Woonwensenconcept voor arbeidsmigranten

Woonwensenconcept voor

arbeidsmigranten

Pagina | 2

Titelpagina

Auteur: Lars Loman

Officiële titel: Woonwensenconcept voor arbeidsmigranten Ondertitel: Onderzoeksrapport

Datum: 26 juni 2020 Periode: Kwartiel 3 en 4 Versie: 1.1

Foto voorpagina: Het Labour Hotel te Waalwijk (Kafra Housing, 2019)

Persoonlijke informatie

Naam Lars Loman

Studentnummer 435220

Opleiding Vastgoed en Makelaardij, Saxion te Enschede

Telefoonnummer 06-38570416

E-mailadres school 435220@student.saxion.nl

E-mailadres privé Larsloman7@outlook.com

Postadres Weth. J. Teeringstraat 21, Giesbeek

Bedrijfsinformatie

Bedrijfsnaam Companen

Adres Tivolilaan 205, Arnhem

Telefoonnummer 026-3512532

Stagebegeleider Koen Klouwen

Functie Adviseur E-mailadres K.klouwen@companen.nl Telefoonnummer mobiel 06-43692096 IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII I

Pagina | 3

Samenvatting

Dit onderzoek is geschreven in opdracht van Companen. In dit onderzoek is een woonwensenconcept voor arbeidsmigranten ontwikkeld. Het woonwensenconcept wordt ontwikkeld voor projectontwikkelaars die vastgoed ontwikkelen voor een belegger. De belegger in dit onderzoek belegt in vastgoed om dit te verhuren aan arbeidsmigranten, een specifieke doelgroep op de woningmarkt. Het woonwensenconcept kan geplaatst worden in de initiatieffase van een ontwikkelproces. De initiatieffase eindigt doorgaans met het concept. Het woonwensenconcept zelf bestaat louter uit huurwoningen. In dit woonwensenconcept is alleen plaats voor huurwoningen met flexibele huurcontracten.

Een eerste stap om de woonwensen van arbeidsmigranten te onderzoeken is het definiëren van de doelgroep. In dit onderzoek is uitgegaan van de definitie: ‘een persoon in loondienst bij een in Nederland gevestigd bedrijf, die laaggekwalificeerd werk verricht, in Nederland woont en alleen een buitenlandse nationaliteit heeft’. Daarnaast richt dit woonwensenconcept zich alleen op personen uit Midden- en Oost-Europa. Vervolgens zijn de criteria van het woonwensenconcept bepaald. Die zijn terug te vinden in onderstaande tabel.

Tabel 0.1 Criteria woonwensenconcept arbeidsmigranten (Eigen bewerking, 2020)

Op basis van de bovenstaande uitkomsten is een vragenlijst opgesteld. De vragenlijst is opgebouwd aan de hand van vier aspecten, namelijk de persoonlijke kenmerken, de huidige woonsituatie, de gewenste woning en de gewenste locatie. In totaal zijn 96 mensen begonnen aan de enquête. Van die 96 mensen vielen uiteindelijk 36 personen binnen de doelgroep. De analyse is vervolgens gedaan over de antwoorden van de 36 personen uit de doelgroep. Deze mensen zijn bereikt via de netwerken van het FNV, Idhem, een uitzendbureau en een huisvester. De meeste respondenten gaven aan genoegen te nemen met een woonruimte tussen de 12 m2 _{en 25 m}2 _{is. De meeste personen vinden het} acceptabel om de keuken en badkamer te delen met anderen. De slaapkamer daarentegen is iets wat de meeste respondenten het liefst voor zichzelf hebben. Bij de meeste mensen ligt het budget voor wonen onder de 500 euro. Voorzieningen die de respondenten graag zouden zien op de locatie zijn een winkel met producten uit het thuisland, sportfaciliteiten en een persoon/ plek voor vragen. Als laatste is gekeken naar de locatie van de woning. Daar kwam uit dat de afstand tot winkels, voorzieningen en werk erg belangrijk is.

Vervolgens is aan de hand van bovenstaande gegevens een woonwensenconcept opgesteld. In dit woonwensenconcept is gebruik gemaakt van de gegevens die opgehaald zijn uit de enquête. Daarnaast is gekeken naar hoe realistisch elke wens is. Aan de hand daarvan zijn de criteria van het woonwensenconcept ingevuld. Onderstaand staat het volledige woonwensenconcept.

Woning Locatie Woningtype Stedelijkheid Verhuurder Contacten Huurprijs Voorzieningen Privacy Werk Oppervlakte Aanspreekpunt Voorzieningen

Pagina | 5

Voorwoord

Voor u ligt het onderzoeksrapport “Woonwensenconcept voor arbeidsmigranten”. Dit rapport is opgesteld in het kader van het afstuderen voor de opleiding Vastgoed en makelaardij aan het Saxion in Enschede. In de praktijk wordt al veel gesproken over arbeidsmigranten, maar nog maar weinig met de arbeidsmigranten zelf. Daardoor zijn de woonwensen van deze groep vaak niet helder. Vandaar dat ik in dit onderzoek een woonwensenconcept heb opgesteld aan de hand van de woonwensen van arbeidsmigranten.

Het onderzoek is geschreven bij Companen in Arnhem. Ik ben dankbaar dat ik na een geslaagde stageperiode nogmaals welkom was om mijn scriptie te schrijven. Net als in mijn stageperiode heb ik de afgelopen tijd met veel plezier gewerkt, ondanks dat ik door het coronavirus niet meer regelmatig op kantoor kon zijn.

Daarnaast wil ik de heer Johan van der Craats van het Expertisecentrum Flexwonen en de heer Abdulahi Hussen van de provincie Gelderland bedanken voor de informatie die zij aan het begin verstrekt hebben. In het bijzonder wil ik de heer Arne Gorter van het FNV bedanken voor het actief helpen met het uitzetten van de enquête, dit heeft in grote mate bijgedragen aan het slagen van het onderzoek. Verder wil ik de rest van de mensen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan het onderzoek, dan wel door het verstrekken van informatie of het uitzetten van de enquête.

Verder wil ik Koen Klouwen enorm bedanken voor de begeleiding tijdens het onderzoek. Door de feedback gesprekken kon ik vlot doorwerken en kon de grote lijn in de gaten worden gehouden. Daarnaast was zijn expertise van groot belang, omdat ik nog geen concrete ervaring had met het onderwerp arbeidsmigranten. Als laatste wil ik Ralf Reerink bedanken voor de begeleiding vanuit Saxion. Mijn vragen werden altijd duidelijk en snel beantwoord, daardoor kon ik snel veel stappen maken met het onderzoek.

Lars Loman Arnhem, juni 2020

Pagina | 6

Begrippenlijst A-Z

• Appartement: is een woning die deel uitmaakt van een gebouw met andere woningen (VHM makelaars, z.j.).

• Basisregistratie Personen: omvat de persoonsgegevens van personen in Nederland en personen die Nederland hebben verlaten (Rijksoverheid, z.j.).

• Collectief particulier opdrachtgeverschap: is een nieuwbouwproject waarbij de toekomstige bewoners zelf de opdrachtgevers zijn (BEB, z.j.).

• Commanditaire vennootschap: is een bedrijf van minimaal twee personen met twee soorten vennoten, beherende vennoten en stille vennoten. Beherende vennoten hebben de dagelijkse leiding, stille vennoten zijn alleen financieel betrokken (KVK en CBS, z.j.).

• COROP-gebied: is een gebied die ontworpen is voor onderzoek, het gebied bestaat uit een aantal gemeenten uit dezelfde provincie (CBS, z.j.).

• Dividend: is een winstuitkering die een bedrijf uitbetaald aan haar aandeelhouders (Lynx, 2019). • Inspectie SZW: is de inspectiedienst van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid

(Inspectie SZW, z.j.).

• Ministerie van VROM: het in 2010 opgeheven Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (Parlement.com, z.j.).

• Rijtjeswoning: is een woning die deel uitmaakt van een reeks woningen (VHM makelaars, z.j.). • Statushouder: is een asielzoeker met een voorlopige verblijfsvergunning (Vluchtelingendata, z.j.) • Twee-onder-een-kapwoning: is een woning waarbij een van de muren aan een andere woning

grenst (VHM makelaars, z.j.).

• Vrijstaande woning: is een woning die volledig los staat van andere woningen (VHM makelaars, z.j.).

