4.9 Toelichting op de balans .1 Immateriële vaste activa
4.9.2.1 Vastgoedbeleggingen in exploitatie
De mutaties in de vastgoedbeleggingen in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:
Stand per 1 januari 2020
Verkrijgingsprijs 759.699 60.647 820.346
Cumulatieve waardeveranderingen 1.203.092 41.445 1.244.536
Boekwaarde 1.962.791 102.092 2.064.883
Mutaties in het boekjaar:
Initiële verkrijgingen 949 - 949
Uitgaven na eerste waardering 29.965 1.061 31.026
Opgeleverd vastgoed in ontwikkeling 19.084 119 19.203
Vastgoed v.o.v. weer in exploitatie 2.406 943 3.349
Buitengebruikstellingen en afstotingen -51 - -51
Vastgoed van niet-daeb naar daeb 704 -704 -
Waardeveranderingen marktwaarde 165.328 6.714 172.042
Waardeveranderingen onrendabele
investeringen -25.266 -1.545 -26.811
Totaal mutaties 193.119 6.588 199.707
Stand per 31 december 2020
Verkrijgingsprijs 812.756 62.066 874.822
Cumulatieve waardeveranderingen 1.343.154 46.614 1.389.768
Boekwaarde 2.155.910 108.680 2.264.590
Opgenomen in voorziening onrendabele
investeringen 3.430 - 3.430
Boekwaarde onder aftrek voorziening 2.159.340 108.680 2.268.020
In het daeb vastgoed in exploitatie is een bedrag opgenomen van € 2,1 miljoen voor de op balansdatum nog lopende woningverbeteringsprojecten. Dit betreft uitgaven na eerste waardering van € 9,2 miljoen en waardeveranderingen onrendabele investeringen van € 10,5 miljoen. Hiervan is nog € 3,4 miljoen opgenomen als voorziening.
Onze portefeuille vastgoed in exploitatie is ultimo 2020 per saldo € 203 miljoen meer waard dan ultimo 2019. Deze toename wordt voor € 31 miljoen bepaald door mutaties in de voorraad door nieuwbouw, verbeteringen (bij groot onderhoud), ver- en aankoop en sloop. Het overgrote deel van de waardegroei
komt voor rekening van ontwikkelingen in de markt, totaal € 172 miljoen. De autonome waardegroei van ons bezit als gevolg van ontwikkelingen in de woningmarkt bedraagt in 2020 8,3% (2019: 6,9%).
Per woning bedraagt de marktwaarde in verhuurde staat eind 2020 € 183.676 (2019: € 168.902) bij een gemiddelde leegwaarde van € 269.370 (2019:
€ 247.205), ofwel een marktwaarde/leegwaarde ratio van 68,2% (2019: 68,3%).
De gemiddelde markthuur per woning bedraagt € 983 (2019: € 893), onze gemiddelde actuele huur ligt met € 576 (2019: € 570) per maand aanzienlijk lager. Dat leidt dan ook tot een relatief hoge kapitalisatiefactor van 25,8 (2019:
24,7).
2020 2019
Aantal vhe Marktwaarde Aantal vhe Marktwaarde Gemeente:
De Ronde Venen 4.726 818.315 4.704 761.081
Woerden 5.233 881.307 5.201 815.513
Utrecht 2.107 420.567 2.037 350.663
Montfoort 861 147.831 861 137.626
Totaal 12.927 2.268.020 12.803 2.064.883
Om tot een efficiënte en goede marktwaardering te komen zijn de eenheden verdeeld naar complexen op basis van een aantal criteria en is voor de berekening gekozen voor een aantal vrijheidsgraden. Deze worden hieronder uiteengezet.
Waarderingscomplex ten behoeve van de marktwaardebepaling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed,
bouwperiode en locatie en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel daeb- als niet-daeb-vastgoed.
GroenWest heeft op basis van bovenstaande criteria in totaal 494
waarderingscomplexen geïdentificeerd (2019: 489). De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald: locatie, type en bouwjaar.
