Masterscriptie
Masterscriptie Privaatrechtelijke Rechtspraktijk
Medezeggenschap bij de ontwikkeling van gesplitst vastgoed
Een onderzoek naar de juridische mogelijkheden om invloed te verzekerenNaam: Bengt W.R. Wegerif
Studentnummer: 10615075
Mastertrack: Master Privaatrecht: Privaatrechtelijke Rechtspraktijk Begeleider: dhr. prof. dr. A.F. (Arthur) Salomons
Abstract
Het doel van deze masterscriptie is om te onderzoeken of er binnen het appartementsrecht mogelijkheden zijn voor een ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar om op voorhand een werkbare hoeveelheid stemmen van appartementsgerechtigden voor zich te verzekeren, teneinde grip te verkrijgen op de medezeggenschap in een Vereniging van Eigenaars (VvE) aangaande het onderhoud of de ontwikkeling van gesplitst eigendom. De onderzoeksvraag is daarom als volgt: Welke juridische mogelijkheden staan een ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar in de huidige wetgeving ter beschikking, om op voorhand een werkbare hoeveelheid stemmen zeker te stellen, ten behoeve van (toekomstige) ontwikkeling van gesplitst eigendom. Binnen de grenzen van wat redelijk en billijk is en vanwege de huidige praktijk waarbij de ontwikkeling van gesplitst vastgoed ook met grooteigenaars vaak moeizaam verloopt, beoogt deze masterscriptie waarde toe te voegen door de juridische mogelijkheden die in de praktijk worden gebruikt te inventariseren en te onderzoeken of er nog andere juridische mogelijkheden zijn.
Dit juridisch theoretisch onderzoek heeft plaatsgevonden middels literatuuronderzoek, waaronder mede begrepen de parlementaire geschiedenis en relevante jurisprudentie. Daarnaast hebben er interviews plaatsgevonden met vier deskundigen, die allen op verschillende wijze gespecialiseerde kennis en ervaring hebben met het onderwerp in dit onderzoek. De interviews zijn afgenomen ter verdieping, bevestiging en/of verheldering van bepaalde onderwerpen uit de deelvragen.
Vastgesteld wordt dat de mogelijkheden vóór splitsing meer zekerheid geven om controle te verkrijgen op de besluitvorming in de VvE aangaande (toekomstige) ontwikkeling van gesplitst vastgoed, dan na splitsing. Vóór splitsing bieden, na een goed doordachte juridische inrichting van het project, de goederenrechtelijke mogelijkheden van het recht van opstal en het appartementsrecht veel zekerheid voor controle op de stemverhouding en daarmee op de besluitvorming binnen de VvE. Na splitsing zijn er vooreerst de contractenrechtelijke mogelijkheden van volmacht en lastgeving, waarbij deze laatste een aantrekkelijke optie is, vanwege de mogelijkheid om deze privatief te maken. De mogelijkheid om middels de koopovereenkomst het (eenmalig) gebruik van een stem in een VvE te verkrijgen, is in de praktijk niet beproefd, echter het overwegen waard in geval van hardnekkige weigering van medewerking door een mede-eigenaar.
Kernwoorden: Appartementsrecht, medezeggenschap mede-eigenaars, stemverhouding VvE, wijzigen splitsingsakte, ontwikkelen gesplitst vastgoed.
Inhoudsopgaven Abstract...2 1 Inleiding...5 1.1 Aanleiding...5 1.2 Centrale onderzoeksvraag...6 1.2.1 Deelvraag 1...6 1.2.2 Deelvraag 2...6 1.2.3 Deelvraag 3...7 1.2.4 Deelvraag 4...7 1.3 Onderzoeksmethode...7 1.4 Afbakening...8
1.5 Relevantie van het onderwerp...9
2 Deelvraag 1: Hoe is het appartementsrecht en de daaraan gekoppelde medezeggenschap in de huidige wetgeving geregeld...10
2.1 Inleiding...10
2.2 Ontstaansgeschiedenis van het appartementsrecht...10
2.3 Wetswijzigingen na invoering van de eerste appartementenwet...12
2.4 Aard en werking van het appartementsrecht...13
2.5 De vastlegging van eigendom en medezeggenschap in de splitsingsakte...14
2.6 De Vereniging van Eigenaars en haar besluitvorming...16
2.7 Tussenconclusie...18
3 Deelvraag 2: Op welke wijze kan medezeggenschap in de besluitvorming de ontwikkeling van gesplitst eigendom belemmeren...19
3.1 Inleiding...19
3.2 Machtsverschil Gemeenschap van Eigenaars en Vereniging van Eigenaars...19
3.3 Dictatuur van de minderheid...21
3.4 Contraproductieve werking van de invloed van een grooteigenaar...22
3.5 Starre regels voor de wijziging van de akte van splitsing...23
3.6 Vertragende werking van vereiste toestemming van beperkt gerechtigde(n)...24
3.7 Tussenconclusie...24
4 Deelvraag 3: Welke goederenrechtelijke mogelijkheden staan de ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar ter beschikking om het stemrecht van mede-eigenaars voor toekomstige wijzigingen van het gemeenschappelijk eigendom op voorhand voor zich te verzekeren...25
4.1 Inleiding...25
4.2 Verschil in werking tussen persoonlijke rechten en goederenrechtelijke rechten...25
4.3 Alternatieve inrichting voor splitsing...26
4.5 Het appartementsrecht...28
4.6 Goederenrechtelijke mogelijkheden na splitsing...30
4.7 Tussenconclusie...30
5 Deelvraag 4: Welke contractenrechtelijke mogelijkheden staan de ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar ter beschikking om het stemrecht van mede-eigenaars voor toekomstige wijzigingen van het gemeenschappelijk eigendom op voorhand voor zich te verzekeren...31
5.1 Inleiding...31
5.2 De totstandkoming van rechtsgeldige overeenkomsten...31
5.3 Over vertegenwoordiging in het algemeen...32
5.4 De volmacht art. 3:60...32 5.5 De onherroepelijke volmacht 3:74...33 5.6 De lastgeving art. 7:414...34 5.7 De koopovereenkomst...35 5.8 Tussenconclusie...36 6 Conclusie en discussie...37 6.1 Vervolgonderzoek...38 Literatuurlijst...39
1 Inleiding 1.1 Aanleiding
In de jaren zeventig en tachtig is er in Nederland een groot aantal winkelcentra gebouwd die gesplitst eigendom kennen. Herkenbaar zijn de gebouwen met winkels op de begane grond met daarboven appartementen (gemengd vastgoed). Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) telde in 2015, 144 duizend Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) die samen 1,2 miljoen huur- en koopwoningen beheren, die merendeels in De Randstad staan en waarvan ruim 60 procent is gebouwd in de periode van voor de oorlog en daarom veelal niet voldoen aan de tegenwoordige eisen van het bouwbesluit.1
Onder meer het verzuim van VvE’s om invulling te geven aan de (wettelijke) taken zoals zorgdragen voor het onderhoud, heeft de afgelopen jaren onder meer geleid tot achterstallig onderhoud van een deel van deze gebouwen.2 De ontwikkeling of revitalisering van verouderd gemengd vastgoed wordt in de praktijk regelmatig belemmerd, doordat de verschillende eigenaars verschillende belangen kennen en er geen overeenstemming wordt bereikt binnen de VvE. Zelfs wanneer de eigenaar die wenst te ontwikkelen meer dan de helft van het totaalaantal stemmen bezit, is het toch mogelijk dat een klein groepje mede-eigenaars het besluitvormingsproces in de VvE kan belemmeren.3
In de praktijk wordt het probleem om een werkbare hoeveelheid stemmen voor een ontwikkeling te verkrijgen, getracht voorafgaande aan de besluitvorming in de VvE op te lossen. Niet zelden eindigen deze onderhandelingen in het zich terugtrekken van een ontwikkelaar uit een ontwikkelingsproces of een ‘voor wat, hoort wat’ situatie. In het uiterste geval is het mogelijk om bij de rechter een vervangende machtiging te vragen maar dan is er vaak al veel kostbare tijd verloren gegaan.4
De onderhoudsproblematiek heeft reeds geleid tot een reeks wetswijzigingen van het appartementsrecht teneinde gevaarlijk achterstallig onderhoud te kunnen aanpakken. Desalniettemin blijft het een uitdaging om verouderde winkelcentra en appartementencomplexen met gedeeld eigendom vlot te trekken voor renovatie en ontwikkeling. Het is daarom de vraag of er juridisch mogelijkheden zijn, om de verkrijging van een werkbare hoeveelheid stemmen ten behoeve van een vlotte besluitvorming in een VvE, te vergemakkelijken.
1 http://www.jaren70centra.nl/het-onderzoek/cases/ (laatst bekeken op 26-12-2019); https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2016/20/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren (laatst bekeken op 26-12-2019).
