Shared living, de oplossing of slechts een trend?

SHARED LIVING, DE OPLOSSING

OF SLECHTS EEN TREND?

2018

AUTEUR: F.J. VAN DEN IJSSEL

STUDENTNUMMER: 11148179

UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM

DATUM: 17 JUNI 2018

BEGELEIDER: DHR. PROF. DR R. (RICHARD) RONALD

TWEEDE LEZER/EXAMINATOR: DHR. DR. S. (STEFAN) METAAL

3

Voorwoord

Voor u heeft u mijn bachelorscriptie ‘Shared living, de oplossing, of slechts een trend?’ liggen. Dit betreft een kwalitatief onderzoek dat ik heb verricht op het gebied van gedeeld wonen in

Amsterdam. Deze is scriptie is geschreven in het kader van het afstuderen van mijn studie Sociale Geografie& Planologie aan de Universiteit van Amsterdam. Van februari tot juni 2018 ben ik met dit onderzoek bezig geweest. Ik wil hierbij graag mijn begeleider Richard Ronald bedanken voor het meedenken over de onderzoeksopzet en de begeleiding door het proces heen. Ook de respondenten die de tijd hebben genomen om met mij een interview hiervoor af te leggen ben ik zeer dankbaar. Ik wens u veel leesplezier toe.

Floris van den IJssel Amsterdam, 17 juni 2018

5

Inhoudsopgave

Introductie ... 6

Theoretisch kader ... 7

Methoden & Operationalisering ... 15

Stakeholders ... 17

Vastgoedontwikkelaar AM ... 18

Ontwikkelaar van appartementen complex North Orleans ... 19

Woningcorporatie Rochdale... 20

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties ... 20

De gemeente Amsterdam ... 20

Je M’Appelle company ... 20

Analyse ... 22

Problematische woningmarkt ... 22

Verklaringen opkomst shared living ... 23

Confronterende belangen ... 25

Shared living als oplossing ... 26

Regelgeving ... 28

Belangrijkste stakeholder ... 31

Conceptuele weergaven ... 32

De gemeente Amsterdam (Maarten Versluijs): ... 32

Woningcorporaties (AFWC: Josée Driessen, Rochdale: Mathijs van Dam) ... 33

Ontwikkelaars (Vastgoedontwikkelaar AM: Jan Jonk, North Orleans: Luca Stradmann) ... 34

Conclusie ... 36

Discussie& Reflectie ... 38

Verwijzingen ... 39

6

Introductie

De Amsterdamse woningmarkt zit al geruime tijd op slot, mede door de grote vraag en de daarmee gepaard gaande stijgende huizenprijzen. Hierdoor wordt zowel het kopen als het huren van een woning in de private sector een dure aangelegenheid (Boterman, Hochstenbach, Ronald, & Sleurink, 2013). De starters op de woningmarkt, die niet meer in aanmerking komen voor de sociale

huurwoningen en zichzelf niet meer in een studentenhuis zien wonen, worden hierdoor de stad uit gedreven. Vastgoedontwikkelaars en maatschappelijke ondernemingen als Stadsgenoot claimen de oplossing te hebben gevonden voor dit probleem, namelijk shared living (Stadgenoot, 2018).

Steeds meer jongeren gaan dus de wereld van sharing in op de woningmarkt vanwege economische beperkingen. Sharing kan worden omschreven als de handeling en het proces van distributie van datgene wat van ons is aan anderen voor hun gebruik of andersom (Belk, 2007). Benkler (2004) ziet sharing als niet-wederkerig pro-sociaal gedrag. Op het gebied van het delen van woningen kan dit variëren van samenleven beperkt tot leven met onbekende leeftijdsgenoten, tot een collectief met degenen die zij al langere tijd kennen en die veel baat hebben bij de ervaring (Heath, 2004). Beleidsmakers dienen in te spelen op deze veranderingen in de woningmarkt. Maar wat zijn de redenen dat deze jongeren een steeds benardere positie ondervinden op de woningmarkt?

De woonwensen van jongeren liggen over het algemeen op korte termijn, aangezien zij zich per definitie in een overgangsfase op de arbeidsmarkt bevindt. Doorgaans hebben de meesten onder hen weinig tot geen kapitaal en zullen ze met een starterssalaris beginnen op de arbeidsmarkt, waardoor ouderen een sterkere positie innemen door het hogere salaris en de langere spaartijd die zij heeft gehad (Bricocoli & Sabatinelli, 2016). Dit is ook terug te zien in de stad Amsterdam. Waar jongeren voorheen nog veelal relatief gemakkelijk aan een sociale huurwoning konden komen, wordt dit een steeds grotere opgave aangezien de wachttijd nu kan oplopen tot wel 14 jaar in Amsterdam (Dirks, 2017). Hierdoor worden zij tegenwoordig steeds meer de vrije sector in geduwd. Shared living kan bijdragen aan de bestrijding van deze problematiek. Zo zegt James Scott, Chief Operations Officer van The Collective Old Oak, een tot shared living omgebouwd kantoorpand met 550 slaapplekken, het volgende over de woningcrisis in Londen: "We lossen de crisis niet op, maar we bouwen en bieden alternatieve en kansen binnen dit probleem.’’ (Roeser, 2016)

Dit fenomeen is in de afgelopen jaren sterk gegroeid op het gebied van jongerenhuisvesting. Met shared living wordt dus gedoeld op bestaande huishoudens van niet-verbonden personen die in zelfstandige huizen en appartementen wonen. De eerder benoemde vastgoedontwikkelaar The Collective beschrijft het gedeeld wonen, in dit geval co-living, als volgende: “Co-living is ergens wonen met een verbazingwekkend gemeenschapsgevoel onder gelijkgestemde individuen. Hierin

7

staat het minimaliseren van ruimtes voor maximaal gebruik centraal". Co-living is een manier van leven die is gericht op een echt gemeenschapsgevoel, waarbij gedeelde ruimtes en faciliteiten worden gebruikt om een meer comfortabele en bevredigende levensstijl te creëren.” (Collective, 2018).

Theoretisch kader

In de literatuur over gedeeld wonen komen voornamelijk drie verschillende ‘gedeelde woonvormen’ naar voren. Allereerst heb je co-housing, ook wel centraal wonen genoemd. Dit is een alternatieve woonvorm waarbij een aantal bewoners, vanuit verschillende woningen, van meerdere

gemeenschappelijke voorzieningen gebruikmaken. Bij deze woonvorm is er spraken van collectief gebouwde en zelf beheerde huisvestingsclusters, waarbij het streven ligt op het gebied van creëren van levendige sociale netwerken en gezonde omgevingen (Tummers, 2015). Co-housing is het fenomeen waarbij burgers actief de huisvestings- en milieusituatie in eigen hand nemen. Dit kan zowel nieuwbouw als bestaande panden betreffen. Co-housing kan worden gekarakteriseerd als een pragmatisch antwoord op demografische veranderingen en nieuwe levensstijlen. Co-housing tracht homogeniteit en uitsluiting tegen te gaan door de aanwezigheid van diversiteit, solidariteit en inclusie (Tummers, 2015).

Co-living daarentegen nog een stap verder. Co-living betekent feitelijk dat vreemdelingen samen intrekken, ongeziene gezichten, die elk hun eigen huurcontract ondertekenen voor een eigen slaapkamer en badkamer, maar gemeenschappelijke ruimtes delen (Olick, 2017).

In de titel van dit onderzoek staat echter de term shared living. Hoe onderscheid deze woonvorm zich van de twee bovenstaande? Op het meest basale niveau, betekent shared living niet meer dan het volgende: twee of meer mensen komen samen onder hetzelfde dak om een deel van hun leven met elkaar te delen. Shared-living appartementen zijn woningen waarbij mensen die elkaar kennen ervoor kiezen om samen te gaan wonen. Dit shared living kan diepe, zinvolle relaties bieden voor degenen die samenwonen en positieve resultaten voor de gemeenschap kunnen opleveren (Messerly, 2008). In dit onderzoek zal het voornamelijk om deze woonvorm gaan.

Deze recente trend naar shared living begon in de Verenigde Staten, waar startups als Pure House en Common gebruikmaakten van het gat in markt waar de jonge starters zich in bevonden die opzoek waren naar de sociale voordelen en het gemak dat delen met zich meebrengt, maar hier geen geschikt aanbod voor vonden. Het concept heeft zich sindsdien verspreid naar vele andere landen (Teo, 2017). Naast bovenstaande factoren en dat jongeren minder te besteden hebben, is de toegenomen vraag naar shared living ook te verklaren aan de hand van het feit dat er steeds meer nieuwe vormen van relatie en intimiteit ontstaan en het aantal jonge vrijgezellen blijft toenemen. De

8

oorzaken van de toegenomen vraag naar shared living worden volgens Elizabeth Kenyon en Sue Heath (2001) namelijk te vaak onder gebrek aan economische middelen verklaard. Volgens hen is deze trend ook te verklaren aan de hand van het toegenomen aantal alleenstaande jongeren. Er is dus spraken van een vermindering van de gemiddelde gezinsgrootte, doordat de traditionele gezinsstructuur verdwijnt en de stedelijke bevolking aan het vergrijzen is (Kenyon & Heath, 2001). Deze factoren zorgen voor een veranderend woonpatroon, en jongeren die tegenwoordig een ander pad nemen naar het ‘volwassen worden’. Bij het begrijpen van deze overgang naar het volwassen worden speelt de theorie van het welvaartsregime een belangrijke rol. Deze welvaartregimes weerspiegelen de vrijgevigheid van de overheid op het gebied van steun. Deze steun zorgt voor economische stabiliteit. Deze stabiliteit is nodig om toegang te verkrijgen tot onafhankelijke huisvesting, waarbij latere economische tegenslagen die men kan ondervinden worden verzacht (Arundel & Ronald, 2016).

