De invloed van de kwaliteit van het
parkeren op de winkelleegstand
20-6-2014
Sander Drost
10201823
Begeleider: Luca Bertolini
Inhoudsopgave
Inleiding ... 3 Beleidsmatig kader ... 4 Conclusie ... 5 Wetenschappelijk kader ... 6 Conclusie ... 8 Onderzoeksopzet ... 8 Conceptueel schema ... 9 Deelvragen ... 10 Type onderzoek ... 10 Operationalisering ... 10 Onderzoeksmethoden ... 11 Research design ... 11 Casusselectie ... 11 Gekozen cases ... 11 Dataverzameling ... 12 Data-analyse ... 13 Empirisch onderzoek ... 14 Deelvraag 1 ... 14Generaal Cronjestraat (Haarlem) ... 15
Binnenweg/Raadhuisstraat (Heemstede) ... 19
Vergelijking ... 23
Conclusie ... 25
Deelvraag 2 ... 26
Afnemen van de interviews ... 26
Algemene bevindingen ... 27
Bevindingen per factor ... 29
Conclusie ... 33
Deelvraag 3 ... 34
Afnemen van de enquêtes ... 34
Algemene bevindingen ... 35
Bevindingen per factor ... 37
Conclusie ... 47
Conclusie ... 49
Overeenkomsten en verschillen met eerder onderzoek ... 51
Reflectie ... 52
Aanbeveling ... 53
Literatuurlijst ... 54
Bijlage 1: Interview vragen ... 56
Interview vragen (Vertrokken) ... 56
Interview vragen (Aanwezig met/zonder verhuisplannen) ... 57
Bijlage 2: Enquête ... 59
Winkelstraat bezoekers ... 59
Bewoners buurt buiten het winkelgebied (steekproef) ... 62
Bijlage 3: Uitwerking interviews ... 66
Generaal Cronjestraat ... 66
Binnenweg/Raadhuisstraat ... 82
Bijlage 4: Codeerschema ... 99
Inleiding
Veel mensen voelen zich verbonden met winkelgebieden, niet alleen als winkelier, vastgoedeigenaar, ambtenaar of politicus, maar ook als consument en burger. We doen er namelijk onze boodschappen en ze vormen een belangrijk deel van onze dagelijkse leefomgeving. We vertrouwen voor onze dagelijkse en niet-dagelijkse boodschappen op de toegankelijkheid van nabijgelegen winkels. We zien winkels en winkelgebieden als een sociale voorziening: een plek om een dagje te winkelen met vriendinnen; een doel voor een ommetje met de kinderen of de hond; een manier om de laatste verhalen uit de buurt te horen. Als we nog een stap dieper gaan, maken winkelgebieden deel uit van onze identiteit en kwaliteit van leven. Voor direct belanghebbenden hebben winkelgebieden daarnaast nog andere belangrijke functies: het genereren van omzet en huurinkomsten,
een bron van werkgelegenheid (onder meer voor lager en middelhoog opgeleid personeel) en een visitekaartje voor toeristen en bedrijven van buiten de stad (Platform 31, 2014).
Winkelgebieden zijn op dit moment in hoog tempo aan het veranderen. Één van de
veranderingen is dat de winkelleegstand toeneemt. De winkelleegstand is de laatste jaren geleidelijk toegenomen tot 6,4% in 2013, oftewel ruim 14.000 verkooppunten in Nederland. Op gebiedsniveau zijn er uitschieters van meer dan 20%, of juist minder dan 3%. Voor de winkelleegstand zijn diverse oorzaken aan te wijzen. Het is in die zin meer een fenomeen dan een autonome trend (Platform 31, 2014).
De maatschappelijke en politieke betekenis van winkelgebieden zorgt voor een hoge urgentie om deze gebieden vitaal te houden. Tegelijkertijd maakt de veelheid aan partijen en belangen het ingrijpen in deze gebieden een complexe opgave.
Een nieuwe verkeersituatie of een gewijzigd parkeerbeleid is soms ook funest voor
winkelstraten (Locatus, 2011). Andere onderzoeken beweren alleen dat het parkeren helemaal niet zoveel invloed heeft op de winkelomzet en daarmee dus ook de winkelleegstand. Winkeleigenaren trekken namelijk weg als de omzet niet hoog genoeg meer is. De vraag die ik me dus stel, is welke invloed de kwaliteit van het parkeren heeft op de winkelleegstand. Het doel van dit onderzoek is dan ook om een beeld te krijgen van de invloed van het parkeren op de winkelleegstand.
De vraag die centraal staat in de scriptie is dan ook:
Welke invloed heeft de kwaliteit van het parkeren op de winkelleegstand in winkelgebieden? Leeswijzer
Het onderzoek is in verschillende onderdelen opgedeeld. Eerst wordt het theoretisch kader besproken, dat bestaat uit een beleidsmatig en wetenschappelijk kader. Dit is het raamwerk waarbinnen het onderzoek uitgevoerd gaat worden. Door middel van het theoretisch kader wordt duidelijk welke factoren van belang zijn. Dit deel wordt gevolgd door de onderzoeksopzet. Hierin zullen de hoofd- en deelvragen nader worden beschreven. Daarnaast zullen de belangrijkste begrippen worden geoperationaliseerd. Het volgende deel is een beschrijving en uitleg van de onderzoeksmethoden. Het research design, de casusselectie en de methoden voor dataverzameling en data-analyse worden hier besproken. Daarna volgt het empirisch onderzoek, waarbij de drie deelvragen worden uitgewerkt. Het onderzoek wordt afgesloten met de conclusie, een aanbeveling en een reflectie.
Beleidsmatig kader
De economische crisis heeft er voor gezorgd dat bestedingen door consumenten steeds meer onder druk komen te staan. Ook neemt het online winkelen sterk toe, wat gevolgen heeft voor de fysieke winkels. Dit zorgt er onder andere voor dat winkels verlies leiden en in de problemen komen (Wolff, 2013). Met leegstand als gevolg.
Er is (nog) geen beleid vastgesteld hoe de winkelleegstand in winkelgebieden aangepakt moet worden. Wel zijn er verschillende visies hoe de winkelleegstand het beste aangepakt kan worden, zoals het rapport ‘Winkelgebied van de Toekomst’ dat in februari 2014 door Detailhandel Nederland is gepresenteerd. Voorafgaand aan de gemeenteraadsverkiezingen in 2014 worden in dit document gemeenten opgeroepen dit onderwerp op te nemen in de nieuwe coalitieakkoorden (Platform 31, 2014).
Naast de twee hiervoor beschreven factoren die voor iedereen gelden, zijn er ook invloedsfactoren op de winkelleegstand die per winkelgebied kunnen verschillen. Één daarvan is de bereikbaarheid en het parkeren. Parkeerbeleid wordt vaak ingezet om de automobiliteit te beperken. Vooral betaald parkeren is een effectief middel gebleken om de automobiliteit te beïnvloeden (Gemeente
Amsterdam, 2007). In Amsterdam moeten bijvoorbeeld parkeer- en reisvoorzieningen (P+R) aan de rand van de stad het autoverkeer opvangen en het aantal gereden kilometers in de stad verder terugdringen. Het parkeerbeleid blijft voor burgers en politici onderwerp van discussie. De laatste, bestuurlijk vastgestelde, stedelijke parkeernota dateert uit 1968. Het daarna gevoerde beleid is meer een gegroeide praktijk dan vastgesteld stedelijk beleid (Gemeente Amsterdam, 2007).
Parkeerregime in centrum- en winkelgebieden
Op grond van het Regionaal Verkeers- en Vervoersplan (RVVP) dient in de regio Amsterdam betaald parkeren te worden ingevoerd in centrumgebieden met een regionale functie (Gemeente
Amsterdam, 2007). Daarnaast zal, volgens het RVVP, betaald parkeren moeten worden ingevoerd in de kleinere lokale centra, om te voorkomen dat automobilisten naar deze centra uitwijken omdat ze daar gratis kunnen parkeren. Ter voorkoming van concurrentievervalsing tussen winkelcentra, dienen in gelijkwaardige centra ook vergelijkbare parkeertarieven geheven te worden (figuur 1). Hiermee wordt aangesloten bij de feitelijke situatie in andere gemeenten binnen de regio (Haarlemmermeer, Amstelveen, Zaanstad en Schiphol), waar het betaald parkeren in dergelijke centra reeds is ingevoerd (Gemeente Amsterdam, 2007).
Naast het parkeren in parkeergarages en op parkeerterreinen kan men natuurlijk ook parkeren op straat bij winkelgebieden. Vaak liggen de tarieven op straat hoger dan in garages en op parkeerterreinen. Dit wordt gedaan vanuit het idee dat daardoor mensen eerder geneigd zijn de auto in de garage te parkeren. Als de garagehouder besluit het tarief te verhogen zal de prijs op
straat met eenzelfde factor stijgen. In de praktijk blijkt dat gemeenten door de prijs op straat te koppelen aan de prijs in garages, geen controle meer hebben op de prijsontwikkeling van het straatparkeren (Platform Detailhandel Nederland , 2009).
In detailhandelbeleid is weinig opgenomen met betrekking tot bereikbaarheid en parkeren. Het enige waar iets over wordt gezegd zijn de winkelgebieden met aanbod in dagelijkse artikelen. Al geruime tijd is er sprake van schaalvergroving. Om uiteenlopende redenen houden winkels in buurten en wijken op te bestaan. De afstand tussen winkels wordt in veel buurten en wijken groter. Daarom staat in detailhandelbeleid aangegeven dat winkels in dagelijkse artikelen op niet al te grote afstand bereikbaar moeten zijn (Gemeente Amsterdam, 2012).