2 Vegter 2012, p. 1; Ministerie van VROM, stand van zaken VvE’s in Nederland, 2010, p.1.
3 HR 24 mei 2002, NJ 2004/1, m.nt. W.M. Kleijn.
1.2 Centrale onderzoeksvraag
In deze scriptie wordt onderzocht wat de goederenrechtelijke- en contractenrechtelijke mogelijkheden zijn om stemmen te bundelen, teneinde de (toekomstige) ontwikkeling van vastgoed met gesplitst eigendom gemakkelijker te kunnen realiseren, zonder daarbij misbruik te maken van macht of de belangen van mede-eigenaars in de VvE te schaden. De centrale onderzoeksvraag luidt daarom:
Welke juridische mogelijkheden staan een ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar in de huidige wetgeving ter beschikking, om op voorhand een werkbare hoeveelheid stemmen zeker te stellen, ten behoeve van (toekomstige) ontwikkeling van gesplitst eigendom.
Om deze centrale onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende vier deelvragen geformuleerd.
1.2.1 Deelvraag 1
Hoe is het appartementsrecht en de daaraan gekoppelde medezeggenschap in de huidige wetgeving geregeld.
Deze deelvraag is bedoeld om een goed begrip van het appartementsrecht te verkrijgen. Na een onderzoek naar de wetsgeschiedenis zal de aard en werking van het appartementsrecht worden bestudeerd waaronder mede begrepen de vastlegging van de medezeggenschap en de werking van de VvE.
1.2.2 Deelvraag 2
Op welke wijze kan medezeggenschap in de besluitvorming de ontwikkeling van gesplitst eigendom belemmeren.
Alvorens in de opvolgende deelvragen de mogelijkheden te onderzoeken voor het bundelen van stemrecht, is van belang te onderzoeken op welke wijze het beheer en de ontwikkeling van vastgoed met gesplitst eigendom in de praktijk kan worden gefrustreerd door de gang van zaken bij het stemrecht in de VvE. Deze analyse van knelpunten is voorts leidend bij het onderzoek in de opvolgende deelvragen, teneinde deze belemmeringen te omzeilen of te voorkomen.
Welke goederenrechtelijke mogelijkheden staan de ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar ter beschikking, om het stemrecht van mede-eigenaars voor toekomstige wijzigingen van het gemeenschappelijk eigendom op voorhand voor zich te verzekeren.
Bij het onderzoek naar de goederenrechtelijke mogelijkheden zal een onderscheid moeten worden gemaakt tussen de mogelijkheden ‘voor’ en de mogelijkheden ‘na’ een splitsing van vastgoed. Dit onderscheid is van belang omdat een splitsing de juridische mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het stemrecht verandert. Daarom zijn de goederenrechtelijke en contractenrechtelijke mogelijkheden in verschillende hoofdstukken geplaatst en zal vooreerst ter verduidelijking het verschil tussen het goederenrecht en het contractenrecht in relatie tot de mogelijkheid om stemrecht te kunnen bundelen worden vastgesteld. Daarna kan bekeken worden welke goederenrechtelijke mogelijkheden van toepassing zouden kunnen zijn.
1.2.4 Deelvraag 4
Welke contractenrechtelijke mogelijkheden staan de ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar ter beschikking, om het stemrecht van mede-eigenaars voor toekomstige wijzigingen van het gemeenschappelijk eigendom op voorhand voor zich te verzekeren.
Bij deze laatste deelvraag zal eerst de algemene regeling van het contractenrecht, voor zover relevant voor het onderzoek naar de contractenrechtelijke mogelijkheden om stemmen te kunnen bundelen worden uiteengezet. Aansluitend zullen verschillende vormen van vertegenwoordiging op bruikbaarheid worden onderzocht en tenslotte zal ook worden bestudeerd in hoeverre de koopovereenkomst uitkomst kan bieden, teneinde medewerking van mede-eigenaars te verkrijgen.
Iedere deelvraag wordt in een apart hoofdstuk besproken en afgesloten met een tussenconclusie. Tenslotte zal de centrale onderzoeksvraag in de conclusie worden beantwoord, gevolgd door een voorstel voor vervolgonderzoek.
1.3 Onderzoeksmethode
Voor een antwoord op de centrale onderzoeksvraag in deze scriptie is allereerst de wetsgeschiedenis, inclusief de parlementaire geschiedenis bestudeerd, gevolgd door literatuuronderzoek. Nadat de eerste mogelijkheden om stemmen te kunnen verzamelen zijn verbijzonderd, is naar relevante jurisprudentie gezocht. Omdat na de eerste verkenning van dit
onderwerp bleek dat er in de praktijk weinig over het verzamelen van stemrecht wordt geschreven en er uit het gevonden materiaal ook geen duidelijk beeld naar voren komt over hoe de praktijk met dit onderwerp omgaat, is ervoor gekozen om na het literatuuronderzoek, aan een viertal deskundigen de gevonden potentiële mogelijkheden voor te leggen en te bespreken. Deze vier deskundigen hebben allen op een verschillende wijze ervaring met de appartementswet en het scriptieonderwerp. De kennis die is opgedaan met deze interviews is vooral gebruikt om verdieping aan te brengen in het onderzoek naar een antwoord op de deelvragen 2, 3 en 4. De interviews zijn gehouden aan de hand van, van tevoren geformuleerde vragen die zijn verzameld tijdens het lopende onderzoek. Afhankelijk van de verschillende specialismen van de geïnterviewden zijn er verschillende onderwerpen besproken. Aangezien deze interviews zijn afgenomen ter verdieping, bevestiging en/of verheldering van bepaalde onderwerpen uit de deelvragen, is de transcriptie van de interviews niet in deze scriptie opgenomen. De inhoud van deze scriptie is naar aard en inhoud vooral theoretisch van aard.
Geïnterviewd zijn:
- mr. dr. H. Stolz. (Voormalig) docent onroerend goed- en notarieel recht aan de Universiteit van Amsterdam en Leiden, tevens adviseur bij Houthoff Buruma. - mr. dr. M.C.E. van der Vleuten, adviseur voor VvE’s en interimmanager voor
woningcorporaties, tevens onderzoeker bij de Open Universiteit. Zij is gespecialiseerd in huurzaken en appartementsrecht en gepromoveerd op het onderwerp ‘knelpunten tussen het appartementsrecht en het huurrecht in gemengde complexen’.
- prof. dr. mr. R.F.H. Mertens, advocaat bij Paulussen Advocaten en bijzonder hoogleraar Zakelijke rechten aan de Open Universiteit. Gespecialiseerd in het appartementsrecht en lid van de projectgroep KNB-modelreglement appartementsrechten 2015.
- prof. mr. A. A. van Velten, bijzonder hoogleraar grondgebruikrecht aan de Vrije Universiteit en voormalig Notaris (1979-2003) bij Boekel De Nerée. Onder meer auteur van diverse preadviezen en handboeken, waaronder ‘Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed’.
1.4 Afbakening
Het onderzoek in deze scriptie richt zich specifiek op het stemrecht dat is gekoppeld aan een appartementsrecht en de goederenrechtelijke- en contractenrechtelijke mogelijkheden om dit
stemrecht te kunnen bundelen ten behoeve van een vlotte ontwikkeling van gesplitst vastgoed. Daarom wordt het appartementsrecht slechts in algemene zin besproken en voor zover noodzakelijk voor een goed begrip van de aard en werking van het bijbehorende stemrecht en de uitwerking van de goederenrechtelijke of contractenrechtelijke mogelijkheden voor een antwoord op de centrale onderzoeksvraag. Om dezelfde reden wordt vervolgens de wijziging van de splitsingsakte uit artikel 5:139 BW alleen besproken in relatie tot de wettelijk vereiste hoeveelheid stemmen en blijft het huurrecht buiten beschouwing. Ook Boek 2 BW over rechtspersonen komt alleen aan de orde voor zover relevant voor dit onderzoek.
De vernietiging, de vervangende toestemming en de gebondenheid van rechtsopvolgers aan genomen besluiten zijn buiten beschouwing gelaten, omdat deze onderwerpen zien op de werking van een reeds genomen besluit.
Deze afbakening is deels van tevoren en deels tijdens het lopende het onderzoek tot stand gekomen en van belang om de aandacht te houden bij een antwoord op de centrale onderzoeksvraag en een duidelijk kader te benoemen waarbinnen de deelvragen zullen worden beantwoord.
1.5 Relevantie van het onderwerp
De werking van de VvE en het beheer van de gemeenschap van een gesplitst gebouw is aan verschillende, wettelijke, reglementaire en statutaire regels gebonden en wordt daarom, naar in dit onderzoek is gebleken, door betrokkenen vaak als ingewikkeld ervaren. Niet alleen vanwege gebrek aan kennis bij deelgenoten in de splitsing over hoe de regeling werkt, ook desinteresse, onmacht en potentiële botsingen tussen verschillende rechtsgebieden spelen daarin mee. Gegeven de belemmeringen die zich daarom kunnen voordoen bij de medezeggenschap bij de ontwikkeling van gesplitst vastgoed en in de wetenschap dat er op dit moment veel gemengde winkel- en wooncomplexen uit de jaren 70 en 80 aan renovatie toe zijn, is een antwoord op de vraag hoe een werkbare hoeveelheid stemmen in een VvE te verkrijgen, op zich al relevant.
