Vanwege ontwikkelingen in de landbouw (de toenemende schaalvergroting) hebben in het nabije verleden veel bedrijfsbeëindigingen in het buitengebied plaatsgevonden.
De schaalvergroting heeft niet alleen zijn weerslag gehad op een grote hoeveelheid agrarische bedrijven die hun bedrijfsvoering hebben gestaakt, doch ook op een in toenemende mate verschralende landschapsstructuur. De toegankelijkheid van het buitengebied is sterk afgenomen en daarnaast is de kwaliteit van de natuur onder druk komen te staan. Ook de vitaliteit van het landelijk gebied is onder druk komen te staan. Het landelijk gebied ontgroent door wegtrekkende jongeren.
oor nieuwe functies in bebouwing onder te brengen die zijn functie heeft verloren, ziet de provincie mogelijkheden om de leefbaarheid, vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied een nieuwe impuls geven.
Provinciale doelen inzake hergebruik Het provinciaal ruimtelijk beleid inzake functieverandering van gebouwen in het buitengebied, dient de volgende doelen:
1. Land- en tuinbouwbedrijven de mogelijkheid geven niet-agrarische nevenfuncties te vervullen;
2. De behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie werken accommoderen in vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de
leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied;
3. Niet-agrarische bedrijvigheid die gebonden is aan de kwaliteiten en de functies van dat buitengebied ruimte bieden;
4. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en
door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen.
Verevening
De provincie acht het belang van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het buitengebied zodanig dat zij bij toepassing van functieverandering aandringt bij gemeenten op toepassing van een vorm van verevening.
Uitgangspunt daarbij is dat door de initiatiefnemer wordt bijgedragen aan de verbetering van de
omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied. Hoewel de provincie op gebiedsniveau thans nog geen mogelijkheden aanwezig acht, kan de ruimtelijke kwaliteit op locatieniveau worden verbeterd door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een
‘groene’ bestemming, maatregelen ter verbetering van de openbare toegankelijkheid van het buitengebied, maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding en uitvoeringsmaatregelen als gevolg van een beeldkwaliteitsplan, waaronder groenvoorzieningen en realisering natuurelementen.
Zodra nieuwe wet- en regelgeving het mogelijk maakt om door middel van exploitatieovereenkomsten op gebiedsniveau ontwikkelingsbijdragen overeen te komen, kan dat betekenen dat er dan verhoudingsgewijs meer maatregelen op gebiedsniveau aan de orde zijn.
Soorten hergebruik
De provincie maakt een onderscheid tussen enerzijds:
• functieverandering naar wonen;
• functieverandering naar werken.
55
Algemene voorwaarden voor hergebruik
• Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied;
• De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige bouwperceel en verkleining van het bouwvlak;
• Met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd;
• Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling;
• Met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving;
• Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen;
• Bij verplaatsing van glastuinbouwbedrijven buiten de concentratiegebieden en het verplaatsen van veehouderijen, gelegen in het groen blauwe raamwerk of extensiveringgebied, kan worden
Functieverandering naar wonen
Bij functieverandering naar wonen kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden, waarbij deze zoveel mogelijk komen in één gebouw, en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan.
Er wordt daarbij uitgegaan van een reductie van ten minste 50% van de bebouwing (alle opstallen exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouw worden gebruikt, dienen te worden gesloopt. Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van meerdere wooneenheden in één gebouw, met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. De provincie is van oordeel dat de wezenlijke kenmerken en waarden van de omgeving met functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen niet worden aangetast, waardoor functieverandering naar wonen ook toepasbaar is in het
groenblauwe raamwerk.
Functieverandering naar werken
Daarnaast is de provincie van oordeel dat ook niet-agrarische werkfuncties in het buitengebied de vitaliteit van het landelijk gebied ondersteunen. De provincie wil daarom functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar kleinschalige vormen van niet agrarische bedrijvigheid mogelijk maken. Voor niet agrarische bedrijvigheid wordt een maximum gehanteerd van 500 m2 vloeroppervlak per locatie, waarbij de resterende vrijgekomen gebouwen worden gesloopt. Naast de algemene voorwaarden geldt dat er geen detailhandel mogelijk is, dat er geen aanzienlijke verkeersaantrekkende werking optreedt en dat buitenopslag niet is toegestaan. Vervangende nieuwbouw is niet mogelijk.
Koppeling aan gebiedsfunctie
Niet-agrarische bedrijvigheid kan effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van de omgeving. In het groenblauwe raamwerk staat daarom functieverandering naar gebiedsgebonden functies voorop (natuurbeheer en extensieve (verblijfs)recreatie). In multifunctioneel gebied zijn meer functies mogelijk.
Nevenfuncties op bestaande bedrijven
De provincie acht het mogelijk om voor agrarische bedrijven in bestemmingsplannen te regelen dat bij recht maximaal 25% van het bebouwd oppervlak tot een maximum van 350 m2 van de bedrijfsgebouwen te gebruiken is voor niet agrarische nevenfuncties, waarbij als randvoorwaarde geldt dat de nevenfunctie qua oppervlak en inkomensvorming ondergeschikt moet blijven aan de hoofdfunctie. Verevening behoeft in dit geval niet plaats te vinden. Wel gelden als voorwaarden dat er geen detailhandel plaatsvindt, er geen aanzienlijke
verkeersaantrekkende werking optreedt en geen sprake is van buitenopslag.