Figuur 1: Type winkelcentra (regio Amsterdam)
Conclusie
In de praktijk weet men niet altijd wat men met parkeren bij winkelgebieden aanmoet. Een voorbeeld is de Generale Cronjestraat in Haarlem. Ongeveer 6 jaar geleden is besloten deze winkelstraat autoluw te maken, en autoverkeer tussen 11 en 17u niet toe te staan. De Generaal Cronjestraat, langste overdekte winkelstraat van Nederland, heeft de laatste jaren ernstig te kampen met leegstand van winkelpanden en ziet er vervallen uit. De gemeente heeft geen geld om de straat te renoveren. De gemeente wil de auto en het parkeren daarom weer toelaten. Een deel van de winkeliers in de Cronjéstraat is namelijk in de veronderstelling dat het weer toelaten van de auto helpt om omzetten weer te verhogen. GroenLinks van de Gemeente Haarlem vindt de voorgestelde maatregel onzinnig en een verslechtering van het aanzien en de leefbaarheid van de straat
(Dichtbij.nl, 2014).
Als bekend is welke invloed de kwaliteit van het parkeren heeft op de winkelleegstand kan de gemeente daar beter beleid op voeren en kan worden voorkomen dat er onnodig geld over de balk wordt gesmeten of mis wordt gelopen. Ten eerste kan het wijzigen van het parkeerbeleid bij een winkelgebied geld kosten. Bijvoorbeeld als er weer auto's worden toegelaten in een winkelstraat. Hierbij zijn namelijk vaak fysieke aanpassingen nodig. Daarnaast kan er ook voorkomen worden dat er inkomsten worden misgelopen. Bijvoorbeeld als parkeertarieven worden verlaagd, terwijl dit misschien helemaal geen invloed heeft.
Wetenschappelijk kader
Er zijn meerdere factoren die invloed hebben op de winkelleegstand in winkelgebieden. Naast factoren die niet of heel moeilijk te beïnvloeden zijn, zijn er ook beïnvloedbare factoren die een rol spelen in de mate van winkelleegstand. In dit wetenschappelijk kader zal daarom eerst in kaart worden gebracht wat de mogelijke factoren zijn die een rol spelen bij winkelleegstand. Daarnaast zal op een rij worden gezet wat er nu al bekend is over de invloed van het parkeren op de
aantrekkingskracht van winkelgebieden en welke andere factoren nog meer een rol spelen. Winkelleegstand
Uit de literatuur zijn er meerdere factoren te onderscheiden die invloed hebben op de
winkelleegstand (Wolff, 2013; Dasselaar, 2004). Ten eerste heeft de economische situatie invloed op de leegstand. Winkeleigenaren trekken weg als de omzet niet hoog genoeg meer is. De huidige economische recessie zorgt er bijvoorbeeld voor dat mensen minder geld te besteden hebben. Ook de consumentenvoorkeuren hebben invloed. Mensen kopen namelijk steeds meer spullen via internet. Beleid, zoals parkeerbeleid en plannen voor nieuwbouw, is ook een factor.
Omgevingsfactoren kunnen ook een rol spelen, zoals regionale concurrentie en eventuele bevolkingskrimp in een regio of stad. Mogelijke oorzaken van winkelleegstand binnen een winkelgebied zijn het huurprijsniveau en het type eigenaar. Ook de aantrekkelijkheid van een
winkelgebied speelt een belangrijke rol, zoals de bereikbaarheid, de kwaliteit van het verblijfsklimaat, de locatie en het winkelaanbod (Wolff, 2013; Dasselaar, 2004). Op de aantrekkingskracht van
winkelgebieden, vooral in relatie met het parkeren zal nu verder worden ingegaan. Aantrekkingskracht van een winkelgebied
De aantrekkingskracht van een winkelgebied wordt beïnvloed door verschillende factoren, zoals de afstand naar het winkelgebied, het assortiment, de prijs van de goederen, de kwaliteit van de
producten, de sfeer en de parkeersituatie. De parkeersituatie heeft volgens sommige studies degelijk invloed op het keuzegedrag bij het bezoeken van winkelgebieden (Waerden, et. al, 1998). De
maximale parkeertijd, parkeertarieven en de loopafstand tussen de parkeerplaats en winkelgebied spelen een significante rol in de keuze voor een winkelgebied. Ook op micro niveau is er een relatie tussen de parkeersituatie en koopgedrag. Bezoekers van supermarkten beschouwen parkeerplaatsen als één van de belangrijkste winkelkeuze variabelen. Ook willen klanten lange loopafstanden
voorkomen (Waerden, et. al, 1998).
Economische effecten van parkeermaatregelen
De discussie over economische effecten van parkeermaatregelen in winkelgebieden wordt vaak samengebald in de stelling: ‘No parking, no business’. De gedachte daarachter is dat omzetten zullen dalen wanneer beperkende parkeermaatregelen worden ingevoerd. Uit onderzoek van Mingardo & Meerkerk (2012) blijkt echter dat er geen significant verband is tussen de
parkeercapaciteit en omzet van winkelgebieden. Gevarieerdheid en sfeer van het winkelgebied zijn veel belangrijkere factoren. Bij regionale winkelgebieden is er wel een positief verband tussen de parkeercapaciteit en de omzet. Deze gebieden trekken namelijk klanten uit een groter gebied. Er is wel een positief verband tussen de parkeertarieven en de omzet, maar dit is voornamelijk te verklaren doordat bij de succesvolle winkelgebieden de parkeertarieven hoger zijn (Mingardo & Meerkerk, 2012). Er blijkt geen relatie te zijn tussen het parkeertarief en dalende winkelomzetten. De crisis, stijgende aankoop van producten via internet en afnemende aantrekkingskracht van
binnensteden blijken wel een rol te spelen (KpVV, 2013). Ook zijn er gedachten dat het autovrij maken van een winkelstraat leidt tot omzetdaling. Deze mythe is in loop der jaren (begin 70-er jaren) in verschillende steden ontkracht. Juist om winkelgebieden aantrekkelijker te maken, weren
gemeenten auto’s. Ook winkeliers van winkelstraten (bv. in Haarlem, Grote Houtstraat) willen
absoluut de auto niet terug. Een kanttekening die hierbij moet worden gemaakt is dat dit vooral geldt 6
voor de zogenaamd shopping-gebieden. In meer op convenience gerichte winkelgebieden is de bereikbaarheid per auto in verhouding belangrijker, en omgevingskwaliteit minder doorslaggevend (KpVV, 2013).
Uit onderzoek van P1 (2006) komt men deels tot een andere conclusie. Consumenten willen gemakkelijk en snel winkelen. Het liefst op een plek dichtbij huis, waar ze al hun
aankopen in één keer kunnen doen. Daarom willen ze ook bereikbare en toegankelijke parkeerplaatsen. Consumenten vinden aanbod en parkeergemak in een winkelgebied veel
belangrijker dan de sfeer van het winkelgebied. Het parkeertarief draagt slechts marginaal bij aan de beslissing om ergens te gaan winkelen. Bezoekers trekken weg als de diversiteit van het winkelgebied en het parkeergemak te wensen over laat en achterop raakt bij buurgemeentes. Het is dus zaak om te blijven investeren in parkeerfaciliteiten en branchering. In de eerste plaats om consumenten uit de eigen regio genoeg winkelplezier te blijven bieden, maar ook om klanten uit andere regio’s aan te trekken. Prettig parkeren stimuleert consumenten om meer, vaker en langer te winkelen. En dus om meer te besteden (P1, 2006).
Bereikbaarheid en mobiliteit
Bereikbaarheid en mobiliteit verklaren voor een belangrijk deel de opkomst en verval van
winkelstraten (Locatus, 2011). De factor bereikbaarheid is voor het imago en het gebruik van winkels en binnensteden van doorslaggevend belang. De eerste parkeerervaring zorgt ervoor dat
consumenten vaker of juist nooit meer terugkomen. Een positieve winkelervaring zorgt voor herhaalbezoek, vaak met meer of andere mensen. Het omgekeerde gebeurt ook: een winkelgebied verliest belangrijke autoklanten als winkels of de parkeergelegenheid slecht bereikbaar zijn (P1, 2006). De bereikbaarheid heeft ook een grote invloed op de bezoekfrequentie. Parkeren speelt dan een essentiële rol en is zelfs belangrijker dan aanbodcomponenten (Haringsma, 2011).
Mobiliteit is ook een belangrijke factor. “De mensen zijn vandaag veel mobieler dan twintig, dertig jaar geleden'' (Locatus, 2011, p. 41). De auto is het meest gebruikte vervoermiddel voor winkelen (47%; HBD, 2011). Daarnaast legt de consument een steeds langere afstand af voor
boodschappen en winkelen zolang het winkelgebied voorziet in de behoefte van gemak en vermaak. Afstand is voor steeds meer consumenten een minder groot probleem (HBD, 2011).
Winkelen begint bij parkeren
Winkelen of boodschappen doen begint en eindigt voor autorijdende consumenten op de
parkeerplaats of in de parkeervoorziening. De beleving aldaar draagt substantieel bij aan die van het winkelen. De parkeergelegenheid moet daarom zo klantvriendelijk mogelijk zijn. Het belangrijkste daarin is dat mensen gemakkelijk naar binnen kunnen en vlot een plek vinden. Bijvoorbeeld met zichtbare toegangen, een goedwerkend verwijssysteem, veilige voetgangersvoorzieningen en vlotte doorstroming. Daarnaast moet een parkeergelegenheid ook voor een veilig gevoel zorgen door licht en kleur, en de aanwezigheid van andere mensen, en moeten consumenten snel buiten en terug bij hun auto kunnen komen. Extra services en uitstraling van een parkeervoorziening zijn handig, maar geen factoren die het verschil maken in de ogen van de consument. Het tarief is slechts van zeer beperkte invloed op besluitvormende keuze van consumenten waar ze gaan winkelen (P1, 2006). Dissatisfier (weerstandsfactor) of satisfier (attractiefactor)
Parkeren is een weerstandsfactor, een ‘dissatisfier’, geen attractiefactor (KpVV, 2013). Als parkeren voldoet aan de verwachtingen wordt het niet extra gewaardeerd, maar als de ervaring negatief is daalt de waardering wel. Klanten komen namelijk niet naar een winkel om te parkeren, maar om te winkelen. Wanneer parkeren aan de basisvereisten voldoet, draagt het verder niet bij aan de aantrekkelijkheid van het winkelgebied. Als sprake is van 2 qua attractie gelijkwaardige
winkelgebieden kan gratis parkeren een doorslaggevende factor worden (KpVV, 2013). Als van het parkeren een satisfier gemaakt kan worden, levert ook parkeren een toegevoegde waarde aan een winkelcentrum.