Binnen dit welvaartsregime zijn er een aantal huisvestingsysteemfactoren die betrekking hebben op de toegankelijkheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen en huursubsidies. Ook gaan deze factoren in op het aanbod mechanisme, de vraag naar woningen, prijsstelling en de toegang tot hypothecair krediet. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van verschillende woonopties hangt dus af van het huisvestingssysteem. Aangezien jongeren over het algemeen, na het verlaten van het ouderlijk huis, kiezen voor het huren van een woning, is de regulering en betaalbaarheid van huurwoningen van cruciaal belang als structurele determinant. De relatieve betaalbaarheid van de huursector is bepalend voor in hoeverre het fenomeen shared living zou kunnen worden gebruikt om hoge huurprijzen op te vangen (Arundel & Ronald, 2016).

Het beleid dient hier volgens Massimo Bricocoli en Stefania Sabatinelli (2016) dan ook wel op te worden ingericht. Hierbij moet er dus rekening gehouden worden met speciale woonbehoeften en op shared living gerichte contractuele eisen. Dit kan worden bereikt door bijvoorbeeld de introductie van meer flexibiliteit in de duur van huurcontacten. Het traditionele Nederlandse huurcontract is namelijk van onbepaalde tijd, ofwel permanent. Het aantal tijdelijke huurcontracten is afgelopen jaren echter aanzienlijk toegenomen. Het Nederlandse huisvestingsbeleid lijkt hier op in te spelen door te streven naar deregulering van de voorwaarden waaraan tijdelijke huurcontracten aan moeten voldoen. De verschillende voor-en nadelen van beide vormen van huurcontracten is uiteengezet in de tabel op de volgende pagina (Huisman, 2016).

9 Bron: (Huisman, 2016)

Deze verschuiving verdient volgens haar dan ook dringend aandacht. Beleidsmakers moeten worden voorzien van gegevens over tijdelijke huisvesting in Nederland. De relevantie hierin ligt hem vooral in het feit dat er een duidelijke trend aanwezig in de beleidsvoering op het gebied van een verdere uitbreiding van de tijdelijke huursector. Dit is dus zeker van belang wanneer men kijkt naar shared living. Deze toegenomen behoefte naar tijdelijke producten is weinig verrassend. Millennials, die ook wel de generatie Y worden genoemd zouden ervaringen steeds belangrijker gaan vinden, en waarbij het product zelf van ondergeschikt belang is. Zo ook op de woningmarkt. Zij zijn meer geïnteresseerd in het samenleven dan in het daadwerkelijk bezitten van een huis. Met dit verlangen naar verbinding, privacy en efficiëntie vormen zij dus de vraag naar dit shared living fenomeen (Teo, 2017).

Maar is deze toegenomen behoefte naar tijdelijke producten daadwerkelijk een keuze? Zoals eerder besproken is er spraken van een krapte op de Amsterdamse woningmarkt. Het gedeeld wonen zou mogelijk een oplossing kunnen zijn voor jonge starters. Maar waarom is het juist voor hen

interessant? Dit komt mede door het feit dat jonge Europeanen een steeds grotere ongelijkheid ondervinden ten opzichten van oudere generaties (Arundel & Druță, 2017). Door sterkere

arbeidsomstandigheden toen der tijd ter ondersteuning van een brede middenklasse, en een sociale en politieke steun van eigenwoningbezit, nam het aantal woningbezitters toe. Het bezitten van een woning werd steeds meer een beleggingsobject. Deze commodificatie van de huisvesting en de liberalisering vanuit de staat werd het bezit van een woning steeds meer gezien als een economische zekerheid. Hierdoor konden diegene met een lagere sociaal economische status ook een koopwoning veroorloven (Arundel & Druță, 2017). Deze economische zekerheid wordt voor de jongere generatie steeds lastiger te bereiken. Zo heeft ook de babyboom van na de Tweede Wereldoorlog effect gehad op de woningmarkt. Deze babyboomers traden allemaal tegelijk op de woningmarkt aan, en hebben de prijzen van deze woningen omhoog gedreven. Doordat zij degene zijn die het huis bezitten,

10

hebben ze ook direct meer vermogen dan jongere generaties. Dit heeft de ongelijkheid doen stijgen (Boterman, Hochstenbach, Ronald, & Sleurink, 2013, p. 8).

Het feit dat deze economische zekerheid steeds moeilijker wordt om te bereiken voor de jongere generaties komt door een aantal factoren. Allereerst is het aandeel van goed betaalde banen met een vast contract verminderd (Arundel & Druță, 2017). Deze banen zijn echter wel nodig bij de aankoop van een woning. Deze oudere generaties kregen vroeger namelijk eerder een vast contract bij een werkgever aangeboden, terwijl de jongere generatie het moet doen met jaarcontracten. Dit maakt het voor hen lastiger de aankoop van een woning te realiseren. Dit was nog niet direct problematisch tot aan de financiële crisis van 2008, gezien het feit dat men toen nog relatief eenvoudig aan een hypotheek kon komen. Na de crisis is hier echter een eind aan gekomen. Veel jongeren blijven hierdoor langer in het ouderlijk huis wonen. De kinderen die er toch voor kiezen om uit huis te gaan, zullen eerder geneigd zijn zich te richten op de particuliere huursector (Wind, 2017). In deze huursector betalen zij over het algemeen een hoog bedrag per maand, waardoor zij te weinig financiële middelen overhouden om over te gaan tot aanschaf van een woning. Een bijdrage van de ouders aan de kinderen voor het aanschaffen van een koopwoning komt dan ook steeds vaker voor. Het feit dat deze bijdragen blijven toenemen duidt echter alleen maar op een groeiende ongelijkheid. (Arundel & Druță, 2017).

Maar is ongelijkheid in een samenleving direct nadelig? Uit onderzoek van Richard Wilkinson en Kate Pickett(2009) blijkt dat deze ongelijkheid een samenleving inderdaad kan schaden. Uit de vele statistische gegevens die ze hebben gebruikt om ongelijkheid in verschillende Europese landen te vergelijken blijkt dat ongelijkheid een samenleving veel kost. Ze tonen aan dat grotere niveaus van ongelijkheid positief gecorreleerd zijn met hogere percentages slechte gezondheid, gebrek aan gemeenschapsleven, geweld, drugsproblemen, obesitas, psychische problemen, lange werktijden en grote gevangenispopulaties (Wilkinson & Pickett, 2009). Het punt dat ze maken is dat ongelijkheid vooral slecht is voor een samenleving omdat het statusverschillen extremer maakt en daardoor onzekerheid genereert over onze waarden en waar we staan in de sociale hiërarchie. We zouden deze ongelijkheid moeten tegengaan, aangezien dit angst veroorzaakt en omdat dergelijke angst op zijn beurt leidt tot chronische stress, gezondheidsproblemen en andere ongewenste uitkomsten (Wilkinson & Pickett, 2009).

Deze toegenomen druk op woningmarkt in het hele land, en de ongelijkheid die de jongere generatie ervaart, maakt het onvermijdelijk zij naar andere oplossingen gaan zoeken. Gedeeld wonen is hier een voorbeeld van. Er kleven echter ook nadelen aan deze woonvorm. Zo zijn er veel mensen terughoudend voordat ze gaan samenwonen met vreemden in plaats van familieleden of vrienden.

11

Ook aan de aanbodzijde zijn er nog twijfels op het gebied van shared living. Zo zijn verhuurders vaker terughoudend om een accommodatie voor meerdere personen beschikbaar te maken gezien de complexiteit die dit oplevert bij het beheer (Green & McCarthy, 2015). De huurcontracten zullen er anders uit moeten zien in vergelijking met zelfstandige huishoudens, bijvoorbeeld bij beëindiging van de huur zullen andere procedures moeten worden ingezet. Ook heerst vaak de angst dat het

rendement uiteindelijk lager uitvalt, dan wanneer ze het als particuliere woning hadden verhuurd. Uit onderzoek blijkt dat deze manier van wonen echter wel degelijk een oplossing kan zijn voor huurders met lage inkomens die in de particuliere huursector geen uitkomst vinden. Hierbij is het wel van belang dat er ondersteuning en advies vanuit de overheid komt, zodat zowel de verhuurder als de huurder meer garanties geeft. De kosten die dit met zich meebrengt zijn volgens het onderzoek wel te verwaarlozen, aangezien het een deel van het woningtekort zal oplossen (Green & McCarthy, 2015).