Regionale beleidsinvulling
De provincie geeft aan dat van de door haar gehanteerde maatvoering kan worden afgeweken, mits passend in een door Gedeputeerde Staten geaccordeerde regionale beleidsinvulling voor functieverandering. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
• De hierboven (beschreven) doelstellingen, de.notitie van functieverandering en algemene randvoorwaarden zijn uitgangspunten voor de regionale invulling;
• De beleidsinvulling dient een genormeerd kader te bieden wat betreft de vereveningsaanpak, dat door gemeenten kan worden doorvertaald in bestemmingsplanvoorschriften (maatvoering, slooppercentages etc.);
• Er kan gemotiveerd worden afgeweken van de normen en maten mits ruimere maten gepaard gaan met meer sloop of andere verevening, eventueel via een gedifferentieerde benadering. Hergebruik moet het vertrekpunt zijn. Als in uitzonderingssituaties vervangende nieuwbouw voor wonen of voor wonen in combinatie met kleinschalig werken aan de orde is, kunnen andere kwaliteitseisen of vereveningscondities aan de orde zijn dan bij hergebruik. Als relatief weinig sloop mogelijk is, kunnen de andere kwaliteitseisen hoger worden gesteld;
• Ook inperking van het Streekplanbeleid is mogelijk, bijvoorbeeld door een maximum aantal wooneenheden te bepalen;
• Het beleid voor functieverandering naar wonen moet passen binnen de uitgangspunten van het kwalitatief woonprogramma;
• Het regionale beleid moet in ieder geval rekening houden met de omgevingskwaliteiten door te differentiëren naar het groenblauwe raamwerk, multifunctioneel gebied en de waardevolle landschappen;
• De regio dient rekening te houden met het kwaliteitsbeeld van de regio en de aangegeven kernkwaliteiten van de waardevolle landschappen;
• In de uitwerking van de regionale beleidsinvulling dient aangegeven te worden op grond van welke natuur- en/of landschapsplannen er vereveningsmaatregelen kunnen worden overeengekomen;
• Aangegeven moet worden voor welke vormen van functieverandering provinciale instemming niet meer nodig wordt geacht.
De Winterswijkse beleidsinvulling is verfijnd, zoals hiernavolgend beschreven.
Alleen bestaande legale gebouwen, (aanwezig op 25 januari 2007) in het buitengebied komen in aanmerking voor hergebruik mits voldaan kan worden aan alle overige voorwaarden.
Uitbreiding van een gebouw is in enkele gevallen toegestaan met een maximum percentage van 10% en onder voorwaarde dat dit past binnen de bestemming ter plaatse en de functie en de hoofdvorm niet worden aangetast.
Er dient voldoende ruimte aan bijgebouwen over te blijven, in ieder geval 100 m2 en dit mag bij een woonbestemming niet leiden tot nieuwbouw.
Er mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking optreden.
De nieuwe functie dient te voorzien in parkeren op eigen terrein.
Functieverandering naar wonen is slechts mogelijk in karakteristieke gebouwen.
De minimale inhoud van het woongebouw is 400 m3 en maximaal 750 m3 per wooneenheid.
Bij functieverandering naar wonen dient alle overige (niet karakteristieke) bebouwing te worden gesloopt.
Hergebruik van bestaande gebouwen wordt toegestaan buiten het bouwblok tot een afstand van maximaal 25 meter van de bestaande bebouwing.
In alle gevallen dient er een landschappelijke inpassing plaats te vinden.
In alle gevallen vindt er verevening plaats, hoe groter de ruimtelijke impact, hoe groter de vereveningsbijdrage zal zijn. Het Landschapontwikkelingsplan (LOP) geeft hiervoor criteria. De uiteindelijke vereveningsbijdrage wordt bepaald middels een ambtelijke commissie.
Sloop en vervangende nieuwbouw is slechts toegestaan als hergebruik niet mogelijk is.
Sloop en vervangende nieuwbouw is mogelijk bij functieverandering naar wonen of een combinatie met wonen en werken.
Er dient minimaal 500 m2 gesloopt te worden en in alle gevallen alle niet karakteristieke overige bebouwing inclusief evt. aanwezige mestplaten, mestzakken en kuilvoerplaten, (dit laatste telt niet mee voor de te slopen oppervlakte) waarbij maximaal de helft van de gesloopte bebouwing teruggebouwd mag worden inclusief bijgebouw.
Eenmaal gesplitste woningen mogen niet uitgebouwd worden. Tevens is het niet toegestaan een gesplitste woning te slopen en daarvoor 2 vrijstaande woningen te realiseren. Per woning is 100 m2 aan bijgebouwen toegestaan, alle overtollige (niet karakteristieke) bebouwing dient te worden gesloopt.
Werkfuncties:
Bed & Breakfast, recreatie en zorg wordt alleen toegestaan in karakteristieke gebouwen of: Bed & Breakfast in de hoofdwoning tot max. 8 personen.
Overige werkfuncties zoals bijvoorbeeld kleine ambachten en caravanopslag zijn wel mogelijk in overige bebouwing waarbij overtollige bebouwing gesloopt dient te worden.
Detailhandel is toegestaan als werkfunctie mits er streekeigen of ter plaatse vervaardigde agrarische producten worden verkocht.
De nieuwe functies moeten binnen de aard en schaal van de omgeving passen, de landschappelijke kwaliteit van een gebied moet gelijk blijven maar dient bij voorkeur verbeterd te worden.
Bij functieverandering naar werken is kleinschaligheid de insteek.
De nieuwe functie mag geen belemmering vormen voor de agrarische bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven. Andere in de omgeving aanwezige functies mogen tevens niet onevenredig worden geschaad.
Bedrijven waarbij opslag buiten plaats zal gaan vinden (bijv. autohandelaren) zijn niet toegestaan.