op de Amsterdamse woningmarkt in kaart te brengen en alle relevante perspectieven af te dekken. Het aantal interviews dat afgenomen diende te worden was vooraf moeilijk te bepalen. Er was vooraf geen specifiek aantal interviews als doel gesteld, omdat het doel was om alle relevante perspectieven af te dekken. Het doel was dus niet om te zorgen voor representativiteit binnen de steekproef. Een goede spreiding van respondenten zorgde ervoor dat er een vollediger beeld ontstond en tevens dat alle relevante perspectieven afgedekt konden worden. Deze spreiding van de respondenten is gedaan door verschillende vertegenwoordigers van de verschillende politieke partijen te benaderen.

De groep Amsterdamse beleidmakers is zeer groot en divers, voor dit onderzoek is niet elke beleidmaker relevant. Voor dit onderzoek zijn beleidmakers die direct in verband staan met het woonbeleid van de Gemeente Amsterdam zeer relevant. Onder deze groep vallen leden van de raadscommissie Wonen en Bouwen BW, de Bouwwethouder van

Amsterdam (Lauren Ivens) en overige raadsleden die zich richten op de woningmarkt en het vormen van woonbeleid (Gemeente Amsterdam, z.j.).

Er zijn drie raadsleden geïnterviewd, die allen ook in de raadcommissie Wonen en Bouwen zitten. De respondenten zijn allen lid van een andere politieke partij. Er zijn twee raadsleden gesproken uit de coalitie en één raadslid van de oppositie. Als eerste is er een interview afgenomen met Tom Leenders van de PvdA. Vervolgens is er gesproken met Dorrit de Jong van GroenLinks, tot slot is er gesproken met Hala Naoum Néhmé van de VVD. Door zowel met leden van de coalitie en oppositie te spreken en met leden van verschillende partijen is er gezorgd dat zoveel mogelijke verschillende perspectieven zijn afgedekt binnen de steekproef.

Documenten

Het verzamelen van (officiële en/of beleids-) documenten was als tweede methode van dataverzameling gebruikt worden. Aangezien er nog geen beleid specifiek op de

buitenlandse (bedrijfs-)investeringen is geïmplementeerd, is het niet mogelijk om een volledige (evaluerende) beleidsanalyse uit te voeren aan de hand van beleidsdocumenten. Wel zijn er verschillende (officiële en beleids-) documenten waarin relevante standpunten en beleidssuggesties zijn verwerkt. De zoektocht is begonnen door te kijken naar het meest recente coalitieakkoord van de Gemeente Amsterdam, Raadsverslagen, ingediende moties, OIS-rapporten, schriftelijke vragen, gepubliceerde beleidsvisies en analyses van de

Amsterdamse woningmarkt uitgevoerd door de Gemeente Amsterdam. De documenten zijn terug te vinden op de website van de Gemeente Amsterdam Binnen deze documenten zal er gezocht worden op enkele termen.

De zoektermen voor de documenten zijn: - Buitenlandse investeringen. - Buitenlandse beleggers. - Speculanten. - FDI. - Investeerders. - Speculanten. - Woningmarkt. - Woonbeleid.

- Maatregelingen. - Speculanten. - Buy-to-let. - Beleggers - Woonbeleid. - Verhuren. - Particuliere huur. - Institutionele belegger.

Uiteindelijk zijn er via deze weg 52 documenten gevonden. Na het uitvoerig lezen van deze documenten zijn er 13 niet relevant bevonden. Een deel van de niet relevant bevonden documenten waren ingetrokken moties die later opnieuw werden ingediend waardoor dezelfde moties tweemaal verzameld waren. Daarnaast was er een aantal documenten die zich niet richtte op de staat van de woningmarkt en buitenlandse investeringen maar op andere vromen van vastgoed. In de tabel hieronder is aangegeven het aantal documenten van elk soort document is verzameld en geanalyseerd is.

Soort document Aantal Komend uit periode

Moties 9 2017- maart 2019

Schriftelijke vragen 12 September 2015- januari 2019

Voordracht voor de raadsvergadering 3 2017- Maart 2019 Ter bespreking en ter kennisneming voor de

commissievergadering

1 Maart 2018

Geschreven brieven 8 Maart 2016- April 2019

Rapporten 4 Juli 2017- November 2018

Coalitieakkoord 2 2014 en 2018

Tabel 2: Overzicht van de verzamelde documentatie (Detmar, 2019).

In bijlage 4 is een volledige lijst opgenomen van alle documenten die zijn gebruikt in de document analyse.