De wetgever heeft al een mogelijkheid gecreëerd voor een gemeentebestuur om via de rechter onderhoud te kunnen forceren, wanneer gesplitst vastgoed wegens achterstallig onderhoud gevaar oplevert voor zijn bewoners en/of omgeving en een VvE niet tot handelen komt.5 Aansluitend beoogt deze scriptie een bijdrage te leveren aan het theoretisch inzicht in de juridische mogelijkheden binnen de huidige regelgeving om een werkbare meerderheid van stemmen in de VvE op voorhand te garanderen, teneinde gesplitst vastgoed vlot te kunnen 5 Kamerstukken II, 2015-16, 34479, 3, P. 1-5 (MvT).
ontwikkelen. De juridische oplossing die procedures vereenvoudigt, tijd en daarmee geld bespaart, is in dit proces van waarde.
Tenslotte, vanwege de groeiende vraag naar woningen en dure bouwgrond in Nederland, zal meer in de hoogte worden gebouwd. Daarbij wordt het eigendom van vastgoed vaak gesplitst. Meer aandacht voor de juridische implicaties van medezeggenschap bij de besluitvorming voor beheer of ontwikkeling is daarbij relevant teneinde onnodige belemmeringen te voorkomen.
2 Deelvraag 1: Hoe is het appartementsrecht en de daaraan gekoppelde medezeggenschap in de huidige wetgeving geregeld
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk volgt eerst een schets van het ontstaan en de ontwikkeling van het appartementsrecht, gevolgd door een uiteenzetting over de plaats, de aard en de uitwerking van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek. Aansluitend komt de vastlegging van het mede-eigendom en de werking van de VvE aan bod.
2.2 Ontstaansgeschiedenis van het appartementsrecht
Het appartementsrecht is een relatief jong zakelijk recht dat voor het eerst in 1952 in het oud Burgerlijk Wetboek is geïntroduceerd door invoering van de appartementenwet.6 Er was voor die tijd in Nederland nog geen behoefte aan een aparte regeling voor het splitsen van eigendom.7 Destijds werden huizen vaak gekocht als beleggingsobject waarbij de eigenaar overige ruimtes in zijn woning, al dan niet met eigen opgang, verhuurde aan derden.8 In de enkele gevallen dat men in die tijd eigendom wilde splitsen, werd er gekozen voor een bijzondere vorm van het recht van opstal welke vorm omstreden was, vanwege de juridische vraag of een etage in een gebouw een afzonderlijke zaak kon zijn.9 Horizontaal eigendom zou inbreuk kunnen maken op het beginsel superficies cedit solo, dat ervan uitgaat dat de eigenaar van grond ook de eigenaar is van alle bestanddelen die duurzaam met die grond zijn verenigd.10
6 Mertens, GS Zakelijke rechten, titel 9 Boek 5 BW, aant. 2 (online, bijgewerkt 26 december 2019); Wet van 20 december 1951, Stb. 1951, 571, art. 638a-638t BW (oud).
7 Vegter 2012, p. 7-8.
8 Van Velten 1997, p. 7.
9 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/337.
Pas na de Eerste Wereldoorlog is men in Nederland begonnen met grootschaliger bouw van flatgebouwen voor verticale bewoning, met als doel om deze te verkopen in plaats van te verhuren. Een mogelijkheid om zo’n flatgebouw te financieren was middels de ‘nv-constructie’, waarbij de kopers geld beschikbaar stelden voor de bouw. De naamloze vennootschap werd opgericht voor de bouw en exploitatie van het gebouw. Bij de aankoop van aandelen of obligaties in deze nv, verplichtten de kopers zich vervolgens tot het huren van een appartement na de bouw. Een overkoepelende organisatie bleef daarbij verantwoordelijk voor het onderhoud. In economische zin werd het flatgebouw eigendom van de gezamenlijke bewoners. Echter, behielden de bouwondernemers als mededeelnemers vaak een groot aantal aandelen zelf, waarmee zij meer invloed op het bestuur wisten te verzekeren dan de bewoners. Goed heeft deze constructie niet gefunctioneerd, mede omdat de verkoop van de aandelen of obligaties na de crisis van de jaren 30 moeilijk te verkopen bleken en er fiscale bezwaren waren.11
De roep om een nieuw rechtsfiguur voor de splitsing van eigendom werd pas tijdens de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog luider. De destijds bekende constructies met huur of de vestiging van opstalrechten bleken ongeschikt voor het splitsen van eigendom vanwege het ontbreken van eigendomsoverdracht van losse appartementen.12
Het eerste wetsvoorstel voor de nieuwe rechtsfiguur; het appartementsrecht, is in 1947 gedaan door de Groningse hoogleraar J.H. Beekhuis. Dit voorstel is in samenwerking met de Leidse hoogleraar E.M. Meijers drastisch aangepast en in 1951, onder de naam ‘Appartementenwet’ aangenomen.13 De regeling is ingepast in art. 638a e.v. oud BW en biedt de mogelijkheid om een gebouw te splitsen in appartementsrechten met een onverdeeld aandeel in een gemeenschap, bestaande uit een gebouw met grond en aanbehoren, waaraan een exclusief gebruiksrecht voor privé-gedeelten, zoals een woning of bedrijfsruimte is gekoppeld. Bij deze wet is ook de VvE geïntroduceerd, maar de installatie daarvan was facultatief.14 Over stemrecht of stemverhoudingen binnen zo’n VvE, is in deze wet niets bepaald.
In diezelfde tijd is ook de coöperatieve flatexploitatievereniging (CFV) bedacht door een notaris te Scheveningen.15 Bij deze variant wordt het vastgoed het eigendom van een coöperatieve vereniging, die evenveel leden kent als het gebouw appartementen heeft. Het 11 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/338.
12 Vegter 2012, p. 8 & Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/430.
13 Bijlage Handelingen II, 1946/47, 451, 1-2; Van Velten 1997, p. 9; Vegter 2012, p. 9.
14 Vegter 2012, p. 12.
stemrecht werd vastgelegd in de algemene statuten van de vereniging, evenals de bevoegdheden van het dagelijks bestuur. Deze vorm kreeg in het begin in de praktijk de voorkeur boven een splitsing in appartementsrechten vanwege praktische redenen en belastingvoordelen.16
2.3 Wetswijzigingen na invoering van de eerste appartementenwet
Nadat de appartementenwet in 1952 is aangenomen, volgt een eerste aanpassing in 1972.17 Teneinde het zakelijke karakter van het recht te benadrukken en niet het exclusieve eigendom van een bepaald gedeelte van een onroerende zaak, wordt het begrip ‘appartement’ in de wet veranderd in ‘appartementsrecht’.18 Daarnaast wordt bij deze aanpassing de VvE verplicht gesteld en de CFV ontmoedigd door de belastingvoordelen op te heffen en het creëren van de mogelijkheid in de wetgeving om nog niet bestaande gebouwen al op tekening te kunnen splitsen.19 Zo kunnen kopers onder meer al voor de start van de bouw een hypotheek afsluiten, hetgeen de financiering van de bouw vereenvoudigt.20 De regeling wordt opgenomen in art. 875a e.v. oud BW.21 In art. 875g oud BW wordt vervolgens ook vastgelegd dat de aandelen door de splitsing gelijk zijn, tenzij daar in de akte van splitsing van wordt afgeweken. Dit betekent dat in beginsel ook het stemrecht van iedere eigenaar in de VvE gelijk is aan die van een andere eigenaar, maar dat in de splitsingsakte de aandelen en het stemrecht verschillend kunnen worden toebedeeld.
De tweede wetswijziging wordt doorgevoerd bij de inwerkingtreding van het Nieuw Burgerlijk Wetboek in 1992, waarbij de destijds bestaande regeling vrijwel geheel wordt overgenomen en ondergebracht in titel 9 van boek 5. Aanpassingen bij deze wetswijziging zijn onder meer de regeling met betrekking tot derdenbescherming en de benoeming van de VvE tot zelfstandig rechtspersoon.22
Opvolgende wetswijzigingen die van invloed zijn op het stemrecht binnen de VvE, zijn doorgevoerd in respectievelijk 2005, 2011 en 2017.23 In 2005 wordt onder meer de vereiste stemverhouding bij wijziging van de akte van splitsing aangepast.24 Vóór de wetswijziging van 2005 was unanimiteit van stemmen vereist om deze akte te kunnen wijzigen. Een dwarsliggende eigenaar kon daarmee noodzakelijke renovaties van verouderd 16 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/340a – 341.
17 Mertens, GS Zakelijke rechten, titel 9 Boek 5 BW, aant. 2 (online, bijgewerkt 26 december 2019).
18 Wet van 7 september 1972, Stb. 1972, 467; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/347.
19 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/347 & 345.
20 Kamerstukken II 1970/71, 10987, 3, p. 12; Van Velten 1997, p. 11.
21 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/334 & 341.
22 Parl. Gesch. Boek 5 BW (inv. Boek 3,5 en 6), p. 1085 – 1112; art. 5:110 en art. 5:124 BW; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/349.
