DE GEMENGDE HUUR- EN ZORGOVEREENKOMST
Beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst in de rechtspraak en
rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende
In de rechtspraak doet zich een complicatie voor bij het voornemen tot beëindiging van
gemengde huur- en zorgovereenkomsten. Daar waar een zorgovereenkomst in beginsel zonder
problemen kan worden beëindigd is een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte aan
een strikt regime onderhevig. De vraag komt dientengevolge geregeld naar voren welke
beëindigingsbepalingen in dat geval geldend zijn: de bepalingen van de zorgovereenkomst of
de bepalingen van de huurovereenkomst? De Hoge Raad heeft ten aanzien van gemengde
overeenkomsten overwogen dat de bepalingen van de overeenkomst die zodanig centraal staat
en overheerst in een dergelijk geval dienen te worden toegepast. Welke overeenkomst dat is
hangt af van de omstandigheden van het geval. Omwille de rechtszekerheid en -bescherming
van de huurder/zorgbehoevende is het antwoord op deze vraag van groot belang. Het dient voor
de huurder/zorgbehoevende bij aanvang van de gemengde huur- en zorgovereenkomst immers
duidelijk te zijn of hem/haar al dan niet een beroep op huurbescherming toekomt.
Doel van onderhavig onderzoek is te bezien of de wijze waarop in de recente rechtspraak met
de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt
omgegaan wenselijk is met het oog op de rechtszekerheid en -bescherming van de
huurder/zorgbehoevende. Ten behoeve hiervan is een klassiek juridisch onderzoek verricht.
Daarbij is in overwegende mate gebruik gemaakt van de parlementaire geschiedenis en recente
jurisprudentie. Door jurisprudentieonderzoek van de afgelopen tien jaar is inzichtelijk gemaakt
hoe met de geconstateerde beëindigingsproblematiek in de rechtspraak wordt omgegaan.
Vervolgens is bezien welke gevolgen de huidige rechtspraak meebrengt voor de
rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende.
Met het oog op de rechtszekerheid van de huurder/zorgbehoevende is gebleken dat sprake is
van een duidelijke, door de Hoge Raad geformuleerde, rechtsregel. Toepassing van deze
rechtsregel in de rechtspraak brengt mee dat in geval van een gemengde huur- en
zorgovereenkomst een beroep op huurbescherming van de huurder/zorgbehoevende doorgaans
niet op gaat. Deze mate van voorzienbaarheid laat onverlet dat het maatschappelijk gezien
ongewenst is dat een huurder/zorgbehoevende zich in sommige gevallen niet op
huurbescherming kan beroepen. Dit is des te meer bezwaarlijk gezien het tekort aan geschikte
huisvesting. Er blijkt sprake te zijn van een spanningsveld tussen de rechtsbescherming van de
huurder/zorgbehoevende en de bedrijfseconomische noodzakelijkheid van het aangaan van een
gemengde huur- en zorgovereenkomst van de verhuurder/zorgverlener. De crux van de
beëindigingsproblematiek
blijkt
dan
ook
te
zitten
in
de
doorstroom
van
huurders/zorgbehoevenden naar de reguliere woningmarkt. Het moet voor hen gemakkelijk
zijn om bij beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst een betaalbare en
passende woning te vinden. Gezien de omstandigheid dat hen huurbescherming wordt
ontnomen is het redelijk dat zij daarin voorrang krijgen ten opzichte van andere
woningzoekenden.
UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM
Amsterdam Graduate School of Law
DE GEMENGDE HUUR- EN
ZORGOVEREENKOMST
Beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst in de rechtspraak en
rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende
Door:
K.M.G. (Kristel) Verkleij
E-mailadres:
kristelverkleij@hotmail.com
Studentnummer:
12059552
Instelling:
Universiteit van Amsterdam
Mastertrack:
Privaatrechtelijke rechtspraktijk
Inleverdatum:
9 juli 2019
Scriptiebegeleider:
M.I. (Mirella) Peereboom-van Drunick
Inleiding
4
Hoofdstuk 1 De gemengde huur- en zorgovereenkomst
7
1.1
Scheiden wonen en zorg
7
1.1.1
Gevolgen extramuralisatie
7
1.1.2
Gevolgen gemengde huur- en zorgovereenkomst
8
1.2
De huurovereenkomst
8
1.2.1
Dwingend woonruimte-huurrecht
9
1.2.2
Beëindiging huurovereenkomst
9
1.3
De zorgovereenkomst
11
1.3.1
Overeenkomst van opdracht
11
1.3.2
Dienstverleningsovereenkomst
12
1.3.3
Beëindiging zorgovereenkomst
12
1.4
Artikel 6:215 BW
14
1.5
Doel van de gemengde huur- en zorgovereenkomst
15
1.6
Varianten
15
Hoofdstuk 2 De beëindigingsproblematiek
18
2.1
Een gemengde overeenkomst
18
2.1.1
Koppelbeding
18
2.2
Artikel 6:215 BW
20
2.2.1
Onverenigbare beëindigingsbepalingen
20
2.2.1.1
Ontbinding
20
2.2.1.2
Opzegging
20
2.2.1.3
Verstrijken bepaalde tijd
21
2.2.2
Het overheersende element
21
2.3
Rechtszekerheid
22
2.3.1
Artikel 6:215 BW
22
2.3.2
Probleem?
22
2.4
Rechtsbescherming
23
2.4.1
Huurbescherming
23
2.4.2
Artikel 8 EVRM
23
2.4.3
Probleem?
24
Hoofdstuk 3 De rechtspraak
25
3.1.1
Koppelbeding
25
3.1.2
Geen gemengde overeenkomst
26
3.2
Artikel 6:215 BW
27
3.3
Onverenigbare beëindigingsbepalingen
27
3.4
Het overheersende element
28
3.4.1
Overheersend verzorgingselement
28
3.4.2
Overheersend woonelement
29
3.4.3
Ander criterium?
30
3.5
Ontbinding
31
3.6
Opzegging
31
3.6.1
Zorgplicht zorgverlener
32
3.7
Verstrijken bepaalde tijd
32
3.8
Varianten
33
3.9
Kort geding
33
3.10
Opzeg-/ontruimingstermijn
34
3.11
Scheiden wonen en zorg
34
Hoofdstuk 4 Gevolgen rechtszekerheid en -bescherming
35
4.1
Rechtszekerheid
35
4.1.1
Rechtsregel
35
4.1.1.1
Ontbreken cumulatietheorie
35
4.1.2
Overheersend verzorgingselement
36
4.2
Rechtsbescherming
37
4.2.1
Ontbreken huurbescherming
37
4.2.1.1
Ontbinding
37
4.2.1.2
Opzegging
38
4.2.1.3
Verstrijken bepaalde tijd
38
4.2.1.4
Artikel 8 EVRM
38
4.2.2
Scheiden wonen en zorg
39
4.2.3
Vrije zorgkeuze
39
4.2.4
Doorstroming
39
4.2.4.1
Verschillend gemeentelijk beleid
40
4.2.4.1.1 Artikel 12 Huisvestingswet
40
Literatuurlijst
45
Jurisprudentieregister
48
Inleiding
Aanleiding onderzoek
Mensen met een zorgbehoefte vereisen vaak aangepaste woonruimte of woonruimte waar zorg
binnen handbereik is. Om zorgbehoevenden van beide te kunnen voorzien werken
woningcorporaties en zorgverleners geregeld samen waarbij wonen en zorg door hen
gecombineerd wordt aangeboden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de zogenoemde
gemengde huur- en zorgovereenkomst: een overeenkomst waar huur en zorg worden
gekoppeld. De gemengde huur- en zorgovereenkomst is sinds het overheidsbeleid om wonen
en zorg te scheiden in belang toegenomen.
1Bij het voornemen tot beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst doet zich een
complicatie voor.
