1. Uitspraak en vindplaats: instantie, datum en ECLI-nummer
2. Variant: is er sprake van een gemengde huur- en zorgovereenkomst van variant 1, 2 of
3?
993. Koppelbeding: is er sprake van een koppelbeding? Zo ja, op welke wijze is deze vorm
gegeven? Hoe luidt de inhoud?
4. Vordering: welke vordering ligt aan de procedure ten grondslag? Door wie is de
vordering ingesteld en waarom?
5. Bijkomende feiten en omstandigheden: relevante bijkomende feiten en
omstandigheden die van belang zijn voor de procedure
6. Relevante overwegingen: relevante rechtsoverwegingen die tot het dictum hebben
geleid
7. Dictum: wat is het oordeel van de rechter? Welke eventuele voorwaarden worden er
gesteld?
1.
1. Uitspraak en vindplaats
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 april 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1452)
2. Variant Variant 3: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst
3. Koppelbeding In de Tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte met begeleiding is onder andere het volgende opgenomen:
“De huurovereenkomst wordt met ingang van 1 maart 2016 aangegaan voor bepaalde tijd, te weten voor de duur van het begeleidingstraject waartoe huurder en begeleidende instantie op 1 maart 2016 een aparte overeenkomst hebben gesloten, doch maximaal voor een periode van één jaar, eventueel te verlengen met een jaar. De huurovereenkomst is zodoende aan de begeleidingsovereenkomst gekoppeld, zodat de duur van de huurovereenkomst daardoor qua tijdsbestek is begrensd.” “Het gebruik dat huurder van het gehuurde maakt dient te worden aangemerkt als een gebruik dat naar de aard van dat gebruik van korte duur is – als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW – waarbij de gewone huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst te beëindigen en de ontruiming aan te zeggen zodra de begeleidingsovereenkomst
een einde neemt. In de begeleidingsovereenkomst is nader uitgewerkt onder welke omstandigheden de begeleiding eindigt.”
“Deze huurovereenkomst maakt integraal onderdeel uit van, is onlosmakelijk verbonden met en is ondergeschikt aan de begeleidingsovereenkomst tussen huurder en de begeleidende instantie d.d. 1 maart 2016.”
4. Vordering [verhuurder] stelt zich op het standpunt dat vanwege de ontbinding van de begeleidingsovereenkomst de daarmee verbonden huurovereenkomst is ontbonden zodat sindsdien [huurder/zorgbehoevende] zonder recht of titel in de woning verblijft. [verhuurder] vordert ontruiming van de woning.
5. Bijkomende feiten en omstandigheden
Kort geding.
[verhuurder] en [zorgverlener] hebben een samenwerkingsverband. Een van de voorwaarden voor [verhuurder] om de huurovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende] aan te gaan was dat er tussen [zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] een begeleidingsovereenkomst tot stand zou komen die tot doel had woonbegeleiding te bieden teneinde te komen tot zelfstandig wonen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van de begeleidingsovereenkomst met een maximum van 12 maanden en de mogelijke eenmalige verlenging met 12 maanden. Uit coulance heeft [verhuurder] in samenspraak met de burgemeester aan [huurder/zorgbehoevende] een laatste kans huurovereenkomst in de zin van artikel 48 Woningwet juncto artikel 22a RTIV juncto artikel 7:271 BW voor de duur van één jaar aangeboden.
De tussen [zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] gesloten begeleidingsovereenkomst is met ingang van 1 maart 2017 met één jaar verlengd. [zorgverlener] heeft bij brief van 17 oktober 2017 de begeleidingsovereenkomst ontbonden vanwege – kort gezegd – het niet goed doorlopen van de begeleidingscontacten en evaluatiemomenten, hetgeen een belangrijk onderdeel uitmaakt van de afspraken in de begeleidingsovereenkomst.
6. Relevante
rechtsoverwegingen Uit de vaststaande feiten die hiervoor zijn opgenomen (zie onder 5) kan niet anders worden afgeleid dan dat de begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden waren, dat het einde van de begeleidingsovereenkomst tevens het einde van de huurovereenkomst betekende en dat de huurovereenkomst daarna niet voor onbepaalde tijd zou worden voortgezet (vlg. r.o. 3.7).