Ook Jelle de Wilde, werkzaam bij ING Real Estate Finance, ziet in woningdelen een mogelijke oplossing: ”Zeker in steden als Amsterdam komen starters moeilijk aan een woning. De sociale huursector kent lange wachttijden, en het huuraanbod in de vrije sector is beperkt en prijzig. Ook kopen is voor veel starters geen optie. Door als starters samen een woning te huren, ondervangen ze dit probleem.” (Bijsterveld, 2017 , p. 13) Wel is het volgens hem van belang dat de gemeente haar regelgeving herziet. Hij pleit voor een vergunning voor woongroepen vanaf vijf mensen in plaats van drie. Naar zijn mening zullen woongroepen met werkende starters weinig overlast veroorzaken. Veel steden proberen deze ‘verkamering’ van de stad echter toch tegen te gaan. Zo is het volgens Roeland van der Schaaf, wethouder voor Wonen in Groningen, een probleem. Volgens hem kan de

verkamering van de stad leiden tot lawaai en overlast, maar ook tot een eenzijdige

bevolkingssamenstelling en misstanden in de particuliere huursector. In Amsterdam heb je een vergunning nodig wanneer je een woongroep wilt creëren. Deze vergunning verkrijg je pas wanneer er een gemeenschappelijke ruimte aanwezig is, en de kamers aan de isolatie eisen voldoen. Hiermee voorkom je volgens Laurens Ivens, wethouder voor Wonen Amsterdam, een complete verkamering van de stad Amsterdam (Bijsterveld, 2017 ). Deze voorwaarden kosten de investeerders en beleggers echter ook veel geld, dus is de vraag in hoeverre shared living appartementen voor hen interessant blijven. Hoe het aanbod van gedeelde woonvormen zich in de toekomst gaat vormgeven moet dus nog blijken.

Maar hoe zit het met precies met deze aanbodzijde van de shared houses? Ontwikkelaars hebben deze toegenomen vraag naar veranderende huiswensen niet genegeerd. Op het gebied van studentenhuisvesting wordt bijvoorbeeld op groeiende vraag gereageerd door het realiseren van 21.400 nieuwe studentenwoningen. Deze toegenomen vraag van woningen voor starters en

12

studenten wekt dus interesse op bij de ontwikkelaars. Ontwikkelaars kunnen er baat bij hebben in de toekomst flexibel en open hun woningen aan te bieden aan zowel studenten als jonge professionals (Savills, 2017). Aan de aanbodzijde is de keuze van de juiste locatie van steeds groter belang, door de toegenomen concurrentie. Daarnaast wordt de branding van de huisvesting van steeds groter

belang. Het huidige woonaanbod dient te worden opgewaardeerd om aan de vraag te kunnen blijven voldoen (Savills, 2017). De opwaardering kan liggen bij shared living. Dit shared living verandert namelijk de manier waarop we wonen benaderen en hierbij worden traditionele ideologieën opnieuw bekeken. Volgens de al eerder genoemde James Scott van The Collective Old Oak kan shared living deze archaïsche woonindustrie nieuwe leven inblazen (Roeser, 2016). Het ontwikkelen en aanbieden van dit soort appartementencomplexen kost over het algemeen wel meer dan bij traditionele appartementen. Dit komt vooral door de extra badkamers en sociale ruimtes. Deze extra kosten kunnen echter worden gecompenseerd in de te ontvangen huur (CNBC , 2017). Er is echter nog weinig literatuur waarin dieper wordt ingegaan op deze aanbodzijde, hiermee wordt de relevantie van het onderzoek wel verhoogd, maar zal het grotendeels een exploratief karakter hebben.

In dit scriptie tracht ik dus vooral de achterhalen hoe de perspectieven op dit fenomeen verschillen aan de aanbodzijde hiervan. Om de verschillende perspectieven van de aanbodzijde op shared living in kaart te brengen, is het van belang te bekijken wie de vraag veroorzaakt. De private huursector in het algemeen wordt vooral geassocieerd met een bepaald aantal vraaggroepen. Zo bestaat er het life-stage gebruik (Rugg, Rhodes, & Jones, 2002). Dit bestaat uit jongeren die voor het eerst de woningmarkt op gaan en het ouderlijk huis verlaten en jonge professionals die samen een appartement delen voordat ze daadwerkelijk eigenaar worden. Ook wordt de private huur sector gebruikt voor noodgebruik op korte termijn, waarin het bestaat uit huishoudens die tijdelijk een woning nodig hebben terwijl het gekochte huis woonklaar wordt gemaakt. Daarnaast zijn er veel jonge starters die te weinig financiële middelen beschikken om een woning te kopen maar die wel over een te hoog inkomen beschikken om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Toch zijn er ook mensen die wel beschikken over een relatief hoog inkomen, maar toch nog in de private huur zitten. Dit kan mede komen door bepaalde voorkeuren, of het feit dat ze het al dusdanig lang huren, dat ze geen moeite meer doen voor iets anders (Rugg, Rhodes, & Jones, 2002). Er zijn dus verschillende partijen die mogelijk in aanmerking komen voor shared living. Aan de aanbodkant kan hierop worden ingespeeld door verschillende partijen als vastgoedontwikkelaars, woningcorporaties en de gemeente Amsterdam.

13 Als er over woonaanbod gesproken wordt, denkt men meestal aan het totale aanbod van wooneenheden die worden aangeboden op de woningmarkt en de bouw van nieuwe woningen. Vanuit een economisch perspectief bekeken houdt dit woonaanbod echter meer in. Het

woonaanbod heeft ook betrekking op het soort woningen en voor welke prijs of huur deze woningen worden aangeboden. Er dient te worden gekeken naar voor welke leeftijd het woonaanbod het meest geschikt is. Ook afmetingen, ontwerpkenmerken, voorzieningen en locaties spelen een rol bij het veranderende woonaanbod (Vandell, 2012). Door bepaalde toevoegingen, modernisering, rehabilitatie, renovatie of herontwikkeling kan het woonaanbod veranderen. Dit is van belang bij de toegenomen behoefte naar gedeeld wonen, aangezien deze vraag voornamelijk voortkomt uit jonge professionals, en dus een vrij specifieke doelgroep betreft (Heath, 2004). Het toekomstige

woonaanbod moet zich zodanig kunnen ontwikkelen dat deze in één lijn ligt met de vraag op de markt en de doelstellingen vanuit het overheidsbeleid. Hierin gaan kleine particuliere partijen steeds meer een belangrijke concurrerende rol spelen aan de onderkant van de markt. Grootschalige overheids- of particuliere bouwprogramma’s blijken vaak inefficiënt vanwege hun omvang en monopolistische status en hebben ook een grotere kans om deel te nemen aan ‘zwart geld’ praktijken. Het belangrijkste kenmerk van de woningmarkt dient het streven naar zoveel mogelijk transparantie en concurrentie te zijn. Dit zorgt ervoor dat de kosten zo laag mogelijk liggen, de kwaliteit wordt bevordert en inefficiënties en profiteergedrag worden verminderd (Vandell, 2012).

Er worden vanuit de Nederlandse overheid formele regels opgesteld op het gebied van wonen, zoals wetten en subsidies. Deze regels worden continu bijgeschaafd, zeker bij de komst van bijvoorbeeld een nieuwe regering. Ze kunnen dus doelbewust worden veranderd om de woonsituatie in het land te verbeteren. Er zijn een aantal mogelijke problemen gebonden aan deze regels. Veel van de regels die van invloed zijn op de levering van woningen zijn gemaakt voor andere doeleinden. Een ander praktisch probleem is dat de nieuwe regels moeten aansluiten bij de al bestaande regels die al in dat land bestaan, aangezien ze anders weinig effect zullen hebben (Needham, 2012). Dit beperkt de mogelijkheden die overheden hebben om problemen op het gebied van woningaanbod aan te pakken. Door deze problemen kunnen overheden vaak niet meer doen dan het 'sleutelen aan de bestaande regels'.

In Nederland wordt de grond voor woningen beschikbaar gesteld door ontwikkelaars en gemeenten die in nauwe samenwerking werken, echter zijn hier wel regels aan gebonden. Deze wetten en subsidies zijn er ter bescherming van de huishoudens. Deze regels kunnen er echter voor zorgen dat er op bepaalde plekken, waar veel van deze regels gelden, minder woningen zullen worden

gebouwd. Indien deze regels dusdanig het aanbod van woningen zullen beïnvloeden, dat de prijs van de woningen veel hoger is dan de bouwkosten, heeft land met een ontwikkelingsvergunning een

14

hogere waarde dan land die deze toestemming niet heeft (Needham, 2012). In Nederland mag je dus als ontwikkelaar zijnde niet op elk vrij stukje grond woningen neerzetten. Het moet bijvoorbeeld in één lijn zijn met het bestemmingsplan. Uit onderzoek blijkt echter dat het woningaanbod op bepaalde plaatsen onelastisch is geworden vanwege deze restrictieve bestemmingsplannen en andere voorschriften voor landgebruik. Op plaatsen waar beperkte regulering en lage dichtheid de bouw van nieuwe woningen vergemakkelijken vind meer stedelijk succes plaats (Glaeser, Gyourko, & Saks, 2005).

