2014
Sanne Groot
Universiteit van Amsterdam 20-6-2014
Particulier opdrachtgeverschap,
Successverhaal of niet?
Het beleid en de belemmeringen van PO van de gemeentes Amsterdam, Rotterdam en
Inhoud
Inleiding ... 4 Probleemstelling ... 5 Theoretisch kader ... 6 Belemmeringen ... 7 Onderzoeksopzet ... 9 Conceptueel model ... 9 Onderzoeksmethoden ... 10 Ontologie en epistemologie ... 10 Research strategie ... 10Theorie en analytische benadering ... 11
Research design en data verzameling ... 11
Analyse methode ... 11
Operationalisering ... 11
Hoofdstuk 1: wat zijn de bedreigingen voor PO voor stedelijke gemeenten in het algemeen?... 13
Stedenbouwkundige vormen van PO ... 13
Karakteristieken geregisseerde stedenbouw ... 14
Geregisseerde stedenbouw in theorie ... 14
Grondverwerving en kaveluitgifte ... 15 Kavelprijzen ... 16 Planvorming ... 17 Kritiek ... 17 Stedenbouwkundige regie ... 17 Architectonische regie ... 18
Verlening van vergunningen ... 19
Bouwactiviteiten ... 19
Voorlichting en begeleiding ... 20
Voorwaarden van geregisseerde stedenbouw... 20
De regionale wooncultuur ... 20
Regionale woningmarkt... 21
Regionale grondmarkt ... 21
Beleid op hoger schaalniveau ... 22
Conclusie deelvraag 1: Wat zijn de bedreigingen en belemmeringen van particulier opdrachtgever
schap voor stedelijke gemeentes in het algemeen? ... 23
Hoofdstuk 2: Hoe regisseren de gemeentes Amsterdam, Rotterdam en Den Haag particulier opdrachtgeverschap? ... 24
Thematische analyse ... 24
Beschrijving casussen ... 24
Thematische analyse ... 27
Beleid ... 28
Hoofdstuk 3: Wat zijn de belemmeringen voor de gemeentes Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, en hoe gaan zij hiermee om? ... 34
Belemmeringen ... 34
Oplossingen en omgang van de belemmeringen ... 38
Conclusie thematische analyses ... 41
Conclusie ... 44 Verantwoording ... 45 Bronnen: ... 46 Bijlage 1 ... 48 Bijlage 2 ... 48 Bijlage 3 ... 56 Bijlage 4 ... 62 3
Inleiding
In Nederland had particulier opdrachtgeverschap een lange traditie. In de gouden eeuw konden mensen al hun eigen grachtenpand bouwen in het centrum van historische steden, maar deze traditie is in de loop van de twintigste eeuw verloren gegaan. Dit is om verscheidene redenen anders geworden. In de eerste plaats door de sterk toegenomen vraag naar woningen, die projectmatig bouwen noodzakelijk maakte. Ook door het compacte stads- en restrictieve bouwbeleid van de overheid(Dammers et.al. 2007). Daarnaast zijn de woonwensen de laatste jaren erg veranderd. Dit komt onder andere door de stijgende individualisering, de verandering van leefstijl en veranderende woonbehoeften. Mensen stellen steeds meer eisen aan hun woning en moet daarbij nauw aansluiten op de woonbehoeften van de consument. Echter is de woningmarkt erg aanbodgericht te noemen. En voor veel mensen sluit dit aanbod niet aan op hun actuele vraag, zowel op kwalitatief als op budgettair niveau(SEV Realisatie, De Regie, 2007) Dit zijn al enkele voorbeelden van belemmeringen van de huidige woningmarkt.
Voor mensen die zelf hun huis willen ontwikkelen van begin tot het eind is er particulier opdrachtgeverschap afgekort: PO. Particulier opdrachtgever schap houdt in dat mensen zelf volledige(juridische) zeggenschap en verantwoordelijkheid hebben voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van zijn woning en bepaalt daarbij zelf welke partijen daarbij
participeren(Dol, Decker, Lennartz. 2011) Als mensen dit in collectieve vorm doen, dan is dit zonder winstoogmerk omdat de bouw van de woningen is bedoeld voor eigen gebruik. Het collectieve opdrachtgever schap(CPO) heeft als voordeel dat de financiële lasten, energie en tijd worden verspreid over een grotere groep mensen. Bovendien ontstaat er al een hechte band met de buurt voordat er daadwerkelijk een stapel stenen op elkaar liggen(De regie, 2004)
Er zijn echter ook nadelen te noemen, bijvoorbeeld het tekort aan vrije kavels, grondposities van de gemeente en gebrek aan kennis over PO. Ook het ruimtegebrek in steden is een probleem(Hogenes, Pouw, Keers. 2001). Deze stedelijke context wordt in deze scriptie behandeld naar case studies over Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Er wordt onderzocht hoe deze steden beleidsmatig omgaan met belemmeringen en wat zij doen om deze te reguleren. Juist deze steden zijn gekozen omdat ze in de stedelijke context van de genoemde problemen liggen en deze steden volgens het hoofdrapport over particulier opdrachtgeverschap (Keers. 1999) het minst bouwen met PO. Het is daarom interessant om te onderzoeken hoe dit komt, en in hoeverre de bovengenoemde belemmeringen daarin meespelen.
Het aandachtspunt is hoe de stedelijke gemeentes Amsterdam, Rotterdam en Den Haag met
belemmeringen van PO omgaan en hoe ze particulier opdrachtgever schap zien in het kader van hun stad. Het beleid zal naar alle waarschijnlijkheid geïmpliceerd worden naar het eigen oogpunt van PO en deze zal dus in elke gemeente een ander zwaartepunt hebben. Dus de vraag is hoe het beleid van deze gemeenten in het eigen kader van PO wordt toegepast om belemmeringen van deze markt te reguleren. Als dit wordt onderzocht kan er beter gekeken worden hoe PO in de toekomst wellicht beter gefaciliteerd zou kunnen worden. Dat is dan ook het doel van het onderzoek: om het beleid te analyseren en misschien kunnen veranderen ten goede van particulier opdrachtgeverschap in algemene stedelijke context.
Mijn verwachtingen zijn dat de gemeentes van elkaar verschillen als het gaat om het opvullen van lege plekken in de stad. Rotterdam is namelijk al heel dichtbebouwd vanwege de wederopbouw na de Tweede wereldoorlog en Amsterdam voornamelijk plekken herontwikkelt die voorheen een andere functie hadden, zoals de Oostelijke Haveneilanden. Wat andere verschillen betreft denk ik dat die niet zo veel aanwezig zijn omdat ik eigenlijk het stedelijk gebied over het algemeen wil
onderzoeken betreffende belemmeringen van PO. Ik heb daar deze drie steden voor uitgezocht omdat ze de grootste van Nederland zijn, en zijn daarom zeer representatief voor dit onderzoek.
Probleemstelling
Het beleid van de rijksoverheid is er al sinds de aangenomen motie van Duivesteijn en Gabor in 1998 op gericht om particulier opdrachtgever schap(PO)voor alle inkomensgroepen(maar vooral de lagere) te stimuleren. Dit kwam vervolgens naar voren in de Nota Mensen Wensen Wonen uit 2000
(ministerie van VROM, 2000). Hierbij was de doelstelling om tenminste een derde van de
woningbouw in de periode 2005-2010 in particulier opdrachtgever schap gerealiseerd zou moeten worden. Het is echter gebleken dat het aandeel van PO in de woningbouw is gedaald (CBS,2014). Dit is te zien in de tabel 1 van de Bijlage.
In deze scriptie worden 3 steden onderzocht waarbij de belemmeringen en problemen van particulier opdrachtgeverschap centraal staan. Dit zijn Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Deze steden zijn gekozen omdat ze de drie grootste steden van de Randstad zijn en daarmee ook een goed beeld geven van de situatie in stedelijk gebied. Door deze steden te onderzoeken wil ik bereiken dat de conclusie gegeneraliseerd kan worden voor de hele stedelijke context in Nederland.
Amsterdam heeft in de loop der tijd een aantal locaties aangewezen waar zelfbouw plaats mag vinden, dit zijn kavels in Buiksloterham, in de Houthaven, in Nieuw West, het Amstelkwartier, het Zeeburgereiland, ‘s Gravendijk en aan de Zuidas(Gemeente Amsterdam, 2012). De gemeente heeft een internetpagina voor (potentiele) zelfbouwers om ze op weg te helpen. Amsterdam heeft al een geschiedenis met herontwikkeling van het oostelijk havengebied waar het schiereiland Borneo voor een groot deel met PO is herontwikkeld. Zo heeft de stad nog meer plekken waar op deze manier oude vervallen ‘brown fields’ worden herontwikkeld met particulier initiatief. Zo worden vervallen gebieden herontwikkeld tot hoogwaardige woonwijken op kleine afstand van het historische centrum(Dammers et al, 2007).
Ook Rotterdam heeft meerdere locaties aangewezen voor individuele en collectieve particuliere zelfbouw. Er zijn verschillende projecten. Een daarvan is ‘klein maar fijn’. Het gaat daarbij om kleine (verbouw) kavels in de binnenstad. Dit is om de diversiteit van het woonmilieu in de stad te
vergroten en vooral om de bevolkingsdichtheid en inwonersaantallen te vergroten(Gemeente Rotterdam, 2014). Het heeft dus als doel Rotterdam dichtbevolkter te maken, en de ruimte die er nog is goed te benutten aangezien de grote ruimte steeds schaarser wordt. Deze kleinere projecten zijn aangewezen voor particulier initiatief, maar dit gebeurt dan wel in samenwerking met de Gemeente om de kwaliteit van de openbare ruimte te waarborgen(Gemeente Rotterdam, 2014). Den Haag gaat uit van het ‘kleinschalig opdrachtgeverschap’. Daarbij gaat het dus om particulier opdrachtgeverschap op kleine schaal. De gemeente heeft een aantal kavels aangewezen die kunnen worden gebruikt voor zelfbouw. De gemeente geeft aan dat zij hierin een faciliterende rol en daarbij de volgende taken heeft:
1. Het aanwijzen en reserveren van kavels en kluswoningen voor Kleinschalig Opdrachtgeverschap.
2. Het verkopen en leveren van een stuk grond of een (deel van een) gebouw ten behoeve van ‘wonen’ en/of ‘werken’.
3. Het stellen van minimale regels om de wetgeving, de kwaliteit en de samenhang met de omgeving te waarborgen. Deze regels worden opgenomen in een zgn. kavelpaspoort resp. (klus)woningpaspoort.
