Afbeelding 5- Conceptueel raamwerk antwoorden Maarten Versluijs
Maarten Versluijs, beleidsadviseur van de gemeente Amsterdam, ziet in shared living dus wel degelijk een oplossing voor de problematiek op de woningmarkt. Hij gelooft echter niet in de toegenomen behoefte vanuit een ideeële wens, maar ziet het als enige alternatief voor veel jongeren. Ondanks dat shared living voor een selecte doelgroep als oplossing kan worden gezien, kan deze woonvorm ook tot stijgende woningprijzen en een verdringing op de woningmarkt leiden. Om deze trend tot een succes om te toveren is volgens hem een samenspel nodig van alle verschillende stakeholders.
G
emeen
te
Ams
ter
da
m
(M.
V
ers
luijs
)
Verklaring opkomst shared living
Shared living als enige alternatief
Last regelgeving gemeente X
Belangrijkste stakeholder
Niet één stakeholder als belangrijkste, het moet een
samenspel zijn
Doelgroep Jongeren, studenten en starters
Problemen shared living
Kan woningprijzen laten stijgen, en zorgt voor verdringing op woningmarkt
33
Woningcorporaties (AFWC: Josée Driessen, Rochdale: Mathijs van Dam)
Afbeelding 6- Conceptueel raamwerk antwoorden Josée Driessen en Mathijs van Dam
Josée Driessen, werkzaam bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, en Mathijs van Dam, werkzaam bij Rochdale, zijn het niet op alle punten met elkaar eens. Op een aantal vlakken wel, zo zien ze shared living beide als pragmatische oplossing en erkennen ze de mogelijke problemen die deze woonvorm met zich mee kan brengen. Maar Mathijs van Dam ziet de gemeente Amsterdam als belangrijkste stakeholder, terwijl Josée Driessen de huurder, corporatie en de ontwikkelaar boven de gemeente verkiest. Ook is Mathijs van Dam minder enthousiast over shared living als oplossing voor de problematiek op de Amsterdamse woningmarkt. Volgens hem is het een te kleine doelgroep, waardoor het dus niet kan worden gezien als oplossing. Josée Driessen ziet hierin echter wel een mogelijke oplossing. Het meest opvallende wat uit deze gesprekken voortkwam was de spanning tussen de regelgevingen vanuit de gemeente aan de ene kant, en de belangen van de corporaties aan de andere kant. W o n in gc o rp o ra ti es (Roc h d a le: M . va n da m) (AF WC: J . D riess en)
Verklaring opkomst shared
living Pragmatische oplossing
Last regelgeving gemeente Ja veel last ervaren, doordat ze vanuit bestaande panden gedeelde woningen opleveren
Belangrijkste stakeholder
M. van Dam: Gemeente Amsterdam J. Driessen: De huurder
Doelgroep gepensioneerdenJonge starters &
Problemen shared living
Gebrek aan transparantie, controle en verantwoordelijkheid
Shared living als oplossing
J. Driessen : Ja M. van Dam: Nee, slechts
34
Ontwikkelaars (Vastgoedontwikkelaar AM: Jan Jonk, North Orleans: Luca Stradmann)
Afbeelding 7- Conceptueel raamwerk antwoorden Jan Jonk en Luca Stradmann
De ontwikkelaars lijken redelijk eensgezind. De toegenomen behoefte aan shared living wordt door beide partijen verklaard aan de hand van de krappe woningmarkt, en een sociaal aspect dat het oplevert. De onvrede over de regelgeving vanuit de gemeente wordt nog wel door Luca Stradmann uitgesproken, maar ervaart hier zelf weinig tot geen hinder van. Ook vastgoedontwikkelaar AM lijkt geen last te ondervinden van de regelgeving. De ontwikkelaar wordt door de partijen als
belangrijkste stakeholder gezien, en zien beide shared living als mogelijke oplossing voor de problematische Amsterdamse woningmarkt.
Een algeheel beeld van de verschillende stakeholders, waarbij ook de Je M’Appelle Company is meegenomen, is op de volgende pagina als tabel weergegeven.