Analysemethoden

De verzamelde data vanuit de semigestructureerde interviews en de analyse van de (officiële en/of beleids-) documenten moesten na de verzameling nog geanalyseerd worden. Voor zowel de semigestructureerde interviews als de (officiële en/of beleids-) documenten is er gebruik gemaakt worden van een thematische analyse. De thematische analyse is de

uitkomst vanuit de interviews en de documentanalyse, inhoudelijk ordenen aan de hand van verschillende thema’s en onderwerpen. Door het ordenen van de inhoud op basis van thema en onderwerp komt er een structuur in de verzamelde data waardoor de gegevens werkelijk te analyseren zijn (Bryman, 2012). De interviews en de documenten zijn op een vergelijkbare manier geanalyseerd. Daarnaast zijn de interviews zo snel mogelijk na het afnemen

uitgewerkt. Als eerste zal de analyse van de interviews worden toegelicht en vervolgens zal de analyse van de verzamelde documenten worden toegelicht.

Analyse van semigestructureerde interviews

De interviews zijn na het afnemen getranscribeerd, om zo van gesproken tekst naar (uit)geschreven tekst te gaan. De interviews zullen aan de hand van het format van het transcript, dat opgenomen is in bijlage 2, uitgewerkt worden. De volledig uitgewerkte transcripten kunnen opgevraagd worden bij de auteur. Vervolgens is alle geschreven tekst op thema gecodeerd. Binnen elk thema kon direct worden aangeven welk waardeoordeel of soort argumentatie past bij de specifieke passage. De coderingslijst is opgenomen in bijlage 3. Echter zijn niet alle codes voor zowel de interviewanalyse als de documentanalyse

gebruikt. Deze coderingslijst is voor zowel de semigestructureerde interviews als de analyse van de documenten gebruikt. Hierdoor zal niet elke codering uit de lijst relevant zijn voor de codering van de semigestructureerde interviews. Vervolgens konden de interviews

geanalyseerd worden op basis van de aangebrachte coderingen. Binnen de analyse is er gekeken naar veel voorkomende coderingen, overeenkomend met bepaalde argumentatie en standpunten. Ook kunnen er juist tegenstrijdigheden ontdekt worden binnen de analyse. Dit zal uiteindelijk leiden naar de beantwoording van de onderzoeksvragen.

Analyse van documenten

De verzamelde documenten zijn eveneens gecodeerd worden aan de hand van de coderingslijst. De documenten zijn vervolgens op dezelfde manier, aan de hand van de specifieke coderingen, geanalyseerd. Tevens worden de documenten per documentsoort kort samengevat in een tabel, waarbij de belangrijkste informatie en thema is genoteerd (onder andere; de houding ten opzichte de buitenlandse (bedrijfs-)investeringen op de Amsterdamse woningmarkt, de gevolgen van deze investeringen en tot slot of en wat voor beleid er opgesteld dient te worden) om zo te zorgen voor een overzichtelijke analyse. Deze tabel is opgenomen in bijlage 5.

Ethiek en positionering

Het is binnen elk onderzoek essentieel om rekening te houden met ethische kwesties. Daarnaast zal, mede door de kwalitatieve aard van het onderzoek, een grotere rol voor de onderzoeker binnen het onderzoek weggelegd zijn (Bryman, 2012). Daarom zal er ook naar de karakteristieken van de onderzoeker gekeken worden.

Ethiek

Aangezien het onderzoek het afnemen van interviews als voornaamste databron hanteert, zijn er meerdere ethische kwesties rondom de bescherming van de respondent (Bryman, 2012). De belangrijkste voorwaarde is dat de toestemming van elke respondent bij elk losstaand moment van dataverzameling gevraagd en verkregen wordt. Daarnaast zullen alle respondent volledig geïnformeerd worden over de manier waarop de interviews gebruikt zou worden. Aangezien er (semi) publieke figuren, namelijk beleidmakers, geïnterviewd zullen worden, konden de respondenten niet anoniem blijven binnen het onderzoek. Doordat er letterlijke citaten gebruikt zijn, zijn de citaten ook voorgelegd aan de

respondenten voordat deze gebruikt zijn. Hun connectie met het onderwerp als beleidmaker is namelijk zeer relevant en zelfs essentieel voor het onderzoek. De interviews zijn letterlijk uitgeschreven worden en daarnaast zijn passages niet zonder context gebruikt worden in het onderzoek.

Positionering

Onder de positionering wordt er gekeken naar de karakteristieken van de onderzoeker, aangezien deze karakteristieken invloed kunnen hebben op het onderzoek en de

onderzoeksresultaten (Bryman, 2012). Als onderzoeker van dit onderzoek is het relevant om aan te merken, dat het onderzoek uitgevoerd is door een student van de UvA. Als

onderzoeker en gelijktijdig student is het mogelijk dat eigen standpunten invloed hebben gehad op de manier waarop de data gerepresenteerd wordt. Deze invloed is echter beperkt door hier enerzijds al bewust van te zijn en anderzijds de keuzes te verantwoorden en uiteen te zetten.

