Universiteit van Amsterdam
Auteur: Viviane Scheepbouwer
Adres: Kerkstraat 109B, 1017GD Amsterdam Telefoonnummer: 06-55890595
Studentnummer: 5909031
Begeleider: mr. drs. N.G.H. Speet RA
Faculteit: Faculteit Economie en Bedrijfskunde FEB Opleiding: BSc Fiscale Economie
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1: Inleiding 4
1.1 Introductie 4
1.2 Centrale vraag en deelvragen 6
1.3 Onderzoeksopzet 6 Hoofdstuk 2: Verleden 8 2.1 Introductie 8 2.2 Eigenwoningforfait 8 2.3 Eigenwoningreserve en de bijleenregeling 10 2.4 Conclusie 13
Hoofdstuk 3: Recentelijk genomen maatregelen 15
3.1 Introductie 15
3.2 Fiscale maatregelen 15
3.2.1 Overdrachtsbelasting 15
3.2.2 Annuïteitenhypotheek 17
3.2.3 Starterslening 18
3.2.4 Aftrek rente bij schuld 19
3.3 Niet-fiscale maatregelen 20
3.3.1 Hoogte hypotheek beperkt 20
3.3.2 Grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd 21
3.4 Conclusie 22
Hoofdstuk 4 Woningmarkt in het buitenland 24
4.1 Introductie 24
4.2 België 24
4.3 Duitsland 26
4.4 Engeland 27
4.5 Conclusie 29
Hoofdstuk 5 Mogelijk stimulerende maatregelen die (nog) niet genomen zijn 30
5.1 Introductie 30
5.2 Fiscale maatregelen 30
5.2.1 Duidelijkheid 30
5.2.2 Afschaffen overdrachtsbelasting 32
5.2.3 Hypotheekrenteaftrek van box 1 naar box 3 33 5.2.4 Verhoging belastingvrije mogelijkheden van schenking 33
5.3 Niet-fiscale maatregelen 34
5.3.1 Grondprijzen verlagen 34
5.3.2 Grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie langer verhogen 34
5.4 Conclusie 35 Conclusie 36 6.1 Introductie 36 6.2 Hoofdvraag 36 6.3 Samenvatting 36 6.4 Aanbeveling 37 Literatuurlijst 38
1. Inleiding
1.1 Introductie
Sinds het begin van de kredietcrisis zijn de verkopen op de woningmarkt erg gestagneerd. Op dit moment staan er ongeveer 230.000 woningen te koop, tegen 130.000 woningen voor de kredietcrisis.1 Er vinden namelijk te weinig kooptransacties plaats. Er vonden voor de crisis jaarlijks 220.000 transacties plaats, dit is in 2012 afgenomen tot 115.000 transacties.2 Niet alleen het aantal transacties is afgenomen, ook het uiteindelijk betaalde bedrag voor de woningen ligt tot wel 25% lager dan in vergelijking tot voor de kredietcrisis.3 Om de woningmarkt opnieuw in beweging te krijgen, is er een aantal oplossingen gepresenteerd in het Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt. Dit is een pakket gelanceerd in 2012 door 15 organisaties, zoals onder andere Aannemersfederatie Nederland, Bouw en Infra, Koninklijke Maatschappij tot Bevordering der Bouwkunst, Bond van Nederlandse Architecten,
VastgoedPRO, VGM NL et cetera. Hierin wordt een aantal oplossingen voorgesteld om de woningmarkt duurzaam te stimuleren, zoals bijvoorbeeld de verlaging van de
overdrachtsbelasting van 6% naar 2%, de verlaging van het btw-tarief op grond en de starterslening.4
Door onder andere te dure hypotheken, flexibele arbeidscontracten met de onzekerheden die hierbij gepaard gaan en het beperkt geld uitlenen door de banken worden starters niet gestimuleerd om de woningmarkt te betreden en zullen zij de overstap van huren naar kopen niet snel maken of dit uitstellen. Dit zorgt voor een stagnatie op de woningmarkt doordat er weinig doorstroom plaatsvindt.
Er is bovendien een aantal maatregelen die sinds 2001 zijn genomen die het voor starters steeds moeilijker maken om de woningmarkt te betreden. Dit is bijvoorbeeld de maximale aftrektermijn van de hypotheekrente van 30 jaar die is ingevoerd per 1 januari 2001 bij de Wet IB 2001.
De woningmarkt is op fiscaal gebied veel in beweging geweest de afgelopen jaren. Er zijn veel belangrijke regelingen bij gekomen en een aantal ook weer afgeschaft. Niet al deze regelingen hebben altijd direct effect op de starter gehad. Zo is bijvoorbeeld het
eigenwoningforfait ingevoerd met de invoering van de Wet IB 2001. Het houdt een fictief
1
Nationaal stimuleringspakket, 2012, p. 1
2
Nationaal stimuleringspakket, 2012, p.1
3
Ministerie van Financiën, 2012, toelichting p.1
4
Nationaal stimuleringspakket, 2012, p.2
inkomen in dat een eigenwoningbezitter verplicht is op te tellen bij zijn inkomen in box 1 om hier vervolgens belasting over te betalen. Dit is gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde van de woning. De eigenwoningreserve is het bedrag dat overblijft na de verkoop van de eigen woning en de schuld die is afgelost met daarbij opgeteld de overwaarde van
eventueel eerder verkochte woningen met een geldigheid van 3 jaar. Dit kan zowel positief als negatief zijn, maar het heeft alleen fiscale gevolgen indien de eigenwoningreserve positief is. In 2004 is de bijleenregeling ingevoerd. Deze regeling houdt in dat de overwaarde van het verkochte huis (de eigenwoniningreserve) geïnvesteerd moet worden in het nieuwe huis om zo nog volledige hypotheekrenteaftrek te mogen hebben.
Recentelijk zijn de starterslening en de annuïteitenhypotheek ingevoerd. Deze hebben wel direct invloed op de starter. De annuïteitenhypotheek houdt in dat er een vast bedrag per maand wordt betaald dat is opgebouwd uit een deel rente en een deel aflossing. Op langer termijn wordt het deel aflossing steeds groter en het belastingvoordeel daarmee dus kleiner door het afnemende rentedeel. Het gevolg hiervan is dat de nettomaandlasten zullen stijgen omdat alleen het rentedeel van de hypotheek aftrekbaar is en niet het aflossingsdeel. Door deze stijgende netto maandlasten zal de potentiële starter misschien eerder blijven huren.5
De starterslening is een initiatief van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en de gemeenten om zo starters te stimuleren op de markt van de koophuizen. De lening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.6 De starterslening kan verschillende soorten leningen zijn, waarbij het vaak een annuïteitenlening is met een maximale looptijd van 30 jaar. In de eerste drie jaar is de lening rente- en aflossingsvrij. Na deze drie jaar wordt er regelmatig een draagtoets uitgevoerd om te kunnen vaststellen wat de betalingscapaciteit dan is. Er wordt verwacht dat het inkomen van de starter inmiddels is gestegen en hij of zij hierdoor de mogelijkheid heeft rente en aflossing te betalen. Is er onvoldoende betalingscapaciteit dan wordt het eerder overeengekomen bedrag aangepast waarbij de rentebetaling voorop staat.7 Deze lening wordt niet verstrekt door de rijksoverheid maar door enkele gemeenten zelf. 8 Dit betekent dat er niet overal in Nederland gebruik gemaakt kan worden van de starterslening.
5 NOS, 2012 6 Staatscourant, 2013, 8758, p1 7 Staatscourant, 2013, p.1 8 Rijksoverheid.nl
1.2 Centrale vraag en deelvragen
Er verandert veel in de regelgeving omtrent de woningmarkt. De vraag of starters hierdoor juist gestimuleerd of juist afgeweerd zullen worden, komt in dit onderzoek verder naar voren. De centrale vraag die aan het onderzoek ten grondslag ligt is als volgt:
‘Hoe kan de overheid de starters op de woningmarkt door middel van de nieuwe fiscale wetgeving stimuleren om een huis te kopen?’
Om deze centrale vraag uit te werken worden de volgende deelvragen beantwoord: 1. Hoe was in het verleden het beleid voor de starters op de woningmarkt?
2. Welke maatregelen zijn er recentelijk genomen om de starters te stimuleren op de woningmarkt met in het bijzonder de annuiteitenhypotheek en de starterslening? 3. Hoe worden starters op de woningmarkt in andere landen binnen Europa zoals België,
Frankrijk en Duitsland gestimuleerd?
4. Welke maatregelen die nu niet genomen zijn, zouden er wel genomen moeten worden?
1.3 Onderzoeksopzet
Aan de hand van literatuuronderzoek wordt er een overzicht gegeven van de mogelijkheden die de wetgever heeft om de woningmarkt te stimuleren. Er wordt toegespitst op de starters op de woningmarkt. Er is onder andere gebruik gemaakt van wetsartikelen, wijzigingen van deze artikelen, parlementaire stukken, artikelen uit de vakliteratuur en overige relevante literatuur om dit onderzoek tot stand te brengen.
