Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, en hoe gaan zij hiermee om?
In dit hoofdstuk wordt de thematische analyse doorgezet, maar dan met het thema belemmeringen en oplossingen daarvan. Dit wordt gedaan om de derde deelvraag te beantwoorden, namelijk om te onderzoeken wat de belemmeringen van PO zijn die de gemeenten zowel in het beleid als in het proces tegenkomen. Daarna wordt er onderzocht wat ze eraan doen om deze belemmeringen aan te pakken of te omzeilen.
Belemmeringen
Het tweede thema wat nu wordt geanalyseerd zijn de belemmeringen. Deze zijn deels voortgekomen uit het beleid of begeleiding van PO.
Den Haag Rotterdam Amsterdam
BD1: Toen we begonnen, zijn we begonnen toen we nog niet wisten hoe het moest.
BR1: er zijn interne
belemmeringen omdat je binnen de overheid altijd verschillende belangen hebben. en er zijn externe belemmeringen, met de consument of met financiering. Vooral financiering is voor de consument erg belangrijk.
BA1: financiering van zelfbouw is misschien niet makkelijk nu, maar het is niet moeilijker dan dat je een woning koopt van een ontwikkelaar. Bij bouwgroepen is het wel een groot probleem omdat het risico groot is dat het omvalt. Banken hebben die zekerheid ook niet. De kosten van een bouwgroep moeten vaak ook door een kleine groep gedragen worden.
BD2: Belemmeringen die ze tegenkwamen: de consequenties van vergunningsvrijbouwen, de erfpacht, de vrijstellingsmarges van het bestemmingsplan, het kavelpaspoort, en de
gemeentelijke organisaties die gewend is met grote ontwikkelaars te werken.
BR2: de rollen verschuiven. Architecten hebben niet meer de rol als tekenaar, maar ook als die van begeleider. Er zijn bureaus die dat goed oppakken, andere niet. Maar de nieuwe verdeling van rollen is nog wel zoeken.
BA2: in Amsterdam heb je hoge dichtheden met meer dan 4 lagen bouw. En als je meerdere lagen hebt ben je al snel aangewezen op en bouwgroep of CPO.
BD3: oude wereld gaat uit van top down denken, dat begint bij het stadhuis.
BR3: om de hele keten weer goed aansluitend te krijgen is het zoeken naar een goede organisatie die dat op zich wil nemen.
BA3: wij hebben bijvoorbeeld in de Houthavens en het Amstelkwartier gebouwen met 7 lagen, dat kun je niet als individuele kavels
uitgeven. Dat maakt Amsterdam anders.
BD4: omslag van denken is lastig BR4: het vergt een heel andere organisatiestructuur, en het is een pittig proces om daar te komen. Het is ook een hele cultuuromslag qua kennis en instrumenten. Het zit niet in onze genen om met particulieren om tafel te zitten. We zijn gewend om met grote ontwikkelaren samen te werken.
BA4: je maakt soms mensen te passief, maar ze moeten echt actief aan de gang.
BD5: mensen denken dat het met welstandsvrijbouwen een bende wordt.
BR5: regelgeving zou voor particulieren niet anders moeten zijn dan voor projectontwikkelaars.
BA5: er is veel over de boetes te doen geweest, mensen zochten de pers op en men dacht dat de
Maar het is wel zoeken hoe we
met ze om moeten gaan. gemeente niet daadwerkelijk zou handhaven. BD6: de kennis was er eerst nog
niet. BR6: je kunt een projectontwikkelaar een
welstandsnota sturen en dan laat die het nakijken door een architect en dan weet hij wel wat er moet gebeuren. Maar dat kun je bij een particulier niet doen, die weet niet eens waar hij moet beginnen.
BA6: Amsterdam heeft veel grond waar al ontwikkelrechten opzitten. Maar deze komen wel al voor een deel terug omdat
projectontwikkelaars niet
daadwerkelijk tot bouwen komen. BD7: het is voor de eerste klant
lastig geweest: die kochten iets bij een organisatie die heel
welwillend was, maar nog niet wisten waar ze het over hadden.