5 P´s?
Voor ondernemers en gemeenten zijn er kansen om parkeren nog beter te laten renderen. Zeker wanneer zij in ogenschouw nemen dat de aantrekkelijkheid van een winkel of winkelgebied niet begint bij de etalage. Juiste sturing daarin zal leiden tot meer contactmomenten, een grotere
slagingskans bij consumenten en meer klanttevredenheid. Uiteindelijk zal dit meer omzet genereren. Daarom doen winkelbedrijven, retailmanagers en gemeenten er goed aan om naast product, plaats, prijs, personeel en promotie ook de “p” van parkeren in de marketingmix mee te nemen (zie figuur 2). Parkeerbeleid moet een vast onderdeel zijn van het detailhandelsbeleid van gemeenten. Bovendien moet de detailhandel daar vroegtijdig bij worden betrokken (P1, 2006).
Figuur 2: Marketingmatrix; 5P's
Conclusie
Uit verschillende onderzoeken en wetenschappelijke literatuur blijkt soms er geen eenduidige conclusie te zijn over de invloed van het parkeren op de omzet en aantrekkingskracht van winkelgebieden. Uit onderzoek van Mingardo & Meerkerk (2012) blijkt dat er geen significant verband is tussen parkeercapaciteit en omzet van winkelgebieden. Gevarieerdheid en sfeer van het winkelgebied zijn veel belangrijkere factoren. Daarentegen, blijkt uit onderzoek van P1 (2006) dat het aanbod en parkeergemak in een winkelgebied veel belangrijker zijn dan de sfeer van het
winkelgebied. Prettig parkeren stimuleert consumenten om meer, vaker en langer te winkelen. En dus om meer te besteden (P1, 2006).
Er is dus meer onderzoek nodig om erachter te komen wat de invloed is van de kwaliteit van het parkeren op keuzes van winkeleigenaren/bedrijven en consumenten. En daarmee dus ook wat de invloed is op de winkelleegstand.
Onderzoeksopzet
De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Welke invloed heeft de kwaliteit van het parkeren op de winkelleegstand in winkelgebieden? Bij de hoofdvraag komen een aantal belangrijke begrippen naar voren die nader beschreven worden.
Het eerste belangrijke begrip is de kwaliteit van het parkeren. Uit het theoretisch kader blijkt dat bij het parkeren meerdere factoren een belangrijke rol spelen. Factoren die bij de kwaliteit van het parkeren een rol spelen zijn de parkeertarieven, parkeercapaciteit, autoluw of parkeren in de winkelstraat, de beleving van de parkeerplaats (veiligheid en doorstroming), de bereikbaarheid van de parkeerplaats en de handhaving van het parkeerregime.
6de P: parkeren?
Een andere belangrijk begrip is de winkelleegstand. Er zijn verschillende soorten leegstand te onderscheiden. Frictieleegstand, langdurige- en structurele leegstand zijn de meest belangrijke vormen van leegstand. Frictieleegstand kan worden aangemerkt als de noodzakelijke leegstand om de markt goed te laten functioneren. Het is een tijdelijke leegstand die plaatsvindt doordat bedrijven zich verplaatsen. Langdurige leegstand is de leegstand die een periode heeft van tussen de één en drie jaar. Structurele leegstand wordt gezien als de ergste vorm van leegstand. Deze leegstand heeft een periode die langer dan drie jaar duurt. Deze leegstand heeft een groot risico, omdat hierbij de grootste kans op verloedering bestaat (Latten, 2012).
Een andere belangrijk begrip is het winkelgebied of de winkellocatie. Winkelgebieden zijn er in alle soorten en maten: historische stads- en dorpsharten, overdekte winkelcentra, winkelboulevards, grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen (GDV en PDV), outletcentra, wijkwinkelstraten en -centra, en aanloopstraten. De verschillen tussen deze gebieden zijn groot, wat betreft omvang, winkelaanbod en functie. Er zijn verschillende manieren om winkelgebieden in te delen, bijvoorbeeld op basis van de typologische indeling van winkelgebieden van retailonderzoeksbureau Locatus, de bekende indeling naar A-,B- en C-locaties, op basis van passantenaantallen, en de indeling van winkelgebieden naar consumentenmotieven, zoals ontwikkeld door adviesbureau DTNP (Platform 31, 2014). In dit onderzoek zullen winkelstraten onderzocht worden. De keuze voor deze
winkelstraten wordt bij het hoofdstuk Casusselectie verder toegelicht.
Conceptueel schema
Zoals in het conceptueel schema (figuur 3) te zien is zijn er meerdere voorwaarden die invloed hebben de winkelleegstand. Omgevingsfactoren, het consumentengedrag en het huurprijsniveau hebben invloed op de winkelleegstand. Factoren die invloed hebben op het consumentengedrag zijn de aantrekkelijkheid van het winkelgebied, consumentenvoorkeuren, de kwaliteit van het parkeren en de economische situatie. In dit onderzoek zal het verband tussen de kwaliteit van het parkeren en de winkelleegstand onderzocht worden. De uitleg van deze begrippen zijn terug te lezen in het wetenschappelijk kader op bladzijde 6.
Figuur 3: Conceptueel schema
Bron: Eigen bewerking
Deelvragen
Om de hoofdvraag, welke invloed heeft de kwaliteit van het parkeren op de winkelleegstand in winkelgebieden?, te beantwoorden zijn de onderstaande deelvragen opgesteld.
1. Wat is de kwaliteit van het parkeren bij de winkelgebieden en hoeveel leegstand is er?
2. Wat zijn de belangrijkste achterliggende redenen voor een winkeleigenaar / bedrijf om uit een winkelgebied te vetrekken en welke rol speelt het de kwaliteit van het parkeren hierin?
3. Waar ligt het omslagpunt bij de kwaliteit van het parkeren waarop de weerstand voor een consument te hoog wordt om een winkelgebied te bezoeken?
In het hoofdstuk dataverzameling zal worden beschreven hoe deze deelvragen zullen worden onderzocht.
Type onderzoek
Het onderzoek neigt het meest naar een toetsend onderzoek, ofterwijl een onderzoek dat gericht is op het testen van hypothesen om ze te bevestigen dan wel te verwerpen (Berghout, e.a., 2010). Er is namelijk wel theorie beschikbaar over de invloed van het parkeren op de omzet van winkelgebieden, maar deze theorieën zijn niet altijd eenduidig. Aan de andere kant is er ook sprake van een
exploratief onderzoek, omdat je op zoek bent naar nog niet goed bekende verbanden en verklaringen, met name met betrekking tot hoe de kwaliteit van het parkeren invloed heeft op keuzes van winkeleigenaren/bedrijven en consumenten.
Operationalisering
Aan de hand van de literatuur in het wetenschappelijk kader kan de kwaliteit van het parkeren in de volgende factoren worden onderverdeeld:
- Parkeertarieven: De prijs van het parkeren per uur.
- Parkeercapaciteit: Aantal parkeerplaatsen (in verhouding met het aantal winkels).
- Loopafstand tussen de parkeerplaats en het winkelgebied: Bij een winkelstraat kan er bijvoorbeeld gekeken worden of de winkelstraat autovrij is of niet.
- Beleving parkeerplaats: De veiligheid bij een parkeergelegenheid en de doorstroming.
- Bereikbaarheid van de parkeerplaats: Hoeveel moeite moeten mensen doen om de parkeerplaats met de auto te bereiken.
Winkelleegstand kan worden onderverdeeld in frictieleegstand (leegstand van maximaal één jaar), langdurige leestand (leegstand tussen één en drie jaar) en structurele leegstand (leegstand meer dan drie jaar; PBL, 2013). Doordat het moeilijk is om te bepalen of een leegstaand pand snel een nieuwe eigenaar heeft, zal er geen onderscheid worden gemaakt naar de verschillende soorten leegstand. Panden die te huur staan zullen worden onderzocht.
Winkelgebieden zijn vaak ruimtelijk afgebakend. Op de internetsite van winkelstraten en -centra staan ook vaak alle winkels aangegeven. De winkels binnen dit gebied zullen worden onderzocht.
Onderzoeksmethoden
Research design
In dit onderzoek zal een case study worden gebruikt. Het voordeel van een Case study is dat een casus intensief en gedetailleerd geanalyseerd kan worden. Hierdoor kan je bij een onderwerp de diepte ingaan en kunnen unieke kenmerken verhelderd worden (Bryman, 2008). Doordat er in dit onderzoek naar meerdere winkelgebieden gekeken gaat worden kan je ook wel spreken van een comparative case study. Hierbij zal er gevarieerd worden in parkeerbeleid.
Daarnaast zijn er ook nadelen. Een nadeel van een Case study is dat de resultaten moeilijk te generaliseren zijn. Met andere woorden: in hoeverre mogen de conclusies uit een beperkt aantal gevallen van toepassing worden geacht op vergelijkbare situaties. Een ander nadeel is dat externe factoren onvoldoende beheerst kunnen worden. Om een verband tussen twee variabelen aan te tonen, moet worden uitgesloten dat het waargenomen verschijnsel door een andere dan de veronderstelde oorzaak wordt veroorzaakt. Zoals ook in het conceptueel model te zien is, moet er dus ook rekening worden gehouden met de andere mogelijk factoren (Berghout, e.a., 2010). Dit zal in de casusslectie verder worden beschreven.