In het eerste hoofdstuk zal de fiscale wetgeving voor 1 januari 2013 besproken worden. In 2001 is er een aantal nieuwe regels ingevoerd, zoals de maximale aftrektermijn van de hypotheekrente, het eigenwoningforfait, de eigenwoningreserve en daarbij de bijleenregeling. Het tweede hoofdstuk zal ingaan op de stimulering van het kopen van een huis en de bespreking van de maatregelen die hiervoor genomen zijn. Hierbij zal dan ook de nadruk liggen op de annuïteitenhypotheek en de starterslening waarbij de voor- en nadelen uiteengezet worden. Het derde hoofdstuk zal andere landen binnen Europa bespreken. Hier worden de landen België, Frankrijk en Duitsland, besproken omdat dit de buurlanden van Nederland zijn en het eventueel aantrekkelijk zou zijn voor Nederlanders om net over de grens te gaan wonen. Hierbij wordt gekeken of Nederland iets zou kunnen leren van de omringende landen. Omdat het er nu naar uitziet dat de regels die geïntroduceerd zijn niet het gewenste effect bereiken wordt in het laatste hoofdstuk dieper ingaan op maatregelen die eventueel genomen kunnen worden, die bijdragen aan de stimulering van de woningmarkt. Elk hoofdstuk eindigt met een subconclusie. Aan het einde van het onderzoek zal er een
algehele conclusie gevormd worden waarbij de centrale vraag en de daarbij horende subvragen beantwoord zullen worden.
2 Verleden
2.1 Introductie
De nieuwe wet op de inkomstenbelasting is rechtsgeldig sinds 1 januari 2001. Hierbij is er een aantal dingen veranderd met betrekking tot de hypotheekrente. In dit hoofdstuk wordt de volgende subvraag beantwoord: ‘Hoe was het beleid voor 1 januari 2013 voor de starters op de woningmarkt?’
Wat hetzelfde is gebleven, is de hypotheekrenteaftrek. De betaalde hypotheekrente kan alleen worden afgetrokken als de lening is gesloten voor het verwerven, verbouwen of
verbeteren van de eigen woning. Wordt het geld gebruikt voor bijvoorbeeld een auto, caravan of boot, dan is de rente niet aftrekbaar.9 Dit was al enige tijd van kracht voor 1 januari 2001.
Wat wel nieuw geïntroduceerd is met de Wet IB 2001 is de maximale aftrektermijn van 30 jaar. Dit wil zeggen dat mocht de hypothecaire lening niet binnen 30 jaar zijn afgelost, de betaalde hypotheekrente niet langer meer aftrekbaar is. Om de ingang van deze termijn te bepalen, wordt uitgegaan van het tijdstip waarop de schulden zijn aangegaan. De schulden bestaande voor 1 januari 2001 zijn volgens deze regeling aangegaan op 1 januari 2001 en vanaf dat moment begint het termijn van 30 jaar te tellen. Indien de hypotheek verhoogd wordt, begint er vanaf dat moment een nieuwe termijn van 30 jaar te lopen. Van een verhoging mag gesproken worden indien er onderhoud, verbouwing of verbetering van het bestaande woonhuis plaatsvindt. Indien men naar een duurdere koopwoning overstapt is er ook sprake van een nieuw termijn, maar dit geldt alleen voor het bedrag dat extra geleend wordt.
In de tweede subparagraaf komt het eigenwoningforfait aan bod. De derde
subparagraaf behandelt het eigenwoningreserve en daarbij de bijleenregeling. Tot slot zal aan het einde van deze paragraaf een korte conclusie gegeven worden waarbij de subvraag kort beantwoord wordt.
2.2 Eigenwoningforfait
De eigen woning is wel wettelijk, maar naar haar aard geen bron van inkomen. Zij levert geen periodieke nettobaten op. Met andere woorden, er wordt door het bezit van een eigen woning geen nieuwe koopkracht verschaft. Er zou daarom geen reden zijn om de eigen woning bron van inkomen te bestempelen volgens de Wet IB 2001.10 Het zou dan belast moeten worden in
9
Wet IB artikel 3.123
10
Rijkers, 2003, p 1
box 3 als zijnde vermogen. Maar als we terug kijken naar de Wet IB 1964 is het forfait erop gebaseerd geweest dat een eigenaar van een woning, die zelf de woning bewoont, moet worden vergeleken met iemand die de woning aan een willekeurige derde verhuurt.11 Er werd een soort huuropbrengst berekend die werd verminderd met aan de woning verbonden kosten. Het gaat hier dan om kosten zoals afschrijving, kosten aan onderhoud en zakelijke lasten. Deze kosten resulteerde in een nettohuurwaarde. Op deze nettohuurwaarde vond nog een correctie plaats met de gedachte dat investeringen in de eigenwoning ook een deel van besteding in zich had en wat niet tot het belaste inkomen gerekend hoorde te worden. Dit resulteerde in de huurwaardeforfait.12
Deze regeling heeft betrekking op het gelijkheidsbeginsel en de nauwe samenhang met de fiscale neutraliteit. Zo kan de eigenwoning toch worden gezien als een
inkomenscomponent. Het gaat namelijk om het feit dat indien er liquide middelen beschikbaar zijn en dit wordt belegd in effecten dit wel in de inkomstenbelasting wordt betrokken. Dit omdat er koopkracht vervaardigd wordt. Deze toename in koopkracht zal in ons huidige systeem betrokken worden in box 3. Het mag gezien het gelijkheidsbeginsel niet uitmaken of men in effecten belegt of in een eigen woning wordt belegd. Dus de eigenwoning wordt ook in de inkomstenbelasting betrokken. De eigenwoningbezitter verhuurt aan en huurt van zichzelf als het ware. Dit komt door de bijtelling bij het inkomen, een soort van huur die betaald wordt, een nettoopbrengst van een huis.
De nettoopbrengst van de eigenwoning, nu genoemde eigenwoningforfait, wordt vastgesteld op een percentage van de woningwaarde volgens artikel 3.112 lid 1. Het berekende eigenwoningforfait wordt opgeteld bij het inkomen in box 1. De waarde van de woning wordt vastgesteld door de gemeente, de zogeheten WOZ/OZB-waarde, waarde onroerende zaken/onroerende zaken belasting. Vanaf 2007 was er een WOZ-waarde met een waardepeildatum op 1 januari 2005. Vanaf 2008 wordt elk jaar uitgegaan van een nieuwe WOZ-waarde vastgesteld door de gemeente.
De rente en de kosten voor de eigenwoningschuld zijn aftrekbaar in box 1. Soms zijn er gevallen waarin er geen eigenwoningschuld bestaat. Dit betekent niet direct dat er belasting betaald moet worden. Om te voorkomen dat er toch belasting betaald moet worden is de wet Hillen in 2005 geïntroduceerd.13 Deze wet zorgt ervoor dat de inkomsten uit eigen woning nooit positief kunnen zijn. Er is dan een extra aftrekpost ‘wegens geen of geringe
11 Arends, 2007, p1 12 Arends, 2007, p1 13 Vereniging eigenhuis, 2005, p1
eigenwoningschuld’.14 De wet van Hillen is vastgelegd in art. 3.123a Wet IB. Hierin staat beschreven dat indien de voordelen uit de eigen woning meer bedragen dat de aftrekbare kosten er een extra aftrek post mag worden opgenomen zo groot als dit extra voordeel.
In de regeling tot 2009 gold een maximumbedrag aan eigenwoningforfait dat tot het inkomen kon worden gerekend van € 9.150. Dit plafond wordt vanaf 1 januari 2009
losgelaten naar aanleiding van het belastingplan 200815, waardoor de bijtelling ook bij hogere eigenwoningwaarden oploopt met de WOZ-waarde.16 Het percentage van woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 1 miljoen wordt vanaf 2010 in fases verhoogd. Vanaf een waardeniveau van € 1 miljoen kan, volgens de algemene toelichting, worden aangenomen dat het beleggingsaspect verhoudingsgewijs een grotere rol gaat spelen, wat dit verhoogde percentage zou rechtvaardigen.17 Volgens Arends is de grens van € 1 miljoen minder van belang indien het verschil in fiscale behandeling niet zo extreem zou zijn geweest. Dit is immers het viervoudige van het percentage 0,55% naar een percentage van 2,35 %.
Het gevolg voor de starter van deze regeling zal niet heel groot zijn. Het zou immers eerder een belastingvoordeel kunnen opleveren dan een nadeel. De starter zal namelijk vaak te maken krijgen met de hypotheekrenteaftrek die in mindering gebracht mag worden op het belastbare inkomen. De eigenwoningforfait is eigenlijk alleen een beperking op het aftrekbare bedrag.
2.3 Eigenwoningreserve en de bijleenregeling
De berekening van het vervreemdingssaldo eigen woning (VEW) kan zowel negatief als positief zijn. Is er sprake van een negatief saldo, dan ontstaat er een restschuld die vervolgens in aanmerking genomen zal worden in box 3. Hierdoor is er geen renteaftrek mogelijk over de restschuld. Bij een positieve berekening ontstaat er een reserve, de eigenwoningreserve.
Hoewel de wet pas vanaf 1 januari 2013 voorziet in een beschrijving van de
eigenwoningreserve kunnen we in het artikel 3.119a lid 1 t/m 3 en artikel 3.119aa lid 1 Wet IB 2001 lezen dat een positieve stand van het eigenwoningreserve het bedrag
vertegenwoordigt dat aangewend wordt voor financiering van de aanschaf, onderhoud en verbetering van de eigenwoning. De eigenwoningreserve kan bestaan uit een of meerdere toevoegingen van het VEW. Over het algemeen zal dit vaak maar een toevoeging bevatten,
14 Ranzato-Versloot, 2012, p1 15 Staatsblad, 2007, 562 16 Kamerstukken II 2007- 2008, 31 205, nr. 3, p. 31–32 17 Kamerstukken II, 2007-2008, 31 205, nr. 9, p. 44
gezien het feit dat elke toevoeging die niet direct bij een volgende aanschaf van een eigenwoning wordt gebruikt na 3 jaar komt te vervallen. Voor het verrekenen van een negatieve stand van de eigenwoningreserve als gevolg van de toevoeging aan de
eigenwoningreserve van een positief VEW is derhalve slechts drie jaar (tot 2010 vijf jaar) na het ontstaan van de negatieve stand van de eigenwoningreserve beschikbaar.