On tw ikk el aa rs (Va st g oed on tw ikkela a r AM: J . J on k) (On tw ikkela a r N ort h Or lea n s: L . S tr a d man n )
Verklaring opkomst shared
living
Krappe woningmarkt, sociaal contact en opkomst
sharing economy
Last regelgeving gemeente Weinig last ervaren
Belangrijkste stakeholder De ontwikkelaar
Doelgroep Afstudeerders
Problemen
shared living Geen problemen ervaren
35
Ontwikkelaar AM North Orleans Rochdale AFWC Je M’Appelle Comany Gemeente Amsterdam
Verwachte doelgroep Afstudeerders 25-35 Jaar Jong en werkzaam Jonge starters en gepensioneerden
≈30 jaar Universitair of heel autodidact
Alleenstaanden:
Jongeren, studenten en starters
Oplossing? Ja, wonen wordt
betaalbaarder
Ja, zeker in
Amsterdam Noord
Nee, slechts
bepaalde doelgroep
Ja, shared living als natuurlijk stap
Nee, het is slechts een trend
Ja, voor een deel van de woningzoekenden
Last regelgeving gemeente?
Geen last ervaren Nee, maar ligt niet op één lijn met de gemeente
X Ja, regelgeving als ‘doorn in het oog’
Ja, geen begrip nieuwe initiatieven
X
Belangrijkste stakeholder
Ontwikkelaar Ontwikkelaar De gemeente Amsterdam
De huurder zelf Co-living owners & woongroepenorganisaties
Samenspel van alle stakeholders Verklaring opkomst shared living (Noodzaak- Ideële wens) Drukte op de Amsterdamse woningmarkt + Toename sociaal contact Sharing wordt interessanter, mensen zijn minder gebonden aan een plek en spullen
- Voornamelijk pragmatische oplossing
- Klein deel vanuit ideële wens
Puur uit noodzaak, gelooft niet in ideële wens van individu
Voornamelijk uit ideële wens
Geen ideële wens,
shared living als enige
alternatief voor woningtekort Mogelijke problemen Geen problemen in de nieuwbouw, bij bestaande panden mogelijke klachten door toename bewoners op zelfde aantal m2 In Amsterdam Noord staat de gemeente meer open voor nieuwe woonvormen - Weinig problemen
- Gebrek aan
tra nspa ran tie/con trole - Doorsluizen won ingen - Spanningen bin nen d e groep - Overla st - Wie is
vera ntw oordelijk?
Extreme gevallen, zoals flatappartementen vol met immigranten uit het Oostblok
- Illegale woningen - Mensen die er enkel geld uit proberen te halen
- Lost tekort aan
woonruimte niet op - Shared living zorgt
voor hogere prijzen -Zorgt voor verdringing
36
Conclusie
Dat een woning vinden in de stad Amsterdam geen gemakkelijke opgave meer is vandaag de dag moge duidelijk zijn. Door de grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod, zijn de huurprijzen sterk gestegen de afgelopen jaren. Daarnaast kent ook de sociale huursector lange wachttijden. Hierdoor wordt de aanschaf of het huren van een woning in Amsterdam een zorgwekkend verhaal voor de woningzoekenden. Degene die hier misschien wel het meeste de dupe van zijn, zijn de starters op de woningmarkt. Doordat zij over het algemeen nog weinig tot geen kapitaal tot hun beschikking hebben en met een starterssalaris zullen beginnen, bevinden zij zich in een benarde positie. Dit komt ook door het feit dat jonge Europeanen een steeds grotere ongelijkheid
ondervinden ten opzichten van oudere generaties. Het aandeel van goed betaalde banen met een vast contract is door de jaren heen afgenomen. Uit onderzoek blijkt dat deze ongelijkheid een samenleving kan schaden. Het is dus noodzakelijk dat er wat tegen gedaan wordt. Een mogelijke oplossing voor deze doelgroep ligt hierin bij shared living. Hoe verschillende stakeholders aan de aanbodzijde van deze shared houses daar tegenaan kijken is hiervoor onderzocht in dit onderzoek. Als starters op de woningmarkt namelijk samen een woning kunnen huren wordt dit probleem ondervangen. Deze manier van wonen kan echter ook problemen met zich meebrengen, zoals gebrek aan transparantie, doorsluizen van woningen, spanningen binnen de groep, overlast en