Bij de ontwikkeling van woningen zijn verschillende instanties gebonden. De drie belangrijkste die ik in mijn onderzoek weergeef zijn de vastgoedontwikkelaars, de woningcorporaties en de gemeente Amsterdam. Deze partijen zullen allen verschillende perspectieven op het gedeeld wonen hebben. Een samenwerking van de partijen is dan ook denkbaar. Een samenspel van deze actoren kan namelijk toegevoegde waarde opleveren op het gebied van de ontwikkeling van commerciële functies. Uit onderzoek blijkt ook dat marktpartijen in Nederland over het algemeen beter in staat zijn sterkere op marktgerichte woonmilieus te creëren. Zij denken namelijk vaker na over de toekomstige waarde van een ontwikkeling en kunnen de potentie die een markt bied goed

inschatten. In vergelijking met de gemeente en woningcorporaties hebben zij dan ook meer ervaring op het gebied van financieringen en besluitvorming (Kazemi, Gruis, & De Zeeuw, 2009). Deze private partijen hebben dus over het algemeen een beter marktinzicht. Zij weten beter wat toekomstige bewoners wensen. Hierdoor komen er door deze partijen projecten tot stand die beter in de markt liggen. Deze aansluiting tussen de wens van de bewoner aan de ene kant en de realisatie door de ontwikkelaar aan de andere kant zorgt voor een financiële draagkracht bij mogelijke investeerders en ondernemerschap. Uit het onderzoek moet blijken of dit ook het geval is met shared living

appartementen.

De gemeente Amsterdam kan haar grondbeleid op verschillende methoden inrichten. Er kan spraken zijn van actief grondbeleid, hierbij worden de gronden zelfstandig verworven. Bij faciliterend grond beleid laten zij dit verwerven over aan de ontwikkelaar of de woningcorporatie. Hierbij kunnen ze wel aangeven wat het doel vanuit de gemeente is, en wat voor clausules eraan verbonden zitten waar de eerder genoemde partijen aan moeten voldoen. Dit betekent dat de ontwikkelaar en de woningcorporaties zich dus moeten houden aan een toetsingskader dat door de gemeente

Amsterdam is opgelegd (Kazemi, Gruis, & De Zeeuw, 2009). Dit toetsingskader kan mogelijk als last worden ervaren door ontwikkelaars of woningcorporaties. Ook dit zal uit de interviews moeten blijken.

15

Methoden & Operationalisering

De belangen en perspectieven die aan de aanbodzijde van deze woningen lijken dus wel te kunnen verschillen per stakeholder. Zo kijkt de gemeente Amsterdam mogelijk anders tegen deze trend aan dan eerder genoemde vastgoedontwikkelaars, woningbouwcorporaties en partijen als Stadsgenoot. Het doel van de scriptie is om te ontdekken waarom shared living steeds interessanter wordt voor de aanbieders hiervan en te kijken hoe de belangen van de genoemde partijen verschillen dan wel overeenkomen. Hieruit zal blijken wat voor tegenstrijdige belangen er aanwezig zijn bij de aanbod van shared houses. De hoofdvraag van de scriptie luidt dan ook:

‘’Hoe verschillen de belangen van de stakeholders aan de aanbodzijde van shared houses in Amsterdam?’’

Omdat ik hierbij geïnteresseerd ben belangen en perspectieven van verschillende stakeholders, heb ik als analysemethode gekozen voor de narratieve analyse. Hierin wordt namelijk ingezoomd op de rol van de verhalen van verschillende partijen en hoe deze op elkaar aansluiten, dan wel verschillen (Bryman, 2012, p. 582). Dit sluit dus goed aan op de hoofdvraag doordat ik niet zozeer opzoek ben naar een antwoord op de vraag: 'wat is er feitelijk gebeurd met het aanbod op de woningmarkt?' maar juist naar de vraag: 'hoe zien de verschillende stakeholders de huidige gebeurtenissen?'

Het betreft dus een kwalitatief onderzoek, waarin ik informatie tracht te verkrijgen bij verschillende stakeholders op het gebied van shared living over wat de verschillende belangen zijn en hoe die tot stand zijn gekomen. Deze diepgaande informatie is te verkrijgen door in te gaan op de motivatie achter bepaald beleid van stakeholders, meningenuiteenzetting, wensen en behoeften. Dit wordt gedaan aan de hand van semigestructureerde interviews, waarbij ik wel vooraf een vragenlijst zal hebben, maar wel door kan vragen waar nodig. Deze manier van interviews sluit goed aan bij het veld van kwalitatief onderzoek, omdat er een vollediger begrip zal worden bereikt vanwege de mogelijkheid tot het stellen van aanvullende vragen. Aangezien het bij dit onderzoek, dat een exploratief karakter kent, nodig is om de houding en de meningen van de participanten te begrijpen, zijn interviews een vereiste (Saunders, Lewis, & Thornhill, 2015, p. 394). Ik heb gekozen voor een single-embedded case study namelijk Amsterdam (Bryman, 2012, p. 66).

Voor dit onderzoek is dus gekozen voor een case study, er is namelijk naar verhalen gevraagd aan experts over hun mening op het gebied van shared living in Amsterdam. Hierbij wordt dus getracht de verschillende perspectieven in kaart te brengen. Een case study is de meest geschikte methode om hier antwoord op te verkrijgen, aangezien er bij een case study uitgebreid en dieper kan worden ingegaan op mogelijke veranderingen op het gebied van wonen (Bryman, 2012). Wanneer er

16

Yin(2003) zijn case study’s dan ook de meest geschikte methode om ‘hoe’ of ‘waarom’ vragen te beantwoorden, en de onderzoeker geen controle heeft over de gebeurtenissen. Aangezien de toegenomen behoefte aan gedeeld wonen een recente ontwikkeling is, en er nog weinig over de aanbodzijde te vinden is in de literatuur, is er gekozen voor expert interviews. In een expert interview wordt minder ingegaan op de beleving van de respondent zelf, maar op de specifieke kennis en expertise die deze persoon met zich meebrengt (Meuser & Nagel, 2009). Expert zijn over het algemeen beter geïnformeerd en meer gemotiveerd. Dit maakt dat expert interviews goed gebruikt kunnen worden om data te verzamelen die over een hoge kwaliteit bezit (Dorussen, Lenz, & Blavoukos, 2005).

Een expert is volgens Meuser & Nagel(2009) een persoon die verantwoordelijk is voor de

ontwikkeling, implementatie of controle van oplossingen, strategieën of beleid. Daarnaast moet het iemand zijn die geprivilegieerde toegang heeft tot informatie over groepen, personen of

besluitvormingsprocessen binnen een bepaalde instantie. Wanneer meer diepgaande kennis nodig is over een specifiek gegeven, in dit geval shared living, kunnen expert interviews een uitweg bieden.

Waarom heb ik hierbij gekozen voor Amsterdam? De druk op de Amsterdamse woningmarkt is zoals eerder vermeld nog altijd groeiende, en hierdoor ook mogelijk interessant voor aanbieders van shared living projecten, zoals bijvoorbeeld North Orleans (Motké, 2017). Dit maakt Amsterdam een geschikte case voor een belangenonderzoek als dit.

De interviews zijn afgenomen met experts. Hiervoor zijn eerst de verschillende partijen op een rij gezet die zich bezighouden met gedeeld wonen. Hierbij is getracht verschillende perspectieven rondom het fenomeen shared living te verkrijgen.

Deze hoofdvraag zal worden beantwoord aan de hand van de onderstaande sub-vragen.

1) Hoe wordt de problematiek voor jongeren op de woningmarkt in Amsterdam gedefinieerd door de verschillende stakeholders en waarin liggen de

confronterende belangen?

Aan de hand van expertinterviews en literatuur is getracht te onderzoek hoe de problematische toetreding op de Amsterdamse woningmarkt wordt gedefinieerd door de verschillende partijen. De keuze van deze partijen wordt gemaakt aan de hand de stakeholders die uit het theoretisch kader zijn voortgekomen. Hierin worden de verschillende stakeholders in kaart gebracht. Deze

confronterende belangen kunnen hem ook liggen bij de flexibiliteit van huurcontracten. Zo stelt de gemeente Amsterdam al geruime tijd strenge eisen aan het verhuren van kamers en contracten. De

17

trend lijkt echter de kant van versoepeling op te gaan. Hoe denken de verschillende partijen over de regelgeving vanuit de gemeente Amsterdam?

2) Hoe kan shared living als een oplossing worden gezien?

Een essentiële vraag om de hoofdvraag te beantwoorden. Hiervoor is bij de partijen gekeken naar hoe zij het fenomeen shared living als oplossing dan wel als probleem zien. Ook deze vraag zal voornamelijk uit de interviews met de experts moeten blijken. Met de stakeholders doel ik op de mogelijke andere aanbieders van shared houses. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen private vastgoedontwikkelaars, de gemeente Amsterdam en woningbouwcorporaties. Deze

belangengroepen heb ik in onderstaande conceptuele weergave onderverdeeld.