Casusbeschrijving

Binnen deze casusbeschrijving zal Amsterdam als onderzoeksgebied worden toegelicht, de ontwikkeling van de woningmarkt op het gebied van huizenprijzen en daarna de trends van beleggers op de woningmarkt.

Amsterdam als onderzoeksgebied

Zoals in de inleiding naar voren is gekomen, is er momenteel een problematische situatie op de Amsterdamse woningmarkt aan het ontwikkelingen. Mede onder de druk van

buitenlandse bedrijfsinvesteringen wordt wonen in Amsterdam duurder. Niet alleen de koopwoningen maar ook de huurprijzen stijgen (DNB, 2017). Momenteel heeft de Gemeente Amsterdam nauwelijks grip op de rol van de buitenlandse bedrijfsinvesteringen. Mede hierom is er nog geen concreet woonbeleid geïmplanteerd. Daarnaast is Amsterdam als second tier stad in de wereldwijde ontwikkelingen een begrijpelijke investeringslocatie voor beleggers nadat de rek op de rendementen op de woningmarkt in de grote wereldsteden, zoals Londen en New York minimaal is. Tevens is Amsterdam een atypische woningmarkt door de sterk gereguleerde voorraad van vooral het sociale huur segment. Dit maakt de casus Amsterdam zeer relevant om te onderzoeken. De casus Amsterdam is op

wetenschappelijk gebied beperkt onderzocht.

Ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt

Om de casus Amsterdam kort van meer context voorzien is het belangrijk om de kern ontwikkelingen van de Amsterdamse woningmarkt te noemen. De Amsterdamse woningmarkt staat onder grote druk. Deze druk is mede tot stond gekomen door de toenemende populariteit van Amsterdam onder beleggers (CPB, 2018). Onder deze beleggers vallen zowel de particuliere verhuurders met slechts twee tot en met drie

woningen in het bezit als de grotere bedrijfsbellegers die tientallen tot duizenden woningen in het bezit hebben (Dynamis, z.j.). Deze woningen worden gekocht om te kunnen verhuren en eventueel op een later moment door te verkopen. De beleggers hebben een duidelijk winstoogmerk. Deze trend van het opkopen van woningen zorgt voor een groeiend aanbod te kort (CPB, 2018). Buiten het feit dat het opkopen van woningen door beleggers ervoor zorgt dat de lokale consument die een koopwoning wilt kopen, enkel om er zelf in te wonen, wordt verdreven. Daarnaast is er in Amsterdam een huizenprijsstijging zichtbaar van 12% over de laatste drie jaar. In vergelijking met Nederland is deze stijging bijna drie keer zo groot over dezelfde periode (DNB, 2017).

De Amsterdamse woningmarkt heeft sinds de crisis heeft zich sinds flink ontwikkeld, zo is de betaalbaarheid van wonen in Amsterdam flink in het gedrang gekomen. De huizenprijzen zijn ook gestegen in dezelfde periode gestegen. Uit figuur 2 is een stijging van de

verkoopprijs van de bestaande koopwoningen zichtbaar per kwartaal over de periode 2008 tot en met 2018. Zo is te zien dat de stijging van de gemiddelde verkoopprijs in de periode van 2016 tot en met 2018 in Amsterdam het grootst was in vergelijking met Nederland en de drie andere grote steden uit de randstad.

Figuur 2: Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in Nederland, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht per kwartaal tussen 2008 en 2018 (OIS, 2018).

Ook de huurprijzen in Amsterdam zijn na de economisch crisis flink gestegen, in figuur 3 is de huurprijsontwikkeling van zowel de particuliere huur als de corporatie huur zichtbaar tussen 2013 en 2017 in Amsterdam.

Figuur 3: Ontwikkelingen van de gemiddelde particuliere en corporatie huurprijs tussen 2013 en 2017 in Amsterdam (OIS, 2018). 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2013 2015 2017 H u u rp rijs in eu ro 's Jaren

Ontwikkeling van de huurpijzen in Amsterdam tussen

2013-2017

Buiten de prijsstijging is ook de verdeling van de woningen op basis van eigendom veranderd. In figuur 4 is te zien hoe het aandeel koop-, huur- en sociale huurwoningen is veranderd over de periode 2007 tot en met 2017.

Figuur 4: Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom tussen 2017 en 2017 in Amsterdam (OIS, 2018).

