Aantal beschikbare locaties als bedreiging

Als laatste wordt nog ingegaan op de hoeveelheid potentiële locaties in de binnenstad die geschikt zijn voor ontwikkeling. Hierover geven enkele geïnterviewden hun mening en deze mening is verdeeld. Sommige geïnterviewden geven aan dat er voldoende potentiele ontwikkelgebieden zullen zijn. “De echte vanzelfsprekende ontwikkelingen die zijn de afgelopen twintig jaar al ontwikkeld. Maar binnensteden blijven veranderen, dus er blijft altijd wel ruimte voor ontwikkeling” (Jos Melchers – MAB Development Nederland). Bart Kuil gaat specifiek in op de mogelijk potentiële plekken.

Juist in binnensteden zijn nog plekken/ruimten voor (her)ontwikkeling. Er zijn veel voormalige industriële complexen of grote ziekenhuizen. Oftewel rotte kiezen in binnensteden die schreeuwen om een keer aangepakt te worden. Dus vanuit dat perspectief heeft in mijn ogen binnenstedelijke herontwikkeling een hele grote kans. (Bart Kuil – AM Real Estate Development).

Arno Ruigrok daarentegen ziet een terugnemend aantal plekken die geschikt zijn voor BGO.

Het wordt steeds moeilijker om goede plekken te vinden in binnensteden waar je substantieel betekenis kunt toevoegen, want alle fabriekscomplexen, oude politiebureaus, ziekenhuizen, kloosters zijn al wel herontwikkeld. Als je nu in de binnenstad iets wilt, wordt het steeds moeilijker om een locatie van

betekenisvolle omvang te identificeren die ook her-ontwikkelbaar is. Kan ik het verwerven? Kan ik de gebruikers verplaatsen en heb ik voldoende vrijheidsgraden op het gebied van ontwerp zodat het voldoende omvang heeft en daarmee ook betekenis heeft? (Arno Ruigrok – Multi Vastgoed).

Kortom, over de hoeveelheid potentiële plekken is geen overeenstemming. Conclusie bedreigingen voor ontwikkelaars

De veranderingen in de markt brengen naast kansen ook vele bedreigingen met zich mee. Het moeizaam verkrijgen van financiering wordt als grootste bedreiging beschouwd, maar ook de huidige wetgeving en de angst van de overheid voor schuld aan staatssteun worden als serieuze bedreigingen beschouwd en maken de ontwikkelprocessen stroperig. De onrendabele toppen in BGO, de lange ontwikkelprocessen en de verdeeldheid van eigendommen worden in combinatie met de moeilijk verkrijgbare financiering ook als serieuze bedreiging beschouwd.

4.5 Conclusie veranderende praktijk binnenstedelijke gebiedsontwikkeling

Dit hoofdstuk betrof een weergave van de veranderingen in BGO vanuit de inzichten van de geïnterviewde directieleden. De geïnterviewden gaven aan dat er een behoorlijk aantal veranderingen gaande zijn. In deze paragraaf zullen deze empirische bevindingen in relatie tot de theoretische bevindingen worden weergegeven. De veranderingen die de geïnterviewden weergeven omtrent de marktsituatie komen grotendeels overeen met de veranderingen die uit de literatuur naar voren kwamen, echter gingen de geïnterviewden dieper in op de praktijk van BGO en de veranderingen. De geïnterviewden gaven net als de literatuur aan dat de markt is omgeslagen van een aanbod gestuurde naar een vraag gestuurde markt. De meeste geïnterviewden geven de indruk dat zij dit als een tijdelijk effect beschouwen veroorzaakt door de huidige crisis. In de literatuur daarentegen wordt dit als een meer structurele verandering gepresenteerd, die al gaande was voorafgaand aan de huidige crisis.

