Hoe zijn jullie precies betrokken bij de gebiedsontwikkeling van de Binckhorst? Kunnen jullie mij hier meer over vertellen?
Wij als starling structures, bureau voor stedenbouw, architectuur en landschap, zitten sinds drie jaar in de Caballero fabriek en de Binckhorst. Vanaf het begin zijn we eigenlijk al betrokken bij de plannen in het gebied. Zodoende zijn we in het proces gerold van rondetafels en overleggen met de stakeholders in het gebied. Dit doen we eigenlijk vanuit de gedachte van de ondernemer en gebruikers van het gebied. Wij zorgen er dan voor dat de ideeën en plannen worden
uitgewerkt en omgezet in tekst en beeldmateriaal. Er zijn drie rondetafels voor de verschillende gebieden binnen de Binckhorst. Dat zijn de Binckhaven, de Trekvlietzone en de Bolsterhaven. Vorige week hadden we nog een bijeenkomst van de Trekvlietzone. De gemeente wil hieruit ook graag markt ideeën krijgen en de marktpartijen willen juist eerder randvoorwaarden vanuit de gemeente. Dat was daar de conclusie. Ook zitten we in de grote ronde tafel van heel de
Binckhorst. Die is opgezet op initiatief van de ondernemers in het gebied.
Hoe staan jullie tegenover het organisch ontwikkelproces dat de gemeente hier hanteert? De gemeente ziet dit gebied als een gebied in transitie een gebied van experimenten. Op die manier zie je die manier van ontwikkelen wel terug. Ze bieden daarin een bepaalde vrijheid maar er is meer nodig wil het gebied zich echt ontwikkelen. Dan is er ook een bepaalde vraag nodig, de juiste ondernemers en de goede mindset. Een soort vliegwiel van die drie. Soms zie je nog dat de gemeente zelf te veel probeert de bedenken in plaats van het aan de markt over te laten. Het grondbezit van de gemeente speelt ook wel een rol denk ik. Je merkt dat de
ontwikkeling in de Binckhaven wel wat sneller gaat, waar de gemeente nauwelijks grondbezit heeft. Hier ziet de gemeente volgens mij wel het meeste kans om organisch te ontwikkelen. Hoe zie jij organisch ontwikkelen binnen de Binckhorst?
Ik zie organisch ontwikkelen in eerste instantie als iets wat is ontstaan vanuit een soort positie waarin gemeenten een actieve rol hebben maar wegens externe factoren zoals de crisis dat ze hebben moeten zeggen wij doen een stapje terug. Maar we willen wel iets met dit gebied, het is deel van onze gemeente en we hebben de ambitie om hier iets neer te zetten. Maar zelf hebben we nu niet de middelen daarvoor. Eigenlijk is het dus vanuit zo’n noodzaak ontstaan. Dan heb je eigenlijk een aantal verschillende manieren van aanpak. Gemeenten kunnen een soort van
uitnodigingsplanologie toepassen waarbij ze zeggen kom maar met ideeën om dit gebied te ontwikkelen en dan ontvangen we jullie en gaan we om de tafel zitten om mee te praten en te denken. Dan kan er worden gekeken wat er moet worden gedaan of veranderd om dat mogelijk te maken. Of ze zijn juist wat strenger waarbij ze zeggen dat ze specifieke ontwikkelingen willen zoals horeca of iets van festival achtige activiteiten, dat ze al heel erg een eigen mindset hebben wat ze willen. Eigenlijk meer een soort van eisen/voorwaarden/regels opzetten. Daar ben ik eigenlijk naar aan het zoeken. Wat voor rol heeft de gemeente den Haag en hoe zien zij dit voor zich?
Daar zijn ze zelf ook nog naar aan het zoeken denk ik. Ze willen wel graag strak de regie houden, dat merk ik wel. Ze hebben ook bepaalde ambities voor het hele gebied. Zolang een idee daarin
47 past dan gaan alle deuren open. Dus wat dat betreft is het wel een beetje uitnodigingsplanologie. Maar ik merk inderdaad wel dat ze een beetje op twee paarden wedden.