verantwoordelijkheid. De gemeenten zullen dit ter bescherming van de huishoudens altijd willen voorkomen. Hiervoor stellen zij bepaalde voorwaarden aan shared living. De ideologieën van de gemeenten, woningcorporaties en vastgoedontwikkelaars liggen echter niet altijd op één lijn. Uit onderzoek blijkt dat een samenspel van deze partijen echter wel toegevoegde waarde kan opleveren. Uit dit onderzoek blijkt ook dat marktpartijen over het algemeen beter in staat zijn sterkere op marktgerichte woonmilieus te creëren. Zij nemen hierbij namelijk de toekomstige waarde van een ontwikkeling in oogschouw en kunnen de potentie die een markt bied goed inschatten. Op het gebied van financieringen en besluitvorming is de private partij de actor die hierin het meeste expertise bezit, in vergelijking met de gemeente en de woningcorporaties. Maar de woningbouw van een stad volledig aan de ontwikkelaar over te laten is hoogstwaarschijnlijk geen goed plan. De gemeente stelt de eisen aan gedeeld wonen namelijk niet zomaar. Er zijn dus verschillende
perspectieven op deze gedeelde woonvorm. Vanuit de ontwikkelaars, de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties zijn ze wel eensgezind over de doelgroep. Shared living is volgens hen allen voornamelijk geschikt voor jonge afstudeerders. Alleen Mathijs van Dam, vanuit woningcorporatie Rochdale benoemt dat shared living mogelijk ook interessant kan zijn voor gepensioneerden. Waar ze het ook allen over eens lijken te zijn is de vormgeving van de huidige problematiek op de
37
achtergebleven nieuwbouw heeft gezorgd voor een nijpend verschil tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Jan Jonk voegt hier echter wel aan toe dat de huidige demografische ontwikkeling en huishoudens verdunning ook heeft bijgedragen aan de krapte. Met deze problematiek is de opkomst van shared living dan ook gepaard gegaan volgens de meeste partijen. Alleen bij de Je M’Appele Company van Tijn Hoyng lijkt de ideële wens van de mens de reden voor de toegenomen vraag, de andere zien het vooral als enige alternatief en een pragmatische oplossing. De
vastgoedontwikkelaars zien in shared living zeker een oplossing voor de problematische
woningmarkt, aangezien het wonen betaalbaarder wordt. Ook Maarten Versluijs, werkzaam bij de gemeente Amsterdam, ziet in dat het voor die selecte doelgroep wel een oplossing kan zijn, maar dat dit ook neveneffecten kan hebben, zoals hogere woningprijzen, omdat jonge starters gezamenlijk vaak meer kunnen betalen dan alleenstaanden of twee mensen die samenwonen. De eerder
genoemde voorwaarden die de gemeente aan gedeeld wonen stelt, worden door een aantal partijen als last ervaren. Vooral de woningcorporaties en de kleinere ondernemingen als de Je M’Appelle Company ervaren veel hinder van deze wetgeving. Zo wordt de regelgeving als een doorn in het oog gezien door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en laat deze volgens Tijn Hoyng van de Je M’Appelle Company geen ruimte voor nieuwe alternatieven. Dit komt vooral door het feit dat woningcorporaties en kleine ondernemingen als de Je M’Appelle Company opereren in al bestaande panden. Deze woningen zijn echter oorspronkelijk niet gebouwd voor woningdelers. Hierdoor kunnen zij hinder ondervinden aan regelgeving op het gebied van maximale kamergrootte, isolatie of bestemmingsplan regelementen. Bij nieuwbouw projecten door ontwikkelaars kan hier van tevoren op ingespeeld worden, zodat men later geen last meer ondervind van deze regels. Zeker in