Pagina | 7

Inhoudsopgave

Doelstelling, probleemstelling en deelvragen ... 11

Onderzoeksmodel ... 12

1.2 ONDERZOEKSOPZET ... 13

Onderzoeksaanpak ... 13

Kwaliteit van het onderzoek ... 15

1.3 LEESWIJZER ... 16

2 PROJECTONTWIKKELING VOOR BELEGGERS ... 18

2.1 PROJECTONTWIKKELAARS ... 18 Projectontwikkeling ... 18 Soortenprojectontwikkelaars ... 19 2.2 BELEGGERS ... 20 Beleggen ... 20 Soorten beleggers... 20 2.3 HUURWONINGEN ... 21 Woningmarkt ... 21 Huurwoningmarkt ... 21 Soorten huurwoningen ... 22 2.4 CONCLUSIE ... 23

3 CRITERIA WOONWENSENCONCEPT ARBEIDSMIGRANTEN ... 24

3.1 ARBEIDSMIGRANTEN ... 24 De arbeidsmigrant ... 24 Situatie in Nederland ... 25 3.2 CRITERIA WOONWENSEN ... 28 Woonwensenconcept... 28 Woonwensenconcept arbeidsmigranten ... 30 3.3 CONCLUSIE ... 31

4 VRAGENLIJST VOOR HET WOONWENSENCONCEPT ... 32

4.1 UITKOMSTEN THEORETISCH ONDERZOEK ... 32

Projectontwikkeling voor beleggers ... 32

Criteria woonwensenconcept arbeidsmigranten ... 33

4.2 VRAGENLIJST ... 34 4.3 CONCLUSIE ... 35 5 PRAKTIJKONDERZOEK ... 36 5.1 TOTSTANDKOMING ENQUÊTE ... 36 Enquête ... 36 Verspreiding vragenlijst ... 36 Populatie... 37 5.2 RESULTATEN ENQUÊTE ... 37 Persoonlijke kenmerken ... 38

Pagina | 8

Huidige woonsituatie ... 39

Gewenste woning ... 41

Gewenste locatie ... 42

5.3 ANALYSE VAN DE RESULTATEN ... 43

5.4 CONCLUSIE ... 44

6 CONCLUSIE, EVALUATIE EN AANBEVELINGEN ... 45

6.1 CONCLUSIE ... 45 6.2 EVALUATIE ... 46 Onderzoeksproces ... 48 Methodologische verantwoording ... 49 6.3 AANBEVELINGEN ... 50 LITERATUURLIJST BIJLAGEN

Pagina | 9

1 Inleiding

In hoofdstuk een van het onderzoeksrapport wordt de inleiding behandeld. De inleiding is bedoeld om aan te geven binnen welke kaders het onderzoek valt en hoe het onderzoek aangepakt gaat worden. Tevens wordt de inhoud van de overige hoofdstukken alvast kort toegelicht in een leeswijzer. Vanuit deze punten is hoofdstuk een opgedeeld in drie paragrafen, namelijk paragraaf 1.1 ‘Probleemomschrijving’, paragraaf 1.2 ‘Onderzoeksopzet’ en paragraaf 1.3 ‘Leeswijzer’.

1.1 Probleemomschrijving

In deze paragraaf wordt de probleemomschrijving behandeld. De probleemomschrijving is bedoeld om aan te geven binnen welke kaders het onderzoek valt en wat het probleem is. Dit wordt toegelicht in de ‘Aanleiding’ en in de ‘Probleemanalyse’. Vervolgens wordt dit geconcretiseerd in twee doelstellingen te weten de interne en de externe doelstelling, hierin staat de doelstelling van de onderzoeker en de doelstelling van de opdrachtgever omschreven. Na de doelstellingen wordt het probleem handelbaar gemaakt doormiddel van een probleemstelling en deelvragen. Vervolgens wordt in een onderzoeksmodel de onderlinge relatie tussen de deelvragen aangegeven.

Aanleiding

De onroerendgoedmarkt in Nederland is een veelomvattend begrip, vandaar dat deze op te delen is in een aantal deelmarkten. De deelmarkten die onderscheiden worden zijn de grondmarkt, de bouwmarkt, de ontwikkelingsmarkt en de ruimtemarkt. Op basis van deze deelmarkten kan voor de ruimtemarkt nog een onderverdeling worden gemaakt, te weten winkelruimte-, kantoorruimte, bedrijfsruimte- en woningruimtemarkt (van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013).

De woningruimtemarkt is de markt waarop woningen gekocht en verkocht kunnen worden. De woningruimtemarkt was in 2019 krap. Volgens de Rabobank heeft Nederland een woningtekort van een kleine 300.000 woningen, het grootste gedeelte van het tekort bevindt zich in de Randstad. Alleen in een gedeelte van Zeeland stonden voldoende woningen om aan de vraag te voldoen (Rabobank, 2019). Volgens het CBS zijn de prijzen van koopwoningen in november 2019 met bijna 6% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Dit alles is een gevolg van de krapte op de koopwoningmarkt (CBS, 2019). Naast het kopen en verkopen kunnen woningen ook gehuurd en verhuurd worden, dit gebeurt op de huurwoningmarkt.

De huurwoningmarkt bestaat volgens het CBS uit ongeveer 3,3 miljoen huurwoningen. Van die 3,3 miljoen zijn ongeveer 2,3 miljoen woningen in eigendom van woningcorporaties en ongeveer 1 miljoen woningen in eigendom van overige verhuurders. Op de huurwoningmarkt wordt onderscheid gemaakt tussen vrije huurwoningen en sociale huurwoningen (CBS, 2019). Voor sociale huurwoningen gelden een aantal regels. Om als woning in de sociale huur te vallen dient de huurprijs in 2020 lager te zijn dan de liberalisatiegrens van €737,14 (Rijksoverheid, z.j.). De liberalisatiegrens scheidt de sociale huur van de vrije huur. Daarnaast dient een persoon, om een sociale huurwoning te huren, in veel gevallen onder een inkomensgrens te vallen. Door deze regels komen veel mensen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Naast de sociale huursector kent Nederland dus ook nog de vrije huursector. De regels die gelden voor de sociale huur zijn niet van toepassing op de vrije huursector (Hek, Peters, van Langevelde, & Bos, 2018). Nederland kent in beide sectoren grote tekorten. Mensen kunnen steeds moeilijker aan een woning komen, in 2019 werd het tekort aan sociale huurwoningen alleen al geschat op 80.000 woningen. Dit woningtekort is niet zo opgelost, dus daardoor zijn oplossingen nodig voor de korte termijn. Een van die oplossingen is flexwonen (Start, 2019).

Pagina | 10 Flexwonen is een verzamelnaam voor allerlei soorten tijdelijke woonvormen. Bij deze woonvormen dient altijd een aspect tijdelijk te zijn bijvoorbeeld de woning zelf, de bewoning of de locatie van de woning. Dit kunnen dus verplaatsbare woningen zijn, maar bijvoorbeeld ook woningen met een tijdelijk huurcontract. Flexwonen is vooral bedoeld voor mensen die snel een woning nodig hebben. Door de financiële situatie, korte inschrijftijd of tijdnood kunnen deze mensen vaak geen woning vinden via de reguliere wegen. Flexwonen is daar dus een tussenoplossing voor. Daarnaast is flexwonen een uitkomst voor arbeidsmigranten die een korte tijd in Nederland verblijven. Doormiddel van tijdelijke huurcontracten kan op deze manier worden voorzien in de tijdelijke huisvestingsbehoefte van de arbeidsmigranten (Hek, Peters, van Langevelde, & Bos, 2018).

Arbeidsmigranten in Nederland zijn over het algemeen mensen uit Midden- en Oost-Europa die in Nederland komen werken. Om de groep arbeidsmigranten en expats te scheiden wordt uitgegaan van een arbeidsmigrant als laaggekwalificeerd werk wordt verricht in Nederland. Volgens de Rijksoverheid wonen en werken ongeveer 400.000 arbeidsmigranten in Nederland. Dit aantal zou nog een stuk hoger kunnen liggen aangezien veel arbeidsmigranten zich niet inschrijven. Tevens verwacht de Rijksoverheid dat de vraag naar woonruimte, door een toenemend aantal arbeidsmigranten, blijft bestaan (Rijksoverheid, z.j.). Onder arbeidsmigranten dient volgens Expertisecentrum Flexwonen (z.j.) nog een onderscheid te worden gemaakt tussen long-stay, mid-stay en short-stay. De groep long-stay wil zich voor een langere tijd in Nederland vestigen, deze groep vindt een woning via de reguliere wegen. Daarnaast zijn nog de groepen mid-stay en short-stay die huisvesting zoeken. Deze mensen willen vaak snel iets tijdelijks, dit is dan ook de groep die geïnteresseerd is in flexwonen. De vraag naar buitenlandse werknemers neemt al een aantal jaar toe en de arbeidsmigranten zijn inmiddels een belangrijke groep op de Nederlandse arbeidsmarkt. Volgens Heyma (2018) droegen arbeidsmigranten in 2016 11 miljard euro bij aan het nationaal inkomen en vervulden ongeveer vijf procent van alle beschikbare banen in Nederland. Arbeidsmigranten zijn dus van belang voor Nederland, het probleem is alleen dat vaak geen of weinig kwalitatief goede huisvesting beschikbaar is.

In veel gevallen wordt de huisvesting van arbeidsmigranten geregeld door de werkgever of het uitzendbureau. De werkgevers en de uitzendbureaus kopen het vastgoed en verhuren het vervolgens door aan de arbeidsmigranten. Daardoor fungeren deze partijen in deze situaties ook als beleggers. Dit heeft als gevolg dat veel arbeidsmigranten afhankelijk zijn van de werkgever of het uitzendbureau voor werk en huisvesting. Dit komt ook vooral doordat de professionele markt voor huisvesting voor de arbeidsmigranten op dit moment ontbreekt. Een gevolg hiervan is dat de kwaliteit van de huisvesting voor arbeidsmigranten in veel gevallen sterk te wensen overlaat (Brands & Jonker, 2019). Huisvesting van arbeidsmigranten is volgens Westerveld anno 2019 nog steeds een probleem in Nederland. Veel gemeenten weten niet goed wat ze moeten doen met de huisvesting van de arbeidsmigranten. Daartegenover staat dat de huidige bewoners vaak liever niet willen dat arbeidsmigranten bij hen in de buurt komen wonen door het imago dat de arbeidsmigranten nog altijd met zich meedragen (Westerveld, 2019). Dit is ook een reden dat arbeidsmigranten als een van de laatsten in de rij staan als iets nieuws gebouwd wordt. Terwijl de arbeidsmigranten wel van wezenlijk belang zijn voor de Nederlandse economie. Daarnaast staat dat nog maar weinig bekend is over de wensen van de arbeidsmigranten zelf. Daarom is het goed dat de woonwensen van deze arbeidsmigranten in kaart worden gebracht en verwerkt worden in een woonwensenconcept die kan bijdragen aan de oplossing van het probleem. Op deze manier kan de projectontwikkelaar vastgoed ontwikkelen dat past bij de wensen van de arbeidsmigranten.