BR7: de vraag is of de particulier wel geholpen is met welstandsvrij bouwen.
BA7: ze zijn gewend om met grote projectontwikkelaars te werken maar ze moeten eraan wennen dat ze nu met individuele particulieren te maken hebben. het is een cultuur die aangepast moet worden.
BD8: als de bouwvergunning aangevraagd wordt, wordt die niet getoetst aan het kavelpaspoort maar aan het bestemmingsplan. Daar lagen voorheen nog wel problemen.
BR8: er zit vaak ontwikkelrecht op braakliggende stukjes grond, daar zit vaak een contract onder van een bepaalde partij die het recht heeft om die locatie te
ontwikkelen.
BA8: het is voor sommige groepen lastig om met de financiering rond te komen.
BD9: bij de beoordeling van de ontwerpen werden we op een gegeven moment te subjectief, maar dat willen we niet. We willen objectief zijn.
BA9: wij verschillen met andere steden in onze typologieën, doordat wij veel met CPO te maken hebben door de hoge dichtheden. Ook hebben wij een ander grondprijssysteem: erfpacht. Daar is over het algemeen altijd veel over te doen geweest.
BD10: we merkten dat als we ons er teveel mee gingen bemoeien dat de klant achterover ging leunen. Dat we teveel
verantwoordelijkheid kregen voor iets waar we dat helemaal niet kunnen en mogen nemen.
B10: er waren stadsbesturen waar het bestuur er minder
achterstond, en dat zie je wel in hoe PO zich daar heeft ontwikkelt. De ambitie van het bestuur moet er wel zijn.
BD11: we merken dat mensen vastliepen in waar ze moesten beginnen.
BD12: waar de klant het meest moeite mee heeft is de
financiering. De bank maakt het ze hierbij ook wel erg lastig.
BD13: wat klanten ook heel lastig vinden is het verkopen van hun eigen huis, dat vinden ze een hoog risico.
BD14: het oude systeem is nog te sterk aanwezig.
Tabel 8: Problemen en belemmeringen van PO. Bron: Eigen werk.
De belemmeringen worden niet ingedeeld in sub thema’s omdat belemmeringen te specifiek zijn om onder te verdelen. Ik zal wel uitlichten wat de belemmeringen zijn per stad. Deze worden later in deelvraag 3 samen met de theorie teruggekoppeld.
Den Haag
Bij Den Haag is het grootste probleem dat het oude systeem nog te sterk aanwezig is. In het verleden hadden ze veel last van ontbrekende kennis. Andere belemmeringen die ze tegenkwamen zijn de consequenties van vergunningsvrij bouwen. Waar moesten ze de grenzen stellen? Ook waren er problemen met het erfpachtsysteem, de vrijstellingsmarges van het bestemmingsplan die niet overeenkwamen met wat er in het kavelpaspoort stond. De aanvragen werden een op een gegeven te subjectief beoordeeld door de gemeente, omdat er niet precies was vastgesteld wat mocht en wat niet. En tot slot de gemeentelijke organisatie die altijd gewend was met grote ontwikkelaars te werken. Dat laatste ging gepaard met het top-down denken van de beleidsmakers. En de omslag van dat soort denken, de omslag naar een nieuwe cultuur is erg lastig. Men moet veranderen van grootschalige projectontwikkeling met grote partijen, naar kleinschalig particulier
opdrachtgeverschap, met individuele partijen. Het welstandsvrije bouwen had ook te stellen met veel kritiek, mensen dachten dat het daarmee een grote bende werd en dat particulieren de gekste ontwerpen zouden laten bouwen. Maar het is de laatste jaren duidelijk geworden dat particulieren goed bewust zijn van het feit dat hun huis ook verkoopbaar moet zijn.
Het gebrek aan kennis was enkele jaren geleden ook lastig. Het was voor de eerste klant moeilijk geweest om iets te kopen bij een organisatie die wel heel welwillend was, maar nog niet wisten waar ze het over hadden. Ze merkten wel dat als ze zich teveel met de projecten bemoeiden, de klant teveel achterover ging leunen. Dat de gemeente teveel verantwoordelijkheid kreeg voor iets wat ze helemaal niet konden en mochten nemen. Daarom is nu het motto dat de klant zo veel mogelijk zelf moet doen en dat hij/zij alleen begeleiding krijgt waar nodig is.