4. Het beoordelen en verstrekken van eventuele benodigde omgevingsvergunning.
5. Het begeleiden van de particulier of het collectief in haar/zijn ontwerp- en realisatieproces. (bron: Norder, 2012)
Den Haag heeft dus een sterk faciliterende rol, en begeleid net als Amsterdam en Rotterdam de particulier of collectief in het traject van zelfbouw. Echter, alle drie de steden hebben andere soorten projecten waar ze zich op richten: Amsterdam heeft verspreid over de stad vooral
herontwikkelingsprojecten van bijvoorbeeld het Zeeburgereiland, waar de wijk Borneo voor een groot deel door PO is gebouwd. Rotterdam heeft als doel de stad meer te verdichten met kleine particuliere projecten(klein maar fijn) en Den Haag gaat uit van het ’kleinschalig
opdrachtgeverschap’. Dit zijn dus 3 verschillende invalshoeken, met verschillende doelen.
Op het eerste gezicht lijkt het beleid effectief, maar is dit in de praktijk ook zo? Dit is een speerpunt van dit onderzoek, want nog steeds zijn de ontwikkelingen van PO in stedelijke gebieden niet naar de verwachtingen van het Rijk zoals eerder was te lezen.
Hoe komt het dat er zo weinig woningen ondanks het rijksbeleid met PO zijn gerealiseerd, wat zijn de belemmeringen en hoe gaan stedelijke gemeenten met deze belemmeringen om? Is het beleid van de gemeenten zelf een belemmering? Dit wordt geformuleerd in de volgende onderzoeksvraag: Hoe zorgen verschillende stedelijke gemeenten in de Randstad voor regulatie van belemmeringen rond particulier opdrachtgever schap?
Er wordt hierbij dus ingegaan op de problematiek rond PO en hoe dit wordt gereguleerd in de stedelijke context van verschillende steden in de Randstad.
Theoretisch kader
Eind jaren ’90 is de discussie opgelaaid over het stimuleren van Particulier opdrachtgever schap. De uitgave van ‘het Wilde Wonen’ Carel Weeber in 1998 deed een hoop stof doen opwaaien. Hij voert in deze publicatie een strijd tegen de overheid, projectontwikkelaars en woningcorporaties die door de strakke regelgeving en beleid geen ruimte overlaten voor individuele woonwensen. Hij propageert daarom het ‘Wilde Wonen’ waarbij de consument meer vrijheid moet hebben in het samenstellen van zijn droomhuis door middel van het kiezen uit een catalogus met een grote variatie aan bouwonderdelen. Hij noemt dit ‘’ Personal Housing’’(Weeber, C. 1998).
Naar aanleiding van dit boek tegen het beleid van de overheid zijn er vragen gerezen zoals: zijn consumenten die niet bekend zijn met de woningbouw wel in staat een kwalitatief goede woning te bouwen? Is het wel wenselijk dat Nederland een grote variatie aan woningen krijgt? Vergeleken met
de Belgische toestanden waar er geen consistentie bestaat in de ruimtelijke ordening(Hogenes, A. 2003). Echter, Dammers noemt dat de ‘Belgische toestanden’ misschien juist wel wenselijk zijn. De wens om particulier opdrachtgever schap te bevorderen komt deels voort uit de kritiek op Vinex-wijken waarbij de omgeving te eentonig zou zijn. Ook zou de vraag naar specifieke woonbehoeftes van de consument met de bouw van Vinex locaties onbeantwoord blijven. Door particulier
opdrachtgever schap te stimuleren zou er een meer veelzijdiger woonlandschap komen en de markt zou beter kunnen instemmen op de behoeften van de consument (Hogenes, A. 2003).
Er zijn echter verschillende belemmeringen wat betreft PO. Rigo Research en Advies(2001) komt in het informatiecentrum voor particulier opdrachtgever schap met een aantal belemmeringen voor PO. Deze komen vooral voort uit de Nederlandse bouw- en ontwikkelcultuur die vooral is gericht op standaardproductie en seriebouw waar in PO nauwelijks plaats heeft. Vraag naar vrije kavels schijnt er volgens RIGO genoeg te zijn, alleen het aanbod blijft achter. De belemmeringen zijn hieronder weergegeven.
Belemmeringen
Het aanbod van vrije kavels.
Hiermee wordt bedoeld dat er te weinig grond beschikbaar is voor zelfbouw/PO en daarbij dat de grond die er is al is verdeeld onder de grote projectontwikkelaars. In Nederland is vrije bouwgrond schaars, en daarom heeft dit een remmend effect op PO. Er zijn wel veel vrije kavels, maar
projectontwikkelaars hebben alle grondposities en geven deze nauwelijks uit voor PO.
De grondprijs
Door de schaarste van kavels is de grondprijs hoog. Dit is een rem op de kwaliteit en is een negatieve factor omdat de startkosten van zelfbouw daarmee heel hoog liggen. Ook is de hoge grondprijs mede het gevolg van verevening tussen woningen in de vrije en de sociale sector.
Ruimtebeslag
Doordat iedere particulier of collectief een eigen kavel heeft om te ontwikkelen neemt deze veel ruimte in beslag. Dit is in de ogen van de bouwwereld te veel.
Ruimtelijke kwaliteit
Omdat particulieren zoveel vrijheid hebben in hun keuzes betreffende de architectuur van hun te bouwen woning bestaat er de angst dat dit ten koste zou gaan van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.
Regelgeving
De grootschalige projectontwikkeling is nu tot een halt geroepen door de financiële crisis van 2008 maar de bijbehorende regelgeving en planningsinstrumentarium is er nog. Dit zijn bijvoorbeeld het masterplan en het bestemmingsplan. Dit verouderde instrumentarium werkt nu als een demper voor de vele kleinschalige (particuliere) initiatieven waar momenteel veel vraag naar is(platform 31,2014). Organisatie
Veel gemeenten weten nog niet hoe ze particulier opdrachtgeverschap moeten faciliteren omdat ze nog gewend zijn enkel met grote partijen te onderhandelen. Hierdoor is de regie van projecten moeilijk te voeren en is voor particulieren de drempel heel hoog om het initiatief te nemen. Ook de organisatiestructuur van de gemeente kan een drempel zijn omdat de welstand nog te strikt is
geregeld. Er is te veel beleid waar particulieren zich aan moeten voldoen om de gemeente tevreden te stellen.
Onbekendheid met zelfbouw
Veel mensen hebben wel een wens om zelf te bouwen maar door het gebrek aan kennis inzicht en overzicht in wat er allemaal bij komt kijken schrikken ze toch terug. Deze onbekendheid met
zelfbouw en kennisgebrek hangt samen met de risicoperceptie, zowel bij de particulier zelf als bij de bank en de gemeente(platform 31, 2014). Daarbij zijn de risico’s van zelfbouw ook heel hoog.
Voorfinanciering
De afgelopen jaren zijn er verschillende gemeentelijke en provinciale subsidiepotjes gemaakt om PO te stimuleren. Deze subsidies beginnen bijna allemaal op te raken. Vooral nu gemeenten forse bezuinigingen moeten doorvoeren is de vraag of deze subsidies in de toekomst nog wel verstrekt kunnen worden. De overheid heeft dan nog wel een maatschappelijke taak om koop te stimuleren, maar het is nog maar de vraag hoe gemeenten dit gaan invullen.
Voorfinanciering van particuliere zelfbouw projecten is echter een groot probleem bij de start van deze projecten omdat banken hiervoor nauwelijks meer leningen geven.
Het is wel bemoedigend dat verschillende provincies hun regelingen, juist gericht op voorfinanciering bij PO verlengen. Deze subsidies worden nu soms renteloze of leningen met een lage rente, maar de particulieren schijnen daar geen probleem mee te hebben(Platform 31, 2014).
Verder zijn er nog de volgende belemmeringen en problemen:
- De bouwduur van particuliere projecten is veel langere dan reguliere bouw - De prijsklasse is te hoog, PO heeft een elitaire status, terwijl het voor lagere
inkomensgroepen ook mogelijk moet zijn om aan PO te doen.
- In stedelijke context is zelfbouw heel moeilijk vanwege het ruimte gebrek.
- Particulieren hebben ook een moeilijk traject voor zich met de keuze welk soort van zelfbouw ze gaan doen. Kopen ze een cataloguswoning, laten ze een architect het ontwerp maken, of doen ze alles zelf?
Er wordt gezegd dat vooral in stedelijke gemeenten belemmeringen zichtbaar zijn. PO is hier niet eenvoudig door de noodzaak van het bouwen in hoge dichtheden, grondposities, de (hoge) kosten en het gebrek aan ervaring(Dol, Decker, Lennartz 2011). Ook is er een restrictief ruimtelijk beleid wat wordt versterkt door het zelfrealisatierecht van projectontwikkelaar met grondposities. Met dit zelfrealisatierecht mag de eigenaar van de grond het bestemmingsplan zelf realiseren als hij/zij daartoe in staat is, dat wil zeggen dat hij/zij over genoeg kennis beschikt om dit te doen(Dol, Decker, Lennartz. 2011).