Dat lijkt me wel een lastige situatie. De gemeente wil aan de ene kant dat er reuring komt, maar jullie zeggen dat ze er voor zichzelf nog niet helemaal uit zijn wat ze willen als gemeente. De ene keer zeggen ze dit is wat wij ook in ons hoofd hadden dus we gaan er in mee en de andere keer komt er een initiatief waaraan ze zelf niet gedacht hadden en dan is het juist veel moeilijker voor zo’n initiatief.
Dat heeft denk ik ook met de verschillende afdelingen binnen de gemeente te maken.
Stedenbouw heeft een bepaald plaatje over hoe de Binckhorst moet gaan functioneren, en die zal daar veel sterker aan willen vasthouden terwijl iemand die zich veel meer bezig houdt met stadsuitgifte en klantcontact die zal veel sneller een open mindset hebben. Het is ook niet dé gemeente. Je hebt dan economische zaken, die bemoeit zich ook behoorlijk met dit gebied. Die hebben speerpunten waar dit gebied zich op moet richten. Zoals het ondersteunen van startups, ontwikkeling van IT, veiligheid in het kader van den Haag stad van vrede en veiligheid. Maar zodra zich er een partij aanbied die een goed idee heeft dan wordt dat opeens het beleid. Het punt is dat zij als afdeling een eigen koers varen. Daarnaast zie je ‘ruimte voor de stad’, iets dat volledig buiten initiatieven omgaat die al in het gebied leven. Maar daarnaast zie je ook wel dat de deelprojectleider van de Binckhorsthaven snapt hoe het werkt en die is ook bezig met onverwachtse initiatieven. Daar staan ze echt voor open, dat willen ze juist. Gekke initiatieven, experimenten, kom maar op. Wat weten ze niet maar laat ze maar komen. Dus in die zin zie je binnen de gemeente al verschillende sporen. Het is een beetje een zoek praxis.
Maar aan de andere kant denk je dan, sinds de crisis is die omslag gekomen van we willen een andere manier van ontwikkelen. Dan duurt dat natuurlijk even met de planvorming en dergelijke maar sinds 2010-2011 is het gedachtegoed we willen hier organisch ontwikkelen maar toch is er niet substantieel veranderd. Wat zijn dan de factoren die eraan bijgedragen hebben? Is dat alleen puur de houding van de gemeente? Of komt dit door ruimtelijke kenmerken van het gebied, dat toch de bereikbaarheid of ligging niet goed is, of missen er sociale aspecten? Je gaf al aan, woningbouw is hier wel noodzakelijk wil je hier meer reuring krijgen.
Op zich, de urgentie is er. De markt wil ook dolgraag. Er zijn wel al een paar dingen in
ontwikkeling, zoals het Junoblok. Maar de gemeente is de laatste twee jaar heel erg bezig met infrastructuur. Er wordt hier straks een nieuwe weg en tunnel opgeleverd, de Rotterdamse baan. Daarbij wordt ook de aanliggende infrastructuur aangepakt. De prioriteiten lagen eventjes daarbij denk ik voor een groot deel, ook bij de wethouders enzo zeg maar. Heel veel in de Binckhorst is ook in eigendom van de gemeente. Dan staat de markt niet aan je deur te rammelen. Als die locaties al van ontwikkelaars waren dan, iedere dag liggen ze rente te verliezen, die willen gewoon door. De gemeente is dan wat minder commercieel, laat ik het zo zeggen. En dus inderdaad zoekende, hoe doen we dat dan? Dit gebied is ook een pilot project voor het omgevingsplan. Dan merk je ook dat ze daarin enorm zoekende zijn, van wat moeten we daar nou precies mee. Hoever moeten we flexibiliteit bieden en in hoeverre gaan er dan belangen met elkaar botsen? Je hebt hier bijvoorbeeld de BAM zitten, een grote betoncentrale, daar zit een enorme milieucontour omheen door stof en lawaai. Dat is een soort hinder in het gebied, die ontwikkelingen tegenhoudt. Maar ook misschien zelfs wel een zegen in die zin, anders wordt het helemaal een lachertje. Zo zijn er wel meer van dat soort bedrijven alleen dan kleiner, en de gemeente een beetje zoekende is van hoe gaan we daar precies mee om. Met die
48 nieuwe omgevingswet willen ze graag heel veel flexibiliteit bieden, maar je wilt ook
rechtszekerheid bieden. Dus op juridisch vlak zijn ze ook zoekende.