Pagina | 11

Probleemanalyse

Companen is een middelgroot adviesbureau, gevestigd in Arnhem, dat zich bezighoudt met advisering op het gebied van wonen en de leefomgeving. Companen werkt vooral voor gemeenten, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, projectontwikkelaars, provincies en het Rijk. De corebusiness van Companen is: “Onderzoek en beleidsadvisering op het gebied van het wonen en de kwaliteit van de leefomgeving.” (Companen, z.j.).

Op dit moment past de huidige huisvesting van arbeidsmigranten niet bij de vraag. Huisvesting voor de arbeidsmigranten ontbreekt vaak, daardoor wonen veel arbeidsmigranten in woningen die daar niet geschikt voor zijn en vaak kwalitatief te wensen overlaten. Deze arbeidsmigranten zijn van belang voor de Nederlandse economie. De verwachting is tevens dat het aantal arbeidsmigranten de aankomende jaren gaat groeien. Daarom is het noodzakelijk dat in de toekomst voldoende kwalitatief goede huisvesting beschikbaar komt voor deze groep. Momenteel is dit dus nog niet het geval. Toch zijn een aantal partijen wel degelijk bezig om kwalitatief goede huisvesting te ontwikkelen. Om te zorgen dat de arbeidsmigranten de woningen krijgen die passen bij het verblijf, wordt onderzoek gedaan naar de woonwensen van de arbeidsmigranten.

Uit die woonwensen moet uiteindelijk een passend woonwensenconcept komen. Met dit woonwensenconcept kan de advisering naar projectontwikkelaars worden verbeterd. Veel partijen worstelen met de huisvesting voor arbeidsmigranten. Aan de hand van het woonwensenconcept kan beter inzicht worden verkregen in de wensen van de arbeidsmigranten. Aan de hand van deze woonwensen kunnen daarna weer beter afgewogen keuzes worden gemaakt over wat in de toekomst te ontwikkelen voor deze groep.

Doelstelling, probleemstelling en deelvragen

In deze deelparagraaf worden de doelstelling, probleemstelling en deelvragen behandeld. De doelstellingen zijn opgedeeld in een interne en een externe doelstelling. Na de doelstellingen volgt de probleemstelling, deze wordt daarna opgedeeld in vier deelvragen waarvan drie theorie vragen en één praktijk vraag.

Interne doelstelling

Het inzichtelijk maken van de woonwensen van arbeidsmigranten die uiteindelijk leiden tot een woonwensenconcept met huurwoningen voor een projectontwikkelaar die ontwikkelt voor een belegger.

Externe doelstelling

Het verbeteren van de advisering naar projectontwikkelaars, die ontwikkelen voor beleggers met interesse in huurwoningen voor arbeidsmigranten, met behulp van een woonwensenconcept gebaseerd op de woonwensen van arbeidsmigranten.

Probleemstelling

Op welke wijze kunnen de woonwensen van arbeidsmigranten inzichtelijk worden gemaakt die leiden tot een woonwensenconcept met huurwoningen voor een projectontwikkelaar die ontwikkelt voor een belegger?

Deelvragen theorie

1. Wat zijn de werkzaamheden van een projectontwikkelaar die huurwoningen ontwikkelt voor een belegger?

Pagina | 12 3. Op welke wijze kan een vragenlijst voor een woonwensenconcept met huurwoningen gericht

op arbeidsmigranten worden opgesteld voor een projectontwikkelaar die ontwikkelt voor een belegger?

Deelvragen praktijk

4. Wat zijn de woonwensen van de arbeidsmigranten aan de hand van de opgestelde vragenlijst?

Onderzoeksmodel

In deze deelparagraaf wordt ingegaan op de onderlinge relaties tussen de deelvragen, dit wordt weergegeven in het onderzoeksmodel te zien in figuur 1.1. Na het figuur volgt een toelichting op het onderzoeksmodel.

Figuur 1.1 Onderzoeksmodel (Eigen bewerking, 2020)

Allereerst worden hoofdstukken twee en drie opgesteld, deze hoofdstukken vormen de basis van het theoretisch kader. In hoofdstuk twee wordt eerst de definitie van een projectontwikkelaar vastgesteld. Vervolgens wordt ingegaan op huurwoningen en beleggers. In hoofdstuk drie worden de criteria voor het woonwensenconcept vastgesteld. Allereerst wordt de definitie van arbeidsmigranten bepaald. Vervolgens wordt gekeken naar bestaande woonwensenconcepten. Tevens worden bestaande onderzoeken geraadpleegd. Uiteindelijk worden de belangrijkste criteria voor de vragenlijst bepaald. Hoofdstuk twee en drie vormen de basis voor hoofdstuk vier. In hoofdstuk vier wordt de vragenlijst voor een woonwensenconcept gericht op arbeidsmigranten opgesteld. Deze vragenlijst wordt opgesteld aan de hand van de eerder opgedane informatie. Met de informatie uit hoofdstuk twee wordt bepaald voor wie het concept wordt ontwikkeld en waaruit het concept bestaat, oftewel met de informatie uit hoofdstuk twee worden de definities afgebakend. De informatie uit hoofdstuk drie leidt uiteindelijk tot een aantal aspecten waar de vragenlijst aan wordt opgebouwd. Daarnaast moet bij het opstellen van de vragenlijst rekening worden gehouden met de specifieke doelgroep. Hierbij moet gedacht worden aan specifieke eisen van arbeidsmigranten en het taalniveau van de enquête. Uiteindelijk komt hier de vragenlijst uit.

Pagina | 13 In hoofdstuk vijf wordt de vragenlijst voor het woonwensenconcept gericht op arbeidsmigranten afgenomen en geanalyseerd. Voor het selecteren van de personen voor de enquête wordt contact opgenomen met uitzendbureaus, bedrijven en belangenorganisaties. Deze uitkomsten worden vervolgens uitgewerkt en geanalyseerd. De uitkomsten van dit onderzoek worden verzameld en uiteindelijk verwerkt in het woonwensenconcept.

1.2 Onderzoeksopzet

In deze paragraaf wordt de onderzoeksopzet behandeld. De onderzoeksopzet is bedoeld om aan te geven hoe het onderzoek aangepakt gaat worden, ook wordt de kwaliteit van het onderzoek toegelicht. De onderzoeksaanpak wordt specifiek toegelicht in ‘Onderzoeksaanpak’, deze deelparagraaf is opgedeeld in de algemene aanpak en de aanpak per deelvraag. Hierin worden de algemene en de deelvraag specifieke activiteiten toegelicht. Vervolgens wordt verder ingegaan op de kwaliteit van het onderzoek in de gelijknamige deelparagraaf. Hierin is nog een onderverdeling gemaakt in betrouwbaarheid, validiteit en bruikbaarheid. Deze drie criteria zeggen wat over de kwaliteit van het onderzoek.

Onderzoeksaanpak

In deze deelparagraaf wordt de onderzoeksaanpak behandeld. De onderzoeksaanpak is opgedeeld in de algemene aanpak en de aanpak per deelvraag. In ‘Algemene aanpak’ wordt ingegaan op de algemene activiteiten omtrent het onderzoek. In ‘Aanpak per deelvraag’ worden de deelvraag specifieke activiteiten toegelicht.

Algemene aanpak

Over het algemeen bestaan, volgens Verhoeven (2014), twee vormen van onderzoek, fundamenteel en praktijkgericht. Fundamenteel onderzoek is niet gericht op het oplossen van een praktijkprobleem maar op het beantwoorden van een kennisvraag. Praktijkonderzoek is daarentegen juist bedoeld om een probleem in de praktijk op te lossen.

Dit onderzoek wordt verricht op basis van praktijkonderzoek. Het probleem is dat de advisering aan projectontwikkelaars die willen ontwikkelen voor arbeidsmigranten kan verbeteren. Op dit moment is nog weinig bekend over de woonwensen van de arbeidsmigranten. Dit probleem is opgedeeld in een probleemstelling en deelvragen. Deze worden aan de hand van verschillende onderzoeksmethoden verricht, deze methoden worden toegelicht in “Aanpak per deelvraag”.

Daarnaast zijn nog een aantal algemene activiteiten die uitgevoerd worden in kader van het onderzoek namelijk:

• Overleg met de bedrijfsbegeleider • Overleg met de schoolbegeleider • Logboek bijhouden

• Presentatie en verdediging • Informatie inwinnen. Aanpak per deelvraag

Onderstaand wordt aan de hand van de onderzoeksmethoden, de activiteiten en de bronnen de aanpak per deelvraag uitgewerkt.