De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. In dit geval is van belang dat de bestaande huurovereenkomst per 17 november 2017 is geëindigd, dat deze huurovereenkomst niet door enige andere huurovereenkomst is opgevolgd en dat [huurder/zorgbehoevende] geen beroep op huurbescherming toekomt. Dat betekent dat [huurder/zorgbehoevende] reeds sinds geruime tijd zonder recht of titel in de woning van [verhuurder] verblijft. [verhuurder] hoeft deze inbreuk op haar eigendomsrecht niet langer te dulden (vgl. r.o. 3.9).
7. Dictum Vordering tot ontruiming wordt toegewezen met een termijn van vier weken.
2.
1. Uitspraak en
vindplaats Gerechtshof Amsterdam 20 februari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:575) 2. Variant Variant 1: Gemengde huur- en zorgovereenkomst
3. Koppelbeding In de zorgovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: “voor zorg met verblijf in een voorziening c.q. woning van [zorgverlener]”
‘’[zorgverlener] uitsluitend ten behoeve van haar zorglevering aan cliënten op tijdelijke basis haar woningen in gebruik geeft, waarbij het zorgelement te allen tijde voorop staat en door de cliënt ondubbelzinnig wordt onderkend’’
“Het zorgplan is onverbrekelijk verbonden aan deze overeenkomst” “De overeenkomst wordt beëindigd bij opzegging ingevolge lid 19.2”
“19.2 [zorgverlener] kan de overeenkomst (…) opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van een maand, tenzij dringende, aan de [zorgvrager] onverwijld mee te delen redenen, onmiddellijke ingang opzegging rechtvaardigen (…)”
“Indien wordt opgezegd ingevolge lid 19.2 sub d t/m g zal [zorgverlener] slechts overgaan tot opzegging nadat hij de gronden waarop de voorgenomen opzegging stoelt met de cliënt besproken heeft en naar een zorgalternatief is gezocht”
4. Vordering [verhuurder/zorgverlener] vordert in eerste aanleg primair voor recht te verklaren dat de overeenkomst rechtsgeldig is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen duur dan wel door rechtsgeldige opzegging door [zorgverlener]. Subsidiair vordert [zorgverlener] ontbinding van de overeenkomst op grond van de achterstallige vergoedingen en het niet coöperatief op stellen en meewerken aan een oplossing van [huurder/zorgbehoevende] zijn schuldenproblematiek.
In hoger beroep komt [huurder/zorgbehoevende] op tegen de ontbinding van de overeenkomst door de rechtbank.
5. Bijkomende feiten en omstandigheden
De gemengde huur- en zorgovereenkomst is op 24 januari 2014 voor bepaalde tijd aangegaan, te weten tot 24 oktober 2014. [huurder/zorgbehoevende] heeft vanaf februari 2014 een achterstand in betalingen laten ontstaan. In maart 2014 is een actieplan ondertekend met als doel dat [huurder/zorgbehoevende] haar schulden aflost. Aanmaningen zijn verstuurd op 5 september 2014 en 11 november 2014. In januari 2015 heeft [verhuurder/zorgverlener] duidelijk gemaakt het traject te beëindigen indien de huur en een aflossing niet voor februari 2015 zouden zijn voldaan. Op 13 februari 2015 heeft [verhuurder/zorgverlener] onder verwijzing naar de aanmaningen het verblijf beëindigd met één maand opzegtermijn. [verhuurder/zorgverlener] heeft ten behoeve van [huurder/zorgbehoevende] een ‘Integraal trajectplan Instroomhuis’ opgesteld.
De rechtbank wijst de primaire vordering tot opzegging af omdat in de verstuurde brieven door [verhuurder/zorgverlener] geen opzegging valt te lezen, en voor zover daar wel een opzegging in te lezen valt deze opzegging door [verhuurder/zorgverlener] later ongedaan is gemaakt door het opstellen van het ‘Integraal trajectplan Instroomhuis’. Tevens is gesteld noch gebleken dat aan de vereisten van opzegging van het bepaalde in artikel 19.3 van de overeenkomst is voldaan. De rechtbank wijst de subsidiaire vordering omtrent ontbinding toe. Huurder/zorgbehoevende gaat hiertegen in hoger beroep. → Er wordt niet ingegaan op de vordering van beëindiging van de overeenkomst wegens verstrijken van de overeengekomen duur.