Er zal in deze scriptie gefocust worden op de belemmeringen die vanuit te gemeentes bestaan. Dit zijn de problemen van het bouwen in hoge dichtheden en de grondposities.
Onderzoeksopzet
Bij de opzet van dit onderzoek wordt er gebruik gemaakt van deelvragen waarbij de verschillende deelonderwerpen van de hoofdvraag worden geoperationaliseerd. Deze deelvragen helpen tevens bij het beantwoorden van de hoofdvraag en geven een heldere structuur aan in de scriptie. De hoofdvraag luidt als volgt:
Hoe zorgen verschillende stedelijke gemeenten in de Randstad voor regulatie van belemmeringen rond particulier opdrachtgever schap?
Om deze te kunnen beantwoorden heb ik de volgende deelvragen opgesteld:
1. Wat zijn de bedreigingen en belemmeringen van particulier opdrachtgever schap voor stedelijke gemeentes in het algemeen?
Dit wordt onderzocht door gebruik te maken van wetenschappelijke literatuur en eventuele beleidsdocumenten van de nationale overheid en van de gekozen gemeenten die over dit onderwerp gaan, er wordt hier toegespitst op de problematiek op lokaal niveau in het algemeen.
2. Hoe regisseren de gemeentes Amsterdam, Rotterdam en Den Haag particulier
opdrachtgeverschap? Elke gemeente heeft naar alle waarschijnlijkheid een andere perceptie van particulier opdrachtgever schap. Deze deelvraag zal antwoord geven op hoe dit zich dan impliceert in de verschillende kaders van stadsontwikkeling van de gemeentes. Dus hoe het beleid wordt gevoerd rond PO.
3. Wat zijn de belemmeringen voor de gemeentes Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, en hoe gaan zij hiermee om? Deze vraag gaat dieper in op deelvraag 2, namelijk welke
struikelblokken ze tegen komen/kwamen, en hoe ze daarmee omgaan.
De gemeentes Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn gekozen omdat er volgens het hoofdrapport particulier opdrachtgever schap is vastgesteld dat in deze stedelijke VINEX locaties het minst wordt gebouwd met PO(Keers et al. 1999). Tenminste dat was zo in 1999. Ik wil graag onderzoeken wat er in de tussentijd veranderd is en daarom lijkt het me interessant om juist deze gemeentes te
onderzoeken. Alle drie de gemeenten hebben verschillende invalshoeken wat PO betreft:
Amsterdam richt zich vooral op herontwikkeling(van Brown fields) Rotterdam op verdichting en het verhogen van de bevolkingsdichtheid en Den Haag richt zich op PO door ‘kleinschalig
opdrachtgeverschap’. Omdat de gemeenten zulk verschillend beleid voeren lijkt het me interessant om te onderzoeken wat de uitvalswaarden van de gemeentes zijn en hoe ze omgaan met
belemmeringen van hun eigen beleid en van PO in het algemeen.
Conceptueel model
Om het onderzoek te visualiseren en overzichtelijker te maken is een conceptueel model
samengesteld. Er wordt toegewerkt naar hoe regulatie van particulier opdrachtgever schap wordt gevormd. Dit wordt gedaan naar de verschillende beleidscontexten van de steden Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. En dit valt binnen de alomvattend belemmeringen van PO in het algemeen.
Onderzoeksmethoden
Ontologie en epistemologie
Het onderzoek zal constructivistisch en interpretivistisch zijn omdat het gaat om mensen die de gebouwde omgeving creëren en daarbij gebruik maken van verschillende sociale instrumenten. Dus: hoe maken mensen deze sociale wereld betreffende zelfbouw? Daar komen verschillende ideeën over de sociale wereld uit en die zal ik gaan analyseren. Deze werkelijkheid zal geïnterpreteerd moeten worden uit diepte interviews die ik wil gaan afnemen van sleutelinformanten en
beleidsmakers van elke gemeente. De data die uit de interviews en de beleidsanalyse wordt gevormd zal hierbij op een manier geïnterpreteerd worden dat dit objectief kan worden toegepast om de nieuwe theorie te vormen.
Research strategie
Omdat er gebruik wordt gemaakt van diepte interviews en de analyse van officiële documenten wordt dit onderzoek kwalitatief van aard. Er wordt dieper ingaan op de gevolgen van het
overheidsbeleid met betrekking op zelfbouw en particulier opdrachtgever schap. Het onderzoeksdoel is het ontdekken van de kansen en beperkingen van het beleid van gemeenten met betrekking tot PO, en dat zal ik gaan onderzoeken met behulp van beleidsdocumenten en diepte interviews met beleidsmedewerkers van elke gemeente. Amsterdam en Rotterdam hebben een ‘zelfbouwloket’ waar ik beleidsmedewerkers van heb gesproken omdat zij zich elke dag bezig houden met PO in hun stad en daarom hopelijk ook veel verstand hebben van het beleid van hun gemeente en hoe ze omgaan met belemmeringen die bij hun werk komt kijken. Bij Den Haag heeft de gemeente een aparte website voor zelfbouwers, met daarbij een aparte kavelwinkel. Het doel van de interviews was meer inzicht krijgen in het beleid van elke gemeente en hoe zij omgaan met de valkuilen van hun beleid en hoe ze omgaan met de algemene belemmeringen van PO. Dus vanuit elke invalshoek van
aanpakken van beleid? welke oplossingen voor belemmeringen?
belemmeringenbij
particulieren
belemmeringen bij
beleid
belemmeringen bij
proces
Afbeelding 1: conceptueel model. Bron: eigen werk.
de verschillende gemeenten: de herontwikkeling van Amsterdam, Rotterdam met verdichten en klein opdrachtgeverschap bij Den Haag. Ik ben er met de interviews achter gekomen wat de ideeën achter deze strategieën zijn, wat de belemmeringen van het beleid is en hoe er wordt omgegaan met de algemene belemmeringen van PO.
Theorie en analytische benadering
De theorie is inductief. Dat wil zeggen dat naarmate het onderzoek vordert er een nieuwe theorie zal ontstaat. Er is geen hypothese die getest zal worden maar er zal een nieuwe theorie gevormd
worden in de conclusie van het onderzoek. Dit is dan ook de analytische benadering: grounded theory. Tenminste dat is het deels, want er bestaat al theorie over het onderwerp die ik toets naar de verschillende casussen.
Research design en data verzameling
Het onderzoek ziet eruit als een multiple case study omdat er dieper wordt ingegaan op het betreffende onderwerp, particulier opdrachtgever schap binnen de stedelijke context van de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Deze steden zijn hierbij dan de cases en het
bijbehorende beleid van die gemeenten de units of analysis. Het beleid is toegespitst op de algemene handelingen die gemeenten uitvoeren op PO te reguleren.
Analyse methode
De data is geanalyseerd door middel van de thematische analyse. Hierbij maak ik onderscheid in wat er allemaal is gezegd over verschillende variabelen, hierbij dus de verschillende belemmeringen bij particulier opdrachtgeverschap bij de interviews die ik zal houden. Daarbij komen er nog meer variabelen bij voor het beleid en oplossingen die er zijn bedacht door de verschillende gemeenten om de belemmeringen eventueel te omzeilen of op te lossen. Ik maak hierbij een raster van de verschillende thema’s: belemmeringen, beleid en eventuele oplossingen en zet hieronder wat er daarover is gezegd door de respondenten. Ook vergelijk ik dit met wat ik in beleidsdocumenten heb gevonden.
Het nadeel is dat het niet erg transparant is, omdat er geen gebruik wordt gemaakt van een
codeerschema maar er puur gekeken wordt naar wat er gezegd wordt. En niet hoe het gezegd wordt. Maar het is wel herhaalbaar omdat de citaten letterlijk uit de interviews worden overgenomen, dat maakt het onderzoek ook betrouwbaar.
Operationalisering
Om dit onderzoek duidelijker en overzichtelijker te maken worden er hier een paar begrippen geoperationaliseerd.
Particulier opdrachtgeverschap
Zoals al eerder is genoemd, is particulier opdrachtgeverschap, afgekort PO een bouwvorm waarbij mensen zelf volledige(juridische) zeggenschap en verantwoordelijkheid hebben voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van zijn woning en bepaalt daarbij zelf welke partijen daarbij participeren. Men heeft daarbij veel vrijheid in de eigen woonwensen, deze worden alleen begrensd
door de vooraf gestelde ruimtelijke kaders zoals het bestemmingsplan(ministerie van VROM. 2000). In onderstaande tabel zijn verschillende vormen van PO uiteengezet.
Traditioneel eigen bouw of individueel opdracht- geverschap
Particulier koopt kavel en ontwikkelt, al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer een woning. Mogelijke invullingen zijn zelfbouw, laten bouwen, zelf bouwen en variaties hierop. Catalogusbouw en systeembouw vallen ook onder de mogelijkheden. De bewoner heeft optimale zeggenschap en draagt zelf het ontwikkelrisico.
Collectief
opdrachtgeverschap
Een groep particulieren verenigt zich in een vereniging of stichting en verwerft bouwgrond en ontwikkelt met behulp van architect, begeleidend adviseur en aannemer een complex (rij-)woningen en/of appartementen. De bewoners hebben zeggenschap als vereniging of stichting over het gehele complex en op het niveau van de woning individuele zeggenschap/keuzevrijheid. De risico’s worden door de vereniging/stichting gedragen. Veelal treedt een woningcorporatie of soms een ontwikkelaar op als achtervang.
