Hoofdstuk 4 – Een EU REIT-regime
4.3 Het voorstel van de EU REIT Coalition
Basis van het voorstel
De EU REIT Coalition heeft een duidelijke boodschap: REITs kennen veel voordelen, bijvoorbeeld het eenvoudiger aantrekken van kapitaal, het verhogen van de marktveiligheid en marktstabiliteit door de diversificatie van investeringen, en het geven van toegang aan kleine investeerders tot de vastgoedmarkt. Daarbij is de markt voor EU REITs imperfect doordat er geen enkele sprake is van harmonisatie op Europees niveau.
Een van de grootste voordelen van REITs – de belastingneutraliteit – wordt in EU situaties ondermijnd. Dit komt door de cumulatie van belasting die wordt geheven door indien een
(vastgoed)investering door verschillende landen stroomt (zie daarvoor het voorbeeld op pagina 36). De EU REIT Coalition erkent dat een pan-Europees regime voor REITs een volledige harmonisatie van (directe) belastingen met zich brengt. Op dit moment blijkt dat nog een brug te ver. Daarom is
150
Zie Eicholtz & Kok 2007, p. 74 151
het voorstel gebaseerd op de vraag hoe het principe van fiscale transparantie behouden kan blijven, terwijl iedere lidstaat haar fair share behoudt.
4.3.1 Basisbeginselen
Het voorstel gaat uit van vier basisbeginselen: het flow-through / doorstroom beginsel; het fair share beginsel;
het eenvoudbeginsel; en het efficiencybeginsel. Flow-through / doorstroom beginsel
De investering in een EU REIT, onafhankelijk in welke lidstaat dat is, moet zoveel mogelijk gelijkgesteld worden met een directe investering in vastgoed. Op die manier wordt het mogelijk dat investeerders met een verschillende belastingstatus naast elkaar kunnen investeren. Omdat veel grote investeerders niet belastingplichtig zijn – bijvoorbeeld pensioenfondsen of charitatieve instellingen – is een doorstroom principe noodzakelijk. Echter, bij een grensoverschrijdende investering zal de lidstaat waar het vastgoed gelegen is belasting (willen) heffen. Om cumulatie van belastingheffing te voorkomen zal de belasting uit de bronstaat gecrediteerd moeten worden tegen:
aanvullende belasting geheven door de staat waar de REIT gevestigd is wanneer de REIT dividend uitkeert; en
eventuele andere belastingen geheven van aandeelhouders indien zij een (dividend)uitkering ontvangen.
Fair-share beginsel
Iedere lidstaat zal belasting willen heffen op rente-inkomsten en vervreemdingswinsten van vastgoed gelegen in die lidstaat. Uit het eerder aangehaalde OECD Rapport, dat ingaat op de behandeling van REITs in belastingverdragen,152blijkt dat een REIT en haar aandeelhouders in principe liable to tax zijn voor verdragsdoeleinden. Dit leidt ertoe dat een REIT en haar
aandeelhouders – voor zover ze aan de overige eisen voldoen – in principe in aanmerking komen voor verlaging van bronbelasting. Dit staat echter haaks op het fair-share principe. Daarom zoekt de EU REIT Coalition hier daarom een oplossing voor.
Daarnaast moet een EU REIT kunnen investeren zonder te strenge eisen. Het fair-share van lidstaten kan ook beschermd worden zonder (absurde) minimum eisen voor aandeelhouders of diverse investeringsmaatregelen.
Eenvoud
Het is mogelijk in plaats van grote veranderingen een aantal kleine aanpassingen te doen, toegepast op de REIT-regimes in elk afzonderlijk land Zo stelt de EU REIT Coalition voor dat lidstaten hun huidige REIT-regimes niet hoeven aan te passen, maar ook een tweede regime – in lijn met dit voorstel – kunnen introduceren met een zogenaamd ‘opting-in’ plan. Dit regime kan dan volledig zien op grensoverschrijdende vastgoedinvesteringen.
152
Efficiency
Door alle aanpassingen op Europees niveau te regelen tussen EU lidstaten behoeven de landen niet afzonderlijk belastingverdragen aan te passen, met alle tijdrovende verdragsonderhandelingen van dien.
4.3.2 Fiscale uitgangspunten van de EU REIT
De fiscale uitgangspunten van het voorgestelde EU REIT-regime zijn de volgende:
Een EU REIT is belastingplichtig voor huurinkomsten en opbrengsten die voortvloeien uit de verkoop van vastgoed. Deze worden belast door de lidstaat waarin de EU REIT is gevestigd (situsbeginsel).
Er is geen voorgeschreven belastingtarief. De lidstaat heeft hierin een keuzevrijheid. Dit leidt tot een redelijk niveau van belastingopbrengsten voor de lidstaat waarin de EU REIT is gevestigd (fiscale soevereiniteitsbeginsel).
Vastgoed gelegen in dezelfde lidstaat waar een EU REIT gevestigd is:
Aangezien de EU REIT wordt belast zal er geen verschil tussen aandeelhouders worden gemaakt. Lichamen die 10% of meer van de aandelen houden in een EU REIT kunnen niet profiteren van het dividendartikel in belastingverdragen. Dit reduceert daarmee de complicaties, na aanpassing van het regime, aangezien er dan geen reden meer is voor het heronderhandelen van verdragen ter voorkoming van dubbele belasting.
Belasting wordt geheven op het moment dat een EU REIT winst uitkeert aan haar
aandeelhouders. De EU REIT zal een significant percentage van de winst moeten uitkeren. Lidstaten mogen zelf bepalen wat een adequaat tarief is voor hun lidstaat.