Opvallend is dat het aandeel woningen dat onder de sociale huur valt, is gedaald van 68% naar 52%. Het aandeel koopwoningen en vrije sector huurwoningen stegen beide, waarbij het aandeel van de vrije sector huurwoningen het hardst steeg met 9 procentpunten (van 6% in 2007naar 15% in 2017). 26 5 1 18 50

Woningvoorraad naar

eigendom in 2007

Vrije sector huur, particulier Vrije sector huur, corporatie Sociale huur, particulier Sociale huur, corporatie

33 11 4 13 39

Woningvoorraad naar

eigendom in 2017

Vrije sector huur, particulier Vrije sector huur, corporatie Sociale huur, particulier Sociale huur, corporatie

Resultaten empirie

Binnen dit deel zal de analyse plaats vinden van de bevindingen uit zo wel de interviews als de verzamelde documenten. Als eerst zal de algemene perceptie van de Amsterdamse beleidsmakers over de huidige staat van de Amsterdamse woningmarkt aan bod komen. Vervolgens zal er gekeken worden naar de algemene ontwikkeling van aandacht voor de buitenlandse beleggers. Vervolgens zullen de twee belangrijkste perspectieven ten aan zien van de buitenlandse investeerders en nieuw woonbeleid aan bod komen. Tot slot worden de overige opvallende zaken besproken.

Perceptie op de staat van de Amsterdamse woningmarkt

Al in het coalitieakkoord van D66, SP en de VVD uit 2014 wordt er gesproken over de beginnende betaalbaarheid en beschikbaarheid problematiek op de woningmarkt. Om de toenemende druk op de woningmarkt te verlichten, werd er ingezet op de nieuwbouw specifiek in het middenhuursegment. Ondanks deze strategie bleef de woningmarkt onder druk staan. Dit blijkt onder andere uit de verzamelde moties en schriftelijke vragen die volgde. Voornamelijk de stijgende huizenprijzen die zich blijven doorzetten, zoals ook blijkt uit de analyse binnen de Casusbeschrijving.

Binnen deze verzamelde moties en schriftelijke vragen wordt er veelal gesproken over; de toenemende druk op de woningmarkt, stijgende huizenprijzen, woningnood, verminderende toegankelijkheid, verdere uitsluiting en groeiende ongelijkheid en zorgwekkende prijsstijgingen op de koopmarkt. Vooral de prijsstijgingen en de beperkte toegang tot betaalbare woningen zorgt voor deze zorgwekkende staat van de woningmarkt.

Daarnaast blijkt er een tekort aan huurwoningen in het middensegment. Dorrit de Jong noemde de toenemende schaarste in het middensegment het grootste probleem van de Amsterdamse woningmarkt. Ook Tom Leenders zag dat vele Amsterdammers de stad noodgedwongen moeten verlaten, “Amsterdammers met een kleinere portemonnee moeten de stad verlaten, door de huidige huizenprijzen en oneerlijke huurprijzen”. Toenemende aandacht voor de belegger

Sinds een paar jaar wordt er in toenemende mate aandacht besteed aan de komst van buitenlandse investeerders op de Amsterdamse woningmarkt. De rol wordt binnen het coalitieakkoord, documentnummer 39, niet specifiek behandeld. Slechts het bouwen van vele woningen in het middensegment zag de Gemeente een rol voor investeerders en ontwikkelaars. Echter is de aandacht voor de buitenlandse beleggers in de eerste jaren die volgde op het coalitieakkoord groter geworden. In de geschreven brief van maart 2016, documentnummer 33, wordt onderzocht wat het aandeel van buitenlandse speculanten is in het hoogste segment van de Amsterdamse woningmarkt. Echter bleek de rol van de

buitenlandse speculanten in dit segment beperkt. Ondanks deze bevindingen bleek de storm rondom de buitenlandse beleggers nog niet te zijn gaan liggen. Zo blijkt uit de schriftelijke vragen uit september 2016, documentnummer 20, dat het college toch een toenemend aantal buitenlandse vastgoed-speculanten actief ziet op de Amsterdamse woningmarkt.

Tevens vind het college deze ontwikkeling zorgelijk en willen ze onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om deze zorgelijke ontwikkeling tegen te gaan. Na aanleiding van een rappoort geschreven door ING Economische Bureau blijkt dat van alle verkochte woningen 16% aan beleggers zijn verkocht worden er opnieuw vragen gesteld, documentnummer 18.

fenomeen ‘buy-to-let’. Regels voor deze groeiende groep beleggers zijn nog niet gecreëerd. Sinds begin 2018 wordt er in veel meer beleidsdocumenten aandacht besteed aan de belleggers op de Amsterdamse woningmarkt. Hieruit blijkt duidelijk dat de Gemeente Amsterdam zich bewust geworden is van de toenemende rol van de beleggers, waaronder de buitenlandse bedrijfsbeleggers. De perceptie van de Amsterdamse beleidmakers over deze groeiende rol en de mogelijke maatregelen worden in de verschillende onderstaande perspectieven uitgewerkt.

