Wat het Heemburghproject zo uitzonderlijk maakt, is dat er zoveel uiteenlopende ambities in werden verwerkt. Want naast de experimentele keuzes voor een regeneratiedak en de wijze van aanbesteden, wilde Vestia het ook op financieel gebied anders doen. Normaliter levert het raditionele energiebedrijf energie direct aan de bewoner waarna de afrekening plaatsvindt. Vestia besloot zelf energie te gaan leveren en dat had alles te maken met het collectieve warmtepompsysteem. De corporatie wilde persé zelf opdrachtgever en eigenaar zijn van de installatie, vooral omdat ze dit goedkoper dacht te kunnen doen dan een commercieel energiebedrijf.
De bouw van het systeem was voor Vestia desalniettemin een kostbare investering en de gemeentelijke grondprijskorting van € 450,- per woning was volkomen ontoereikend om de meerkosten te compenseren. Vestia kreeg de financiering toch van de grond. Daar zijn tenminste vijf redenen voor aan te wijzen:
Corporaties kunnen – anders dan commerciële bedrijven – tegen zeer lage rentetarieven kapitaal lenen;
Vestia kon gebruik maken van diverse fiscale en subsidieregelingen;
Voor het energiesysteem is bij uitzondering een verlengde exploitatietermijn van 30 jaar genomen;
De rendementseisen (winstdoelstellingen) bij corporaties zijn veel lager dan bij energiebedrijven;
Vestia koopt op de markt tegen een laag tarief (groene) stroom in voor de warmtepompen en verkoopt warmte en koeling tegen een eindgebruikertarief aan de bewoners. Aangezien het grootste deel van die energie gratis uit de grond komt, zit hierin een flink terugverdienpotentieel voor de corporatie.
Vestia heeft de interne organisatie op de financiële constructie aangepast. De exploitatie van de woning en die van het energiesysteem zijn boekhoudkundig gescheiden. Dat geldt ook voor de betrokken afdelingen. Bewoners die gebruikmaken van de collectieve warmtepompen betalen dus vastrecht en hun eigen verbruik (in GigaJoules) aan Vestia. Het warmtetarief baseert de corporatie (net als de energiebedrijven) op de adviestarieven van EnergieNed, minus een bescheiden korting. Bewoners betalen hun energieverbruik dus ongeveer volgens het Niet Meer dan Anders (NMDA) principe. Het vastrecht ligt echter wel aanmerkelijk lager. •
• • • •
Belangrijkste ingrediënten van de energieaanpak
Alle 215 woningen binnen het Heemburghproject maken gebruik van dezelfde aquifers (5 bronnen op 160 meter diepte) voor warmte- en koudeopslag. Elke eengezinswoning heeft een eigen combiwarmte- pomp, met een elektrische warmwaterboiler(200 liter) voor het warm tapwater. De appartementen hebben een centrale voorziening: elke woning heeft een eigen afleverset met warmtemeter en een warm tapwatermeter, maar de verwarming en het warm tapwater is afkomstig uit een centrale serviceruimte met grote warmtepompen (op groene stroom), HR-gasketels voor de laatste warmtetrap en warm tapwater. Er lopen dus twee leidingsystemen door het appartementencomplex.
Bovenop het woningcomplex ligt een regeneratiedak; een soort dakvullende zonneboiler, waarbij met glycol gevulde, kunststof lamellen direct onder de dakbedekking zijn geïntegreerd met de dakconstructie en de isolatie. Het regeneratiedak is bedoeld als aanvullende warmtebron bovenop de aquifers.
Alle woningen beschikken over vloerverwarming (max. 40 °C) en vloerkoeling (minimaal 18 °C) in een zwevende dekvloer. De kamerthermostaat biedt de mogelijkheid om de temperatuur met 3 °C te verhogen of te verlagen. De woningen zijn overigens normaal geïsoleerd, met raamroosters en mechanische afzuiging zonder warmteterugwinning.