Casusselectie
Om tot een casusselectie te komen, worden er een aantal criteria opgesteld waaraan de
winkelgebieden moeten voldoen. Om de hoofdvraag te beantwoorden moet er ten eerste variatie zijn in de kwaliteit van het parkeren, zodat het effect zo mogelijk zichtbaar kan zijn. De
winkelgebieden mogen dus niet precies hetzelfde parkeerbeleid hebben. Verder moet er sprake zijn van leegstand. Daarnaast zou het ook handig zijn als het parkeerbeleid zou zijn veranderd in de afgelopen tijd. Als het parkeerbeleid veranderd kan bij deelvraag 3 namelijk worden gevraagd in hoeverre dat invloed heeft om het winkelgebied vaker of minder vaak te bezoeken, en zo tot een robuustere uitspraak te komen dan wanneer slechts een denkbeeldige situatie wordt voorgelegd. Wat ook belangrijk is dat alle andere invloedsfactoren op het consumentengedrag en de
winkelleegstand (zie conceptueel kader) zoveel mogelijk gelijk gehouden moeten worden, zodat het effect van deze factoren op de leegstand zo mogelijk ‘geneutraliseerd’ kan worden. De economische crisis en de toename van internet aankopen zijn overal van toepassing, dus daar hoeft geen rekening mee worden gehouden. De factoren die overblijven en dus zo min mogelijk mogen verschillen tussen de winkelgebieden zijn:
- Aantrekkelijkheid van het winkelgebied: Hier kan gedacht worden aan het aantal winkels, de variatie in branches en de sfeer.
- Omgevingsfactoren: Hierbij is het belangrijk om te kijken of er in de directe omgeving concurrerende winkelgebieden zijn.
- Huurprijsniveau.
Gekozen cases
Na de verschillende criteria in behandeling te hebben genomen, zijn er twee winkelgebieden uitgekomen die onderzocht gaan worden.
Het eerste winkelgebied is de Generale Cronjestraat in Haarlem. Dit is een goede winkelstraat om te onderzoeken, omdat in deze winkelstraat sprake is van winkelleegstand en het parkeerbeleid binnenkort gaat veranderen. Zes jaar geleden is de winkelstraat autoluw gemaakt, waarbij
autoverkeer tussen 11 en 17u niet werd toegestaan. Binnenkort wil men de gemeente de auto en het parkeren weer toelaten. Je kan in een parkeergarage parkeren (betaald parkeren).
Het tweede winkelgebied is de Binnenweg/Raadhuisstraatin Heemstede. Ook in dit winkelgebied is sprake van leegstand. Net als in de Generale Cronjestraat moet je hier betaald parkeren, maar het parkeren is wel flexibeler. Er kan namelijk per 4 minuten betaald worden. Daarnaast kan je gewoon in de winkelstraat parkeren. Veder is er ook een maximale parkeerduur van 2 uur.
De winkelgebieden hebben allebei een gevarieerd winkelaanbod. Er zijn zowel grote winkelketens als speciaalzaken aanwezig. Verder ligt het huurprijsniveau van de Generale Cronjestraat en de
Binnenweg/Raadhuisstraat redelijk bij elkaar in de buurt. Het grootste concurrentiegebied voor beide winkelstraten is het centrum van Haarlem (figuur 4).
Figuur 4: Vergelijking factoren die zo min mogelijk mogen verschillen
Generaal Cronjestraat Binnenweg/Raadhuisstraat
Aantal winkels 137 ±200
Soort winkels Gevarieerd: Zowel landelijke ketens en zelfstandige ondernemers
Gevarieerd: Zowel landelijke ketens en zelfstandige ondernemers
Concurrentiegebieden Centrum Haarlem Centrum Haarlem en Hoofddorp Huurprijsniveau Gemiddeld €1730 per maand per
100 m2 Gemiddeld 100 m2 €1830 per maand per
Dataverzameling
Om de hoofdvraag te beantwoorden zal zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek worden gedaan, door middel van literatuuronderzoek, observaties, interviews en enquêtes. Per deelvraag zal nu worden beschreven hoe de deelvraag wordt onderzocht.
Deelvraag 1. Wat is de kwaliteit van het parkeren bij de winkelgebieden en hoeveel leegstand is er? Deze deelvraag wordt beantwoord aan de hand van literatuuronderzoeken observaties. Hiermee kunnen de meeste factoren van het parkeerbeleid en leegstand aardig in kaart worden gebracht. Verder zal er ook informatie worden aangevraagd bij de gemeente Haarlem en Heemstede, om wat meer achtergrond informatie te kunnen krijgen.
Deelvraag 2. Wat zijn de belangrijkste achterliggende redenen voor een winkeleigenaar / bedrijf om uit een winkelgebied te vetrekken en welke rol speelt de kwaliteit van het parkeren hierin?
Deze deelvraag wordt beantwoord aan de hand van semigestructureerde interviews met aanwezige winkeleigenaren en winkeleigenaren die uit de winkelstraat zijn vertrokken. De interviews zullen semigestructureerde interviews zijn, omdat je op die manier antwoord krijgt binnen een bepaald kader, maar je ook gewenste dingen kan doorvragen (Bryman, 2008). Semigestructureerde
interviews bieden dus enige vorm van flexibiliteit. Aan de hand van de gesprekken met de vertrokken winkeleigenaren kan naar voren worden gebracht wat de reden is waarom diegene uit het
winkelgebied is vertrokken en welke rol de kwaliteit van het parkeren hierin heeft gespeeld. De respondenten zullen geworven worden door middel van selective sampling. Er zullen namelijk eigenaren worden geïnterviewd die uit een winkelgebied zijn vertrokken en eigenaren die in het winkelgebied gevestigd zijn. Hoeveel interviews er worden afgenomen zal lopen volgens het principe van ‘theoretische saturatie’. Dit betekent dat er gestopt wordt met het verzamelen van data wanneer een volgend interview geen nieuwe informatie meer oplevert (Bryman, 2008). Natuurlijk moet ook de haalbaarheid in gedachten worden gehouden. Om de ‘theoretische saturatie’ zo goed mogelijk te benaderen zullen zoveel mogelijk diverse eigenaren van verschillende branches
geïnterviewd worden. Als het moeilijk blijkt te zijn om contact te kunnen leggen met deze mensen, zou de winkelstraatvereniging misschien kunnen helpen.
Deelvraag 3. Waar ligt het omslagpunt bij de kwaliteit van het parkeren waarop de weerstand voor een consument te hoog wordt om een winkelgebied te bezoeken?
Deze deelvraag wordt beantwoordt door middel van enquêtes met de bezoekers van
winkelgebieden. Aan de bezoekers van de winkelgebieden zullen vragen worden gesteld om hun parkeergedrag in kaart te brengen, ofterwijl om te onderzoeken in hoeverre de kwaliteit van het parkeren een rol speelt om een winkelgebied te bezoeken of niet. Er zal worden onderzocht welke aspecten van het parkeren belangrijk zijn voor de bezoekers om een winkelgebied te bezoeken of juist niet te bezoeken.
Er is gekozen voor enquêtes, omdat door middel van enquêtes het beste een omslagpunt kan worden onderzocht en bepaalt. De mensen die aangesproken worden zullen geworven worden door middel van random sampling. Dit betekend dat de mensen op straat random uitgekozen worden. Ook hier speelt de haalbaarheid een belangrijke rol. Het is belangrijk om genoeg enquêtes te verzamelen om een goede uitspraak te kunnen doen. Doordat naast de enquêtes ook interviews worden afgenomen en data wordt verzameld is er waarschijnlijk een gebrek aan tijd om genoeg enquêtes te kunnen afnemen. Het is daarom de vraag of er uiteindelijk genoeg enquêtes verzameld zullen worden en de uitkomsten representatief zijn. Dit kan een nadeel zijn van het onderzoek. Er zullen ten eerste enquêtes worden afgenomen bij mensen die de winkelstraten bezoeken. Het probleem is alleen dat de mensen die het winkelgebied om bepaalde redenen niet (meer) bezoeken, hierdoor niet bereikt worden. Hierdoor wordt misschien een te positief beeld gecreëerd. Om dit op een bepaalde manier op te lossen zal ook in een wijk buiten de winkelstraat waar potentiële klanten wonen enquêtes worden afgenomen.
Data-analyse
Door middel van een thematische analyse worden de interviews geanalyseerd. Het analyseren vindt plaats door de uitgeschreven interviews na te lopen en gaandeweg stukken tekst te scheiden door middel van thema's. Het goed ordenen van de interview vragen kan hier goed bij helpen. Op deze manier kan namelijk duidelijk naar voren worden gebracht welke redenen (thema's) er zijn waarom de kwaliteit van het parkeren invloed heeft op de winkelleegstand of juist helemaal geen invloed heeft. Door het gebruik van een thematische analyse wordt de herhaalbaarheid en transparantie vergroot. In bijlage 4 is het codeerschema toegevoegd, waarbij staat aangegeven welke thema's en subthema's zijn gebruikt. Het nadeel is wel dat het toewijzen van thema's volgens je eigen
interpretatie gaat. Thema's kunnen namelijk ook overlappen.
De enquêtes zullen ten eerste beschrijvend worden verwerkt. Daarnaast zal er per variabele worden gekeken en verder worden er kruistabellen gemaakt, waarbij er dus 2 variabelen met elkaar worden vergeleken.
Empirisch onderzoek
Deelvraag 1
Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden moeten eerst het parkeerbeleid/de kwaliteit van het parkeren en de winkelleegstand van de winkelgebieden in kaart worden gebracht. De eerste deelvraag luidt: Wat is de kwaliteit van het parkeren bij de winkelgebieden en hoeveel leegstand is er?
