Veranderingen in de invulling van gebieden

De focus van BGO in de vraag gestuurde markt is aan het verschuiven naar de binnensteden van groeisteden. Deze locatie en demografische- en maatschappelijke veranderingen zorgen er volgens Geert Hurks voor dat

het menselijk handelen binnen een kleinere actieradius plaats zal gaan vinden en dat daardoor vernieuwde product-marktcombinaties nodig zijn.

Het wonen, leven, werken en het sociaalmaatschappelijk gebeuren zal binnen een kleinere actieradius gaan plaatsvinden. Thuiswerken en flexwerken zullen een grote sprong voorwaarts nemen. Grote kantoorcomplexen zullen toch een beetje eindig zijn. We gaan naar andere leefvormen. Dat vraagt om een andere bebouwde omgeving, waardoor werken, winkelen, verblijven, ontspannen, relaxen en leren in een kleinere actieradius kan plaatsvinden. Dat vraagt om hele andere producten. Dat vraagt om vernieuwde product-marktcombinaties. (Geert Hurks – Hurks Groep).

De vraag naar vernieuwde product-marktcombinaties wordt door andere geïnterviewden vermeld als de vraag naar andere en geïntegreerde producten. Phillip Smits geeft een citaat dat dat duidelijk verwoordt.

Ik zie het veel meer integreren. Meer een mix van functies in één gebouw. Vroeger waren het losstaande elementen. Nu zie je het veel meer geïntegreerd worden. Dus daar waar je werkt, kun je winkelen en nog andere dingen doen en desnoods kun je er ook wonen” (Phillip Smits – Blauwhoed).

Naast de verwachting van geïntegreerde producten wordt verwacht dat de opgaven in BGO voor het merendeel herontwikkelingsopgaven zijn. Arno Ruigrok geeft aan dat de binnenstedelijke opgave een vervangingsopgave zal worden. “Er zijn steden die nog heel erg hard groeien: daar kan het winkelaanbod groeien. Maar ook zonder groei is vaak een nieuwe ontwikkeling mogelijk, maar dan niet om meters toe te voegen, maar om te vervangen. Het gaat steeds minder om toevoeging en steeds meer om vervanging”. (Arno Ruigrok – Multi Vastgoed). Geert Hurks geeft aan hierin een groeimarkt te zien. “Er is een groeimarkt in de transformatie van woonwijken. Hierbij kan helemaal opnieuw begonnen worden na volledige sloop of slechts gedeeltelijke sloop. Dat is absoluut een groeimarkt” (Geert Hurks – Hurks Groep). Phillip Smits geeft aan kansen te zien in verouderde gebieden. “De kansen zitten in de mindere buurten, de leegstaande kantoren en in winkels die al twintig jaar oud zijn. Daar zitten de nieuwe mogelijkheden voor herontwikkeling” (Phillip Smits – Blauwhoed). Eelco Siersema geeft aan dat er binnenkort een heleboel wijken die tussen 1945-1970 gebouwd zijn, toe zijn aan herontwikkeling. “Ik denk dat BGO in combinatie met herstructureringsopgaven voor allerlei wijken plaats zullen gaan vinden. Er zijn nogal wat huizen gebouwd tussen 1945-1970 die straks gewoon op zijn” (Eelco Siersema – Bouwinvest). Hij geeft hierbij tevens aan dat er enkel nog kwalitatieve behoefte is. “Klanten laten zich enkel nog in beweging brengen als er iets ontstaat dat een toegevoegde waarde voor hen creëert, als ze er beter van worden. Er is alleen nog kwalitatieve behoefte geen kwantitatieve behoefte meer” (Eelco Siersema – Bouwinvest). Ook Diana de Jong geeft aan dat de opgave verschuift van een kwantitatieve naar een kwalitatieve opgave.

De toenemende druk op steden legt een enorme opgave op het behouden van de kwaliteit en het verhogen van de stedelijke woonmilieus en de leefbaarheid in binnensteden. We moeten nog meer een kwalitatieve benadering handhaven. Nadenken over welke doelgroepen graag op welke plekken wonen en welke woonwensen zij hebben met betrekking tot de woning, de omgeving en het woonmilieu. (Diana de Jong – Bouwfonds).

BGO moet nog meer een kwalitatieve benaderingen handhaven, aldus Diana de Jong. Ze geeft tevens aan dat daarbij het vertrekpunt vanuit de beleving van de gebruikers zal moeten zijn. Françoise Dechesne geeft daarentegen aan dat het niet enkel om de beleving van de plek zal gaan, maar dat de betekenis van de plek in toenemende mate belangrijk wordt.

Kwaliteit wordt een belangrijk aspect. Kwaliteit is een door mensen toegekend aspect of kenmerk van het gebied. 'Quality is in the eye of the beholder' zeg ik altijd. Daarin is die beleving heel belangrijk. Het vertrekken vanuit de beleving van gebruikers, bewoners en toekomstige inwoners van zo'n gebied is heel iets anders dan de huidige werkwijze in gebiedsontwikkeling. (Diana de Jong – Bouwfonds).

Het gaat om de belevenis van de plek, maar het zal nog meer gaan over de betekenis van de plek. Dat heeft een bredere component. Voel ik me hier fijn? Kan ik me hier in vinden? Loop ik hier over vijftig jaar nog fijn rond? Betekenis gaat verder dan beleving. (Françoise Dechesne – MAB Development Nederland).

Ook Arno Ruigrok geeft dit in andere woorden weer en benoemt tevens het belang van de openbare ruimte voor de verblijfskwaliteit.

Het gaat niet meer alleen om datgene wat gebouwd is, maar ook om datgene wat niet gebouwd is; de intrinsieke kwaliteit. De openbare ruimte en de verblijfskwaliteit. Ziet het er goed uit? Vind ik het er [als gebruiker] fijn om te komen? (Arno Ruigrok – Multi Vastgoed).

Het wordt belangrijker om belevingswaarde te creëren in gebieden en om ervoor te zorgen dat gebieden van betekenis zullen zijn voor de gebruikers en de stad. Arno Ruigrok geeft tevens aan dat het daarbij niet enkel gaat om datgene dat in gebieden gebouwd is, maar ook om datgene dat niet gebouwd is. De intrinsieke kwaliteit zal steeds belangrijker worden in de opgaves.

Conclusie veranderingen in de invulling van gebieden

De voornaamste veranderingen met betrekking tot de opgaves in BGO betreffen de shift naar herontwikkelingsopgaves, andere product-marktcombinaties met meer geïntegreerde producten en meer nadruk op het realiseren van (intrinsieke) kwaliteit in plaats van kwantiteit. Het creëren van belevingswaarde in het gebied en het creëren van betekenisvolle gebieden dragen bij aan de kwalitatieve opgave.