Amsterdam Noord hoeft dit volgens de ontwikkelaars geen probleem te zijn, aangezien Amsterdam over dit stadsdeel een meer coulante houding lijkt aan te nemen. De perspectieven op shared housing komen om veel vlakken overeen bij de stakeholders, vooral op het gebied van de vaststelling van de problematische woningmarkt. Op het gebied van shared living als oplossing variëren de meningen aanzienlijk bij de verschillende stakeholders. Op dit gebied valt naar mijn mening nog het meeste winst te behalen. En zou dan ook het volgende aanbevelen:
Wanneer de woningcorporaties en de gemeente namelijk meer op één lijn liggen, kan het aantal gedeelde woonvormen in de stad Amsterdam mogelijk nog meer gaan toenemen. Dus naar mijn mening is het zaak dat de partijen om de tafel gaan, waarbij er meer ruimte dient te worden gelaten door de gemeente voor nieuwe initiatieven, maar waarbij de regelgeving nog wel de huidige
omwonende huishoudens beschermt. Dit zal ervoor zorgen dat shared living zich niet alleen tot een trend vormt, maar wel degelijk een deel van de oplossing kan zijn voor de krappe Amsterdamse woningmarkt.
38
Discussie& Reflectie
Zoals eerder vermeld is in dit onderzoek gebruik gemaakt van een narratieve analyse. Aan de hand van verhalen van verschillende actoren op het gebied van shared living, namelijk die van de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de ontwikkelaar, is getracht de verschillende perspectieven hierop in kaart te brengen. Zoals op afbeelding 1 te zien is zijn er echter ook ander actoren die ik niet heb kunnen interviewen. Een reactie vanuit deze partijen had mogelijk tot andere inzichten geleid, aangezien er ook tussen bijvoorbeeld wooncorporaties verschillen kunnen zitten in zienswijze. Dit blijkt ook uit de verschillende antwoorden die ik heb ontvangen vanuit de
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en Rochdale. Voor een vervolgonderzoek kan het dus relevant zijn meerdere partijen te spreken, waardoor de validiteit van het onderzoek verhoogt zal worden. Aangezien het onderzoek een exploratief karakter heeft, geven de huidige resultaten echter wel een idee, en mogelijke richting voor vervolgonderzoek. Doordat ik gebruik heb gemaakt van een narratieve analyse ben ik automatisch schuldig aan eigen interpretatie van de interviews. Om de objectiviteit te verhogen heb ik daarom gebruik gemaakt van letterlijke citaten in de analyse, deze kunnen daarnaast ook nog worden teruggevonden in de appendix. Het onderzoek is dus niet generaliseerbaar, maar geeft naar mijn mening een goede reden tot vervolgonderzoek.
39
Verwijzingen
Arundel, R., & Druță, O. (2017). Young Europeans on the housing market: Declining homeownership and the increasing role of family support.
Arundel, R., & Ronald, R. (2016). Parental co-residence, shared living. Journal of Youth Studies, 885- 905.
Belk, R. (2007). Why Not Share Rather than Own. The Annals of the American Academy of Political and Social Science, 126-140.
Benkler, Y. (2004). Sharing Nicely: On Shareable Goods and. Yale Law Journal .
Bijsterveld, K. (2017 ). Woningdelen in opmars, maar gemeenten gaan strenger reguleren . Vastgoed Adviseur.
B'Mine Amsterdam. (2018). Opgehaald van bmine.amsterdam.
Boterman, W., Hochstenbach, C. H., Ronald, R. R., & Sleurink, M. (2013). Duurzame toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor starters. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam, Centre for Urban Studies.
Bricocoli, M., & Sabatinelli, S. (2016). House sharing amongst young adults in the context of
Mediterranean welfare: the case of Milan. International Journal of Housing Policy, 184-200. Bryman, A. (2012). Social Research Methods. New York.
CNBC . (2017, September 1). Co-living goes mainstream, but this is not roommate roulette. Journal of Property Management.
Collective, T. (2018). https://www.thecollective.co.uk/. Opgehaald van The Collective.