De bijleenregeling is op 1 januari 2004 in artikel 3.119a en 3.119 b Wet IB 2001 opgenomen met als doel het ontmoedigen van een volledige financiering met vreemd
vermogen van de nieuwe woning, terwijl uit de verkoop van de oude eigen woning middelen zijn vrijgekomen om (een deel van) de koopsom te kunnen voldoen, de zogenoemde
eigenwoningreserve.18
De bijleenregeling werkt als volgt. Bij verkoop van de woning en daarbij koop van een nieuwe woning kan er sprake zijn van overwaarde. Dit is het geval als er bij het aflossen van de oude hypotheek geld overblijft. Niet alle hypotheekrente is dan nog aftrekbaar.19 Dit bedrag moet worden toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Voor de financiering van de nieuwe woning kan tot het bedrag wat vrijvalt bij de verkoop aan eigen vermogen fiscaal niet worden bijgeleend. Het niet kunnen bijlenen wil niet zeggen dat de belastingplichtige
verplicht wordt het vrijgekomen eigenvermogen ook daadwerkelijk binnen de
eigenwoningregeling in te zetten. De belastingplichtige mag een nieuwe woning volledig financieren met vreemd vermogen, alleen dan (deels) zonder renteaftrek.20 Meestal zal de nieuwe woning volledig gefinancierd worden uit de opbrengsten van de verkochte woning, wat dus betekent dat niet de gehele rentevoet aftrekbaar is. Als men voor deze volledige financiering van de nieuwe woning kiest en de waarde van de oude woning hoger is dan de erop rustende hypotheekschuld, viel er een bedrag vrij voor consumptie of belegging buiten de eigen woning.21 Dit werd de goedkoperwoningregeling genoemd.Door deze mogelijkheid worden verhuizende eigenaar-bewoners fiscaal bevoordeeld ten opzichte van zittende
eigenaar-bewoners.
De bijleenregeling lijkt in eerste instantie een eenvoudige regeling. Doordat mensen op veel verschillende manieren kunnen worden geconfronteerd met de gevolgen van de bijleenregeling, wordt de regeling alsnog complex. Door middel van verbouwing,
18
WBFR 2014/1463, bijleenregeling, p 1
19
www.Belastingdienst.nl
20
Nota van wijziging belastingplan 2004, p 54
21
Belastingplan 2004, 2003, afdeling 4
echtscheiding of fictieve verwerving krijgt de eigenwoningbezitter te maken met de bijleenregeling.22
Meestal is een verwerving of vervreemding van de eigen woning gelijk aan de aan- en verkoop van de woning. Een bijzondere situatie treedt op als een vervreemding of verweving fictief is. Een fictieve verwerving of vervreemding treedt bijvoorbeeld op als op het moment dat de termijn van de echtscheidings-, verhuis-, of uitzendregeling wordt overschreden of een situatie waarbij het vruchtgebruik of de blote eigendom van de woning aan een ander wordt overgedragen. Bij een fictieve vervreemding wordt de woning niet meer gekwalificeerd als eigen woning en zal deze verhuizen naar box 3. Immers alleen de eigenwoning valt in box 1. Er dient op het vervreemdingsmoment beoordeeld te worden of er een vervreemdingssaldo eigenwoning aanwezig is. Deze zal worden toegevoegd aan het eigenwoningreserve. Hierbij dient te worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer op het moment van de vervreemding.23
Noodzakelijke kosten om een woning woonklaar te maken worden aangemerkt als verwervingskosten. Wordt er een nieuwbouwwoning aangeschaft dan zijn de kosten die worden gemaakt voor de aanschaf van een badkamer en een keuken dan ook als
verwervingskosten aangemerkt. Wordt er een bestaande woning aangeschaft dan zijn daarentegen de kosten die gemoeid zijn met een nieuwe keuken dan wel nieuwe badkamer niet aangemerkt als verwervingskosten zijnde. Dit had geen gevolgen voor de hoogte van de renteaftrek voordat de bijleenregeling werd ingevoerd. In beide situaties werden de kosten gemaakt voor de aanschaf, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Nu de
bijleenregeling is ingevoerd kan er echter wel een renteaftrekverschil ontstaan. Dit verschil ontstaat vooral bij goedkoper wonen. Dit omdat de eigenwoningschuld maximeert tot het gezamenlijke bedrag van de schulden aangegaan ter verwerving van de nieuwe, dus goedkopere, woning.24 In dit geval is het dus fiscaal voordeliger om een woning aan te schaffen die op moment van aankoop al aan alle wensen voldoet en eventueel duurder is in aanschaf.
Ook ontstaat er een ingewikkelde situatie bij een echtscheiding. Is het stel
bijvoorbeeld getrouwd in gemeenschap van goederen en blijft een van de twee wonen in het huis dan kan de helft van de schuld en de woning van de vertrekkende partner worden overgenomen. De overwaarde zal vallen onder de werking van de bijleenregeling. Dit is niet
22
Rutgers, 2008, p1
23
Wet IB art 3.119a
24
Wet IB art. 3.119a
ingewikkeld.25 Wat wel ingewikkeld is, is het geval waarbij de echtgenoten op huwelijkse voorwaarde getrouwd zijn. Hierbij kan een van de twee partners de eigendom van de woning volledig in handen hebben. Op het moment dat de eigenwoning bezitter toch besluit de woning te verkopen valt het eigenwoningreserve volledig voor zijn rekening. De wetgever heeft dit effect toch willen beperken. Op gezamenlijk verzoek van de belastingplichtige en de partner kan het eigenwoningreserve worden toegerekend aan elk van hen naar de mate waarin zij op basis van een verrekenbeding feitelijk tot het vervreemdingssaldo van de eigenwoning gerechtigd zijn.26 Veel genoemd kritiek op deze regeling is dat vereist is dat de beide partners een verzoek moeten indienen. De regeling staat of valt dan ook als de ex-partner niet bereid is om mee te werken aan een verzoek. 27 Daarnaast is ook onduidelijk wat het moment van toerekenen is aan de partner. Dit kan het moment zijn waarop een deel van de meerwaarde door de ex-partner verkregen wordt of het moment van daadwerkelijke verkoop van de woning. Verder is nog onduidelijk wat er gebeurt met het bestaande eigenwoningreserve.
Volgens Rutgers is het feit dat een ex-partner verplicht is mee te werken om gebruik te kunnen maken van deze faciliteit en de onduidelijkheid omtrent de uiteindelijke gevolgen van een dergelijk instemmen, een reden om te concluderen dat de Wet IB 3.119b een loze
bepaling is. Er is namelijk de vraag of de eigenwoning reserve daadwerkelijk wel verdeeld kan worden. De meerwaarde van een eerdere eigen woning kan wellicht al eerder uitgegeven zijn aan bijvoorbeeld een nieuwe auto, hierdoor is het verrekenbeding niet meer van
toepassing. Een erg onduidelijke regeling. 28
Voor de starter is de bijleenregeling en het eigenwoningreseve nog niet erg van
belang. Het gaat hier immers om een eerste huis waarbij men nog niet te maken heeft met een eerder verkochte woning en daarbij een eigenwoningreserve.
2.4 Conclusie
In dit hoofdstuk stond de volgende subvraag centraal: ‘Hoe was het beleid voor starters op de woningmarkt voor 1 januari 2013?’
Starters hebben te maken met de eigenwoningforfait, maar dit zal de starter niet
tegenhouden om de overstap te maken van een huurhuis naar een koophuis. Het is immers wel een bijtelling op het inkomen, maar daarbij komt dat de hypotheekrente dat bij de
25 Rutgers, 2008, p3 26 Wet IB 3.119b 27 Schruver en Ruijschop, 2003, p1 28 Rutgers, 2008, p4
eigenwoning hoort wel aftrekbaar wordt. Het is voor de starter dus eerder een belastingvoordeel dan een nadeel. Daarmee is de starter dus eerder gestimuleerd dan
tegengehouden om de overstap te maken. Ook indien de starter geen hypotheek aangaat voor de eerste woning, wat overigens weinig voor zal komen, is er een regeling getroffen genaamd de wet Hillen waarbij er een extra aftrek toegestaan is vanwege geen of weinig
eigenwoningschuld .
De eigenwoningreserve heeft ook weinig betrekking op de starter. De starter heeft namelijk nog geen oude eigenwoning in de verkoop en zal dus ook nog geen reserve hebben opgebouwd. Als gevolg daarvan hebben starters ook weinig te maken met de bijleenregeling. Deze regeling treedt alleen in werking bij de verkoop van een oude eigenwoning en de koop van een nieuwe woning. Omdat het hier starters betreft gaat het om de eerste koopwoning en blijft de starter buiten het vizier van de bijleenregeling. Kort gezegd zijn er in het verleden veel fiscale veranderingen geweest op de woningmarkt, maar waren er weinig fiscale regelingen die het kopen van een huis bemoeilijkten voor een starter.
3 Recentelijk genomen maatregelen
3.1 Introductie
In de rijksbegroting van 2013 is een aantal maatregelen getroffen om de doorstroming van de woningmarkt te verbeteren. In dit hoofdstuk staat dan ook de volgende subvraag centraal: ‘Welke maatregelen zijn er recentelijk genomen om de starter te stimuleren op de
woningmarkt?