Locatie (gemeente/kern) Type Bouwjaar Woerden (Woerden, Harmelen, Zegveld, Eengezinswoning < 1940
Kamerik) Meergezinswoning 1940 – 1949
Utrecht (Utrecht, De Meern, Vleuten, Studenteneenheid 1950 – 1959
Haarzuilens) Zorg. (extramuraal.) 1960 – 1969
De Ronde Venen (Mijdrecht, Wilnis, BOG 1970 – 1979
Vinkeveen, Abcoude, Baambrugge, MOG 1980 – 1989
Waverveen, De Hoef, Amstelhoek) Parkeerplaats 1990 – 1999 Montfoort (Montfoort, Linschoten) Garagebox 2000 – 2009 Zorg. (intramuraal) 2010 – 2020
Wij hebben per 31 december 2020, verdeeld naar categorie, de volgende aantallen onroerende zaken (gewaardeerd volgens de full-versie van het waarderingshandboek):
Aantal verhuureenheden per categorie 31-12-2020 31-12-2019
Woongelegenheden 12.107 12.005
BOG/MOG 79 78
Parkeergelegenheden 505 485
Intramuraal vastgoed 236 235
Totaal 12.927 12.803
In de post daeb-vastgoed in exploitatie zijn 11.999 (2019: 11.893)
verhuureenheden opgenomen. Niet-daeb-vastgoed in exploitatie omvat 928 (2019: 910) verhuureenheden.
Relevante veronderstellingen Methode
De marktwaarde in verhuurde staat is bepaald op basis van de Discounted Cash Flow (DCF) methode en is per categorie vastgoed als volgt:
• Woongelegenheden: De hoogste waarde van de twee scenario’s (door-exploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex;
• BOG/MOG: Door-exploiteerscenario;
• Parkeergelegenheden: De hoogste waarde van de twee scenario’s (door-exploiteerscenario of uitpondscenario) leidt tot de marktwaarde van het waarderingscomplex;
• Intramuraal vastgoed: Door-exploiteerscenario.
Rekenmodel
Het gehanteerde rekenmodel betreft TMS Ortec, welke is voorzien van een goedkeurend assurancerapport.
Vrijheidsgraden
GroenWest heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie heeft GroenWest voor de volgende vrijheidsgraden van het
Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen GroenWest opereert:
Woongelegenheden Waarderingscomplex Veronderstelling (bandbreedte) Markthuur Per type, grootte en
leegwaarde-klasse
3,0% - 6,2% van de LW
Leegwaarde Per waarderingscomplex € 1.532 - € 6.287 per m2
Disconteringsvoet Per waarderingscomplex 4,0% - 7,1%
Onderhoud door-exploiteren
Per waarderingscomplex € 441 - € 3.331 per vhe per jaar
Onderhoud uitponden Per waarderingscomplex € 283 - € 2.078 per vhe per jaar
Mutatie- en verkoopkans Per complex bepaald en binnen bandbreedte gebracht
4% - 45%
Achterstallig onderhoud Per waarderingscomplex € 1.750 – € 120.000 per vhe
Beklemmingen Per waarderingscomplex Zie verdere toelichting
BOG/MOG/zorg Waarderingscomplex Veronderstelling (bandbreedte) Markthuur Per waarderingscomplex € 15 - € 180 per m2 per
jaar
Disconteringsvoet Per waarderingscomplex 5,2% - 11,2%
Onderhoud Per waarderingscomplex € 0,55 - € 10,15 per m2 per jaar
Parkeergelegenheden Waarderingscomplex Veronderstelling (bandbreedte) Markthuur Per waarderingscomplex € 30 - € 125 per
maand
Leegwaarde Per waarderingscomplex € 8.000 – € 27.500 Disconteringsvoet Per waarderingscomplex 5,9% - 10,3%
Onderhoud Per waarderingscomplex € 46 – 138 per vhe per jaar
Mutatie- en verkoopkans Per complex bepaald en binnen bandbreedte gebracht
4,0% - 15%
Onderstaand wordt de invulling van een aantal gehanteerde vrijheidsgraden nader toegelicht.
Markthuur
De markthuur wordt bepaald aan de hand van een percentage van de leegwaarde, gedifferentieerd naar type vastgoed, oppervlakte en leegwaardeklasse. Van een groot aantal referentietransacties zijn de
leegwaardepercentages bepaald. De percentages voor de markthuur voor de woningen liggen eind 2020 tussen de 3,0% en 6,2% van de leegwaarde.
Leegwaarde
De leegwaarde per eind 2020 is bepaald op basis van de gerealiseerde verkooptransacties in 2020 zoals geregistreerd door de NVM.
