Verantwoordelijkheden van partijen in het verkoopproces

In onderstaande matrix is weergegeven wat geïnterviewden (ongevraagd¹⁹) hebben aangegeven over (mede)verantwoordelijkheid van de verschillende partijen die onderdeel uitmaken van het

verkoopproces.

Tabel 15: Benoemde (mede)verantwoordelijkheden per partij

Uit bovenstaande matrix blijkt dat rollen en verantwoordelijkheden op basis van de interviews zijn toebedeeld aan (functionarissen van) de corporatie, de Aw, het WSW, de notaris, de accountant en het validatie-instituut. Aan de taxateurs, makelaars en verkoopbegeleiders zijn geen specifieke rollen/verantwoordelijkheden toebedeeld (behoudens de taakvervulling waarvoor zij worden

ingehuurd). Hieruit volgt dat de primaire verantwoordelijkheid voor een integere pakketverkoop met name bij de corporatie ligt. De andere partijen hebben een meer toetsende/controlerende rol of verantwoordelijkheid. De benoemde (mede)verantwoordelijkheden zijn geclusterd in 11

onderwerpen waarop hieronder wordt ingegaan.

#1 Inrichting interne organisatie

Vanuit alle drie de groepen van partijen is aangegeven dat de corporatie zelf verantwoordelijk is voor helder beleid, deugdelijke hard (onder andere procedures en richtlijnen) en soft (onder andere gedrag en houding) controls en voldoende kennis en ervaring. Door de geïnterviewden zijn hierbij onder meer de volgende elementen benoemd:

19 Met ongevraagd wordt bedoeld wat geïnterviewden uit eigen beweging hebben aangegeven over de verantwoordelijkheden van andere partijen. Er is niet bij ieder interview over het gehele spectrum bevraagd wat geïnterviewden van mening zijn over de verantwoordelijkheden van andere betrokken partijen in het verkoopproces.

• Helder verkoopbeleid waarin is geduid welke woningen worden verkocht alsmede de wijze waarop de verkoop zal plaatsvinden;

• Een helder uitgewerkt proces met duidelijke beslismomenten;

• Een open cultuur met de juiste tone-at-the-top waar het mogelijk is om zaken open te bespreken;

• Voorafgaande screening van key-functionarissen & levend houden van het thema integriteit;

• Aanwezigheid van voldoende kennis en ervaring en indien niet aanwezig, inhuur hiervan.

#2 Opdracht aan externe deskundigen

Ten aanzien van de inhuur van de externe deskundigen is door twee van de commerciële partijen aangegeven dat dit te allen tijde vanuit de corporatie zelf dient te gebeuren en niet door ingehuurde externe medewerkers. Dit om het risico te beperken dat ingehuurde medewerkers steeds

samenwerken met vaste makelaars of taxateurs waardoor de onafhankelijkheid van partijen onder druk kan komen te staan.

Ten aanzien van de opdracht aan de taxateur is door één verkopende partij geadviseerd dit te laten gebeuren door een medewerker die geen rol heeft in het verkoopproces. Hiermee kan het risico worden beperkt dat de taxatie wordt gestuurd door functionarissen met een belang bij de uitkomst van de verkoop.

Door meerdere geïnterviewden is aangegeven dat het onderzoeken van de integriteit en

deskundigheid van de externe adviseurs die worden ingehuurd onderdeel van het selectieproces dienen te zijn. Daarnaast is ook door meerdere partijen aangegeven dat bij het inhuren van externe adviseurs ook hoort het toetsen van de geleverde kwaliteit.

#3 Onderzoek integriteit koper en herkomst financiering

Alle partijen hebben aangegeven dat het de verantwoordelijkheid is van de corporatie om de integriteit van de koper te onderzoeken alsmede ook de herkomst van de financiering. Door een publiek belang partij en een commerciële partij wordt dit tevens gezien als een verantwoordelijkheid van de notaris.

#5 Marginale toets marktwaarde

Door een publiek belang partij wordt aangegeven dat een notaris een marginale toets op de

marktwaarde dient uit te voeren. Hierbij wijst de geïnterviewde er op dat hierbij meegewogen dient te worden dat een notaris geen expert op het gebied van vastgoedwaardering is.

#6 Juridische aspecten

Van de notaris wordt verwacht dat hij/zij de juridische aspecten van de verkooptransactie toetst alsmede ook zorgt dat alle relevante bepalingen uit de koopakte in de leveringsakte worden

opgenomen. Een publiek belangpartij geeft aan dat de accountant dit ook dient te toetsen. Tenslotte wordt verwacht dat de notaris ook de (juridische) identiteit van de koper dient vast te stellen.