Zo is bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting permanent verlaagd van 6% naar 2%. Ook wordt de aftrek van de rente bij een verlies van de verkoop van de woning besproken en is de hoogte van de hypotheek inmiddels beperkt. Het is sinds kort ook verplicht om af te lossen op de hypotheek om nog renteaftrek in box 1 mogelijk te maken. De Nationale Hypotheek Garantie is verhoogd en deze wordt deze weer langzaam aan verlaagd. Verder zal er nog diep ingegaan worden op de annuïteitenhypotheek en de starterslening in dit hoofdstuk. Het hoofdstuk is verdeeld in drie paragrafen. De tweede paragraaf zal de fiscale maatregelen behandelen en de derde paragraaf behandelt de niet-fiscale maatregelen. Dit hoofdstuk zal eindigen met een korte conclusie welke maatregelen wel en welke maatregelen niet zouden kunnen bijdragen aan de stimulering van de starters op de woningmarkt.
3.2 Fiscale maatregelen 3.2.1 Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is een belasting die wordt geheven bij het verkrijgen van een in Nederland gelegen onroerende zaak of rechten waaraan deze zijn onderworpen.29
De overdrachtsbelasting op woonhuizen is verlaagd van 6% naar 2%. Dit betekent dat de aankoopkosten van een huis lager uitvallen. Dit kan er volgens de overheid ervoor zorgen dat een huis sneller gekocht wordt. Op deze manier zouden starters makkelijker de
woningmarkt betreden met een koophuis. In eerste instantie zou deze verlaging alleen gelden van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012, maar bij nader inzien is toch besloten deze verlaging
definitief door te voeren.30 Volgens Vennix zou de overdrachtsbelasting volledig afgeschaft moeten worden. Er zou volgens hem geen deugdelijke rechtsgrond aanwezig zijn en het zou schadelijke gevolgen hebben voor de maatschappij en economie. De tijdelijke verlaging had volgens hem al helemaal geen zin, omdat op het moment dat de overdrachtsbelasting weer
29
Wet BRV art. 2
30
Staatscourant 2012 -10885
terug omhoog zou schieten naar 6% de woningmarkt direct weer op het slot zou vallen. 31 Ook Bavinck is het niet eens met de tijdelijke verlaging. In principe vindt hij het een goede regeling, de overheid zou namelijk zorgen voor een prijsverlaging van 4% iets wat de verkopers niet bereid zijn om te doen. Volgens hem zouden de verkopers na de periode van verlaging niet bereid zijn daarna wel hun vraagprijzen te verlagen. Iets wat de stagnatie dus in stand houdt.32
Volgens Vennix zou de belasting ook niks te maken hebben met een belasting naar draagkracht. Er zou geen enkele relatie zijn met het vermogen, het inkomen, de
waardestijgingen of enige andere vorm van draagkracht. Echter kan er ook een argument genoemd worden dat hoe meer er verdiend wordt, hoe duurder het huis zal zijn waar in gewoond wordt.
Nu de vastgoedprijzen dalen, wordt ook duidelijk dat de overdrachtsbelasting nu natuurlijk ook verschuldigd is en niet vervallen door middel van de verlaging van de
vastgoedprijzen. Van een profijtbeginsel kan evenmin gesproken worden. Dat men voor elke keer dat een object van eigenaar wisselt een bijdrage verschuldigd is van 6% of 2% is op geen enkele wijze te herleiden naar een ondervonden profijt. 33 Er kan immers verdiend worden op de verkoop van een woning maar er kan ook verlies geleden worden. Verkoop van een oude woning en aankoop van een nieuwe woning wil dus niet per definitie zeggen dat de
belastingbetaler er op vooruit gaat. Wel is de belastingbetaler overdrachtbelasting verschuldigd of er nou winst of verlies gemaakt wordt op een woning.
Om niet de woningmarkt in het slot te laten vallen na 1 juni 2012 is door de
Staatssecretaris van Financiën de verlaging van het tarief structureel gemaakt in plaats van tijdelijk. Het is dan ook met ingang van 30 mei 2012 definitief goedgekeurd om het
verlaagde tarief van 2 % toe te passen op de verkrijging van woningen op of na 1 juli 2012. 34 Voor de starter maar ook voor degene die door willen stromen lijkt dit in eerste instantie zeker een manier om te stimuleren van de wetgever. Of het ook daadwerkelijk stimuleert zal nog moeten blijken.
31 Vennix, 2011, p1 32 Bavinck, 2011, p1 33 Vennix, 2011, P. 1 34 Staatscourant 2012-10885
3.2.2 Annuïteitenhypotheek Met ingang van 2013 is de hypotheekrenteaftrek alleen nog mogelijk indien er gedurende de looptijd volledig en annuïtair wordt afgelost. Dit wil zeggen dat er een vast bedrag per maand betaald wordt wat samen de som van rente en aflossing inhoudt. Deze regel geldt echter alleen voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013. Het grote nadeel van deze regeling is dat de netto maandlasten door de periode heen zullen stijgen. Dit omdat het rentedeel steeds groter wordt en het aflossingsdeel steeds kleiner. Het grote voordeel is wel dat na de looptijd van 30 jaar de schuld gedeeltelijk dan wel helemaal is afbetaald. 35
Er zijn enkele uitzonderingen waarbij een andere hypotheekvorm nog wel toegestaan is. Dit zijn de situaties waarbij er in 2012 een onherroepelijke koop/aanneemovereenkomst en/of verbouwingsovereenkomst is getekend, er een woning is verkocht in 2012 en uiterlijk 31 december 2013 een nieuwe hypotheek wordt aangegaan en als laatste indien er verhuisd wordt en de huidige hypotheek mee verhuist.
Sinds 1 januari 2013 zijn huizenkopers verplicht de hypotheek tijdens de looptijd voor een gedeelte af te lossen. Hiermee wordt voorkomen dat huiseigenaren aan het einde van de looptijd van de hypotheek een restschuld hebben die te groot is. Er komt wel een
mogelijkheid om een andere lening af te sluiten naast de hypotheek die een maximale waarde mag hebben van 50% van de waarde van de eigen woning. De rente van deze lening kan niet worden afgetrokken van de belasting en valt onder box 3.36 Deze regels gelden alleen voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013.
Volgens Albert is het misleidend dat in de regeling is opgenomen dat er een extra lening, ter waarde van maximaal 50% van de waarde van de woning, afgesloten mag worden om aan de aflossingsverplichting op de hypothecaire lening te voldoen. Het is immers zo dat de belastingplichtige fiscaal vrij is om zo veel leningen als hij wil af te sluiten, of dit nou is om een andere lening af te lossen of om een nieuwe auto te kopen doet er niet toe. Of de hoogte van deze lening nou 10% van de waarde van de eigen woning is of 130% van de waarde van woning is fiscaal irrelevant.37
Opvallend is ook dat de wetgever heeft gekozen voor een verschillende behandeling van de bestaande en nieuwe eigenwoningschulden. Dit leidt noodzakelijkerwijs tot een
35 NOS, 2012 36 Albert, 2013, p. 4 37 Albert, 2013, p. 4
complexe wetgeving die niet nodig is als de eigenwoningschulden gelijk behandeld zouden worden op basis van het gelijkheidsbeginsel. Bovendien wordt de regeling nog complexer aangezien de belastingbetaler, die voor 1 januari 2013 een eigenwoning bezat met een eigenwoningschuld, noodgedwongen met de oude en de nieuwe regeling te maken krijgt. Er kan natuurlijk niet van uitgegaan worden dat de belastingbetaler in de komende dertig jaar niet trouwt, gaat scheiden of verhuist. 38 Een ander kritiek punt op annuiteitenhypotheek is het feit dat er over dertig jaar nog steeds fiscalisten moeten zijn die de ouder regeling voldoende beheersen voor de toepassing.
Kort gezegd heeft de wetgever met de nieuwe Wet fiscale behandeling eigen woning een deel van de eigenwoningrente op zeer lange termijn buiten de aftrek van box 1 geplaatst en eventueel verhuisd naar box 3. Op deze manier worden de starter en de doorstromer benadeeld door de annuïteitenhypotheek, doordat de nettomaandlasten bij elke aflossing zullen blijven stijgen door een dalend rentedeel.
3.2.3 Starterslening
Om starters tegemoet te komen op de woning markt is er de starterslenining geïntroduceerd. Het is de bedoeling dat de lening het verschil overbrugt tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de eerder genoemde NHG. Het doel van de starterslening is het door de gemeente stimuleren van eigenwoningbezit. Het is een lening die door de gemeente wordt verstrekt via SVn. De starter zal de aanvraag moeten doen bij de gemeente waarbij de gemeente 50% van de lening
bekostigt en het Rijk de andere helft levert. 39
Zoals al eerder gezegd is de starterslening een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar waarbij de eerste drie jaren aflossings- en rentevrij zijn. Na de eerste drie jaren kan de betalingscapaciteit worden vastgesteld aan de hand van een draagkrachttoets. 40 Na 15 jaar worden er vaste afspraken gemaakt voor de rest van de looptijd van 30 jaar. 41 Naast de verzachtende voorwaarden van de starterslening verschilt deze lening niet van andere leningsvormen. Indien de lening wordt gebruikt voor de verwerving, onderhoud of
verbetering van de eigen woning dan is de feitelijk betaalde rente aftrekbaar. Dat de lening in de eerste drie jaar aflossings- en rentevrij is heeft geen fiscale gevolgen.