Pagina | 14

Deelvraag 1 Wat zijn de werkzaamheden van een projectontwikkelaar die huurwoningen ontwikkelt voor een belegger?

Onderzoeksmethode Voor de beantwoording van deelvraag een wordt gebruikt gemaakt van literatuuronderzoek. In het bijzonder wordt gebruik gemaakt van secundaire literatuur. Secundaire literatuur is, volgens Verhoeven (2014), al eerder door iemand anders samengesteld.

Activiteiten • Definiëren projectontwikkelaar. • Definiëren belegger.

• Definiëren huurwoningen. • Informatie uitwerken. • Uitwerking controleren.

Bronnen Voor de beantwoording van deelvraag een wordt onder andere gebruik gemaakt van het handboek Projectontwikkeling en de vastgoedbibliotheek.

Deelvraag 2 Welke criteria zijn van belang bij het bepalen van woonwensen voor arbeidsmigranten?

Onderzoeksmethode Voor de beantwoording van deelvraag twee wordt gebruik gemaakt van literatuuronderzoek. Bij deze deelvraag wordt gebruik gemaakt van secundaire literatuur.

Activiteiten • Definiëren arbeidsmigranten.

• Informatie verzamelen woonwensenconcepten. • Bestaande woonwensenconcepten analyseren. • Belangrijke criteria verzamelen.

• Informatie uitwerken. • Uitwerking controleren.

Bronnen Voor de beantwoording van deelvraag twee wordt gebruik gemaakt van informatie van het Expertisecentrum Flexwonen (2020) en van ABU (2020).

Deelvraag 3 Op welke wijze kan een vragenlijst voor een woonwensenconcept met huurwoningen gericht op arbeidsmigranten worden opgesteld voor een projectontwikkelaar die ontwikkelt voor een belegger?

Onderzoeksmethode Voor de beantwoording van deelvraag drie wordt gebruik gemaakt van literatuuronderzoek. Bij de beantwoording van deze deelvraag worden geen nieuwe bronnen gebruikt. Deelvraag drie wordt beantwoord op basis van de informatie uit deelvraag een en twee.

Activiteiten • Criteria invullen.

• Vragenlijst samenstellen. • Informatie koppelen. • Lijst controleren.

Bronnen Voor de beantwoording van deelvraag drie wordt alleen informatie gebruikt uit deelvraag een en twee.

Pagina | 15

Kwaliteit van het onderzoek

In deze deelparagraaf wordt de kwaliteit van het onderzoek behandeld. De kwaliteit van een onderzoek kan beoordeeld worden aan de hand van een drietal criteria namelijk betrouwbaarheid, validiteit en bruikbaarheid. Deze drie criteria worden hieronder verder toegelicht. Daarnaast wordt een koppeling gemaakt tussen deze criteria en het onderzoek.

Betrouwbaarheid

Het kan voorkomen dat tijdens een onderzoek toevallige fouten worden gemaakt. Het begrip betrouwbaarheid geeft aan in hoeverre de onderzoeksresultaten vrij zijn van deze toevallige fouten. Om dit te kunnen testen dient een onderzoek herhaalbaar te zijn. Als de herhaling tot dezelfde resultaten leidt dan is het onderzoek betrouwbaar. Om de betrouwbaarheid van de onderzoeksresultaten te verhogen zijn een aantal betrouwbaarheidseisen bedacht. Een aantal van deze betrouwbaarheidseisen worden gebruikt bij het onderzoek te weten peer feedback, rapportage en verantwoording en triangulatie (Verhoeven, 2014).

Bij dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van peer feedback, dit wordt gedaan door de resultaten te bespreken en te laten controleren door collega’s. Dit leidt uiteindelijk tot een hogere betrouwbaarheid. Om de betrouwbaarheid verder te verhogen wordt dagelijks een logboek bijgehouden met de activiteiten van die dag. Hierin is de totstandkoming van het onderzoek terug te lezen aan de hand van de gedane activiteiten. Dit logboek wordt eenmaal in de twee weken opgestuurd naar de schoolbegeleider. Tevens wordt in het onderzoek gebruik gemaakt van meerdere onderzoeksmethoden, zowel literatuur- als praktijkonderzoek. Allereerst worden, doormiddel van literatuuronderzoek, de begrippen afgebakend in de eerste twee deelvragen. Vervolgens wordt aan de hand van de uitkomsten van de eerste twee deelvragen de vragenlijst opgesteld. Daarna wordt deze vragenlijst in de praktijk afgenomen bij de arbeidsmigranten. Hierdoor is sprake van triangulatie. Dit alles bij elkaar vergroot de betrouwbaarheid van het onderzoek.

Deelvraag 4 Wat zijn de woonwensen van de arbeidsmigranten aan de hand van de opgestelde vragenlijst?

Onderzoeksmethode Voor de beantwoording van deelvraag vier wordt gebruik gemaakt van fieldresearch, in het bijzonder een surveyonderzoek. Een surveyonderzoek wordt ook wel een enquête genoemd. De enquête zal worden afgenomen onder een groep arbeidsmigranten. Aangezien de populatie een groep is waar over het algemeen weinig gegevens over zijn, is het lastig om een representatieve steekproef te trekken. Daarnaast zijn arbeidsmigranten over het algemeen moeilijk te bereiken. Daarom worden willekeurig personen benaderd om mee te doen aan de enquête. Deze mensen worden benaderd via uitzendbureaus, bedrijven en belangenorganisaties, mits deze mee willen werken. Het doel is om in ieder geval honderd enquêtes ingevuld terug te krijgen. Hierbij geld dat meer altijd beter is.

Activiteiten • Vragenlijst laten controleren.

• Personen selecteren en uitnodigen voor de enquête. • Enquêtes afnemen.

• Uitkomsten uitwerken. • Uitwerkingen controleren.

Bronnen Voor de beantwoording van de deelvraag wordt gebruik gemaakt van het boek “Wat is onderzoek?”.

Pagina | 16 Validiteit

Bij het controleren van de validiteit van een onderzoek wordt nagegaan in hoeverre het onderzoek vrij is van systematische fouten. Simpel gezegd controleert de validiteit in welke mate het onderzoek waar is. Validiteit wordt opgedeeld in drie begrippen namelijk interne validiteit, externe validiteit en begripsvaliditeit. Interne validiteit zegt iets over de mate waarin de juiste conclusies kunnen worden getrokken. Externe validiteit geeft aan in hoeverre de steekproef representatief is voor de gehele populatie. De begripsvaliditeit zegt iets over de gebruikte meetinstrumenten en in hoeverre deze aansluiten op wat onderzocht moet worden (Verhoeven, 2014).

Om de interne validiteit te verhogen wordt gebruik gemaakt van goede actuele bronnen in het literatuuronderzoek. In het praktijkonderzoek dient constant gebruik gemaakt te worden van dezelfde vragenlijst, zodat iedereen dezelfde vragen krijgt. De externe validiteit kan verhoogd worden door de juiste personen te selecteren voor de enquête. Hierin liggen tevens een aantal moeilijkheden, arbeidsmigranten zijn over het algemeen lastig te bereiken. Daarnaast zijn over arbeidsmigranten over het algemeen weinig gegevens bekend. Daardoor kan het zijn dat de respons niet hoog genoeg is en dus niet toereikend om iets te zeggen over de hele populatie. Om de begripsvaliditeit te verhogen worden alle begrippen duidelijk afgebakend en uitgelegd in het literatuuronderzoek. Daarnaast wordt de vragenlijst simpel gehouden op het gebied van taal. De meeste arbeidsmigranten zijn het niet gewend om enquêtes in te vullen. Door de taal simpel te houden is het voor de arbeidsmigranten makkelijker te begrijpen. Daarnaast dienen de vragenlijsten te worden vertaald, aangezien de meeste arbeidsmigranten geen Nederlands spreken, hierbij dient alles correct te worden vertaald.

Bruikbaarheid

De bruikbaarheid geeft aan in hoeverre het onderzoek te gebruiken is door de opdrachtgever (Verhoeven, 2014). Door wekelijks intern te overleggen over de voortgang wordt de bruikbaarheid van het onderzoek gewaarborgd. Op deze manier blijft de opdrachtgever betrokken bij het proces.

1.3 Leeswijzer

In deze paragraaf wordt de leeswijzer behandeld. De leeswijzer geeft inzicht in welke onderwerpen in welke hoofdstukken aan bod komt. In de leeswijzer staan per hoofdstuk de onderwerpen en de deelvragen beschreven. Naast het onderzoeksrapport is ook een bijlagenrapport bijgevoegd. Het bijlagenrapport dient ter ondersteuning van de hoofdtekst en kan op sommige punten verdieping bieden.