Stakeholders

Afbeelding 1: Conceptuele weergave stakeholders, bron: Floris van den IJssel

Aan de hand van bovenstaande weergaven en de interviews zal onderstaand tabel worden ingevuld. Na het uiteenzetten van de verhalen van de verschillende stakeholders kunnen de verschillende standpunten uiteen worden gezet, en is er voldoende informatie voor het beantwoorden van de hoofdvraag. Aangezien de grootschalige shared living nog een relatief nieuw fenomeen is, is er nog weinig literatuur over geschreven, zeker over de aanbodzijde waarop in mijn onderzoek de focus ligt. Het onderzoek zal dus een exploratief karakter hebben. Dit houdt in dat ik nog geen verwachting heb van welke resultaten ik ga vinden, en welke richting mijn onderzoek precies op zal gaan.

18

Dit onderzoek kan mogelijk ideeën opdoen, waarbij het onderzoeksgebied wordt verkend voor mogelijk vervolgonderzoek (Bryman, 2012). De thema’s uit de tabel hieronder zijn geselecteerd aan de hand van de aanwezige literatuur en de problematiek die uit nieuwsberichten over shared living naar voor zijn gekomen.

Onderwerpen/stakeholders Gemeente

Amsterdam

Woningcorporaties Private partijen

Verklaringen opkomst shared living

Last regelgeving gemeente Amsterdam

Belangrijkste stakeholder bij ontwikkelingsproces

Verwachte doelgroep

De mogelijke problemen die shared living met zich meebrengt

Hoe shared living als een oplossing kan worden gezien

Afbeelding 2- Onderwerpen shared living

Zoals op afbeelding 1 te zien is zijn er een groot aantal stakeholders gebonden bij het fenomeen shared living. Om de bovenstaande tabel te kunnen invullen heb ik getracht met een aantal van deze stakeholders te spreken te komen. In het onderzoek zullen de private partijen voornamelijk bestaan uit de vastgoedontwikkelaars. Niet iedereen had echter tijd om mee te werken aan het onderzoek, maar vanuit onderstaande stakeholders heb ik reactie ontvangen.

Vastgoedontwikkelaar AM

Een belangrijke speler op dit gebied is natuurljk de gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM. Zij

opereert vanuit een sterke maatschappelijke betrokkenheid, en lijkt dan ook steeds meer heil te zien in deze woonvorm, gezien het feit dat ze bij een nieuwbouw project in Noord, B’Mine, expliciet gekozen hebben voor een veel appartementen die op deze manier kunnen worden ingericht.

19 Afbeelding 3: (B'Mine Amsterdam, 2018)

Ik heb een interview afgelegd met Ir. Jan Jonk, die ontwikkelingsmanager is binnen AM. Hij houdt zich bezig met gedeeld wonen in de vorm van dat hij aan projecten werk, waar gedeeld wonen onderdeel van is.

Ontwikkelaar van appartementen complex North Orleans

Een andere ontwikkelaar die ik gesproken is Luca Straddman, de COO van North Orleans. Dit is een project in Amsterdam Noord. Dit project is een op de Amerikaanse stad geïnspireerd woningproject in Amsterdam-Noord. Binnen dit concept wordt er veel gebruik gemaakt van sharing, wat het voor dit onderzoek interessant maakt.

20

Woningcorporatie Rochdale

Een van de meest toonaangevende woningcorporaties van Amsterdam is Rochdale. Zij adverteren ook met het nieuwe gedeeld wonen. Zo stuurt deze woningcorporatie bijvoorbeeld aan op shared living aan de hand van friends contracten. Ze faciliteren daarnaast een aantal woongroepen, op verschillende schalen. Daarbij is meestal sprake van enige vorm van gedeelde voorzieningen zoals woonkamers / buurtkamers / keuken. (Rochdale, 2018)

Bij Rochdale ben ik in contact gekomen met Pieter de Roest, programmaleider huisvesting statushouders. Via hem heb ik een aantal vragen kunnen stellen aan Mathijs van Dam, adviseur strategie.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Om te voorkomen dat ik alle woningcorporaties over een kamp scheer door alleen met

woningcorporatie Rochdale te spreken, heb ik om de validiteit van het onderzoek te verhogen ook contact gezocht met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Dit is de belangenvereniging voor de aangesloten woningcorporaties in en rond Amsterdam. Ik sprak hierbij met Josée Driessen, beleidsadviseur. Wanneer er kwesties zijn die corporaties samen moeten regelen of oplossen, of die ze in overleg met de gemeente moeten regelen, dan komt de Amsterdamse Federatie van

Woningcorporaties in actie.

De gemeente Amsterdam

Als belangrijke stakeholder op het gebied van shared living is uiteraard ook de gemeente Amsterdam meegenomen. Ook de gemeente Amsterdam ziet in dat deze woonvorm steeds populairder wordt, maar richt zich voornamelijk nog op de regelgeving die hiermee gepaard gaat. De gemeente

Amsterdam is namelijk verantwoordelijk voor het beleid voor woningdelen, waarin de voorwaarden zijn vastgelegd voor deze woonvorm.

Hierbij ben ik door wethouder van Wonen Amsterdam, Laurens Ivens, doorwezen naar Maarten Versluijs, beleidsadviseur voor de gemeente Amsterdam op het gebied van wonen.

Je M’Appelle company

Alle bovenstaande stakeholders zijn allemaal grote instanties. Het leek mij interessant om ook vanuit een kleinere speler te horen hoe er ook shared living wordt gedacht. J’Mappele company is daar een voorbeeld van. Je m'appelle Company is in dit verhaal een individuele speler, die is opgericht door Tijn Hoyng. Hij woonde ooit in een soortgelijk shared living idee in Sillicon Valley en wilde dit naar Nederland halen. Deze ideeën wilde hij tot leven brengen in Amsterdam-West. Onder het concept van "1 huis, 25 creatieven," ziet het bedrijf zichzelf als een stimulerende omgeving voor

21

co/shared- living. Hij ziet het meer als een plek voor mensen die dezelfde ideeën en visies delen. Dit is een andere invalshoek die mogelijk interessante perspectieven op levert. Ik heb hierover met de oprichter Tijn Hoyng zelf een interview afgelegd.

22

Analyse

Om de hoofdvraag ‘’Hoe verschillen de belangen van de stakeholders aan de aanbodzijde van shared houses in Amsterdam?’’ te kunnen beantwoorden is het relevant om te weten hoe de verschillende stakeholders de problematiek voor jongeren op de woningmarkt in Amsterdam definiëren en waarin de confronterende belangen liggen.

Problematische woningmarkt

Dat de Amsterdamse woningmarkt op slot zit blijkt uit eerder genoemde onderzoeken (Boterman, Hochstenbach, Ronald, & Sleurink, 2013). Alle bovenstaande stakeholders erkennen deze

problematiek. Zo ook Maarten Versluijs, beleidsadviseur wonen bij gemeente Amsterdam.

‘’De stad is populair, de vraag naar stedelijk wonen neemt toe. Dit is een ontwikkeling waar positieve en negatieve kanten aan zitten. Amsterdam profiteert van de toegenomen

populariteit van stedelijk wonen, de kwaliteit van de stad is aanzienlijk verbetert wanneer dit wordt vergeleken met de jaren ’70 en ’80. De toegenomen populariteit zorgt tegelijkertijd voor een tekort aan woonruimte. Wat is versterkt doordat tijdens de crisis de bouwproductie achter is gebleven, met als gevolg stijgende prijzen.’’ (Versluijs, 2018)

Hij erkent dus dat er een problematiek aanwezig is op de woningmarkt, maar benadrukt dat deze populariteit ook positieve kanten heeft. Jongere starters op de woningmarkt hebben logischerwijs over het algemeen een lager salaris dan oudere generaties. De problematiek op de Amsterdamse woningmarkt is volgens Mathijs van Dam, adviseur strategie bij Rochdale, veroorzaakt door het grote verschil tussen vraag en aanbod. Deze overspannen markt zorgt volgens hem voor een kloof tussen hoge en lage inkomens doordat er steeds minder aanbod is voor het middensegment. Dit maakt het voor de jongere starters dus steeds lastiger om een woning te bemachtigen (van Dam, 2018).

De problematiek kan echter ook bekeken worden vanuit een ander oogpunt dan de grote trek naar de stad. Volgens Jan Jonk van vastgoedontwikkelaar AM is deze problematiek te verklaren aan hand van een demografische ontwikkeling, huishoudens verdunning en een tekort aan gebouwde

woningen. Dit heeft er volgens hem voor gezorgd dat er een woningtekort is ontstaan, en dat dit woningtekort zich volgens hem voordoet in alle segmenten. Dit woningtekort is voor AM ook de reden geweest om zich bezig te gaan houden met shared living.

“Wij zagen een doelgroep binnen de stad die opzoek was naar een woning. Die moeilijk een plek kon vinden in de stad, omdat het steeds minder betaalbaar werd, het is met name ook een manier om betaalbare huisvestingen aan te bieden en te realiseren. We zien dat het voornamelijk gericht dient te worden op afstudeerders die opzoek gaan naar hun eerste baan en woonruimte in de steden. De starters die nog niet genoeg verdienen om een los

23

appartement te huren, maar samen met een vriend of vriendin dit wel kunnen opbrengen.” (Jonk, 2018)

De aantrekkingskracht van de stad Amsterdam blijkt dus groot, aangezien er in omringende gemeenten mogelijk veel sneller een geschikte woning gevonden kan worden. Dit ligt volgen Josée Driessen ook in één lijn met de problematiek voor de jongeren op de Amsterdamse woningmarkt.