Mede-opdrachtgeverschap Collectief ontwikkelen met bewoners en professionele ontwikkelaar
(woningcorporatie, ontwikkelende bouwer, architect, projectontwikkelaar). De professionele ontwikkelaar heeft bouwgrond of herstructureringslocaties (of krijgt die toegewezen op basis van verzamelde groep toekomstige bewoners) en werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. De
zeggenschap voor het project wordt door beide partijen gezamenlijk ingevuld en ook de risico’s worden gedeeld.
Consumentgerichte projectontwikkeling
De projectontwikkelaar of de corporatie koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De bewoner heeft op bepaalde aspecten invloed, bijvoorbeeld op de plaatsing van de wanden, de indeling en de plaatsing van badkamer en keuken. De bewoners hebben keuzemogelijkheden in het door de ontwikkelaar ontwikkelde ontwerp. De risico’s voor de bewoners zijn beperkt en liggen voornamelijk bij de ontwikkelende partij.
Seriematige bouw De ontwikkelende partij verwerft de grond en ontwikkelt en bouwt of laat de woningen bouwen. De bewoner koopt de woning van de tekening en heeft eventueel nog meer- en minderwerk keuzeopties. De bewoner heeft marginale keuzevrijheid en neemt geen risico in het ontwikkelingsproces.
Tabel 1: verschillende vormen van PO. Bron: Noorman, A.W.(2006)
Een vorm van PO is collectief particulier opdrachtgever schap, waarbij er een groep mensen verantwoordelijk is voor de bouw van hun eigen huis. Dit doen zij dan onder de naam van een vereniging zonder winstoogmerk. De voordelen hiervan zijn:
- Sterkere positie toewijzing bouwlocatie
- Meer mogelijkheden typen woningen(gestapeld, geschakeld zoals bij appartementen) - Meer mogelijkheden voor de aanleg van gezamenlijke ruimten of omgeving
- Schaalvoordelen: één opdracht aan architect, één bouwopdracht, één bouw(omgevings)vergunning. Dit scheelt kosten.
- Men weet meteen waar en met wie ze in een buurt wonen - Inzet en inspanning worden gedeeld.
(de Regie, 2004)
Hoofdstuk 1: wat zijn de bedreigingen voor PO voor stedelijke
gemeenten in het algemeen?
Om een goed beeld te krijgen van de bedreigingen voor PO voor stedelijke gemeenten in het algemeen wordt er eerst ingegaan op verschillende contexten waarin PO zich in kan faciliteren. Er zijn namelijk 3 vormen van stedenbouw met betrekking tot PO: collectief, individueel of geregisseerd. Daarbij heeft iedere vorm zijn eigen voor- en nadelen maar er wordt hier ingegaan op geregisseerde stedenbouw omdat deze verschijningsvorm nu het meeste voorkomt in het huidige beleid(Dammers et al,2007). Hierbij worden dan ook de eigenschappen uiteengezet, en welke belemmeringen zich daarbij voordoen.
Stedenbouwkundige vormen van PO
De stedenbouwkundige aanpak bepaalt voor een belangrijk deel de voortgang van de bouw van nieuwe woningen. In de Nederlandse context kunnen er drie benaderingen worden onderscheiden: de individuele, de collectieve en geregisseerde stedenbouw.
Individuele stedenbouw is de kleinste stedenbouwkundige eenheid. Particulieren kopen een kavel om daar voor eigen gebruik een woning te laten bouwen. Hierbij stelt de gemeente vaak
stedenbouwkundige en soms ook architectonische randvoorwaarden. Deze vorm van stedenbouw was tot het met de 19e eeuw dominant in Nederland. Via deze aanpak zijn veel historische
binnensteden gebouwd, en is hierbij een veelheid van initiatieven op het gebied van grond en huizen ontstaan(Terlouw, 1999). Tegenwoordig vind je individuele stedenbouw meer terug in landelijke gebieden en dorpen. Deze vorm van stedenbouw beslaat meestal de kleinste bouweenheid: de kavel. De particulier koopt een kavel om daarop voor eigen gebruik een huis op te (laten) bouwen.
Vanwege de elkaar in de tijd onregelmatige opvolgende initiatieven ontstaat er een morfologisch kleinschalig en gevarieerd beeld van kavels en woningen. Dit valt terug op het ‘Wilde Wonen’ van Carel Weeber.
Collectieve stedenbouw betreft een grootschaliger ontwikkeling, waarbij in betrekkelijk korte tijd grote aantallen woningen wordt gebouwd. Deze bouwvorm werd in de loop van de 20e eeuw populair, vooral in het lage deel van Nederland waar het droog- en bouwrijp maken van kavels voor complexe problemen zorgde. Bovendien bevinden zich de grootste steden in dit deel van het land en deze werden geconfronteerd met hoge woningnood door de Tweede Wereldoorlog. De woningbouw stond dan ook in het teken van het oplossen van deze grote vraag naar woningen, waardoor de opgaven voor woningbouw steeds grootschaliger werden. Dit heeft geleid tot
‘volkshuisvestingssteden’, die worden gekenmerkt door de regie van de overheid(Terlouw, 1999). De marktpartijen pasten zich aan deze schaalvergroting aan. In de afgelopen jaren zijn
projectontwikkelaars en geprivatiseerde woningbouwcorporaties een groter rol gaan spelen in het ontwikkelen en uitvoeren van de plannen. De gemeente heeft hierbij een minder grote rol gekregen. Het resultaat van deze ontwikkelingen zijn grotere wooneenheden zoals woningclusters, buurten en wijken met eenzijdig aanbod van woningen die in opdracht van een gemeente, projectontwikkelaar of corporatie is gebouwd.
De laatste jaren kwam de geregisseerde stedenbouw op. Hierbij worden de woningen binnen een relatief korte tijd gebouwd, maar is niet zo grootschalig als bij de collectieve stedenbouw en het
initiatief ligt net als bij individuele stedenbouw bij particulieren. Het kan dus gezien worden als een combinatie tussen individuele en collectieve stedenbouw. De gemeente voert hierbij de regie over het project terwijl de woningen in opdracht van particulieren worden gebouwd. Deze vorm van bouwen komt sinds een paar jaar voor in nieuwbouwwijken(recentere VINEX-wijken),
herstructureringsgebieden en stadsranden. Op deze locaties bieden gemeenten clusters van vrije kavels aan. Hierbij heeft de gemeente de taak om grond te werven, en die of in één keer of gefaseerd worden verkaveld en uitgegeven. De gemeente zorgt voor de aanleg van nutsvoorzieningen en openbare ruimten terwijl de particulieren zelf zorgen voor de bouw van hun woningen. Op deze manier ontstaat er binnen een relatief korte tijd een nieuwe straat, buurt of wijk.
Karakteristieken geregisseerde stedenbouw
Volgens het boek particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw van Dammers et al(2007) heeft PO binnen de geregisseerde stedenbouw de meeste kans van slagen. Ten eerste vraagt de huidige situatie om een sterke gemeentelijke regie omdat de discrepantie tussen vraag en werkelijke uitvoering van PO heel groot is. Dit is het grootst in het westen van het land omdat hier de meeste woningen worden gebouwd en de belemmeringen het grootst zijn. Meer begeleiding vanuit de gemeente kan er hierbij voor zorgen dat er bijvoorbeeld genoeg kavels worden uitgegeven tegen betaalbare prijzen.
Ten tweede liggen in de grootste steden ook de meeste kansen(Keers, Pouw, 2002). Voor de periode 2005-2010 is het geplande aandeel in particulier opdrachtgeverschap te realiseren
nieuwbouwwoningen in steden maar 4 procent, terwijl de auteurs van het boek particulier
opdrachtgeverschap in de woningbouw hebben berekend dat minstens 36 procent van de woningen met PO in steden gebouwd kan worden. Hiervoor moeten dan wel de belemmeringen: het feit dat veel grond in handen is van corporaties en projectontwikkelaars en de hoge grondkosten
weggenomen worden.
Ten derde zijn gemeenten in het westen van Nederland, en dan voornamelijk de grote steden gewend aan een sterk geregisseerde woningbouw. Zo is er veel ervaring opgedaan in het verleden in het voeren van actief grondbeleid en is er een duidelijke stedenbouwkundige en architectonische regie. Deze ervaring is dan wel binnen de traditie van de collectieve stedenbouw opgedaan, maar kan ook binnen de geregisseerde stedenbouw worden ingezet.
Ten slotte vraagt de wooncultuur in stedelijke gemeenten sterk om begeleiding van de gemeente. Voor veel mensen is het bouwproces van PO zeer intensief en ingewikkeld en zijn de uitkomsten ervan onzeker. Deze drempels kunnen opgelost worden als de gemeente het initiatief neemt, de particulieren informeert en begeleid. Vooral in de regio’s die geen traditie op dit terrein hebben. Dit laatste geld in het bijzonder voor stedelijke gemeenten.
Geregisseerde stedenbouw in theorie
Hierbij wordt er ingegaan op de verschillende facetten die bij PO is stedelijke context voorkomen: de grondverwerving en kaveluitgifte, grondbeleid, de planvorming, de vergunningverlening, de
bouwactiviteiten, de voorlichting en begeleiding. Deze informatie komt grotendeels uit het boek Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, van Dammers, Pálsdottir, van den Broek, Klemm, Tisma en Bijlsma(2007). Dit is omdat de uitgeweide onderwerpen perfect aansluiten op het
onderzoeksonderwerp van deze scriptie. Bovendien kan er verder goed worden gereflecteerd met de praktijk die voortkomt uit de data van de interviews.