38 Albert, 2013, p. 2 39 Schipper, 2013, p1 40 Besluit startersleningen, 2013, p1 41 Schipper, 2013, p1
Om in aanmerking te komen voor de starterslening moet voldaan worden aan één van de volgende situaties:
• Er wordt voor het eerst zelfstandig gewoond, met eventueel een partner;
• Er wordt al zelfstandig in een huurwoning gewoond en er wordt doorgestroomd naar een eerste koophuis;
• Het huurhuis wordt door de bewoner(s) gekocht
Een uitzondering hierop is bijvoorbeeld een scheiding. Na een scheiding is het soms mogelijk om als herstarter gebruik te maken van de starterslening. 42
Er is een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden indien er gebruik gemaakt kan worden van de starterslening. Zo is er een minimum leeftijd van 18 jaar en moet het gaan om een eerste koopwoning die voor eigen bewoning bedoeld is. Ook mag de koopsom van de woning maar maximaal € 304.762 bedragen en de hypotheek mag maximaal €320.000
bedragen. Als laatste moet er net zoals bij andere hypotheken een NHG aangevraagd worden om te voorkomen dat men niet onverantwoord leent op basis van het inkomen en het
vermogen.
Volgens Dol en Hoekstra zijn er eigenlijk geen nadelen voor de consument zolang deze zich realiseert dat indien het inkomen genoeg is gestegen het bedrag versneld terug betaald moet worden. Bijvoorbeeld in plaats van dat de hypotheek normaal in 30 jaar wordt afgelost, moer er door het gebruik van deze starterslening nu in een kortere tijd worden afgelost indien er bijvoorbeeld na 3 jaar wel afgelost moet worden door middel van een gestegen inkomen. 43
De starterslening is dus een positieve regeling voor de starters: ze worden door de gemeente geholpen om het verschil van de aankoopkosten en het maximaal te lenen bedrag te overbruggen.
3.2.4 Afrek rente bij schuld
Veel huizen worden op dit moment met verlies verkocht. Volgens de Vereniging Eigen Huis staat één op de zes koophuizen ‘onder water’.44 De verkoopopbrengst is vaak niet voldoende om de eigenwoningschuld af te lossen. Dit wordt de restschuld genoemd. Vroeger viel deze restschuld onder de rentementsgrondslag van box 3 en was de rente niet aftrekbaar in box 1.45
42 Starterslening.nl 43 Schipper, 2013, p. 1 44 ANP, 2012, p. 1 45 Kamerstukken 2012 33405 nr 5
De huiseigenaren kunnen vanaf 2013 de kosten en rente voor een lening waarmee ze de restschuld betalen maximaal 10 jaar van de belasting aftrekken.46 Dit is een tijdelijke maatregel waarbij huiseigenaren die bij een verlies na verkoop van hun woning met een restschuld komen te zitten het kabinet hen tegemoet komt. Volgens Arends en Bitter is dit een zeer positieve regeling voor het groeiende probleem van de restschulden.47
Deze maatregel is alleen geldig voor restschulden ontstaan tussen 1 januari 2013 en 31 december 2017. Dat de rente en de kosten na 10 jaar niet meer aftrekbaar zijn, betekent niet dat de geldlening ook daadwerkelijk afgelost moet zijn. De regeling geldt niet alleen voor huiseigenaren die ook daadwerkelijk een nieuw huis kopen, maar ook voor huiseigenaren die na een periode van koop toch weer de stap terug naar huren maken.48
Een starter zou door deze regeling gemotiveerd kunnen worden omdat eventueel verlies bij de latere verkoop, maar wel bij een verkoop voor 31 december 2017, van de belasting mag worden afgetrokken. Voor de doorstromers heeft deze regeling veel meer impact. Het wordt voor hen makkelijker om de stap te maken naar een ander huis omdat indien ze de eigenwoning verkopen en eventueel met een restschuld blijven zitten deze nog 10 jaar lang aftrekbaar is in box 1. Dit roept weer een kettingreactie op bij de doorstromers. Hierdoor komen er ook weer meer starterwoningen beschikbaar.
3.3 Niet fiscale maatregelen 3.3.1 Hoogte hypotheek beperkt
Sinds 1 augustus 2011 is de hoogte van de Loan-to-Value waarde beperkt tot 106%. Dit wil zeggen dat de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het huis maximaal 106% mag zijn. Dit is een nieuwe regel bekend gemaakt door De Jager. Hij wil hiermee tegengaan dat mensen in de gelegenheid gesteld worden om meer te lenen dan de waarde van hun huis of hun inkomen rechtvaardigt. 49
Vanaf 2013 zal deze verhouding geleidelijk worden verlaagd naar 100% inclusief de overdrachtsbelasting. Er kan dus geen hogere hypotheek meer verkregen worden dan de waarde van de woning. Dit zal in 6 stappen gebeuren om vooral de starters tegemoet te komen en ze de mogelijkheid te geven om te sparen. Er vindt een afbouw plaats van 6 stappen van 1% per jaar. Dit betekent dat er in 2018 een Loan-to-value ratio van 100% mogelijk is. De
46
Wet IB art. 3.120a
47
Arends & Bitter, 2013, p3
48
Rijksoverheid, Koopwoning
49
Giebels, 2010, p.1
enige uitzondering waarbij de Loan-To-Value ratio hoger mag uitvallen is indien het extra bedrag gebruikt wordt voor investeringen die duurzaam en energiebesparend zijn. Per 1 januari 2013 is de verhouding tussen de waarde van de woning en de maximale hoogte van de lening dus beperkt tot 105% indien er geen energiebesparende of duurzame investeringen zijn gedaan. 50
Volgens de Consumentenbond en de Nederlandse Vereniging van Banken zullen vooral de starters zwaar gedupeerd worden met deze regeling. Door het onmogelijk maken van een hypothecaire lening die hoger is dan de waarde van het huis, zullen vooral de starters het meest getroffen worden met deze nieuwe regeling. De starters zullen geneigd zijn om het tekort op de woning te financieren met een andere persoonlijke lening , waar een hogere rentevoet op rust, of moeten meer eigen spaargeld investeren in de woning. Hiermee zou de voorgestelde regel van het AFM dan ook het tegengestelde effect bereiken.51 Ook zou het de doorstroom op de huizenmarkt belemmeren waardoor de starters worden gedwarsboomd.52
3.3.2 Grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) beschermt tegen de restschuld bij gedwongen verkoop van de woning. Indien de restschuld niet meer betaald kan worden, kan deze vergoed worden door de NHG. Bovendien krijgt de schuldenaar een korting op de hypotheekrente.
Eerder is in 2011 het grensbedrag voor het kopen van een woning met een NHG tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. Deze verhoging was geldig tot 1 juli 2012 en wordt op dit moment geleidelijk afgebouwd. Tot 1 juli mag hypotheek niet hoger zijn dan € 320.000 inclusief de bijkomende kosten zoals de notariskosten en de overdrachtsbelasting. Daarna zal dit bedrag € 290.000 bedragen. In 2014 zal deze weer op € 265.000 teruggesteld zijn.
De regels om in aanmerking te komen voor de NHG zijn dit jaar ook aangepast. Er is dit jaar een ondergrens aan de prijs waarvoor de woning verkocht wordt gesteld. Het huis moet een minimale opbrengst van 95% van de getaxeerde waarde opbrengen. Ook stelt de NHG voor aan consumenten om de hypotheekschuld gedeeltelijk kwijt te schelden, zodat de huidige woning bewoond kan blijven worden. Indien niet wordt meegewerkt aan het voorstel
50 Kamerbrief, 2011, FM/2011/7121 M 51 Consumentenbond, 2009, p. 1 52 Giebels, 2010, p.1
is de verkoop volgens de NHG dus niet gedwongen en zal de restschuld niet vergoed worden.53
Omdat de starter nog niet te maken heeft met een restschuld heeft dit niet direct betrekking op de starter. Wel geeft deze regeling iets meer zekerheid in de onzekerheid rondom de hypotheken die op dit moment heerst in Nederland. Wel neemt het risico op een restschuld bij gedwongen verkoop af. Al heeft de starter hier ook weinig mee te maken.
3.9 Conclusie
In dit hoofdstuk stond de volgende subvraag centraal: ‘Welke maatregelen zijn er recentelijk genomen om de starter te stimuleren op de woningmarkt’?
In eerste instantie is de overdrachtsbelasting definitief verlaagd van 6% naar 2%. Dit is een positieve regeling voor de starters, maar ook zeker voor de doorstromers. Op deze manier kost hetzelfde huis al snel een stuk minder en wordt de overstap sneller gemaakt.
De tweede maatregel houdt de annuïteithypotheek in. Door de verplichte annuïteitenhypotheek voor renteaftrek in box 1 wordt de starter benadeeld. De bruto maandlasten zullen zoals eerder gezegd gelijk blijven maar de netto maandlasten zullen stijgen door middel van de verhouding in de aflossingsdeel en het rentedeel.
De derde fiscale maatregel die genoemd is omvat de starterslening. Deze is positief voor de starters en ook speciaal voor hen geïntroduceerd. De starter is de eerste drie jaar aflossing- en rentevrij en na deze drie jaar wordt afhankelijk van het inkomen bepaald of de starter kan beginnen met aflossen en rentebetalingen. Dit is zeer gunstig voor de starter.
De laatste fiscale regeling die getroffen is, is de aftrek van de rente bij schuld van verkoop van de woning. Nu zal een starter hier niet direct mee te maken krijgen, maar wel indirect. Indien de starter de woning weer voor 31 december 2017 met verlies verkoopt is dit verlies de daarop volgende 10 jaar nog aftrekbaar. Dit zal de starter eventueel stimuleren toch het risico te nemen van het kopen van een huis. Maar deze regeling heeft veel meer impact op de doorstromers. Zij kunnen namelijk de rente op de eventuele restschuld nog 10 jaar
aftrekken in box 1 in plaats van in box 3.
De eerste niet-fiscale maatregel die getroffen is, houdt in dat de hoogte van de hypotheek beperkt is. Dit is erg nadelig voor de starter omdat deze minder kan lenen. Om de starter tegemoet te komen is dan ook besloten om dit in 6 stappen door te voeren. Zo kan de starter in deze 6 jaar extra sparen.