2Daar waar een zorgovereenkomst in beginsel zonder problemen kan worden
beëindigd is een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte aan een strikt regime
onderhevig (hierna: het dwingend woonruimte-huurrecht). De Hoge Raad heeft recentelijk
overwogen dat in een dergelijk geval door uitleg van de gemengde overeenkomst dient te
worden beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te
prevaleren.
3De bepalingen van de overeenkomst die zodanig centraal staat en overheerst
dienen in dat geval te worden toegepast. In lijn met dit arrest lijkt uit de rechtspraak van de
feitenrechters te volgen dat indien sprake is van een overheersend verzorgingselement de
bepalingen van het huurrecht buiten toepassing worden gelaten.
4Bij beëindiging van de
zorgovereenkomst eindigt de huurovereenkomst in dat geval eveneens, zonder dat het
dwingend woonruimte-huurrecht hieraan in de weg staat. Of er al dan niet sprake is van een
overheersend verzorgingselement is afhankelijk van de casuïstiek. Dit kan er in resulteren dat
op het moment van sluiten van een gemengde huur- en zorgovereenkomst niet duidelijk is of
de huurder/zorgbehoevende huurbescherming toekomt.
Onderzoeksvraag
Er lijkt zich een situatie voor te doen waarin een huurder die tevens zorgbehoevend is (en
gevoelsmatig nóg zwakker staat) in sommige gevallen geen huurbescherming toekomt. Dit lijkt
niet in overeenstemming te zijn met het doel en de strekking van het dwingend
1
Overheidsbeleid aangekondigd in begrotingsakkoord 2013.
2Zie het jurisprudentieonderzoek in hoofdstuk 3 en bijlage I.
3HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.2 - 3.3.5.
4Zie het jurisprudentieonderzoek in hoofdstuk 3 en bijlage I.
huurrecht. Dit beoogd de huurder als zwakkere partij immers bescherming te bieden. Met deze
omstandigheid in het achterhoofd behandelt dit onderzoek de gemengde huur- en
zorgovereenkomst en de daar bijkomende beëindigingsproblematiek in de rechtspraak. De
problematiek wordt benaderd vanuit het oogpunt van de rechtszekerheid en -bescherming van
de huurder/zorgbehoevende. De hoofdvraag die in de conclusie wordt beantwoord is dan ook:
is de wijze waarop in de recente rechtspraak met de beëindigingsproblematiek rondom de
gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt omgegaan wenselijk met het oog op de
rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende?
Methodologie
De hoofdvraag zal worden onderzocht door middel van een klassiek juridisch onderzoek. In
overwegende mate zal daarbij gebruik worden gemaakt van de parlementaire geschiedenis en
recente jurisprudentie. Aan de hand hiervan zal in de verscheidene hoofdstukken de deelvragen
worden beantwoord. In hoofdstuk 1 wordt de gemengde huur- en zorgovereenkomst in het
algemeen behandeld: wat is het belang en doel van de overeenkomst, waar bestaat het uit en
welke varianten zijn er? In hoofdstuk 2 wordt de beëindigingsproblematiek besproken: hoe
ontstaat deze problematiek en waarom kan dit problematisch zijn ten aanzien van de
rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende? In hoofdstuk 3 wordt de
rechtspraak behandeld aan de hand van het jurisprudentieonderzoek uit bijlage I: hoe wordt er
in de recente rechtspraak met de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en
zorgovereenkomst omgegaan? In hoofdstuk 4 worden de bevindingen uit de voorgaande
hoofdstukken geannalyseerd. Hierbij wordt gekeken welke gevolgen de huidige rechtspraak
omtrent beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst meebrengt voor de
rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende. In de conclusie wordt de
hoofdvraag beantwoord en een aantal aanbevelingen voorgedragen.
Afbakening onderzoek
Het onderzoek richt zich op omstandigheden en jurisprudentie van de afgelopen tien jaar. Deze
periode is gekozen om te bezien of er verschillen waarneembaar zijn van voor en na het
doorvoeren van het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden.
Ten behoeve van het jurisprudentieonderzoek in hoofdstuk 3 en bijlage I is gekeken naar de
rechtspraak vanaf 1 januari 2009. In dit kader is gezocht in de database van Legal Intelligence
met combinaties van de volgende zoektermen: beëindiging, artikel 6:215 BW, overheersend
verzorgingselement, overheersend woonelement, gemengde huur- en zorgovereenkomst,
gemengde
huur-
en
begeleidingsovereenkomst,
gemengde-
huur-
en
dienstverleningsovereenkomst. De verschillende combinaties van zoektermen resulteren bij
elkaar in circa 200 resultaten. Voor het overgrote deel zijn deze resultaten echter irrelevant of
komen dubbel voor. Hiervan is een selectie gemaakt hetgeen heeft geresulteerd in 33 bruikbare
uitspraken.
In het kader van dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de zorgbehoevende in staat is zijn
eigen
belangen
te
behartigen.
Maatregelen
ten
aanzien
van
meerderjarige
handelingsonbekwaamheid worden dan ook buiten beschouwing gelaten.
Leeswijzer
Ten aanzien van de persoon die de gemengde huur- en zorgovereenkomst aangaat wordt
gesproken over “de huurder/zorgbehoevende”. Ten aanzien van de woningcorporatie en/of
zorgverlener die de gemengde huur- en zorgovereenkomst aangaat wordt gesproken over “de
verhuurder/zorgverlener”.
Belang van het onderzoek
Omstreeks de doorvoering van het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden zijn er in de
literatuur verschillende publicaties verschenen die de beëindigingsproblematiek rondom de
gemengde huur- en zorgovereenkomst bespreken.
5Hierbij wordt de rechtsregel omtrent
beëindiging van deze gemengde overeenkomst summier besproken met slechts enkele
verwijzingen naar (oude) rechtspraak. Opvallend is dat na het doorvoeren van het gewijzigd
overheidsbeleid het in de literatuur stil is gebleven omtrent deze beëindigingsproblematiek. De
concrete toepassing van de rechtsregel in de rechtspraak alsmede de rechtszekerheid en
-bescherming van de huurder/zorgbehoevende hieromtrent lijken nimmer dan wel nauwelijks te
zijn besproken. Gezien het grote maatschappelijk belang dat met het wegvallen van
huurbescherming van zorgbehoevenden is verbonden is dit opmerkelijk. Een en ander maakt
een bestudering van de geldende rechtsregel in recente rechtspraak en de gevolgen daarvan
voor de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende des te meer
interessant.
Hoofdstuk 1
De gemengde huur- en zorgovereenkomst
In dit hoofdstuk wordt het belang en doel van de gemengde huur- en zorgovereenkomst
besproken. Beide overeenkomsten en hun wijze van beëindiging worden afzonderlijk
behandeld. Aansluitend wordt gekeken hoe, en in welke varianten, de overeenkomsten samen
komen tot één.
1.1
Scheiden wonen en zorg
In het begrotingsakkoord van 2013 heeft de overheid aangekondigd om wonen en zorg meer te
gaan scheiden. Dit heeft onder andere met zich meegebracht dat, waar voorheen zowel wonen
als zorg werd gefinancierd door de overheid, mensen met een lagere zorgbehoefte voortaan
zelf verantwoordelijk zijn voor het vinden én financieren van (aangepaste) woonruimte. Dit
proces wordt extramuralisatie genoemd. Beoogd wordt dat zorgbehoevenden langer de regie
over hun eigen leven kunnen voeren en er een meer gevarieerd extramuraal woon- en
zorgaanbod zal ontstaan.
6In dit kader is per 1 januari 2015 de Hervorming langdurige zorg
ingevoerd.
7De zorg van de geëxtramuraliseerde zorgbehoevenden is daarbij overgeheveld van
de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (hierna: AWBZ) naar de Wet maatschappelijke
ondersteuning 2015 (hierna: Wmo) en de Zorgverzekeringswet (hierna: Zvw).