6. Relevante
rechtsoverwegingen
Het hof stelt vast dat er sprake is van een zodanig omvangrijke betalingsachterstand (ad € 9.306,94) dat deze de ontbinding van de overeenkomst en de ontruiming in beginsel zonder meer rechtvaardigt (vgl. r.o. 3.8).
Met inachtneming van de zeer forse betalingsachterstand, de omstandigheid dat de in de overeenkomst vervatte verplichting tot zorgverlening van [verhuurder/zorgverlener] een inspannings- en geen resultaatsverbintenis betreft en dat aan [huurder/zorgbehoevende] serieuze hulp is aangeboden en dat diens toenemende agressieve gedrag tegenover medewerkers een groot probleem vormt voor voortzetting van de overeenkomst alsmede dat [huurder/zorgbehoevende] een relatief zeer geringe maandelijkse vergoeding verschuldigd komt het hof tot het oordeel dat ontbinding gerechtvaardigd is (vgl. r.o. 3.9).
→ Artikel 6:215 BW wordt in dit geval niet behandeld aangezien ervan wordt uitgegaan dat er geen rechtsgeldige opzegging is geschied. De rechtsregel omtrent ontbinding van de huur- respectievelijk de zorgovereenkomst zijn bij de rechter hetzelfde. Er is sprake van een tekortkoming met betrekking tot de betalingsverplichting ten aanzien van de gehele overeenkomst.
7. Dictum Ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de kamer van [huurder/zorgbehoevende] wordt toegewezen op grond van een toerekenbare tekortkoming die de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
3.
1. Uitspraak en
vindplaats Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 september 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:3995) 2. Variant Variant 3: Gemengde huur- en samenwerkingsovereenkomst
3. Koppelbeding In de samenwerkingsovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:
‘’Doelstelling van dit werkplan: [huurder/zorgbehoevende] door middel van koppeling van hulpverleningsafspraken aan het huurcontract [huurder/zorgbehoevende] woonruimte te bieden met als doel overlast en andere woonproblemen te voorkomen’’
4. Vordering [verhuurder] vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst op grond van ernstige toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Subsidiair vordert [verhuurder] voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd ingevolge een beroep op grond van artikel 7:274 lid 1 BW. In hoger beroep wordt nog een beroep gedaan op artikel 6:215 BW en het standpunt dat een beroep op het dwingend woonruimte huurrecht niet opgaat.
5. Bijkomende feiten en omstandigheden
Samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen in het kader van het ‘Moeilijk Plaats-baren’ traject waarin zorgverleners en woningcorporaties samenwerken om tot een hulpverleningstraject te komen voor (toekomstige) huurders met woonproblematiek.
[huurder/zorgbehoevende] had met betrekking tot hun vorige huurwoning zodanige bewoningsproblemen veroorzaakt dat zij in gezamenlijk overleg naar een andere woning was geplaatst. Deze andere woonruimte werd enkel aangeboden indien [huurder/zorgbehoevende] tevens een samenwerkingsovereenkomst aanging waarin zij verplicht was mee te werken aan een werkplan om haar woongedrag te verbeteren en overlast te voorkomen. In de nieuwe woning is opnieuw sprake geweest van onaanvaardbaar woongedrag en overlast. Op dit ongepaste gedrag worden de tekortkomingen omtrent ontbinding en opzegging gebaseerd.
[verhuurder] beroept zich op het nauwe en onverbrekelijke verband tussen de huur- en samenwerkingsovereenkomst waarin het begeleidingsaspect zodanig overheerst dat de regels van het dwingend woonruimte huurrecht buiten beschouwing horen te blijven, althans dat [huurder/zorgbehoevende] zich daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op kan beroepen.
De begeleidingsovereenkomst is aangegaan voor minimaal een jaar. De huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd.
6. Relevante
rechtsoverwegingen
Het hof neemt de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende samenwerkingsovereenkomst als uitgangspunt om te bezien of [huurder/zorgbehoevende] te kort is geschoten in de nakoming van de uit deze overeenkomsten voortvloeiende verbintenissen (vgl. r.o. 6.9).