De literatuur en de geïnterviewden beamen beide dat de toekomstige praktijk zal bestaan uit herontwikkelingsopgaven. De geïnterviewden voegen hieraan toe dat er tevens een schaalverkleining gaande is en dat de demografische ontwikkelingen andere product-marktcombinaties zullen vragen. Hierbij wordt verwacht dat in de toekomst meer geïntegreerd vastgoed wenselijk zal zijn. Daarnaast benadrukken de geïnterviewden dat door de huidige marktsituatie de opgave een kwalitatieve opgave wordt in plaats van de voorheen kwantitatieve opgave. Zij benadrukten dat het belangrijk is in een dergelijke marktsituatie om maatwerk te leveren en dat, mede versterkt door het mondiger worden van burgers, ontwikkelprocessen hierdoor interactiever zullen worden. Het interactiever worden van de ontwikkelprocessen wordt echter maar door ongeveer de helft van de geïnterviewden aangegeven. In de literatuur komt deze noodzaak prominenter naar voren. De geïnterviewden geven aan dat samenwerkingsverbanden steeds belangrijker worden. In tegenstelling tot de literatuur hebben de geïnterviewden niets vermeld over nieuwe typen organisaties, zoals milieugroeperingen, nutsbedrijven en energiebedrijven, die zullen gaan participeren in BGO. Deze zijn in de praktijk blijkbaar minder aanwezig dan de literatuur doet vermoeden.

De geïnterviewden geven aan nog vele kansen te zien in BGO. Het viel op dat zij op de vraag of er nog kansen zijn in BGO allen volmondig bevestigend antwoordden, terwijl de literatuur een meer negatieve indruk geeft. Enkelen gaven aan door de faillissementen van andere ontwikkelaars meer marktruimte voor zichzelf te zien. Als grootste kans beschouwen de geïnterviewden de populariteit van binnensteden en de noodzaak tot verbetering ervan. Er moet echter wel vermeld worden dat het ook vele bedreigingen met zich meebrengt. Volgens sommige geïnterviewden zijn de gunstige plekken al (her)ontwikkeld en zijn momenteel hoofdzakelijk de complexe en onrendabele locaties nog over. Anderen daarentegen gaven aan nog vele potentiele gebieden te zien. Ondanks dat wordt het gebrek aan financiële middelen beschouwd als de grootste bedreiging voor BGO. De moeizamere financiering voor BGO wordt ook in de literatuur opgemerkt, maar daarin komt het niet

naar voren als de grootste bedreiging. De literatuur ziet de grootste bedreiging in de moeizame samenwerkingen tussen alle betrokken partijen. Ook de huidige wet- en regelgeving, de stroperigheid van de overheid en haar te hoge ambitieniveau worden in de literatuur niet als bedreigingen voor BGO of voor ontwikkelaars opgemerkt, terwijl vele geïnterviewden deze als grote bedreigingen zien.

De voornaamste verschillen tussen de theoretische bevindingen en de empirische bevindingen komen tot uitdrukking in de aard van de veranderingen. De ontwikkelaars zien de problemen in de praktijk van BGO als tijdelijk, terwijl in de theorie de problemen veroorzaakt worden door structurele veranderingen in de praktijk van BGO. Wanneer dat het geval is, lijkt de sector zich dat nog niet volledig te realiseren. Ook de noodzaak voor invloed van burgers en maatschappelijke organisaties in het ontwikkelproces, zoals naar voren komt uit de theorie, komt uit de antwoorden van de geïnterviewden veel minder prominent naar voren. Een ander wezenlijk verschil is dat in de theorie samenwerkingen als knelpunten worden gepositioneerd en dat ontwikkelaars deze juist zien als oplossingen om ontwikkelingen weer van de grond te krijgen, maar dan wel met andere private partijen in plaats van met publieke partijen.

Door de vele veranderingen in de praktijk van BGO kun je, je echter afvragen of er dan nog sprake is van BGO of dat er sprake is van een andere binnenstedelijke praktijk. De definitie van BGO die in het theoretisch kader naar voren kwam, is: Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling betreft de (her)ontwikkeling van een binnenstedelijk gebied, dus een gebied dat binnen de stedelijke contouren ligt. Het gebied wordt opnieuw ingevuld waarbij verschillende functies worden gecombineerd en in onderlinge samenhang worden gerealiseerd. Tevens is er zowel sprake van een grond- als een opstalexploitatie. Wanneer deze in het licht van de veranderingen gehouden wordt, kan gesteld worden dat er in de toekomst nog wel degelijk sprake zal zijn van BGO, maar dat wellicht de definitie uitgebreid zal moeten worden. Het draait niet enkel meer om het invulling geven aan een binnenstedelijk gebied, maar het draait ook om het betekenis geven aan het gebied en de gebieden er omheen.