8De
basisverzekering uit de Zvw voorziet in extramurale verzorging en verpleging. De Wmo beoogt
maatschappelijke ondersteuning te bieden door middel van toegankelijke en passende zorg. De
taken en verantwoordelijkheid voor deze maatschappelijke ondersteuning liggen bij de
gemeente (artikel 2.2.1 Wmo). Daarbij geeft de Wmo de gemeente de rol van intermediair
tussen burgers die ondersteuning behoeven en de markt van aanbieders van deze
ondersteuning.
91.1.1 Gevolgen extramuralisatie
De extramuralisatie van lagere zorgprofielen maakt de beschikbaarheid van betaalbare
woonzorgvoorzieningen noodzakelijk. Deze toename in reguliere huishoudens in samenhang
6
Kamerstukken II 2012/13, 30597, 266 (Brief van de Staatssecretaris van VWS, Uitwerking extramuraliseren
lichte zorgzwaartepakketten). In de zin van de AWBZ werd de zorgbehoefte uitgedrukt in zorgzwaartepakketten
van 1 tot en met 8. De zorgzwaartepakketten 1 tot en met 4 zijn geleidelijk geëxtramuraliseerd (periode 2013 –
2016). De zwaardere zorgzwaartepakketten (5 tot en met 8) blijven intramuraal. Tegenwoordig wordt er gesproken
over “zorgprofielen” in de zin van de Wlz. Deze term wordt in het vervolg gehanteerd.
7
De Hervorming langdurige zorg is gericht op het bieden van meer zorg en ondersteuning in de eigen omgeving
en eigen keuzevrijheid van de zorgbehoevende. De hervorming heeft geleid tot de nieuwe Wmo, Zvw en Wlz. De
intramurale zorgprofielen zijn overgeheveld naar de Wlz. De AWBZ is vervallen.
8
Stb. 2014, 281; Stb. 2014, 417.
met de beperktere toelating tot intramurale zorg heeft geresulteerd in een tekort aan geschikte
huisvesting.
10De extramuralisatie heeft het voor zorgverleners daarnaast belangrijk(er)
gemaakt om na te denken over de kwaliteit van de geboden woonzorgvoorzieningen.
11Er kan
namelijk leegstand in zorgwoningen ontstaan doordat de instroom van mensen met een lagere
zorgbehoefte stopt. Zij kunnen er enerzijds voor kiezen om enkel nog intramurale
zorgbehoevenden te behandelen, anderzijds kunnen zij de vrijgekomen woonruimte gaan
verhuren aan extramurale zorgbehoevenden. Gezien de omstandigheid dat zij geen bijdrage
meer ontvangen op grond van de Wet langdurige zorg (hierna: Wlz) zullen zij genoodzaakt zijn
om in dat geval bepaalde voorzieningen af te bouwen of bijvoorbeeld een eigen bijdrage te
vragen aan de desbetreffende zorgbehoevenden.
12De aanvullende woonkosten die de
huurder/zorgbehoevende hierdoor dient te maken komen als gevolg van het scheiden van
wonen en zorg voor hun eigen rekening. In ruil daarvoor krijgen zij, indien voldaan aan de
vereisten, recht op huurtoeslag.
131.1.2 Gevolgen gemengde huur- en zorgovereenkomst
Sinds het gewijzigd overheidsbeleid zijn geëxtramuraliseerde zorgbehoevenden veelal
genoodzaakt zelfstandig huurovereenkomsten aan te gaan. Zij zijn immers zelf
verantwoordelijk voor hun huisvesting. Wanneer een huurovereenkomst wordt gesloten met
een zorgverlener, dan wel met een verhuurder die een samenwerkingsverband heeft met een
zorgverlener, resulteert dit vrijwel altijd in een gemengde huur- en zorgovereenkomst. Het doel
en de verschillende varianten die daarbij gehanteerd worden komen aan bod in paragraaf 1.5
en 1.6.
1.2
De huurovereenkomst
Titel 4 van Boek 7 BW behandelt de huurovereenkomst. Of een overeenkomst als
huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW dient te worden aangemerkt hangt af
van de omstandigheden van het geval en de inhoud van het overeengekomene. Beslissend is of
10
Monitor investeren voor de Toekomst 2012 – 2013;
https://vng.nl/onderwerpenindex/maatschappelijke-ondersteuning/beschermd-wonen-maatschappelijke-opvang/nieuws/actieprogramma-weer-thuis-van-start.
11
Kamerstukken II 2012/13, 30597, 368 (Brief van de Staatssecretaris van VWS Toekomst AWBZ).
12Van Ginneken, Aedes-Actiz 2012.
13
In geval van verhuur van zelfstandige woonruimte is er beginsel recht op huurtoeslag ex artikel 11 lid 1 sub a
Wet op de huurtoeslag. Ten aanzien van onzelfstandige woonruimten ligt dit genuanceerder. Zie hieromtrent
artikel 11 lid 1 sub b Wet op de huurtoeslag juncto artikel 3 Besluit op de huurtoeslag. Zie ook Rb. Den Haag 26
februari 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:2049, en Rb. Amsterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5625,
waar werd overwogen dat het bestaan van een gemengde huur- en zorgovereenkomst niet in de weg hoeft te staan
aan het recht op huurtoeslag.
in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de
overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn
dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
14Afhankelijk van de kwalificatie van het gehuurde wordt er vervolgens onderscheid gemaakt
tussen huur van woonruimte, huur van 290a-bedrijfsruimte, en huur van een
230a-bedrijfsruimte. Elke kwalificatie neemt zijn eigen rechtsregels met zich mee. Bepalend hierbij
is het gebruik dat partijen, met inachtneming van de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten
van de overeenkomst voor ogen stond.
15De benaming van het gebruik is niet doorslaggevend.
Gezien het onderwerp van dit onderzoek wordt enkel de huurovereenkomst met betrekking tot
woonruimte behandeld.
1.2.1 Dwingend woonruimte-huurrecht
De huurovereenkomst is een belangrijke maatschappelijke materie waar behoefte bestaat aan
duidelijke regels en voldoende bescherming.
16Wanneer het gehuurde kwalificeert als
woonruimte is het (semi-)dwingend woonruimte-huurrecht op de overeenkomst van
toepassing. Van de meeste van deze regels kan niet ten nadele van de huurder worden
afgeweken.
171.2.2 Beëindiging huurovereenkomst
Een huurovereenkomst kan op vier manieren eindigen:
i) met wederzijds goedvinden;
18ii) door ontbinding;
19iii) door opzegging ;
20en
iv) door verstrijken van de bepaalde tijd.
2114
HR 22 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673, r.o. 4.3 - 4.4 (Timeshare-arrest).
15
HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737, r.o. 3.5 (Utopia-arrest); HR 24 december 1993,
ECLI:NL:HR:1993:ZC1198, r.o. 3.2.
16
Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3 (Memorie van Toelichting); Abas 2007, nr. 188.
17
Rossel & Heisterkamp 2017, nr. 178 en 407. Indien in strijd met een semi-dwingende bepaling wordt gehandeld
kan de huurder de vernietigbaarheid daarvan inroepen. In een aantal gevallen werkt de bescherming ten aanzien
van beide partijen en is een beding ambtshalve nietig ex artikel 3:40 lid 2 BW.
18
Artikel 7:271 lid 8 BW.
19Artikel 7:231 juncto 6:265 BW.
20Artikel 7:271 juncto 7:274 BW.
21Artikel 7:271 juncto 7:228 BW.
In geval van wederzijds goedvinden komen huurder en verhuurder gezamenlijk overeen de
huurovereenkomst te beëindigen.
22Deze beëindigingsmogelijkheid behoeft dientengevolge
geen nadere toelichting. De andere drie mogelijkheden zullen hieronder worden toegelicht.