De tekortkoming in de nakoming van de huur- en samenwerkingsovereenkomst acht het hof te gering om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Hierbij laat het hof meewegen dat de gevolgen voor [huurder/zorgbehoevende] bij ontbinding extra groot zijn, aannemelijk dat zij naar de ontruimingsverplichting op de lijst van Niet Plaatsbaren worden geplaatst (vgl. r.o. 6.10.8). De huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst hebben weliswaar samenhang, maar in de samenwerkingsovereenkomst is wel opgenomen dat deze eenzijdig kan worden beëindigd als [huurder/zorgbehoevende] begeleiding weigerde, welke eenzijdige beëindigingsmogelijkheid niet is beperkt tot [verhuurder] of [zorgverlener]. Het doel van de samenwerking is een aflopend traject van minimaal een jaar, terwijl de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten. De huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst zijn derhalve niet onverbrekelijk met elkaar verbonden. Uit de samenhang van deze afspraken leidt het hof af dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst kan worden voortgezet na beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst en dat betrokkenen ervan uit zijn gegaan dat de samenwerking weliswaar minimaal een jaar zou gaan duren maar niet gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst in stand zou blijven. Juist vanwege het belang van [huurder/zorgbehoevende] had het op de weg van [verhuurder] gelegen om, indien het bieden van woonruimte onlosmakelijk gekoppeld zou moeten zijn aan de begeleiding, deze intentie bij het aangaan van de samenwerking in heldere bewoordingen vast te leggen. [verhuurder] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst niet aangegeven dat zij de huurovereenkomst niet in stand wilde laten als de samenwerking en het individueel werkplan op enig moment zou worden beëindigd (vgl. r.o. 6.14.3).
Naar het oordeel van het hof dient in geval van combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel te worden aangenomen dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In het onderhavige geval heeft [huurder/zorgbehoevende] vanaf 2002 gehuurd van [verhuurder]; de rechtsverhouding tussen partijen betrof steeds die van huurder/verhuurder. Vanaf 2012 werd de reguliere huurovereenkomst gecombineerd met onderhavige samenwerkingsovereenkomst, waarbij partijen in de tekst en de verschillende overeenkomsten steeds tot uitdrukking hebben gebracht deze met elkaar verbonden waren, maar waarbij het ontvangen van zorg/begeleiding niet voorop stond maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor [verhuurder], [huurder/zorgbehoevende] en de omgeving aanvaardbaar was (vgl. r.o. 6.15).
→ Geen sprake van een gemengde overeenkomst.
7. Dictum De vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen. De gestelde tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de overeenkomst niet. Gezien de omstandigheid dat het woonelement overheerst kan [huurder/zorgbehoevende] zich beroepen op het dwingend woonruimte huurrecht.
4.
1. Uitspraak en vindplaats
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 september 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:7347)
2. Variant Variant 3: Gemengde huur- en woonbegeleidingsovereenkomst
3. Koppelbeding In de considerans van de huurovereenkomst is vermeld dat [verhuurder] zich als maatschappelijke onderneming inzet voor mensen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. In dit kader biedt [verhuurder] tijdelijke huisvesting aan dak- en thuislozen met als doel de bewoners die begeleid worden terug te brengen in de maatschappij zodat zij (weer) zelfstandig kunnen wonen. De woningen zijn geschikt gemaakt voor begeleid zelfstandig wonen, welk gebruik naar haar aard van korte duur is, aldus de considerans.
In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning uitdrukkelijk bestemd is voor de tijdelijke huisvesting van dak- en thuislozen die worden begeleid bij het zelfstandig wonen. Verder is bepaald dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een gemengd contact, aangezien de tijdelijke huur onlosmakelijk is verbonden met de contractueel bedongen woonbegeleiding. De huurovereenkomst gaat in op 2 mei 2011 voor de duur gelijk aan de duur van de zorgovereenkomst. Bij voortijdige beëindiging van de begeleiding is [huurder/zorgbehoevende] verplicht de woning onmiddellijk te verlaten, zonder dat recht op huur- c.q. ontruimingsbescherming bestaat.