Onderhoud
Er zijn twee verschillende normen voor het instandhoudingsonderhoud voor de woningen, voor het door-exploiteerscenario en voor het uitpondscenario. In deze normen is tevens het mutatie-onderhoud opgenomen. De basis voor onze onderhoudsnormen is de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten
Beleggingsvastgoed van Koëter. De VTW maakt onderscheid in normen voor de eerste 25 jaar van een complex en voor na die eerste 25 jaar. De normen worden gebruikt voor respectievelijk het uitpondscenario en het door-exploiteerscenario.
Voor parkeervoorzieningen wordt onderscheid gemaakt naar het type verhuureenheid, te weten parkeerplaatsen op straat, parkeerplaatsen in een garage en garageboxen. Het onderhoud wordt hier eveneens op basis van de VTW-normen bepaald.
Voor BOG, MOG en zorgvastgoed wordt een jaarlijks bedrag per m² BVO ingerekend. Deze normen worden vastgesteld door de taxateur.
Mutatie- en verkoopkans
De mutatiegraad uitponden en door-exploiteren wordt per cluster bepaald op basis van een vijfjaars gewogen gemiddelde. Bij die bepaling wordt de
gehanteerde mutatiegraad op clusterniveau binnen een bandbreedte gehouden, om excessen vanuit toevalligheden (vooral bij kleinere complexen) uit te sluiten en recht te doen aan de verkoopmogelijkheden in de huidige markt. Voor 2020 is een bandbreedte gehanteerd van 4% tot 45% bij door-exploiteren en van 4% tot 15% bij uitponden.
Achterstallig onderhoud
Er is per complex bekeken of er sprake is van achterstallig onderhoud en welke bedragen hiermee gemoeid zouden zijn. Dit betreft met name kosten voor asbestsanering, houtrotherstel en herstel van daken en vloeren. Bij 8% van de woningen is een bedrag opgenomen, binnen een bandbreedte van € 1.750 tot
€ 120.000 per woning.
Beklemmingen
Wij hebben 29 woningcomplexen met een exploitatieverplichting van 15 jaar na oplevering. In de waardering is het percentage niet te realiseren verkopen op 100% gezet gedurende de exploitatieverplichting. Daarnaast geldt voor 10 complexen dat GroenWest een boete is verschuldigd aan de gemeente bij vervreemding. In de waardering is hiermee rekening gehouden door deze boete als afslag te hanteren op de leegwaarde per woning. Tot slot geldt voor 7 recente nieuwbouwcomplexen een exploitatieverplichting van 10 - 20 jaar binnen de sociale huursector. In de waardering is hiermee rekening gehouden door een beklemmingshuur in te rekenen die gelijk is aan de liberalisatiegrens.
Eindwaarde
Wij hebben vorig jaar besloten geen gebruik meer te maken van de mogelijkheid om deze parameter als vrijheidsgraad aan te passen door middel van de exit yield, en hierin het handboek te gaan volgen. Deze aanpassing is mede gedaan in overleg met de andere Utrechtse corporaties, om zo een betere afstemming te hebben van de gebruikte parameters en daarmee ook tot beter vergelijkbare resultaten te komen. Bij enkele complexen hebben we de eindwaarde aangepast (en alsnog de vrijheidsgraad toegepast) om tot een goede waardering te komen.
Disconteringsvoet
Voor 2020 bedraagt de gemiddelde disconteringsvoet voor de woongelegenheden van 6,01% (2019: 5,96%).
Gevoeligheidsanalyse
Ter indicatie van de gevoeligheid van bepaalde elementen in de berekening (en onder verwijzing naar 4.4.4 waarin de schattingselementen in de waardering worden benoemd): het effect van een kleine afwijking in belangrijke
modelparameters als de disconteringsvoet en de leegwaarde kan relatief grote gevolgen hebben.
Meer in algemene termen geeft de taxatie een benadering van de marktwaarde die kan afwijken van de feitelijke realisatie van die marktwaarde. Een
bandbreedte van plus of min 10% in de taxatie heeft, gesteld dat die afwijking zich bij alle waarderingscomplexen tegelijkertijd zou voordoen, een effect van maximaal € 226,6 miljoen.
Verzekering
De materiele vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde geïndexeerd.
Verstrekte zekerheden
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met leningen met WSW-borging. Wij hebben het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.