Wat ik al zei, van oudsher was het een no go area. We hadden vorige week een marktconsultatie met ontwikkelaars en toen sprak ik een paar traditionele ontwikkelaars uit het Westland enzo die nog steeds dat beeld erbij hebben. Die weten dat niet wat hier gaande is. Die komen niet uit den Haag, die komen niet uit het gebied. Die snappen dat nog niet helemaal. Dus vandaar dat die ook een beetje afwachtend zijn maar nu wel zeggen ben benieuwd en laat maar eens horen. Denken jullie dat als de gemeente vanaf het begin van het planproces, zo 2010, wanneer ze besloten tot organische ontwikkeling, zich wat opener opgesteld hadden en bij elk initiatief dat binnenkomt zo goed mogelijk proberen mee te denken in het proces. Zeg maar een soort ‘collaborative
governance’, dat ze echt samen met die initiatieven tot uitwerking komen. Zou dat dan een veel betere stimulans zijn geweest voor de Binckhorst? Zou er dan veel meer zijn gebeurd?
Ik denk het niet. Nu is die urgentie er, omdat die Rotterdamse baan over 2 of 3 jaar gereed is. Tot die tijd is het hier een onwijze bouwput. Nog steeds gesleep met bouwmaterialen. Het is voor een ontwikkelaar denk ik dan nu niet interessant om nu al een ontwikkeling op gang te zetten. Dat is wel met het Junoblok gebeurd, maar die zat daar dusdanig ver van de ontwikkeling van de Rotterdamse baan af dat dat nog wel ging. Er woont nog niemand in het Junoblok maar degene die er in willen wonen die zijn nu al aan het klagen dat het ervoor nog steeds zo’n zooitje is. En ze hebben nog een paar jaar te gaan. Bij die marktconsultatie heeft de gemeente ook stellingen voorgelegd aan de ontwikkelaars waar ze dan op moesten reageren. Een van die stellingen was: over vijf jaar kan het gebied ontwikkeld zijn. Toen zeiden de ontwikkelaars meteen terug, hoe laat is die tunnel klaar? 2020? Oke, vijf jaar na 2020 kan het wat zijn. Die hebben dus zoiets van gemeente eerst jouw ding doen, zorg dat het allemaal op orde is. En verwacht dan pas dat mensen daar gaan wonen.
Toch wel interessant om te horen dit. Jullie mening is dus dat veel ontwikkelingen dus afhankelijk zijn van de Rotterdamse baan. En dat de gemeente daar dus ook prioriteit bij heeft gelegd. En dat ook de marktpartijen juist zeggen van wij wachten liever op de Rotterdamse baan om dan van start te gaan met ontwikkelingen hier.
De Rotterdamse baan is één. Maar alle infrastructuur daaromheen dat hoort ook nog bij het project van de Rotterdamse baan. Er hangt meer aan dan alleen die tunnel bouwen. Het gaat er ook om dat vanaf het moment dat die infrastructuur oke is, dan krijg je waardevermeerdering. Dat is zo bij ieder project. Je kan niet vragen aan iemand neem een appartementje van 100m2 op een industrieterrein dat niet af is. En waar de vraag ook is of het wel af komt. Wordt er wel openbaar vervoer aangelegd? Komt er wel een goede verbinding naar het centraal station? Kan ik mijn auto wel kwijt? Dat zijn allemaal dingen waar mensen wel rekening mee houden. Het moment dat het beeld ontstaat van dat gaat goedkomen, dan gaat je waarde ook omhoog. Er zijn wel een paar ontwikkelaars die dat in de gaten hebben hoor. Die zijn ook wel bezig in het gebied, maar nog niet in zwaar overleg met de gemeente en al in een vergevorderd stadium.