Er zullen 2 winkelgebieden onderzocht worden (figuur 5). Per winkelgebied worden de volgende punten besproken en tussen winkelgebieden vergeleken: De parkeertarieven, de parkeercapaciteit, de loopafstand tussen de parkeerplaats en het winkelgebied, de bereikbaarheid van de
parkeerplaats, de leegstand en andere bijzonderheden. Figuur 5: Locatie van de twee winkelgebieden
Legenda Generaal Cronjestraat Binnenweg/ Raadhuisstraat
Bron: Google maps 14
Generaal Cronjestraat (Haarlem)
De Generaal Cronjestraat is een winkelstraat in Haarlem-Noord (figuur 6). Diverse winkels zijn er al decennia lang gevestigd. Van vader op zoon bedrijven met een grote reputatie. De laatste jaren hebben steeds meer landelijke ketens zich in de Cronjé gevestigd. Juist door de lange historie van de Cronjé heeft dat voor een representatieve verdeling van landelijke ketens en zelfstandige
ondernemers gezorgd. Boven de meeste winkels wordt gewoond (cronje.nl, z.j). De meeste mensen komen met de fiets naar de Cronjestraat. Volgens het Koopstromenonderzoek uit 2011 kwam 26,9% van de mensen met de auto naar de Cronjestraat voor dagelijkse/wekelijkse boodschappen. 32,8% kwam met de auto naar de Cronjestraat om te winkelen (Kso, 2011b).
Figuur 6: Generaal Cronjestraat (Haarlem)
Bron: Mitula.nl
In 2008 is besloten de winkelstraat autoluw te maken en autoverkeer tussen 11 en 17u niet toe te staan. Dit beleid is in het centrum al eerder uitgevoerd en heeft geleid tot een verhoging van de kwaliteit en beleving van het winkelgebied in Haarlem (Dichtbij.nl, 2014a). Indertijd is door de gemeente Haarlem in overleg met de winkeliers besloten tot het autoluw maken in de
veronderstelling dat de winkelstraat hier baat bij zou hebben (Gemeente Haarlem, 2014). Het was de bedoeling om er een mooie wandelpromenade van te maken, maar doordat de gemeente daar helemaal niet genoeg geld voor had is dit plan nooit uitgevoerd.
Het gaat ook niet heel goed met de Cronjéstraat in Haarlem. Winkels staan leeg, ondernemers gaan failliet en sommige winkeliers kampen met een huurachterstand. Begin april in 2014 wil de gemeente de auto en het parkeren weer toelaten. Een deel van de winkeliers in de Cronjéstraat is namelijk in de veronderstelling dat het weer toelaten van de auto helpt om omzetten weer te verhogen. De Cronjé is voornamelijk afhankelijk van doelgerichte boodschappen waarbij de tijd van de klant en daardoor de acceptabele loopafstand beperkt is. Het weer opstellen van de winkelstraat voor auto's, zou er voor kunnen zorgen dat het klantenbezoek toeneemt, door een mogelijke toename in het aantal kortparkeerders. De kosten van het weer openstellen voor auto’s op de doordeweekse dagen zijn volgens de gemeente Haarlem beperkt van aard en kunnen binnen de begroting van de
gemeente worden opgevangen. GroenLinks van de Gemeente Haarlem vindt de voorgestelde maatregel echter onzinnig en een verslechtering van het aanzien en de leefbaarheid van de straat
(Dichtbij.nl, 2014). Ook de PvdA dwarsboomt het weer toelaten van auto's (Gemeente Haarlem, 2014).
Parkeren
Tot april 2014 was de winkelstraat tussen 11.00 en 17.00 afgesloten voor auto's. Op koopavond (donderdag) was vanaf 21.00 de straat weer open voor auto's. De auto kan geparkeerd worden in de ondergrondse parkeergarage "Cronjé". In deze ruime garage is plaats voor 450 auto's. Het
parkeertarief is 50 cent per half uur. Verder ben je vanaf de parkeergarage ongeveer 50 meter verwijderd van de dichtst bijzijnde ingang van de winkelstraat, welk zich vrijwel aan het begin van de straat bevindt. De Generale Cronjestraat is echter 700 meter lang, dus dat kan ook betekenen dat men in het uiterste geval ruim 600 meter moet lopen om de gewenste winkel te bereiken. In figuur 7 is de locatie van de parkeergarage met de mogelijke ingangen van de winkelstraat te zien. Hierdoor is de garage dus vooral bestemd voor langparkeerders. Er kan ook gratis in de buurt van de
winkelstraat geparkeerd worden, maar het vinden van een parkeerplek is daar een stuk moeilijker. Sinds begin april 2014 is de winkelstraat weer open voor auto’s. Er bevinden zich 24 parkeerplaatsen en een aantal laad en los plaatsen. Voor de auto’s en ander gemotoriseerd verkeer geldt een
eenrichtingsverkeer. De fietsers kunnen wel gewoon twee kanten op blijven fietsen. Het
parkeertarief in de winkelstraat is 2,15 euro per uur. In het weekend is de straat wel nog gesloten voor auto's.
Figuur 7: Parkeergarage en toegangswegen naar winkelstraat
Legenda
Ingangswegen
Winkelstraat (Generaal Cronjestraat) In- / uitgang van de parkeergarage voor voetgangers
Bron: Google Maps 16
Uit een onderzoek naar de winkelstraat in 2013 blijkt de bereikbaarheid van het winkelgebied zeer goed te zijn. Hetzelfde geld voor het fietsklimaat en de diversiteit in het aanbod. De
parkeergelegenheid is het grootste aandachtspunt. Zoals in figuur 8 en 9 te zien is wordt de parkeergelegenheid door ongeveer één derde van de bezoekers als ‘(zeer) slecht’ bestempeld (Gemeente Haarlem, 2013). Een ander punt van zorg zijn de horecaterrassen.
Figuur 8: Beoordeling aspecten winkelgebied Cronjestraat (bezoekersenquête*)
Bron: Gemeente Haarlem (2013)
* Door middel van een bezoekersenquête in het winkelgebied is een beeld verkregen van de kenmerken en het winkelgedrag van de bezoekers.
Figuur 9: Beoordeling aspecten winkelgebied Cronjestraat (peiling Digipanal*)
Bron: Gemeente Haarlem (2013)
* De peiling onder het digipanel van Haarlem geeft een beeld van de niet-bezoekers van de Cronjéstraat en de redenen waarom zij eventueel minder in het gebied komen.
Wanneer de bezoekers werd gevraagd naar de belangrijkste reden dat zij minder in de Cronjéstraat winkelen, worden het autovrij maken van de Cronjéstraat (25 procent) en het parkeerbeleid (12 procent) regelmatig genoemd als beweegredenen om minder in dit winkelgebied te winkelen. “Vanwege het parkeerbeleid'', “Met name door de parkeerproblemen”, “De parkeergarage staat te ver”, “Sinds de straat autovrij is kom ik er minder'', “De Cronjéstraat is niet meer met de auto toegankelijk”, “Nu ik niet meer met de auto in de straat kan” (Gemeente Haarlem, 2013).
Maar aan de andere kant wanneer de bezoekers wordt gevraagd naar de belangrijkste reden dat zij meer in de Cronjéstraat winkelen, wordt door een groep van zeven procent gerefereerd aan het autovrij maken van de Cronjéstraat. “Sinds het autovrij is, is het hier vriendelijker”, “Omdat er geen auto's meer zijn en omdat je in twee richtingen mag fietsen”, “Omdat het autovrij is, is het beter geschikt voor kinderen” (Gemeente Haarlem, 2013).
Wat ook opvalt in figuur 4 en 5 is dat de horecaterrassen slecht scoren. Hoewel er wel
uitzonderingen zijn, staan horecaterrassen en meer ruimte voor de auto vaak haaks tegenover elkaar. Het weer toelaten van de auto in de Cronjestraat zal er dus waarschijnlijk voor zorgen dat dit probleem niet wordt opgelost en misschien alleen maar groter wordt. Hetzelfde geld voor het fietsklimaat en meer ruimte voor de auto. Het fietsklimaat scoort op dit moment redelijk goed, maar zal naar waarschijnlijkheid minder goed scoren als er weer auto's worden toegelaten.
Het is dus moeilijk te bepalen of het wijzigen van het parkeerbeleid in de Cronjestraat, in de toekomst meer klanten zal aantrekken en daarmee de winkelleegstand zal verminderen.
Leegstand
Volgens een eigen telling (april 2014) staan er 10 winkels leeg. Dit betekent dat er 7,3% van de winkels leeg staat. In de onderstaande tabel zijn de huidige leegstaande panden weergegeven (figuur 10). Daarnaast zijn er ook nog 5 winkels die te huur staan, maar waar het bedrijf wel gewoon nog in de winkelstraat gevestigd is (figuur 11).
Figuur 10: Leegstaande panden in de Generaal Cronjestraat
Generaal Cronjestraat nummer (Voormalig)
ondernemer Branche opmerkingen
1b Staed Zakelijke en persoonlijke
dienstverlening
24 Globe reisbureau Zakelijke en persoonlijke
dienstverlening
26 Lijnzaat Juweliers Winkel in persoonlijke
verzorging
40 Basic X Hair Ambacht Verhuist wegens uitbreidingsplannen
41 Free record shop Winkel in
consumentelektronica
55 zwart Beebiezo Modezaak Gaat verder als webshop
85 Trendsetter Modezaak
95-97 Totaal Gemak
Tabaksshop P. de Jong
Levensmiddelenzaak
101 Jeans Supply Modezaak
106 Gamestore E-plaza Winkel in
consumentelektronica
Figuur 11: Te huur staande panden, waarvan het bedrijf wel nog aanwezig is in de winkelstraat
Generaal Cronjestraat nummer (Voormalig)
ondernemer Branche opmerkingen
46 Uitzend en detachering
BV Zakelijke en persoonlijke dienstverlening
50 Van Kirsten Zandvoort
fotografie Zakelijke en persoonlijke dienstverlening
64 Expert Winkel in
consumentelektronica
86 Madame X Modezaak
120 Colombo Modezaak
Uit het Koopstromenonderzoek uit 2011 blijkt dat de leegstand tussen 2004 en 2011 is toegenomen (figuur 12). Hoewel het totale winkelaanbod is toegenomen, is ook de leegstand toegenomen van 6 naar 9 leegstaande panden (Kso, 2011b). Dit is een toename van 4,5% naar 6,6%. Tussen 2011 en 2013 is de leegstand ook weer verder toegenomen. De winkelstraat bestaat in totaal uit 137 winkels. Dit betekent dat de leegstand op dit moment 7.3% is.