Ontbinding
Hoofdregel is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij
de bevoegdheid geeft om te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of
geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).
23Een huurovereenkomst kan alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW).
24Deze verplichte tussenkomst strekt ertoe dat ontbinding van de huurovereenkomst enkel op
verantwoorde wijze kan plaatsvinden.
25Het is daarbij aan de feitenrechter om te beoordelen of
de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang
van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de
overeenkomst te ontbinden.
26Of hier sprake van is hangt af van de casuïstiek.
Opzegging
Opzegging door de verhuurder van een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd, dan
wel aangegaan voor bepaalde tijd voor de duur van langer dan twee jaar bij zelfstandige
woonruimten en langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimten, is ingevolge het dwingend
woonruimte-huurrecht aan strikte vereisten onderhevig en slechts op grond van een aantal door
de wet gegeven limitatieve opzeggingsgronden mogelijk.
27Tevens gelden er strikte regels met
betrekking tot de opzegtermijn, afhankelijk van de looptijd van de huurovereenkomst (artikel
7:271 juncto 7:274 BW). Opzegging door de verhuurder is dan ook niet zomaar mogelijk.
Opzegging door de huurder is daarentegen niet aan dergelijke vereisten onderhevig.
28Verstrijken bepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die is aangegaan op grond van de Wet doorstroming
huurmarkt 2015 eindigt na het verstrijken van de overeengekomen duur van rechtswege mits
22
Rossel & Heisterkamp 2017, nr. 430.
23Hartkamp & Sieburgh 2014, nr. 681.
24
Semi-dwingend recht ex artikel 7:231 lid 3 BW.
25
Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 11 (Nadere Memorie van Antwoord), p. 3.
26
HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.9 (Tenzij-arrest); HR 30 november 1984,
ECLI:NL:HR:1984:AG4914, r.o. 3.5.
27
Rossel & Heisterkamp 2017, nr. 413.
een geldige kennisgeving is verstrekt (artikel 7:271 lid 1 BW).
29Het dwingend
woonruimte-huurrecht inzake opzegging van de huurovereenkomst is in dat geval niet van toepassing. Het
ontbreken van een geldige kennisgeving resulteert in een voortzetting van de
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd
voor de duur langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimten en langer dan vijf jaar bij
onzelfstandige woonruimten eindigt daarentegen niet van rechtswege na het verstrijken van de
desbetreffende termijn (artikel 7:271 lid 1 juncto 7:228 lid 1 BW). De strikte regels met
betreking tot opzegging zijn in dat geval wel van toepassing.
1.3
De zorgovereenkomst
Een zorgovereenkomst kan gekwalificeerd worden als algemene of bijzondere overeenkomst
van opdracht dan wel als onbenoemde dienstverleningsovereenkomst.
1.3.1 Overeenkomst van opdracht
Titel 7 van Boek 7 BW behandelt de overeenkomst van opdracht. Of een overeenkomst als
opdracht in de zin van artikel 7:400 lid 1 BW dient te worden aangemerkt hangt, vergelijkbaar
als met de huurovereenkomst, af van wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor
ogen stond, mede in aanmerking genomen de wijze waarop zij feitelijk aan de overeenkomst
uitvoering hebben gegeven en aldus daaraan inhoud hebben gegeven.
30De zorgverlener treedt
in dat geval op als opdrachtnemer en de zorgbehoevende als opdrachtgever. Daarbij zal
doorgaans sprake zijn van een algemene overeenkomst van opdracht. Het kan echter
voorkomen
dat
de
zorgovereenkomst
kwalificeert
als
een
geneeskundige
behandelingsovereenkomst.
31Ingevolge artikel 7:446 lid 1 juncto lid 3 BW is daar sprake van
in geval van verpleging en verzorging van een patiënt in het kader van handelingen op het
gebied van de geneeskunst. Het verplegen en verzorgen van een zorgbehoevende valt enkel
onder deze bijzondere vorm van opdracht indien zij onderdeel uitmaken van een geneeskundige
behandeling.
32Afhankelijk van de concrete situatie kan het verlenen van extramurale zorg dan
ook worden aangemerkt als een algemene dan wel bijzondere vorm van opdracht.
29
De huurovereenkomst mag niet zijn aangegaan voor een termijn van langer dan twee jaar bij zelfstandige
woonruimten en niet langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte.
30
HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2495, r.o. 3.4; Rb. Den Haag 19 september 2018,
ECLI:NL:RBDHA:2018:11193, r.o. 4.3.
31
Tjong Tjin Tai 2018, nr. 387.
32
Zie bijvoorbeeld Rb. Oost-Brabant 9 maart 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:1125, r.o. 4.3, en Rb. Groningen 6
juni 2002, ECLI:NL:RBGRO:2002:AE3823, r.o. 4, waar het verlenen van ADL-assistentie werd aangemerkt als
een geneeskundige behandelingovereenkomst.
1.3.2 Dienstverleningsovereenkomst
Een zorgovereenkomst kan ook kwalificeren als een dienstverleningsovereenkomst. Dit is een
onbenoemde overeenkomst die niet wordt behandeld in Boek 7 BW.
33Bij beantwoording van
de vraag hoe de verhoudingen tussen zorgverlener en zorgbehoevende in dat geval zijn
geregeld komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer
redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te
dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
341.3.3 Beëindiging zorgovereenkomst
Een zorgovereenkomst kan op vier manieren eindigen:
i) met wederzijds goedvinden;
ii) door ontbinding;
35iii) door opzegging;
36en
iv) door verstrijken van de bepaalde tijd.
In geval van wederzijds goedvinden komen opdrachtgever en opdrachtnemer gezamenlijk
overeen
de
overeenkomst
te
beëindigen.
Dientengevolge
behoeft
deze
beëindigingsmogelijkheid wederom geen nadere toelichting. De andere drie mogelijkheden
zullen hieronder worden toegelicht.
Ontbinding
Hoofdregel is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij
de bevoegdheid geeft om te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of
geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).
Tussenkomst van de rechter is, in tegenstelling tot bij de huurovereenkomst, niet vereist.
37Opzegging overeenkomst van opdracht
Opzegging van de zorgovereenkomst door de zorgbehoevende, als overeenkomst van opdracht,
is te allen tijde mogelijk (artikel 7:408 lid 1 BW). Opzegging door de zorgverlener kan,
behoudens gewichtige redenen, enkel indien deze voor onbepaalde duur geldt en niet door
33
Houben 2015, nr. 3.
34
Vgl. Rb. Overijssel 6 juni 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:2476, r.o. 4.5.
35Artikel 6:265 BW.
36
Artikel 7:408 en 7:460 BW
volbrenging eindigt (artikel 7:408 lid 2 BW). Dit brengt met zich mee dat een
zorgovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd in beginsel niet door de zorgverlener
tussentijds kan worden opgezegd. Deze bepaling is echter van regelend recht. Dientengevolge
is een eventueel in de zorgovereenkomst opgenomen afwijkende regeling geldend.
38Een
zorgovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd kan door zowel de zorgverlener als de
zorgbehoevende op elk moment worden opgezegd. Wederom kunnen er in de
zorgovereenkomst vereisten aan de opzegging door de zorgverlener worden gesteld. Er kunnen
geen vereisten aan de opzegging door de zorgbehoevende worden gesteld: dit is te allen tijde
mogelijk.
Ten aanzien van de geneeskundige behandelingsovereenkomst kan de zorgverlener, behoudens
gewichtige redenen, niet overgaan tot opzegging (artikel 7:460 BW). Wat een voldoende
gewichtige reden voor opzegging is, hangt af van de omstandigheden van het geval.