“Amsterdam en de regio is zo aantrekkelijk voor de rest van Nederland, dat heel veel mensen hier komen werken en studeren. En dan zoeken ze een woning, maar die is er vaak helaas niet. Maar eenmaal aangekomen hier gaan ze niet meer weg.” (Driessen, 2018)

Verklaringen opkomst shared living

Volgens Josée Driessen zijn het ook voornamelijk de jongere starters met een relatief laag inkomen die profijt zouden kunnen hebben van shared living. Als je meer verdient, gaat men toch eerder opzoek naar een eigen appartement.

“Samen wonen, ik geloof echt wel dat als je dat eenmaal doet dat het ook best heel gezellig is, en anders zat ik hier ook maar in mijn eentje. Maar als je het kan betalen, en het is ruim voorhanden, dan ga je gewoon in je eentje wonen.” (Driessen, 2018)

Dat de toegenomen behoefte naar gedeelde woonvormen voornamelijk voortkomt uit noodzaak blijkt een terugkerend onderwerp. Ook volgens Maarten Versluijs van de gemeente Amsterdam is het niet zozeer dat de behoefte aan shared living toeneemt, maar dat de druk op de woningmarkt er voor zorgt dat voor veel woningzoekenden shared living het enige alternatief is. Zo benoemt ook Mathijs van Dam van Rochdale:

“Voor sommige bewoners is shared living een ideële wens, vanuit community / duurzaamheid overwegingen. Dit blijft een kleine groep in onze ervaring. Voor velen is het woningdelen vooral een pragmatische oplossing. Woningnood dwingt mensen te zoeken naar andere mogelijkheden om in de woonbehoefte te voorzien. Bijvoorbeeld door voorzieningen te delen.” (van Dam, 2018)

Voor de Je M’appelle Company is dit echter niet het uitgangspunt. De mensen die daar wonen hebben volgens Tijn Hoyng geen moeite met het vinden van een woning, maar doen het vanuit hun eigen individuele voorkeuren. Ze verdienen genoeg om een normale woning te kunnen bemachtigen in Amsterdam, maar kiezen er alsnog voor om gedeeld te gaan wonen. Hierin lag ook de oorsprong van de Je M’Appelle company, waarbij de bedenker Tijn Hoyng in Sillicon Valley in een soortgelijk huis zat, en toen geen visum in Amerika verkreeg, en een soortgelijk woonklimaat in Nederland wilde creëren. Doordat er aan de aanbodzijde nog weinig te vinden op dit gebied, is hij er uit eigen

24

noodzaak zelf mee begonnen. De krapte in Amsterdamse woningmarkt en de individuele voorkeur aan de andere kant heeft volgens hem wel deels met elkaar te maken (Hoyng, 2018).

Er komen dus eigenlijk twee verklaringen naar boven voor de toegenomen behoefte aan gedeeld wonen. Deze stakeholders kunnen op de onderstaande manier worden verdeeld:

Afbeelding 5 – Verschillende oorzaken van de toegenomen behoefte naar gedeeld wonen.

Noodzaak

Ideële wens

Toegenoemen

behoefte

shared living

25

Confronterende belangen

Dat er confronterende belangen kleven aan de problematiek op deze woningmarkt blijkt uit de woordenwisseling die er in de media geweest is tussen de bedenker van het North Orleans project Oscar Straddman en wethouder voor wonen in Amsterdam Laurens Ivens. De wethouder is niet blij met de huurprijzen die gevraagd worden voor de appartementen in North Orleans. Volgens de ontwikkelaar Oscar Straddman is er echter in het verleden niks afgesproken met de gemeente Amsterdam over de huurprijzen, en aangezien ze in de vrije sector zitten ze mogen vragen wat ze willen. Volgens hem wil de wethouder alleen maar scoren met de problematiek op de Amsterdamse woningmarkt in gedachte (Motké, 2017). Op de vraag hoe Luca Straddman over deze situatie denkt zegt hij in ons gesprek hierover het volgende:

“Well to be honest, I think it’s a bit strange, because back in 2014 I believe, we were allowed to rent our apartments in the free sector, which allows us to make our own price, and

afterwards the government made, I’m not so exactly sure on the technicalities and the details of this, but I do know we’re in the free sector so we’re allowed to ask the price we wish. I was not really following that whole thing. Did not really understand that. And I mean, if someone wants to pay top dollar for top service and top quality. Then I don’t see a reason to stop them from being able to do so.” (Straddman, 2018)

Gezien de krapte op de woningmarkt is het volgens Mathijs van Dam vanuit Rochdale wel van belang dat er uiteindelijk maximum huurprijzen komen op shared living appartementen om misbruik te voorkomen. De manier waarop dit mogelijk gemaakt kan worden blijft echter een knelpunt (van Dam, 2018). Maarten Versluijs stelt dat als een woning per kamer wordt verhuurd het puntenstelsel voor kamers geldt en de huurprijs dus gebonden is aan een wettelijk maximum (Versluijs, 2018). Luca Straddman is echter van mening dat de overheid zich hier niet in zou moeten mengen, en de markt haar werk moet laten doen:

“As you start of as a starter and you want to be able to have an affordable living situation. That is understandable, but I mean you are not going to be a starter for the rest of your life. After a while you want to go to something a little bit more better, or a little bit more quality, a little bit more pricy. And if you can afford that, by all means, do so. But I don’t think that the government should meddle in with that.” (Straddman, 2018)

26

Dit toont goed de verschillende visies op de problematiek op de Amsterdamse woningmarkt aan, tussen de ontwikkelaar aan de ene kant en de gemeente en de corporatie aan de andere kant. Geen van de partijen ontkent dat er spraken is van een problematiek voor jongeren op deze woningmarkt, maar er zijn dus wel verschillende zienswijzen op hoe deze problematiek zich vormgeeft en de aanpak hiervan.

Shared living als oplossing

Daarnaast is er gekeken naar of shared living als een oplossing kan worden gezien en op wat voor manier. Volgens Jonathan Schifferes en Atif Shafique (2018) kan gedeeld wonen zeker als een oplossing worden gezien voor verschillende problemen op de woningmarkt. Zo zou shared living volgens hen kunnen bijdragen aan de financiële gelijkheid. Gedeeld wonen zorgt voor een veranderende financiële relatie op het gebied van woningen, gemeenschappen en verbetert de diversiteit in de totale markt. De flexibiliteit in huurcontracten bij gedeelde woonvormen helpt hierbij mee. Shared living kan de toegang tot betaalbare, kwalitatief goede huizen ondersteunen voor groepen die vaak vanwege hun inkomen of werkervaring tekort schiet. Veranderende patronen binnen het leven zoals werk en sociale interactie kunnen door gedeeld wonen beter opgevangen worden. Daarnaast kan shared living ook zorgen voor sociale gelijkheid. Zo kan het gedeeld wonen je sociaal kapitaal, gemeenschapsgevoel en je persoonlijke welzijn laten opbloeien. Het biedt voor een individu sociale, economische en culturele kansen. Met deze woonvorm wordt ook een collectieve uitwisseling van vaardigheden, kennis en zorgtaken aangemoedigd. Beleidsmakers en overige belangrijke stakeholders zouden er volgens hen baat bij hebben om het potentieel ervan te

omarmen, maar ook deze trend aan een volwassen karakter te helpen (Schifferes & Shafique, 2018).

Shared living kan dus als een oplossing worden gezien voor grote ongelijkheden op de woningmarkt. Maar hoe kijken de stakeholders in Amsterdam hier tegenaan? Jan Jonk vanuit vastgoedontwikkelaar AM is het daar in ieder geval mee eens. Volgens hem is gedeeld wonen zeker een woonvorm

waarmee wonen in de stad Amsterdam weer betaalbaar kan worden. Daarmee kan je volgens hem de doelgroepen die net afstuderen een huisvesting bieden (Jonk, 2018). De ontwikkelaar van North Orleans is het hier mee eens. Volgens Luca Straddman kan deze woonvorm inderdaad als oplossing worden gezien, en denkt vooral dat ontwikkelingen in Amsterdam Noord hier een aanzienlijke bijdrage aan kunnen leveren:

“I think in my opinion, if they really want to do it smart, then they have to go up on in the sky, with buildings of 150 meters in Amsterdam Noord. It is the only place where you can do it. It will also look great looking on to Amsterdam Noord. And also the other way around, and you have got the space here. Just do something with it.” (Straddman, 2018)

27

Josée Driessen van de AFWC denkt ook zeker dat men wel in deze richting moet gaan zoeken, maar geeft wel aan dat het niet de hele problematiek zal gaan oplossen.

