Wij lopen ons immers ook uit de naad
om deze energieambities te halen.”
Met het oog op de tender stelden de gemeente en het adviesbureau samen een programma van eisen op waarin ondermeer het Niet Meer dan Anders principe (NMDA) was opgenomen. De grote energiebedrijven Essent, Nuon en Remu schreven in, waarbij de eerste als meest veelbelovend uit de bus kwam. Het kwam dan ook al snel tot een voorlopige gunning aan Essent. Snel daarna kwamen diverse complicaties bovendrijven met als uiteindelijk resultaat dat het hele proces vastliep. Er was sprake van twee forse obstakels. De scheiding van het juridisch eigendom van de energie-installaties enerzijds en van het vastgoed (de woningen) anderzijds leidde tot complexe afspraken. Maar het voornaamste breekpunt was dat Essent geen financieel aanbod bleek te kunnen doen dat voldeed aan het NMDA-principe. In 2005 werd daarom definitief afscheid genomen van het energiebedrijf. Hierop kwam het eerdergenoemde plan van de Bouwcombinatie opnieuw in beeld.
Een zusterbedrijf van de ontwikkelaar had elders in het land inmiddels met succes een project met warmtepompen voltooid en las over de schouders van de Bouwcombinatie mee. “Dat kunnen jullie zelf ook, eenvoudiger en goedkoper dan die energiebedrijven”, was hun advies. Het signaal vond weerklank bij de woningcorporatie en de ontwikkelaar. Ze hadden het eigenlijk al die tijd al betuttelend gevonden om de warmtepompen bij de woningeigenaar weg te halen en in handen te geven van een energiebedrijf. Aldus toog de Bouwcombinatie zelf aan het werk. Het bouw- en energieconcept werd door henzelf en hun adviseurs ontworpen. De bouw van de eerste woningen startte in 2006.
Financiering
In de oorspronkelijke energievisie van 2003 werd ingeschat dat de duurzame energie-installatie (inclusief balansventilatie) maximaal € 9.500,- per woning zou kosten. De Energiepremieregeling (EPR), die toen nog van toepassing was, zou een aantrekkelijk subsidiebedrag uitkeren van € 2.700,- per woning. Deze premie- regeling werd echter al snel daarna van rijkswege geschrapt. Het gevolg was dat het Koramicproject, net als veel projecten in het land, te maken kreeg met een gat in de begroting. Dit zou waarschijnlijk de genadeklap zijn geweest, ware het niet
dat in Venlo sprake was van een bijzondere omstandigheid. De goede, zakelijke banden tussen Woonservice Urbanus en de ontwikkelende aannemer dateren al vanaf de jaren tachtig en ook Van Nieuwenhuizen-Jongen was bereid om hier als risicodragend partner winst én verlies met de corporatie mee te dragen.
Gezamenlijk konden zij dus een financiële tegenvaller opvangen en was de corporatie in staat om een grotere onrendabele top voor de huurwoningen te financieren.
De huurders en kopers in het Koramic Kwartier komen er vrij goed vanaf. Volgens berekeningen zullen de bewoners 50 euro per maand minder aan energielasten kwijt zijn.
Resultaat en toekomstverwachting
Medio 2008 waren in het Koramic Kwartier de eerste 21 eengezins- woningen gerealiseerd en was de bouw van de appartementen gestart. De eerste bewoners bleken ronduit tevreden over het wooncomfort. Zij hadden een goede handleiding gekregen van de vloerverwarming en warmtepomp, en bij oplevering ontvingen zij persoonlijke uitleg. Aanvullende communicatie-inspanningen zijn
Belangrijkste ingrediënten van de energieaanpak
In het Koramic Kwartier beschikken zowel de appartementen als de laagbouw- woningen over individuele elektrische warmtepompboilers (150 liter opslagvat), waarmee ook de warm tapwater bereiding overal individueel is georganiseerd. Het enige verschil is dat de appartementen gebruik maken van een collectieve warmte- en koudeopslag (in cascade), de laagbouwwoningen hebben elk een eigen bodemwarmtewisselaar. De bemetering van de
energieafname is overal individueel geregeld. Het afnemen van groene stroom is een optie waarvoor bewoners vrijwillig kunnen kiezen.
Alle woningen beschikken over vloerverwarming (max. 42 °C) en vloerkoeling. De kamerthermostaat biedt de mogelijkheid om de temperatuur met 3 °C te verhogen of te verlagen. De woningen zijn extra geïsoleerd en hebben gebalanceerde ventilatiesystemen met warmteterugwinning.
De woningen halen een energieprestatie van rond de EPC 0,62. Het Koramic Kwartier als geheel scoort een EPL van 7,2 – wat overeenkomst met een CO2- reductie van ongeveer 25%. De investering voor dit energiesysteem bedroeg € 15.000,- á € 20.000,- per woning, maar de meerkosten ten opzichte van een conventioneel energiesysteem zijn niet bekend.
er niet verricht, maar kandidaat-kopers krijgen wel standaard een brochure mee over het warmtepompconcept.
Helaas heeft het resterende deel van het project enige vertraging opgelopen, omdat de verkoop van de woningen traag verloopt. De ontwikkelaar wijt dat aan de huidige ontspannen woningmarkt in de regio. De bouwcombinatie wil nu in de marketing meer nadruk leggen op het grote comfort van het energieconcept en de lagere energielasten. Want, zo redeneert men, mensen zijn nog niet gewend om die voordelen zelf in te calculeren en struikelen al over een hogere verkoopprijs zoals die in de brochure vermeld staat. In het licht van de moeite die men heeft om de woningen goed te vermarkten, is de ontwikkelaar ambivalent over de steeds verdergaande energieambities van de gemeente. “Wij steken onze nek uit en lopen ons uit de naad om zulke ambities werkelijk te realiseren. Maar dan verwachten we van gemeentelijke kant eigenlijk ook een meer proactieve houding, bijvoorbeeld door milieusubsidies voor kopers”. Ook de woningcorporatie plaatst een kritische noot bij de steeds verder oplopende milieuambities van de overheid en wil daaraan desnoods zelf paal en perk kunnen stellen. “Als corporatie heb je een sociale doelstelling en bouw je vooral voor de onderkant van de markt. Het moet dus wel
betaalbaar blijven. De gemeente schiet in onze ogen soms door in de wensen en eisen. Die ambities zijn prima, maar in het vervolg gaan we strikt volgens de landelijke energienormen bouwen. We maken dan zelf de afweging óf – en in hoeverre – we een tandje meer kunnen uitvoeren”.