Een belemmering bij de kant van de particulieren is dat ze in het begin niet zo goed weten waar ze moeten beginnen. Ook de financiering is een groot obstakel, de bank maakt het ze hierbij ook lastig. Een andere belemmering is het hoge risico dat mensen niet op tijd hun oude huis kunnen verkopen. Dat maakt de klant vooral in crisistijden erg terughoudend.
De belangrijkste punten samengevat: - In het begin gebrek aan kennis
- Consequenties van conventioneel bouwen die niet werken met PO(vergunningsvrij bouwen, vrijstellingsmarges in het bestemmingsplan en het kavelplan)
- De cultuuromslag. Ze zijn gewend om met grote ontwikkelaars te werken en top-down denken.
- Voor particulieren is het lastig om te beginnen, zijn vaak te passief - Financiering is voor particulieren erg lastig.
Rotterdam
Bij Rotterdam zijn er ook zowel interne beleidsbelemmeringen als externe belemmeringen aan de kant van de particulieren. Vooral financiering zag de gemeente als de grootste belemmering voor particulieren.
Rotterdam ziet vooral dat de rollen aan het verschuiven zijn en vraagt zich ook af waar makelaars in het proces zijn omdat de gemeente nu de rol van het makelen op zich neemt terwijl zij deze
vaardigheden en kennis niet tot haar beschikking heeft. Architecten hebben nu ook niet langer de rol als tekenaar maar als begeleider van het hele project. Voor veel bureaus is dit ook nog lastig.
Om de hele keten van het particulier opdrachtgeverschap –proces rond te krijgen is het nog zoeken naar een goede professionele organisatie die dit op zich wil nemen. Het vergt wel een hele andere organisatiestructuur en het is een lastig proces om daar te komen. Ook hier, net als bij Den Haag komt het terug dat de cultuuromslag een grote belemmering is. Het is een grote verandering om van samenwerken met grote projectontwikkelaars, naar samenwerken met individuele particulieren te gaan. Het is nog erg zoeken hoe ze met PO moeten omgaan, welke instrumenten daarvoor ze moeten inzetten maar vooral hoe ze particulieren moeten begeleiden.
Met betrekking tot grondrechten heeft Rotterdam ook problemen omdat er op veel braakliggende stukken grond ontwikkelrechten zitten. Daar zitten vaak contracten onder van een bepaalde partij die dan het recht heeft om die locatie te ontwikkelen. Die macht ligt dan niet bij de gemeente. Voor Rotterdam zijn de kernpunten:
- Financiering
- Ontbrekende kennis en vaardigheden - Cultuuromslag
- Organisatieproblemen
- Ontwikkelrechten liggen bij ontwikkelaars/ grondposities
Amsterdam
Ook bij Amsterdam is de eerste belemmering die naar voren komt de financiering aan de kant van de klanten. Maar zij stellen wel dat het financieren van PO niet moeilijker is dan het kopen van een huis bij een ontwikkelaar. Echter, bij bouwgroepen is het wel lastiger omdat het risico dat de groep omvalt groter is. Het financiële risico voor de bank is ook veel hoger, en dat maakt het voor de klant ook moeilijker om een hypotheek te krijgen. Vooral omdat de risico’s vaak door een kleine groep gedragen moet worden.
Verder is het een obstakel dat Amsterdam hoge dichtheden heeft met meer dan 4 lagen bouw. Dit heeft als gevolg dat de gemeente veel te maken heeft met CPO en bouwgroepen. Dit is niet per se een belemmering, maar dit maakt het wel moeilijker om bijvoorbeeld kennis van andere steden te kunnen nemen. Ze moeten het meer zelf uitzoeken terwijl Rotterdam veel steun krijgt van gemeente Almere. Ook zit bij Amsterdam het ‘oude denken’ nog te diep in de organisatiestructuur. Het is nog
moeilijk omdat veel mensen nog moeten wennen aan het feit dat ze nu met individuele particulieren te maken hebben.