23 Wet van 19 februari 2005, Stb. 2005, 89; wet van 26 februari 2011, Stb. 2011, 123; wet van 29 mei 2017, Stb. 2017, 241.
vastgoed langdurig tegengaan. Bij de wetswijziging van 2005 is daarom gekozen voor de toevoeging van de mogelijkheid om met medewerking van het bestuur de akte te kunnen wijzigen, indien het tot wijziging strekkende besluit met vier vijfde van het totaalaantal stemmen dat aan de eigenaars, toekomt daarmee instemt.25 Tegenstemmers krijgen daarbij de mogelijkheid om in geval van schade, de wijziging aan de rechter voor te leggen, indien een (voldoende) schadevergoeding niet is aangeboden. Bij de wetswijziging van 2005, is ook vastgelegd dat, indien in de akte van splitsing een andere verhouding dan de in beginsel gelijke verdeling van aandelen is bepaald, de grondslag waarop deze afwijkende verhouding berust, moet worden vastgelegd. De omvang van dit aandeel is namelijk belangrijk omdat het de gerechtigheid van de appartementseigenaar in de gemeenschap bepaalt. Immers, in de praktijk is de omvang van het stemrecht en de bijdrageplicht in de gemeenschappelijke kosten van onder meer het onderhoud, ook vaak aan dit aandeel gekoppeld. Voorts is bij deze wetswijziging de mogelijkheid gecreëerd om, ten behoeve van parkeer- en ligplaatsen ook appartementsrechten te kunnen vestigen en is wettelijk bepaald dat VvE’s een reservefonds ten behoeve van onderhoud dienen aan te houden.26
De wetswijzigingen van 2011 en 2017, zijn vooral bedoeld om groot achterstallig onderhoud bij appartementsgebouwen tegen te gaan en verduurzaming te stimuleren. Daarbij is met betrekking tot het stemrecht van belang dat sinds 2011, een gemeente onder voorwaarden, invloed kan uitoefenen op de gang van zaken binnen de VvE.27 Onder meer kan de gemeente onder bepaalde omstandigheden door de kantonrechter worden gemachtigd om een vergadering van eigenaars bijeen te roepen. In het uiterste geval kan de gemeente zich door de kantonrechter laten machtigen om het meest noodzakelijke onderhoud te laten uitvoeren. Ofwel, de kantonrechter kan op verzoek van de gemeente onder bepaalde voorwaarden de VvE overstemmen.
De wijzigingen van 2017 staan bekend onder de naam ‘Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’. Onder meer voorzien de wijzigingen in een verplichte minimale jaarlijkse reservering voor onderhoud en de mogelijkheid om als VvE een lening aan te gaan, met een bijbehorende regeling voor de aansprakelijkheid voor schulden in de VvE.28
25 Art. 5:139 BW.
26 Art 5:140b BW; Kamerstukken II, 2002/03, 28614, 3, p. 11.
27 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/342b & 563b.
2.4 Aard en werking van het appartementsrecht
Artikel 5:106 lid 4 BW definieert het appartementsrecht en bepaalt dat de gerechtigde, de appartementseigenaar, het recht heeft op een aandeel in de, in de gemeenschap betrokken goederen en daarnaast het exclusieve gebruiksrecht op een bepaald deel of bepaalde delen van het gebouw, zijnde privé gedeelte(n). Het exclusief gebruik ziet niet alleen op een afgesloten ruimte, maar ook op gedeelten die naar hun aard, inrichting of aanduiding als een afzonderlijk gedeelte gebruikt kunnen worden. Denk daarbij aan parkeergarages, opbergruimtes en ligplaatsen. Het gebruiksrecht dat voortvloeit uit het appartementsrecht is een afhankelijk recht omdat het onlosmakelijk aan het appartementsrecht is verbonden.29
Het appartementsrecht is opgenomen in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek dat gaat over ‘zakelijke rechten’, onder titel 9.30 De plaatsing van het appartementsrecht in boek 5 is daarom logisch, omdat alleen het eigendom van een onroerende zaak kan worden gesplitst. In tegenstelling tot de erfdienstbaarheid, erfpacht en het opstalrecht is het appartementsrecht geen beperkt, maar een zelfstandig zakelijk genotsrecht. Er is namelijk geen moederrecht waar het appartementsrecht van is afgeleid. Een appartementsrecht ontstaat wanneer het eigendom van de zaak wordt gesplitst. Alle appartementsrechten tezamen vormen weer het volle eigendom.31 Daarmee is het splitsen in appartementsrechten een door de wetgever toegestane transformatie van het eigendomsrecht en de enige uitzondering op het principe dat eigendom niet zomaar gesplitst kan worden in juridische bevoegdheden van verschillende aard.32 Het appartementsrecht kan daarnaast als een zelfstandig registergoed worden ingeschreven, bezwaard en overgedragen.33
Een gebouw met eventueel bijbehorende grond of een los stuk grond kunnen worden gesplitst doormiddel van een daartoe bestemde notariële akte van splitsing,34 gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers.35 Enkel de (bloot-)eigenaar, de erf- en de opstalgerechtigde zijn volgens artikel 5:106 BW bevoegd om een gebouw of stuk grond te splitsen. Echter, de opstal- of erfpachtgerechtigde kunnen hun verkregen recht alleen met toestemming van de (bloot-)eigenaar splitsen.36 Een appartementsrecht kan in beginsel opnieuw worden gesplitst (ondersplitsing).37
29 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/344.
30 Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019, p.12; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/1.
31 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/348.
32 Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019, p. 360-361&517.
33 Art. 5:117 BW.
34 Kamerstukken II, 2002/03, 28614, 3, p.2.
35 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/396-398b; Art. 5:106 lid 1&2 jo art. 5:109 BW.
36 Mertens 2006, p. 10-11; art 5:106 lid 7 BW.
2.5 De vastlegging van eigendom en medezeggenschap in de splitsingsakte
De wet stelt voor de akte van splitsing een aantal minimumvereisten. Deze moet naast standaard informatie zoals het kadasternummer en adres, onder meer zijn voorzien van een splitsingsreglement, een nauwkeurige omschrijving van het gebouw en de afzonderlijke appartementsrechten inclusief een gedetailleerde tekening van beide (splitsingstekening).38 Daarnaast dient in de akte het totaalaantal aandelen dat aan de eigenaars toekomt te worden vastgelegd en als van een evenredige toebedeling wordt afgeweken, de grondslag voor (de berekening van) die afwijking.39 Verschillen in oppervlakten, getaxeerde waarde of de bestemming van de verschillende appartementen kunnen een grondslag zijn voor een afwijkende verdeling van de aandelen.40
Ook aan het reglement van splitsing stelt de wet een aantal minimumvereisten, waaronder de oprichting van de VvE en haar statuten.41 Dit betekent dat de VvE door inschrijving van de splitsingsakte in de openbare registers wordt opgericht. Het staat partijen in beginsel vrij om een eigen splitsingsreglement op te stellen, mits deze aan de minimumvereisten voldoet. Gezien de complexiteit van het splitsingsreglement wordt veel gebruik gemaakt van een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) dat op onderdelen naar wens kan worden gewijzigd of aangevuld.42 Het modelreglement van de KNB wordt met enige regelmaat aangepast aan wetgeving of de praktijk. De oudere KNB-reglementen vervallen niet en daarom zijn er verschillende modellen in gebruik, zoals die van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. In het splitsingsreglement worden vervolgens ook de wettelijk verplichte financiële afspraken vastgelegd, waaronder de jaarlijks verplichte exploitatierekening, welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen en de door de door de appartementseigenaars periodiek te storten bijdrage, naast de aard en omvang van de gemeenschappelijke verzekering. In beginsel zijn de kosten die voor de gezamenlijke rekening van alle eigenaars in de VvE komen gelijk verdeeld, tenzij in het reglement een andere verdeling is overeengekomen.
38 Art. 5:109 BW; Mertens, in: GS zakelijke rechten 5:111 aant. 2 & 5:112 aant. 2-4 (online, bijgewerkt 26 december 2019); Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/422.
39 Art. 5:113 lid 1 BW; art. 8 modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017.
40 Art. 51.2 modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017.
41 Art. 5:111 jo 5:112 BW; Mertens, in: GS Zakelijke Rechten, art. 5:111 aant. 2 & art. 5:112 aant. 2/4; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/422-424.