53
Rtl nieuws, 2013, p1
Als tweede niet-fiscale maatregel is het grensbedrag NHG verhoogd. Dit is ook een voordeel voor de starter omdat deze bij bijvoorbeeld gedwongen verkoop na een scheiding recht kan geven op een korting op de hypotheekrente. Door het verhoogde bedrag zullen meer mensen onder deze regeling vallen. Wel zijn de regels een stuk aangescherpt met een ondergrens van de prijs van verkoop en het voorstel waar verplicht op in gegaan moet worden voor kwijtschelding van een deel van de hypotheekschuld.
Kortom zijn de verlaging van de overdrachtsbelasting, de aftrek van rente bij schuld na verkoop, het verhoogde grensbedrag NHG, en de starterslening positieve maatregelen voor de starter. Voor de doorstromer zijn dit vooral de verlaging van de overdrachtsbelasting en de aftrek van rente bij schuld na verkoop. Toch zal ook de doorstromer meer gestimuleerd moeten worden zodat het aanbod in starterswoningen ook meer aantrekt.
4. Woningmarkt in het buitenland
4.1 Introductie
Nederland heeft in vergelijking met andere landen in de Europese Unie een aparte positie. Ten eerst wordt alleen in Luxemburg en Nederland een toegerekend inkomen uit de eigen woning belast, namelijk eerder genoemde eigenwoningforfait. Ten tweede is in Nederland de hypotheekrente relatief behoorlijk aftrekbaar.
Twee-derde van de huishoudens in Europa woont in een eigen huis. Het eigenwoning bezit in Nederland bedraagt 54% en ligt dus onder het gemiddelde in Europa.54 Dit is een gek verschijnsel gezien het feit dat de hypotheekrente aftrek juist een stimulans moet zijn om een eigenwoning te bezitten. Deze achterstand wordt echter wel geleidelijk ingehaald gezien de meeste nieuwbouwwoningen koopwoningen zijn. In Nederland waren huizenkopers vaak een stuk duurder uit dan in bijvoorbeeld Duitsland en België. Sinds de markt in 2008 zijn
hoogtepunt heeft gehaald zijn de prijzen inmiddels gedaald met een vijfde. Hiermee kwam Nederland op hetzelfde niveau als België en Duitsland. In deze landen stegen de prijzen in dezelfde periode met ongeveer 10%. 55
In dit hoofdstuk zal de volgende subvraag centraal staan: Hoe worden starters op de woningmarkt in andere landen binnen Europa gestimuleerd. De landen die hierbij onder de loop genomen worden, zijn respectievelijk België, Duitsland en Engeland. Aan het einde van het hoofdstuk zal er een korte conclusie geven worden met daarbij aanbevelingen voor de Nederlandse woningmarkt.
4.2 België
In België koelt de prijs van de woningen op dit moment af. Er wordt onzekerheid gebracht op de markt door middel van de crisis en de onzekere fiscale toekomst. In Nederland zorgde dit voor de vastgoedcrisis. 56 Het lijkt er dan nu ook op dat de prijsstijgingen ook in België hun langste tijd hebben gehad. Dit door middel van de mogelijke versobering van de woonbonus in 2005.57 Toen is de hypotheekrenteaftrek aan banden gelegd in België. Door deze beperkte fiscale mogelijkheden is er geen stimulans meer voor de huizenbezitter om zichzelf vol te
54
VROM-raad, 2004, p. 11
55
Batters, Kakebeeke & Gersdorf, 2013, p. 1
56
Trends, 2012, p1
57
De ondernemer, 2012, p1
stoppen met schulden.58 De woonbonus is een vast bedrag wat jaarlijks in aftrek komt op het inkomen en bedraagt € 2080, ongeacht de waarde van het huis. Deze aftrek is net zolang van toepassing zolang de hypotheek niet is afbetaald. Daarbij komt dat er in de eerste 10 jaar een extra aftrek van €690 is en bij gezinnen van drie of meer kinderen wordt hier per gezin nog eens 70 extra bij opgeteld. 59
Het fiscale systeem in België geeft recht op een heffingskorting bij aflossingen op een hypothecaire lening. Echter mag de aflossing een maximum hebben van € 1.830. Deze heffingskorting wordt afgerekend tegen het hoogste marginale tarief waar de belastingbetaler onder valt. 60 Ook kenmerkend voor België is dat de overdrachtsbelasting kan oplopen tot circa 15%. Dit betekent dat voor kopers verhuizen vaak vrij duur is. Er is dan ook een sterke voorkeur voor het zelfstandig bouwen van een woning, het zogenoemde Particulier
Opdrachtgeverschap. Een ander opvallend kenmerk is het hoge percentage eigenwoningbezit van 95%, er is maar een aandeel van 5% in sociale huur. Dit is niet te vergelijken met de Nederlandse situatie met een eigenwoningbezit van 54%. 61 Een opmerkelijk verschijnsel gezien het feit dat door de hypotheekrenteaftrek in Nederland eigenwoningbezit meer gestimuleerd zou moeten worden.
De huizenprijzen zijn vorig jaar nauwelijks toegenomen. Recente cijfers van de Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie van de federale overheidsdienst Economie laten dit zien. Dit betekent een stagnatie op de woningmarkt. Volgens Buyst is dit gezond doordat de markt eindelijk een keer afkoelt na een voortdurende stijging in de prijzen sinds de jaren tachtig. De crisis heeft dus voor het eerst impact op de prijzen. 62
Dat er onrust heerst op de woningmarkt in België blijkt uit verschillende cijfers. Zoals het aantal bouwvergunningen wat op het laagste peil staat in tien jaar en de dalende
hypothecaire kredieten die werden afgesloten. Daarbij zijn ook de vastgoed prijzen sterk gedaald. 63
In de 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek in België gewijzigd dan wel afgeschaft. De bevoegdheden behoren vanaf dat moment niet meer tot de federale overheid maar worden overgeheveld naar de deelstaten. De deelstaten mogen zelf beslissen op wat voor manier zij de eigen woning in de belasting willen betrekken, ondersteunen en bevorderen. De enige
58
Batters, Kakebeeke & Gersdorf, 2013, p. 1
59
Kurtad, 2011, p. 1
60
Hoek, van der, 2005, p. 3
61 Companen, 2012, p. 1 62 Buyst, 2012, p1 63 Trends, 2012, p1
wijze waarop dat niet kan, is de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Deze wijze zou namelijk een impact hebben op de belastbare basis kunnen hebben en daar zijn de deelstaten niet tot bevoegd.64
De hoge overdrachtsbelasting stimuleert de starter niet. Het is een grote kostenpost bij het kopen van een huis. Ook stimuleert deze belasting niet de doorstroom van de starters. Door de hoge kosten bij het verhuizen blijven de oude starters eerder in hun oude woning in plaats van dat ze door zullen stromen. De woonbonus kan een stimulans zijn voor de starter. Door het vaste bedrag ongeacht de woningwaarde is er veel zekerheid over de vaste lasten. Maar deze wordt afgeschaft en er zal daardoor weer meer onzekerheid brengen bij de starters op de woningmarkt. Duidelijkheid is iets wat de starters in Nederland niet hebben, door het oerwoud van de regelgeving omtrent een woning en hypotheek. Op dat gebied moet
Nederland dan ook een voorbeeld nemen aan België.
4.3 Duitsland
In Duitsland zijn de huizen altijd nog aanzienlijk goedkoper vergeleken met Nederland. Maar als de steden als München en Frankfurt vergeleken worden met Amsterdam en Utrecht liggen de prijzen in de Duitse steden juist weer boven het niveau van de Nederlandse steden.65 Wat het meeste opvalt aan de Duitse woningmarkt is de grote huurmarkt. Ongeveer 60% van alle woningen is een huurwoning. Niet alleen sociale verhuurders hebben dit bezit, maar er zijn ook veel particuliere verhuurders. Het eigenwoningbezit is daarmee dus een stuk lager dan in Nederland. 66 Dit komt onder andere door de manier van financieren van de woning waarbij de banken een groot deel eigen geld eisen bij de koop van een woning.
Duitsland heeft te maken met een behoudende financiering van de woning. Gemiddeld financiert de Duitse bank 70% van de koopsom, wat betekent dat de koper gedwongen wordt om een deel van de koopsom te financieren met eigen geld. Voor het sparen van eigen geld is een fiscaal aantrekkelijke regeling opgenomen. Deze regeling heet het ‘Bausparen’.67 Dit kan in vier fasen worden verdeeld: de overeenkomst afsluiten, sparen, de Zuteilung, (het
zogenoemde plaatsen op de wachtlijst) en als laatste lenen en aflossen. Op het moment dat het contract wordt afgesloten wordt er een hoofdsom gekozen, de Bausparsumme. Dit bedrag stelt de Bausparkasse later beschikbaar zodat het als financieringsbouwsteen kan worden ingezet.