Grondverwerving en kaveluitgifte
Zowel grondverwerving als de kaveluitgifte maken deel uit van het gemeentelijk grondbeleid dat dan wel als actief kan worden uitgevoerd. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente de rol om zich te beperken tot het scheppen van voorwaarden en het houden van toezicht op het bouwproces en het goed functioneren van de grondmarkt. Het initiatief voor de grondexploitatie ligt hierbij bij de woningcorporaties of projectontwikkelaars dan wel beide partijen(Klaassen 2002). De gemeente werft bij actief grondbeleid zelf de grond en regelt zij de openbare nutsvoorzieningen en de verkoop van de bouwrijpe grond. Bij particulier opdrachtgeverschap werkt dit eigenlijk niet veel anders aangezien de gemeenten dan ook nog voor deze dingen zorgen, alleen leggen zij de
verantwoordelijkheid bij de particulieren. Actief grondbeleid ligt wel het meest voor de hand bij geregisseerde stedenbouw omdat het dan voor de gemeente het makkelijkst is om clusters van vrije kavels uit te geven als zij de grond eenmaal in handen heeft. De gemeente is dan niet meer
afhankelijk van de medewerking van projectontwikkelaars of woningcorporaties. Ook kunnen de kavelprijzen dan door de gemeente zelf bepaald worden. Hier kunnen er echter problemen optreden omdat de gemeente nu een dubbele rol heeft: als speler maar ook als ‘scheidsrechter’. Ook hebben ze de meeste financiële risico’s als de woningmarkt inzakt of het project niet de gewenste
rendementen genereert.
Een volledig actief grondbeleid is echter niet altijd haalbaar omdat de marktpartijen de afgelopen jaren een steeds machtigere positie hebben verworven in de regionale woningmarkt. Gemeenten zullen afspraken moeten maken waar de marktpartijen grond in handen hebben over de
gronduitgifte over particuliere opdrachtgevers. In dit verband biedt de Wet op grondexploitatie uitkomst. Deze wet geeft de gemeenten namelijk de bevoegdheid om in de exploitatieovereenkomst vast te leggen dat marktpartijen voor een bepaald deel van de grond als vrije kavels kunnen uitgeven. Het verwerven van de grond is vaak een probleem omdat veel grond in handen is van
projectontwikkelaars. Echter door de crisis zijn er wel veel opties opengevallen doordat projectontwikkelaars de deals niet meer rondkrijgen en de grond moeten overgeven aan de gemeente(Truijens 2014). Dit heeft te maken met dat de woningbouw een lange tijd op slot zat en mensen niet meer zaten te wachten op grote nieuwe wijken met een eenzijdig aanbod van woningen.
Maar over het algemeen is het bij actief grondbeleid van belang dat de gemeente tijdig de grond verwerft voordat het in handen komt van grote ontwikkelaars. In principe kan de grond op 3 manieren worden verworven:
1. Strategische verwerving: de gemeente koopt grond in een gebied waar zij mogelijkheden voor (her)ontwikkeling verwacht, maar waarvoor nog geen planologisch kader voor is vastgesteld.
2. Anticiperende verwerving: de gemeente koopt grond in een gebied waarvoor alleen de globale ruimtelijke kaders zijn vastgesteld: bijvoorbeeld in een structuurplan of masterplan 3. Reguliere verwerving: de gemeente koopt de nog benodigde grond in een gebied waarvoor
inmiddels een bestemmingsplan is vastgesteld. (bron: Dammers et al, 2007)
Bij het verwerven van grond kan de gemeente de Wet Voorkeursrecht Gemeenten toepassen. Dit houdt in dat een eigenaar de grond als eerste moet aanbieden aan de gemeente als hij/zij dit wil verkopen. Dit is echter achterhaald omdat het initiatief van de verkoop nog bij de eigenaar ligt, hierdoor kan grondverwerving een erg langdurige kwestie worden en werkt ook niet met actief grondbeleid. Theoretisch gezien kan de gemeente ook onteigening gebruiken om grond te verwerven maar dit is eigenlijk alleen een uiterst middel(Klaassen, 2002). Gemeenten zijn daar erg
terughoudend in omdat de procedures en procesrisico’s erg ingewikkeld zijn en omdat het instrument erg beladen is omdat iemands eigendom wordt afgenomen(Dammers et al 2007). Bij de kaveluitgifte kunnen gemeenten ervoor kiezen voor een openbare inschrijving, een openbare loting of de organisatie van een kavelveiling. Bij geregisseerde stedenbouw kan het uitgeven van kavels problematisch zijn omdat er een spanningsveld is tussen grootschalige ontwikkeling van het gebied en de kleinschalige bebouwing van de kavels. Hierdoor moeten er op korte termijn een groot aantal kavels worden uitgegeven, wat capaciteitsproblemen kan opleveren. Gemeenten kunnen dit oplossen door tijdelijk extra personeel in te huren of een extern bureau in te schakelen.
Gemeenten kunnen de grond verkopen aan particulieren of deze in erfpacht uitgeven. Bij erfpacht koopt de particulier niet de kavel maar de rechten daarop(Needham 2003). In Amsterdam wordt dit systeem veel gebruikt.
Verder maakt het voor geregisseerde stedenbouw in het algemeen niet uit om grond in erfpacht uit te geven omdat de gemeente zaken die hiervoor belangrijk zijn maar die ij niet in de plannen kan bepalen, in de koopcontracten kan vastleggen, zoals de data waarom met de bouw moet worden begonnen en de bouw moet zijn afgerond. En als de grond van bestemming verandert, bijvoorbeeld van landbouw naar wonen, dan kunnen de inkomsten die dit oplevert een aanzienlijke bijdrage leveren aan de financiering van openbare voorzieningen(Dammers 2007)
Kavelprijzen
De gemeente kan de kavelprijzen op verschillende manieren vaststellen. Er zijn minstens vier methoden voor handen om de prijs te bepalen(Winsemius, Geerligs 2002)
1. Bij de kostprijsmethode wordt de kavelprijs bepaald door de kosten van de gemeente voor het verwerven en bouwrijp maken van de grond, dit levert meestal een lage kavelprijs op, met als keerzijde dat particuliere opdrachtgevers ermee kunnen gaan speculeren.
2. Volgens de prijsvergelijkingsmethode wordt de kavelprijs vastgesteld in relatie tot de grondprijs voor vergelijkbare kavels in de buurtgemeenten of regio.
3. In het geval van residuele waarde methode wordt de grondprijs bepaald door de waarde van de woning hiervan af te trekken; kavelaankoop omwille van speculatie treedt hierbij niet snel op maar bij een krappe woningmarkt kan de kavelprijs wel hoog oplopen; ook is de prijs vooraf vaak onzeker.
4. Bij de kavelveiling verkoopt te gemeente de kavels bij opbod; deze methode kan eveneens tot hoge kavelprijzen leiden maar de particulier heeft wel vooraf zekerheid.
Alle vier de methoden kunnen toegepast worden bij geregisseerde stedenbouw, het is net welke doelen en doelgroepen de gemeente wil bedienen. Als zij een hoogwaardig milieu wil scheppen voor hogere inkomensgroepen, kan de kavelprijs via de residuele waarde methode worden bepaald. De opbrengst kan zij vervolgens investeren in een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Wil
de gemeente de leefbaarheid in een herstructureringswijk vergroten, dan kan zij de kostprijsmethode toepassen, zodat de vrije kavels ook beschikbaar zijn voor lagere inkomensgroepen.
Planvorming
Aan de basis van de planvorming liggen de woningbouwopgaven die een gemeente zichzelf stelt of die zij met hogere overheden vaststelt, dit zijn dus de provincie of de rijksoverheid. Die opgave kan worden gebaseerd op een woningmarkt- of woningbehoefteonderzoek, maar ook op de ambities die de gemeente heeft om nieuwe burgers aan te trekken met het bouwen van nieuwe woningen. Over het woningbouwprogramma en de woningbouwvolumes maken gemeentes afspraken met de regio, de provincie of het rijk. Hierbij kan ook worden opgenomen dat de gemeente een bepaald
percentage woningen via particulier opdrachtgeverschap wil (laten) bouwen. Dit is niet alleen terug te zien in de Nota Mensen Wensen Wonen(2005) maar ook in de plannen van verschillende
gemeenten. Zo wil Amsterdam voor 25% van de totale woningbouw via particulier opdrachtgeverschap realiseren(Truijens, 2014).
Aan de ontwikkeling van een nieuwe woningbouwlocatie liggen vaak een of meerdere plannen ten grondslag. Een planconcept geeft centraal vorm, in woorden en figuren, uitdrukking aan de gewenste inrichting en bebouwing van een gebied en de interventies die daarvoor nodig zijn. Het gaat om richtlijnen dus niets staat nog definitief vast. Het planconcept geeft onder andere richting aan de stedenbouwkundige en de architectonische regie die de gemeente voert. De afstemming tussen de architectonische en de stedenbouwkundige regie is een belangrijk onderdeel van de planvorming. Het is cruciaal dat de omgang met het spanningsveld tussen het vervullen van individuele
woonwensen op de eigen kavel en het waarborgen van een samenhangend beeld van de
woonomgeving, dus het waarborgen van een degelijk straatbeeld goed geregeld wordt. Hier is er een vormgevingsdilemma, want een aantal mooie huizen maakt nog geen mooie straat. Gaat het om het expressief maken van de identiteit van de afzonderlijke woning of om het vormgeven van een gezamenlijke identiteit van een straat, buurt of wijk?
Kritiek
Er is veel kritiek op PO geweest vanwege de eenzijdige nadruk van de gemeenten op de identiteit van de gebouwde woningen. Volgens Hulsman(2005), een architectuurcriticus leidt dit tot ‘het contrast tussen de particuliere rijkdom van de huizen en de publieke armoede van de omgeving’. Maar deze uitkomst staat niet van te voren vast: stedenbouw en architectuur overlappen elkaar en als de overlap duidelijk wordt vormgegeven, ontstaat er een samenhangend geheel van particuliere kavels en openbare ruimte. Er kunnen hier verschillende strategieën voor gehanteerd worden door de gemeente.