Het eerste perspectief: de coalitie gaat voor verdere regulaties

Het huidig college dat samengesteld is uit GroenLinks, D66, PvdA en SP, is een links college. De ideeën en perceptie van de coalitie vormt het eerste perspectief. Dit perspectief zal aan de hand van de drie sub-onderzoeksvragen in drie delen uiteengezet worden. Als eerst zal de perceptie van de Amsterdamse beleidmakers over de rol van de buitenlandse

bedrijfsinvesteringen op de Amsterdamse woningmarkt besproken worden. Als tweede zal besproken worden hoe de beleidmakers tegenover (verdere) reguleringen op de

Amsterdamse woningmarkt voor onder andere de buitenlandse bedrijfsinvesteringen aankijken. Ten slot zal de balans opgemaakt worden over welke maatregelen noodzakelijk geacht worden en welke maatregelen implementeerbaar zijn.

Perceptie ten aanzien van buitenlandse beleggers

Dat de rol van de beleggers de afgelopen jaren groter is geworden heeft ook de Gemeente Amsterdam waargenomen. Ook de perceptie van de Gemeente Amsterdam over deze beleggers heeft een ontwikkeling doorgemaakt. Uit de verzamelde documenten blijkt dat de het college een negatief beeld heeft over de buitenlandse beleggers. Daarnaast vind de coalitie de gevolgen op de woningmarkt van deze beleggers zeer zorgelijk. Dorrit de Jong ziet de meerwaarde van de beleggers enkel in het bouwen. Daarnaast stelt ze dat de

buitenlandse bedrijfsinvesteerders waaronder een Blackstone niet wenselijk zijn op de woningmarkt.

Wel Ziet zowel Dorrit de Jong en Tom Leenders dat deze buitenlandse beleggers en de daarbij horende internationale kapitaalstromen een blijvend fenomeen zijn, op de Amsterdamse woningmarkt. Mede hierdoor vinden beide raadsleden dat het ook

noodzakelijk is om deze partijen en de onwenselijke gevolgen van de aanwezigheid van deze partijen aan te pakken.

Nuance in de perceptie

Opvallend genoeg valt er ook een discrepantie in de perceptie van de coalitie aan te merken. Waar de toon in zowel de verzamelde moties, schriftelijke vragen en brieven,

documentnummer 4, 5, 8, 10, 18, 27 en 29, negatief is over de beleggers en dan specifiek de buitenlandse belegger, wordt er niet op die manier over buitenlandse institutionele

beleggers gesproken. De buitenlandse institutionele belegger wordt mede door het lange termijnperspectief meer als partner gezien. Deze partij wil namelijk voor een langere periode investeren in de stad. Vooral in de ontwikkeling van de nieuwbouw zit dit perspectief ruimte voor deze internationale kapitaalstromen, documentnummer 12.

Echter worden de andere buitenlandse bedrijfsinvesteerders niet geheel

weggestreept door dit perspectief. Mits deze investeerder een lange investeringshorizon heeft en daarbij let op de betaalbaarheid en kwaliteit van de woningen, zijn deze partijen ook welkom. Zo stelt ook Tom Leenders in zijn interview. Wel gaf hij hier de kanttekening bij

dat met een binnenlandse partij makkelijker gesproken kan worden dan een buitenlandse. Hier blijkt, al dan niet een genuanceerdere, toch een voorkeur voor de binnenlandse belegger boven de buitenlandse.

Reguleringen en maatregelen

Uit het coalitieakkoord van mei 2018 blijkt dat de beleidmakers uit de coalitiepartijen

maatregelen wel degelijk nodig achten. Zo wordt de woningmakrt omschreven als een markt die over kookt. Mede door de toenemende schaarste achten de coalitiepartijen reguleringen noodzakelijk om grip te krijgen op de toegankelijkheid van de woningmarkt van alle sociaal economische groepen. Binnen het akkoord worden er meerdere maatregelen aangehaald enkele daarvan richten zich specifiek op betaalbare woningen voor de lagere en

middeninkomens. Dit zijn de volgende maatregelen:

- “We bouwen 7.500 woningen per jaar Het verwerven van grond ten behoeve van de bouwproductie behoort nadrukkelijk tot de mogelijkheden.

- Van de nieuw te bouwen woningen worden elk jaar 2.500 woningen gebouwd in het segment sociale corporatiewoningen.

- De bouw van jaarlijks 2.500 sociale corporatiewoningen maakt het mogelijk om jaarlijks 1.300 corporatiewoningen in middenhuur te verhuren. Hierbij wordt vastgelegd dat de huur niet hoger wordt dan 971 euro. Bij nieuwbouw wordt waar wettelijk mogelijk een woonplicht ingevoerd.

- Met particuliere verhuurders maken we, op vrijwillige basis, prestatieafspraken over middenhuur. Doel is maximering van de huur in ruil voor een gunstiger

erfpachtcontract. Van elke twee woningen uit het particuliere- en sociale segment die op deze manier worden behouden voor het middensegment wordt er één corporatiewoning minder geliberaliseerd.