Met betrekking tot de medezeggenschap bepaalt art. 5: 112 lid 2 sub d BW dat statutair moet worden vastgelegd op welke wijze de vergadering van eigenaars bijeen wordt geroepen. De bepaling van het totaalaantal stemmen en het aantal stemmen dat een eigenaar in de vergadering kan uitbrengen, wordt in de splitsingsakte vastgelegd. Ofwel, in de splitsingsakte kan los van de wijze waarop de aandelen in de splitsingsakte zijn verdeeld, ook een afwijkende stemverhouding tussen eigenaars worden vastgesteld.43 Daarbij is het ook mogelijk om stemrechten naar onderwerp verschillend toe te wijzen, maar een bepaling inhoudende dat een eigenaar geen stem kan uitbrengen is niet toegestaan.44
2.6 De Vereniging van Eigenaars en haar besluitvorming
Met de vestiging van het appartementsrecht waarbij de VvE verplicht wordt opgericht, is de appartementseigenaar van rechtswege lid van de VvE.45 Dit lidmaatschap biedt zeggenschap in de VvE en daarmee invloed op het eigendom. Het lidmaatschap van de VvE is onlosmakelijk verbonden met het appartementsrecht. Bij vervreemding van het appartementsrecht wordt de verkopende eigenaar ontslagen van zijn verplichtingen, worden eventuele schulden verrekend en eindigt het lidmaatschap van de VvE.46
Terwijl de VvE als rechtspersoon wordt aangemerkt, is het verenigingsrecht uit boek 2 BW niet rechtstreeks van toepassing.47 Bij de invoering van het nieuw BW heeft de wetgever specifiek bepaald welke artikelen uit boek 2 BW voor de VvE van toepassing zijn.48 Daarmee heeft de wetgever de rechtspersoonlijkheid en het bijzondere karakter van de VvE willen benadrukken en tegelijkertijd ook willen aangeven dat de VvE maatschappelijk als eenheid moet worden beschouwd.49
De VvE is een besturend orgaan dat bestaat uit een bestuur en de vergadering. Als rechtspersoon heeft de VvE een afgescheiden vermogen dat niet vatbaar is voor schuldeisers van privéschulden van individuele appartementseigenaars.50 Zij voert het beheer over de gemeenschap, behartigt daarbij de belangen van de gezamenlijke eigenaars en ziet toe op de nakoming van de verplichtingen van de (individuele) appartementseigenaars.51
43 Vegter 2012, p. 157; Mertens, in: GS Zakelijke rechten, art. 5:124 BW, aant. 6 (online, bijgewerkt 26 december 2019).
44 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/536
45 Art. 5:111 jo 5:112 BW; Mertens, in: GS zakelijke rechten, art. 5.125 BW, aant. 3.2 (online, bijgewerkt 26 december 2019); Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019, p.516.
46 Art. 5:125 lid 2 BW.
47 Art. 5:124 lid 1 BW; Asser/Mijnssen, van Velten & Bartels 5 2017/525.
48 Bijlage handelingen II 1984/85, 15872, 3, p.5. & Bijlage handelingen II 1984/85, 17541, 8, p.12.
49 MvA II, parl. Gesch. Boek 5 BW (inv. Boek 3, 5 en 6 BW), p. 1097 – 1100; Mertens, in: GS zakelijke rechten, art. 5:124 BW, aant. 2 (online, bijgewerkt 26 december 2019).
50 Art. 5:124 BW.
Het bestuur van een VvE bestaat uit één of meer personen.52 De vergadering van eigenaars benoemt en ontslaat het bestuur en is het hoogste orgaan van de VvE. Deze vergadering, waarin alle leden van de VvE zijn vertegenwoordigd, kan exclusief namens de vereniging besluiten nemen en komt dus alle taken en bevoegdheden toe die niet door de wet, reglement of statuten aan een ander (orgaan) zijn toegewezen. Aangenomen wordt dat de bevoegdheid van het bestuur en die van de vergadering elkaar uitsluiten.53 De taken van het bestuur bestaan doorgaans uit het beheer van de middelen, het uitvoeren van besluiten van de vergadering en zorgdragen voor naleving van regelingen uit de akte van splitsing. 54 Het bestuur legt daarover verantwoording af aan de vergadering. In de praktijk wordt het bestuur regelmatig aan derden (een beheerder) uitbesteed. Voorts kan het bestuur van de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke eigenaars vertegenwoordigen en deze bevoegdheid strekt in ieder geval tot het beheer van de gezamenlijke gedeelten.55 Daarbuiten kan de vergadering aan het bestuur de bevoegdheid tot vertegenwoordiging verlenen. De omvang van de bevoegdheid van het bestuur is derhalve minder sterk dan bij een gewone vereniging vanwege de beperkte zelfstandigheid.56
Tijdens de vergadering heeft ieder lid van de VvE de bevoegdheid om aanwezig te zijn en zijn stem uit te brengen.57 Dit stemrecht biedt aan de eigenaar de mogelijkheid om op te komen voor zijn belangen en daarmee invloed uit te oefenen op de goederen uit de gemeenschap. Een stemming moet van tevoren in de agenda van de vergadering worden aangekondigd.58 Indien een appartementsrecht meerdere eigenaars kent, kan het stemrecht in de vergadering door één van hen namens allen worden uitgevoerd.59 Het stemrecht is voorts alleen van toepassing op besluiten binnen van VvE.
Alle besluiten van de VvE worden, behoudens uitzonderingen in het reglement of krachtens de wet, genomen door middel van een volstrekte meerderheid. Onder volstrekte meerderheid wordt verstaan de helft van het totaalaantal uitgebrachte stemmen plus 1. In de wet of het reglement kan zijn bepaald dat bepaalde besluiten een gekwalificeerde meerderheid van stemmen vraagt. Wanneer een quorum is vereist, zal een verplicht aantal eigenaars moeten stemmen voordat een besluit kan worden genomen. Bij een verhoogde meerderheid zal een verplicht minimumaantal stemmen moeten worden behaald voor een rechtsgeldig 52 Art. 5:131 BW.
53 HR 21 januari 1955, NJ 1959/43 (Forumbank).
54 Art. 5:131 lid 3 BW.
55 Art. 5:131 lid 3 jo 5:135 BW.
56 Mertens, in: GS zakelijke rechten, art.5:131 BW, aant. 4 (online, bijgewerkt 26 december 2019).
57 Art. 5:127 BW.
58 Art. 5:112 lid 2 sub d BW.
besluit. In dit laatste geval kan er sprake zijn van minder eigenaars die gezamenlijk over meer stemmen beschikken. Indien het reglement unanimiteit van stemmen vereist, zullen alle eigenaren goedkeuring aan dat besluit moeten geven.
De formaliteiten aangaande de werking van de vergadering worden bepaald in het (model)reglement en de wet. Zoals bijvoorbeeld de artikelen 46 tot en met 63 van het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017. Mocht het wettelijk of reglementair vereiste voor een besluit niet gehaald worden, dan kan er een tweede vergadering worden uitgeschreven. Tijdens deze tweede vergadering kan het onderwerp nogmaals in stemming worden gebracht, echter vervalt het quorum en wordt er bij volstrekte meerderheid gestemd behoudens wettelijke vereisten.60
Besluiten van de VvE kunnen nietig of vernietigbaar zijn. Een besluit is nietig in geval van strijd met de wet, de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Een vernietigbaar besluit is genomen in strijd met bepalingen over de totstandkoming van besluiten of vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid. Partijen kunnen naar de kantonrechter om vernietiging van een besluit en/of vervangende toestemming te vragen.61
2.7 Tussenconclusie
Het appartementsrecht is als zelfstandig zakelijk genotsrecht eerst in 1951 in de wet opgenomen met als doelstelling om eigendomsoverdracht van losse appartementen mogelijk te maken. Na die tijd hebben er een aantal wijzigingen en aanvullingen in de wet plaatsgevonden waarbij opvalt dat de laatste aanvullingen vooral zijn bedoeld om gebrek aan daadkracht in een VvE aan te pakken en onderhoud te stimuleren.
Het appartementsrecht ontstaat wanneer de akte van splitsing is ingeschreven in de openbare registers. Voor de splitsingsakte zijn veel wettelijke vereisten gesteld, waaronder een splitsingsreglement waarin rechten en plichten van appartementseigenaars zijn opgenomen en dat onder meer toeziet op het stemrecht en het nemen van besluiten. Vanwege de complexiteit van zaken die in het splitsingsreglement moeten en kunnen worden opgenomen, verzorgt de KNB-modelreglementen, waarvan er verschillende in gebruik zijn en die kunnen worden aangepast aan de individuele splitsingssituatie. Opvolgende modelreglementen zijn aangepast aan de eisen van de tijd, maar de oudere reglementen behouden hun rechtskracht. Deze gang van zaken maakt dat splitsingsreglementen onderling
60 Vegter 2012, p.158; Rb Breda 30 oktober 1987, NJ 1988/866.
verschillen en mogelijk dus ook de wijze waarop besluiten van een VvE tot stand kunnen komen.
De VvE wordt wettelijk verplicht opgericht bij de inschrijving van de splitsingsakte en iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid en heeft het recht zijn stem in de vergadering van eigenaars uit te brengen. Door de mogelijkheid om van een evenredige verdeling van aandelen en stemrecht in de splitsingsakte af te zien, kan de omvang van de medezeggenschap van de individuele mede-eigenaar bij besluiten van de VvE worden beïnvloed.
Vastgesteld kan worden dat de wet duidelijke eisen stelt aan wat er voor een rechtsgeldige splitsing van vastgoed allemaal vastgelegd moet worden aangaande de rechten en plichten van een mede-eigenaar en dat er veel ruimte is om de inhoud van die rechten en plichten in de akte vorm te geven. De consequentie daarvan is dat het voor de mede-eigenaar ingewikkeld kan zijn om zijn rechten en plichten met daarbinnen de medezeggenschap te overzien.