Stedenbouwkundige regie
De stedenbouwkundige regie kan op verschillende manieren worden uitgevoerd, eigenlijk op verschillende schaalniveaus. Er zijn twee uiterste strategieën die de gemeente kan volgen: het
ontwerp van een particulier beperkt zich tot de invulling van de zogeheten bouwenvelop, dat is een document dat alle beleidsregels bevat waaraan een bouwproject moet voldoen en op basis waarvan overeenkomsten met de ontwikkelende partijen worden gesloten(verhuisvriend 2014) en tot op de kavel. Aan de andere kant kan het ontwerp zich uitstrekken over de totale inrichting van een cluster. Het eerste geval heet vrijheid binnen de bouwenvelop, bij de tweede optie spreekt men van een vrij ensemble.
In de meeste gevallen liggen het stedenbouwkundig plan en de verkaveling van de wijk vast op het moment dat particulieren met bouwen beginnen. Dit houdt in dat het zeggenschap van de
particulieren niet verder rijkt dan het privédomein en dat het openbare domein wordt ontworpen door de gemeente. Of tenminste de gemeente laat die ontwerpen. Binnen de bouwenvelop heeft de particulier vrijheid om – binnen de regels van de architectonische regie – de woning volgens eigen wensen te laten bouwen. Bij een vrij ensemble geven particulier naast hun het privédomein ook het openbare domein vorm. Bij de planvorming spelen de particulieren dan een actieve rol, dus nog voor er met de bouw van de woningen wordt begonnen. In dit geval is de ontwikkelingseenheid een gebied waarvoor nog geen stedenbouwkundig plan is gemaakt en waarvan de grond nog niet is verkaveld en uitgegeven. De particulieren die in dit geval als collectief opereren, geven een opdracht om het stedenbouwkundig ontwerp te maken. Dit is inclusief de bebouwing, kavelverdeling, de straten en de openbare ruimten. Ook zijn zij in een later stadium betrokken bij het ontwerp van hun eigen woning. De gemeente is hierbij beperkt tot het stellen van randvoorwaarden en het begeleiden van het stedenbouwkundig ontwerp(Dammers et al, 2007).
In plaats van regels te stellen aan de private kavels kan de stedenbouwkundige regie ook worden gevoerd via de vormgeving van de openbare groenstructuur. Door bijvoorbeeld al een brede straat aan te leggen, springt de grote diversiteit van de woningen al minder in het oog. Dat kan ook bereikt worden door bijvoorbeeld bomenrijen of hagen te planten op de grenzen van het openbare en het privédomein. Het groen draagt er bovendien aan bij dat er een eenheid binnen de diversiteit ontstaat. Landelijke woonmilieus bieden door hun lagere stedelijkheidsgraad meer mogelijkheden voor deze vorm van regie dan bij stedelijke milieus(Dammers et al, 2007).
Architectonische regie
De architectonische regie, ook wel beeldregie genoemd is gericht op het schaalniveau van de kavel. Het kan daarbij gaan om het vastleggen van de regels voor bijvoorbeeld de rooilijnen,
bouwenveloppen en materiaalgebruik in een beeldkwaliteitsplan of een bestemmingsplan. In het laatste geval zijn de regels juridisch bindend. Men onderscheid een lage en een hoge beeldregie. Bij een lage beeldregie zijn meestal alleen het maximaal te bebouwen oppervlak van de kavel en de bebouwingsenvelop vastgelegd en zijn er geen architectonische regels. Bij een hoge beeldregie worden behalve de dingen die bij een lage regie zijn genoemd, ook de architectuurstijlen, de
materialen, en detaillering en dergelijke voorgeschreven. Dit kan in de vorm van een ‘bouwpaspoort’ of kavelpaspoort waarin de voorschriften zijn opgenomen over onder andere de omvang, de vorm en de oriëntatie van de woning. Ook zijn de ontsluiting en de kwaliteit van de erfafscheiding erin
opgenomen. Een hoge beeldregie kan 2 doelen dienen, namelijk een homogeen of juist heterogeen eindbeeld creëren en bewerkstelligen(Mus 2004). De eenheid of diversiteit wordt bereikt door regels
of over bijvoorbeeld de woningtypen, de architectuurstijlen, de dakvormen, het materiaalgebruik en de detaillering.
Architectonische regie kan ook via supervisie worden gevoerd. De supervisor bepaalt dan op basis van het planconcept of de woningontwerpen aan de eisen voldoen en geeft hierbij zo nodig commentaar. Na goedkeuring door de supervisor is de beoordeling van de welstandscommissie daarna alleen nog maar een formaliteit. Op deze manier worden architecten hopelijk alleen maar extra geïnspireerd om een hoge kwaliteit te leveren. De criteria die de supervisor hanteert, zijn vaak sterk individueel en worden niet formeel vastgelegd; vaak worden alleen de bouwhoogte, rooilijnen het materiaalgebruik voorgeschreven.
Verlening van vergunningen
De bouw van nieuwe woningen is altijd vergunningsplichtig. Het gaat hierbij dan om de
omgevingsvergunning, wat een overkoepelende vergunning is voor alle activiteiten die onlosmakelijk zijn verbonden met de bouw van de woning of woningen(Boeve, Groothuijse 2013). De gemeente dient de vergunning te verlenen als het ontwerp voldoet aan het Bouwbesluit, de Bouwverordening, het bestemmingsplan en de welstandeisen(Boeve, Groothuijse 2013). Vooral in het Bouwbesluit dat de woontechnische en veiligheidsvoorschriften bevat, wordt een uitgebreid en gedetailleerd pakket aan voorwaarden gesteld. Voor particulieren is het verkrijgen van een vergunning daardoor vaak ingewikkeld en tijdrovend. Dit komt door de voorschriften die in acht moeten worden genomen en doordat de organisatie van de gemeente, welstandsorganen andere overheden om het proces heen erg ingewikkeld is(Kuenzli, Lengkeek 2004).
Begin 2003 is de woningwet gewijzigd, met als doel de regelgeving te vereenvoudigen en de vergunningsprocedures en het welstandstoezicht te verbeteren. Daarnaast is het Bouwbesluit gewijzigd, waardoor het toegankelijker en begrijpelijker is geworden. De regelgeving op bouwgebied lijkt echter nog steeds onvoldoende te zijn toegesneden op PO. Volgens Tellinga(2002) is de
wetswijziging eerder ingevoerd om de woonconsument te beschermen tegen minimale uitvoering van een bouwbedrijf dan om keuzevrijheid van de particuliere opdrachtgever tegemoet te komen.
Bouwactiviteiten
De gebiedsontwikkeling en de kavelbebouwing verlopen bij geregisseerde stedenbouw vaak gelijktijdig. Terwijl de gemeente nutsvoorzieningen, straten en openbare voorzieningen laat aanleggen wordt er gelijktijdig op de kavels door de particulieren gebouwd. Het is belangrijk om dit goed op elkaar af te stemmen zodat de bouwactiviteiten ongehinderd kunnen verlopen. Een slechte organisatie tussen de bouwactiviteiten en andere afspraken kunnen tot frustraties of zelfs conflicten leiden, bijvoorbeeld als de aanvoer van bouwmaterialen wordt gehinderd door een opengebroken straat, of als een bouwkraan voor de woning het werken aan de straat belemmert. Vooral in
stedelijke gebieden, waar de bouwruimte beperkt is kunnen zulke situaties zich voordoen(Dammers et al. 2007). Om problemen van logistieke of andere aard te voorkomen, kan de gemeente, in samenspraak met particulieren een bouwcoördinator aanstellen die de diverse bouwactiviteiten reguleert en afstemt. Bij CPO verloopt afstemming vaak minder problematisch dan bij individueel PO omdat er bij CPO vaak maar één bouwbedrijf is die bij de bouw van de woningen is betrokken.
Voorlichting en begeleiding
Doordat zelfbouw gepaard gaat met een gebrek aan ervaring en een enorme hoeveelheid aan regels waar woningen aan moeten voldoen is het bouwen van een woning een tijdrovende en een
ingewikkelde bezigheid. Gemeenten kunnen particulieren hierbij helpen door ze voorlichtingen en informatie te geven en begeleiding aan te bieden.
Bij de voorlichting is het ten eerste belangrijk dat de burgers op de hoogte worden gesteld dat er überhaupt vrije kavels worden uitgegeven en dat ze goed geïnformeerd worden over hoe zij die kunnen bemachtigen. Ten tweede moeten ook de procedures en regels helder zijn waarmee de particulieren tijdens ontwerpen en het bouwen van de woning te maken krijgen. Zulke informatie moet op tijd verschaft worden aan particulieren. Dit kan door middel van brochures, online of schriftelijk, maar ook via informatieavonden of woonmarkten.
Voor de begeleiding kan de gemeente een deskundige aanstellen die voor de betrokken particulieren als aanspreekpunt kan fungeren en hen kan begeleiden bij het ontwerp- en bouwproces. De
gemeente kan hiervoor ook een extern bureau inschakelen.
Omdat het bij geregisseerde stedenbouw om een redelijk kort tijdsbestek gaat kan de gemeente de voorlichting geconcentreerd en gericht aanpakken. Voor veel gemeenten is het geven van
voorlichting en begeleiding niet vanzelfsprekend, omdat zij zelf ook weinig of geen ervaring hebben met PO. In de afgelopen jaren heeft een toenemend aantal gemeenten via pilotprojecten en experimenten wel ervaring opgebouwd(Dammers et al. 2007).