- Huurstijgingen in het sociale- en het middensegment worden gelijkgetrokken en beperkt.

- We zetten met kracht de lobby richting het Rijk voort om regulering van het middensegment mogelijk te maken. Zo proberen we te voorkomen dat sociale woningen (corporatie en particulier) bij liberalisatie meteen verdwijnen naar het duurste segment.

- We willen dat woningen van beleggers alleen maar betaalbaar mogen worden verhuurd, door onder andere middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan. Voor de bestaande bouw verkennen we de mogelijkheden voor het invoeren van een verhuurvergunning.

- Bij nieuwbouw wordt binnen de wettelijke mogelijkheden een woonplicht ingevoerd, waarop ontheffing onder strikte voorwaarden mogelijk is.”

(GL, D66, PvdA, SP, 2018. p.32-33).

Uit deze maatregelen blijkt dat de gemeente vooral wilt ingrijpen in de betaalbaarheid van de (particuliere) huursector. Door een zogenaamde verbreiding van het sociale

huursegment, mede door een groter aanbod van het middenhuur segment. Hierdoor worden groepen met een lager inkomen de toegankelijkheid tot een betaalbare,

Amsterdamse, woningen gegarandeerd. Uit punt 4 en 6 blijkt dat de gemeente niet alleen de nationale overheid maar ook de particuliere verhuurders nodig heeft om de betaalbaarheid van de woningmarkt te verwezenlijken. Ook wordt er met punt 7 en 8 geprobeerd om het minder aantrekkelijk te maken voor (grote) beleggers om woningen op te kopen om

vervolgens te verhuren. Punt 7 zorgt voor een lagere huurprijs waardoor het rendement van de investering daalt en deze minder aantrekkelijk wordt. Punt 8 zorgt ervoor dat de

woningen minder interessant zijn voor beleggers doordat de woningen door de koper eerst voor een langere periode zelf bewoond moet worden.

Uit zowel de verzamelde documenten als de interviews blijkt dat er een verband wordt gezien door de activiteiten van de beleggers op de Amsterdamse woningmarkt en de stijgende huizen en huurprijzen. Uit zowel de verzamelde documenten, documentnummer 4, 5, 8, 27, 29, 32 en 38, als de interviews blijkt dat men het noodzakelijk acht om regulaties toe te passen op onder andere prijsstijgingen mede veroorzaakt door de (buitenlandse) beleggers en speculanten. “Als we het aan de markt overlaten dan ziet Amsterdam er binnen nu en 5 tot 10 jaar totaal anders uit. Dan gaan wij gewoon steden zoals Parijs en Londen achterna.” Aldus Tom Leenders in zijn interview, over de noodzaak voor regulaties. Om het prijsopdrijvend effect te dempen wil me een woonplicht in voeren voor de nieuwbouw. Het doorverkopen van de woningen om een snel rendement te pakken, waardoor de prijzen stijgen, wordt hiermee aan banden gelegd. Daarnaast wil men de middenhuur gaan reguleren om te zorgen voor meer aanbod in het middenhuursegment. Hierbij zou men de rol van de corporaties willen uitbreiden. Echter is dit geen maatregel die de Gemeente Amsterdam zelf kan doorvoeren. Wel zal er geprobeerd worden een lobby op te zetten richting Den Haag. Daarnaast wordt er gekeken naar de optie om een

verhuurvergunning in te voeren. Dit verplicht verhuurders om een eerlijke huurprijs te vragen voor woningen en te zorgen voor kwalitatief goede woningen.

Het is duidelijk dat de coalitiepartijen regulaties niet alleen nodig vinden, maar ook willen gaan invoeren. In de volgende sectie zullen de belangrijkste maatregelen die de Gemeente Amsterdam nu aan het vormgeven is besproken worden.

De maatregelen

Uit de interviews bleek dat niet elke gewenste maatregel ook werkelijk implanteerbaar is door de Gemeente Amsterdam. Op dit moment richt de coalitie zich op twee grote nieuwe maatregelen. Eén daarvan is het invoeren van een woonplicht en verhuurverbod voor nieuwbouw, documentnummer 5, 8 en 27. Hiermee worden kopers van nieuwbouw

verplicht om de woning drie jaar te behouden. Mocht je de woning eerder verkopen, omdat deze in een aantal maanden meer waard is geworden en je er een mooi rendement op kan verdienen, moet je (een deel van) de winst afstaan. Hiermee wordt geprobeerd om de prikkel eruit te halen om een woning als investering te kopen.