39In
tegenstelling tot de reguliere overeenkomst van opdracht is hier sprake van dwingend recht
(artikel 7:468 BW). Opzegging door de zorgverlener kan dus niet contractueel gemakkelijker
worden gemaakt. Voor de zorgbehoevende geldt geen bijzondere opzeggingsbepaling
waardoor wordt teruggevallen op de algemene bepaling van artikel 7:408 lid 1 BW.
40Opzegging dienstverleningsovereenkomst
Kwalificeert de zorgovereenkomst als dienstverleningsovereenkomst dan heeft te gelden dat
indien de overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd deze in beginsel opzegbaar is. Is de
overeenkomst daarentegen aangegaan voor bepaalde tijd dan is deze in beginsel niet opzegbaar,
behoudens eventuele overeengekomen opzegmogelijkheden. Op grond van artikel 6:248 lid 1
BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de
overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk
is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat en/of een opzegtermijn in acht
moet worden genomen en/of de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van
een schadevergoeding.
4138
Tjong Tjin Tai 2018, nr. 166.
39
Kamerstukken II 1990/91, 21561, 3 (Memorie van Toelichting), p. 42. Zie onder andere Rb. Noord-Nederland
22
december
2017,
ECLI:NL:RBNNE:2017:5005,
r.o.
4.4;
Rb.
Utrecht
16
mei
2012,
ECLI:NL:RBUTR:2012:BW6298, r.o. 4.1, waar wordt bepaald dat een zorgverlener zorgvuldigheid moet
betrachten in (de aanloop naar) opzegging.
40
Tjong Tjin Tai 2018, nr. 446.
41
HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141, r.o. 3.6.1 – 3.6.5; Van Duijn-Koopman en Van de Pas,
Verstrijken bepaalde tijd
Een zorgovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd eindigt, tenzij anders is overeengekomen,
van rechtswege bij het verstrijken van die bepaalde tijd. Het is aan partijen overgelaten of zij
al dan niet een verlenging overeen wensen te komen, en zo ja, onder welke voorwaarden. Indien
partijen uitvoering blijven geven aan de zorgovereenkomst kan dit worden opgevat als een
stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd.
1.4
Artikel 6:215 BW
Artikel 6:215 BW bepaalt dat wanneer een overeenkomst voldoet aan twee door de wet
geregelde bijzondere soorten overeenkomsten elk van die soorten gegeven bepalingen naast
elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet
verenigbaar zijn of de strekking daarvan met de aard van de overeenkomst zich tegen
toepassing verzet. Dit artikel gaat dientengevolge uit van de zogenoemde cumulatietheorie: de
bepalingen van beide overeenkomsten zijn cumulatief op de gemengde overeenkomst van
toepassing, behoudens een van bepaling tot bepaling te beoordelen onverenigbaarheid of een
zich tegen toepasselijkheid verzettende strekking.
42Het artikel waarborgt dan ook dat het
dwingend woonruimte-huurrecht niet zomaar kan worden ontdoken door in de overeenkomst
mede elementen van andere bijzondere overeenkomsten op te nemen. Het artikel sluit echter
niet uit dat regels van dwingend recht opzij kunnen worden gezet: een dwingende regel is niet
toepasselijk daar waar dit door de gemengde aard van de overeenkomst de ratio van die regel
te buiten zou gaan.
43Indien een huur- en zorgovereenkomst, als overeenkomst van opdracht, niet in twee van elkaar
onafhankelijke overeenkomsten kunnen worden gesplitst is artikel 6:215 BW op de
overeenkomst van toepassing.
44Het opnemen van een bepaling in de overeenkomst(en) waarin
uitdrukkelijk wordt verwezen naar het onderling afhankelijke verband tussen de huur en zorg
vormt een duidelijke aanwijzing voor de constatering dat zij als één geheel dienen te worden
gezien. Dergelijke bepalingen worden aangeduid als koppelbedingen. Ingeval de
rechtsverhouding daarentegen kan worden gesplitst is sprake van twee los naast elkaar
bestaande overeenkomsten met elk hun eigen toepasselijke bepalingen.
42
Voor de eenvoud wordt in het vervolg enkel gesproken over onverenigbaarheid van bepalingen.
43Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3 (Memorie van Toelichting), p. 8.
Artikel 6:215 BW is strikt gezien niet van toepassing indien sprake is van een gemengde huur-
en zorgovereenkomst, als dienstverleningsovereenkomst. Het artikel spreekt immers over: twee
of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten. Echter ook in dat geval
lijkt de maatstaf van artikel 6:215 BW eveneens van toepassing te zijn.
45Wanneer in het
vervolg van dit onderzoek wordt gesproken over de toepasselijkheid van artikel 6:215 BW zal
dan ook tevens worden gedoeld op analoge toepassing van dit artikel ingeval van een gemengde
huur- en dienstverleningsovereenkomst.
1.5
Doel van de gemengde huur- en zorgovereenkomst
Een gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt doorgaans op initiatief van de
verhuurder/zorgverlener aangegaan. De huurder/zorgbehoevende wordt daarbij verplicht
zowel huur als zorg af te nemen. Hiermee wordt onder andere beoogd zekerheid te
bewerkstelligen dat investeringen die zijn gedaan om woningen geschikt te maken voor een
bepaald type zorgverlening ook daadwerkelijk kunnen worden terugverdiend. Het doel van de
gemengde huur- en zorgovereenkomst ziet dan ook met name op een bedrijfseconomisch
aspect: op het moment dat de zorgverlening stopt en de woning niet wordt ontruimt mist de
verhuurder/zorgverlener omzet en kan de continuering van eventuele projecten in gevaar
komen. Daarnaast kan een gemeentelijk vastgesteld volkshuisvestingsbeleid meebrengen dat
een woningcorporatie als verhuurder verplicht is de woning beschikbaar te houden voor een
bepaalde doelgroep.
46Het gebruik van een gemengde huur- en zorgovereenkomst maakt het
mogelijk om beide doelen te behalen.
1.6
Varianten
De gemengde huur- en zorgovereenkomst komt in grofweg drie varianten met drie partijen
voor: de huurder/zorgbehoevende, de zorgverlener en de woningcorporatie, als verhuurder. De
verschillende varianten worden hieronder toegelicht en geïllustreerd aan de hand van
afbeeldingen.
45
Houben 2015, nr. 12. Zie ook de conclusie van A/G Wissink bij HR 10 maart 2017, ECLI:NL:PHR:2016:1328,
onder 2.3.2, waar werd overwogen dat bij de samenval van een onbenoemde overeenomst en een
huurovereenkomst eenzelfde maatstaf dient te worden aangehouden. Tevens past het gerechtshof Den Haag 16
december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4103, r.o. 3.2, een vergelijkbare redenering toe bij een gemengde huur-
en franchiseovereenkomst.
46
Ingevolge artikel 19 juncto 42 Woningwet is een verhuurder die tevens een toegelaten instelling is als bedoeld
in deze artikelen gehouden in redelijkheid bij te dragen aan een door de gemeente opgesteld
volkhuisvestingsbeleid.
Variant 1
De zorgverlener is eigenaar van de woning. Naast het verlenen van zorg treedt zij tevens op als
verhuurder. De zorgverlener sluit een gemengde huur- en zorgovereenkomst met de
huurder/zorgbehoevende. De gemengde overeenkomst kan worden vormgegeven door middel
van één overeenkomst waar zowel de huurovereenkomst als de zorgovereenkomst in tot
uitdrukking komen of door middel van twee separate overeenkomsten (een huur-
respectievelijk zorgovereenkomst) welke vervolgens met elkaar zijn verbonden door middel
van een koppelbeding. De woningcorporatie is hierbij niet in beeld.
47
Variant 2
De woningcorporatie is eigenaar van de woning. De zorgverlener huurt de woning van de
woningcorporatie.
Wederom
treedt
de
zorgverlener
ten
aanzien
van
de
huurder/zorgbehoevende tevens op als verhuurder. Echter in deze variant is in feite sprake van
onderverhuur.