#7 Intern proces

Van de corporaties wordt door de geïnterviewden verwacht dat zij een goede governance structuur opzetten en ook toetsen dat het verkoopproces conform de vooraf opgestelde procedures en

richtlijnen wordt uitgevoerd alsmede dat de verkoop past binnen het vastgestelde verkoopbeleid.

Hierbij wordt een belangrijke rol aan de controller toebedeeld. Aangegeven is dat de besluitvorming een bestuursaangelegenheid is en dat de RvC de besluiten (eventueel boven een vastgestelde drempel) dient goed te keuren. Hierbij is aangegeven dat de RvC voldoende deskundig dient te zijn alsmede in staat dient te zijn goed tegenwicht te kunnen bieden aan de bestuurder.

#8 Vergunningprocedure

Ten aanzien van de aanwezigheid van de vergunning voor pakketverkopen wordt door een publiek belang partij aangegeven dat de accountant dit dient vast te stellen als onderdeel van de assurance bij de dVi-verantwoording.

#9 Validatie taxatie gebaseerd op leegwaarde

Ten aanzien van de validatie door het validatie-instituut merkt zij zelf op dat dit enkel gebeurt bij taxatierapporten van pakketten van woningen waarbij de taxatie is gebaseerd op leegwaarde.

Taxaties waarbij de waarde wordt gebaseerd op exploitatie in verhuurde staat worden niet door het validatie-instituut gevalideerd conform de regelgeving (RTIV). In de regelgeving van de RTIV is niet opgenomen dat deze taxaties door een validatie-instituut worden getoetst. Hierdoor blijven het overgrote deel van de taxaties buiten de reikwijdte van de validatieplicht. Volgens een publiek belang partij hebben validatie-instituten aangegeven dat zij geen validatie kunnen uitvoeren op taxaties die niet zijn gebaseerd op leegwaarde en wordt bij een validatie van een taxatie op leegwaarde alleen het proces van totstandkoming getoetst en niet de feitelijke waardebepaling zelf. Het validatie-instituut geeft bij navraag aan dat de validatie-instituten validaties uitvoeren binnen de ‘Handreiking grenzen validatie’ zoals die door het NRVT in december 2017 is vastgesteld na overleg met alle betrokkenen. Hierin wordt aangegeven dat individuele objecten ook in verhuurde staat kunnen worden gewaardeerd. Het validatie-instituut geeft verder aan dat bij validatie de onderbouwing van de taxateur om te komen tot een marktwaarde op aannemelijkheid wordt getoetst door de

validatiemedewerker (naast andere controles). Het validatie-instituut geeft dat zij (uiteraard) nooit de marktwaarde zelf bepalen, maar wel aan de taxateur kunnen vragen om zo helder mogelijk te onderbouwen hoe hij tot zijn waardering is gekomen.

#10 Volgen van het vastgoed na de transactie & Onderzoek ABC-transactie²⁰

Door geïnterviewden uit zowel de corporaties als de publiek belang partijen is aangegeven dat het zinvol is om het vastgoed te volgen nadat het verkoopproces is afgerond (in casu nagaan of de verkoopvoorwaarden worden nagekomen en of sprake is van doorverkoop met een waardesprong).

Geen van de partijen geeft aan dat zij dit doen of verwacht dat andere partijen dit doen.

Ten aanzien van de notaris wordt opgemerkt dat in geval van een ABC-transactie enkel de notaris die de B-C-transactie begeleidt een onderzoeksplicht heeft naar de mogelijke waardesprong. Vanuit de KNB zijn hiervoor regels en bijbehorende checklists opgesteld die de notaris dient te volgen.

#11 Controle naleving voorwaarden door koper

Ook de controle op de naleving van de voorwaarden door de koper wordt zinvol benoemd. Echter deze taak wordt door geen van de partijen actief op zich genomen. Wel geven zowel geïnterviewden

20 Dit is een transactie waarbij het vastgoed eerst over gaat van partij (persoon of bedrijf) A naar (persoon of bedrijf) B en dan, in een korte tijd, weer overgaat van (persoon of bedrijf) B naar (persoon of bedrijf) C.

van de corporaties als publiek belang partijen aan dat zij op grond van klachten/signalen van huurders(organisaties) reageren naar de koper als nieuwe eigenaar.