Voorwaarden van geregisseerde stedenbouw
De toepassing van de geregisseerde stedenbouw en de resultaten die dit oplevert, zijn niet alleen afhankelijk van de activiteiten van de gemeente maar ook van de omstandigheden waarin zij dit doen. Er worden nu 4 factoren besproken die toepassingen en resultaten van deze
stedenbouwkundige aanpak positief of negatief kunnen beïnvloeden. Dit zijn: de regionale wooncultuur, de regionale woningmarkt, de regionale grondmarkt en het beleid op hoger schaalniveau.
De regionale wooncultuur
Onder wooncultuur verstaan we min of meer het samenhangend geheel van voorkeuren,
opvattingen, kennis en ervaringen met betrekking tot wonen, die mensen in een bepaalde regio met elkaar delen. Het kan daarbij gaan om gedeelde opvattingen over of voorkeuren voor de
architectuur, het materiaalgebruik, de bouw van de woning, het gebruik ervan enzovoort. Omdat een wooncultuur veelal per regio verschilt, wordt er gesproken van een regionale wooncultuur. Zo bouwen bijvoorbeeld veel particulieren in Twente een woning met een bijkeuken en een ingang aan de zijkant, en zijn in Noord-Brabant zadeldakwoningen populair(Dammers et al. 2007). Maar
regionale woonculturen zijn aan veranderingen onderhevig en worden ook door tal van
maatschappelijke ontwikkelingen beïnvloed. Zo ontstaan er steeds weer nieuwe architectuurstijlen, die na verloop van tijd meer gemeengoed worden en doordringen in de voorkeuren en opvattingen van grotere groepen mensen. De regionale wooncultuur beïnvloedt de vraag of een gemeente en
haar inwoners particulier opdrachtgeverschap wel of niet in overweging nemen. In westelijk
Nederland is po minder bekend dus de kans hierop is daar gering. Daarnaast oefent de wooncultuur invloed uit op de gekozen woningtypen en architectuurstijlen. Zo overheerst op het platteland vaak een voorkeur voor een traditionele architectuur, terwijl in Nederland in de grote steden eerder wordt gekozen voor moderne stijlen. Verder heeft de wooncultuur veel invloed op hoe de gemeente het beleid of regie voert. Veel gemeenten hebben bijvoorbeeld moeite met een lage architectonische regie omdat zij bang zijn voor een te grote variatie aan bouwstijlen. Hier wordt gerefereerd naar ‘de Belgische toestanden’. Het is juist wel grappig dat men in België juist afzien van een hoge regie omdat ze bang zijn dat er ‘Nederlandse eenvormigheid’ wordt gevormd(Dammers et al. 2007). Regionale woningmarkt
De woningmarkt bestaat uit het spanningsveld tussen de vraag en aanbod van woningen in een bepaald gebied(Voogd 1996). Deze markt kan worden verdeeld in een huurmarkt en een koopmarkt, die erg van elkaar gescheiden zijn en ook verschillende mechanismen kennen. De koopwoningmarkt kan worden opgesplitst in een markt voor bestaande woningen en een markt voor
nieuwbouwwoningen. Particulier opdrachtgeverschap is onderdeel van de nieuwbouwmarkt. Aangezien de woningmarkt bijna altijd een voorraadmarkt is, zijn de marktverhoudingen in de voorraad in hoge mate bepalend voor de kwaliteit en prijs van de nieuwbouwwoningen(Van der Wouden 2006). Omdat er op de nieuwbouwmarkt veel vraag en weinig aanbod is, nemen de aanbieders een dominante positie in. Daarbij komt dat het aanbod star is vanwege het feit dat het meestal een aantal jaren vergt voordat de bouwcapaciteit en de lopende plannen zijn aangepast aan een toenemende of veranderende vraag, terwijl die vraag door de veranderlijkheid van de
economische conjunctuur, de huishoudenssamenstelling en de leefstijlen juist sterk wisselt(Dammers et al 2007). Vooral het westen van Nederland wordt gekenmerkt dor een overspannen markt omdat de vraag veel hoger is dan het aanbod. De woningmarkt is hier dan overwegend een aanbodmarkt. Het gevolg hiervan is dat hier de huizenprijzen hoger zijn dan andere delen van Nederland. Ook is de kwaliteit van de woningen lager en past het aanbod zich nauwelijks aan bij de vraag. Door
schaalvergroting en professionalisering, die zich vooral in het westen voordoen wordt de
woningmarkt daar vooral gedomineerd door een aantal grote spelers. Aan de aanbodkant zijn dat de projectontwikkelaars en grote bouwbedrijven, aan de vraagkant zijn dat gemeenten,
woningbouwcorporaties en institutionele beleggers(Dammers et. Al 2007.
Een overspannen woningmarkt komt maar beperkt tegemoet aan de woningwensen. Voor inwoners van een gemeente die een nieuwe woning willen, kan dit de aanleiding zijn om naar alternatieven te zoeken waar zij meer waar krijgen voor hun geld. Nu komt particulier opdrachtgeverschap om te hoek kijken. De vraag naar vrije kavels neemt hierdoor toe. Tegelijkertijd wordt de dominantie van bepaalde partijen afgebroken omdat deze zijn ingesteld op grootschalige projectontwikkeling, en niet op kleinschalig particulier opdrachtgeverschap. Hierdoor kan het voor particulieren moeilijk zijn om een geschikt bouwbedrijf te vinden dat hun specifieke woonwensen kan realiseren, waardoor de bouwactiviteiten moeilijker verlopen.
Regionale grondmarkt
Ook de grondmarkt is een spanningsveld tussen vraag en aanbod. In dit geval dan van kavels in een bepaald gebied. Het gaat om een bijzondere markt, niet alleen vanwege de kenmerken van de grond, zoals de locatiegebondenheid, maar ook vanwege de grote rol van de overheid. Deze treedt passief op als vaststeller van regels, en actief als (ver)koper van de grond. Elke kavel is immobiel en vrijwel
uniek vanwege de locatie. Dat maakt het dat kavels moeilijk vervangbaar zijn en zijn locatie ook sterkte invloed heeft op de prijs. Het gaat daarbij niet alleen om de regionale ligging, maar ook van de mate van verstedelijking en nabijheid van water, groen en voorzieningen(VNG 2006).
De grondmarkt heeft net als de woningmarkt een regionaal karakter(Segeren e.a. 2005). Die grondmarkt is ook sterk met de woningmarkt verbonden omdat de kavelprijs voor een groot deel door de woonbestemming wordt bepaald. Daarom hebben de grondprijzen in West Nederland ook een overspannen karakter. Vooral in de grote steden is de vraag naar bouwkavels hoog en het aanbod is laag. Dit komt vooral door de schaarse grond en hoge bebouwingsdichtheid in de steden. Vraag en aanbod worden er bovendien bepaald door een beperkt aantal actoren. Daardoor is
concurrentie beperkt. Men kan in deze context beter spreken van een oligopolie dan een vrije markt. De regionale woningmarkt bepaalt voor een groot deel de mogelijkheden voor PO: zonder kavel kan er per slot van rekening geen woning worden gebouwd. Bovendien bepaalt de locatie van de kavel voor een groot deel de aantrekkelijkheid en daarmee ook de prijs. En verder kan de kavelprijs, zeker in een overspannen grondmark, een groot deel uitmaken van de totale kosten van de woning. Wat de geregisseerde stedenbouw betreft, beïnvloed de grondmarkt vooral de mogelijkheden voor de gemeente om de grond te verwerven. Hoe meer de markt wordt gedomineerd door grote
marktpartijen, hoe moeilijker het voor de gemeente is om grond te verwerven. De locatie van de kavels en de kavelprijzen heeft de gemeente zelf grotendeels onder controle.
Beleid op hoger schaalniveau
Gemeentelijk beleid, en daarmee de geregisseerde stedenbouw, staat onder sterke invloed van hogere schaalniveaus zoals die van de provincie of van het rijk. Zo heeft het nationale ruimtelijk beleid er afgelopen jaren voor gezorgd dat er weinig grond voor PO is vrij gekomen. Onder de noemer van het compacte stadsbeleid moest de verstedelijking worden geconcentreerd en de groene ruimtes moesten worden opgehouden. De woningbouw moest vervolgens overwegend op grootschalige nieuwbouwlocaties(Vinex wijken) plaatvinden. Deze indicatie voor
woningbouwlocaties in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra stelde de grote marktpartijen in staat om grondposities in te nemen. Het zelfrealisatierecht bood hen vervolgens de mogelijkheid om de woningen ook te bouwen en de concurrentie grotendeels uit te schakelen. Dit maakte het voor de gemeenten moeilijk om grond te verwerven voor de uitgifte van vrije kavels. Buiten de Vinex locaties was dit eveneens lastig, omdat daar een restrictief bouwbeleid gold. In de nota ruimte(VROM 2004) heeft het rijk het compacte stadsbeleid grotendeels laten varen. Volgens de bundelingsstrategie streeft de overheid weliswaar nog steeds naar het concentreren van nieuwbouw, maar wijst ze geen grootschalige woningbouwlocaties meer aan. Bovendien mag elke gemeente nu voor de eigen natuurlijke bevolkingsaanwas laten bouwen(Dammers et al. 2007)
Met de Nota Wonen(VROM 2000) werd het volkshuisvestingsbeleid omgevormd tot woningbeleid, waarin burgers een centrale plaats kregen. Het rijk beschouwde het stimuleren van PO als een van de mogelijkheden om burgers meer zeggenschap over de eigen woningbouw te geven, en stelden als doel om vanaf 2005 een derde van de nieuwbouw via PO te laten realiseren. Hiertoe werd overleg gevoerd met de partijen die betrokken waren bij de herijking van de woningbouwafspraken en bij de beleidsinzet voor de verstedelijkingsopgaven vanaf 2005(Dammers et. Al 2007). Ook werden de rijkssubsidies voor de stedelijke vernieuwingsprojecten gekoppeld aan de norm van een derde deel particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast is de kennisontwikkeling en kennisoverdracht bevorderd
via proeftuinen en experimenteren van de Stuurgroep Experimentele Volkshuisvesting(SEV), woonmarkten als ‘Heilige huisjes’ van het NAI en de oprichting van het informatiecentrum ICEB. In 2007 was de doelstelling stilzwijgend losgelaten en wordt PO minder sterk vanuit het rijk
gestimuleerd. Met het achterblijven van de woningbouwproductie kwam het accent weer te liggen op kwantiteit, en toen de economische crisis begon werd PO meer als ‘luxeprobleem’ gezien. Terwijl eerste werd ingezet op hard afspraken met financiële consequenties, probeert de overheid PO nu op een andere manier te bevorderen. Zo verstrekte het ministerie van VROM in het kader van de woningvouwafspraken voor de periode van 2005 tot 2010 extra subsidies aan 20 stedelijke regio’s waar PO de meeste obstakels ondervond(Dammers et. Al 2007). Maar de vraag is nog steeds of die subsidies genoeg waren om PO een impuls te geven.