Dus eigenlijk zou je kunnen zeggen dat de grootste hindernis voor de mensen die een initiatief hier willen beginnen is dat ze nog teveel onzekerheid hebben wat betreft infrastructuur?
Ja. Ik denk zodra er duidelijkheid is over wanneer die hele infrastructuur aangelegd is en er zicht is op een einddatum, dan zie je denk ik wel dat er ontwikkeling gaat plaatsvinden. Ofdat nou
49 organisch is of niet. Maar met de nieuwe omgevingswet moet het wel organisch gaan groeien, dat denk ik wel.
Is er niet de kans dat nu de crisis alweer zo goed als voorbij lijkt, je ziet de huizenprijzen in Amsterdam al flink omhoog schieten, dat de gemeente en ontwikkelaars samen toch weer
grootschalig gaan ontwikkelen? En dat ze zeggen organische gebiedsontwikkeling vegen we maar weer van de tafel.
Bij de marktconsultatie zeiden de ontwikkelaars dus van in 2020 is de tunnel af en in 2025 dan kan het gebied wel ontwikkeld zijn. Maar wie zegt er dat er in 2025 niet weer een crisis is? Het is altijd met ups en downs, er komt altijd wel weer een down. In 2025 zijn we alweer tien jaar verder. Dus die ontwikkelaars gaan zich nu ook niet echt binden aan de gemeente, en de
gemeente ook niet aan de ontwikkelaars. Dat is wel de les die ze geleerd hebben. Ik denk dat het ouderwetse ontwikkelen wel geweest is.
Dan nog even een vraag aan de hand van wat literatuur die ik gelezen heb over organische gebiedsontwikkeling. Wat je dan eigenlijk ziet terug komen als je kijkt naar strategieeën die gemeenten kunnen toepassen om initiatieven aan te trekken in een gebied als de Binckhorst, dat ze een onderscheid maken tussen twee soorten strategieeën. Aaan de ene kant proces management, waarbij vooral gestuurd wordt op interactie tussen de gemeente en de initiatieven. Dat kan communicatief zijn, meedoen in overleggen, meehelpen en mee praten. Maar dat kan ook
bijvoorbeeld door middel van grondstoffen zoals het beschikbaar stellen van geld zoals subsidies. Aan de andere kant heb je ‘network structuration’. Dat is eigenlijk veel meer sturen op regelgeving. Dat de gemeente meer van tevoren vaststelt wat er mag in het gebied en eisen stelt aan zaken zoals bijvoorbeeld duurzaamheid of veiligheid. En alles wat daarbinnen past kunnen we naar gaan kijken. Als je initiatief daarbinnen valt dan kunnen ze als gemeente zeggen, we zetten de lijn door met ontwikkelen. Als jullie die twee strategieeën horen, wat denken jullie dan dat de gemeente den Haag vooral heeft gebruikt bij het ontwikkelen van de Binckhorst? Of in ieder geval bij het
ondersteunen van initiatieven.
Ze proberen het eerste maar ze hangen nog een beetje in het tweede denk ik. Ze vinden het nog heel eng om dat eerste echt te doen. Dat is natuurlijk ook een beetje de werkcultuur van de gemeente den Haag. Altijd ontwikkelde ze zelf en stelden ze zelf eisen aan ontwikkelende
partijen. In een halfjaar tijd moest dat worden omgegooid zeg maar. De hele situatie is toen na de crisis, of aan de hand van de crisis 180 graden gedraaid. Maar je hebt wel te maken met nog de zittende ambtenaren. Ik merk wel dat zij het proberen en vanuit hogere hand wordt dit ze ook wel echt opgelegd.