Dirks, B. (2017, September 22). Amsterdamse wethouder Ivens: 'De wachttijd voor een huurwoning is bizar'. De Volkskrant.
Dorussen, H., Lenz, H., & Blavoukos, S. (2005). Assessing the Reliability and Validity of Expert Interviews. European Union Politics, 315-337.
Driessen, J. (2018, Mei 9). (F. van den IJssel, Interviewer)
Glaeser, E. L., Gyourko, J., & Saks, R. E. (2005). URBAN GROWTH AND HOUSING SUPPLY. Cambridge: NATIONAL BUREAU OF ECONOMIC RESEARCH.
Green, S., & McCarthy, L. (2015). Is sharing the solution? Exploring the opportunities. Centre for Regional Economic and Social Research.
Heath, S. (2004). Peer-Shared Household, Quasi- Communes and Neo-Tribes. Current Sociology, 161- 179.
Hoyng, T. (2018, April 19). (F. van den IJssel, Interviewer)
Huisman, C. J. (2016). A silent shift? The precarisation of the Dutch rental housing market. Journal of Housing and the Built Environment, 93-106.
40
Kazemi, F., Gruis, V., & De Zeeuw, F. (2009). Zij maakt het verschil. Delft: Technische Universiteit Delft.
Kenyon, E., & Heath, S. (2001). Choosing This Life: Narratives of Choice amongst House Sharers. Housing Studies, 619-635.
Mastenbroek, B. (2017, 02 13). Parool. Opgehaald van www.parool.nl:
https://www.parool.nl/opinie/-north-orleans-gaat-deels-aan-studenten-voorbij-maar-ze- wonen-er-zeker~a4461772/
Messerly, J. T. (2008). Roommate wanted: the right to choice in shared living. Iowa Law Review, 1949-1978.
Meuser, M., & Nagel, U. (2009). The Expert Interview and Changes in Knowledge Production. ECPR, 17-42.
Motké, S. (2017, Februari 11). Bedenker ‘extreem duur’ woningproject North Orleans wil gesprek met ‘scorende’ wethouder. Quote.
Needham, B. (2012). Institutions for Housing Supply. Nijmegen: Elsevier Ltd.
Olick, D. (2017). CO-LIVING GOES MAINSTREAM, BUT THIS IS NOT ROOMMATE ROULETTE. Journal of Property Management.
Parool. (sd). 2018.
Rochdale. (2018). Opgehaald van Bron: https://www.rochdale.nl/friends/.
Roeser, H. (2016, Juli 15). Can Co-Living Solve London’s Housing Crisis? PopUpCity.
Rugg, J., Rhodes, D., & Jones, A. (2002). Studying a niche market: UK students and the private rented sector. Housing Studies, 289-303.
Saunders, M., Lewis, P., & Thornhill, A. (2015). Research Methods for Business Students. New York: Pearson.
Savills. (2017). Student Housing in the Netherlands. Savills World Research.
Schifferes, J., & Shafique, A. (2018). Co-living and. RSA- Action and Research Centre, 35-41. Stadgenoot. (2018, 05 24). Stadgenoot. Opgehaald van Stadgenoot:
https://www.stadgenoot.nl/huren/vrije-sector-huur/huren-met-je-vrienden/ Straddman, L. (2018, April 23). (F. van den IJssel, Interviewer)
Teo, Y. (2017). Is shared living a new luxury? Medium.
Tummers, L. (2015). Understanding co-housing from a planning perspective: why and how? Urban Research & Practice, 64-78.
van Dam, M. (2018, Mei 9). (F. van den IJssel, Interviewer)
Van Gool, P., & Peek, G.-J. (2015). Grotere rol beleggers bij gebiedsentwikkeling . PROPERTYNL MAGAZINE, 44-46.
Vandell, K. (2012). Housing Supply. Elsevier, 644-658. Versluijs, M. (2018, April 24). (F. van den IJssel, Interviewer)
41 Website, A. (sd).
Wilkinson, R., & Pickett, K. (2009). The Spirit Level: Why Greater Equality Makes Societies Stronger. New York: BLOOMSBURY PRESS.