48De (onder)huurder/zorgbehoevende heeft slechts met één partij de maken: de
zorgverlener. Ook hier kan de gemengde huur- en zorgovereenkomst worden vormgegeven
door middel van één overeenkomst waar zowel de huurovereenkomst als de zorgovereenkomst
in tot uitdrukking komen of door middel van twee separate overeenkomsten (een huur-
respectievelijk zorgovereenkomst) welke vervolgens met elkaar zijn verbonden door middel
van een koppelbeding.
47
Afbeelding afkomstig uit Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2.
48
Het komt voor dat er discussies ontstaan over de vraag welk huurregime op de hoofdhuurovereenkomst tussen
de woningcorporatie en zorgverlener van toepassing is. Gezien de vraagstelling van dit onderzoek is er geen ruimte
om hier nader op in te gaan.
49
Variant 3
De woningcorporatie is eigenaar van de woning. De huurder/zorgbehoevende sluit twee
separate overeenkomsten: een huurovereenkomst met de woningcorporatie en een
zorgovereenkomst met de zorgverlener. De woningcorporatie en de zorgverlener werken
samen door middel van een samenwerkingsovereenkomst. De huur- respectievelijk
zorgovereenkomst worden vervolgens door middel van een koppelbeding met elkaar
verbonden.
50
49
Afbeelding afkomstig uit Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2.
50Afbeelding afkomstig uit Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2.
Hoofdstuk 2
De beëindigingsproblematiek
In dit hoofdstuk komt de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en
zorgovereenkomst aan bod. Besproken wordt hoe de problematiek ontstaat en waarom dit
problematisch kan zijn ten aanzien van de rechtszekerheid en -bescherming van de
huurder/zorgbehoevende.
2.1
Een gemengde overeenkomst
Allereerst is van belang of er sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel
6:215 BW (zie paragraaf 1.4). Volgens A-G Wissink in zijn conclusie bij het arrest van de
Hoge Raad van 10 maart 2017 is voor het aannemen van een gemengde overeenkomst van
belang wat de essentie van de voorliggende overeenkomst is: wat hadden partijen ten tijde van
het sluiten van de overeenkomst voor ogen en wat is de inhoud en strekking van de
overeenkomst?
51Dit vergt een waardering van het feitencomplex. Het oordeel kan vervolgens
zijn dat de overeenkomst in essentie niet als huur kan worden beschouwd of dat de
overeenkomst mede als huur moet worden beschouwd. Indien in het laatste geval de
overeenkomst niet kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten is er sprake van
een gemengde overeenkomst.
52In dat geval resulteert een rechtsgeldige beëindiging van de ene
overeenkomst in beëindiging van de andere overeenkomst: de een kan niet voortbestaan zonder
de ander.
2.1.1 Koppelbeding
Zoals reeds ter sprake is gekomen is het opnemen van een koppelbeding een duidelijke
aanwijzing dat de overeenkomst(en) als één geheel dienen te worden gezien. Zie hieronder een
voorbeeld van zo een dergelijk bedoelde koppeling bij een gemengde huur- en
zorgovereenkomst.
5351
Conclusie van A/G Wissink bij HR 10 maart 2017, ECLI:NL:PHR:2016:1328, onder 2.3.2 - 2.3.3.
52HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.5.
53
Voorbeeld huurcontract zelfstandige woonruimte met zorgbepaling (“koppelbeding”), VBTM Advocaten, ter
beschikking
gesteld
aan
het
Aedes-Actiz
Kenniscentrum
Wonen-Zorg.
Te
raadplegen
via
https://www.kcwz.nl/thema/scheidenwonenenzorg/voorbeeld_individueel_huurcontract_met_koppelbeding. Dit
koppelbeding ziet op variant 2 (zie paragraaf 1.6).
Het koppelbeding verplicht de huurder/zorgbehoevende zorg af te nemen van de zorgverlener
die in het beding wordt genoemd. Door in de considerans onder andere te benadrukken dat de
desbetreffende woonruimte beschikbaar wordt gesteld in het kader van het verlenen van zorg
en dat de zorgverlening en het in huur geven van de woonruimte onverbrekelijk met elkaar zijn
verbonden wordt bewerkstelligd dat de koppeling tussen beide overeenkomsten bij aanvang
van de gemengde overeenkomst duidelijk kenbaar is voor de huurder/zorgbehoevende. De
koppeling rechtvaardigt zichzelf door duidelijk te maken dat de zorgverlener genoodzaakt is
haar investeringen terug te verdienen en zorgafname hiervoor vereist is.
542.2
Artikel 6:215 BW
In geval van beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst brengt toepassing van
artikel 6:215 BW met zich mee dat dient te worden bezien of sprake is van onverenigbare
beëindigingsbepalingen (zie paragraaf 2.2.1). Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord
dient te worden bezien welke bepalingen in een concreet geval prevaleren (zie paragraaf 2.2.2).
2.2.1 Onverenigbare beëindigingsbepalingen
De beëindigingsmogelijkheden van de huur- respectievelijk zorgovereenkomst verschillen (zie
paragraaf 1.2.2 en 1.3.3). Per beëindigingsmogelijkheid zullen de onverenigbaarheden worden
toegelicht. Beëindiging met wederzijds goedvinden wordt niet besproken.
2.2.1.1
Ontbinding
Ontbinding van een huur- respectievelijk zorgovereenkomst op vordering van een van de
partijen is – kort gezegd – mogelijk op het moment dat er sprake is van een tekortkoming van
de andere partij. Hier kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de situatie dat de
huurder/zorgbehoevende het koppelbeding niet naleeft doordat zij geen zorg afneemt van de in
het koppelbeding genoemde zorgverlener. Dit resulteert in een tekortkoming. Een bepaling
gelijk aan artikel 7:271 BW mist in de regeling van de overeenkomst van opdracht
respectievelijk dienstverleningsovereenkomst. Ten aanzien van deze overeenkomsten wordt
dientengevolge teruggevallen op de hoofdregel uit artikel 6:265 BW. Buitengerechtelijke
ontbinding van de zorgovereenkomst is dan ook mogelijk, van de huurovereenkomst niet. Er
is sprake van een onverenigbaarheid.
2.2.1.2
Opzegging
Als uitgangspunt heeft te gelden dat de bepalingen omtrent opzegging van een
huurovereenkomst enerzijds en de bepalingen omtrent opzegging van een overeenkomst van
opdracht anderzijds, onverenigbaar zijn.
55Dit geldt ook ten aanzien van opzegging van de
dienstverleningsovereenkomst. Op het moment dat een van de partijen overgaat tot opzegging
van de gemengde huur- en zorgovereenkomst is dientengevolge van groot belang te bezien
54
Dit kan voorkomen dat een koppelbeding als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt in de zin van artikel 6:231
onder a BW. Zie Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2; De Groot, Nieuwsbrief Huurrecht 2013/5.
welke opzeggingsbepalingen prevaleren. Afhankelijk hiervan kan immers worden bepaald
wanneer en in welke vorm opzegging mogelijk is dan wel of een reeds gedane opzegging
rechtsgeldig is geschied. Er is sprake van een onverenigbaarheid.
2.2.1.3
Verstrijken bepaalde tijd
Een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd op grond van de Wet doorstroming
huurmarkt 2015 verstrijkt van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen duur, mits
er een geldige kennisgeving is verstrekt. De huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd
niet op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 verstrijkt niet van rechtswege maar is
enkel mogelijk op grond van de limitatieve opzeggingsgronden uit Boek 7 BW.
56De
zorgovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd eindigt daarentegen wel van rechtswege
bij het verstrijken van die bepaalde tijd. Er is sprake van een onverenigbaarheid.
2.2.2 Het overheersende element
Reeds in 1985 heeft de Hoge Raad overwogen dat bij samenloop van een huurovereenkomst
van woonruimte en een zorgovereenkomst het huurrecht niet van toepassing is op het moment
dat het verzorgingselement duidelijk overheerst.