In hoofdstuk een van het onderzoeksrapport wordt de inleiding behandeld. Dit gebeurt aan de hand van de probleemanalyse en de onderzoeksopzet. In hoofdstuk twee van het onderzoeksrapport wordt antwoord gegeven op de deelvraag ‘Wat zijn de werkzaamheden van een projectontwikkelaar die huurwoningen ontwikkelt voor een belegger?’. Dit gebeurt aan de hand van de onderwerpen projectontwikkelaar, belegger en huurwoningen. In hoofdstuk drie van het onderzoeksrapport wordt antwoord gegeven op de deelvraag ‘Welke criteria zijn van belang bij het bepalen van woonwensen voor arbeidsmigranten?’. Dit gebeurt aan de hand van de onderwerpen arbeidsmigranten en woonwensenconcepten. In hoofdstuk vier wordt antwoord gegeven op de deelvraag ‘Op welke wijze kan een vragenlijst voor een woonwensenconcept met huurwoningen gericht op arbeidsmigranten worden opgesteld voor een projectontwikkelaar die ontwikkelt voor een belegger?’. Dit gebeurt aan de hand van de informatie uit de eerste twee deelvragen. In hoofdstuk vijf van het onderzoeksrapport wordt antwoord gegeven op de deelvraag ‘Wat zijn de woonwensen van de arbeidsmigranten aan de hand van de opgestelde vragenlijst?’. Dit gebeurt aan de hand van de resultaten van de vragenlijst, vervolgens worden deze resultaten geanalyseerd. In hoofdstuk zes van het onderzoeksrapport wordt

Pagina | 17 antwoord gegeven op de probleemstelling ‘Op welke wijze kunnen de woonwensen van arbeidsmigranten inzichtelijk worden gemaakt die leiden tot een woonwensenconcept met huurwoningen voor een projectontwikkelaar die ontwikkelt voor een belegger?’. Dit gebeurt aan de hand van de conclusie. Vervolgens wordt in hoofdstuk zes geëvalueerd op het onderzoek en worden aanbevelingen gedaan.

Pagina | 18

2 Projectontwikkeling voor beleggers

In hoofdstuk twee wordt deelvraag 1 ‘Wat zijn de werkzaamheden van een projectontwikkelaar die huurwoningen ontwikkelt voor een belegger?’ beantwoord. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op projectontwikkelaars, beleggers en huurwoningen. In paragraaf 2.1 wordt de projectontwikkelaar behandeld, deze paragraaf is opgedeeld in twee delen, projectontwikkeling en de soorten ontwikkelaars. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 ingegaan op de beleggers, ook deze paragraaf is opgedeeld en wel in beleggen en soorten beleggers. In paragraaf 2.3 worden de huurwoningen behandeld. In deze paragraaf wordt onderscheid gemaakt in de woningmarkt, de huurwoningmarkt en de soorten huurwoningen. Ter afsluiting van het hoofdstuk volgt de conclusie.

2.1 Projectontwikkelaars

In deze paragraaf worden de projectontwikkelaars behandeld. Dit gebeurt door eerst de projectontwikkelaar in het bredere perspectief van de projectontwikkeling te plaatsen om vervolgens toe te werken naar de soorten projectontwikkelaars. In de deelparagraaf ‘Projectontwikkeling’ komt onder andere aan bod wat projectontwikkeling precies inhoudt, de fases van projectontwikkeling en de ontwikkelingen in het vak. Vervolgens wordt in ‘Soorten ontwikkelaars’ verder ingegaan op welk type ontwikkelaar van belang is voor het onderzoek.

Projectontwikkeling

Projectontwikkeling is een relatief jong vak, pas sinds de Tweede Wereldoorlog is het vakgebied echt in ontwikkeling gekomen. In de periode na de Tweede Wereldoorlog ging projectontwikkeling vooral over het opnieuw opbouwen van Nederland. De behoefte aan nieuwe ontwikkelingen was groot. Vandaar dat projectontwikkelaars in die tijd vooral aanbod gestuurd ontwikkelden. Dit ging een hele tijd zo door, tot de vastgoedcrisis van 2008. Vanaf de vastgoedcrisis veranderde, net als veel aspecten in het vastgoed, ook het vak projectontwikkeling. Veel projectontwikkelaars verdwenen en de projectontwikkelaars die bleven moesten zich aanpassen aan de nieuwe omstandigheden. Het was nu belangrijker geworden, mede door de slechte economische omstandigheden, om te kijken wie het project potentieel zou kunnen afnemen (Peek & Gehner, 2018). Sindsdien zijn de ontwikkelingen verschoven van aanbod gestuurd naar vraag gestuurd. Daarnaast is de projectontwikkeling nu veel meer gericht op herontwikkeling en in mindere mate op het volbouwen van een lege kavel (van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). Daardoor is het ontwikkelingsproces veel veranderd voor de projectontwikkelaar.

De projectontwikkelaar is van begin tot eind betrokken bij het ontwikkelingsproces. De projectontwikkelaar overziet alles, van de bouwplannen tot de daadwerkelijk gerealiseerde gebouwen. Dit gebeurt tevens allemaal voor eigen rekening en risico, dit is een belangrijk kenmerk van projectontwikkeling (Landschapsarchitectuur, 2020). Daarnaast is projectontwikkeling een maatschappelijke activiteit. Naast de ruimtebehoefte moet de projectontwikkelaar ook rekening houden met hetgeen wat gebruikt wordt voor een project, zoals grond en grondstoffen. Daarbij komt dat de ontwikkeling, mits het goed wordt gedaan, voor lange tijd op die plek staat. Naast het rendement moet dus ook gekeken worden naar wat het vastgoed betekent voor de omgeving (Platform 31, 2018). Maar welk vastgoed ook ontwikkeld wordt, om een ontwikkeling te realiseren zijn ook andere partijen nodig. Vandaar dat de projectontwikkelaar betrokken is bij veel facetten, zoals grond, geld, communicatie en kennis. Het is aan de projectontwikkelaar om al deze disciplines samen te brengen. De projectontwikkelaar wordt hierdoor ook wel ‘de spin in het web’ genoemd. Voorbeelden van partijen die vaak betrokken zijn bij een ontwikkeling zijn gemeenten, financiers,

Pagina | 19 architecten, adviseurs, marketingbureaus enzovoort. Projectontwikkelaars hebben dus met veel actoren te maken in het proces.

Het proces van projectontwikkeling kan opgedeeld worden in een aantal fases. In het Handboek Projectontwikkeling (2018) wordt uitgegaan van vier fases namelijk initiatief, haalbaarheid, commitment en realisatie. Na deze fases zou ook nog de exploitatiefase kunnen worden genoemd, deze wordt in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. De initiatieffase is de startfase van een project. Het project start vaak met een vraag naar een ontwikkeling, de projectontwikkelaar kan deze vraag vervullen. In de initiatieffase worden hoofdzakelijk marketingtechnische activiteiten uitgevoerd. Tevens kan in deze fase de grond worden aangekocht, de initiatieffase eindigt met een concept. Het onderzoek valt binnen de initiatieffase, aangezien in dit onderzoek het concept wordt gemaakt waar de initiatieffase mee eindigt. Na de initiatieffase komt de haalbaarheidsfase. In de haalbaarheidsfase wordt gekeken of het bedachte concept haalbaar is. Hierin wordt gekeken naar of het plan past binnen het bestemmingsplan, of het financieel haalbaar is en of het plan goed in de markt te zetten is. Na de haalbaarheidsfase volgt de commitmentfase. In de commitmentfase worden de zekerheden over de productie vastgelegd. In principe moet in deze fase het plan gereed zijn, op basis van dit plan kan de bouwer de kosten berekenen. In de commitmentfase dienen op alle facetten zekerheden te zijn, bijvoorbeeld een goedgekeurde omgevingsvergunning, een aangekochte grondpositie en een bouwfinanciering. Om deze financiering rond te krijgen vraagt een financier vaak een aantal zekerheden, bijvoorbeeld dat al een gedeelte van het plan verhuurd of verkocht moet zijn. Als laatste volgt dan de realisatiefase. In deze fase wordt het plan daadwerkelijk gebouwd. Het proces is afgerond als het plan door de eindgebruiker in gebruik wordt genomen (Peek & Gehner, 2018). Het proces blijft redelijk hetzelfde, maar de markt verandert constant. Tegenwoordig is veel vraag naar specifieke kennis en worden de opgaves steeds complexer. Vandaar dat in de projectontwikkeling onderscheid gemaakt kan worden tussen verschillende soorten projectontwikkelaars.

Soorten projectontwikkelaars

In de projectontwikkeling kunnen een aantal soorten projectontwikkelaars onderscheiden worden. Het onderscheid tussen de projectontwikkelaars zit veelal in voor wie de projectontwikkelaars ontwikkelen en hoe de bedrijfsstructuur is ingericht. Zo kan voor het ene bedrijf projectontwikkeling de corebusiness zijn en voor de ander een nevenactiviteit (Peek & Gehner, 2018). Het Handboek Projectontwikkeling onderscheidt een aantal projectontwikkelaars.

• De zelfstandig projectontwikkelaar, dit is een ontwikkelaar die aan niemand gebonden is. • De projectontwikkelaar die gekoppeld is aan een financiële instelling, deze

projectontwikkelaar is direct verbonden aan een bank of een ander soort financiële instelling. • De ontwikkelende bouwers, beleggers en woningcorporaties, voor deze groep is het

ontwikkelen niet de core business, maar een toegevoegde activiteit.

• De gedelegeerde projectontwikkelaar neemt tegen betaling opdrachten aan van anderen. • De ontwerpende of adviserende projectontwikkelaar, hierbij nemen bijvoorbeeld architecten

de rol van projectontwikkelaar op zich.

• Als laatste kan de projectontwikkeling als afgeleide activiteit worden onderscheiden. Dit zijn bedrijven die vastgoed ontwikkelen ter ondersteuning van de core business (Peek & Gehner, 2018).