De tweede maatregel is de verhuurvergunning, hiermee hebben verhuurders een vergunning nodig om hun woning te verkopen. Deze vergunning voor

‘goedverhuurderschap’ wil hiermee verhuurders die onredelijk hoge huurprijzen vraagt aanpakken. Ook dient de verhuurder te zorgen voor een goede kwaliteit van de woningen, documentnummer 6 en 25. De consequentie voor het niet houden aan deze voorwaarde zal beginnen bij substantiële boetes en uiteindelijk mogelijk het intrekken van de

verhuurvergunning. Dorrit de Jong gaf als voorbeeld voor de hoogte van de boetes, de boetes die bij illegale verhuur worden uitgegeven. Binnen deze maatregel zal ook een rol voor de huurder weggelegd zijn. Om deze maatregel goed te kunnen handhaven moeten huurders melding maken van eventuele misstanden. Daarnaast zal de Gemeente Amsterdam

zelf ook meer moeten doen om de handhaving van deze maatregelen mogelijk te maken. Uit de geschreven brieven met documentnummer 30 en 32 blijkt dat men de huurder enerzijds op de hoogte wil stellen van haar rechten en waar ze terecht kunnen mochten deze rechten geschonden worden door verhuurders. Daarnaast heeft de Gemeente Amsterdam een budget van 1,4 miljoen euro vastgesteld voor de handhaving van het woonbeleid. Het tweede perspectief: minder regulaties en meer partnerschap

Uit de verschillende moties, schriftelijke vragen en een Voordracht voor de

raadsvergadering, documentnummer 1, 2, 10 en 11, wordt duidelijk dat er ook een ander sterk perspectief bestaat. Aan de hand van een rapport van CBRE worden er kritische vragen gesteld over de houdbaarheid van het woonbeleid zoals de coalitie deze wilt gaan inrichten. Zo zouden de maatregelen onder andere uit het coalitieakkoord zorgen voor een forse daling van de investeringswaarde van woningbouwprojecten. Deze daling zou dermate groot zijn dat ook de institutionele belegger zich noodgedwongen zal gaan terug trekken. Ook zet het tweede perspectief zich af tegen de ideologische discussie die ten grondslag ligt van het eerste perspectief. Door het gebrek aan feitelijke cijfermatige inzicht over de rol van de beleggers en het ontbreken van duidelijke definities kan er niet gekeken worden naar werkelijk goed woonbeleid, documentnummer 1 en 3. Er wordt namelijk woonbeleid gecreëerd op basis van de aannames en percepties, in plaats van op feiten.

Hieruit kan duidelijk worden opgemaakt dat er een tweede perspectief bestaat binnen de Amsterdamse beleidmakers over de rol van Buitenlandse beleggers en mogelijke maatregelen. Het tweede perspectief zal op dezelfde manier als het eerste perspectief uiteengezet worden.

Perceptie ten aanzien van buitenlandse beleggers

De perceptie van het tweede perspectief ten aanzien van buitenlandse beleggers is milder dan het eerste perspectief. Tevens wordt er door Hala Naoum Néhmé een duidelijker onderscheid gemaakt tussen de grote beleggers. Dit onderscheid wordt gemaakt op basis van de horizon van de invetsering. Beleggers met een korte investeringshorizon en het zogenoemde flitskapitaal is aanzienlijk minder wenselijk dan een belegger met een

langtermijnperspectief. De belegger met flitskapitaal koopt enkel woningen om deze binnen twee kwartalen te kunnen verkopen met een mooi rendement. “Voor een beleggers zoals Blackstone zie ik geen plaats op de Amsterdamse woningmarkt”, zo stelt Hala Naoum Néhmé in haar interview. Deze beleggers leiden tot stijgende huizenprijzen en verdere druk op de Amsterdamse woningmarkt.

De betrouwbare beleggers die bereid zijn om voor twintig tot dertig jaar te

investeren in de stad zijn om een rendement op te bouwen zijn niet alleen welkom, maar ook noodzakelijk. Buitenlandse beleggers die hier toe bereid zijn, zijn evenals binnenlandse beleggers welkom op de Amsterdamse woningmarkt volgens het tweede perspectief.

Reguleringen en maatregelen

Een belangrijk uitgangspunt van het tweede perspectief is om terug te gaan naar een

inhoudelijk debat over de rol van buitenlandse beleggers. Pas als er meer onderzoek gedaan is en er werkelijke feitelijk kennis is ontstaan over deze problematiek kan er gericht beleid gecreëerd worden. Momenteel kan de wethouder geen inhoudelijke vragen beantwoorden over de omvang van de rol van de buitenlandse beleggers op de Amsterdamse woningmarkt, documentnummer 10 en 11.

Daarnaast ziet het tweede perspectief juist mogelijkheden om op grotere schaal samen te werken met de wenselijke beleggers. Naast reguleringen om de beleggers met flitskapitaal te weren moet er meer worden ingezet op de samenwerking en partnerschap met de lange termijn beleggers. Dit partnerschap zal onder andere wenselijk zijn binnen de bouw van nieuwe woningen.