En ook Amsterdam liep tegen het feit aan dat klanten soms te passief waren in het proces als de gemeente ook maar een klein beetje te veel verantwoordelijkheid nam. Ook zij kwamen tot de conclusie dat het zo niet de bedoeling was en dat de particulier zelf actief aan de gang moet om het project succesvol te maken.
Amsterdam is ook erg onderscheidend omdat ze sancties heeft als het aankomt op de oplevering van de woningen bij PO. Daar was veel over te doen geweest omdat de klanten natuurlijk niet blij waren met de boete die ze kregen, en daarnaast niet hadden gedacht dat de gemeente daadwerkelijk zou handhaven. Ook heeft Amsterdam in het verleden last gehad van het feit dat op veel braakliggende stukjes grond ontwikkelrechten van projectontwikkelaars zaten. Alleen dit probleem heeft zichzelf de laatste tijd al opgelost omdat deze gronden al snel terug kwamen bij de gemeente omdat de
projectontwikkelaars niet tot bouwen kwamen door de crisis.
Verder was er veel te doen geweest over het erfpacht systeem omdat ‘normale PO’ altijd met eigen grond is en bij Amsterdam niet. Dit bracht een hoop onduidelijkheid met zich mee bij klanten. Ook zag de gemeente dat er aan de bestuurskant wel steun en ambitie moet zijn om PO goed te laten ontwikkelen.
Kernpunten Amsterdam:
- Financiering bij bouwgroepen - Problemen met organisatiestructuur - Passiviteit klanten
- Ontbreken van ambitie en steun van het bestuur van stadsdelen. Oplossingen en omgang van de belemmeringen
Om dit overzichtelijker te maken zal ik ze groeperen: de oplossingen en omgang bij de belemmeringen waar ze bij horen. Dit doe ik per stad.
Den Haag
Belemmering Oplossing/omgang
grondposities CD1: problemen met grondposities werden opgelost doordat Vestia failliet ging, ontwikkelrechten kwamen daardoor terug bij de gemeente.
Problemen met verschillen in
kavelpaspoort en bestemmingsplan+ consequenties conventioneel bouwen.
CD2: benadering is nu: naar locatie kijken, en aan de hand daarvan vaststellen of er regels nodig zijn. Het is heel globaal vormgegeven, dat iedereen kan doen wat hij wil.+ CD8: regels kavelpaspoort komen nu overeen met regels in bestemmingsplan
Cultuuromslag/ problemen door top
down denken van beleidsmakers. CD3: korte lijn met wethouder, daardoor kon er snel ingegrepen worden op momenten dat het fout ging. Dus als het ouderwetse denken de voorhand kreeg en de voortgang belemmerde.
Welstand CD5: mensen begrijpen zelf ook wel dat hun huis weer verkocht moet worden, dus ze zullen niet snel een gek huis gaan bouwen. Ook geeft de bank dan geen
financiering voor het huis. Er is altijd een soort check, het wordt nooit extreem daar zorgt het systeem wel voor. + CD6: we vertrouwen de samenleving.
Subjectiviteit bij het beoordelen van
plannen CD9: we willen geen mening hebben, we willen het niet hebben over de invulling van een plan. We maken alleen een kavelpaspoort en daar houden we ons aan. Dat was heel leerzaam.
Te passieve houding van particulier CD10: de lijn is nu heel scherp gesteld: contractpartner betekent nu dat wij dus grond leveren, en informatie bij ons kunnen halen. En de informatie is dan in de zin van brochures en info op de website. Geen advies over wat je moet doen bij de architect en bij de bank, dat moet je zelf regelen.+CD11: we hebben inspiratieboeken gemaakt om mensen op weg te helpen.
Financieringsproblemen bij klanten CD12: we hebben ook met alle banken gepraat over wat ons product is en wat de klant gaat meemaken. Dit ook om wellicht de financiering makkelijker te maken. Begeleiding van particulier CD13: procedure is makkelijker gemaakt, de intensiteit
van de contractvorming, en van de samenwerking bouwen we nu langzaam op. En de klant moet het gevoel hebben dat ze tijd genoeg hebben om hun huis te
verkopen.