64
Homefinance, 2013, p.2
65
Batters, Kakebeeke & Gersdorf, 2013, p. 1
66
Companen, 2012, p. 1
67
Companen, 2012, p. 1
Om aan de hoofdsom te komen moet er een minimaal bedrag gespaard worden, wat vaak ongeveer 40% tot 50% van de Bausparsumme bedraagt. Dit substantiële minimale bedrag wordt maandelijks bij elkaar gespaard, waarbij de looptijd afhankelijk is van de hoogte van het maandelijkse bedrag en de uiteindelijke Bausparsumme. Het nadeel is echter wel dat de rente op het gespaarde bedrag laag is vergeleken met andere beleggings- en
spaarmogelijkheden. Daar staat tegenover dat de rente die later betaald moet worden op de hypotheeksom langdurig laag is. Op het moment dat het gehele minimale bedrag bij elkaar gespaard is, wordt de Bausparer op een wachtlijst gezet. Dit is ook het moment waarop de woning gekocht kan worden. Het gespaarde bedrag valt nog niet vrij, maar wordt op dit moment wel voorgefinancierd. Hierbij is de datum waarop het leenbedrag daadwerkelijk beschikbaar wordt gesteld niet duidelijk en kan het meer dan een jaar duren. In de laatste fase wordt het gespaarde bedrag en het te lenen bedrag beschikbaar gesteld. Hierbij is de hoogte van de lening dus de Bausparsumme met daar van afgehaald het gespaarde deel. 68
De overdrachtsbelasting in Duitland verschilt per Bundesland en zit tussen de 3,5% en 6,5%.69 De belasting wordt geheven over de woning samen met de grond die wordt gekocht en moet worden betaald aan de belastingdienst. Het is erg belangrijk dat deze belasting betaald wordt. Het is namelijk zo dat pas op het moment dat de belasting betaald wordt, de belastingdienst het kadaster inseint en pas vanaf dat moment kan de overdracht ingeschreven worden. 70
Voor de starter is dit dus in eerste instantie geen stimulerende lening. De starter zal namelijk eerst een bedrag moeten sparen voordat er daadwerkelijk geld geleend kan worden. Dit stelt het kopen van een huis uit. Wat wel stimuleert voor de starter zijn de lagere woning prijzen buiten bijvoorbeeld München en Frankfurt om.
4.4 Engeland
Op dit moment vluchten de Britten massaal in huur. In 2010 was 65% van de woningen een koopwoning, 18% was sociale huur en 17% van alle woningen bestond uit particuliere huur. Dit in vergelijking tot een 69% koop in 2000, 21% sociale huur en maar 10% particuliere huurwoningen.71 68 geldidee.de, 2012, p. 1 69 Strick, 2012, p.1 70
Weeghel, Doppenberg en Kamps, 2012, p.2
71
Jager en Naus, 2012, p.17
In Engeland is er sinds 2000 geen hypotheekrenteaftrek meer. Dit is vanaf 1979 geleidelijk afgeschaft. Dit begon met het maximaliseren van het aftrekbare bedrag. Vanaf 1983 kon er maximaal van de renteaftrek over een schuld van 30.000 pond genoten worden, ongeacht de hoogte van de hypotheek. Deze 30.000 pond was toen vergelijkbaar met
ongeveer de helft van de gemiddelde woningprijs. Het maximale tarief werd stap voor stap verlaagd en vervolgens in 2000 volledig afgeschaft. In Engeland leidde dit opvallend genoeg niet tot veel verzet. De reden hiervoor was de compensatie die de toenmalig minister van Financiën had gesteld. Er werd namelijk een extra regeling ingebouwd genaamd de ‘Income support for morgage interest’. Op deze manier werden eigenaren van een woning die
werkeloos werden financieel geholpen. Onder een aantal voorwaarden konden de huiseigenaren de kosten van de hypotheek laten dekken.72
De meeste Britse huiseigenaren sluiten een hypotheek af tegen een variabele rente wat veel risico en onzekerheden met zich mee brengt, omdat een daling of een stijging in de hypotheekrente per direct grote gevolgen met zich mee brengt.73
De Britse huizenprijzen hebben zich hersteld, dit mede door het zeer ruime monetaire beleid. Een recente regeling die getroffen is na aanleiding van de stagnatie van de Britse woningmarkt is de regeling genaamd ‘Help to buy’. Starters worden door een extra, laag rentende, lening geholpen bij de koop van hun eerste woning. Deze regeling is vergelijkbaar met de Nederlandse starterslening. Het grote verschil met Nederland is de grote kritiek. De Engelsen zien het niet positief in om de starters te stimuleren met nog meer leningen, bovenop bijvoorbeeld de studieschuld, die vaak al een stuk hoger ligt in vergelijking met Nederland, om zo dure huizen te kunnen kopen die ze eigenlijk niet kunnen betalen.74 In Nederland zal dit ook erg veranderen na de invoering van het sociale leenstelsel. Een starter zal na zijn of haar studie te maken krijgen met een veel grotere schuld dan in vergelijking met voor de invoering van het sociale leenstelsel.
Wat in Nederland wordt gezien als stimulans voor de starter wordt in Engeland niet erg gewaardeerd. Ook zal een variabele rente niet meehelpen de woningmarkt te stimuleren. Dit omdat het zorgt voor fiscale onzekerheden en men niet weet waar ze aan toe zijn.
72 Boelhouwer, e.a., 2005, p. 40 73 Boelhouwer, e.a., 2005, p. 39 74 Starter, 2013, p1
In Engeland wordt er ook gebruik gemaakt van de overdrachtsbelasting. Dit is echter wel een laag tarief van 1%. Nederland heeft inmiddels hier al een voorbeeld aan genomen door de definitieve verlaging van de Nederlandse overdrachtsbelasting naar 2%.75
4.5 Conclusie
In dit hoofdstuk stonde de volgende subvraag centraal: ‘Hoe worden starters op de woningmarkt in andere landen binnen Europa gestimuleerd?’
Wat Nederland van België zou kunnen leren is een bepaalde fiscale zekerheid. Doormiddel van het oerwoud aan regelgeving wat inmiddels is gecreëerd op de Nederlandse woningmark is het erg moeilijk voor de starter om zekerheid te krijgen. In België is deze zekerheid geboden door de woonbonus.
Wat in Duitsland de starter stimuleert zijn de lage woningprijzen en de relatief lage overdrachtsbelasting. Maar daarbij komt dat de behoudende financiering van de banken doordat 70% van de koopsom maar gefinancierd wordt. Dit wordt enigszins opgevangen door het Bausparen maar dit betekent wel dat er eerst gespaard worden alvorens er een lening afgesloten kan worden.
In Nederland wordt de starterlening gezien als een positieve stimulans van de starter. In Engeland daarentegen zien ze dit anders. Daar wordt het negatief ervaren om starter meer leningen te vertrekken naast waarschijnlijk de leningen die ze al bezitten. Waarschijnlijk zal dit ook veranderen na de invoering in Nederland van het sociale leenstelsel.
75
Vennix, 1995, p. 3
5 Mogelijk stimulerende maatregelen die (nog) niet genomen zijn
5.1 Introductie
Ondanks verscheidene maatregelen die zijn genomen met betrekking tot de stimulering van de woningmarkt zit de woningmarkt nog steeds op slot. Starters stellen steeds vaker de koop van een eigen woning uit en doorstromers blijven langer zitten in de eigen woning waar ze
momenteel wonen. Een van de redenen hiervan is de onzekerheid rondom de hypotheken, de strengere regels rondom de leningen en de dalende prijzen op de woningmarkt. Ook is bijvoorbeeld het bankadvies ten behoeve van een hypotheek niet meer gratis en zal de starter al moeten beginnen met investeren op het moment dat deze pas aan het oriënteren is. Kortom geen regels die de woningmarkt stimuleren. In dit hoofdstuk worden maatregelen besproken die eventueel wel kunnen bijdragen aan een stimulering van woningmarkt en hierbij staat de volgende subvraag centraal: ‘Welke maatregelen die op dit moment nog niet zijn genomen, zouden wel genomen moeten worden te stimulering van de woning markt?’
Er is al meerdere malen voorgesteld om de hypotheekrenteaftrek te verhuizen van box 1 naar box 3, er zou meer duidelijkheid moeten komen over de regelgeving en er is
bijvoorbeeld voorgesteld om de grondprijzen op bouwkavels te verlagen.
Dit hoofdstuk heb ik opgedeeld in twee delen. Het eerste deel zal fiscale maatregelen behandelen en het tweede deel zal de niet-fiscale maatregelen behandelen. Aan het einde van het hoofdstuk wordt er een korte conclusie gegeven over de welke maatregelen het beste de woningmarkt stimuleren.