57Deze rechtsregel komt neer op de
zogenoemde absorptietheorie: de bepalingen van de overeenkomst die het meest op de
voorgrond treden worden toegepast. Het later ingevoerde artikel 6:215 BW is niet geheel in
lijn met deze rechtsregel. Haar uitgangspunt is immers, behoudens een onverenigbaarheid,
cumulatie van bepalingen.
Zoals in de inleiding ter sprake is gekomen heeft de Hoge Raad zich recentelijk uitgelaten over
de toepassing van artikel 6:215 BW.
58Om te beoordelen welke bepalingen in geval van een
onverenigbaarheid geldend zijn lijkt de Hoge Raad de rechtsregel uit 1985 te herhalen doch
met de juiste nuancering die voortvloeit artikel 6:215 BW. Overwogen wordt namelijk dat in
geval van een onverenigbaarheid van bepalingen door middel van uitleg van de gemengde
overeenkomst dient te worden beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval
dient (dienen) te prevaleren. Vraag die daarbij dient te worden gesteld is welk element centraal
staat en overheersend is. De uitkomst hiervan is afhankelijk van de concrete situatie hetgeen
56
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 ziet op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor de duur van niet
langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimten en niet langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimten (zie
paragraaf 1.2.2).
57
HR 19 februari 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC8975, r.o. 3.1.
58HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.2 en 3.3.5.
per geval beoordeeld zal moeten worden. In tegenstelling tot de rechtsregel uit 1985 wordt dus
niet overwogen dat, in geval van een overheersend element van een van beide overeenkomsten,
de bepalingen van de andere overeenkomst buiten toepassing blijven. Een en ander heeft tot
gevolg
dat
indien
het
verzorgingselement
centraal
staat
en
overheerst
de
beëindigingsbepalingen van de zorgovereenkomst prevaleren en vice versa.
2.3
Rechtszekerheid
De rechtszekerheid is een fundamenteel beginsel in zowel de Nederlandse als de internationale
rechtsorde.
59Het komt tot uiting in de duidelijkheid van het recht en de voorzienbaarheid van
de toepassing daarvan. De wetgever dient rechtszekerheid te bewerkstelligen door duidelijk
recht te scheppen. Daarbij dient een balans te worden gevonden tussen enerzijds het opstellen
van duidelijke wetten en anderzijds het overzichtelijk houden van het geheel aan wetten.
2.3.1 Artikel 6:215 BW
Het overzichtelijk houden van het geheel aan wetten brengt met zich mee dat niet alle situaties
in de wet verdisconteerd kunnen worden. Dit doet zich voor bij artikel 6:215 BW. De wetgever
heeft ten aanzien van dit artikel namelijk uitdrukkelijk bepaald dat zich bij gemengde
overeenkomsten veel uiteenlopende gevallen kunnen voordoen waarbij het in laatste instantie
behoort aan te komen op uitleg van de voor toepassing in aanmerking komende
wetsbepalingenen van de overeenkomst in het kader waarvan zij worden ingeroepen.
60Deze
uitlegproblemen behoren te zijn voorbehouden aan de rechter, aldus de wetgever. In zekere zin
heeft de wetgever het bewerkstelligen van rechtszekerheid dan ook bij de rechter gelegd. De
rechter dient artikel 6:215 BW op een wijze toe te passen zodat rechterlijke uitspraken
voorzienbaar zijn. Om dit te realiseren dient de rechter zich gebonden dient te achten aan
uitspraken van zichzelf en van andere, met name hogere, rechters.
61Hierin zit een
precedentwerking verborgen.
2.3.2 Probleem?
De beëindigingsproblematiek omtrent de rechtszekerheid van de huurder/zorgbehoevende
ontstaat op het moment dat er sprake is van onduidelijkheid: is er ten aanzien van de huur-
respectievelijk zorgovereenkomst sprake van een gemengde overeenkomst en zo ja, welk
element is overheersend? Een wettelijke regeling omtrent dit punt zou de rechtszekerheid ten
59
De rechtszekerheid komt onder andere tot uitdrukking in artikel 6 EVRM.
60Kamerstukken II, 1999/20, 26932, 3, p. 3 (Memorie van Toelichting).
61Teuben 2004, § 4.4.3.2.
goede komen. De omstandigheid dat dit momenteel ontbreekt behoeft evenwel nog geen
probleem te zijn op het moment dat een rechterlijke beslissing in deze situatie voorzienbaar is.
Of hier al dan niet sprake van is komt in de navolgende hoofdstukken aan bod.
2.4
Rechtsbescherming
De rechtsbescherming van een huurder komt tot uitdrukking in zowel het nationale recht (zie
paragraaf 2.4.1) als in het internationale recht (zie paragraaf 2.4.2).
2.4.1 Huurbescherming
Het dwingend woonruimte-huurrecht beoogt huurbescherming aan de huurder te bieden (zie
paragraaf 1.2.1). De ratio hiervan is voornamelijk gericht op het bieden van rechtsbescherming
aan de zwakkere partij. Veelal is er immers sprake van ongelijkwaardigheid tussen de
verhuurder, als professionele partij, en de huurder, als particulier. Daar komt bij dat een huurder
ten aanzien van de huur van woonruimte extra kwetsbaar is: wonen is immers een eerste
levensbehoefte. In dit kader beschermen onder andere de artikelen 7:231, 7:271 en 7:274 BW
de huurder tegen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.
2.4.2 Artikel 8 EVRM
De bescherming van huurders tegen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst vloeit
ook voort uit het internationale recht. Artikel 8 EVRM waarborgt namelijk het recht op respect
voor privéleven. Uit de rechtspraak blijkt dat op grond van dit artikel een huurder procedurele
rechtsbescherming dient te worden geboden indien hij wordt geconfronteerd met het
(dreigende) verlies van zijn woning.
62In dit kader moet het voor een huurder mogelijk zijn om
de proportionaliteit en redelijkheid tussen dit recht en het (dreigende) verlies door een
onafhankelijke rechter te laten toetsen. Een inmenging op het recht op respect voor het
privéleven is daarbij slechts toegestaan indien deze bij wet is voorzien en een in artikel 8 lid 2
EVRM genoemd doel nastreeft. Een inmenging kan dientengevolge mogelijk worden gegrond
op de bescherming van rechten en vrijheden van anderen. Hierbij kan worden gedacht aan het
eigendomsrecht van de verhuurder.
6362
HR
28
oktober
2011,
ECLI:NL:HR:2011:BQ9880,
r.o.
3.5.3;
EHRM
13
mei
2008,
ECLI:NL:XX:2008:BD3994, r.o. 50 (McCann t. VK).
2.4.3 Probleem?
Indien
het
verzorgingselement
centraal
staat
en
overheerst
prevaleren
de
beëindigingsbepalingen
van
de
zorgovereenkomst
(zie
paragraaf
2.2.2).
De
huurder/zorgbehoevende kan zich in dat geval niet beroepen op de huurbescherming die het
dwingend woonruimte-huurrecht hem biedt. Indien de procedurele toets op grond van artikel 8
EVRM ontbreekt wordt evenmin voldaan aan de rechtsbescherming die voortvloeit uit het
internationale recht. Het ontbreken van deze rechtsbescherming creërt een problematische en
kwetsbare situatie voor de huurder/zorgbehoevende. Hij loopt immers het risico op tussentijdse
beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is des te meer bezwaarlijk gezien de omstandigheid
dat er sprake is van een tekort aan geschikte huisvesting.
64Het kan voor de
huurder/zorgbehoevende dientengevolge moeilijk zijn om een passende en betaalbare woning
op de reguliere woningmarkt te vinden. Of en in welke mate de rechtsbescherming van de
huurder/zorgbehoevende wordt ontnomen komt in de navolgende hoofdstukken aan bod.