“Het is natuurlijk niet de oplossing, maar een oplossing zeker. Want iedereen wil uiteindelijk toch een huis voor zich alleen natuurlijk. Maar als je dat niet kan krijgen, en je bent als student toch al gewend om samen te wonen met andere, en een keuken te delen en dat soort dingen. Dan is het eigenlijk best een natuurlijke stap, om met een paar mensen in een woning te gaan. Maar goed, ik heb inderdaad wel de indruk dat het mogelijk een oplossing is voor een deel van de doelgroep die moeilijk een woning kan vinden.” (Driessen, 2018)

Dat het niet de oplossing is, maar voor bepaalde doelgroepen wel een uitkomst kan zijn bevestigt ook Maarten Versluijs van de Gemeente Amsterdam. Volgens hem is shared living voor een deel van de woningzoekenden een oplossing zijn voor het tekort aan woonruimte. Dit is volgens hem ook de reden dat de gemeente Amsterdam per 1 januari 2017 de regels voor het delen van een woning met 3 of meer personen (die geen familie zijn) eenvoudiger heeft gemaakt. Shared living lost het tekort aan woonruimte volgens hem echter niet op (Versluijs, 2018). Shared Living vermindert volgens Mathijs van Dam inderdaad niet de vraag en vergroot niet het aanbod op een schaal die beschouwd kan worden als een oplossing voor het probleem. Friends contracten bieden enkel de mogelijkheid om meerdere lagere inkomens te huisvesten in duurdere woningen (van Dam, 2018). Ook Tijn Hoyng van de Je M’Appelle company gelooft niet in gedeeld wonen als een oplossing voor het woningtekort in Amsterdam:

“Ik begrijp wat je bedoelt, maar nee. Daar geloof ik niet in. Ik geloof niet dat een ruimte kleiner maken en het efficiënter indelen dat dat de oplossing kan zijn. Als je kijkt naar Tokyo, daar wordt het sowieso al geruime tijd gedaan, maar volgens mij is dat niet echt de oplossing. En concepten als tiny houses enzo, ik geloof daar niet, dat is gewoon een trend.” (Hoyng, 2018)

28 Hij heeft de Je M’Appelle Company dan ook opgericht vanwege de eerder genoemde sociale opbrengsten die deze woonvorm met zich mee kan brengen (Schifferes & Shafique, 2018). In onderstaande conceptuele weergaven zijn deze meningen van de stakeholders op het gebied van shared living als oplossing onderverdeeld.

Afbeelding 6- Kan shared living als oplossing worden gezien voor de problematiek op de Amsterdamse woningmarkt?

Regelgeving

Ondanks dat de meeste partijen het shared living wel deels als een mogelijke oplossing zien voor de problematiek op de woningmarkt, ondervinden veel partijen nog veel hinder vanuit regelgeving die hen is opgelegd door de Gemeente Amsterdam. Deze hinder staat verdere ontwikkeling mogelijk in de weg, en zal dus negatief bijdragen aan shared living als oplossing voor de problematiek. Zo stelt de gemeente Amsterdam regels aan de kamergewijze verhuur, dat er minimaal een

gemeenschappelijke verblijfsruimte moet zijn en de kamers moeten voldoen aan bepaalde

geluidisolatie eisen. Ook aan de hospitaverhuur, het onderverhuren van een deel van je woning aan een ander huishouden, en aan de woongroepen zitten bepaalde regelementen verbonden. Dit tot groot ongenoegen van partijen als bijvoorbeeld North Orleans, Luca Straddman:

“The Amsterdam municipality has no idea what they are doing with their city. With the construction and numerous of other things that could be done a lot better, especially within the housing market.

Because they make a lot of rules but they don’t really seem to think about it in practice. And how it actually effects the people who they are trying to make a change for. But I think in general like.. I am not sure. I think they are a bit more open in Amsterdam Noord. For

developments and new housing projects, because they see Amsterdam Noord as the new part

Shared living als oplossing

Ja

Deel van de oplossing woningproblematiek

(L. Straddman)

Slechts voor bepaalde doelgroep

(J. Driessen, M. Versluijs, J. Jonk)

Nee Geen oplossing

29

of central. Because as soon as they open that bridge here, it will be a part of Amsterdam in no time.

I think it is a bit strange how they think they can control the housing market in the way they do. I think it has absolutely nothing to do with the reality of how things actually go down.” (Straddman, 2018)

Ook Josée Driessen van de AFWC denkt dat het huidige beleid van de Gemeente Amsterdam op het gebied van gedeeld wonen vele malen beter kan worden ingericht. Het zijn regels die volgens haar namelijk vooral zijn opgesteld om hele akelige situaties te voorkomen en het beëindigen van zulke situaties. Met nare situaties doelt ze op appartementen complexen die volledig worden uitgewoond door immigranten uit het Oostblok. Dat zijn logischerwijs situaties die men wilt voorkomen, maar het probleem ligt het hem er volgens haar bij de woongroepen die hier niets mee te maken hebben, maar vervolgens wel de dupe zijn van deze verordeningen vanuit de gemeente (Driessen, 2018). Er zijn volgens haar namelijk nog een heleboel andere situaties met woongroepen vanuit de jaren 60’ 70’. Dat zijn mensen die daar al geruime tijd wonen. Die zijn bij wijze van spreken al te oud voor om overlast te veroorzaken. Die woongroepen mogen bijvoorbeeld niet blijven wonen daar als de woningen niet aan bepaalde eerder genoemde isolatie en afmetingen voorwaarden voldoen. Daar verzetten de woningbouwcorporaties zich nu tegen.

“Dat is voor ons echt een doorn in het oog, de gemeente met die idiote regels over

woningdelen. We zijn nu dan ook bezig met de evaluatie van die regels. Daar hebben wij ook sterk in gezegd dat dit echt van tafel moet, want je gaat echt met een kanon op een mug schieten, en daarbij ook nog eens op de verkeerde mug, bij wijze van spreken. En nieuwe situaties van samenwonen, ja daar wordt je ook aan banden gelegd. Want je mag niet met meer dan twee mensen, terwijl dat eigenlijk onzin is.” (Driessen, 2018)

Ook de hospitaverhuur is volgens haar geen goede oplossing van het probleem. Er komt dan namelijk teveel verantwoordelijkheid te liggen bij één hoofdhuurder. Dit is logischerwijs niet gewenst,

aangezien je met die friends contracten gewoon iedereen verantwoordelijk kan stellen. Ook vanuit kleine ondernemingen als de Je M’Appele Comany wordt de regelgeving vanuit de gemeente als een last ondervonden. Zij hebben ook een woongroep, en ondervinden daarbij last van de kamergrootte regels. Ze zouden namelijk te klein zijn. Daarnaast is bij de Je M’Appelle Company de combinatie tussen wonen en werken een belangrijk punt. Het zijn vooral universitair geschoolde mensen die hier wonen. Voor hoogopgeleide mensen die zich bezighouden met professioneel en leidinggevend werk zijn de voordelen die shared living met zich meebrengt dat er meer onafhankelijkheid wordt ervaren. De inwoners hiervan kiezen opzettelijk voor deze manier van leven, waarbij er meer geïnvesteerd

30

wordt in de individuele ontwikkeling dan in een mogelijke relatie (Kenyon & Heath, 2001). Maar dat zij daar zouden mogen werken en wonen door het pand heen is al een grijs gebied voor de

gemeente. Ondanks de media aandacht die het bedrijf ontvangt en de reacties vanuit de buurt wordt het nog steeds gezien als grijs gebied. Ook voor de uitbreiding, waar er gekeken wordt voor een tweede pand in de straat, mogen ze het woondelen gewoon niet doen. Het is volgens hem erg lastig in Amsterdam. Daarnaast begrijpt hij wel goed dat de regels er zijn, namelijk ten bescherming van de huurders.

“Voor illegale woningen en mensen die er geld uit proberen te halen, dan is het een probleem. Maar voor nieuwe initiatieven zou het heel tof zijn als het anders wordt aangepakt. Dan krijg je ook veel meer nieuwe initiatieven die nu worden tegengehouden door regels.” (Hoyng, 2018)

Maar zoals Josée Driessen ook al aanhaalde wordt het gezien als een algemeen probleem. Ze dienen volgens haar het probleem op te lossen dat voor ligt, en niet een oplossing zoeken voor een

probleem waarbij je vele andere problemen creëert. Volgens haar zijn er zelfs corporaties die volledig gestopt zijn met het aanbieden van gedeelde woonvormen, aangezien zij geen zin meer hebben in de lasten die dit met zich meebrengt (Driessen, 2018).