De leegstand van winkels in Nederlandse steden neemt toe. In 2013 bedroeg deze gemiddeld 6,5% procent (Platform 31, 2013). De leegstand in de Cronjestraat ligt dus iets boven het gemiddelde. Figuur 12: Winkelaanbod en leegstand in 2004 en 2011 in winkelcentrum Cronje
Bron: Koopstromenonderzoek, 2011 Binnenweg/Raadhuisstraat(Heemstede)
De Binnenweg/Raadhuisstraat is een winkelstraat in Heemstede (figuur 13). De winkelstraat is een organisch gegroeide winkelstraat waarin de woonfunctie geleidelijk getransformeerd is naar een winkelfunctie. De kleinschaligheid van de winkelpanden, het historische karakter van de bebouwing, de menging met wonen en de verscheidenheid aan oude en nieuwe panden zijn daarvan de
sprekende resultaten. Boven de meeste winkels wordt gewoond wat bijdraagt aan de levendigheid en sociale veiligheid. De straat is zeer lang (bijna 1,2 km), heeft geen aaneengesloten winkelfront en kent een vrij willekeurige winkelspreiding (KvK, 2010).
De Binnenweg/ Raadhuisstraat is een winkelgebied waar zowel dagelijkse als niet-alledaagse inkopen gedaan worden. Daarnaast vervult het gebied een sociale functie. De winkels, de straat en de horeca zijn plekken waar inwoners van Heemstede elkaar ontmoeten en een praatje maken. Ondanks de visuele dominantie van het recreatieve winkelaanbod (mode, schoenen, wonen en luxe huishoudelijke artikelen) vervult de straat een belangrijke boodschappenfunctie (KvK, 2010). Ondertussen is de winkelstraat in 2013 Heemstede uitgeroepen tot allerleukste winkelstraat van Nederland.
De meeste mensen komen met de auto naar de Binnenweg/Raadhuisstraat. Volgens het
Koopstromenonderzoek uit 2011 kwam 40,6% van de mensen met de auto naar de winkelstraat voor dagelijkse/wekelijkse boodschappen. 55,8% kwam met de auto naar de Binnenweg/Raadhuisstraat om te winkelen (Kso, 2011a).
Figuur 13: Binnenweg/Raadhuisstraat
Bron: Haarlemsdagblad.nl
Paar jaar geleden kampte de Binnenweg/Raadhuisstraat net als andere winkelstraten met
problemen. Het winkelcentrum van Heemstede kan steeds minder rekenen op de eigen inwoners. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 bleek dat maar 61 procent van de Heemstedenaren de dagelijkse boodschappen in het eigen centrum doet (Kso, 2011a). In 2012 zijn daarom twee mogelijkheden bedacht om het winkelen op de Binnenweg en in de Raadhuisstraat in Heemstede aantrekkelijker te maken. Er moesten grotere supermarken komen en er moest gratis geparkeerd kunnen worden. Het probleem voor de supermarkten is alleen dat er niet genoeg parkeerruimte is. Verder gaat gratis parkeren in het winkelcentrum in tegen de plannen van de gemeente (Haarlems Dagblad, 2012b).
Er is uiteindelijk ook niet voor gekozen om het parkeren gratis te maken. Wel is de maximale parkeertijd teruggebracht naar maximaal 2 uur. Schrappen van het totale parkeergeld gaat volgens B en W teveel kosten. De gemeente zou daardoor netto 450.000 euro per jaar mislopen (Haarlems Dagblad, 2012a). Het plan om de Vomar uit te breiden wordt niet ondersteund door de gemeente. De gemeente wilde - nu niet meer - wel meewerken, maar alleen als er meer parkeercapaciteit wordt ontwikkeld ten behoeve van het centrum parkeren om zo de parkeercapaciteit te vergroten.
Parkeren
De winkelstraat in Heemstede is een winkelstraat waar met de auto in de straat geparkeerd kan worden. Hier moet wel voor worden betaald. Maandag tot en met zaterdag van 9.00 - 18.00 uur, behalve op feestdagen, moet er in de winkelstraat betaald geparkeerd worden. Het begintarief is € 0,30 voor de eerste 12 minuten, daarna geldt een tarief van € 0,10 per 4 minuten. Het tarief voor 1 uur parkeren is € 1,50. De maximale parkeerduur is 2 uur (Gemeente Heemstede, z.j.). In de
winkelstraat bevinden zich 218 parkeerplaatsen (betaald parkeren), waarvan 7 invalidenplaatsen en 17 laad/losplaatsen (tot 12.00 uur). Bij de Binnenweg is er sprake van een éénrichtingsverkeer. Bij de Raadhuisstraat geldt wel een tweerichtingsverkeer. De bereikbaarheid per auto en OV en de
parkeermogelijkheden zijn matig (Vries, 2011). Dit blijkt ook uit de passantenenquête van de Kamer van Koophandel (figuur 14).
Het parkeren voor de deur wordt door de ondernemers als kernkwaliteit van de straat genoemd. Vanwege de lengte van de straat wordt er veel gewinkeld met de auto. In 2009/2010 heeft de openbare ruimte in de Binnenweg een ingrijpende opknapbeurt gehad: de bestrating en het straatmeubilair zijn vervangen en de openbare ruimte is opnieuw ingericht (KvK, 2010). Door de herinrichting is het aantal parkeerplaatsen afgenomen en is er op de drukke dagen (vrijdag en zaterdag) een parkeerprobleem. Dit kan op den duur klanten gaan tegenstaan. Aan de andere kant heeft deze herinrichting wel meer ruimte voor voetgangers en groen opgeleverd, aangezien de straat van een tweerichtingsverkeer naar eenrichtingsverkeer is gegaan. In de Raadhuisstraat speelt dit probleem minder, omdat daar geen herinrichting heeft plaatsgevonden. Wel zijn de ondernemers bezorgt over het eenrichtingsverkeer. Verder schiet de parkeercapaciteit op drukke dagen en rond de supermarkten tekort (KvK, 2010).
Uit een enquête onder de bezoekers in 2010 blijkt dat bijna 90% een goede indruk van de straat heeft. Aspecten die hoog scoren zijn de sfeer, het winkelaanbod, de dienstverlening en de kwaliteit van de horeca. Over de keuze aan horeca is de tevredenheid minder uitgesproken. Minder positief is men over de parkeergelegenheid en de bereikbaarheid per auto (figuur 14; KvK, 2010).
Figuur 14: Beoordeling aspecten winkelgebied Binnenweg/Raadhuisstraat (passantenenquête*)
Bron: KvK (2010)
* De beoordelingen 'slecht' en 'zeer slecht' zijn samengevoegd (grijs).
Leegstand
Volgens de gemeente Heemstede staan er op dit moment (peildatum 04-04-2014) 14 panden leeg. In totaal zijn er in de winkelstraat ongeveer 200 winkels, dus dit betekent dat er 7,0procent leeg staat. Het winkelgebied onderscheidt vier min of meer verschillende delen (figuur 15). Het noordelijke deel heeft de meeste leegstand. Dit is het einde van de winkelstraat en het deel waar het grootste deel van de winkels maar aan één kant van de straat gevestigd is (KvK, 2010).
Figuur 15: Vier delen van de winkelstraat
In de onderstaande tabel zijn de huidige leegstaande panden weergegeven. Niet alle bedrijven die in de panden gevestigd waren zijn ook uit de winkelstraat vertrokken. Drie bedrijven zijn namelijk verhuisd naar een ander pand in de winkelstraat (figuur 16). Daarnaast komen er waarschijnlijk 3 panden in de toekomst leeg te staan (figuur 17).
Figuur 16: Leegstand Raadhuisstraat/Binnenweg
Raadhuisstraat
nummer voormalige ondernemer Branche opmerkingen
9 “de Tulp” restaurant Horeca
53a “Slenders” stomerij Zakelijke en persoonlijke
dienstverlening Slenders is verhuisd naar Raadhuisstraat 36
63 “KMP” designstore Woon- en
woningrichtingszaak
67 “Grajer” makelaar Zakelijke en persoonlijke
dienstverlening Grajer is verhuisd naar Raadhuisstraat 84
Binnenweg
nummer voormalige ondernemer Branche opmerkingen
4 Dit is brood Levensmiddelenzaak
21 “Paint en Create” Kunst, cultuur en media
87 “Van Amerongen”
tandarts Zorg
97-101 “De Lord Mode” kleding Modezaak
103 “Well Dressed” kleding Modezaak Aanvraag omgevingsvergunning
ingediend voor lunchroom bakkerij “Van Maanen”
141b D-reizen Zakelijke en persoonlijke
dienstverlening
143 Kledingzaak ??? Modezaak Staat na verbouwing al lange tijd
leeg.
155b ”Beem” drogisterij Winkel in persoonlijke
verzorging
157a Sport 2000 Educatie- en
vrijetijdsartikelen Sport 2000 is verhuisd naar Binnenweg 203-205
96a Apotheek Winkel in persoonlijke
verzorging Recent afgesplitst van de apotheek als zelfstandige winkelruimte.
Figuur 17: Toekomstige “leegstand” Raadhuisstraat/Binnenweg
Raadhuisstraat
nummer ondernemer Branche opmerkingen
38 “De Kaashoek” kaaszaak Levensmiddelenzaak Aanvraag omgevingsvergunning
ingediend voor verbouw/uitbreiden winkel en afsplitsen woonhuis. Hier komt waarschijnlijk kaaszaak “Alex” van de Binnenweg 27 in.
Binnenweg
nummer Branche opmerkingen
137 Keep in Touch Woon- en
woningrichtingszaak Executie verkoop.
193 “Riton” elektronica Winkel in consu-
mentelektronica Volgens de “geruchten” komt dit pand leeg en is er al een kandidaat huurder.