Oordeel over de maatregelen

Binnen de twee voorgestelde maatregelen van de coalitie ziet het tweede perspectief mogelijkheden maar ook problemen. Het invoeren van de woonplicht kan voor alsnog toe alleen worden ingevoerd in de nieuwbouw. Echter bestaat het grootste deel van de woningvoorraad uit de bestaande bouw. Door de strikte reguleringen in de nieuwbouw, kunnen ontwikkelaars en investeerders zich gaan terug trekken waardoor de bouw van nieuw slinken. Daarnaast zorgt dit ervoor dat beleggers, waaronder de beleggers met korte termijnperspectieven, zich meer zullen richten op de bestaande voorraad. Uit de geschreven brieven, documentnummer 27, 29, 31 en 31, blijkt dat er meerdere juridische beperkingen zijn op reguleringen binnen de bestaande voorraad. Mede hierom ziet het tweede

perspectief meer in sturende reguleringen die samen met goed partnerschap met de beleggers zorgt voor meer woningen en minder speculatie.

Wel ziet het tweede perspectief toekomst in de verhuurdersvergunning. Door het invoeren van de deze maatregel kunnen de ‘foute’ beleggers gerichter worden aangepakt, zonder dat dit zorgt voor grote beperkingen voor de wenselijke beleggers. Dit zal op termijn kunnen zorgen voor een groter aanbod in het middenhuursegment.

Overige opvallende zaken

In de uiteenzetting van de perspectieven is al kort aangehaald dat uit de verzamelde documenten geen duidelijke definitie wordt gegeven aan begrippen zoals beleggers, speculanten en investeerders. Ook wordt er nauwelijks onderscheid gemaakt tussen de verschillende soorten beleggers, speculanten en investeerders. Echter wordt er wel gesproken over “goede” en “slechte” beleggers. Uit de antwoorden van de schriftelijke vragen, blijkt dat een “goede” belegger voor een langere periode in de stad wilt investeren en daarbij niet gaat voor maximale winst. Echter blijft er nog veel onbekend over de goede belegger, het is onduidelijk hoe lang deze dan zou moeten investeren, welk rendement ze wel mogen nastreven, wat voor bedrijven of personen dit zijn en of gaat om binnenlandse of buitenlandse beleggers. Het blijft tevens onduidelijk op welk groep en soort beleggers en dergelijke de nieuwe maatregelen zich richten.

Concluderend

Uit de bovenstaande perspectieven blijkt ondanks de te verwachten tegenstelling tussen de linkse coalitie en rechtste oppositie ook overlap tussen de twee perspectieven. Op basis van de bovenstaande analyse kunnen de drie sub-onderzoeksvragen beantwoord worden.

De perceptie over de buitenlandse investeerders die centraal staat binnen de eerste sub-onderzoeksvraag loopt duidelijk uiteen. Waar het eerste perspectief negatiever kijkt naar buitenlandse investeerders, met een uitzondering voor de instutionele belegger die normaliter zich meer inzet voor betaalbaarheid en kwaliteit. Is het tweede perspectief positiever over de buitenlandse investeerder. Zolang een belegger een langere

Ook binnen de tweede sub-onderzoeksvraag is er, zoals te verwachten, een grotere vraag voor reguleringen binnen het eerste perspectief dan binnen het tweede perspectief. Echter komt in beide perspectieven naar voren dat de betaalbaarheid van de Amsterdamse woningmarkt zich op een problematisch punt begeeft. Het tweede perspectief ziet echter meer in het uiteenzetten van een degelijke probleemanalyse op basis van onderzoek naar de rol en invloed van de beleggers op de woningmarkt. Tevens vind het tweede perspectief dat er meer gezocht moet worden naar een partnerschap tussen de wenselijke beleggers en de Gemeente. Het eerste perspectief wil het liefst (een deel van) het middenhuursegment gaan reguleren, en ziet hier een goede kans om te zorgen voor een betaalbare stad.

Tot slot zien beide perspectieven een toekomst in de

goedvehuurderschap-maatregel. Met deze nieuwe maatregel kan de particuliere huursector meer in evenwicht komen. Hierdoor zal het middenhuursegment groter kunnen worden, waardoor het aanbod tekort in dit segment zal slinken. Het invoeren van een woonplicht voor nieuwbouw zal volgens het eerste perspectief zorgen voor minder prikkels om deze woningen te kopen als investering. Hierdoor kunnen de ‘gewone kopers’ makkelijker een nieuwe koopwoning kopen. Het tweede perspectief ziet echter de mogelijkheid dat (on)wenselijke beleggers zich gaan richten op de minder beschermde bestaande voorraad. Daarnaast zouden de

wenselijke beleggers zich tevens terug kunnen trekken uit de ontwikkeling van de nieuwbouw door fikse rendement dalingen.