5.2 Fiscale maatregelen 5.2.1 Duidelijkheid
Op dit moment is de wetgeving met betrekking tot een eigen huis een oerwoud aan wetten en regels. Het is een erg kwetsbare wetgeving volgens Alberts. De kwetsbaarheid wordt
veroorzaakt door de complexiteit van de wetgeving. De wetgeving is zo ingewikkeld dat van een correcte uitvoering of naleving weinig terecht zal komen. Er zijn bijvoorbeeld wetten die onnodig opgenomen zijn en voor onduidelijkheid zorgen.76 Zo is in de wet opgenomen dat naast een hypotheek er de mogelijkheid komt om een extra lenig ter waarde van 50% van de eigen woning extra af te sluiten.77 Dit is zoals al eerder genoemd een tegenstrijdige regel en
76
Albert, 2013, p. 4
77
Minister – Wonen en Rijksdienst, 2013, p. 3
schept onduidelijkheid omdat een belastingbetaler ongeacht de waarde van zijn woning fiscaal onbeperkt mag lenen.78
Ook volgens Arends en Bitter zijn de wetten en regels rondom de eigenwoning nogal een gammele regeling. Bijvoorbeeld de toerekening van het eigenwoningreserve. Zo wordt er bij meerdere gerechtigden van de woning het eigenwoningreserve toegerekend naar de mate waarin zij tot het vervreemdingssaldo van de eigen woning zijn gerechtigd. Dit was voor 1 januari 2013 ook al het geval, maar tot 2013 was de hoofdregel dat de verdeling op basis van de eigendomsverhouding verliep. Op verzoek kon het eigenwoningreserve tussen ex-partners worden verdeeld naar de mate van de feitelijke gerechtigheid to de reserve. Een belangrijk bezwaar was dat deze verdeling alleen was toegestaan op gezamenlijk verzoek. Door middel van de nieuwe regeling in art. 3.119aa lid 5 die eist dat beide ex-partners tot de eigen woning gerechtigd zijn is het sinds 1 januari 2013 niet meer mogelijk om op verzoek toedeling van het eigenwoningreserve naar ieders gerechtigheid. Dit kan volgens Arend en Bitter nooit de bedoeling zijn geweest van de wetgever.79
De wet is opgebouwd op een zwak fundament. Het rechtszekerheidsbeginsel in plaats van het gelijkheidsbeginsel. Bij de wijziging van een wet moet er tussen een van de twee beginselen gekozen worden. Omdat de meeste eigenwoningbezitters die in 1995 of in 2012 de eigenwoning hebben gekocht er niet op zullen hebben vertrouwd dat tot 2031 of 2042 het volledige bedrag aan rente aan het inkomen ten lasten zou kunnen worden gebracht, heeft het rechtszekerheidsbeginsel te veel gewicht gekregen. Door de verschillende behandeling van de bestaande en de nieuwe gevallen is de wet onnodig complex en slechter uitvoerbaar en had er dus meer op het gelijkheidsbeginsel geconcentreerd moeten worden. De wet was een stuk eenvoudiger, duidelijker en makkelijker uitvoerbaar geweest indien de eigenwoningrente van aftrek werd uitgesloten in de tijd met toenemende maten zoals dit eerder gebeurde in
Engeland.80
Voor de starter is het dus erg belangrijk dat er meer duidelijkheid wordt verschaft op het gebied van de woningmarkt. Er zullen wetten aangepast en verwijderd moeten worden, want de starter ziet op dit moment door alle wetten en regels niet meer goed wat op hem of haar van toepassing is. Dit kweekt een grote onzekerheid en de starters zullen hierdoor eerder in de huurwoning blijven wonen. Bovendien
78 Albert, 2013, p. 4 79 Arends en Bitter, 2013, p. 5 80 Albert, 2013, p. 5
5.2.2 Afschaffen overdrachtsbelasting.
De overdrachtsbelasting is onrechtvaardig en verstoort de werking van de woningmarkt, zo meent Cnossen. Elke keer als er een huis verkocht wordt moet de overdrachtsbelasitng belasting betaald worden. Dit is ook het geval indien de belastingbetaler na de aankoop van een huis dezelfde woning direct weer verkoopt. Een betere oplossing zou zij om de
overdrachtsbelasting te vervangen door over waardevermeerdering van een huis btw te heffen. Ook is de overdrachtsbelasting economisch inefficiënt. Dit omdat eigenaar-bewoners langer in de woning blijven zitten dan waneer zij geen overdrachtsbelasting zouden moeten betalen. Het zo genoemde ‘locked-ineffect’.81 Het risico en de voorkeur lopen uiteen en mobiliteit wordt bestraft.82
De belasting afschaffen zou een groot effect hebben op de inkomsten voor de schatkist. In 2008 waren de inkomsten van de overdrachtsbelasting zo’n 3% van de totale inkomsten.83 Gezien deze aanzienlijke inkomsten via de overdrachtsbelasting stelt Cnossen voor om deze belasting te vervangen met 19% (inmiddels 21%) btw over de
waardevermeerdering van vrijgesteld onroerend goed. In principe zijn transacties in
onroerend goed vrijgesteld van btw. Volgens hem is dit een stuk rechtvaardiger. Daarentegen moet er wel belasting teruggave plaatsvinden op het moment er waardevermindering
plaatsvindt. Het lock-ineffect zal blijven bestaan, maar op het moment dat er geen
waardevermeerdering plaatsvindt zal er ook niks afgerekend moeten worden en mogelijk zelfs teruggegeven worden.
Een ander voorstel is om de overdrachtsbelasting te vervangen door een bezitsbelasting. In economische zin vertoont de bezitsbelasting overeenkomst met de overdrachtsbelasting. Een bezitsbelasting wordt jaarlijks geheven en leidt tot hogere gebruikerskosten. Het voordeel is wel dat de bezitsbelasting geen belemmering is voor de woning verkopen.84 Het verschil met de onroerendezaakbelasting is dat deze geheven wordt door de gemeente en de bezitsbelasting door de overheid.
Voor de starter is het grote voordeel dat de kosten bij de koop van de woning zullen dalen. Het vervangen van de btw is een goed alternatief. Zo zullen de schatkistinkomsten minimaal dalen en de kosten bij de koop van een huis dalen. Bij een bezitsbelasting zullen de
81 Cnossen, 2011, p. 1 82 Geppaart, 1995, p. 1 83 Cnossen, 2011, p1 84 Dool, 2010, p. 3
aankoopkosten dalen, maar de vaste lasten wel stijgen omdat dit een jaarlijkse belasting inhoudt.
5.2.3 Hypotheek rente van Box 1 naar Box 3
Op dit moment valt de hypotheekrenteaftrek in box 1, inkomsten uit werk en woning. Een veel genoemd alternatief is het overhevelen van de renteaftrek naar box 3, inkomsten uit sparen en beleggen. Een veel genoemd argument is dat de woning naar aard beter in box 3 thuis hoort. Deze omzetting zal niet ineens kunnen plaatsvinden. Er wordt dan ook
voorgesteld om dit te doen aan de hand van een geleidelijke verlaging, in een periode van ongeveer 30 jaar, van de maximale hypotheekrenteaftrek tot een niveau van 30%. 85 Dit tarief is dan gelijk met het tarief dat geheven wordt in box 3 op dit moment. Op dat moment kan de overheveling plaatsvinden. Om het eigenwoning bezit te stimuleren wordt een
vrijstellingsbedrag voorgesteld.
De starter zal weinig verschil merken van deze regeling. Het grootste verschil merkt men immers in de hoogste tariefschijf. Aangezien starters veelal hier niet onder zullen vallen zal het op dit oogpunt weinig verschil maken. Bovendien zullen de tarieven in box verlaagd worden. De overheveling zou eventueel wel meer zekerheid kunnen bieden omdat deze regeling, zo op het eerste gezicht, minder complex is dan de regeling die nu geldt.
5.2.4 Verhoging belastingvrije mogelijkheden van schenking
Er wordt schenkingsbelasting geheven over schenkingen. De hoogte van deze belasting hangt af van de relatie tussen de schenker en de ontvanger en de hoogte van het bedrag dat er geschonken wordt. De ontvanger is in beginsel verplicht de belasting te betalen, maar dit mag ook door de schenker alleen dan is het bedrag hoger. Ouders kunnen tezamen een bedrag van € 5.030 jaarlijks belastingvrij schenken aan hun kinderen. Tussen de leeftijd van de kinderen van 18 tot 35 jaar is er een uitzondering op deze regeling. In deze periode is het toegestaan om eenmalig een hoger bedrag te schenken . Het bedrag dat belastingvrij geschonken mag worden is maximaal € 24.144 ten behoeven van de aanschaf van een eigenwoning of
verbouwing van de bestaande woning. Is de schenking ten behoeven van de aflossing van een eigenwoningschuld of de betaling van een opleiding of studie dan bedraagt de vrijstelling € 50.300.86 85 Bartelsman, e.a. , 2012, p. 5 86 Hellema, 2012, p.1
Een oplossing voor de starter zou zijn om het belastingvrije bedrag te verhogen. Zo worden welvarende ouders gestimuleerd om hun kinderen te helpen bij het kopen van een woning. De starters kunnen makkelijker een beginkapitaal opbouwen en hebben meer
zekerheid met betrekking tot hun eigen financiële situatie na het kopen van de woning omdat ze hun eigen spaargeld langer vast kunnen houden en niet alles in de woning hoeven te stoppen.
5.3 Niet-fiscale Maatregelen 5.3.1 Grondprijs verlagen
Om bij te kunnen dragen aan het stimuleren van de woningmarkt is voorgesteld om de grondprijs voor woningbouw flink te verlagen. Volgens Brinkman kan dit tot wel 10% goedkoper.87 Dit zou kunnen zorgen dat starters in plaats van een bestaande woning kopen, een eigen woning gaan bouwen maar het zou ook ervoor kunnen zorgen dat de oude starters een nieuwe woning gaan bouwen en worden gestimuleerd om door te stromen. 88 Volgens Brinkman zou deze verlaging dezelfde impuls kunnen geven aan de woningmarkt als de verlaging van de overdrachtsbelasting. Volgens cijfers van de Nederlandse Bank zijn de grondprijzen tussen 1997 en 2007 tot wel 250% procent gestegen, hierdoor is de grondprijs een groot deel geworden van de totale prijs van een huis. 89
Echter is dit geen oplossing van de problemen van de woningmarkt. De Europese commissie heeft namelijk bepaald dat dit niet mag. De verlaging wordt gezien als een illegale staatssteun voor projectontwikkelaars.90
5.3.2 Grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie langer verhogen
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is op dit moment verhoogd tot € 320.000 tot 1 juli 2013. Daarna zal dit verlagen tot € 290.000 en in 2014 weer tot het originele bedrag van € 265.00. Dit betekent dat de hypotheek inclusief bijkomende kosten niet hoger mag uitvallen dan de bovengenoemde bedragen. Zo zouden de starters langer voor een hoger bedrag
beschermd worden tegen de restschuld bij gedwongen verkoop. Het zou ze starter iets meer stimuleren de komende jaren omdat het meer zekerheid biedt.
87 Haverkort, 2013, p. 1 88 Eindhovens Dagblad, 2013, p. 1 89 Haverkort, 2013, p. 1 90 NOS, , 2013, p.1