4. Vordering De woonbegeleidingsovereenkomst is door [zorgverlener] beëindigd aangezien [huurder/zorgbehoevende] niet meewerkt aan de begeleiding en onbereikbaar is. Op grond hiervan vordert [verhuurder] beëindiging van de huurovereenkomst.
5. Bijkomende feiten en omstandigheden
Ingevolge de zorgovereenkomst dient [huurder/zorgbehoevende] de begeleiding van de woonbegeleider te accepteren, naar beste vermogen daaraan mee te werken, deel te nemen aan begeleidingsgespreken en de afspraken uit het begeleidingsplan na te komen.
[huurder/zorgbehoevende] is door de politie aangehouden. Vervolgens bleek dat de woning een enorme puinhoop was. In reactie hierop heeft een gesprek plaatsgevonden waarbij verschillende afspraken zijn gemaakt tussen [huurder/zorgbehoevende], [zorgverlener] en [verhuurder]. [huurder/zorgbehoevende] houdt zich niet aan de gemaakte afspraken.
6. Relevante
rechtsoverwegingen
Het hof onderschrijft hetgeen de voorzieningenrechter ter motivering van zijn beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over (vgl. r.o. 3.5).
7. Dictum Opzegging van de zorgovereenkomst door [zorgverlener] leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. De ontruiming wordt toegewezen.
5.
1. Uitspraak en vindplaats
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 augustus 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3687)
2. Variant Variant 3: Gemengde huur- en woonbegeleidingsovereenkomst
3. Koppelbeding Niet toegelicht in de uitspraak. In de overeenkomsten was wel een bepaling opgenomen waarin tot uitdrukking werd gebracht dat de huur- en woonbegeleidingsovereenkomst met elkaar verbonden waren.
4. Vordering Naar aanleiding van beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst door [zorgverlener] heeft [verhuurder] [huurder/zorgbehoevende] verzocht de woning te ontruimen. [huurder/zorgbehoevende] heeft dit geweigerd waarna [verhuurder] in onderhavige procedure ontruiming heeft gevorderd op grond dat de huur- en woonbegeleidingsovereenkomst aan elkaar zijn gekoppeld zodat einde van de woonbegeleidingsovereenkomst meebrengt dat de huurovereenkomst per dezelfde datum is geëindigd. Subsidiair stelt [verhuurder] dat [huurder/zorgbehoevende] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. De tekortkoming bestaat volgens [verhuurder] uit het niet in standhouden van de woonbegeleidingsovereenkomst zoals bepaald in de huurovereenkomst alsmede het structureel veroorzaken van overlast, verwaarlozen van de woning en het niet gedragen als goed huurster.
5. Bijkomende feiten
en omstandigheden [verhuurder] en [huurder/zorgbehoevende] hebben over de jaren heen verschillende huurovereenkomsten gesloten. Vanaf februari 1998 betrof dit een reguliere huurovereenkomst die eind 2007 werd opgevolgd door een driepartijen-overeenkomst met [zorgverlener X], vervolgens in oktober 2012 door een tijdelijke huurovereenkomst in samenhang met een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [huurder/zorgbehoevende] en [zorgverlener Y] en ten slotte in augustus 2013 door een tijdelijke huurovereenkomst in samenhang met een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [huurder/zorgbehoevende] en [zorgverlener].
6. Relevante
rechtsoverwegingen
De omstandigheid dat vanaf 2007 geen sprake meer is geweest van een reguliere huurovereenkomst, maar steeds van een combinatie van huurovereenkomst met een begeleidingsovereenkomst, waarbij partijen in de tekst van de onderscheiden overeenkomsten steeds tot uitdrukking hebben gebracht dat deze met elkaar verbonden waren wil nog niet zeggen dat daardoor sprake is van een zorgovereenkomst waarin het element zorg een zodanig overheersende rol speelt dat aan huurder geen beroep op huurbescherming toekomt. Naar het oordeel van het hof dient in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen te worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In het onderhavige geval is sprake van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren, waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies zijn gehanteerd, maar waarbij niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en voor de omgeving aanvaardbaar is (vgl. r.o. 7.9).