3 Deelvraag 2: Op welke wijze kan medezeggenschap in de besluitvorming de ontwikkeling van gesplitst eigendom belemmeren
3.1 Inleiding
In deze deelvraag worden een vijftal knelpunten benoemd en geanalyseerd die de ontwikkeling van gesplitst vastgoed kunnen belemmeren door de gang van zaken rond de besluitvorming. Met behulp van deze analyse zal in de volgende deelvragen naar potentiële mogelijkheden worden gezocht om door middel van invloed op de medezeggenschap vastgoed gemakkelijker te kunnen ontwikkelen. Allereerst zal aandacht worden besteed aan het verschil in bevoegdheden tussen de Vereniging van Eigenaars en de Gemeenschap van Eigenaars. Beide ‘gemeenschappen’ kunnen een rol spelen bij de ontwikkeling van vastgoed en kennen verschillende regelingen voor bijvoorbeeld het vereiste aantal stemmen bij bepaalde wijzigingen in het vastgoed. Aansluitend komen de dictatuur van de minderheid en de macht van een grootaandeelhouder aan de orde in relatie tot de wijze waarop deze verschijnselen vanwege de medezeggenschap belemmerend kunnen werken bij de ontwikkeling van gesplitst vastgoed. Vervolgens wordt de noodzakelijke toestemming van de beperkt gerechtigde(n) bij wijzigingen van de splitsingsakte besproken in verband met de wettelijke vereisten voor de totstandkoming van een rechtsgeldig besluit.
3.2 Machtsverschil Gemeenschap van Eigenaars en Vereniging van Eigenaars
Naast het exclusieve gebruiksrecht van privé gedeelte(n), heeft de appartementseigenaar een aandeel (mede-eigendom) in de gemeenschappelijke goederen die in de splitsing zijn betrokken.62 Daarmee vormen de appartementseigenaars een bijzondere gemeenschap die zich kenmerkt door een onderlinge al dan niet duurzame relatie met betrekking tot de gemeenschapsgoederen.63 Deze gemeenschap wordt ook wel de Gemeenschap van Eigenaars (GvE) genoemd. Door inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers ontstaat er een tweede gemeenschap naast die van de GvE, namelijk de VvE.64 Beide gemeenschappen lijken in eerste instantie op elkaar omdat ze dezelfde goederen omvatten en dezelfde deelgenoten maar kennen verschillende wettelijke regelingen.65 Zo is de algemene regeling voor de gemeenschap, die is vastgelegd in titel 7 van boek 3 BW, uitgesloten voor de gemeenschap van een in appartementsrechten gesplitst gebouw.66 Titel 3.7 BW kan namelijk botsten met het bijzondere karakter van het appartementsrecht en kan tot onzekerheid leiden.67 Daarentegen is deze titel wel van toepassing op de GvE met betrekking tot het registergoed.68
De GvE wordt beheerst door de starre regels van het goederenrecht welke alleen van toepassing zijn op daden van beschikking omdat het beheer toekomt aan de VvE.69 Beschikkingsbesluiten kunnen voorts enkel door de eigenaars tezamen worden genomen en vereisen daarom unanimiteit. Besluiten van de VvE worden daarentegen, voor zover de wet of de akte niet anders bepalen, genomen met volstrekte meerderheid van stemmen.70 Dit komt omdat de VvE wordt beheerst door de eigen regeling in het zakenrecht uit boek 5 BW en deels door het verenigingsrecht uit boek 2 BW.71
Met de invoering van het ‘tweesporenbeleid’ in art 5:139 lid 1 en 2 BW waarbij het nu mogelijk is om de wijziging van de splitsingsakte door het bestuur te laten geschieden, mits daar een besluit van de VvE met vier vijfde meerderheid van het totaalaantal stemmen aan ten grondslag ligt, is de positie van de VvE ten opzichte van de GvE, aanzienlijk versterkt.72 De VvE kan nu immers besluiten nemen over wijzigingen in de gemeenschap. Deze bevoegdheid 62 Art. 5:106 lid 4 BW; Art. 5:126 BW.
63 Art. 3:166 BW.
64 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/521; HR 12 april 2013, NJ 2013/475, m.nt. L.C.A. Verstappen; Hof Den Haag 24 november 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3464.
65 Vegter 2012, p.37.
66 Art. 3:189 lid 1 BW.
67 Vegter 2012, p.37.
68 Art. 3:189 BW; Vegter 2012, p.35-38; Van Velten 2015, p.532.
69 Vegter 2012, p.37.
70 Art. 5:126 BW; Mertens, in: GS Zakelijke rechten, art. 5:124 BW, aant. 1 (online, bijgewerkt 26 december 2019).
71 Art. 5:124 BW; Vegter 2012, p. 3 & 34.
kwam voorheen alleen aan de GvE toe.73 Daarmee zijn de starre bepalingen uit het goederenrecht versoepeld wat ontwikkeling van vastgoed vergemakkelijkt.74 Echter, besluiten van zuiver goederenrechtelijke aard komen nog wel aan de GvE toe.75 Wanneer bijvoorbeeld de omvang van de in de splitsing betrokken grond wordt veranderd door de aan- of verkoop van een stuk grond, is derhalve toch de unanimiteitseis van toepassing. De eigenaars zullen eerst gezamenlijk iets moeten aanschaffen waarna dat in de splitsing kan worden betrokken, door de akte van splitsing aan te passen.
Ter verduidelijking valt op te merken dat de VvE haar sterke positie niet aan het verenigingsrecht ontleent, maar juist aan het bijzondere zakenrechtelijke karakter van het appartementsrecht. Met de invoering van art 5:124 BW vanwege de behoefte aan meer duidelijkheid over de toepasbaarheid van beide regimes in de praktijk wordt, zonder op de discussie in te gaan of de VvE wel of niet onder boek 2 valt, de VvE grotendeels beheerst door de zakenrechtelijke regels van boek 5.76
Een werkbare hoeveelheid stemmen voor ontwikkeling van vastgoed hangt samenvattend af van de bevoegdheid van de VvE en de GvE. Het kan voorkomen dat de gemeenschappen beide tegelijkertijd bevoegd zijn en er dus verschillende wettelijke vereisten gelden. Het arrest Winkelhof dat in het volgende knelpunt wordt beschreven in verband met de invloed van een minderheid van mede-eigenaars op de besluitvorming in de VvE, toont aan dat de eis van unanimiteit verlammend kan werken op de ontwikkeling van vastgoed.77 Dit arrest speelde voor de wetswijziging van 2005 toen er nog unanimiteit werd vereist voor de wijziging van een akte van splitsing. Bij beschikkingshandelingen door de GvE is die unanimiteit nog steeds vereist.
3.3 Dictatuur van de minderheid
Een bekend voorbeeld van dit knelpunt is vervat in arrest Winkelhof.78 Het gebouwencomplex in deze casus bevat een winkelcentrum met parkeergarage (samen eigendom van Wereldhave NV), een sporthal (eigendom van Tennbowl BV) en drie woongebouwen met drie verschillende VvE’s (Soeverein, Statendaalder en Obool). De ‘hoofd’ VvE van dit gebouwencomplex bestond destijds uit deze 5 partijen. Wereldhave N.V en Tennbowl B.V 73 Art. 5:139 lid 2 BW.
74 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/521.
75 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/583-584.
76 MvA II, parl. Gesch. Boek 5 BW (inv. Boek 3, 5 en 6 BW), p. 1097 – 1100; Van der Grinten 1979, p. 235; Mertens, in: GS zakelijke rechten, art. 124, aant. 2 (online, bijgewerkt 26 december 2019); Vegter 2012, p. 41/42 (Discussie).
77 HR 24 mei 2002, NJ 2004/1, m.nt. W.M. Kleijn.
beschikten samen over ongeveer 80% van de stemmen en besloten vervolgens in 1998, om onder meer het winkelcentrum uit te breiden en een gehandicapten-complex te realiseren.79 Daarvoor moest de entree van het winkelcentrum worden verplaatst, de gemeenschappelijke ruimte worden aangepast en een aanbouw worden gerealiseerd op naastgelegen grond. Het besluit werd bij meerderheid van stemmen aangenomen terwijl de bouw met de wetenschap van een meerderheid van stemmen, reeds voor de VvE-vergadering was gestart. Dit besluit werd aangevochten door de drie stemgerechtigden in de hoofd VvE die de bewoners vertegenwoordigden. In 2002, oordeelt de Hoge Raad dat het besluit in casu de goederenrechtelijke situatie van het gebouwencomplex verandert waarvoor een wijziging van de splitsingsakte is vereist. Ofwel, de volstrekte meerderheid van stemmen van een eigenaar in een VvE wordt begrensd door art. 5:139 (oud) BW, dat bepaalt dat (destijds) alle eigenaars met een wijziging moeten instemmen hetgeen in deze casus niet is gebeurd. Het besluit bleek onrechtmatig en er was terecht om vernietiging van het wijzigingsbesluit gevraagd conform Art. 5:140b BW vanwege het niet voldoen aan de toestemmingseis.80
Een sterke minderheid van eigenaars bleef na de uitspraak de medewerking weigeren aan de vereiste wijziging van de splitsingsakte voor de gewenste ontwikkeling en was in staat om deze ontwikkeling lange tijd te frustreren. Dit streng wettelijk vereiste van unanimiteit is in 2005 afgezwakt naar tachtig procent van de stemgerechtigden, maar ook met deze wetsaanpassing, kan een minderheid nog steeds een gewenste ontwikkeling frustreren.81
3.4 Contraproductieve werking van de invloed van een grooteigenaar
Dat een minderheid medewerking weigert aan de ontwikkeling van een gebouw, heeft vaak een onderliggende oorzaak. Een voorbeeld daarvan is de macht van een grooteigenaar waarmee hij bepaalde besluiten ten koste van de overige bewoners kan doorvoeren.82 In de praktijk komt het regelmatig voor dat een woningcoöperatie als grooteigenaar minimaal 51 procent van het stemrecht behoudt, teneinde het beheer van een gebouw in eigen hand te houden.83 De frustratie ontstaat wanneer het belang van de grooteigenaar niet gelijk is aan dat
79 HR 24 mei 2002, NJ 2004/1, m.nt. W.M. Kleijn, rov. 3.1.
80 HR 24 mei 2002, NJ 2004/1, m.nt. W.M. Kleijn.
81 Kamerstukken II 2002/03, 28614, 3, p. 8-10; Zie ook knelpunt 5.
82
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/onderzoeken-over-bouwen-wonen-en-leefomgeving/documenten/rapporten/2015/11/10/knelpunten-en-oplossingsrichtingen-in-gemengde-complexen-vve-s-met-grooteigenaars, (Laatst geraadpleegd op 26 december 2019).