In dit onderzoek wordt alleen ingegaan op de projectontwikkelaars die ontwikkelen voor beleggers. In het boek Onroerend goed als belegging (2013) wordt deze groep in tweeën gedeeld, namelijk institutionele beleggers en vermogende particulieren. Deze beleggers richten zich vaak op ontwikkelingen met langdurige kasstromen. In dit onderzoek ligt het iets anders, zoals te lezen in hoofdstuk drie is bij deze specifieke doelgroep sprake van kortlopende huurcontracten. Vandaar dat

Pagina | 20 in dit onderzoek wordt uitgegaan van projectontwikkelaars die zich specifiek richten op de doelgroep arbeidsmigranten.

2.2 Beleggers

In deze paragraaf worden de beleggers behandeld. Allereerst wordt ingegaan op beleggen in het algemeen om vervolgens toe te werken naar de soorten beleggers. In de deelparagraaf ‘Beleggen’ komt onder andere aan bod wat beleggen precies is en op welke manieren dit kan. Vervolgens wordt in deelparagraaf ‘Soorten beleggers’ ingegaan op de soorten beleggers.

Beleggen

Volgens Robeco (z.j.) kan beleggen worden beschreven als het investeren van geldmiddelen met de verwachting dat deze in waarde gaan stijgen. Vaak is beleggen een langdurige activiteit. Daarnaast kan beleggen op meerdere manieren, beleggen in aandelen is hier een bekend voorbeeld van. Bij het kopen van aandelen wordt de belegger in feite voor een gedeelte eigenaar van het desbetreffende bedrijf. De waarde van het aandeel is verbonden met de prestaties van het bedrijf en als het bedrijf winst maakt dan kan een gedeelte worden uitgekeerd in de vorm van dividend1_{. Naast aandelen kan ook} belegd worden in obligaties. Bij obligaties leent de belegger geld aan een land of een bedrijf, over deze lening ontvangt de belegger jaarlijks rente. Aan het eind van de looptijd wordt de lening volledig terugbetaald (Robeco, z.j.). De beleggingsvorm die van belang is voor het onderzoek is de categorie vastgoedbeleggingen.

De categorie vastgoedbeleggingen kan worden opgedeeld in twee vormen, beleggen in indirect vastgoed en beleggen in direct vastgoed. Bij het beleggen in indirect vastgoed is de belegger geen directe eigenaar van het vastgoed. In het geval van indirect vastgoed participeert de belegger in een fonds of een commanditaire vennootschap2_{. Met een participatie heeft de belegger recht op een} gedeelte van de opbrengst die voorkomt uit de exploitatie van het vastgoed. Daarnaast is in de categorie indirecte vastgoedbeleggingen nog een verschil in de manier waarop de participaties worden verhandeld, namelijk via de publieke markten of de private markten. De handel via de publieke markten gaat via de aandelenbeurs, dit is de meest toegankelijke manier aangezien iedereen hier een aandeel kan kopen en deze relatief eenvoudig kan verhandelen. Dit in tegenstelling tot de private markten, deze aandelen worden niet op de aandelenbeurs verhandeld (van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). Naast het beleggen in indirect vastgoed bestaat dus zoals eerdergenoemd nog een tweede vorm, namelijk beleggen in direct vastgoed.

Bij het beleggen in direct vastgoed wordt de belegger rechtstreeks eigenaar van het vastgoed. Beleggen in direct vastgoed kan in verschillende objecten, vaak gebeurt dit in commercieel vastgoed maar ook in woningen (van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). In dit onderzoek wordt uitgegaan van beleggingen in objecten die voorzien in de huisvesting van de doelgroep arbeidsmigranten. Aangezien beleggen kan worden opgedeeld in verschillende categorieën kan ook onderscheid worden gemaakt in soorten beleggers.

Soorten beleggers

Beleggers kunnen net als beleggingen worden opgedeeld, in het geval van beleggers kan dat in de categorieën particuliere beleggers, institutionele beleggers, vastgoedfondsen en vastgoed cv’s (commanditaire vennootschappen). Onder particuliere beleggers wordt verstaan, personen die beleggen in vastgoed om toekomstig vermogen zeker te stellen. Portefeuilles van deze groep beleggers

1 _{Definitie staat in de begrippenlijst} 2 _{Definitie staat in de begrippenlijst}

Pagina | 21 variëren sterk, van enkele objecten tot vastgoed met waardes van miljoenen euro’s. Institutionele beleggers zijn bedrijven of instellingen die beleggen in vastgoed om bijvoorbeeld verzekeringen aan te kunnen bieden of om pensioenen uit te betalen. Voorbeelden van institutionele beleggers zijn pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Vaak beleggen deze instellingen geld die binnenkomt aan premies. Vastgoedfondsen en vastgoed cv’s zijn weer een aparte categorie, vastgoedfondsen en cv’s beleggen ingebracht vermogen van participanten om hiermee rendement te behalen (Vermeulen & Wieman, 2016). In dit onderzoek wordt uitgegaan van een specifieke groep beleggers, namelijk beleggers met interesse om te beleggen in huisvesting voor de doelgroep arbeidsmigranten. Hierbij wordt alleen uitgegaan van particuliere beleggers en vastgoedfondsen en cv’s. Dit komt doordat de te ontwikkelen locaties vaak te klein zijn voor de institutionele beleggers die grotere sommen geld beleggen.

2.3 Huurwoningen

In deze paragraaf wordt het begrip huurwoningen behandeld. In deze paragraaf wordt allereerst het bredere perspectief van de woningmarkt geschetst. Vervolgens wordt ingegaan op de huurwoningmarkt, na de huurwoningmarkt worden de soorten huurwoningen behandeld. In deelparagraaf ‘Woningmarkt’ wordt de algemene dynamiek van de woningmarkt behandeld. Vervolgens wordt in deelparagraaf ‘Huurwoningmarkt’ ingegaan op de markt voor huurwoningen en wat daar allemaal bij komt kijken. Ter afsluiting van de paragraaf wordt ingegaan op de soorten huurwoningen.

Woningmarkt

Op de woningmarkt kan een woning worden aangekocht, worden verkocht, worden gehuurd en worden verhuurd. Het doel van een woning is het voorzien in de huisvestingsbehoefte. Doordat huisvesting een belangrijke levensbehoefte is bemoeit de overheid zich in grote mate met de woningmarkt (van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013).

De woningmarkt is de laatste jaren in Nederland een onrustige markt. Volgens de Rabobank (2020) is het grootste probleem op de woningmarkt het tekort aan woningen. In 2020 zou het woningtekort inmiddels een kleine 300.000 woningen bedragen over heel Nederland. Het grootste tekort bevindt zich over het algemeen in de Randstad. Het woningtekort in Nederland heeft de overheid doen besluiten tot ingrijpen. De overheid heeft een subsidiepot voor gemeenten beschikbaar gesteld om de gemeenten aan te moedigen tot het beschikbaar stellen van locaties voor de bouw van betaalbare woningen (Rabobank, 2020).

Woningen kunnen op twee markten worden verhandeld de koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt. Op de koopwoningmarkt kunnen woningen worden aangekocht en worden verkocht. Op de huurwoningmarkt kunnen woningen worden gehuurd en worden verhuurd (van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). De in paragraaf 2.2 beschreven beleggingen zijn direct verbonden met de huurwoningmarkt. Vastgoedbeleggingsportefeuilles bestaan over het algemeen uit huurwoningen. Dit komt doordat het rendement bij het beleggen in vastgoed vooral bestaat uit de huurinkomsten. Vandaar dat verder in wordt gegaan op de huurwoningmarkt.

Huurwoningmarkt

De huurwoningmarkt is de markt voor het huren en verhuren van woningen. Op de huurwoningmarkt dient een belangrijk onderscheid te worden gemaakt, namelijk de sociale huur en de vrije huur. De sociale huursector is door de overheid gereguleerd. In deze sector gelden namelijk een aantal regels. Een woning valt binnen de sociale huursector als de huurprijs lager is dan de liberalisatiegrens, in 2020

Pagina | 22 ligt de liberalisatiegrens op 737,14 euro (Aedes, 2020). Om een sociale huurwoning te mogen huren van een woningcorporatie dient te worden voldaan aan een inkomensgrens. Woningcorporaties zijn namelijk verplicht om 80% van de vrijgekomen woningen te verhuren aan mensen met een inkomen onder de 39.055 euro. Daarnaast mogen de woningcorporaties 10% van die woningen verhuren aan mensen met een inkomen tussen de 39.055 euro en 43.574 euro. De laatste 10% mogen de woningcorporaties vrij verhuren (Rijksoverheid, z.j.). Een woningcorporatie kan tevens mensen met een te laag inkomen weigeren voor een dure huurwoning. Dit gebeurt aan de hand van de aftoppingsgrenzen, de lage aftoppingsgrens en de hoge aftoppingsgrens. De lage aftoppingsgrens is in 2020 vastgesteld op 619,01 euro, deze grens geldt voor éénpersoons- en tweepersoonshuishoudens. De hoge aftoppingsgrens is in 2020 vastgesteld op 663,40 euro, deze grens geldt voor huishoudens met meer dan twee personen (Rijksoverheid, z.j.). Naast de aftoppingsgrenzen bestaat nog de kwaliteitskortingsgrens, als de huurprijs hoger ligt dan deze grens dan wordt het huishouden gekort op de huurtoeslag. Alleen in de sociale huur hebben huurders recht op huurtoeslag (Woonbond, z.j.). Tevens kent de sociale sector een maximale huurprijs, deze wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Elk onderdeel van de woning krijgt een bepaald aantal punten, aan de hand daarvan wordt de maximale huurprijs bepaald (Vermeulen & Wieman, 2016). Naast de sociale huursector kent Nederland ook nog de vrije huursector. De vrije huursector is niet gereguleerd door de overheid. Een huurwoning valt binnen de vrije huursector als deze een huurprijs heeft die boven de liberalisatiegrens ligt. De regels die de sociale huursector heeft gelden niet voor de vrije huursector (Huurwoningen, 2020).