De EPC van de woningen ligt, afhankelijk van het woningtype, tussen de 0,7 en 0,8. Het complex in zijn geheel scoort een EPL van 7,4 en behaalt een CO2-reductie van ongeveer 35%. De meerinvestering voor dit energiesysteem bedroeg gemiddeld € 10.400,- per woning.
Resultaat en toekomstverwachting
Ondanks tegenvallers tijdens de bouw is het innovatieve energieconcept er toch gekomen. De woningen waren ten tijde van deze evaluatie ongeveer een jaar in gebruik. De meeste bewoners zijn tevreden over het woongenot, niet alleen vanwege algemene woonkwaliteiten, maar ook vanwege het comfort van de vloerverwarming.
Problemen met het energiesysteem waren er ook. Deels ging het om inregelproblemen of kinderziekten, maar er is ook sprake van meer weerbarstige obstakels. Zo kampte het regeneratiedak na oplevering met lekkage en de benodigde software functioneerde niet. Tot de zomer 2008 heeft het dak niet goed gefunctioneerd. Het is niet duidelijk op welke termijn dat wel gaat gebeuren. Verder lopen de warmwaterleidingen voor de verwarming door leiding- kokers naast de drinkwaterleidingen. Zelfs bij thermisch goed geïsoleerde warmwaterleidingen warmen deze kokers langzaam op. Hierdoor zijn speciale maatregelen nodig om legionella in de drinkwaterleidingen te voorkomen.
Een ander probleem vormde de inregeling van het collectieve warmtepompsysteem. Er is sprake van zoveel kleppen, regelingen, elektronica en andere randapparatuur, dat het moeilijk is om het hele systeem zonder kuren te houden. Valt er één tussenschakel uit, dan zitten meerdere woningen zonder warmte of koeling.
Tot slot is halverwege het opleveringstraject van fabrikant gewisseld omdat doorsnee kamerthermostaten niet geschikt bleken te zijn voor collectieve warmtepompen met vloerverwarming.
Bewoners klaagden over te warme of juist te koude woningen. Inmiddels zijn die problemen verholpen.
Hoe dan ook, het eerste jaar na oplevering heeft het energiesysteem niet optimaal gewerkt. Vestia is vooral geschrokken van het aantal storingen en van het gasverbruik van de HR-ketels die voor bijstook zorgen. Dat hoge gasverbruik is wel verklaarbaar: de aquifers zijn enkele maanden na de eerste opleveringen pas in bedrijf gesteld, waardoor aanvankelijk slechts op gas gestookt werd. Het kostenplaatje voor Vestia zag er in dit eerste jaar niet goed uit en ook veel bewoners klaagden over hoge energierekeningen. Maar Vestia heeft goede hoop dat de oorzaak vooral bij technische kinderziekten en gewenning ligt, en dat de situatie in de komende jaren zal verbeteren.
Communicatie
Vestia heeft alles wat zij op communicatiegebied hadden uit de kast getrokken, variërend van inspraak- en informatieavonden tot boekjes en een informatieblad in de keukenla. Bij de sleuteluitreiking kreeg iedere bewoner daarnaast anderhalf uur persoonlijk uitleg over het principe van vloerverwarming, de werking van de thermostaat en mogelijkheden met
vloerbedekkingen. Ondanks deze inspanningen blijkt aanhoudende begeleiding nodig. De mensen lezen de instructies slecht en vooral de kamerthermostaat en vloerbedekkingen zijn een onuitputtelijke bron van vragen. Fabrikanten van vloerbedekkingen schijnen er ondanks alle informatie soms op te staan dat hun product op de ondervloer wordt gespijkerd, wat niet mogelijk is met vloerverwarming. Bewoners blijven het lastig vinden dat je de
verwarming niet even wat hoger kunt zetten. Lage temperatuur vloerverwarming reageert heel traag en het beste is als mensen van de thermostaat afblijven, maar daar blijkt moeilijk aan te wennen.