van de overige eigenaars en de gang naar de rechter is geblokkeerd vanwege een gebrek aan stemmen.84
Een grooteigenaar draagt vaak meerdere petten die aanleiding kunnen zijn voor irritaties. Bijvoorbeeld als verhuurder is de grooteigenaar soms verplicht om, ten nadele van de overige eigenaars, besluiten door te drukken in verband met de plichten die uit de huurovereenkomst en het huurrecht voortvloeien. Denk aan onbegrip over waarom er bij huurders al snel wordt gerepareerd en ook andersom, dat huurders niet begrijpen waarom er steeds gewacht moet worden op een besluit van de VvE.85 Vanwege verschillende administratieve- en juridische handelingen, regelingen en verplichtingen die verband houden met de bedrijfsvoering van de grooteigenaar en het appartementsrecht, ontstaat er gemakkelijk onbegrip bij de overige eigenaars dat tot onnodig tegenstemmen kan leiden.
In de praktijk is de grooteigenaar ook vaak de projectontwikkelaar en/of splitsende partij die vervolgens een gedeelte van het complex verkoopt en de inhoud van de splitsingsakte bepaald.86 Daarbij kan, al dan niet terecht een machtspositie worden gerealiseerd, welke mede-eigenaars kan frustreren. Deze meerderheidsmacht hoeft echter niet per definitie misbruik op te leveren, aldus de Hoge Raad in het arrest The Mill Resort, welk arrest bij deelvraag 3 nader zal worden toegelicht.87
3.5 Starre regels voor de wijziging van de akte van splitsing
Wanneer een projectontwikkelaar een gebouwencomplex wenst te ontwikkelen moet vaak de akte van splitsing worden aangepast met minimaal vier vijfde meerderheid van het totaalaantal stemmen.88 Het is daarom van belang om te weten wanneer de akte moet worden gewijzigd. De akte van splitsing dient, volgens de Hoge Raad, te worden gewijzigd wanneer het gaat om goederenrechtelijke relevante veranderingen.89 Dit zijn vaak ook
beschikkingshandelingen waar vooreerst alle deelgenoten van de GvE de medewerking aan moeten verlenen. Vervolgens wordt er onderscheid gemaakt tussen feitelijke en juridische wijzigingen. Een feitelijke wijziging is de wijziging in oppervlakte van het gesplitste perceel of van de onderlinge begrenzing van de privé- en/of gemeenschappelijk gedeelten. Daarbij 84 Art. 5:140 lid 2 BW; https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2014/02/07/rapport-onderzoek-naar-mogelijkheden-tot-modernisering-van-wet-en-regelgeving-in-het-kader-van-het-verbeteren-van-het-functione, p. 22 (Laatst geraadpleegd op 26-12-2019).
85
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/onderzoeken-over-bouwen-wonen-en-leefomgeving/documenten/rapporten/2015/11/10/knelpunten-en-oplossingsrichtingen-in-gemengde-complexen-vve-s-met-grooteigenaars, P. 11 (Laatst geraadpleegd op 26 december 2019).
86 Art. 5:111 jo 5:112 lid 2 & 5:113 BW.
87 HR 29 September 2006, NJ 2006/639, m.nt. J.M.M. Maeijer.
88 HR 24 mei 2002, NJ 2004/1, m.nt. W.M. Kleijn.
moet het gaan om blijvende aanpassingen die niet van tijdelijke aard zijn of zich lenen voor herstel.90 Aanpassingen aan privé-eigendom binnen de grenzen zoals vermeld in de akte van splitsing vallen hier dus niet onder.91 Dit laat een eventueel reglementair vereiste toestemming van de VvE onverlet.92 Een Juridische wijziging is de verandering van de akte waarbij niet het gebouw wordt aangepast maar een regeling zoals bijvoorbeeld de statuten van de VvE93, een andere verdeling van aandelen94 of van de gemeenschappelijke kosten.95
De wettelijke eis van vier vijfde meerderheid van stemmen voor een wijziging van een akte van splitsing kan de ontwikkeling van een gebouw onnodig belemmeren wanneer bijvoorbeeld voor een geringe wijzigingen van contouren eerst deze gekwalificeerde meerderheid moet worden verkregen, terwijl feitelijk slechts een gewone meerderheid zou kunnen volstaan.
3.6 Vertragende werking van vereiste toestemming van beperkt gerechtigde(n) Bij een wijziging van de akte van splitsing moet naast de verkrijging van een gekwalificeerde meerderheid van stemmen ook onverwijld toestemming worden gevraagd aan de beperkt gerechtigde en eventueel de beslaglegger.96 De wijziging van de splitsingsakte kan namelijk de rechtspositie van de beperkt gerechtigden veranderen.97 In de praktijk is de beperkt gerechtigde vaak de hypotheekhouder. Het ontbreken van de toestemming van beperkt gerechtigden, heeft weliswaar geen nietigheid tot gevolg, maar de beperkt gerechtigde kan vervolgens wel vernietiging van de wijziging bij de rechter vorderen. Deze vordering wordt afgewezen als de beperkt gerechtigde een afdoende compensatie is aangeboden of geen schade lijdt.98
In de praktijk blijkt het zelden voor te komen dat een beperkt gerechtigde zijn medewerking weigert, maar wel komt het dikwijls voor dat deze niet reageert.99 In het uiterste geval moet dan vervangende toestemming worden gevraagd aan de kantonrechter.100 Omdat toestemming van alle beperkt gerechtigden is vereist, kan dit bij grote projecten een tijdrovend en daarmee duur traject zijn.
90 HR 24 mei 2002, NJ 2004/1, m.nt. W.M. Kleijn; HR 7 april 2000, NJ 200/638, m.nt. W.M. Kleijn.
91 Art. 5:119 lid 1 BW; Hof Amsterdam 15 november 2007, RN 2008/30.
92 Onderdeel G Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017; Vegter 2012, p. 130.
93 Art. 5:112 lid 1 sub e BW.
94 Art. 5:113 lid 1 BW.
95 Art. 5:112 lid 1 sub a BW.
96 Art. 5:139 lid 3 BW.
97 Verstappen 2010, p. 635.
98 Art. 5:141 BW.
99 Van Velten 2004, p. 558-559.
3.7 Tussenconclusie
Gegeven verschillende knelpunten die de verkrijging van de noodzakelijke toestemming van een VvE voor een bouwplan kunnen belemmeren, zal voor een (ver)bouwplan eerst goed moeten worden uitgezocht wat de minimaal vereiste (werkbare) hoeveelheid stemmen is. Indien er sprake is van een feitelijke of juridische wijziging van de actuele inhoud van de splitsingsakte, zal deze moeten worden aangepast. Deze wijziging kan gerealiseerd worden met behulp van het VvE bestuur als vier vijfde van het totaalaantal stemmen van de gezamenlijke eigenaars daarmee instemt. Ook relatief kleine veranderingen in de gemeenschap van gesplitst vastgoed zijn al snel relevante goederenrechtelijke verandering waarvoor een wijziging van de splitsingsakte is vereist. De starre regels voor de wijziging van de splitsingsakte maken dat een minderheid van mede-eigenaars een ontwikkeling langdurig kan traineren. Dat geldt temeer indien voor (ver)bouwplannen om toestemming wordt gevraagd voor een zuiver goederenrechtelijke handeling. In dit geval zal ondanks het tweesporenbeleid dat bedoeld is om de verkrijging van de vereiste toestemming te vergemakkelijken, vooreerst de medewerking van alle eigenaars moeten worden verkregen alvorens de splitsingsakte te wijzigen. Naast de verkrijging van een werkbare hoeveelheid stemmen, moeten ook alle beperkt gerechtigden van alle appartementsrechten en beslagleggers, hun toestemming verlenen. Dit lijkt in de praktijk op een formaliteit, maar is vaak een tijdrovend en kostbaar proces. Tot slot valt op te merken dat de weigering van mede-eigenaars om mee te werken aan een ontwikkeling van gesplitst eigendom veroorzaakt kan worden door de macht van een grootaandeelhouder die om verschillende redenen (on)terecht tot irritaties bij mede-eigenaars kan leiden.