Bron: Gemeente Heemstede De voormalige ondernemers die uit de Binnenweg/Raadhuisstraat zijn vertrokken vallen onder verschillende branches. Er is geen branche die er duidelijk uitspringt. Maar de winkels die het meest zijn vertrokken zijn modezaken en winkels in zakelijke en persoonlijke dienstverlening, woon- en woningrichtingszaken, levensmiddelenzaken en winkels in persoonlijke verzorging.
Uit het Koopstromenonderzoek uit 2011 blijkt dat de leegstand tussen 2004 en 2011 is toegenomen in het winkelgebied (figuur 18). Hoewel het totale winkelaanbod is toegenomen is ook de leegstand toegenomen van 7 naar 10 leegstaande panden (Kso, 2011a). Dit is een toename van 5,0% naar 6,6%. Tussen 2011 en 2014 heeft er nog een stijging van 10 naar 14 leegstaande panden plaatsgevonden. De leegstand is op dit moment ongeveer 7,0%.
De leegstand van winkels in Nederlandse steden neemt toe. In 2013 bedroeg deze gemiddeld 6,5% procent (Platform 31, 2013). De leegstand in de Raadhuisstraat/Binnenweg ligt dus iets boven het gemiddelde.
Figuur 18: Winkelaanbod en leegstand in 2004 en 2011 in Centrum Heemstede
Bron: Koopstromenonderzoek, 2011 Vergelijking
Nu de twee winkelgebieden in kaart zijn gebracht zullen ze kort worden vergeleken (figuur 19). Bij de Cronjestraat zal voornamelijk oude situatie worden besproken, aangezien nog niet bekend is hoe de hoe de nieuwe situatie gaat uitpakken.
Het parkeertarief in de parkeergarage bij de Cronjestraat is goedkoper dan in de
Binnenweg/Raadhuisstraat. Het parkeertarief bij de Binnenweg/Raadhuisstraat is wel flexibeler, omdat je na de eerste 12 minuten per 4 minuten betaald, terwijl je in de Cronjestraat per half uur betaald. Daarnaast geldt er in de Binnenweg/ Raadhuisstraat een maximale parkeerduur van 2 uur, of je moet weer opnieuw een kaartje kopen, terwijl men in de parkeergarage bij de Cronjestraat zo lang kan parkeren als men zelf wil. Verder is de parkeercapaciteit bij de Cronjestraat een stuk groter
dan bij de Binnenweg/Raadhuisstraat. In de winkelstraat zelf is de parkeercapaciteit van de Cronjestraat wel een stuk kleiner. Doordat de Cronjestraat behoorlijk lang is kan de loopafstand tussen de parkeergarage en de winkels behoorlijk groot zijn. Bij de Binnenweg/Raadhuisstraat kan men in de winkelstraat zelf parkeren. Als er genoeg plek vrij is kan je dus behoorlijk dicht bij de winkel parkeren. Verder liggen beide winkelstraten in een woonwijk, dus kan ook in de omliggende woonwijk gratis geparkeerd worden.
Verder lijken de negatieve punten van de twee winkelgebieden erg op elkaar. Bij beide gebieden scoort de parkeergelegenheid en de keuze aan horeca niet heel goed. Bij de Cronjestraat is de bereikbaarheid het sterkste punt, terwijl de bereikbaarheid van de Binnenweg/ Raadhuisstraat matig is. Bij de Binnenweg/Raadhuisstraat is de sfeer het sterkste punt, terwijl dit bij de Cronjestraat juist matig is.
In beide winkelgebieden is er sprake van leegstand. In beide winkelstraten is er sinds 2004 een toename te zien in het aantal leegstaande winkels. In de Generaal Cronjestraat ligt de leegstand op dit moment op 7,3%. In de Binnenweg/Raadhuisstraat ligt de Leegstand op dit moment op 7,0%. Bij beide gebieden ligt de leegstand dus boven het gemiddelde van 2013. In de Cronjestraat zijn het vooral modezaken die zijn vertrokken. In de Binnenweg/Raadhuisstraat is dit veel gevarieerder. Figuur 19: Vergelijking winkelgebieden
Generaal Cronjestraat Binnenweg/Raadhuisstraat
Parkeertarieven € 0,50 per half uur in de
parkeergarage. (*€2,15 per uur in de winkelstraat)
€ 0,30 voor de eerste 12 minuten, daarna geldt een tarief van € 0,10 per 4 minuten. Het tarief voor 1 uur parkeren is € 1,50.
Parkeercapaciteit 450 parkeerplaatsen in een
ondergrondse parkeergarage. (*24 parkeerplaatsen in de winkelstraat)
218 parkeerplaatsen in de winkelstraat
Maximale parkeerduur Geen 2 uur
Loopafstand 50 - 600 meter, vanaf de
parkeergarage.
(* Er kan ook in de winkelstraat geparkeerd worden)
Er kan in de winkelstraat geparkeerd worden. Als er genoeg plek is kan je dus voor de deur parkeren en hoeft men helemaal niet ver te lopen.
Bereikbaarheid Goed Matig
Leegstand (per branche) 10 leegstaande panden. Dit is
7,3% van het totaal aantal winkels. De leegstaande panden zijn vooral van modezaken.
14 leegstaande panden. Dit is 7,0% van het totaal aantal winkels. De
leegstaande panden vallen onder verschillende branches.
Leegstandtrends in de
tijd Toename sinds 2004 Toename sinds 2004
* Nieuwe situatie sinds april 2014
Conclusie
In beide winkelstraten is er, net als in de meeste winkelstraten in Nederland, een toename van winkelleegstand waar te nemen. In de Cronjestraat is de leegstand tussen 2004 en 2014 gestegen van 4,5 naar 7,3 procent. In 2008 is de winkelstraat autoluw gemaakt. In de
Binnenweg/Raadhuisstraat is de leegstand tussen 2004 en 2014 van 5,0 naar 7,0 procent gestegen. In de tussentijd zijn de parkeertarieven verhoogd en is in 2009 een eenrichtingsverkeer ingevoerd.
Het is natuurlijk te makkelijk om te zeggen dat de stijging van de winkelleegstand te wijten is aan de hiervoor beschreven veranderingen in het parkeerbeleid. De crisis is bijvoorbeeld ongeveer op hetzelfde moment begonnen als toen de Cronjestraat autoluw werd gemaakt en in de Binnenweg het eenrichtingsverkeer werd ingevoerd. Uit deelvraag 2 en 3 zal moeten blijken in hoeverre de kwaliteit van het parkeren een rol speelt in de winkelleegstand.
Deelvraag 2
Nu het parkeerbeleid en de leegstand van de twee winkelgebieden in kaart is gebracht, zal
onderzocht worden hoe de aanwezige en vertrokken winkeleigenaren aankijken tegen de kwaliteit van het parkeren in de winkelstraat en in hoeverre de kwaliteit van het parkeren een rol speelt bij een vertrek. Deelvraag 2 luidt: Wat zijn de belangrijkste achterliggende redenen voor een
winkeleigenaar / bedrijf om uit een winkelgebied te vetrekken en welke rol speelt het de kwaliteit van het parkeren hierin?
Afnemen van de interviews
Om deze deelvraag te beantwoorden zullen eigenaren worden geïnterviewd die uit het winkelgebied zijn vertrokken en eigenaren die in het winkelgebied gevestigd zijn. Om een zo breed mogelijk beeld te creëren zal daarnaast ook nog iemand van de gemeente geïnterviewd worden. Hoeveel interviews er worden afgenomen gebeurt volgens het principe van ‘theoretische saturatie’. Dit betekent dat er gestopt wordt met het verzamelen van data wanneer een volgend interview geen nieuwe informatie meer oplevert (Bryman, 2008). Gezien de beschikbare tijd is het waarschijnlijk niet mogelijk om volledige ‘theoretische saturatie’ te bereiken, maar om de ‘theoretische saturatie’ zo goed mogelijk te benaderen zullen zoveel mogelijk diverse winkeleigenaren van verschillende branches
geïnterviewd worden. In figuur 20 en 21 zijn de geïnterviewde bedrijven te zien.
Het was in eerste instantie de bedoeling om voornamelijk vertrokken winkeliers te interviewen. Deze bleken erg moeilijk te bereiken. Alleen ´Well dressed´ is een bedrijf dat uit de winkelstraat is
vertrokken. De rest zijn allemaal bedrijven die nog aanwezig zijn in de winkelstraat. De consequenties hiervan kunt u lezen in de reflectie.
Figuur 20: Geinterviewde bedrijven/personen m.b.t. de Generaal Cronjestraat Bedrijf/instantie Soort winkel
Fit-fit Sport(kleding)winkel
Game Time
Speelgoedspeciaalzaak Speelgoedwinkel
Lunch & co Lunchroom
P.J. Hoeben Dierenspeciaalzaak Dierenwinkel
Berg&Berg Interieur winkel
Figuur 21: Geinterviewde bedrijven/personen m.b.t. de Binnenweg/Raadhuisstraat Bedrijf/instantie Soort winkel
Slenders Wasserij Stomerij Stomerij Peter Grajer Makelaars Makelaar
Well dressed Modezaak (vertrokken)
Winkeliersvereniging WCH Secretaris van de winkeliersvereniging WCH
Gemeente Heemstede Senior beleidsmedewerker Verkeer & Economische Zaken
Algemene bevindingen
De aantrekkingskracht van een winkelgebied wordt beïnvloed door verschillende factoren, zoals de afstand naar het winkelgebied, het assortiment, de prijs van de producten, de kwaliteit van de producten, de sfeer en de parkeersituatie (Waerden, et. al, 1998). Uit de interviews is gebleken dat de kwaliteit van het parkeren ook zeker een rol te speelt in het functioneren van een winkelstraat. Dit blijkt uit de grote discussies die in beide straten op het gebied van parkeren spelen. Als aan de winkeliers naar de zwakke en sterke punten van de winkelstraat werd gevraagd, dan valt op dat bij de Cronjestraat het parkeren niet wordt genoemd. In de Cronjestraat wordt de kwaliteit van het parkeren dus niet positief, maar ook niet negatief beoordeeld (figuur 22). Dit zou kunnen komen doordat parkeren een weerstandsfactor, een ‘dissatisfier’ en geen attractiefactor is (KpVV, 2013). Dit betekent dat als parkeren voldoet aan de verwachtingen het niet extra gewaardeerd wordt, maar als de ervaring negatief is daalt de waardering wel. Dat het parkeren niet negatief, maar ook niet positief wordt beoordeeld zou dus kunnen komen doordat sinds kort auto's weer door de straat kunnen rijden en mensen in de straat kunnen parkeren. Blijkbaar voldoet het parkeren nu aan de verwachtingen en wordt het niet extra of positief beoordeeld. Bij de Binnenweg/Raadhuisstraat wordt het parkeren negatief beoordeeld. De parkeercapaciteit, parkeertarieven, het
eenrichtingsverkeer en de handhaving van het parkeerregime in de straat worden hierbij genoemd (figuur 23).