Een EU REIT zal niet onderworpen zijn aan dividendbelasting. Dit terwijl de EU REIT wel belastingplichtig is voor inkomsten en opbrengsten. De belasting is vergelijkbaar met een bronbelasting aangezien deze betaalbaar is op het moment van uitdeling. Wetgeving zal moeten worden opgesteld om duidelijk te maken dat de belasting geen bronbelasting is (en zodoende niet zal kwalificeren voor een vrijstelling onder de Moeder-Dochterrichtlijn). Op deze manier zal een EU REIT niet in staat zijn de belastingdruk te verlagen die zij moet betalen in de lidstaat waarin de EU REIT gevestigd is.
De te betalen vennootschapsbelasting op het moment van een winstuitdeling door een ‘EU REIT dochter’ aan haar ‘EU REIT moeder’ dient gecrediteerd te worden tegen de te betalen vennootschapsbelasting van de ‘EU REIT moeder’ wanneer deze haar eigen winst uitdeelt. De aandeelhouders van een EU REIT zullen de gederfde belasting op het moment van
uitdeling als een tax credit of een finale heffing moeten behandelen. Indien een investeerder een pensioenfonds is, zal er een faciliteit moeten komen om deze belasting terug te geven. Deze faciliteiten zullen een flow through beginsel bewaken en er mede voor zorgen dat grensoverschrijdende investeringen in een EU REIT door inwoners van een lidstaat niet worden gehinderd door belastingheffing. Deze is hoger dan wanneer er direct was geïnvesteerd in vastgoed in die lidstaat.
Vastgoed gelegen in een andere lidstaat dan waar de EU REIT is gevestigd:
Vastgoed gelegen in een andere lidstaat dan waar de EU REIT is gevestigd zal lokaal belasting kunnen heffen naar het tarief dat door die lidstaat bepaald is.
De ingehouden ‘bronbelasting’ door een situs-lidstaat kan worden afgezet (als vermindering) tegen de te betalen vennootschapsbelasting indien een EU REIT een winstuitkering doet.
Uitwerking
Hieronder volgt een voorbeeld hoe de bovenstaande principes uitwerken bij
grensoverschrijdende investeringen gedaan door een EU REIT. Deze voorbeelden zijn ontleend uit het voorstel.153
VOORBEELD:
Een Franse vennootschap houdt aandelen in een Franse SIIC welke op haar beurt investeert in een UK REIT. De UK REIT koopt vastgoed gelegen in Spanje, welke jaarlijks 10% rendement oplevert. De kostprijs van het vastgoed is € 100 miljoen.
Belastingdruk onder de huidige situatie
€000s
Inkomsten 10.000
Belastingniveau 1 – Spanje 2.500
Belastingniveau 2 – UK REIT 1.500
Belastingniveau 3 – Franse SIIC
-Belastingniveau 4 – Frankrijk 2.066
Totale belasting 6.066
1) De Spaanse belasting bedraagt 25% over huurinkomsten. 2) De Britse belasting is als volgt berekend:
Netto inkomsten ontvangen 10mln – 2.5 mln.
Dit wordt gebruteerd voor de ingehouden belasting naar € 10 mln.
Er wordt geen belasting geheven op een UK REIT, de 2,5 mln. kan niet worden gebruikt in het VK om de belasting tegen af te zetten. Vermoedelijk wordt 100% uitgekeerd (7,5mln) welke wordt belast met 20% bronheffing, zijnde €1,5 mln.
3) De SIIC ontvangt €6mln (10 mln. -/- 2,5mln Spaanse belasting en 1,5 mln. VK bronbelasting). De SIIC wordt niet belast, dit is een pure doorstroomsituatie.
4) De Franse vennootschap is onderworpen naar haar inkomsten van € 6mln (uitgegaan van een 100% doorstroomsituatie) naar een tarief van 34.43%: € 2.066m.
Belastingdruk onder een EU REIT situatie
€000s
Inkomsten 10.000
Belastingniveau 1 – Spanje 2.500
Belastingniveau 2 – UK EU REIT
Belastingniveau 3 – Franse SIIC
-Belastingniveau 4 – Frankrijk 943
Totale belasting 3.443
1) De Spaanse belasting bedraagt 25% over huurinkomsten. 2) De Britse belasting is als volgt berekend:
Netto inkomsten ontvangen 10 mln. – 2.5mln.
Dit wordt gebruteerd voor de ingehouden belasting naar € 10 mln.
Een vennootschapsbelasting ‘charge’ wordt geheven op het moment van winstuitdeling (stel 20%) maar dit is een vennootschapsbelasting ‘charge’ in plaats van een bronbelasting van € 2 mln. De Spaanse belasting wordt gecrediteerd tegen de VK belasting. Uiteindelijk wordt geen belasting geheven in de VK.
153
3) DE SIIC ontvangt €7,5 mln. (10mln. -/- 2,5 mln. Spaanse belasting). De SIIC wordt niet belast, dit is een pure doorstroomsituatie.
4) De Franse vennootschap is onderworpen aan een belasting naar de €10 mln. uitdeling voor ten minste 34.43%: dus €3.443 mln. De Spaanse belasting wordt echter als credit behandeld, wat erop neerkomt dat de Franse vennootschap/investeerder slechts € 0.943mln verschuldigd is aan de Franse fiscus.
5) Het overall resultaat is dat de Franse vennootschap/investeerder onderworpen is aan hetzelfde tarief van belasting als wanneer deze direct had geïnvesteerd in Spaans vastgoed.