4 Deelvraag 3: Welke goederenrechtelijke mogelijkheden staan de ontwikkelaar of (bloot-)eigenaar ter beschikking om het stemrecht van mede-eigenaars voor toekomstige wijzigingen van het gemeenschappelijk eigendom op voorhand voor zich te verzekeren 4.1 Inleiding
Nadat in deelvraag 2 is onderzocht wat de belangrijkste knelpunten zijn in relatie tot het stemrecht bij de ontwikkeling van gesplitst vastgoed, zal in dit hoofdstuk worden onderzocht welke goederenrechtelijke oplossingen er zouden kunnen zijn om deze belemmeringen te voorkomen door een werkbare hoeveelheid stemmen op voorhand te kunnen verzekeren of te verkrijgen. Deze goederenrechtelijke mogelijkheden dienen te worden onderscheiden van de
contractenrechtelijke mogelijkheden die in deelvraag 4 zullen worden onderzocht, omdat beiden een andere rechtsrelatie in het leven roepen.
Alvorens de goederenrechtelijke mogelijkheden worden behandeld, zal eerst een korte uiteenzetting volgen over het verschil in een goederenrechtelijke en een contractenrechtelijke juridische verhouding tussen partijen. Vervolgens zullen de goederenrechtelijke mogelijkheden die van toepassing kunnen zijn, worden onderverdeeld in ‘voor’ en ‘na’ een splitsing in appartementsrechten. Dit onderscheid is relevant omdat een projectontwikkelaar voorafgaand aan de ontwikkeling van een project, beslist over de indeling van de betrokken grond en ruimtes. Als auteur van de splitsingsakte heeft hij invloed op de tekst van de akte en daarmee over de verdeling van stemmen, aandelen en de bepalingen in de statuten van de VvE.
4.2 Verschil in werking tussen persoonlijke rechten en goederenrechtelijke rechten Het vermogensrecht kan worden gesplitst in objectieve vermogensrechten, het geheel van rechtsregels en normen, en subjectieve vermogensrechten, de aan iemand toegekende bijzondere bevoegdheid die hem wordt verleend om zijn eigen belang te dienen.101 Subjectieve vermogensrechten kunnen weer worden onderverdeeld in persoonlijkheidsrechten, welke niet onder art. 3:6 BW vallen, en vermogensrechten. Subjectieve vermogensrechten worden zeer ruim omschreven en kunnen worden onderverdeeld in absoluut werkende rechten en relatieve rechten, welke beide in deze scriptie aan de orde komen.102
De relatieve rechten die in deelvraag 4 worden behandeld, ontstaan door rechtsbetrekking tussen twee of meer personen en hebben in beginsel ook alleen gelding tussen deze personen.103 Absolute rechten daarentegen worden gevestigd op goederen en hebben gelding jegens eenieder.104 De absolute gelding van het goederenrecht vloeit voort uit het feit dat zij op de goederen zelf rust en is afgeleid van een meeromvattend recht; het eigendomsrecht.105 Dat maakt dat goederenrechten meer zekerheid verschaffen dan persoonlijke rechten. De wet kent vervolgens een gesloten stelsel van goederenrechtelijke rechten welke weer onderverdeeld worden tussen goederenrechten en zakelijke rechten.106 101 Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/1; Stein, in: GS Vermogensrechten, art. 3:1 BW, aant. 9 (online, bijgewerkt 26 december 2019).
102 Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019, p. 4.
103 Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/22-25.
104 Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/37; Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019, p.13; HR 3 maart 1905, w1905/8191 (blaauboer/berlips).
105 Reehuis & Heisterkamp, Pitlo goederenrecht 2019, p. 15.
Bepaalde goederenrechtelijke rechten kunnen worden ingeschreven in de openbare registers met als voordeel dat deze rechten jegens derden kunnen worden ingeroepen. Deze inschrijfbare feiten binden rechtsopvolgers en verschaffen bescherming aan eigenaars, rechthebbenden en derden doordat inschrijfbare feiten geacht worden kenbaar te zijn.107 Voor sommige rechten is dit inschrijven zelfs een constitutief vereiste.108 Dat geldt voornamelijk voor rechten die op registergoederen zijn gevestigd.
4.3 Alternatieve inrichting voor splitsing
Een eerste mogelijkheid doet zich voor bij de voorbereiding van een ontwikkelingsproject. Het kan verstandig zijn om niet alle grond of het hele gebouw in één splitsing te betrekken en bepaalde delen erbuiten te houden. Op deze manier behoudt de ontwikkelaar zeggenschap over hetgeen buiten de splitsing wordt gelaten. Zo kunnen bijvoorbeeld verschillende gebouwen worden gerealiseerd, met verschillende bestemmingen, die los van elkaar kunnen worden gesplist. Op deze manier hebben de afgescheiden gebouwen of onderdelen daarvan geen medezeggenschap bij elkaar en kunnen tegenstrijdig belangen worden voorkomen.109
4.4 Het recht van opstal
Een volgende mogelijkheid om meer grip op het stemrecht te verkrijgen is de mogelijkheid van het vestigen van een recht van opstal. Waar het appartementsrecht destijds bedoeld was om het gebruik van het opstalrecht te vervangen, wordt in de hedendaagse praktijk steeds vaker gebruik gemaakt van een combinatie van deze beide. 110 Het recht van opstal is een beperkt zakelijk genotsrecht om in, op, of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben.111 Er is geen vereiste dat opstallen fysiek met de grond verbonden moeten zijn, er kan ook boven de grond van een ander worden gebouwd.112 Er is dan sprake van het dulden van het eigendom van een ander.
Evenals het appartementsrecht doorbreekt het opstalrecht het beginsel van superficies solo cedit en terwijl beide rechten een registergoed zijn, is het opstalrecht een beperkt recht en geen zelfstandig zakelijk genotsrecht zoals het appartementsrecht.Er kan bij het recht van opstal sprake zijn van een zelfstandig beperkt recht wanneer het is afgeleid van het 107 Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/511; Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019, p. 35.
108 Art. 3:10, 3:16, 3:17 & 3:98 jo 3:84 jo 3:89 BW.
109 Art. 3:166 e.v. BW.
110 Asser/Bartels & van Velten 5 2017/536; Broekhuijsen-Molenaar, in: T&C Vermogensrecht, Art. 5:106, aant. 8(online, bijgewerkt 26 december 2019).
111 Stolker, in: T&C Burgerlijk Wetboek, titel 5.7.
eigendomsrecht van de onroerende zaak die met het opstalrecht is belast, maar het kan ook een afhankelijk recht zijn wanneer het van een ander recht is afgeleid.113
Het voordeel van het opstalrecht is dat de opstaller eigenaar wordt van hetgeen onder het opstalrecht is verkregen en dus naar eigen goeddunken kan inrichten.114 Het recht van de opstaller is echter niet onbeperkt. In beginsel geniet de opstaller alle bevoegdheden die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn, tenzij in de akte van vestiging iets anders is bepaald.115 In deze akte kan dus meer of minder beschikkingsbevoegdheid worden toegekend aan de opstaller, inclusiefde mogelijkheid om de opstaller periodiek een geldbedrag te laten betalen aan de eigenaar.116
Het recht van opstal is vooral interessant voorafgaande aan de splitsing in appartementsrechten of wanneer alle appartementsrechten nog in dezelfde hand zijn. Wanneer er meerdere appartementseigenaars zijn, kan een eigenaar in beginsel zonder medewerking van de overige eigenaars een recht van opstal vestigen, maar dan alleen op privé-gedeelte(n). Deze bevoegdheid kan zijn ingepekt door hetgeen daarover is op genomen in de akte van splitsing en kan uitsluitend betrekking hebben op nieuw aan te brengen gebouwen.117 Het is niet mogelijk om via een recht van opstal, zonder medewerking van de andere eigenaars een gedeelte uit de splitsing te onttrekken. Dat zou een vergaande inbreuk zijn op het eigendomsrecht van de overige eigenaars. Via de GvE kan dit wel maar deze route vraagt unanimiteit bij het stemrecht.118 Daarom is het gebruik van het opstalrecht het best werkbaar voor splitsing en/of wanneer alle rechten nog in één hand zijn.
Evenals de mogelijkheid om delen van een bouwproject buiten de splitsing te laten, is het derhalve ook via het opstalrecht mogelijk om bepaalde gedeelten van het eigendomsrecht af te splitsen en aan anderen over te dragen, alvorens deze in appartementsrechten te splitsen. Op een perceel kunnen meerdere opstalrechten worden gevestigd. Doordat in de akte van vestiging veel al dan niet project-gerelateerde afspraken kunnen worden opgenomen, is het opstalrecht interessant om medezeggenschap over een perceel of gebouw te controleren.
In de praktijk wordt het recht van opstal vaak gebruikt om nutsvoorzieningen als warmtepompen en elektriciteitshuisjes in eigendom te geven aan een gemeente of nutsbedrijf. Voor splitsing wordt het opstalrecht dan gevestigd ten behoeve van een zogenaamde ‘parkeer 113 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/244 & 247; Stolker, in: T&C Vermogensrecht art. 5:101, aant. 2.
114 Vonck, in: GS Zakelijke rechten, titel 8 Boek 5 BW, aant. 14.1 (online, bijgewerkt 26 december 2019).
115 Art. 5:102 jo 5:103 BW; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/253.
116 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/248c.
117 Art. 44 Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017; Mertens, in:GS zakelijk rechten 118a (online, bijgewerkt 26 december 2019).