Beleidswaarde en WOZ-waarde
Ter toelichting op, en ter vergelijking van, de marktwaarde in verhuurde staat zijn de beleidswaarde en de WOZ-waarde van het vastgoed in exploitatie
opgenomen:
31-12-2020 31-12-2019
Daeb Niet-daeb Daeb Niet-daeb
WOZ-waarde 2.573.699 118.057 2.365.782 109.845
Marktwaarde 2.159.340 108.680 1.962.791 102.092
Beleidswaarde 799.412 79.191 680.413 69.961
Bepaling beleidswaarde
De beleidswaarde is van de marktwaarde afgeleid in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de Aw (‘Aw’) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (‘WSW’) zijn voorgeschreven.
Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van GroenWest. De netto contante waarde-berekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van GroenWest. Om tot de beleidswaarde te komen worden uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat de volgende vier afslagen gehanteerd:
1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘door-exploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘door-exploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt in het geheel geen rekening gehouden met verkopen.
2. De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur.
3. Het instandhoudingsonderhoud is vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). GroenWest hanteert hierbij de volgende uitgangspunten:
a. Voor planmatig onderhoud is per complex het gemiddelde genomen van de 50 jaar meerjarenonderhoudsbegroting.
b. Voor reparatie- en mutatie-onderhoud is het begrote bedrag voor 2021 verdeeld op basis van de gewogen vhe. Hierbij zijn de wegingsfactoren aangehouden die ook gehanteerd worden door de Aedes-benchmark.
Woningen tellen voor 1, maatschappelijk onroerend goed voor 2, bedrijfsmatig onroerend goed voor 1 en parkeergelegenheden voor 0,2.
c. Voor het deel instandhoudingsonderhoud vanuit de groot
onderhoudsprojecten is per complex het gemiddelde genomen over de in de begroting gebruikte periode van 10 jaar.
d. Voor de aan onderhoud toe te rekenen organisatielasten is het bedrag uit de functionele W&V verdeeld op basis van de gewogen vhe.
4. De beheerkosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode. Leefbaarheid behoort tot de kerntaken van een corporatie, waarmee de corporatie zich onderscheidt van een commerciële belegger, en om die reden zijn deze lasten ook
meegenomen in de berekening van de beleidswaarde. We gaan hierbij uit van gemiddelde beheerlasten van € 813 per gewogen vhe op basis van de begroting 2021.
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:
Uitgangspunt voor: 2020 2019
Disconteringsvoet 6,01% 5,96%
Streefhuur per maand (voor daeb) € 619 € 615
Lasten onderhoud per jaar € 2.319 € 2.277
Lasten beheer per jaar € 813 € 899
In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:
Parameter Aanpassing
Effect op de beleidswaarde
(x € 1.000)
Effect op de beleidswaarde (%)
Disconteringsvoet + 0,2 % - 35.250 - 4,01%
- 0,2 % + 37.849 + 4,31%
Lasten onderhoud + € 100 - 42.073 - 4,79%
per jaar - € 100 + 42.073 + 4,79%
Lasten beheer + € 50 - 20.608 - 2,35%
per jaar - € 50 + 20.608 + 2,35%
Streefhuur + € 25 + 56.428 + 6,42%
-€ 25 - 67.258 - 7,66%
Daarnaast geeft de volgende tabel het verloop weer van marktwaarde naar beleidswaarde:
Van marktwaarde naar beleidswaarde 2020 2019
Marktwaarde 2.268.020 2.064.883
Stap 1: beschikbaarheid 75.874 - 17.480
Stap 2a: betaalbaarheid (huur) - 887.649 - 705.619
Stap 2b: betaalbaarheid (verhuurderheffing) - 231.196 - 214.408
Stap 3: kwaliteit - 336.858 - 324.694
Stap 4: beheer - 9.588 - 52.308
Totaal aanpassingen - 1.389.418 - 1.314.508 Beleidswaarde 878.603 750.374
De gepresenteerde stappen geven de waarde weer van de afslagen voor het maatschappelijk doel dat GroenWest nastreeft: niet uitponden maar door-exploiteren (beschikbaarheid), gematigde huren (betaalbaarheid) en meer aandacht voor onderhoud (kwaliteit) en beheer.
De stijging van de beleidswaarde met € 128 miljoen wordt voor € 14,4 miljoen veroorzaakt door mutaties in het bezit (nieuwbouw en woningverbetering).
Daarnaast zijn lagere normen voor beheer en onderhoud goed voor een stijging van respectievelijk € 43,7 miljoen en € 23,2 miljoen. Het restant van € 46,9 miljoen komt uit wijzigingen in de berekening van de marktwaardering (object- en contractgegevens, macro-economische parameters en het gebruik van de vrijheidsgraden door de taxateur).