→ Overheersend woonelement.
Het hof constateert aan de hand van foto’s ten tijde van de ontruiming dat [huurder/zorgbehoevende] zich ten aanzien van het onderhoud en het gebruik van de woning en daarbij behorende tuin niet als goed huurster heeft gedragen. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op (vgl. r.o. 7.10).
Naar het oordeel van het hof heeft [huurder/zorgbehoevende] zich onvoldoende gemotiveerd op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW, zodat vast staat dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De geestelijke gesteldheid van [huurder/zorgbehoevende] staat toewijzing van de ontbinding niet in de weg aangezien [verhuurder] vanaf 2007 heeft meegewerkt aan verschillende initiatieven om te bevorderen dat [huurder/zorgbehoevende] op een aanvaardbare wijze haar woonomgeving in stand zou kunnen houden. Het woonbelang van [huurder/zorgbehoevende] is niet van zodanig gewicht dat de afweging van ernst en aard van de tekortkoming tegen ontbinding en har gevolgen in haar voordeel uitvalt (vgl. 7.12).
7. Dictum Ondanks dat er sprake is van een overheersend woonelement wordt ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning toegewezen wegens tekortkoming in de nakoming.
→ Een overheersend woonelement is niet van belang ten aanzien van de vraag of de gemengde overeenkomst kan worden ontbonden. In geval van ontbinding worden immers alle relevante omstandigheden van het geval meegenomen, ongeacht welk element overheersend is.
6.
1. Uitspraak en
vindplaats Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:1573) 2. Variant Variant 3: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst
3. Koppelbeding In het Huurcontract zelfstandige woonruimte met begeleiding is onder andere het volgende opgenomen:
‘’a. [huurder/zorgbehoevende] heeft een begeleidingsovereenkomst gesloten met [zorgverlener] welke overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met deze huurovereenkomst. Dat betekent, dat de
huurovereenkomst in ieder geval eindigtop het moment dat ook de begeleidingsovereenkomst eindigt. [huurder/zorgbehoevende] is zich daarvan bewust en verklaart zich hiermee akkoord.
b. Met het oog op de geboden begeleiding is [huurder/zorgbehoevende] verplicht om zich als goed huurder te gedragen, geen huurachterstanden te laten ontstaan [et cetera](…).
c. Op deze huurovereenkomst is specifiek van toepassing het individuele begeleidingsplan dat hierbij als herhaald en ingelast wordt beschouwd en waarvan een afschrift aan deze overeenkomst is gehecht. Het plan maakt zodoende een onverbrekelijk deel uit van deze overeenkomst het niet-nakomen van de begeleidingsovereenkomst en van dit plan en met volharden hierin nadat de [huurder/zorgbehoevende] daarop is gewezen door [verhuurder], is voor [zorgverlener] reden om de begeleidingsovereenkomst voortijdig te beëindigen met als gevolg dat ook de huurovereenkomst zal eindigen.
f. Deze huurovereenkomst wordt ontbonden indien [huurder/zorgbehoevende] zich niet houdt aan het begeleidingsplan (…).’’
4. Vordering [verhuurder] heeft ontbinding van de huurovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende] gevorderd en ontruiming van het gehuurde.
5. Bijkomende feiten en omstandigheden
[zorgverlener] is gericht op verslavingszorg.
[verhuurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder/zorgbehoevende] het gehuurde niet bewoonde zoals een goed huurder betaamt vanwege schade, vervuiling en ernstige overlast. Tevens heeft [huurder/zorgbehoevende] zich aan de begeleiding door [zorgverlener] onttrokken. Een en ander is gedetailleerd door haar omschreven alsmede politierapporten zijn overgelegd.
6. Relevante
rechtsoverwegingen
Het hof acht de betwisting van de stellingen van [verhuurder] onvoldoende betwist zodat de tekortkomingen vast staan. Hieraan voegt zij toe dat eveneens vast staat dat [huurder/zorgbehoevende] zich aan begeleiding door [zorgverlener] heeft onttrokken (vlg. 3.3.2).
→ Niet naleving koppelbeding een tekortkoming? Volgt er niet expliciet uit.
Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de ernst van de voormelde tekortkoming de ontbinding