Figuur 22: Sterke en zwakke punten van de Cronjestraat
Sterke punten Door aantal respondenten benoemd Veel zelfstandige ondernemers 4
Diversiteit van het aanbod 3
Bereikbaarheid 1
Groot verspreidingsgebied 1 Zwakke punten
Lang gerekte straat 3
Uiterlijk (Rommelig) 3
Te kleine panden 1
Geen stoep aanwezig (onveilig) 1
Uitstallingbeleid 1
Totaal: 5 respondenten Figuur 23: Sterke en zwakke punten van de Binnenweg/Raadhuisstraat
Sterke punten Door aantal respondenten benoemd
Diversiteit van het aanbod 5
Actieve ondernemers/ winkeliersvereniging 2
Aanwezigheid prijswinnaars 1
Aantrekkelijk uitziende straat 1 Veel zelfstandige ondernemers 2 Veel promotie en activiteiten 1 Zwakke punten
Lang gerekte straat 2
Eenrichtingsverkeer 1
Parkeercapaciteit 1
Parkeertarieven 1
Handhaving parkeerregime 2
Kwetsbaarheid zelfstandige ondernemers 1
Bereikbaarheid 1
Totaal: 5 respondenten 27
Hoewel het parkeren een belangrijke rol speelt in het functioneren van een straat, werd de kwaliteit van het parkeren door de meeste winkeliers niet genoemd, als gevraagd werd naar de belangrijkste oorzaken van de winkelleegstand. De economische crisis en dat mensen steeds meer spullen via internet aankopen worden als belangrijkste oorzaken genoemd. Ook de hoge huurprijzen en de grote hoeveelheid winkeloppervlak in Nederland werden genoemd (figuur 24).
Figuur 24: De belangrijkste oorzaken van de winkelleegstand
Genoemde oorzaken Door aantal respondenten benoemd
Economische crisis 9
Internet aankopen 6
Huurprijsniveau 3
Teveel winkeloppervlak in Nederland 2 Niet investeren in eigen winkel 1 Slecht investeringsklimaat 1
Uitstraling 2
Nieuwe bouwplannen 1
Enthousiasme van de ondernemers 1
Parkeerbeleid 1
Totaal: 10 respondenten
De meeste ondernemers waren wel van mening dat deze trend van leegstand omgekeerd kan worden. Hier werden vooral economische redenen voor genoemd. ''Ik denk dat als het vertrouwen in de economie weer terugkeert, dat het dan wel weer zal verbeteren. Maar ik denk dat het niet zo zal worden als vroeger'' (respondent 2). Vooral het verlagen van de huurprijzen werd als belangrijkste manier gezien om de leegstand te doen afnemen. Voor nieuwkomers is het op dit moment namelijk vaak niet mogelijk om een winkel te starten vanwege de hoge huurprijzen. ''Dat is een tijdelijke affaire. Je hebt te maken met huurprijzen. ... Als de prijzen ook aangepast worden aan de markt en dat is een kwestie van tijd, dan zullen die leegstaande winkels ook wel weer gevuld worden met leukere dingen'' (respondent 5). Het veranderen van het parkeerbeleid om de leegstand te doen afnemen werd hierbij niet genoemd.
Als gevraagd werd in hoeverre de ondernemers dachten dat het parkeerbeleid en de kwaliteit van het parkeren invloed op de leegstand heeft, dan dacht het grootste deel van de respondenten dat de kwaliteit van het parkeren weinig of redelijk invloed heeft of de winkelleegstand. De kwaliteit van het parkeren blijkt de neerwaartse trend van winkelleegstand wel te kunnen versterken. De kwaliteit van het parkeren kan namelijk wel degelijk invloed hebben op de omzet van winkeliers. Welke invloed de kwaliteit van het parkeren heeft op de winkelleegstand moet in samenhang worden gezien met de andere factoren die invloed hebben op de leegstand. In goede economische tijden, met een goed huurprijsniveau, zal een verslechtering in de kwaliteit van het parkeren waarschijnlijk niet meteen leiden tot winkelleegstand. In economisch moeilijkere tijd waar we nu in zitten, waarbij de huurprijzen vaak niet worden aangepast aan de economische situatie en de internet aankopen blijven toenemen kan de kwaliteit van het parkeren wel effect hebben op de winkelleegstand. Bedrijven die het al moeilijk hebben door de crisis en heel erg afhankelijk zijn van consumenten die met de auto komen, kunnen door een bepaald parkeerbeleid net dat extra zetje krijgen om het niet meer te kunnen opbrengen en de winkel moeten sluiten of naar een ander winkelgebied verhuizen, omdat de huurprijzen daar bijvoorbeeld lager zijn. Dit geldt vooral voor zelfstandige ondernemers. Die zijn namelijk een stuk kwetsbaarder dan grote (inter)nationale bedrijven. ''Als je een grote organisatie bent kan je wat makkelijker op bepaalde trend inspelen, omdat je de budgetten daar voor hebt en dat hebben ondernemers hier niet. In dat opzicht zijn ze wat fragieler. Het is ook moeilijker als ondernemers oom grote aanpassingen te doen aan je winkel'' (respondent 9).
Er is wel een verschil in branches waar te nemen. Niet bij elke winkel heeft het parkeerbeleid en de kwaliteit van het parkeren namelijk invloed op hun eigen bedrijfsvoering en daarmee ook op de omzet. Voor de ene winkel is het bijvoorbeeld veel belangrijker dat men in de winkelstraat kan parkeren dan voor anderen. Een lunchroom in de Cronjestraat moet het bijvoorbeeld voornamelijk hebben van mensen uit de buurt die lopend of met de fiets komen.''Ik denk dat het voor sommige winkels een sterk punt is dat de auto er weer is. En voor anderen, waaronder mezelf, ik pas me wel aan. ... Ik spreek regelmatig mensen die zeggen: nu ga ik echt weer door de Cronje rijden om een paardenworstje te halen of een zak kattengrind kan weer wat makkelijker opgehaald worden, enzovoort. Die winkels hebben voordeel en als de straat in zijn algemeen voordeel heeft, heb ik dat ook'' (respondent 4).
Bevindingen per factor
Bij het parkeren spelen er meerdere factoren een belangrijke rol. Factoren die bij de kwaliteit van het parkeren een rol spelen zijn de parkeertarieven, parkeercapaciteit, autoluw of parkeren in de
winkelstraat, de beleving bij de parkeerplaats (veiligheid bij het parkeren en doorstroming), de bereikbaarheid van de parkeerplaats en de handhaving van het parkeerregime. De invloed van deze factoren op de leegstand zullen in willekeurige volgorde worden besproken.
Autoluw of parkeren in de winkelstraat
Of een winkelstraat toegankelijk is voor auto's is of niet blijkt uit de interviews een grote rol te spelen. Hierbij moet er wel een onderscheid gemaakt worden tussen een boodschappenstraat en een straat waar men heen gaat om te shoppen. In een boodschappenstraat blijven mensen meestal niet heel lang, waardoor het volgens winkeliers voor mensen die met de auto zijn, fijn is al zo even snel voor de deur kunnen parkeren. In beide winkelstraten zijn de geïnterviewde winkeliers over het algemeen ook voorstander van een winkelstraat waar in de straat zelf geparkeerd kan worden (figuur 25). ''Ik denk dat dit geen straat is voor een autovrije straat. Daar biedt je te weinig vertier voor de mensen. Het centrum van Haarlem leent zich veel meer voor zo´n straat'' (respondent 2).
Winkelstraten in het centrum van grote steden, waar veel geshopt wordt zijn hier minder van afhankelijk, omdat mensen daar vaak voor een langere tijd verblijven.
Figuur 25: Autoluwe straat of een straat waar men in de winkelstraat kan parkeren Door aantal respondenten benoemd
Mening Cronjestraat Binnenweg/Raadhuisstraat
Autovrije straat 1 0
Parkeren in de straat 4 4
Totaal: 9 respondenten
De Cronjestraat is 6 jaar gesloten geweest voor auto's (2008-2014). Dit heeft invloed gehad op de omzet van bepaalde winkels. ''Omdat veel minder klanten mijn winkel kwamen bezoeken. Ik verkoop veel zware spullen. ... En als ik het dan aanbied om het te bezorgen, zijn er wel wat mensen die dat willen, maar er zijn er ook een hoop die zeggen: doe die moeite maar niet. Ik ga wel ergens anders heen. Dat is helaas gebeurt'' (respondent 3). Nu de straat sinds kort weer open is gesteld voor auto's en parkeren denken veel winkeliers dat dit wel een positieve invloed heeft. Het heeft voor
automobilisten namelijk de drempel verlaagt om een winkel te bezoeken.''Elke procent is er één, maar ik geloof niet dat je het dubbele gaat verkopen. ... Aan de andere kant zie ik wel klanten die normaal wegbleven. Of het allemaal kopers zijn of mensen zijn die anders wegbleven, dat weet ik niet. Maar de drempel is wat lager. Dus ik denk dat het uiteindelijk wel meer kooppubliek trekt'' (respondent 2).