Wind, B. (2017). HOUSING WEALTH IN EUROPE : INSTITUTIONS AND INEQUALITY (2017. NARCIS. Yin, R. K. (2003). Case Study Research: Design and Methods. Londen: SAGE.
43
Appendix
Interview 1-
Interview met Ir. Jan Jonk
Ontwikkelingsmanager bij vastgoedontwikkelaar AM
Dinsdag 15 mei 2018
Jan Jonk: Goedemiddag Floris. Jan Jonk.
Floris: Hoi Jan, met Floris
Jan Jonk: Excuus dat het iets later is geworden.
Floris: Geen probleem
Floris: Is het oke als ik dit gesprek even opneem, dan kan ik het terugluisteren
Jan Jonk: Ja als je mij de antwoorden die ik heb gegeven nog even kan voorleggen naderhand
Floris: Is goed dan mail ik die
Floris: Oke dan zullen we maar gelijk beginnen.
Floris: Mijn eerste vraag is dan eigenlijk: Wat is uw functie binnen AM en op wat voor manier houdt u
zich bezig met gedeeld wonen?
Jan Jonk: Mijn functie binnen AM is ontwikkelingsmanager en ik houd me bezig met gedeeld wonen
in de vorm van dat ik aan projecten werk, waar gedeeld wonen onderdeel van is.
Floris: Oke, en ik ben op AM gekomen door projecten als de woontoren Overhoeks bijvoorbeeld. De
vraag die mij opkwam was eigenlijk, is AM met dit soort projecten begonnen gezien de krapte op de Amsterdamse woningmarkt, en dat woningdelen hier mogelijk een oplossing voor zou kunnen zijn. Of omdat de behoefte van de woningzoekende aan het veranderen is?
Jan Jonk: Het is met name voortgekomen vanuit AM, dat wij een doelgroep zagen binnen de stad die
opzoek was naar een woning. Die moeilijk een plek kon vinden in de stad, omdat het steeds minder betaalbaar werd, het is met name ook een manier om betaalbare huisvestingen aan te bieden en te realiseren. En daarnaast een woonvorm te realiseren die ook het sociale contact verbeterd tussen bewoners.
44
Floris: Want u had het over een doelgroep. Maar wat is volgens u die doelgroep die in aanmerking
komt voor gedeeld wonen?
Jan Jonk: We zien dat het voornamelijk gericht dient te worden op afstudeerders die opzoek gaan
naar hun eerste baan en woonruimte in de steden. De starters die nog niet genoeg verdienen om een los appartement te huren, maar samen met een vriend of vriendin dit wel kunnen opbrengen.
Floris: Oke, en het feit dat starters dus moeilijk aan een los appartement kunnen komen. Hoe is
volgens u de huidige problematiek op de Amsterdamse woningmarkt te omschrijven?
Jan Jonk: Deze vraag kan je natuurlijk op landelijk, regionaal of op gemeentelijk niveau
beantwoorden. Maar wat je ziet is dat er spraken is van een demografische ontwikkeling, huishoudens verdunning en een tekort aan gebouwde woningen. Dit resulteert dat er een woningtekort is ontstaan, en dat dit woningtekort zich voordoet in alle segmenten.
Floris: Zou het gedeeld wonen als mogelijke oplossing kunnen worden gezien voor dit probleem?
Jan Jonk: Ik denk zeker dat gedeeld wonen een vorm is waarmee wonen betaalbaar kan worden, en
zeker in steden. En waarmee je zeg maar de doelgroepen die net afstuderen een huisvesting kan bieden.
Floris: Oke interessant. En dan was ik nog benieuwd naar de contracten. Zijn er bij AM verschillen
tussen een gewoon contract en een ‘Friends’ huurcontract?
Jan Jonk: De Friends contracten zien er inderdaad anders uit dan de reguliere contracten. Bij de
Friends contracten staan op 1 contract 2 vrienden. En als er een vriend vertrekt is de ander ervoor