Op de huurwoningmarkt zijn een aantal belangrijke trends te zien. Middenhuur, woningen met een huur tussen de liberalisatiegrens en 1000 euro, is al een tijd een veel besproken punt in de huursector. Volgens de Rijksoverheid is het tekort aan huurwoningen in het middensegment groot. Vandaar dat minister Ollongren maatregelen neemt om het aanbod te vergroten (Rijksoverheid, 2019). Verder is de verduurzaming van de woningvoorraad is een belangrijk thema. Vooral voor de sociale huurwoningen is dit belangrijk. Daarnaast blijft de vraag naar sociale huurwoningen groeien, mede door de komst van statushouders3_{. Ook voor deze groep moeten geschikte woningen beschikbaar} komen. Daarnaast legt de groeiende vergrijzing druk op de huurwoningmarkt. Ouderen blijven langer thuis wonen waardoor ook de vraag vanuit die groep blijft stijgen naar geschikte woonruimte. Door het tekort aan geschikte woonruimte gaan steeds meer particulieren zelf initiatieven opzetten. Dit uit zich in de groei van het collectief particulier opdrachtgeverschap4_{. Daarnaast komen steeds meer} initiatieven voor nieuwe soorten huurwoningen (Rabobank, z.j.).

Soorten huurwoningen

Huurwoningen kunnen worden opgedeeld in zelfstandige en onzelfstandige woningen. De zelfstandige woningen kunnen weer worden opgedeeld in eengezinswoningen en meergezinswoningen. Eengezinswoningen zijn woningen die een heel pand bedragen (CBS, z.j.). Meergezinswoningen zijn woningen die onderdeel zijn van een groter pand, bijvoorbeeld een appartement (CBS, z.j.). Om een woning zelfstandig te mogen noemen dient een woning in ieder geval te beschikken over een eigen woon/slaapkamer, een keuken, een zelfstandig toilet en een eigen toegangsdeur die van binnen en buiten op slot kan worden gedaan. Woningen die minstens een van deze criteria missen worden aangemerkt als een onzelfstandige woning (Belastingdienst, z.j.). Een voorbeeld van een onzelfstandige woning is een kamer in een studentenhuis. Buiten deze traditionele woningtypes worden ook steeds meer nieuwe woonconcepten ontwikkeld.

3 _{Definitie staat in de begrippenlijst} 4 _{Definitie staat in de begrippenlijst}

Pagina | 23 De ontwikkeling van nieuwe woonconcepten is door de demografische en maatschappelijke ontwikkelingen noodzakelijk geworden. De bevolking vergrijst, de contracten en de mensen worden flexibeler en duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Doordat ouderen langer thuis blijven wonen groeit ook bij deze groep de behoefte aan een nieuw woonconcept, ontmoeten en voor elkaar zorgen staan steeds vaker centraal. Daarnaast zorgen de flexibele contracten, de internationalisering en het steeds vaker alleen wonen ervoor dat de behoefte naar flexibele huisvesting groeit. Eigendom wordt steeds minder belangrijk, maar toegang tot diensten wordt steeds belangrijker. Tevens is duurzaamheid een belangrijk thema, steeds meer mensen kiezen voor een woonvorm die beter is voor het milieu. Oftewel met het ontwikkelen van een woonconcept is het belangrijk om te kijken naar de doelgroep en de ontwikkelingen (Wittenberg, z.j.). Een steeds breder gedragen concept is het flexwonen, dit ligt in lijn met de maatschappelijke ontwikkelingen. Flexwonen is voor mensen die op korte termijn huisvesting nodig hebben en vrijwel geen andere opties hebben. Flexwonen kenmerkt zich door de tijdelijkheid van deze woonvorm. Die tijdelijkheid kan zitten in het huurcontract, de woning zelf of de plek waar de woning staat (Hek, Peters, van Langevelde, & Bos, 2018). De doelgroep arbeidsmigranten zoals beschreven in hoofdstuk drie zoekt vaak snel huisvesting voor een korte termijn. Flexwonen kan voor deze groep de uitkomst zijn.

2.4 Conclusie

In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op deelvraag 1 ‘Wat zijn de werkzaamheden van een projectontwikkelaar die huurwoningen ontwikkelt voor een belegger?’. Allereerst is in dit hoofdstuk ingegaan op de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar is van begin tot eind betrokken bij het ontwikkelingsproces. De projectontwikkelaar overziet alles, van de bouwplannen tot de daadwerkelijk gerealiseerde gebouwen. Dit gebeurt tevens allemaal voor eigen rekening en risico, dit is een belangrijk kenmerk van projectontwikkeling. Daarnaast is de projectontwikkelaar ‘de spin in het web’, zo dienen verschillende disciplines met elkaar gecombineerd te worden om tot een goed eindresultaat te komen. Het proces van projectontwikkeling kan opgedeeld worden in een aantal fases. In het Handboek Projectontwikkeling (2018) wordt uitgegaan van vier fases namelijk initiatief, haalbaarheid, commitment en realisatie. Het onderzoek valt binnen de initiatieffase, aangezien die eindigt met het concept. In dit onderzoek wordt uitgegaan van een projectontwikkelaar die ontwikkelt voor een belegger. De belegger in dit onderzoek belegt in direct vastgoed, huurwoningen, om dit te verhuren aan de doelgroep arbeidsmigranten. Door flexibele contracten en de toenemende internationalisering groeit de vraag naar flexibele huurwoningen. In dit onderzoek wordt uitgegaan van huurwoningen met kortlopende huurcontracten, ook wel flexwonen genoemd. In het volgende hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 2 ‘Welke criteria zijn van belang bij het bepalen van woonwensen voor arbeidsmigranten?’.

Pagina | 24

3 Criteria woonwensenconcept arbeidsmigranten

In hoofdstuk drie wordt deelvraag 2 ‘Welke criteria zijn van belang bij het bepalen van woonwensen voor arbeidsmigranten?’ behandeld. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op arbeidsmigranten en criteria voor woonwensen. In paragraaf 3.1 wordt dieper ingegaan op de groep arbeidsmigranten, deze paragraaf is opgedeeld in deelparagrafen ‘De arbeidsmigrant’ en ‘Situatie in Nederland’. In paragraaf 3.2 worden de criteria voor een woonwensenconcept onderzocht. Deze paragraaf is tevens opgedeeld in twee deelparagrafen te weten ‘Woonwensenconcept’ en ‘Woonwensenconcept arbeidsmigranten’. Ter afsluiting van het hoofdstuk volgt de conclusie.

3.1 Arbeidsmigranten

In deze paragraaf worden de arbeidsmigranten behandeld. Allereerst wordt ingegaan op de arbeidsmigrant en de situatie in Nederland. In deelparagraaf ‘De arbeidsmigrant’ wordt onderzocht wat arbeidsmigranten precies zijn en waar de arbeidsmigranten over het algemeen vandaan komen. De laatste deelparagraaf is ‘Situatie in Nederland’, in deze deelparagraaf wordt de situatie van de arbeidsmigranten in Nederland onder de loep genomen, specifiek de omstandigheden waarin de arbeidsmigranten wonen en werken.

De arbeidsmigrant

Arbeidsmigranten zijn over het algemeen lastig te definiëren, want het is moeilijk om te bepalen wanneer iemand een arbeidsmigrant is. De groep die aangemerkt kan worden als arbeidsmigranten is een vrij diverse groep waarin veel verschillen waarneembaar zijn in inkomen, opleidingsniveau en woonsituatie (Engbersen, Jansen, Faber , Leerkes, & Snel, 2014). Het begrip arbeidsmigrant heeft geen duidelijke eenduidige betekenis, daarom wordt in dit onderzoek onder een arbeidsmigrant het volgende verstaan: ‘Een persoon in loondienst bij een in Nederland gevestigd bedrijf, die laaggekwalificeerd werk verricht, in Nederland woont en alleen een buitenlandse nationaliteit heeft.’. Gekozen is voor deze definitie om de groepen arbeidsmigranten en kenniswerkers te scheiden. Met laaggekwalificeerd werk wordt bedoeld: ‘Werk dat uitgevoerd kan worden zonder, of met minimale, scholing.’. Door ‘laaggekwalificeerd werk’ toe te voegen aan de definitie kan de scheiding worden gemaakt tussen personen met over het algemeen een laag inkomen die het lastig hebben om geschikte huisvesting te vinden en personen die vanuit het buitenland in Nederland komen werken, een relatief hoog inkomen hebben en daardoor dus minder moeite hebben met het vinden van huisvesting. Daarnaast wordt in dit onderzoek alleen ingegaan op arbeidsmigranten afkomstig uit Midden- en Oost-Europa.

Arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa kunnen volgens Engbersen e.a. (2011) worden ingedeeld binnen vier migratiepatronen. Het eerste migratiepatroon is tijdelijke, circulaire migratie. Mensen die binnen dit migratiepatroon vallen zijn vaak laagopgeleid, hebben weinig contact met Nederlanders en zijn niet van plan om in Nederland te blijven wonen. Het tweede migratiepatroon is transnationale of bi-nationale migratie. Mensen die binnen dit migratiepatroon passen hebben sterke banden met het herkomstland en met Nederland. Deze groep onderneemt veel transnationale activiteiten, het is dan ook de verwachting dat deze groep teruggaat naar het thuisland of door emigreert. Het derde migratiepatroon is vestigingsmigratie, deze groep wil in Nederland blijven wonen en werken. Deze groep verschilt zeer in samenstelling. Het vierde migratiepatroon is footloose migratie. Deze groep zit nog in een soort beginstadium, deze mensen zijn nog maar kort in Nederland en hebben weinig binding met het herkomstland. Het ene gedeelte van deze groep zal zich uiteindelijk vestigen in Nederland en het andere gedeelte van deze groep vertrekt uiteindelijk weer (Engbersen,

Pagina | 25 Jansen, Faber , Leerkes, & Snel, 2014). Onderstaand een afbeelding van de migratiepatronen in een overzicht. Op de afbeelding is de binding met het thuisland te zien ten opzichte van de binding met het bestemmingsland, in dit geval Nederland.

Figuur 3.1 Migratiepatronen in een overzicht (Engbersen, Ilies, Leerkes, Snel , & van der Meij, 2011)

Naast de migratiepatronen kan onder arbeidsmigranten ook nog onderscheid worden gemaakt in verblijfsduur. De arbeidsmigranten kunnen worden opgedeeld in short-stay, mid-stay en long-stay. Voor de verblijfsduur kan een koppeling worden gemaakt met de migratiepatronen die in de vorige alinea zijn benoemd. Het migratiepatroon vestigingsmigratie kan in dit geval worden gerekend tot de groep long-stay, in dit onderzoek houdt long-stay in dat een persoon meer dan drie jaar in Nederland wil wonen. De migratiepatronen transnationale migratie en footloose migratie kunnen worden gerekend tot de groep mid-stay. Onder mid-stay wordt in dit onderzoek verstaan migranten die zich in Nederland willen vestigen tussen de een en drie jaar. De groep footloose migratie is een bijzondere groep, een gedeelte van deze groep valt uiteindelijk onder de short-stay en een gedeelte van deze groep valt uiteindelijk onder de long-stay. Vandaar dat ervoor gekozen is om deze groep tot de mid-stay te rekenen. Als laatste blijft de groep circulaire migratie over, deze groep kan tot de short-mid-stay worden gerekend. Onder short-stay wordt in dit onderzoek verstaan, migranten die tot één jaar in Nederland willen blijven (Expertisecentrum Flexwonen, z.j.). In dit onderzoek wordt gekeken naar de groepen mid-stay en short-stay. De mensen in de groep long-stay vinden namelijk een woning via de reguliere wegen in Nederland.

Situatie in Nederland

In Nederland bevinden zich volgens de Rijksoverheid momenteel ongeveer 400.000 arbeidsmigranten (Rijksoverheid, z.j.). Bijna de helft van de arbeidsmigranten in Nederland heeft de Poolse nationaliteit. Na de Polen volgen Roemenen, Hongaren en Bulgaren in volgorde van de grootste groep naar de kleinste van de vier meest voorkomende landen (Flexmarkt, 2019). Het aantal arbeidsmigranten ligt in de realiteit waarschijnlijk veel hoger dan de 400.000 die de Rijksoverheid noemt. Veel arbeidsmigranten schrijven zich niet in. Als iemand korter dan vier maanden in Nederland verblijft hoeft die persoon zich ook niet in te schrijven als ingezetene in de Basisregistratie Personen5_{. Een} persoon kan zich wel inschrijven in het Register Niet-Ingezetenen, dit register is bedoeld voor mensen die maximaal vier maanden in Nederland blijven, maar wel een relatie hebben met de overheid

Pagina | 26 (Rijksoverheid, z.j.). Hierdoor liggen de werkelijke aantallen een stuk hoger dan de aantallen waar de Rijksoverheid van uitgaat. Verder is weinig bekend over de demografische aspecten van de groep arbeidsmigranten. Wel is onderzoek gedaan naar de economische waarde van arbeidsmigranten. De economische waarde van arbeidsmigranten in Nederland is volgens Heyma e.a. (2018) vrij groot. In 2016 vervulden arbeidsmigranten 4,7% van het totale aantal banen in Nederland. Dit komt neer op ongeveer 514.000 banen. Door het over het algemeen laagbetaalde werk verdienden arbeidsmigranten maar 1,8% van het totale bedrag aan loon in Nederland. Het werk voeren de arbeidsmigranten uit in een aantal sectoren. In de land- en tuinbouw voeren arbeidsmigranten 26,4% van het totale aantal banen in deze sector uit. In de uitzendsector is dit 23,2% en in de overige zakelijke dienstverlening is dat 20,4%. Onder overige zakelijke dienstverlening vallen bijvoorbeeld schoonmaak- en beveiligingsbedrijven. Daarnaast zijn arbeidsmigranten werkzaam in het transport, industrie en de bouw. Het grootste gedeelte van de arbeidsmigranten vindt werk via uitzendbureaus, volgens Heyma e.a. (2018) vonden 275.000 arbeidsmigranten in 2016 werk via een uitzendbureau, gevolgd door de landbouwsector met 49.000 banen. Daaruit blijkt dat de uitzendbureaus van groot belang zijn voor de arbeidsmigranten.

De arbeidsmigranten werken in Nederland vooral in het westen en het zuiden. Dit is te zien op onderstaande kaart van het CBS (2019). Hierop is het aantal arbeidsmigranten per 10.000 inwoners per COROP-gebied6 _{te zien.}

Figuur 3.2 Verdeling arbeidsmigranten per 10.000 inwoners per COROP-gebied (Hitzert & van Wijk, 2019)

Pagina | 27 Van alle banen in Nederland die in 2016 ingevuld werden door arbeidsmigranten is van ongeveer 37% bekend waar de arbeidsmigranten woonden. Volgens Heyma e.a. (2018) waren Westland, Helmond-de Peel en Noord-Limburg Helmond-de gebieHelmond-den met Helmond-de meeste arbeidsmigranten, zoals te zien was in Helmond-de basisregistratie. Tegenover die 37% staat dus ook nog 63% die zich niet hebben ingeschreven. Deze mensen bevinden zich vooral in het zuiden en het westen van Nederland (Heyma, Bisschop, & Biesenbeek, 2018).

Het tekort aan huisvesting voor arbeidsmigranten in Nederland is groot, momenteel wordt het tekort geschat op 100.000, maar door onduidelijkheid in de aantallen kan dit aantal nog hoger liggen (Geelen, 2019). Daarnaast zijn veel arbeidsmigranten voor huisvesting afhankelijk van het uitzendbureau of van de werkgever. De arbeidsmigranten zijn daardoor minder bereid om misstanden te melden. In de meeste gevallen is huisvesting voor de arbeidsmigranten goed geregeld, maar in een paar gevallen niet. Een aantal van deze uitzendbureaus en werkgevers maken gebruik van de kwetsbare situatie van deze arbeidsmigranten. Dit blijkt mede uit onderstaand citaat uit het rapport ‘Staat van eerlijk werk’ van de Inspectie SZW7_.

In Nederland zijn 130.000 arbeidsmigranten afhankelijk van het uitzendbureau voor huisvesting en werk (Brands & Jonker, 2019). Om iets te doen aan de misstanden is de SNF-norm in het leven geroepen.

De SNF-norm is een norm van Stichting Normering Flexwonen. SNF is een onderdeel van de ‘Nationale Verklaring Tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten’, deze verklaring is in 2012 opgesteld om te zorgen voor betere huisvesting voor arbeidsmigranten. Onder andere de minister van Binnenlandse zaken toentertijd, Aedes, de VNG en verschillende brancheorganisaties hebben deze verklaring ondertekend. De stichting verzorgt de norm en de registers met bedrijven die voldoen aan deze norm (Stichting Normering Flexwonen, z.j.). In de norm wordt aangegeven waar de huisvesting van arbeidsmigranten aan moet voldoen. De SNF heeft een lijst opgesteld met een aantal belangrijke punten uit de norm, deze punten zijn te vinden in onderstaande tabel. Dit zijn punten waar een woonruimte minimaal aan moet voldoen (Stichting Normering Flexwonen, 2020).

7 _{Definitie staat in de begrippenlijst}

“Casus gedwongen huisvesting

Bij een glastuinbouwbedrijf troffen inspecteurs in een deel van een kas woonverblijven aan. Navraag bij de buitenlandse werknemers, zonder dat de inlener of de werkgever daarbij aanwezig waren, bracht aan het licht dat deze

werknemers alleen werk kregen wanneer zij daar een ruimte huurden. De kosten voor de huisvesting waren veel te hoog voor het geboden wooncomfort. Ook was er nauwelijks privacy. Er zijn signalen dat enkele verdachte grotere uitzendbureaus of daaraan gelieerde bedrijven vastgoed

aankopen of huren met als (enige) doel dat tegen een (te) hoge prijs te verhuren aan tijdelijke buitenlandse werknemers (de zogenoemde