De reden dat de gemeente Amsterdam het shared living niet direct omarmt, heeft te maken met het feit dat shared living volgens de gemeente juist een tegendraads effect kan vertonen waarbij het vaak zal zorgen voor hogere prijzen, omdat een aantal starters/studenten gezamenlijk vaak meer kunnen betalen dan alleenstaanden of twee mensen die samenwonen. Shared living kan op deze manier ook voor een verdringing op de woningmarkt zorgen. Daarnaast ziet ook Mathijs van Dam in dat shared living mogelijke problemen met zich mee zou kunnen brengen. Bij gedeelde woningen zou een gebrek aan transparantie en controle in de toewijzing kunnen ontstaan. Daarnaast kunnen de woningen worden doorgesluisd naar bewoners van buiten de oorspronkelijke doelgroep. Doordat er met meerdere niet verbonden individuen met elkaar in een pand samen wordt geleefd kan dit ook voor spanningen in de groep zorgen. Ook kan shared living mogelijk overlast voor omwonende met zich meebrengen. Als laatste, een eerdere benoemd probleem, namelijk: Wie is er verantwoordelijk? Er moet een aanspreekpunt zijn voor de verhuurder, maar bij gedeelde woonvormen is het niet altijd duidelijk wie dat is (van Dam, 2018). Deze last van regelgeving wordt voornamelijk ondervonden bij bestaande panden die worden getransformeerd tot shared living woonmilieus. Bij nieuwe projecten kan men namelijk al rekening houden met de minimale kamergrootte en de isolatievoorwaarden. Zo bevestigt ook Jan Jonk vanuit vastgoedontwikkelaar AM:

31

“Ik verwacht dat het bij woningcorporaties vooral uit bestaande voorraad wordt gerealiseerd. Wij zijn natuurlijk in staat met onze nieuwbouw natuurlijk beter in staat aan te sluiten op het bestaande beleid. En ik meen dat de kamergrootte 15m2 is. En in onze optiek is dat ook een goede minimale grootte om er een kamer van te maken.” (Jonk, 2018)

Belangrijkste stakeholder

Mocht de trend van shared living toch doorzetten, en is de vraag wie de belangrijkste stakeholder is in dit verhaal om dit tot een succes te maken. De perspectieven hierop verschillen sterk per

stakeholder. De ontwikkelaars, vastgoedontwikkelaar AM en de ontwikkelaar van North Orleans, denken beide dat de belangrijkste stakeholder de ontwikkelaar zelf is in dit verhaal. Het is namelijk uiteindelijk de ontwikkelaar die ervoor kiest een project al dan niet te realiseren. De gemeente is de stakeholder die daar uiteindelijk beleid voor kan maken en die kan vervolgens in tenders sturen op dergelijke ontwikkelvormen. De gemeente Amsterdam neemt volgens Jan Jonk dan ook een

belangrijke rol in. Ontwikkelaar van North Orleans, Luca Straddman is het hier echter niet mee eens. Volgens hem is het alleen de ontwikkelaar die de belangrijkste rol op zich neemt, aangezien volgens hem de gemeente geen idee heeft wat er in de stad speelt. Uit onderzoek blijkt inderdaad dat private partijen over het algemeen een beter marktinzicht hebben en dat zij beter kunnen inschatten wat toekomstige bewoners wensen (Kazemi, Gruis, & De Zeeuw, 2009).

Jan Jonk benoemt ook nog een andere stakeholder, die tot dusver nog niet genoemd is, namelijk de belegger. Volgens hem moet je namelijk ook altijd een belegger vinden die bereid is het concept af te nemen (Jonk, 2018). De rol van deze belegger wordt ook besproken door Gert-Joost Peek en Peter van Gool, die in hun artikel ingaan over de grotere rol die institutionele beleggers kunnen spelen bij stedelijke gebiedsontwikkelingen. Grootschalige projecten in gebiedsontwikkeling gaan gepaard met veel risico’s. Woningcorporaties zijn tegenwoordig steeds minder in staat hun trekkersrol in te vullen. Dit komt door een aantal factoren. Een samenspel van verliezen, een toename van de lasten, minder solvabiliteit, hernieuwde regels en een afname van de financieringsmogelijkheden. Dit is echter niet alleen bij de woningcorporaties het geval, maar ook bij de ontwikkelaar. De ontwikkelingscapaciteit van deze stakeholder is door de jaren heen verminderd. Dit verklaart dat deze partijen steeds minder risico bereid zijn te nemen. Beleggers kunnen nauwere strategische allianties aangaan met andere partijen binnen de vastgoedketen. Volgens hen valt er in de samenwerking tussen de gemeenten, ontwikkelaar en de corporaties dus nog veel winst te behalen (Van Gool & Peek, 2015).

Josée Driessen en Mathijs van Dam spreken elkaar wel tegen. Volgens Mathijs van Dam van

woningcorporatie Rochale is de belangrijkste stakeholder in dit verhaal de gemeente Amsterdam. Die kan volgens hem namelijk uitspraak doen of gedeeld wonen daadwerkelijk de oplossing is voor de problematiek op de woningmarkt en wat de maatschappelijke implicaties zullen zijn voor de stad op

32

de langere termijn. Het is vervolgens aan corporaties en ontwikkelaars of zij gaan inspelen op deze wens of niet. Volgens mevrouw Driessen hoeft de gemeente Amsterdam echter geen grote stakeholder te worden. Het zijn volgens haar namelijk vooral de woningcorporaties en de

ontwikkelaar die zoveel mogelijk mensen willen huisvesten. Maarten Versluijs vanuit de gemeente Amsterdam zelf beweert dat er geen één belangrijke stakeholder is, maar dat het een goed samenspel moet zijn.

Conceptuele weergaven

De bevindingen uit deze interviews zijn vervolgens in de onderstaande conceptuele weergaven weergegeven. Samenvattend zien de resultaten er als volgt uit:

De gemeente Amsterdam (Maarten Versluijs):

Afbeelding 5- Conceptueel raamwerk antwoorden Maarten Versluijs

Maarten Versluijs, beleidsadviseur van de gemeente Amsterdam, ziet in shared living dus wel degelijk een oplossing voor de problematiek op de woningmarkt. Hij gelooft echter niet in de toegenomen behoefte vanuit een ideeële wens, maar ziet het als enige alternatief voor veel jongeren. Ondanks dat shared living voor een selecte doelgroep als oplossing kan worden gezien, kan deze woonvorm ook tot stijgende woningprijzen en een verdringing op de woningmarkt leiden. Om deze trend tot een succes om te toveren is volgens hem een samenspel nodig van alle verschillende stakeholders.

G

emeen

te

Ams

ter

da

m

(M.

V

ers

luijs

)

Verklaring opkomst shared living

Shared living als enige alternatief

Last regelgeving gemeente X

Belangrijkste stakeholder

Niet één stakeholder als belangrijkste, het moet een

samenspel zijn

Doelgroep Jongeren, studenten en starters

Problemen shared living

Kan woningprijzen laten stijgen, en zorgt voor verdringing op woningmarkt

33

Woningcorporaties (AFWC: Josée Driessen, Rochdale: Mathijs van Dam)

Afbeelding 6- Conceptueel raamwerk antwoorden Josée Driessen en Mathijs van Dam

Josée Driessen, werkzaam bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, en Mathijs van Dam, werkzaam bij Rochdale, zijn het niet op alle punten met elkaar eens. Op een aantal vlakken wel, zo zien ze shared living beide als pragmatische oplossing en erkennen ze de mogelijke problemen die deze woonvorm met zich mee kan brengen. Maar Mathijs van Dam ziet de gemeente Amsterdam als belangrijkste stakeholder, terwijl Josée Driessen de huurder, corporatie en de ontwikkelaar boven de gemeente verkiest. Ook is Mathijs van Dam minder enthousiast over shared living als oplossing voor de problematiek op de Amsterdamse woningmarkt. Volgens hem is het een te kleine doelgroep, waardoor het dus niet kan worden gezien als oplossing. Josée Driessen ziet hierin echter wel een mogelijke oplossing. Het meest opvallende wat uit deze gesprekken voortkwam was de spanning tussen de regelgevingen vanuit de gemeente aan de ene kant, en de belangen van de corporaties aan de andere kant. W o n in gc o rp o ra ti es (Roc h d a le: M . va n da m) (AF WC: J . D riess en)

Verklaring opkomst shared

living Pragmatische oplossing

Last regelgeving gemeente Ja veel last ervaren, doordat ze vanuit bestaande panden gedeelde woningen opleveren

Belangrijkste stakeholder

M. van Dam: Gemeente Amsterdam J. Driessen: De huurder

Doelgroep _{gepensioneerden}Jonge starters &

Problemen shared living

Gebrek aan transparantie, controle en verantwoordelijkheid

Shared living als oplossing

J. Driessen : Ja M. van Dam: Nee, slechts

34

Ontwikkelaars (Vastgoedontwikkelaar AM: Jan Jonk, North Orleans: Luca Stradmann)

Afbeelding 7- Conceptueel raamwerk antwoorden Jan Jonk en Luca Stradmann

De ontwikkelaars lijken redelijk eensgezind. De toegenomen behoefte aan shared living wordt door beide partijen verklaard aan de hand van de krappe woningmarkt, en een sociaal aspect dat het oplevert. De onvrede over de regelgeving vanuit de gemeente wordt nog wel door Luca Stradmann uitgesproken, maar ervaart hier zelf weinig tot geen hinder van. Ook vastgoedontwikkelaar AM lijkt geen last te ondervinden van de regelgeving. De ontwikkelaar wordt door de partijen als

belangrijkste stakeholder gezien, en zien beide shared living als mogelijke oplossing voor de problematische Amsterdamse woningmarkt.

Een algeheel beeld van de verschillende stakeholders, waarbij ook de Je M’Appelle Company is meegenomen, is op de volgende pagina als tabel weergegeven.

On tw ikk el aa rs (Va st g oed on tw ikkela a r AM: J . J on k) (On tw ikkela a r N ort h Or lea n s: L . S tr a d man n )

Verklaring opkomst shared

living

Krappe woningmarkt, sociaal contact en opkomst

sharing economy

Last regelgeving gemeente Weinig last ervaren

Belangrijkste stakeholder De ontwikkelaar

Doelgroep Afstudeerders

Problemen

shared living Geen problemen ervaren