Het grondbeleid is in de afgelopen jaren diverse malen gemoderniseerd, met het oog op sterk veranderde verhoudingen op de grondmarkt en de sterk gestegen grondprijzen. De Nota
Grondbeleid(VROM 2001) was erop gericht om zowel het faciliterende als het actieve grondbeleid van de gemeenten te versterken. Omdat de Wet Voorkeursrecht voortaan voor alle gemeenten gold, konden schijnsamenwerkingsvormen tussen boeren en projectontwikkelaars nietig worden
verklaard(Jókövi et. Al 2006). Begin 2008 trad de nieuwe Wet op Grondexploitatie in werking. Op basis van deze wet kunnen gemeenten zelf bepalen welk percentage van de grond in een gebied als vrije kavels wordt uitgegeven, ook als zij de grond zelf niet in eigendom hebben(Dammers et. Al 2007).
Conclusie deelvraag 1: Wat zijn de bedreigingen en belemmeringen
van particulier opdrachtgever schap voor stedelijke gemeentes in het
algemeen?
Allereerst kunnen er problemen optreden bij het verwerven van de grond en de kaveluitgifte, als de gemeente actief grondbeleid voert en zelf de grond koopt. Ze moeten dan optreden als speler op de woningmarkt én als bemiddelaar tussen de particulier en de gemeente zelf. Daarbij dragen zij dan ook de grootste financiële risico’s van het project als de woningmarkt inzakt of het niet de gewenste rendementen genereert.
Ook is de afstemming tussen de architectonische en stedenbouwkundige regie een belangrijk onderdeel bij de planvorming. Het is cruciaal dat de omgang met het spanningsveld tussen het vervullen van individuele woonwensen op de eigen kavel en het waarborgen van een samenhangend beeld van de woonomgeving goed geregeld wordt. Men wil namelijk altijd wel een samenhangend straatbeeld, maar dat is moeilijk te realiseren bij PO waarbij ieder individu zijn eigen wensen gaat realiseren. Hier speelt het vormgevingsdilemma een grote rol, want een paar mooie huizen maakt nog geen mooie straat of wijk.
De regelgeving wat betreft het aanvragen van de omgevingsvergunning is nog steeds heel
ingewikkeld. Begin 2003 is de woningwet gewijzigd, met als doel de regelgeving te vereenvoudigen en de vergunningsprocedures en het welstandstoezicht te verbeteren. Daarnaast is het Bouwbesluit gewijzigd, waardoor het toegankelijker en begrijpelijker is geworden. De regelgeving op bouwgebied lijkt echter nog steeds onvoldoende te zijn toegesneden op PO. Volgens Tellinga(2002) is de
wetswijziging eerder ingevoerd om de woonconsument te beschermen tegen minimale uitvoering van een bouwbedrijf dan om keuzevrijheid van de particuliere opdrachtgever tegemoet te komen. Doordat zelfbouw gepaard gaat met een gebrek aan ervaring en een enorme hoeveelheid aan regels waar woningen aan moeten voldoen is het bouwen van een woning een tijdrovende en een
ingewikkelde bezigheid. Gemeenten kunnen particulieren hierbij helpen door ze voorlichtingen en informatie te geven en begeleiding aan te bieden. Dit gebeurt echter niet altijd voldoende en is ook het gebrek van kennis aan de kant van de gemeente een grote valkuil.
PO is onderdeel van de nieuwbouwmarkt zoals dat eerder is aangegeven, en een groot probleem hierbij is dat er veel vraag en weinig aanbod is op deze markt en aanbieders een dominante positie innemen. Daarbij komt dat het aanbod erg star is vanwege het feit dat het meestal een aantal jaren vergt voordat de bouwcapaciteit en lopende plannen zijn aangepast op de veranderende vraag en conjunctuur. Vooral in het westen van Nederland is de woningmarkt overspannen omdat de vraag vele malen hoger is dan het aanbod.
Samengevat zijn er dus belemmeringen bij PO wat betreft financiering, ontbrekende kennis, beeldregie, regelgeving en bij de woningmarkt.
Hoofdstuk 2: Hoe regisseren de gemeentes Amsterdam, Rotterdam en
Den Haag particulier opdrachtgeverschap?
Thematische analyse
Om deze deelvraag te beantwoorden wordt er gebruik gemaakt van de thematische analyse van de data. De data wordt hierbij overzichtelijk ingedeeld in thema’s en tabellen. Zo kan er precies afgelezen worden wat er over elk thema is gezegd door de respondenten. De hoofdthema’s zijn beleid, belemmeringen en oplossingen. Het beleid is daarbij opgedeeld in sub thema’s: algemeen beleid, kavel en grondbeleid, CPO, ingrepen om PO te reguleren, klushuizen en welstand. Alle citaten zijn genummerd, zodat ze makkelijk zijn terug te vinden in te interviews.
Beschrijving casussen
Amsterdam
Wat er naar voren kwam in het gesprek met Amsterdam is dat deze gemeente zich veel richt op bouwgroepen en CPO vanwege de erg hoge dichtheid in de stad. Problemen kwamen in het verleden vooral voort uit onwetendheid en ontbrekende kennis van zelfbouw. Deze zijn gaandeweg opgelost met pilots, en ‘het gewoon doen’. Gemeente Amsterdam heeft ook een bijzondere manier om de garantie van PO bij zelfbouwers onder elkaar te ondersteunen, met een speciale maatregel. Maar dat komt later in de scriptie terug. De respondent die is geïnterviewd is Bart Truijens,
beleidsmedewerken van Team Zelfbouw is, wat onderdeel is van het OGA, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam. Hieronder in afbeelding 1 is het huidige kavelaanbod van Amsterdam te zien, met zowel CPO als PO locaties. Er staan ook CPO/bouwgroep projecten op die nog leden zoeken.
Afbeelding 1: Kavelkaart Amsterdam 2014. Bron: http://maps.amsterdam.nl/zelfbouwkavels/ (2014) Rotterdam
Rotterdam profileert zich als een stad die zich neerzet met: ‘klein en fijn’. Dat houdt in dat Rotterdam veel kleinschalige ontwikkeling doet op invullocaties in de stad in samenwerking met externe
partijen, zoals architectenbureaus die de projecten op zich nemen. Daarbij wordt er gekeken welke projecten zich lenen voor particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam is vergeleken met de andere steden nog niet zo ver gevorderd op het gebied van zelfbouw, maar ze weten wel alles van
klushuizen. Dit heeft te maken met het grote aanbod van vervallen rijtjeswoningen in de volkswijken van de stad rond het jaar 2000. Deze woningen heeft de gemeente voor een laag bedrag te koop gezet en daarbij alleen de fundering zelf opgeknapt en de rest overgelaten aan particulieren. Nu is het aanbod van klushuizen iets veranderd omdat het aanbod wat er vroeger was inmiddels allemaal is opgevuld.
Afbeelding 2: Kavelkaart Rotterdam 2014. Bron: eigen werk. Den Haag
Wat opviel aan Den Haag is dat deze gemeente een heuse kavelwinkel heeft in het stadhuis, een soort epicentrum van alles wat met PO, CPO en zelfbouw te maken heeft. Problemen met zelfbouw kwamen hier ook vooral voor in het begin stadium, een aantal jaren terug. Deze werden gaandeweg opgelost, mede door de korte relatielijn met de Wethouder. Den Haag profileert zich binnen de Randstad met hun principes over zelfbouw: Het moet allemaal zo vrij mogelijk, zo gevarieerd mogelijk, zo individueel mogelijk, zo kwalitatief mogelijk, zo klantgericht mogelijk, en zo simpel mogelijk. Den Haag werkt ook veel met invullocaties binnen de stad. De respondent van deze stad is Hans Sparreboom, medewerker van het zelfbouwloket in het stadhuis van Den Haag.
Afbeelding 3: Kavelkaart Den Haag 2014. Bron: eigen werk.
Thematische analyse
De citaten zijn ingekort in kernwoorden om de schema’s overzichtelijk te houden. Daarbij zijn de citaten wel genummerd zodat ze wel terug te vinden zijn in de context van de interviews. De
nummers blijven overal hetzelfde en alle citaten hebben hun eigen letter en nummer. De citaten van Den Haag zijn altijd..D, die van Rotterdam …R en die van Amsterdam ..A. Dit is in het eerste schema te zien. Om de citaten makkelijk terug te vinden zijn de interviews onderverdeeld in kleuren om zo de verschillende thema’s uit te lichten. Elk thema heeft zijn eigen kleur. En elk thema daarmee ook zijn eigen letter.