Hoofdstuk 3
De rechtspraak
Dit hoofdstuk staat in het teken van beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst
in de rechtspraak. Door middel van grondig jurisprudentieonderzoek wordt getracht inzichtelijk
te maken hoe met de beëindigingsproblematiek in de rechtspraak wordt omgegaan. Ten
behoeve van dit onderzoek zijn er 33 uitspraken van gerechtshoven en rechtbanken
geanalyseerd. Deze uitspraken zijn gewezen gedurende de afgelopen tien jaar. De analyse van
deze uitspraken is te vinden onder bijlage I van dit onderzoek. De uitspraken zijn daarbij
genummerd van 1 tot en met 33. Indien in onderhavig hoofdstuk wordt verwezen naar een
uitspraak wordt deze nummering aangehouden. De bevindingen worden per aspect van de
beëindigingsproblematiek besproken. Tevens worden een aantal overige opvallendheden
besproken.
3.1
Een gemengde overeenkomst
De aanname van een gemengde overeenkomst is afhankelijk van de inhoud en strekking van
de overeenkomst en van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor
ogen hadden. Uit de rechtspraak blijkt dat over het aannemen van een dergelijk gemengde
overeenkomst niet al te lastig wordt gedaan. Zo volstond in uitspraak 10 de overweging dat:
het hof van oordeel is dat de overeenkomst tussen partijen een gemengd karakter heeft; de
overeenkomst strekt niet alleen tot het verschaffen van woonruimte, maar ook tot begeleiding
van huurder/zorgbehoevende. In uitspraak 20 volstond de overweging: gelet op het
onlosmakelijke verband tussen het zorgkarakter en het huurkarakter van de overeenkomst kan
de rechtsverhouding tussen partijen niet worden gesplitst in twee afzonderlijke
overeenkomsten.
3.1.1 Koppelbeding
Ondanks dat een gemengde overeenkomst gemakkelijk blijkt te worden aangenomen is het
opnemen van een koppelbeding van groot belang. In veel gevallen wordt namelijk onder
verwijzing naar de koppeling overwogen dat de overeenkomst(en) gelet op hun opzet en inhoud
niet los van elkaar kunnen worden gezien.
65Koppelbedingen komen daarbij in vele vormen en
hoedanigheden voor. Het ene koppelbeding lijkt niet beter te zijn dan de ander. Van belang is
dat uit het beding blijkt dat de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar samenhangen
66: hoe
meer er is omschreven, hoe sterker de koppeling.
65
Vgl. uitspraken 12, 14, 25 en 29.
66Vgl. uitspraken 12, 20, 25, 29, 32.
3.1.2 Geen gemengde overeenkomst
Slecht in twee uitspraken wordt overwogen dat geen sprake is van een gemengde
overeenkomst. Zo zag uitspraak 3 op de situatie dat huurder/zorgbehoevende en verhuurder
vanaf 2002 huurder casu quo verhuurder van elkaar waren. Pas vanaf 2012 werd de reguliere
huurovereenkomst gecombineerd met een samenwerkingsovereenkomst. Volgens het
gerechtshof ’s-Hertogenbosch was gezien de tekst in de verschillende overeenkomsten altijd
sprake geweest van een overeenkomst waarbij het blijven beschikken over woonruimte op een
wijze die voor verhuurder, huurder/zorgbehoevende en de omgeving aanvaardbaar was voorop
stond. Het aflopende traject van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst die
voor onbepaalde tijd was aangegaan was daarbij voor het gerechtshof aanleiding om te
oordelen dat de huur- en samenwerkingsovereenkomst niet onverbrekelijk met elkaar waren
verbonden.
67Ten aanzien van uitspraak 24 komt de rechtbank Midden-Nederland tot het oordeel dat de
koppeling onvoldoende was met inachtneming van onderstaande overweging:
“4.3 De koppeling tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst is echter niet
van dien aard dat opzegging van de zorgovereenkomst er reeds toe leidt dat de
huurovereenkomst
eindigt.
Indien
een
dergelijke
koppeling
tussen
de
huurovereenkomst en de zorgovereenkomst was beoogd, had dit expliciet in de
huurovereenkomst moeten worden opgenomen. Dat is niet het geval. Slechts in de
preambule van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder zich verplicht
gedurende de duur van de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van verhuurder af te
nemen. Voort blijkt uit (...) dat verhuurder/zorgverlener huurder/zorgbehoevende niet
heeft gewaarschuwd dat opzegging van de zorgovereenkomst beëindiging van de
huurovereenkomst tot gevolg heeft.”
Uit zowel uitspraak 3 als uitspraak 24 blijkt het belang van een duidelijk en voorzienbaar
geformuleerd koppelbeding om tot de aanname van een gemengde huur- en zorgovereenkomst
te komen. Het is evenwel niet geheel duidelijk hoe bovenstaande overweging uit uitspraak 24
67
Vgl. gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 april 2008, ECLI:NL:GHSHE:BD3944, en gerechtshof Amsterdam 10
januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC3118, waar geen gemengde overeenkomst werd aangenomen vanwege
het aflopende traject van de begeleidingsovereenkomsten terwijl de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd
waren aangegaan. Deze uitspraken zijn niet in onderhavig jurisprudentieonderzoek meegenomen vanwege het feit
dat zij langer dan tien jaar geleden zijn gewezen.
is te verenigen met de overweging van de rechtbank ‘s-Gravenhage in uitspraak 33. Daar
wordt namelijk het volgende overwogen:
“5.13 Gezien de omstandigheid dat de huurovereenkomst is geëindigd door opzegging
van de ADL-overeenkomst is niet van belang dat huurder/zorgbehoevende en
verhuurder niet expliciet zijn overeengekomen dat huurder/zorgbehoevende de woning
dient te ontruimen als de ADL overeenkomst eindigt.”
Deze tegenstrijdigheid zit hem wellicht daarin dat het enerzijds ging om een serviceflat voor
ouderen (uitspraak 24) en anderzijds om een ADL-woning (uitspraak 33). Dit laat evenwel
onverlet dat beide overwegingen haaks op elkaar staan. De rechter had dit moeten toelichten.
3.2
Artikel 6:215 BW
Na aanname van een gemengde overeenkomst blijkt uit de geanalyseerde uitspraken dat de
toepasselijkheid van artikel 6:215 BW in veel gevallen niet wordt benoemd.
68Reden hiervoor
is wellicht dat de rechter niet wil overgaan tot kwalificatie van de zorgovereenkomst als
overeenkomst van opdracht dan wel als dienstverleningsovereenkomst. Een analoge toepassing
van artikel 6:215 BW lijkt evenwel te worden gehanteerd. Echter in plaats van de daarin
voorgeschreven cumulatietheorie toe te passen wordt direct overgegaan tot de vaststelling van
welk element al dan niet overheerst en welke bepalingen prevaleren. De nuance dat een
onverenigbaarheid onverlet laat dat overige bepalingen van de huur- respectievelijk
zorgovereenkomst wél naast elkaar van toepassing zijn wordt doorgaans niet benoemd. Zo
wordt in de uitspraken 7, 21 en 25 enkel overwogen dat bij een overheersend
verzorgingselement de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Dit komt in feite
neer op de absorptietheorie.
3.3
Onverenigbare beëindigingsbepalingen
In de uitspraken wordt geen, dan wel nauwelijks, aandacht besteed aan de vraag of er sprake is
van onverenigbare beëindigingsbepalingen.
69In lijn met de uitspraak van de Hoge Raad van
10 maart 2017 valt evenwel te stellen dat dit als uitgangspunt heeft te gelden en dientengevolge
niet expliciet hoeft te worden benoemd.
7068
Vgl. uitspraken 7, 12, 14, 18, 26, 27, 29 en 31.
69