Tabel 9: Belemmeringen en oplossingen bij PO in Den Haag 2014. Bron: Eigen werk. Rotterdam
Klushuizen CR1: we hebben toen dat traject van klushuizen ingezet, maar dat raakte op een gegeven moment op, maar nu hebben veel corporaties het ook overgenomen. En dat is goed.
Financieringsproblemen bij klanten,
hier vooral bij CPO CR2: we hebben samen met de Rabobank een CPO fonds opgericht om CPO’s te helpen door hun startkapitaal rentevrij te financieren. +CR4: Rabobank is partner, we hebben half half inleg. En daarnaast hebben klanten geen verplichting om ook een hypotheek bij de Rabobank af te sluiten. Dat maakt het een heel toegankelijk en
laagdrempelig fonds.
Welstand CR3: Wij leggen vooral goed uit wat er met welstand bedoeld wordt aan de particulieren.
Cultuuromslag, organisatieproblemen,
ontbrekende kennis en vaardigheden CR5: we proberen de keten weer compleet te krijgen door met alle partijen die belanghebbend zijn om tafel te gaan. Dus met de NVM, met architecten etc. We
proberen een beetje en gezamenlijke gereedschapskist samen te stellen. +CR6: het is een kwestie van dingen uitproberen en pilots doen. Zo komen we erachter wat wel werkt en wat niet werk.
grondposities CR7: veel claims komen door vervallen ontwikkelrechten weer terug bij de gemeente. Daardoor krijgen we meer
bewegingsvrijheid met braakliggende grond.
Begeleiding van particulieren CR8: de begeleiding verschilt heel erg. Bij klushuizen is er veel begeleiding: een vergunning coach en voor een aantal uur ook een architect. Die vergunningcoach is dan het aanspreekpunt voor het hele traject en dat helpt de klant in hoge mate. Maar met bouwgroepen is de begeleiding minimaal, maar daar is de prijs ook naar. Tabel 10: Belemmeringen en oplossingen bij PO in Rotterdam 2014. Bron: Eigen werk.
Amsterdam
Te passieve houding van particulieren
en de begeleiding daarvan. CA1: het uitgangspunt is dat het een onderneming van de particulieren zelf is. ze halen niet het risico of verantwoordelijkheid bij ze weg. Maar er is wel veel begeleiding. In de vorm van ondersteunende gesprekken, folders, handboeken en informatie avonden zodat ze goed weten wat ze kopen. Het lijkt een beetje op makelaarswerk. +CA2: we stellen deadlines, daarmee geven we aan dat ze ook echt moeten. En daar staan ook serieuze bedragen op in de vorm van een boete. Dat is niet om het ze moeilijk of bang te maken maar om ze zekerheid te geven dat hun buren ook op tijd aan de gang gaan.+ CA3: mensen moeten doen wat ze beloven en dit is een middel waarmee we dat handhaven.
Passiviteit klanten CA4: je ziet over het algemeen dat het ontzettend ondernemende mensen zijn, die dondersgoed weten waar ze aan zijn begonnen. Je ziet ook dat de meeste hun huis alvast verkopen, dan gaan ze in de tussentijd huren. Het risico is dan wel weg.+ CA6: je ziet ook dat
enthousiaste mensen dicht bij het project zitten, en andere mensen niet. Daar moet je wel je processen op aanpassen.
grondprijzen CA5: we stellen de grondprijs van tevoren af, zodat de mensen precies weten waar ze aan toe zijn.
Cultuuromslag, problemen met
organisatiestructuur CA7: de particulier moet wel op een andere manier bediend worden, daar moet ons proces op aangepast worden, en de cultuur.
aanbod CA8: we proberen te spreiden in de typologie, we bieden zowel eengezinswoningen als geschakelde en gestapelde woningen aan. + CA9: voor de lagere groepen zoeken we het in collectieve zelfbouw. Daar zijn ook vormen met corporaties waarbij ze zich voor een deel kunnen inkopen en een deel kan huren. Dus het collectief is een methode