Ik heb een halfjaar stage gelopen bij het ministerie van IenM en in die tijd ben ik eigenlijk ook wel tot dit inzicht gekomen. Er zijn een hoop mensen die proberen te veranderen in dat opzicht en innovatief willen zijn en echt een cultuuromslag teweeg willen brengen. Maar tegelijkertijd blijven ze vastzitten in dat oude stramien, dat oude denken. Het lijkt me voor hun ook een hele uitdaging om dat om te zetten.
Je had de tijd van stedenbouw bij DSO en dat waren echt de plannenmakers. Dat waren dan niet de plannenmakers met een eigen portemonnee maar met die van een ontwikkelaar of een consortium. Dat was een club van 70 man en dat moet in een keer terug naar 20 man omdat ze eigenlijk alleen maar plannen hoefden te toetsen. Maar de markt moest de plannen erbij gaan verzinnen. Dat was echt wel een pitting dingetje, en nog steeds. Je moet even deze publicatie
50 googelen, daarin staat precies de spagaat waarin de gemeente zit beschreven. Dat was ook de kritiek die ze kregen vanuit de markt, aan de ene kant willen ze vrijheid bieden maar ze bieden vaagheid. We willen dat maar nog niet precies hoe en hoever we daar mee willen gaan. Jarenlang schreef de gemeente gewoon op wat voor ambities ze hadden en dat pakte de ontwikkelende partij op en ging daarmee aan de slag. Maar zodra de gemeente vrijheid biedt zo van er ligt een kader en redt je er maar mee, succes ermee. Dan beginnen ontwikkelende partijen in een keer te denken van shit wat wil die gemeente nou precies. En waar moeten we ons precies aan houden. Het is ook een wisselwerking. Het is niet alleen de gemeente die het anders moet doen maar ook de ontwikkelaars hebben nu opeens een andere rol. Die moeten nu ook vernieuwende concepten bedenken en misschien wel hun nek uitsteken.
Twee hele concrete dingen die hier in de Binckhorst naar voren kwamen waren het openbaar vervoer en de openbare ruimte. De ontwikkelaars wilden van de gemeente keiharde zekerheid dat er een hoogwaardige OV verbinding komt van centraal station, Voorburg en het liefst nog naar Rotterdam. Die ontwikkelaars zeggen harstikke leuk tegen de gemeente, je wilt een
bepaalde sfeer neerzetten in het gebied. Je hebt al hartstikke leuke sfeerplaatjes om het een idee te geven. Maar wie gaat dat dan betalen? Niet om lullig te doen maar meer zodat er duidelijk is. De ontwikkelaars gaven aan daar zelf ook best voor te willen betalen namelijk. Als de gemeente daar een budget voor heeft dan zeggen de ontwikkelaars dan kunnen wij dat schrappen in onze bieding op een plek. Maar als de gemeente het aanlegt dan moeten die biedingen dus ook hoger worden. Delen van het gebied die in gemeentelijk eigendom zijn willen ze nu verkopen. Het kan niet zo zijn dat de ene ontwikkelaar een plek ontwikkelt en dat de gemeente later zegt we
hadden eigenlijk ook wel gewild dat je nog iets leuks met het straatprofiel zou doen. Parkeren op een bepaalde manier oplossen of weet ik het veel allemaal. Die duidelijk scheppen ze niet en dat hadden ze wel moeten doen. Dat is de onervarenheid in zulk soort processen denk ik.
Afrondende uitleg over andere geselecteerde case naast de Binckhorst. Eerste indruk is dat daar zich veel meer initiatieven hebben gemanifesteerd. Dan ben ik wel benieuwd waarin het verschil zit. De Binckhorst is namelijk al eerder begonnen met die organische ontwikkelstrategie maar toch is er minder van de grond gekomen.
Dat heeft heel erg veel te maken met eigendommen. Volgens mij heeft de gemeente bij het Havenkwartier veel meer grond in eigendom dan hier, dus die konden veel sneller schakelen. En